中國江蘇沭陽商業(yè)市場房地產市場調研報告

【市場調研報告】中國·江蘇沭陽

第一章宏觀經濟及城市概況一）城市概況1.1 地理位置及特征沭陽地處中國華東，江蘇北部，沂沭泗水下游，屬魯南丘陵與江淮平原過渡帶，隸屬江蘇省沭陽市，因位于沭河之陽而得名。是全省人口最多、面積最大的縣。縣域介于北緯33°53′至34°25′，東經118°30′至119°10′之間，東西60公里，南北55公里。東與連云港接壤，南與淮安市毗鄰，西倚沭陽，北接徐州，是徐、連、淮、宿四市結合部。全縣地形地勢西高東低，大部分地面高程在7-4.5米?？h內最高峰韓山海拔70米，除潼陽、茆圩、劉集、悅來等鄉(xiāng)鎮(zhèn)有些崗嶺外，土地平衍，河網密布，有新沂河、淮沭新河等29條河流縱橫境內。1.2 交通狀況由于位于蘇、魯、皖三省和徐州、淮安、連云港三市大小三角中心，處在徐連經濟帶、沿海經濟帶和沿運河經濟帶的中心地段，是徐、連、淮、宿四市結合部。城區(qū)兩個國家一級客運站-沭陽客運東站、沭陽客運西站陸續(xù)投入使用。沭陽市策應沿海開發(fā)、東向戰(zhàn)略交通一號工程-344省道也已經開工，預計2012年建成通車?？h城距南京只有260公里，距沭陽只有55公里，距臨沂只有100公里，新長鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過。京滬高速公路向北6小時可直達全國政治文化中心北京，向南4小時可直達全國經濟中心、國際大都市上海。東去連云港白塔埠機場40分鐘，西到徐州觀音機場1個小時。沭陽縣水路暢通，新沂河橫貫東西，淮沭新河縱穿南北。江蘇省20大內河港口之一的沭陽港，年吞吐量在300萬噸以上，過淮沭河與長江聯(lián)接，經沭新河、薔薇河、古泊河達連云港港口。1.3 行政區(qū)劃古有厚鎮(zhèn)、渠頭、劉莊口等鎮(zhèn)，惜毀于兵火。明清增至36個鎮(zhèn)。民國期間，裁鎮(zhèn)設9市1鄉(xiāng)，后改為10區(qū)162鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大小集鎮(zhèn)星羅棋布。新中國成立后，區(qū)鄉(xiāng)屢有更動，至20世紀80年代相對穩(wěn)定，計35個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場），另有10多個集市?，F(xiàn)轄29個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，1個農場，472個行政村（居）委會，180萬人。沭陽下轄26個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)。472個行政村（居）委會，縣政府駐地為沭城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)：沭城鎮(zhèn)、隴集鎮(zhèn)、胡集鎮(zhèn)、錢集鎮(zhèn)、塘溝鎮(zhèn)、馬廠鎮(zhèn)、沂濤鎮(zhèn)、廟頭鎮(zhèn)、韓山鎮(zhèn)、華沖鎮(zhèn)、桑墟鎮(zhèn)、悅來鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、李恒鎮(zhèn)、扎下鎮(zhèn)、顏集鎮(zhèn)、潼陽鎮(zhèn)、龍廟鎮(zhèn)、高墟鎮(zhèn)、耿圩鎮(zhèn)、湯澗鎮(zhèn)、新河鎮(zhèn)、賢官鎮(zhèn)、吳集鎮(zhèn)、湖東鎮(zhèn)、青伊湖鎮(zhèn)。（十字鎮(zhèn)、七雄鎮(zhèn)、章集鎮(zhèn)）鄉(xiāng)：北丁集鄉(xiāng)、周集鄉(xiāng)、東小店鄉(xiāng)、張圩鄉(xiāng)、茆圩鄉(xiāng)、西圩鄉(xiāng)、萬匹鄉(xiāng)、官墩鄉(xiāng)。1.4 人文環(huán)境沭陽建縣至今已有2000多年歷史。境內有魯成公九年（前582年）建的郯子國，在今日沭城西北20公里處，仍可尋到留下的一片廢墟。前漢時東?？さ暮袂?、建陵、陰平、下城、臨渣、懷文、服武等古城，皆在境內。后漢，建陵縣并入厚邱縣。至晉，陰平縣也并入厚邱縣。宋元嘉十二年，廢厚邱縣為襄賁縣，直到北周建清六年?56年）改懷文縣為沭陽縣，縣名沿用至今。沭陽縣歷史悠久，是古城封邑所在，留有較多的歷史古跡和文化遺產。如新石器時代的臧墩和六朝墓葬，西周時的孟墩、殷墩，前漢時的厚邱、陰平方城遺址，宋朝大科學家沈括留下的治水功業(yè)與虞姬誕生地有關的虞姬溝、虞姬廟、九龍口、霸王橋等；明代抗倭將領劉綎筑的營壘，清代性靈派詩人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遙廳。有的被列入國家保護文物，常使沭陽人引為自豪。沭陽古為紛爭之地，近為革命老區(qū)之一。北宋時宋江義軍活動于海、沭一帶，南宋時韓世忠在此抗金。清順治年間，以榆園山為首的農民義軍，奮起反抗清庭統(tǒng)治。民主革命時期，老一輩革命家劉少奇、陳毅、黃克誠、張愛萍、李一氓等同志，皆在這里領導過革命斗爭。在沭陽大地上涌現(xiàn)了許多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、攝影大師吳印咸、“活紅娘”宋長榮等）。1.5 人口環(huán)境沭陽總面積2298平方公里，轄35個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場），全縣常住總人口230萬人。戶籍總人口200萬人。其中：沭城人口為40萬。是江蘇省陸域面積最大、人口最多的縣份。二）城市經濟發(fā)展狀況2.1地區(qū)經濟總量綜述2.1.1經濟宏觀面沭陽的城市經濟發(fā)展迅速，被美譽為“蘇北的小溫州”，近年來，全縣經濟社會始終保持快速健康發(fā)展勢頭，產業(yè)結構得到根本轉變27.2∶43.5∶29.3，工業(yè)、第三產業(yè)成為拉動當?shù)亟洕掷m(xù)發(fā)展的基礎，綜合實力實現(xiàn)新的跨越。2010年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值219億元，人均地區(qū)生產總值為8912元（突破1000美元），財政收入由1996年建市之初的0.82億元增長到32.66億元。在蘇北23縣市中居第1位，在全省52縣市中居第15位，成功入選“全國最具投資潛力中小城市百強”，率先跨入“全國文明縣城”行列。2.1.2經濟指標參考：■GDP：從96年以來GDP年均增速達18.2%，增速及總量均居蘇北前列；■三次產業(yè)結構：產業(yè)結構發(fā)生重大轉變，2004年由“一二三”突破為“二一三”，2006年又優(yōu)化為“二三一”；■財政總收入和一般預算收入：財政收入加速增長，2009年一個月的財政收入相當于2002年全年的收入；■全社會固定資產投資：從96年以來年均增速達46.1%，為經濟社會發(fā)展奠定了堅實的物質基礎；■社會消費品零售總額：城鄉(xiāng)消費市場日益繁榮，從96年以來年增長率均在兩位數(shù)以上；■金融機構存貸款：金融機構存貸款快速增加，2008年存款余額超10億元，2009年貸款余額首次突破百億大關；■城鄉(xiāng)居民收入：城鄉(xiāng)居民收入大幅增長，2008年分別突破了10000元和5000元大關，2009年繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。2.1.3城市支柱產業(yè)沭陽經濟發(fā)達，電子、木材、小商品、機械、建材是重要的支柱產業(yè)。2.2.1農業(yè)概況沭陽縣擁有耕地面積204萬畝，農業(yè)人口129萬，是傳統(tǒng)的農業(yè)大縣。是全國十大商品糧基地縣、首批平原綠化先進縣、商品豬基地縣和科技先進縣。年產糧食100萬噸、油料6.23萬噸、棉花0.51萬噸，年出欄商品豬近200萬頭。形成以林業(yè)板塊，花木板塊，食用菌板塊，水禽板塊，瓜菜板塊五大特色經濟板塊，在全市舉行的五次高效農業(yè)觀摩評比中實現(xiàn)“五連冠”。2.2.2工業(yè)概況過去：沭陽縣工業(yè)起源在明清時期，以傳統(tǒng)的手工作坊為主，其中“惟釀酒造油稱大宗”。50年代，縣級工業(yè)逐漸興起。改革開放以來，沭陽工業(yè)得以快速穩(wěn)健發(fā)展?，F(xiàn)在：2009年，全縣新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)129家，總數(shù)達577家，銷售超億元企業(yè)32家，全縣木材加工、輕紡服裝、機械電子、金屬加工、輕工食品五大主導傳統(tǒng)產業(yè)共實現(xiàn)產值306.78億元，占工業(yè)總產值76.3%。

2010年預計新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)136家，總數(shù)達713家，其中銷售超億元企業(yè)42家，產值預計達到385億元，占工業(yè)總產值80%，其中木材加工業(yè)成為全縣首個百億級產業(yè)集群；建成新材料、新能源、新醫(yī)藥及生物科技、軟件和服務外包等新興產業(yè)151家，高新電池產業(yè)園、紡織纖維新材料產業(yè)園躋身省級特色產業(yè)園，天能集團、歐亞薄膜、遠新實業(yè)等一批銷售有望超過50億級企業(yè)陸續(xù)建成。未來：開發(fā)區(qū)基礎設施配套面積將擴大到30平方公里，承載各類項目594個，投產企業(yè)394家，其中億元以上項目113個，用工10.3萬人，已建成絲襪、畫材、包覆紗、針織毛衣、手機揚聲器、電動車蓄電池、單缸機活塞、天然VE、防水模板等9個全國“單打冠軍”，擁有市級以上高新技術企業(yè)46家。2.2.3三產服務業(yè)浙江商城、蘇北車市、蘇北商貿城、新世界商業(yè)廣場、中國?沭陽海寧皮革城、國內首家縣級城市五星級國際影城—3D國際影城、蘇北縣級城市最大的連鎖超市—大潤發(fā)超市、蘇北地區(qū)規(guī)模最大的佛教寺廟—圓覺禪林先后建成投入使用，總建筑面積達114萬平方米的中國沭陽國際服裝南北匯、36.6萬平方米的藍天國際商貿城和32萬平方米的山東商城等大型市場群正在加快建設，城市對人口、產業(yè)的集聚和承載能力愈發(fā)增強。江蘇?。ㄣ痍枺┸浖a業(yè)園已吸納華軍軟件、小聰軟件等93家企業(yè)入駐，注冊資本6.4億元，2009年稅收收入突破億元大關，2010年將超過1.5億元，被省科技廳認定為省級首批科技產業(yè)園，成為目前江北地區(qū)最大軟件和服務外包基地。2.2.4社會事業(yè)全縣共有各類教育機構963所，其中國家級示范高中和國家級重點中等職業(yè)學校各1所，江蘇省三星級高中5所。新建民辦教育機構326個，固定資產投入1.4億元，涌現(xiàn)了一批教學設施先進的民辦學校。城鄉(xiāng)醫(yī)院、衛(wèi)生室配置合理，城區(qū)的縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院設備先進，技術雄厚。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院全部完成民營化改制，興辦私立醫(yī)院10多家，誕生了協(xié)和醫(yī)院、中心醫(yī)院、仁慈醫(yī)院、平安醫(yī)院等一批上規(guī)模、上檔次的民辦醫(yī)療機構。殯儀產業(yè)得到新的發(fā)展，擁有民間投資的天府園墓地和蘇北唯一的星級殯儀館萬福殯儀館。地方色彩鮮明的淮海戲、僮戲、淮海鼓鑼、琴書、花船、快板等文藝形式迅速發(fā)展，文學、戲劇、音樂、曲藝、繪畫、書法、攝影、雕刻以及廣播、電視等各種藝術門類空前繁榮，縣、鄉(xiāng)、村三級文化網絡逐步形成。2.3沭陽經濟產業(yè)之最世界最大畫材生產出口基地全國最大的花木基地全國規(guī)模最大的絲襪生產基地全國最大的內燃機活塞生產制造基地全國首家開設分支機構的村鎮(zhèn)銀行全國最大的包覆紗專業(yè)生產基地全國最大的電動車用納米高能蓄電池生產基地全國最大的手機揚聲器生產基地全國最大干花生產基地全國最大的LVL順向板出口生產基地全國最大建筑模板生產基地全國最大的天然VE生產基地全國最大的防水模板生產基地全國最大的針織毛衣生產基地全國首家縣級城市五星級3D國際影城全國最大的圖書交易市場臺商連鎖商業(yè)投資最具潛力城市蘇魯皖豫最大皮革交易市場江蘇省首家村鎮(zhèn)銀行江蘇人口最多縣域江蘇面積最大縣域江蘇長江以北最大最美縣城江蘇長江以北最大軟件和服務外包基地蘇北縣級城市最大的連鎖超市大潤發(fā)超市蘇北地區(qū)規(guī)模最大的佛教寺廟圓覺禪林2.4居民生活水平近兩年，城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高。人均可支配收入保持兩位數(shù)增長。消費結構升級加快，城市居民用于文教娛樂、交通、通信、醫(yī)療保健類人均支出逐年增長——2009年同比增長32.3%。購買能力加強，人均生活消費支出攀升——2009年人均生活消費支出14308元，比上年增長30.6%。城鎮(zhèn)人均住房面積逐年改善。三）城市掃描總結

沭陽是全國人口第一大縣；歷史悠久，文化底蘊深厚；四通八達輻射東西南北方圓400公里的城市群宏觀經濟持續(xù)增長，人均ＧＤＰ突破１１００美元；產業(yè)結構更趨合理，工業(yè)和商業(yè)發(fā)展形成經濟平穩(wěn)增長的產業(yè)支撐。第二章沭陽市城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向一）沭陽城市發(fā)展現(xiàn)狀沭陽城區(qū)主要分為老城區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)四個區(qū)域；城南、城東兩大區(qū)域，為城市大開發(fā)的打造重點；縣政府的東遷，帶動新區(qū)的開發(fā)增長迅速，區(qū)域房地產市場快速發(fā)展。二）沭陽城市發(fā)展方向2.1城市東擴：依托縣政府的進駐，城東新區(qū)將形成以政府職能為主導的，政治經濟中心；2.2城市南移：火車站的建成通車，政府規(guī)劃的新汽車站開始動遷，城南新區(qū)的配套生活生活設施的不斷完善，城南規(guī)劃為未來的城市居住中心。三）沭陽城市發(fā)展目標和前景總結：城市擴張及總體發(fā)展目標，亟需進入房地產發(fā)展趨勢的商業(yè)時代和商務時代第三章沭陽房地產現(xiàn)狀及住宅分析一）沭陽房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀1、1沭陽房地產市場發(fā)展歷程■沭陽至2009年以來規(guī)劃建設各類小區(qū)95個，總建筑面積1100萬平米，現(xiàn)以建成340萬平米?！霎a品的類型不斷豐富，小高層、高層等產品不斷增多，城市，2005年至今以建成小高層、高層39棟?！稣谑┕さ男「邔佑?09棟，規(guī)劃有137棟陸續(xù)開工建設。■房地產市場價格每年以400元/平米的速度遞增，呈現(xiàn)價量其實的良好發(fā)展勢頭?！鼋鼛啄暾仓梅抗步ǔ?0萬平米安置房在很大程度上了平抑房價的上漲。1、2沭陽房地產市場發(fā)展形勢

2009年沭陽的房地產市場銷售率達到80%，市場銷售情況良好，房地產發(fā)展健康。從09年8月底-10年1月的調查情況看，沭陽城區(qū)多層商住樓房平均價格在1800元/平方米左右，低于周邊接壤縣（市、區(qū)）平均房價（2550元/平方米左右）30%，成為蘇北地區(qū)的“房價盆地”。從2009年10月至今年年1月價格不斷上漲，市場出現(xiàn)了無房可買的脫銷情況。1.3沭陽房地產市場總結■沭陽房地產市場經過這幾年的發(fā)展產品不斷豐富，市場供應量不斷增加?！鍪袌鰞r格隨著城市的發(fā)展不斷上漲?！鲢痍柍鞘械姆康禺a市場主要發(fā)展方向是城東新區(qū)和城南新區(qū)兩個區(qū)域，高品質樓盤和大盤主要集中在該區(qū)域?！雠c周邊同區(qū)位條件縣市相比，價格具有較大的彈性空間，而人口的支撐，將對住房的需求保持剛性增長態(tài)勢；■沭陽城市每年供應市場的安置房和經濟適用房的面積在很大的程度上組織了房價的上漲，預計今年共建安置小區(qū)面積50萬平米，這將在一定程度上平抑房價的上漲。二）沭陽住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀2.1沭陽住宅樓盤一覽2.2沭陽各熱點板塊住宅市場特征2.2.1老城區(qū)分析總結◆ 老城區(qū)現(xiàn)在供應量不大，都是小規(guī)模項目開發(fā)，樓盤品質都不是很高?！?老城區(qū)的購房主要群體是老沭陽人，他們不愿意離開老城區(qū)內良好的配套環(huán)境?！?老城區(qū)的主要還是以多層為主，小高層，高層供應量少?！?市場供應戶型主要面積在110—130平米的三房兩廳，但是去化速度較慢，客戶比較偏好95—118之間的小三房戶型。◆ 未來老城區(qū)主要是城市改造出現(xiàn)的地塊用于房地產開發(fā)，現(xiàn)在已經無地可供，主要向外圍發(fā)展。2.2.2城東新區(qū)分析總結◆ 城東新區(qū)由于縣政府搬遷到該區(qū)域，帶動了區(qū)域房地產的快速發(fā)展，大盤云集，是沭陽房地產最為集中的區(qū)域?！?城東置業(yè)者主要以國家公務員為主，是多次置業(yè)的群體，對樓盤的品質要求較高。◆ 購房的主力面積集中在90—120平米之間的三房，喜好多層，對小高層和高層的抗性較大?！?城東的產品類型也在不斷豐富，出現(xiàn)了寫字樓等商業(yè)項目。2.3沭陽2011年7月樓市現(xiàn)象分析2.3.1市場存量及價格走勢

2011年的沭陽城區(qū)，在售的有27家，未開盤的有9家，大部分將于今年八九月份開盤。其中在售樓盤的均價在3000左右，均價最高的在老城區(qū)3500/平米，其次就是城東在3300/平米，最低的是城西2800/平米，城南均價3000/平米，城北2900/平米2.3.2市場熱點住宅類型房產銷售主打高層，在售的27家中除了湖璽莊園（別墅）、永康五金模具城（商鋪）、天宇天和花城、盛源金城等樓盤其他的都是高層。并且一些還未開盤的樓盤即將推出的也是高層，所以想買多層的朋友可能要再多等段時間了。2.3.3市場熱點置業(yè)片區(qū)本月房產銷售集中在城南，城南在售樓盤有11個，而城北只有兩個，城西、城東和老城區(qū)分別有3個，4個，3個。各個城區(qū)可售房源分別為城南400套不到、城北400多套、城西70套左右、城東400套不到、老城區(qū)40套左右。雖然城南現(xiàn)在可售房源數(shù)和城東城北差不多，但從它的樓盤數(shù)來看，說明城南的房子是最好賣的，而且城南還有不斷的新房源準備推出，所以城南的市場是最大的。2.3.4政策影響和近期即將推出樓盤雖然國家限購令等一系列樓市政策的出臺，使得開發(fā)商重心開始轉移。由一線城市往二三線城市發(fā)展，沭陽作為四線小城市，由于其地理位置卻迎來了房地產發(fā)展的高峰。在秉承“東擴南移”的城市規(guī)劃前提下，增加許多樓盤且大多為純新盤，吸引了周邊輻射400公里的將要置業(yè)或投資的人們。2.3.5沭陽最新信貸政策調查首套房房貸向基準利率上調不久，隨著國家收緊銀根，信貸愈發(fā)緊張。據悉，沭陽建行全面上調了按揭貸款利率。房貸利率再度引發(fā)關注，本報告對沭陽各大銀行貸款政策進行調查，發(fā)現(xiàn)除了建行，各家按揭政策相對穩(wěn)定，但貸款難度增加。（見下表）總結：住宅持續(xù)火爆，說明市場基本面依然健康總體趨勢呈現(xiàn)上升，未來商業(yè)補充，帶動產品結構豐富調控政策，貸款收緊，將促使投資取向瞄準商業(yè)，置業(yè)出現(xiàn)拐點第四章沭陽商業(yè)地產現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢一）沭陽，商業(yè)催生現(xiàn)代縣級的都市回顧2010年，沭陽的房地產發(fā)展開始遍地開花，猶如井噴式發(fā)展一般，在全國中等城市、特別是縣級城市，可謂一朵耀眼的奇葩。其中商業(yè)地產作為地產的一種全新投資模式，更是后來居上，從最初中心城區(qū)的好景時代廣場的一枝獨秀到今天遍及城區(qū)南北的各大型專業(yè)市場的頻頻登場，可謂風景這邊獨好。據不完全統(tǒng)計，沭陽現(xiàn)在正從事商業(yè)地產開發(fā)的項目已達21家，已占總數(shù)的近一半。難怪著名歌唱家楊洪基來沭陽后感嘆：“沭陽不象是縣城，它更象是一個都市！”這得益于商業(yè)地產的迅猛發(fā)展，當然這更是沭陽市、沭陽縣各級領導親情招商的成功之舉。二）沭陽現(xiàn)有的商業(yè)一覽■百貨商店2家香港久盛百貨大洋百貨■shoppingmall10家歐中廣場金三角廣場中央廣場潤瑪時尚廣場名品虞姬城建陵時尚廣場時代廣場新世界商業(yè)廣場蘇北車市維也納商業(yè)廣場;■大型超市賣場5家萬得福超市大潤發(fā)沭陽店蘇果超市沭陽店樂天瑪特沭陽店世紀聯(lián)華旗艦店（中央廣場）■家電賣場5家GOME（金三角）蘇寧（東關口）五星華海3C好景電腦城■大型專業(yè)市場9家浙江商城蘇北車市蘇北商貿城沭河綜合市場沭陽批發(fā)市場海寧皮革城山東商城藍天國際商貿城沭陽國際服裝南北匯■肯德基3家樂天瑪特沭陽店久盛百貨店大潤發(fā)沭陽店■大娘水餃2家凱悅大廈店人民路店■屈臣氏1家中央廣場店■電影院1家三匹馬電影城■3星級以上酒店6家沭陽大酒店大江國際飯店業(yè)事酒店,匯峰大飯店夢溪國際酒店萬豪國際酒店■銀行10家中國銀行中國工商銀行中國農業(yè)銀行中國建設銀行中國農業(yè)發(fā)展銀行交通銀行沭陽農業(yè)合作銀行中國郵政儲蓄銀行江蘇銀行東吳村鎮(zhèn)銀行■轎車4S店4家大眾4S豐田4s店現(xiàn)代汽車4s店三）沭陽商業(yè)板塊分布3.1老城區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀老城區(qū)一直是沭陽較受矚目的區(qū)域,其囊括了上海路及北京路兩大熱點板塊。目前老城區(qū)擁有沭陽較早期開發(fā)的女人街、金三角、歐中廣場等商業(yè)項目,同時近年來又有大量商業(yè)項目興起,如名品虞姬城、三匹馬廣場、藍天市場、老郵局、中央廣場等。其中名品虞姬城、三匹馬廣場、等銷售狀況良好,其品質與配套的完美組合,吸引了眾多關注的目光。藍天市場，老郵局、中央廣場處于建設階段。

3.2新崛起的商業(yè)新城區(qū)隨著新行政中心的逐步建立及完善,以及城市的東擴南移，促使城南版塊快速升溫。不但開發(fā)商們將目光紛紛鎖定在這塊未來的閃耀之地,沭陽市民也對這一帶的樓盤投入了相當多的熱情。巴黎新城、海寧皮革城、蘇北車市、蘇北商貿城等城南項目基本售罄。四）沭陽商鋪市場分析4.1沭陽商鋪市場整體供應情況4.1.1社區(qū)配套商業(yè)目前是市場主流至2010年沭陽商鋪供應和往年相比有所降低。較2009年的商鋪在售項目下降了50%。城區(qū)2010年都集中降低供應量，項目與項目之間競爭也沒有2009年激烈。從產品形態(tài)上來看，小區(qū)配套商業(yè)（底商）是市場上的主流產品4.1.2純粹商業(yè)是市場缺失從物業(yè)類型上來看,大多數(shù)項目都是底商、住宅、辦公用房等共同組成的混合性物業(yè)。4.1.3市場供應以底商、步行街為主從銷售總量來看以底商居多，初步估算占到全縣銷售總量的8成以上，從銷售率上看，步行街去化最快、其次是底商，而沭陽的客戶對集中型商業(yè)概念較低。據此可以看出，步行街性質的專業(yè)市場仍然占據著市場的主力需求地位。相對于其它類型的商業(yè)項目來說有著面積相對較小、銷售靈活性較大，去化周期短，對于資金的占用比例都不會很大。4.1.4集中型商業(yè)開始呈現(xiàn)但不成熟集中型商業(yè)，因總價高、面積大，針對的客戶群屬于金字塔尖人士，故銷售相對于步行街性質的專業(yè)市場要困難得多。目前沭陽尚無中集中性商業(yè)的成功案例如金三角只有沿街商鋪已經出售，而內部卻無任何商業(yè)氣息。4.1.5老城區(qū)為傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)從區(qū)域分布來看，老城區(qū)板塊占據商業(yè)市場半壁江山，目前市場商業(yè)項目有19個，老城區(qū)供應量最大,占據了供應總量“半壁江山”,其次是城南和城東。4.1.6銷售主力面積40-300平方米4.1.7價格跨度明顯，市場存在洼地從價格來看，目前沭陽市場的商鋪價格在5000—30000元/平米之間。4.1.8商業(yè)形態(tài)豐富，創(chuàng)新商業(yè)引領從產品風格來看，產品形式較多。近兩年中逐步推出的商業(yè)產品，出現(xiàn)了以名品虞姬城為代表的商業(yè)步行街、大型專業(yè)市場、住宅配套底商以及大型集中型商業(yè)等多種形式。4.2.1商鋪銷售情況在2009-2010年整體經濟和信貸政策的影響下，市場態(tài)勢較為明朗，商鋪成交雖受到較大影響，但目前沭陽商鋪月成交量在上揚，價格一路飄高。4.2.2客源分析目前沭陽市場基本以本地客源為主，外地客源主要來自淮安、連云港，徐州，山東臨沂等臨近城市，且沭陽本地房價一直在蘇北地區(qū)處于中下游，本地客戶到外地投資的可能性較小。4.3沭陽在售商業(yè)的推廣方式及營銷水平4.3.1沭陽商業(yè)開發(fā)水平4.3.2沭陽商業(yè)營銷水平4.3.3典型案例分析：名品虞姬城■產品類型：綜合性商業(yè)步行街■開發(fā)商：天成置業(yè)占地面積：10萬平方米建筑面積：38萬■均價：1.1-1.3萬元/平米面積：40-200平米容積率：3.6■前期推廣方式：單頁，電子屏、報紙、短信?！鲣N售分析：一期剛剛推出銷售緩慢，二期銷售一經推出即售罄■客群：以本地客戶為主，公務員、醫(yī)生、律師、教師等，少數(shù)外地客戶：集中在淮安，連云港等城市。該項目銷售火爆因素歸納：■位于老城區(qū)中心地段，消費者心目中的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)■藍天市場的拆遷：該市場的拆遷，給該項目提供了無限升值的可能?！鰪V告效應：天成非常注意宣傳，在沭陽無處不見名品的廣告。使得該項目在沭陽已經深入人心。無人不知無人不曉。■銷售管理：該項目是有寧波瑞獅代理。無論是從精神面貌，還是從專業(yè)知識，對其他樓盤都略高一籌。例如其他項目都不是很看重的回報率的計算，以及遠景規(guī)劃?？蛻舻难b修方案，置業(yè)顧問能夠介紹如何布置并舉出多種方案。這一點充分說明其置業(yè)顧問的職業(yè)素質.五）沭陽商業(yè)市場未來發(fā)展預測5.1商業(yè)地產新業(yè)態(tài)改變原有經營格局現(xiàn)有的大棚、集貿市場將逐步萎縮，取而代之的是全新的大廳、大廈、廣場、商城。從形式到內容都是舊貌換新顏，包括名稱也充滿洋腔洋味，霸氣十足。諸如wonderful(萬得福)、shoppingmail(銷品茂)、商業(yè)旗艦、中國首例大5s交易平臺等等5.2商業(yè)地產的業(yè)態(tài)更加豐富，三種引領市場5.2.1中心城區(qū)商業(yè)廣場如好景時代廣場，海天金三角商城，維也納商業(yè)廣場，金鼎商城等。這類商城一般包括超市、休閑中心、洗浴中心、首飾店、肯得基、麥當勞、商業(yè)步行街等集商業(yè)、購物、休閑、娛樂、人文于一體。多以整層或大面積出售、出租為主，價格在5500元左右，投資此類物業(yè)一般數(shù)額較大，投資者要考慮資金問題，自主經營的購買群和價格定位，若交物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則要考慮商場管理公司的前期經營業(yè)績，為何許多賣場期待與家樂福、麥當勞合作，因為它是全球連鎖品牌，其業(yè)績和管理水平無庸質疑，從另一方面看關鍵是能保證你的物業(yè)包租后回報穩(wěn)定而且增值快，不過沭陽巨大的消費市場將使新起的商城都能分到一碗羹，并打破原有超市一統(tǒng)天下的格局，或以低價、便民取勝，或以品牌專賣取勝。5.2.2城區(qū)次中心的專業(yè)市場如城南的沭陽國際汽摩配商城，城北的花木大世界以及位于迎賓大道的浙江商城，位于天津南路的紅星家樂佳等。這些市場均具有以下特征：■規(guī)模龐大：以上四家總建筑面積超過160萬平方米，相當于140個萬得福超市?！鰧I(yè)性強：如汽配商城突出車的概念，以整車銷售和汽車后市場服務為主，包括二手車交易，汽配、摩配及用品批發(fā)，維修服務。浙江商城以裝飾板材、五金水暖、油漆涂料、陶瓷衛(wèi)浴產品為主。紅星家樂佳以建材、家具為主。花木大世界則是為把本地優(yōu)勢產業(yè)進一步做大做強，將原有花木市場及花木生產源頭進行整合，形成真正的花木之鄉(xiāng)和花木之窗?！雠慵鏍I：因同類產品的多而全，市場均以最低價批發(fā)，以量獲利并吸引其他二級市場和零售商，甚至平價批發(fā)，最終通過廠家返點來獲利，對優(yōu)勢產品還可零售，以滿足不同消費群體的需要?！龉δ荦R全：以上市場大多是通過運輸和物流來完成進出貨的，故倉儲物流是每個市場的必備前提，除經營性商鋪外部分還有配套住宅區(qū)，生活服務區(qū)以滿足業(yè)主的不同需求。值得一提的是汽配商城還有五大配套區(qū)：賓館區(qū)，加油站，配套商業(yè)區(qū)，物流倉儲區(qū)，配套服務區(qū)（包括車管所，汽車檢測中心，工商，稅務，銀行等機構）。5.2.3大型社區(qū)店面和臨街商鋪如上海南路片區(qū)的穎都花園，名仕家園臨街商鋪。迎賓大道兩側的東方名都，上?；▓@等臨街商鋪。又如春風沂水，豪園等社區(qū)商鋪。5.3專業(yè)化市場程度會越來越強沭陽的商業(yè)，在未來專業(yè)化的趨勢將會更加明顯。因為專業(yè)化、規(guī)?；兄谔岣呤袌龅母偁幜?，專業(yè)市場的群聚效應非常重要，他是吸引消費者，創(chuàng)造高銷售流量的制勝法寶，專業(yè)市場在某一類型服務或商品領域中，可以充分滿足消費者多樣化的需求，對消費者可產生特殊的吸引力，從而使經營者獲得更多的商業(yè)機會。5.4經營結構和消費群體呈現(xiàn)細分沭陽眾多商業(yè)今后會加強項目的精確定位，擁有自己的客戶群和自己的經營模式和業(yè)績，消費客戶的鎖定是商業(yè)項目后期經營的精髓，鎖定不準，項目就很難適應市場，甚至出現(xiàn)多個項目一起慘淡經營的局面。這里的客戶細分不是指購房客戶的細分，而是指開業(yè)后經營時消費客戶的細分。最具代表性的是香港武漢新世界百貨、武漢廣場、世界貿易廣場。新世界百貨以經營世界知名的中高檔商品為主，一件襯衫可以買到1000元以上，他的主要客戶群體是老板和高級白領。新世界百貨的消費者可能只占武漢同類消費市場的20%左右，但這部分人很少到其他地方消費，因為他們追求的不僅是一個簡單的物品，更注重生活方式和生活品位。新世界百貨每年的營業(yè)額都比較穩(wěn)定，波動不會超過20%，因為他們擁有一批忠實的客戶群體，而武漢廣場主要是以中等收入或偏上的客戶作為消費群，同樣生意火