上半年成都豪宅市場(chǎng)報(bào)告

[2010年上半年成都豪宅市場(chǎng)狀況][四川中原營(yíng)運(yùn)三部]sichuan.09.2010codeofthisreport|2成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析part1codeofthisreport|3part1.1成都市土地市場(chǎng)分析codeofthisreport|42010年上半年是近幾年成都土地市場(chǎng)最為活躍的一年，而土地市場(chǎng)的活躍則是受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的影響；一、土地市場(chǎng)供需情況2010年上半年，成都市主城區(qū)供應(yīng)住宅及商業(yè)類建設(shè)用地41宗，面積為2464畝，同比大幅上升502.4%。成交方面，共成交住宅及商業(yè)類建設(shè)用地39宗，面積為2392畝，同比大幅上升484.8%；城南為成都土地市場(chǎng)交易的熱點(diǎn)區(qū)域，占總成交量的40%，其次為城東其次，占比21.1%。codeofthisreport|5二、各區(qū)域供需情況城南依然是熱點(diǎn)交易區(qū)域，占據(jù)了主力位置，成交國(guó)有建設(shè)用地22宗共約991.35畝，成交體量占總成交量的40.2%。其次為城東，成交5宗共約505.18畝，成交體量占總成交量的21.1%。城西和城北各成交8宗和4宗，成交面積分別約為460.17畝和435.05畝。codeofthisreport|62010年上半年住宅成交均價(jià)800萬(wàn)元/畝，商業(yè)用地成交均價(jià)289萬(wàn)元/畝，整體均價(jià)較09年下降32.5%。三、土地價(jià)格水平2010年上半年，主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地成交均價(jià)為520萬(wàn)元/畝，較2009年的成交均價(jià)771萬(wàn)元/畝下降32.5%。其中，住宅用地成交均價(jià)800萬(wàn)元/畝，商業(yè)用地成交均價(jià)289萬(wàn)元/畝。codeofthisreport|7

2010年上半年成都市土地市場(chǎng)活躍，供應(yīng)量與交易量都在2000畝以上，供需情

況基本持平。1城南為成都土地市場(chǎng)交易量的熱點(diǎn)區(qū)域，成交991畝，占比約40%，其次為城

東成交505畝，占比約20%。2小結(jié)：

2010年上半年住宅成交均價(jià)800萬(wàn)元/畝，商業(yè)用地成交均價(jià)289萬(wàn)元/畝，整體

均價(jià)較09年下降32.5%。3結(jié)論：codeofthisreport|82010年上半年城南與城東共計(jì)1500畝的土地成交量，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)城南與城東仍是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)整體競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。codeofthisreport|9part1.2成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析codeofthisreport|10由于09年的持續(xù)大量放量，2010年上半年的放量為近5年來(lái)的最低位，僅為310.78萬(wàn)平米一、近年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況近5年來(lái)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在2007年下半年出現(xiàn)供應(yīng)高峰，達(dá)到727.53萬(wàn)平米，經(jīng)過(guò)08年的金融危機(jī)與地震影響，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)縮小，僅為381.27萬(wàn)平米。codeofthisreport|112010年上半年受新政影響，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量約300萬(wàn)㎡，同比下降約50%左右。二、近年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況2009年下半年的成交體量為近5年來(lái)的最高位，達(dá)到795.87萬(wàn)平米，其次為2009年上半年，為641.03萬(wàn)平米，近5年來(lái)，08年下半年的成交量最低，僅為271.78萬(wàn)平米。codeofthisreport|12三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況近5年商品住宅成交均價(jià)快速上漲，到2010年上半年成交均價(jià)達(dá)到6963元/㎡。2010年，由于09年樓市的熱漲，令開(kāi)發(fā)商回籠資金充裕，雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，眾開(kāi)發(fā)商仍然選擇硬扛，1至5月成交均價(jià)穩(wěn)步上升；進(jìn)入6月，成都市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià)在持續(xù)數(shù)月上漲以后，首次回落，并出現(xiàn)松動(dòng)，成交均價(jià)為7179元/平方米，環(huán)比下降3.6%，同比上升21.7%。codeofthisreport|13四、10年上半年各戶型需求情況2010年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以剛需為主，面積區(qū)間集中在70-90㎡，占總成交的48%。2010年上半年70-90平米的小戶型仍然是市場(chǎng)的最大需求，成交體量約為158萬(wàn)平米，比例為48%，供應(yīng)和需求基本趨于飽和；90-120平米需求量緊跟其后，改善型消費(fèi)者對(duì)于此類產(chǎn)品需求較高，成交體量約為69萬(wàn)平米，比例約為21%。隨著戶型面積的增大，市場(chǎng)需求不斷減弱。codeofthisreport|14五、各區(qū)域供應(yīng)情況城東的市場(chǎng)供應(yīng)量為近三年成都主城區(qū)供應(yīng)的領(lǐng)頭羊，2010年上半年供應(yīng)量高達(dá)95萬(wàn)方。近三年主城區(qū)供應(yīng)主要集中在城東、城南、城西，2010年上半年，供應(yīng)面積分別為95.62萬(wàn)方、91.62萬(wàn)方和91.65萬(wàn)方，分別占市場(chǎng)新增供應(yīng)量的30.77%，29.48%和29.49%。codeofthisreport|15六、各區(qū)域成交情況近三年主城區(qū)成交集中在城東、城南、城西。2010年上半年，受新政影響，城東區(qū)域成交量78萬(wàn)方，位于城西、城南之后。近三年主城區(qū)成交集中在城東、城南、城西。2010年上半年，受新政影響，各方位成交量均大幅下滑。其中，城東商品住宅成交面積合計(jì)78.34萬(wàn)方，所占市場(chǎng)份額為23.8%，環(huán)比下降3%；城南整體成交面積為87.34萬(wàn)方，所占市場(chǎng)份額為26.5%；城西區(qū)域的成交量位居第一，整體成交面積99.97萬(wàn)方，所占市場(chǎng)份額高達(dá)30.4%；城北商品住宅成交43.59萬(wàn)方，所占市場(chǎng)份額為13.2%，環(huán)比下降4%。codeofthisreport|16七、各區(qū)域價(jià)格情況城東市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅相對(duì)較小。2010年上半年，城東商品住宅成交價(jià)格分別上升10.6%。。2009年-2010年，各方位商品住宅成交價(jià)格均呈上揚(yáng)趨勢(shì)，漲幅最大的為城中區(qū)域。天府新城的確立，使城南區(qū)域開(kāi)始活躍，市場(chǎng)新開(kāi)盤項(xiàng)目較多，且高檔樓盤聚集，市場(chǎng)銷售價(jià)格較大幅度上揚(yáng)。2010年上半年，城中、城南區(qū)域商品住宅成交價(jià)格分別達(dá)9737元/平方米和7611元/平方米，環(huán)比上升18.6%、11.1%。codeofthisreport|17

2010年樓市調(diào)控力度加強(qiáng)，新政效力顯現(xiàn)，上半年成都樓市供應(yīng)、成交量萎

縮；1

受2、3套房政策影響，2010年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以剛需為主，大戶型

產(chǎn)品受到一定的抑制；206年-至今房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從06年的4185元/㎡增長(zhǎng)到10年上半年的6963元/㎡3小結(jié)2010年上半年，在整個(gè)市場(chǎng)一片低迷的情況下，城東、城南及城西供需相對(duì)旺

盛，其中城東供應(yīng)量95萬(wàn)方，成交量75萬(wàn)方，均價(jià)格6000元/㎡。4codeofthisreport|18

近年來(lái)成都市商品房供應(yīng)主要集中在城東、城南、城西三個(gè)區(qū)域，呈三足鼎立之誓，其中城東供應(yīng)量最大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。結(jié)論：codeofthisreport|19成都市豪宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析part2codeofthisreport|20part2.1成都豪宅市場(chǎng)概況codeofthisreport|21成都電梯豪宅發(fā)展歷程從06年“電梯豪宅”概念浮現(xiàn)，到07年電梯豪宅發(fā)展的正式起步，經(jīng)歷08年樓市整體蕭條期，再到09年的快速發(fā)展期。隨著成都整體投資、居住環(huán)境的向好，預(yù)計(jì)電梯豪宅的發(fā)展將會(huì)高歌突進(jìn)06年“電梯豪宅”概念浮現(xiàn)招商地產(chǎn)以“第一高端社區(qū)+門戶外交地標(biāo)”打造的“首座”，憑借其優(yōu)越的地理位置（傳統(tǒng)城南富人區(qū)、外籍人士聚集區(qū)）、高端形象定位、獨(dú)具創(chuàng)意的外立面等優(yōu)勢(shì)，吸引了大量的高端消費(fèi)者購(gòu)買，價(jià)格一度攀升至13000元／平方米，創(chuàng)造成都樓市神奇07年“電梯豪宅”正式起步“錦都”4期推出136－178㎡電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺(tái)路旅游街等資源優(yōu)勢(shì)打造市區(qū)豪宅，但沒(méi)有形成市場(chǎng)影響力。2007年11月，“紫檀”以高傲姿態(tài)，依托市桐梓林地段優(yōu)勢(shì)，推出282-445㎡電梯豪宅，真正建立了成都“電梯豪宅”的概念。08年，沉寂期“河畔新世界”、“華敏世家花園”、“四海逸家”等所謂的電梯豪宅，開(kāi)始在成都市場(chǎng)進(jìn)行炒作，由于2008年低迷的樓市，讓成都電梯豪宅也隨著大勢(shì)陷入沉寂期。但是龍湖、中海、新鴻基、合景泰富等品牌開(kāi)發(fā)商正在醞釀著他們?cè)诔啥紭鞘械暮陥D大志。09年，快速發(fā)展期，樓市新熱點(diǎn)成都豪宅進(jìn)入快速發(fā)展期，先后有中?！こ悄弦惶?hào)、譽(yù)峰、置信麗府、時(shí)代豪庭等多個(gè)電梯豪宅項(xiàng)目相繼涌入市場(chǎng)，并聯(lián)合各大媒體瘋狂炒作電梯豪宅價(jià)值，成都電梯豪宅成為新的樓市熱點(diǎn)。codeofthisreport|22高端電梯豪宅分布

龍湖世紀(jì)峰景

時(shí)代尊邸置信麗府公館1881

中海城南一號(hào)譽(yù)峰成都目前在售高端項(xiàng)目共7個(gè)，集中分布在城南板塊、城西板塊以及市中心板塊這三個(gè)高端居住板塊。城南為傳統(tǒng)的富人居住區(qū)，其高端項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)，是成都豪宅最集中的板塊。城東缺乏高端豪宅項(xiàng)目城西市中心城南

紫檀codeofthisreport|23高端電梯豪宅分析項(xiàng)目名稱入市時(shí)間物業(yè)形態(tài)主力面積暢銷戶型成交均價(jià)月均銷售剩余套數(shù)剩余體量譽(yù)峰（一期）2009.11高層180-220180-22022000（含6000元/㎡精裝）4021144800中海城南一號(hào)2008.11高層160-240180-22018000元/㎡51200240000時(shí)代尊邸2008.1高層115-175115-14019000元/㎡340070000龍湖世紀(jì)峰景2008.11超高層275-35027518000元/㎡2320128000紫檀（一期）2007.12高層282-29628215000元/㎡2-300置信麗都花園麗府2009.11高層120-180120-15013000元/㎡2025040000藍(lán)光公館18812010.8高層180-22022016000元/㎡（含5000元/㎡精裝計(jì)——高層120-220120-150/180-22015000-18000元/㎡202921632800codeofthisreport|24成都市主要高端項(xiàng)目共7個(gè)，剩余套數(shù)約3000套，共計(jì)63萬(wàn)㎡，存量較大；高端項(xiàng)目主力戶型為120-220㎡的大戶型。龍湖世紀(jì)峰景、紫檀戶型相對(duì)較大，以275-350㎡戶型為主；高端項(xiàng)目暢銷戶型為120-150㎡套三以及180-220㎡套四、套五。高端項(xiàng)目目標(biāo)客戶注重生活品質(zhì)，大戶型舒適性產(chǎn)品倍受青睞；在售高端項(xiàng)目月均去化集中在20套左右，譽(yù)峰為成都高端項(xiàng)目的標(biāo)桿，其高端品質(zhì)及精準(zhǔn)的客戶定位使其月均去化達(dá)40套；在售高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平較高，集中在15000-18000元/㎡（清水）codeofthisreport|25part2.2成都豪宅典型項(xiàng)目情況codeofthisreport|26典型案例——中海.城南1號(hào)物業(yè)類別住宅、高尚住宅建筑類別高層占地面積115213.07平方米總建筑面積413603平方米物業(yè)地址高新區(qū)錦城大道199號(hào)所屬商圈城南副中心容積率2.85綠地率40%車位1：1以上小區(qū)配套約私屬中央園林戶數(shù):2049戶戶型面積24層物業(yè)費(fèi)3元/平方米·月開(kāi)盤時(shí)間2008.11入住時(shí)間2010開(kāi)發(fā)商中海振興（成都）物業(yè)發(fā)展有限公司物管公司成都中海物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)周期:——售樓地址國(guó)際城南新益州城市廣場(chǎng)西側(cè)codeofthisreport|27近期銷售動(dòng)態(tài)月份推出戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠月均去化7月160-24018000-22000一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%68月18000-22000一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%49月18000-22000一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%1近3個(gè)月主推前期剩余160-240㎡戶型，價(jià)格區(qū)間18000-22000元/㎡，優(yōu)惠較大，一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%，月均去化5套左右。codeofthisreport|28在8月之前幾乎無(wú)報(bào)媒、活動(dòng)推廣，進(jìn)入8月推廣明顯增強(qiáng)，主要以線上廣告為主，線下活動(dòng)為輔。近期推廣情況近期報(bào)媒推廣2010年8月5日成都商報(bào)房產(chǎn)29版，主題：中海.城南1號(hào),以世界的眼光樹(shù)立城市顛峰居住新標(biāo)準(zhǔn).330平米[中央御景皇座]即將御世登場(chǎng).2010年8月12日華西都市報(bào)房產(chǎn)45版，主題：中海.城南1號(hào),以世界的眼光樹(shù)立城市顛峰居住新標(biāo)準(zhǔn).330平米[中央御景皇座]即將御世登場(chǎng).2010年8月27日成都商報(bào)48版整版，主題：以世界的眼光樹(shù)立城市顛峰居住新標(biāo)準(zhǔn).活動(dòng)推廣2010年8月14日下午，中海城南1號(hào)舉行川大總裁班同學(xué)聚會(huì)活動(dòng)。codeofthisreport|29客戶來(lái)源區(qū)域主要以城南為主，其成交客戶大多數(shù)為中海老客戶約占30%客戶職業(yè)特征主要以私營(yíng)企業(yè)主，政府機(jī)關(guān)高層、企業(yè)高管以及周邊軟件開(kāi)發(fā)園區(qū)的高級(jí)技術(shù)人員為主。客戶構(gòu)成情況codeofthisreport|30譽(yù)峰地塊簡(jiǎn)介占地186,704平方米其中住宅用地為122463.6平方米，容積率為2.95商業(yè)用地為64240.4平方米，容積率為6住宅建筑面積：378550平方米公寓建筑面積：193520平方米商場(chǎng)建筑面積：82450平方米寫字樓建筑面積：61720平方米酒店建筑面積47300平方米（兩座；其中一座擬定為成都whotel）譽(yù)峰項(xiàng)目為成都高端城市豪宅項(xiàng)目的代表，完善的高端配套能為項(xiàng)目的豪宅部分所服務(wù)，也是譽(yù)峰的特征之一。典型高端項(xiàng)目——譽(yù)峰codeofthisreport|31項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置2梯2戶和1梯1戶裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝房產(chǎn)品面積主力戶型180-360㎡戶型結(jié)構(gòu)面積用到極至的大宅感受，380平米每戶私家天際游泳池，全明廚明衛(wèi)戶型配比180-200㎡套四占比約53%，220-240㎡套五占比約40%，360㎡占7%銷售信息銷售價(jià)格銷售均價(jià)18000元/㎡銷售情況當(dāng)前已推出474套，銷售約419套（開(kāi)盤當(dāng)天銷售160套），近期月均銷售約40套。項(xiàng)目賣點(diǎn)1、合景泰富品牌號(hào)召力；2、容積率低；3、城南新區(qū)核心區(qū)域；4、大型商業(yè)配套；5、超大室內(nèi)游泳池；6、三梯兩戶，人流分區(qū)，主仆分區(qū)

7、贈(zèng)送超大空中花園，使購(gòu)房者可獲得大面積的開(kāi)放式空間8、頂級(jí)品牌豪裝codeofthisreport|32近期銷售動(dòng)態(tài)月份推出戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠月均去化7月180-36022000一次性、按揭優(yōu)惠3%338月22000一次性、按揭優(yōu)惠3%489月22000一次性、按揭優(yōu)惠3%31近3個(gè)月主推180-360㎡戶型，價(jià)格區(qū)間18000-22000元/㎡，均價(jià)22000元/㎡，一次性、按揭優(yōu)惠3%，月均去化40套左右。codeofthisreport|33近期推廣活動(dòng)近期推廣以線下圈層活動(dòng)為主，配合商報(bào)硬廣進(jìn)行炒作，形成項(xiàng)目良好的品牌效應(yīng)7月“尊享慕尼黑風(fēng)情”活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：邀約中原老客戶及譽(yù)峰意向性客戶參加“慕尼黑風(fēng)情”活動(dòng)，通過(guò)小眾的高端圈層活動(dòng)積極開(kāi)拓客戶，讓客戶體驗(yàn)項(xiàng)目的高端生活品質(zhì)8月“獨(dú)聚魅力·華彩峰尚”活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：邀約中原老客戶及譽(yù)峰意向性客戶以及空姐參加活動(dòng)，活動(dòng)中穿插美食、魔術(shù)、舞蹈、互動(dòng)游戲等活動(dòng)；旨在通過(guò)小眾的高端圈層活動(dòng)積極開(kāi)拓客戶，形成項(xiàng)目良好的口碑效應(yīng)客戶來(lái)源主要以成都客戶為主，其中城南占了65%，省外客戶占18%，職業(yè)特征主要以私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管為主。codeofthisreport|34客戶構(gòu)成codeofthisreport|35典型案例——置信麗都麗府物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積40000平方米總建筑面積210000平方米物業(yè)地址武侯二環(huán)路南四段麗都路所屬商圈外雙楠容積率3.00綠化率50%車位1400個(gè)小區(qū)配套豪華私人會(huì)所、科技配套戶數(shù):800戶戶型面積16-18層物業(yè)費(fèi)2.6元/平方米·月開(kāi)盤時(shí)間2009.11入住時(shí)間2011開(kāi)發(fā)商置信地產(chǎn)物管公司成都蜀信物業(yè)服務(wù)有限公司codeofthisreport|36近期銷售動(dòng)態(tài)2010年8月底二期一批次開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日銷售率為44%，120-130㎡套二變套三為最暢銷戶型樓棟

面積（㎡）

戶型

供應(yīng)套數(shù)

價(jià)格比例

銷售套數(shù)銷售率6棟170-180

3-2-2（變套四）711500036%1014%4棟120-130

2-2-2（變套三）84900042%5464%150-155

3-2-2（變套四）42900022%2355%合計(jì)——197——100%8744%codeofthisreport|37客戶來(lái)源區(qū)域主要以城西為主，其成交客戶大多數(shù)為老客戶約占35%客戶職業(yè)特征主要以私營(yíng)企業(yè)主，政府機(jī)關(guān)高層、企業(yè)高管以及高級(jí)技術(shù)人員為主。客戶構(gòu)成情況codeofthisreport|38典型案例——時(shí)代豪庭項(xiàng)目地址東大街芷泉街段88號(hào)開(kāi)發(fā)公司龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（成都）有限公司物管公司成都天府時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司物業(yè)形態(tài)高層基礎(chǔ)數(shù)據(jù)容積率4，綠化率33%，總戶數(shù)402戶面積區(qū)間114-246平方米主力戶型115-175㎡交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)3元/平方米·月codeofthisreport|39近期銷售動(dòng)態(tài)月份推出戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠月均去化7月150-24618500一次性優(yōu)惠0.5%，按揭優(yōu)惠58月150-24618500一次性優(yōu)惠0.5%，按揭優(yōu)惠49月150-24618500一次性優(yōu)惠0.5%，按揭優(yōu)惠2近3個(gè)月主推150-246㎡戶型，均價(jià)18500元/㎡，優(yōu)惠較小，只有一次性優(yōu)惠0.5%，月均去化5套左右。codeofthisreport|40時(shí)代豪庭報(bào)媒、活動(dòng)推廣很少，只有開(kāi)盤前后有線上推廣近期推廣情況近期報(bào)媒推廣近3個(gè)月無(wú)報(bào)媒推廣活動(dòng)推廣近3個(gè)月無(wú)活動(dòng)推廣codeofthisreport|41客戶來(lái)源區(qū)域主要以省外客戶為主，約占了50%，客戶職業(yè)特征主要以私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)高管為主?？蛻魳?gòu)成情況codeofthisreport|42地理位置高新區(qū)神仙樹(shù)盛和三街宜家附近物業(yè)形態(tài)豪華住宅開(kāi)發(fā)商成都高新藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司總戶數(shù)685占地面積40020㎡總建筑面積219000㎡容積率3.8綠化率30%樓層18梯戶比3梯2戶交房時(shí)間2012面積區(qū)間180-280㎡項(xiàng)目配套娛樂(lè)會(huì)所，智能化系統(tǒng),10000㎡主題景觀交通配套公交93/115/84/76/801/26可到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊配套商場(chǎng)：歐尚、宜家、富森美

教育：玉林中學(xué)、銀都小學(xué)、美視國(guó)際學(xué)校

醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、華西普濟(jì)醫(yī)院典型項(xiàng)目——公館1881codeofthisreport|43近期銷售動(dòng)態(tài)月份推出戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠月均去化8月22015000一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%359月22