房產(chǎn)銷售變更管理作業(yè)指引

銷售變更管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人PAGE5PAGE目的規(guī)范銷售現(xiàn)場更名、換房、更改付款方式、沒收再售、退房、預(yù)留房、延期付款審批等手續(xù)辦理，控制銷售風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍適用于公司開發(fā)的所有樓盤。術(shù)語和定義無職責(zé)項(xiàng)目公司營銷客服部接收并審核客戶的銷售變更申請(qǐng)；審核確認(rèn)是否具備執(zhí)行條件；辦理經(jīng)審批同意的后續(xù)銷售事務(wù)手續(xù)；全程跟進(jìn)更名、換房、更改付款方式、沒收再售、退房、延期付款、預(yù)留房事務(wù)；負(fù)責(zé)已簽署購房合同的客戶退房事務(wù)的處理。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部核實(shí)客戶的付款情況。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)相關(guān)申請(qǐng)。工作程序銷售變更辦理原則指引所涉及的客戶相關(guān)申請(qǐng)，原則上公司不予接受，其處理程序及許可范圍均為公司內(nèi)部管理規(guī)定，屬公司機(jī)密，嚴(yán)禁擅自傳播，現(xiàn)場情況由銷售代理公司銷售人員酌情處理。原則上只接受客戶在約定付款期內(nèi)的變更申請(qǐng)。簽署《商品房買賣合同》后的銷售變更申請(qǐng)，除特殊情況由公司總經(jīng)理及董事長·CEO特批外，所有申請(qǐng)一律不接受。所有申請(qǐng)均需要顧客填寫《顧客申請(qǐng)記錄表》，作為原始憑證存檔備案。更名、換房管理原則上只接受客戶在約定付款期內(nèi)提出的更名、換房申請(qǐng)。由營銷客服部填寫書面的《更名申請(qǐng)審批表》、《換房申請(qǐng)審批表》。換房需經(jīng)項(xiàng)目公司營銷總監(jiān)審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批；非直系親屬更名需經(jīng)項(xiàng)目公司營銷總監(jiān)審核、總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)、總經(jīng)理審批，直系親屬更名經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審批即可。經(jīng)審批后，由營銷客服部組織辦理更名和換房手續(xù)：為客戶更換認(rèn)購書（更名時(shí)認(rèn)購日期及約定簽約日期等條款不做更改，換房時(shí)須更改認(rèn)購日期）。為客戶更換收款收據(jù)。變更申請(qǐng)資料原件由項(xiàng)目營銷客服部存檔，總部營銷將定期檢查。換房以當(dāng)天價(jià)目表及銷售政策執(zhí)行。更名費(fèi)用規(guī)定在簽定《商品房買賣合同》前，更名費(fèi)收取規(guī)定：直系親屬（夫妻、父母、子女、兄弟姐妹）之間可以更名，但必須提供直系親屬的有效證明，如：結(jié)婚證、戶口簿、派出所證明、街道辦證明。非直系親屬之間更名客戶須承擔(dān)認(rèn)購金額1%的更名違約金。正式簽署《商品房買賣合同》后，更名費(fèi)收取規(guī)定：屬直系親屬的，申請(qǐng)人須承擔(dān)商品房總價(jià)款1%的違約金；屬非直系親屬的，申請(qǐng)人須承擔(dān)商品房總價(jià)款2%的違約金。如合同已上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)管理部門備案，需由申請(qǐng)人自行辦理相關(guān)撤消手續(xù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由申請(qǐng)人自行承擔(dān)。此外，由于政策等原因，銀行不發(fā)放按揭貸款，由此產(chǎn)生的更名不需要收取更名費(fèi)。沒收再售管理：營銷客服部應(yīng)主動(dòng)督促客戶簽約并及時(shí)繳納房款，客戶未能及時(shí)履約時(shí)，營銷客服部經(jīng)理與銷售代理公司銷售經(jīng)理共同確認(rèn)該客戶放棄認(rèn)購，由營銷客服部填寫《房產(chǎn)沒收申請(qǐng)審批表》交項(xiàng)目公司營銷總監(jiān)審核，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)審批。原則上由于客戶個(gè)人原因造成的房屋沒收，認(rèn)購金不退還。如特殊情況在《房產(chǎn)沒收審批表》中說明原因，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后決定退款金額。另行出售的時(shí)間與價(jià)格由項(xiàng)目營銷客服部報(bào)批，經(jīng)項(xiàng)目營銷總監(jiān)、項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)審批后決定。退房管理：公司原則上不接受客戶退房申請(qǐng)，特殊情況需按以下程序辦理。客戶提出退房申請(qǐng)時(shí)，經(jīng)說服無效，由營銷客服部幫助客戶填寫《退房申請(qǐng)審批表》，經(jīng)項(xiàng)目營銷總監(jiān)、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)、集團(tuán)總經(jīng)理審批通過后方可執(zhí)行。未簽署買賣合同的退房手續(xù)辦理：營銷客服部根據(jù)客戶認(rèn)購狀況，向客戶收取認(rèn)購書原件、按需收取全部收據(jù)原件、身份證復(fù)印件，并存檔。營銷客服部核實(shí)退房單位的房號(hào)、已付款金額、合同簽訂、退款金額等情況，填寫《退房申請(qǐng)審批表》，經(jīng)客戶簽名后進(jìn)入審批程序。經(jīng)審批同意退房的，營銷客服部存檔，并通知銷售代表更新相關(guān)文檔。財(cái)務(wù)部根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)審批意見，辦理退還客戶房款（包含退定和不退定兩種情況）的手續(xù)。營銷客服部通知客戶到財(cái)務(wù)部門領(lǐng)取所退房款。申請(qǐng)資料原件由營銷客服部存檔。另行出售的時(shí)間與價(jià)格由項(xiàng)目營銷客服部報(bào)批，經(jīng)項(xiàng)目營銷總監(jiān)、項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)審批后決定。已簽署買賣合同的退房管理已簽署買賣合同的退房必須先以電子郵件、傳真等書面形式報(bào)公司總經(jīng)理批示后才能辦理相關(guān)程序。在公司總經(jīng)理審批后，項(xiàng)目公司營銷客服部填寫《退房申請(qǐng)審批表》，并向客戶收取認(rèn)購書原件、全部收據(jù)原件、身份證復(fù)印件等相關(guān)資料并存檔。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部審核退房單位已付款金額。提交項(xiàng)目公司營銷客服部經(jīng)理審核后，營銷客服部準(zhǔn)備相關(guān)資料，約同客戶到政府相關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。若客戶付款方式為按揭，則還須去相應(yīng)銀行辦理終止按揭手續(xù)。項(xiàng)目公司營銷客服部在取得政府相關(guān)部門下發(fā)的解除合同批文后，連同客戶的《退房申請(qǐng)審批表》、《客戶退款申請(qǐng)表》及相關(guān)資料履行退款審批手續(xù)。項(xiàng)目公司營銷客服部在辦理退房手續(xù)完畢后記錄存檔，并通知銷售代表于前臺(tái)更新相關(guān)文檔。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部根據(jù)公司總經(jīng)理審批意見，辦理退還客戶房款（包含退定和不退定兩種情況）的手續(xù)。項(xiàng)目公司營銷客服部通知客戶到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取所退房款。項(xiàng)目公司營銷客服部經(jīng)理決定將房產(chǎn)另行出售的時(shí)間和價(jià)格。延期付款管理：原則上不接受客戶提出延期付款，如有特殊原因需由客戶本人填寫書面的《延期付款申請(qǐng)審批表》，報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批。由營銷客服部將《延期付款申請(qǐng)審批表》存檔。延期10天（含）以內(nèi)，由營銷客服部經(jīng)理審核，項(xiàng)目公司營銷總監(jiān)、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批；延期10天以上，由集團(tuán)營銷總監(jiān)審批；經(jīng)審批同意延期付款的，營銷客服部存檔申請(qǐng)資料原件。預(yù)留房管理：公司原則上不允許在售單位預(yù)留房，特殊情況客戶的申請(qǐng)需要按以下程序報(bào)批，方為有效申請(qǐng)：客戶的申請(qǐng)由公司內(nèi)知情人負(fù)責(zé)申報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理同意后，與銷售代理公司銷售經(jīng)理核實(shí)申請(qǐng)房號(hào)的銷售狀態(tài)并確認(rèn)預(yù)留，并按權(quán)限報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批：填寫《特殊客戶預(yù)留房申請(qǐng)審批表》發(fā)送審批；預(yù)留申請(qǐng)先報(bào)營銷客服部經(jīng)理、項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)營銷總監(jiān)審批；經(jīng)審批同意的，由營銷客服部經(jīng)理辦理并存檔。營銷客服部經(jīng)理負(fù)責(zé)跟蹤執(zhí)行全過程：銷售代表于前臺(tái)更新相關(guān)文檔；以電子郵件、電話等方式知會(huì)預(yù)留房申報(bào)人確認(rèn)預(yù)留房的辦理狀況；每月15日，對(duì)上月底的預(yù)留房情況進(jìn)行匯總并存檔，項(xiàng)目公司需上報(bào)集團(tuán)營銷管理部和集團(tuán)營銷總監(jiān)；預(yù)留到期時(shí)