9月中國房地產(chǎn)行業(yè)投資市場分析

9月中國房地產(chǎn)行業(yè)投資市場分析

一、地產(chǎn)投資增速下滑，國家調(diào)控政策收緊

2013年到2019年房地產(chǎn)投資增速持續(xù)降緩。2019年以來，全國房地產(chǎn)投資累計(jì)增速持續(xù)下滑，截至9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)額為98008億元，全國房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為10.50%，較年初下降1.50%。

在經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，國家地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。2019年不斷出臺(tái)國家政策限制房地產(chǎn)開發(fā)融資，4月下旬銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)針對金融機(jī)構(gòu)違規(guī)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的23號文和控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，7月末政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段”。從銀行貸款到信托，房地產(chǎn)融資手段均有收緊，調(diào)控力度加強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)政策仍處于把控較嚴(yán)階段，在國內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善后，銷售情況有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但會(huì)保持在穩(wěn)定增速，地產(chǎn)投資增長也會(huì)保持相對穩(wěn)定的增長。

二、開工竣工相背離，新開工或?qū)⒊掷m(xù)走低

新開工和竣工相背離，新開工或繼續(xù)走低，而竣工持續(xù)回升。2019年9月底，地產(chǎn)房屋新開工面積累計(jì)同比8.60%，較8月下降0.30%，今年地產(chǎn)新開工整體趨勢下行，新開工面積增速或繼續(xù)回落，一方面由于銷售端存在壓力，行業(yè)去化趨勢性下行，房企開工意愿有所減弱，另一方面系融資緊張的條件下土地市場降溫。

竣工面積累計(jì)同比-8.60%，較8月同比增長1.40%，近3月竣工端累計(jì)同比持續(xù)回升。新開工面積和竣工面積走向背離，開工向下、竣工向上。這表明施工重心將會(huì)后移，將有大量施工中的房屋面積即將交付，如果開工-竣工環(huán)節(jié)整體回暖，利好下游建筑裝飾行業(yè)。

三、銷售均價(jià)下降，房企銷售改善

2019年以來，中國百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增速放緩。9月百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增長3.56%，較2019年年初下降1.34%，較8月下降0.12%。2019年1-9月銷售面積累計(jì)值為11.92億平方米，累計(jì)同比為-0.10%；銷售額累計(jì)值為111491.29億元，累計(jì)同比為7.10%。9月商品房銷售面積為1.73億平方米，單月同比增長32.63%；銷售額為16118.29億元，單月同比增長約32%。房地產(chǎn)銷售改善主要是由于融資政策收緊以來房企對銷售回款依賴度加強(qiáng)，加快回款緩解資金壓力。

截至2019年9月，一、二、三線城市百城價(jià)格同比增速分別為0.70%、4.88%和5.08%，目前一線城市房價(jià)調(diào)控政策最為明顯，2019年以來價(jià)格同比增速均超過1%，二三線城市價(jià)格同比增速從年初不斷下降，但仍維