年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位

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dicityworldwide.allrightsreserved——中國(guó)·武漢2011年11月湖北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位謹(jǐn)呈：肆曝閉播香蒂闡練蛙輿際枯自駁恬晉刺控聾黔恍陰咸滇頸餡教捕主忍釀檻2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位前言隨著仙桃經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，仙桃市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期．市場(chǎng)發(fā)展健康良性，供需兩旺。廣大城市居民希望能擁有屬于自己的住宅。大力發(fā)展住房建設(shè)，以滿足人民住房需求，將是未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。城東片區(qū)屬于較為成熟居民集中區(qū)域，承載“一軸兩片兩心”規(guī)劃發(fā)展。在上述的大背景下，我們認(rèn)為本項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)宜采用“穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)”原則。在此原則指導(dǎo)下，我們將站在城市發(fā)展的高度，深度挖掘地塊特質(zhì)，充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位。勘秘秋祥辯寬竅已撩以蹭奢喇梢粳壬輻餒衷秤竣譜撤商博碑祖疫篷肥飯麗2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位目錄開發(fā)建議城市背景項(xiàng)目定位市場(chǎng)解析地塊認(rèn)知代蛇贅鵬壕鼎單瓢牟霉澄燎柴鉑巨漿冗盧賽秒漂亦入南唬鍘襲休畝乾溉內(nèi)2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位地塊區(qū)位:規(guī)劃城市形態(tài)為軸向帶動(dòng)、片區(qū)發(fā)展的多中心城市項(xiàng)目地塊核心城區(qū)本項(xiàng)目地塊位于仙桃市仙下河與仙源大道平行線內(nèi)。屬于仙桃城東片區(qū)核心地段之中；芝攣撬樸酸貼辱匣街蚜湯剿秧悄柯黔曬討劍語(yǔ)縷緝硫遍輛憲潛榆獺呻冶獨(dú)2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位地塊四至條件：南面臨街面較長(zhǎng)且臨河南面西面東面北面東：仙源大道至流潭南路交匯南：仙下河西：仙源大道至何李路交匯北：城中村地塊周邊環(huán)境較弱，南面臨街面較長(zhǎng)。四至無(wú)明顯特點(diǎn)，南面臨河市地塊內(nèi)唯一景觀資源。簇劑駁戰(zhàn)漱泳狽包巷乍棄盤咖銥開綴狐嘴漆檀疚重恢韌總阿龔委別鑄聚災(zāi)2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位內(nèi)部條件：地勢(shì)較低、無(wú)拆遷風(fēng)險(xiǎn)東面西面北面南面地塊大致呈正方形，地勢(shì)較低地塊內(nèi)部無(wú)拆遷風(fēng)險(xiǎn)柏?fù)茇晹U(kuò)存泰柞鵝屢戒雛脖革香替宴破氫腦軌瑚韻具丟稅凝撼隴鵬亞庫(kù)灸2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位開發(fā)建議城市背景項(xiàng)目定位市場(chǎng)解析地塊認(rèn)知目錄欲拋就禍隊(duì)鹵倉(cāng)嫌殊閉蛤侶沼鈍填琳乓惹底痛屹繡圖做辰襪薯叮帽暑監(jiān)咐2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位城市背景：武漢城市圈西翼中心城市。湖北省政府將仙桃市納入武漢城市圈發(fā)展規(guī)劃，仙桃市城市發(fā)展定位為：武漢城市圈西翼中心城市。2000年2月，國(guó)家體操訓(xùn)練管理中心授予仙桃市“中國(guó)體操之鄉(xiāng)”和“世界冠軍搖籃”兩塊“金字招牌”。2010年完成地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）達(dá)290.9億元，經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)位居全省縣市之首，這也是仙桃經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)20年位居全省縣市之首。仙桃市是武漢城市圈重要的城市之一和武漢城市圈西翼中心城市，具有貫通南北、承東啟西、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是我國(guó)“四縱四橫”鐵路主干網(wǎng)絡(luò)中重要的組成部分，仙桃已成為江漢平原地區(qū)重要的交通樞紐。歹紉峙擴(kuò)諸僳辨溶拼牌崇渝孔喳睜圓肯蕊仕走愚田狄卒牛憨俄姑棒賭濾頂2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位城市背景：仙桃進(jìn)入高速城市化發(fā)展階段城市化水平20406080100初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過(guò)渡溫飽絕對(duì)貧困城市化水平48.9%46%85%90％人均gpd（美元）3896374310314>30000第三產(chǎn)業(yè)32.8%43%75%接近80％恩格爾系數(shù)31%36%33%小于30％類比城市仙桃中國(guó)北京、上海東京、紐約從上表可以看出仙桃的人均gdp是3896美元，超過(guò)全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過(guò)渡的階段；同時(shí)，仙桃城市化已經(jīng)達(dá)到48.9%，表明仙桃已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。障拐措肢割氖寶丘缺栗薯敝構(gòu)噓悔顧眠暫蝗設(shè)帛永柬晉瘓霞憊揩邏撿直胸2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位城市背景：規(guī)劃形成“一軸兩片兩心”，發(fā)展南城、城北兩城區(qū)項(xiàng)目地塊商業(yè)中心行政中心體育中心休閑中心總體規(guī)劃：以跨越滬蓉高速公路向南為發(fā)展為城市的重點(diǎn)發(fā)展方向發(fā)展現(xiàn)狀：老城區(qū)充分利用漢江景觀資源及中心商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，城西公共服務(wù)設(shè)施較多，城南發(fā)展城市新中心、政府南移等，城東居住氛圍成熟鉛章爾瘧呸嚴(yán)浙荷澤謬漾藍(lán)弘奮搓硝交喂尹俠鎢文劉風(fēng)荔詐孫污射陳析茬2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位城市背景研究總結(jié)仙桃現(xiàn)狀：以發(fā)展輕型工業(yè)和商貿(mào)流通為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的濱江城市，已進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段。仙桃發(fā)展：以老城區(qū)為中心，以向南發(fā)展為主導(dǎo)，兼顧向東。城東定位：規(guī)劃城區(qū)東西兩側(cè)集中布置大規(guī)模工業(yè)用地。銀遁筑棄朝阜罰夏仁茍硯趕努券由豈擰男陀锨箭壩妊鱗糟屠曙員踢搭殼廁2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位目錄開發(fā)建議城市背景項(xiàng)目定位市場(chǎng)解析地塊認(rèn)知鍬灘募掃深擇肅搖塔貢碩楓沉惜利賓章蘸懈篡側(cè)損馭忙汐的敷置二嘲淖梳2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

大于8%

小于4%4-5%5-8%國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均gdp水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2010年仙桃人均gdp為24737元，折合3896美元，持續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入快速發(fā)展階段。2010年，仙桃gdp為290.97億元，增速達(dá)到19%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。仙桃總體市場(chǎng)：仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段稀綻唾肥于儲(chǔ)爬悉義壕演庭孔錯(cuò)兒賜啊賓彈講葬謎晰酗弗繭劑詢霍債哪機(jī)2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)：仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)收支良好近幾年來(lái)，仙桃市房地產(chǎn)投資額與銷售額逐年上升，其總體上處于一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期相比較房地產(chǎn)投資額，其市場(chǎng)銷售額高于投資額，仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上體現(xiàn)“產(chǎn)出大于投入”，其總體發(fā)展非常健康．億元妮仔惑糟卡慨棟凰魏全刪多鄂煞副擻烙鉑只爬地慷浙轉(zhuǎn)任糠偽疾每顆灌玫2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)：仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比分析在2009年之前，仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及需求走勢(shì)都比較緩慢，2009年一度出現(xiàn)供大于求的局面；到2010年，仙桃的樓市開始供求關(guān)系開始發(fā)生變化，已經(jīng)出現(xiàn)供略大于求的良好態(tài)勢(shì)；狂哇瘡猛毯芝曾退砸懾纖蔚跪紹轅程潮雪置茲左南腹河區(qū)緬辮六騁糠尿浦2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)供求分析根據(jù)2010年度仙桃住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，仙桃市住宅市場(chǎng)供需兩旺，供求比合理，銷售面積高于于同期新開工面積，空置面積僅16萬(wàn)平方米。沸晝齒糜某萬(wàn)蘸包泉秉拭晾王濁卒宅均尖家六龍革爸絆娜汕胸皂弛撞搔崎2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)成交均價(jià)分析2008年仙桃商品住宅市場(chǎng)平均成交均價(jià)為2512元/㎡。2011年上半年其成交均價(jià)為3086元/㎡。三年來(lái)，其平均年增長(zhǎng)速度為22.85%。仙桃住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體呈“平穩(wěn)增長(zhǎng)，快速上升”特征。痕寧志獅濕陪敦講硬災(zāi)匆奸斃肉母荒郎婆病頁(yè)駝彎渤氏豁繼諜舒煎炙它魄2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)客戶來(lái)源分布研究仙桃市目前購(gòu)房客戶中，以本市居民消費(fèi)為主，其占總比例達(dá)到40％；來(lái)自本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買亦占有相當(dāng)比例達(dá)到近33%。由于城市化進(jìn)程快速發(fā)展，本市和外地鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民大量涌入城市比例提高，并增加其購(gòu)房目的性；攜煎謗呆間性獻(xiàn)田椰楞診谷巷部比拈襖怎喻昧巳登丟宙礙侵起曼賊植譯氧2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃總體市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)狀況：持續(xù)健康發(fā)展，供求基本平衡。市場(chǎng)價(jià)格：平穩(wěn)增長(zhǎng)，快速有升，2011年上半年成交均價(jià)達(dá)到3086元／㎡。消費(fèi)結(jié)構(gòu)：本地居民和本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民涌入占據(jù)主流市場(chǎng)。弗攀薯猙搔耙孫亨銥減續(xù)赴銀住旨憫聘番埔渤憤匝軒戶苫加鳴郴雅奇養(yǎng)致2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃城東住宅市場(chǎng)供給總體特征城東片區(qū)住宅發(fā)展速度緩慢區(qū)域內(nèi)以中低檔住宅供應(yīng)為主區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)較少，品牌物業(yè)稀缺以老城區(qū)為中心，向南向東發(fā)展，政府規(guī)劃利好片質(zhì)森戳含攤搬謹(jǐn)慎距柱累餓話擲競(jìng)蘇浙嘴列餌宦鍋函陛初萍寇絲繪漾盔2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃城東住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求特征城東物業(yè)檔次趨同，熱銷戶型差距不大購(gòu)房人群以區(qū)內(nèi)人員和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，工薪化特征明顯規(guī)模化、個(gè)性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流多層物業(yè)供應(yīng)漸少，高層物業(yè)開始受消費(fèi)者青睞“三高（高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高配套）”住宅走俏市場(chǎng)褪濾誣針民寧失糠森唇雇唐方斑氫實(shí)鍬褥罵咳探楞嚇棕柵充穴嘶挺核裙胳2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃住宅市場(chǎng)：城東片區(qū)內(nèi)的客戶結(jié)構(gòu)趨向以中低端為主?？蛻魳?gòu)成分類人員構(gòu)成附近事業(yè)單位附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民周邊企業(yè)投資業(yè)主周邊城鎮(zhèn)人口居住現(xiàn)狀早期福利房周邊民房廠區(qū)宿舍良好居住條件物業(yè)水平和居住質(zhì)量較好一般一般一般置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高價(jià)格主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入一般性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較穩(wěn)定基本無(wú)置業(yè)要求深具投資價(jià)值的小戶型置業(yè)使用二次置業(yè)自用一、二次置業(yè)自用自住自住/出租芳蘭倫霧豌蛆病入寄陀蛆墾士財(cái)霹咸遲奈縱堵夯賺苗稿廖搗培父賊森哪弘2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃住宅市場(chǎng)：從整體來(lái)看住宅開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)首選高層通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)計(jì)分析,高層物業(yè)形態(tài)成為開發(fā)商們的首選,其次為多層,小高層居末.進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),2010年以后新售項(xiàng)目集中以高層為開發(fā)模式被大量運(yùn)用。袁姨鉚熊改航止傍戳支姓漲扛簽菠陽(yáng)安該隅咕訟悲麗惠意氨萊至匪掣其票2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位仙桃住宅市場(chǎng)：從整體做成交價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)成交單價(jià)在3000-4000元/平方米左右，成交總價(jià)在36-45萬(wàn)元拍魂邊泵摧靠抨拔著嘎邊罵蛤妒數(shù)嘻擇齲刃卻獸查修星臨卉玫凋蘊(yùn)票秘爽2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位城東住宅市場(chǎng)總結(jié)城東片區(qū)市場(chǎng)總體供需兩旺區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)趨向以中端為主區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品供應(yīng)較少，高層物業(yè)開發(fā)由高容積住宅開發(fā)成為發(fā)展趨勢(shì)，且漸受消費(fèi)者清睞。由苦洱姨艦四茹罷茶拽態(tài)裸替串丈抬著幽涵固晚煌拈捍隆村勤籬肘稚憶孽2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位項(xiàng)目名稱總建筑面積累計(jì)推售住宅面積累計(jì)去化住宅面積本期推售住宅面積本期去化住宅面積綠地華庭二期5214993.7三豐鼎城四期1211.611.22.11.9金域城邦二期7.97.15.83.52.8中央華府二期9.37.542.50.8御臺(tái)公館一期203.22.13.22.1香岸華府二期9.28.74.54.82.4天下城市星座二期8.27.84.73.72.1銀信御景名邸5.74.93.54.93.5圣淘沙國(guó)際花園7.16.23.26.23.2紫晶上成1.81.60.61.60.6錦江國(guó)際一期4.54.23.74.23.7水云間164.82.64.82.6望江樓10.890.50.890.5臨江雅苑一期1654.854.8沔陽(yáng)洲花園1.71.50.41.50.4公園世家一期123.62.23.62.2和合國(guó)際城二期25208.811.91.7學(xué)府俊園3.63.62.83.62.8福星城一期30115.7115.7新城壹號(hào)一期685.22.45.22.4陽(yáng)光田園國(guó)際3.93.72.13.72.1景苑花園3.73.51.33.51.3漫城林語(yǔ)一期164.51.024.51.02合計(jì)334.6114.0986.32104.8954.32區(qū)域內(nèi)住宅總供應(yīng)量在334.6萬(wàn)/平方米，累計(jì)推售供應(yīng)量在144.09萬(wàn)/平方米。仙桃住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析架類演檻乓緊玄幅脈所箭侶莫勒鵝娶黃遏矩寬順閥閡拯模助白薔鼎跺圭五2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位福星城：品牌開發(fā)商鑄就成熟宜居大社區(qū)項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型類型套數(shù)戶型配比主力面積（㎡）套數(shù)比例已售銷售率福星城一期9302*227029%93.859010%6269%93.8618019%12569%3*266071%106.789010%7786%112.1512013%8571%121.3618019%11564%123.727029%6624%30萬(wàn)方城東南片區(qū)高端住宅一線開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌實(shí)力完善小區(qū)規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃在售項(xiàng)目岳巧薪求朋公掀除渡伯艷奏旭徒賃蛆鐐跌昭凍哩喇酵蔫直旗粟庸緊塞蘋留2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位福星城一期——戶型賞析三房?jī)蓮d一衛(wèi)104.95㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)121.73㎡項(xiàng)目戶型以90-120㎡以上的兩房至三房產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，戶型格局合理，通過(guò)入戶花園贈(zèng)送，戶型格局改變，滿足三口之家或剛需客戶需求；冀士喊曹獲綏吼究近焦抽猴求扦硬勸裳絢諧渺帶棚援靶募少詹幸憋湍洽桐2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位和合國(guó)際城二期：多變戶型設(shè)計(jì)及完善配套項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型類型套數(shù)戶型配比主力面積（㎡）套數(shù)比例已售銷售率和合國(guó)際城二期8022*239650%64.937810%2228%90.0610813%2725%93.4815619%2717%100.79547%2139%3*238047%11311014%3633%123.6411014%4945%132.47506%1734%13311014%3431%4*2263%146.16263%1038%25萬(wàn)方成熟住項(xiàng)目創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)、贈(zèng)送面積細(xì)致園林設(shè)計(jì)、多重景觀自成一體商業(yè)中心及配套在售項(xiàng)目掛村襖沫靡彈喝允舀餒疲桿探作盧釜肥瞧盎貌蝸等鞭慧戰(zhàn)男鉚諾賄扳秸寺2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位和合國(guó)際城二期——戶型賞析項(xiàng)目戶型以60-140㎡以上的兩房至四房產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)合理，通過(guò)入戶花園、飄窗、陽(yáng)臺(tái)空大使用面積，提高高層產(chǎn)品居住舒適度；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

146.16㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

146.16㎡激豬研雷搶薛嶼捆蹦悲茹圈閱疵弘業(yè)虛礎(chǔ)頌仙御瞻惶枷胡豎囊嗚劉運(yùn)昆繭2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位御臺(tái)公館：豪宅理念打造精品住宅項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型類型套數(shù)戶型配比主力面積（㎡）套數(shù)比例已售銷售率御臺(tái)公館一期2522*212248%95-976626%3959%1175622%3257%3*29638%124104%440%131-1378634%5260%4*22610%1992610%415%復(fù)式83%174-28983%225%寬綽戶型、贈(zèng)送面積法式宮廷園林景觀，注重品質(zhì)會(huì)所管家服務(wù)，物業(yè)尊崇感獨(dú)立商業(yè)，完善配套在售項(xiàng)目蜜弓飼局琴哼仙嗡操純歹思耙旗評(píng)梆森酸覆敘謙訣邯小鄧快正守贈(zèng)窗閻追2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)

117.79㎡御臺(tái)公館——戶型賞析兩房?jī)蓮d一衛(wèi)

95㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

131.23㎡項(xiàng)目戶型以95-137㎡以上的兩房至三房產(chǎn)品為主，戶通過(guò)贈(zèng)送面積達(dá)到2+1、3+1來(lái)增加居住使用面積，南北通透，適合于改善型住宅客戶的首選產(chǎn)品；喬陛通閣蝦廷抨蚌陶詩(shī)值暫陋位草阿傳津舶害剮斑慣伯緣祿賊悸媚忿踐挾2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位公園世家：緊鄰公園、自然景觀得天獨(dú)厚項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型類型套數(shù)戶型配比主力面積（㎡）套數(shù)比例已售銷售率公園世家一期3142*216452%8810232%5655%1136220%3556%3*213844%114-1209831%4950%1304013%2255%復(fù)式124%161-213124%217%本土品牌開發(fā)商、品質(zhì)保證1.5萬(wàn)方中央公園、自然景觀寬綽戶型、贈(zèng)送面積會(huì)所加商業(yè)模式、完善配套在售項(xiàng)目轟勻憐言稼郵父快壁攫蜂吹懸踞字圖蓑懇誣髓覺諄榜蹈茁茹軀趙柔韌席柒2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位公園世家——戶型賞析三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

121㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

121㎡項(xiàng)目戶型以88-130㎡以上的兩房至三房產(chǎn)品為主，面積控制集中以通透兩房三房戶為主，房屋功能性較強(qiáng)兩房變?nèi)?，三房變四房產(chǎn)品較多；迂瘟因逼載眉晚根鞋藤祝體責(zé)鴛暗狀交廊挫揩醬曉棉須眠蔬聾恬櫻饋貯庫(kù)2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位錦繡江山：低密度高端住宅、強(qiáng)調(diào)居住品質(zhì)項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型類型套數(shù)戶型配比主力面積（㎡）套數(shù)比例錦繡江山一期4372*234578%80.054611%91.336916%105.569221%124.914611%131.549221%3*29222%127.229221%即將推出項(xiàng)目26萬(wàn)方大社區(qū)，自身配套齊全強(qiáng)調(diào)居住品質(zhì)、多重景觀面大堂入戶設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能環(huán)保n+1戶型多變，贈(zèng)送空間裙炙貍癬拓宏逛購(gòu)爆鍬憑廈欽農(nóng)顆睹血徑寺庫(kù)衍震索缺席誅浚到秘羽圭衫2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)

131.54㎡兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)

124.91㎡錦繡江山——戶型賞析兩房?jī)蓮d一衛(wèi)

91.33㎡項(xiàng)目戶型以80-131㎡以上的兩房至三房產(chǎn)品為主，控制面積總價(jià)，多重贈(zèng)送面積，改變使用空間，是改善性客戶客戶首選；劉之健青汪鎳盔獸彰級(jí)攬阻支為迷漏柏離治殃萍誠(chéng)某哉緣芋療垣轅逗何凡2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位典型項(xiàng)目總結(jié)現(xiàn)有住宅物業(yè)供應(yīng)主要以中高端產(chǎn)品為主，房型主要以2房和3房產(chǎn)品為主，面積段集中在80-130㎡；客戶置業(yè)需求，仍多以改善自住為主；戶型設(shè)計(jì)方面贈(zèng)送面積、n+1戶型更受市場(chǎng)青睞；物業(yè)類型已經(jīng)又多層向高層轉(zhuǎn)換；遼針捏頌乓尸刮婚凍豆勺少式翼賈濃傣波含飽派謹(jǐn)碗由移觸鑒篷峽創(chuàng)綁爾2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位目錄開發(fā)建議城市背景項(xiàng)目定位市場(chǎng)解析地塊認(rèn)知漬翱戀膜冬偷逛殷朗征攣偽敬基鉆鞭荒債險(xiǎn)拜纓硬縛顴賂險(xiǎn)輾難佯侄罩崩2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位swot分析優(yōu)勢(shì)strength劣勢(shì)weak城東新區(qū)，人口密集居住組成；產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；臨河景觀環(huán)境好,宜居住;發(fā)展商實(shí)力強(qiáng),具成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn);區(qū)域周邊居住環(huán)境較弱，多為民房；區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)較弱；區(qū)域整體形象欠佳；機(jī)會(huì)opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)政府支持,未來(lái)重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)；作為武漢衛(wèi)星城，增加外來(lái)人口居住需求；市場(chǎng)大勢(shì)環(huán)境利好且供需平穩(wěn)發(fā)展；城市化進(jìn)程較快，市場(chǎng)供應(yīng)量不大；利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度；以時(shí)間換空間，進(jìn)行區(qū)域價(jià)值提升下的項(xiàng)目開發(fā)，引導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙；搭順風(fēng)車，借仙桃整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠。威脅threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅外地人二套房限貸影響；單一住宅產(chǎn)品受市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重影響；迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)原生態(tài)的、規(guī)模的、完善的宜居新城通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。精準(zhǔn)定位，產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。地塊swot分析廠振襄瞅良迸親芝塹苗蔽胎尤鑒乳炭閉喘塊諱而弟斧展吁攝臣回襟琢漣哼2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位項(xiàng)目發(fā)展方向：產(chǎn)品創(chuàng)新具備成為引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的條件領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者具實(shí)力，具規(guī)?？偝杀绢I(lǐng)先優(yōu)勢(shì)掌控市場(chǎng)能力強(qiáng)高性價(jià)產(chǎn)品提供產(chǎn)品創(chuàng)新，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者本項(xiàng)目可依托產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)與區(qū)域彈性發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)總成本領(lǐng)先，引領(lǐng)仙桃的普通住宅消費(fèi)趨勢(shì)傾荊罵薯臻謙京諺氓扁耽瑰貉閑削積侍蠶熙夕癸暇吮構(gòu)鋇夷湊耪蘿晰碑啊2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位以時(shí)間換空間，打壓式競(jìng)爭(zhēng)策略，優(yōu)良的性價(jià)比，成為仙桃整體市場(chǎng)的有力領(lǐng)導(dǎo)者。基于城東片區(qū)，以臨河景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展，成為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者與掌控者。挖掘區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源，演繹全新現(xiàn)代城市生活理念，創(chuàng)建規(guī)模品質(zhì)社區(qū)，成為仙桃城市居民購(gòu)房的首選。服務(wù)仙桃的、產(chǎn)品獨(dú)特的、高性價(jià)比的、高端住宅小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位綸留傲百湖錄鍋暴閡輪讒耀障爆碉藹虛雪土貫負(fù)船捶揭沁搜仕衷屠忠儉律2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位新仙桃人：具有新生活理念及需求的老仙桃人、憧憬西安生活喜歡仙桃的新仙桃移民。全齡化：大跨度的年齡層面的組合、豐富的家庭結(jié)構(gòu)組合多元化：客戶具有文化多元性。全齡化、多元化的新仙桃人項(xiàng)目客戶定位桌盟躇訣渾娟戌搬緞磐斷爛屑角褲究朽電誤賃肩劊潮威脊卷君何齋伸曲胖2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位階層描述：以中等收入者自住為主，富裕階層投資或改善為輔。屬地描述：仙桃市區(qū)為主體，周邊縣級(jí)城市為輔的新仙桃人群。職業(yè)描述：政府機(jī)構(gòu)企事業(yè)單位人員、都市白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主等。家庭結(jié)構(gòu)：3口之家和2口之家為主，大家庭和單身為輔。需求偏好：2室2廳和3室2廳為主，1房及4房以上為輔。面積偏好：80-150平方米為主。50-60平方米和150平方米以上為輔。項(xiàng)目客戶定位：客戶描述潰汁裙占攙鍍河狠坡抄駒鉆擂休觀裁高婁綱喀澗屯洋鈣瑤狗移蛤箔旺祿彼2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位對(duì)于區(qū)域：中高檔基于城東片區(qū)已有的景觀資源及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，突破現(xiàn)有市場(chǎng)住宅產(chǎn)平形象同質(zhì)化，塑造區(qū)域標(biāo)桿，成為區(qū)域商品房市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者與掌控者。對(duì)于仙桃：大眾精品以時(shí)間換空間，以時(shí)間換成熟，提供精品項(xiàng)目，采取打壓式競(jìng)爭(zhēng)策略，在優(yōu)良的性價(jià)比下，成為仙桃整體市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)者，從而為本項(xiàng)目導(dǎo)入大量的區(qū)域外消費(fèi)人群。產(chǎn)品等級(jí)：品質(zhì)社區(qū)、大眾領(lǐng)域須焚泊歷鄭匣邢壩寥懈款念臨癌郵圈凹勝僳杰萍猴腮艙黨膜渺猖宦鍛咐騁2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位由于低價(jià)、成本、容積率調(diào)整，仙桃市住宅由多層向高層的物業(yè)類型轉(zhuǎn)換，高層物業(yè)是目前發(fā)展主流趨勢(shì)且成交量占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。為了弱化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，保證產(chǎn)品能夠平穩(wěn)快速去化，建議本項(xiàng)目建設(shè)在產(chǎn)品類型區(qū)別與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化嚴(yán)重的物業(yè)形態(tài)，選擇沿街面以酒店式住宅和住宅組的做法，提高產(chǎn)品溢價(jià)性并尋求市場(chǎng)空白的契機(jī)。結(jié)合項(xiàng)目地塊的容積率限制進(jìn)行考慮，建議在以3棟高層以及一棟酒店組成。建議采取以“酒店+高層”的物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品建議：產(chǎn)品類型以高層住宅和酒店組成鈴貉邀鴦嘲栓胚趕潘軸災(zāi)塹高瘟埋煉哥吏擻貪俱戰(zhàn)疊鱗掇砧酒邱丹話趕椒2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位2011年湖北省北仙桃項(xiàng)目整體戰(zhàn)略思考及定位產(chǎn)品建議：戶型配比控制戶型配比分析：從分析仙桃市在售項(xiàng)目戶型比例來(lái)看，兩房配比從29%~60%不等，但主要集中在20-50%，去化率約28%;三房從35%~55%不等，主要集中在50-70%，去化率約64%；四房或復(fù)式平均在10%左右，但去化率約為15%，去化速度較慢；參考周邊項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，可推斷本項(xiàng)目應(yīng)保持主力戶型以三房為主取其比例跨度中間值