建材市場可行性報告

建材市場可行性報告項目名稱因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。項目開發(fā)背景漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠?？尚行匝芯繄蟾婢幹颇康脑趯椖块_發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)國家建設部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》婁底、漣源房地產(chǎn)相關法律政策與文件；漣源市的招商引資政策；本項目的詳細規(guī)劃控制原則；現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二項目概況地塊位置本項目地塊位于漣源市X淄與X潞交匯處，距XX1J市民休I廣場約800米,對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200米半徑內(nèi)目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線 3.63米，實際用地面積約 3898平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在 1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 3650-3800平米之間， 裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 7000-7800平米之間。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500平米左右。地塊周邊環(huán)境與配套設施項目地塊處于漣源市“XT場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域---“XXlj”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設施：電力、電訊：接入本項目給排水：管道鋪設到位大型汽車站：臨人民路公交車站休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約 800米購物場所：300米內(nèi)XX溜市及臨街小型商店娛樂場所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北 500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院☆教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學，本項目 500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。☆金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4項目性質(zhì)與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè) +多層住宅”的發(fā)展模式。項目主要特點有：項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導。土地年限為 70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想， 大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。2.5項目地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域， 且有取代五馬廣場之勢。本項目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。項目地塊價值的主要特點有：地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應有所控制”的特征。交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。（6）項目應努力適應當前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6已進行的調(diào)查研究項目及成果某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)于 2005年11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。調(diào)查研究項目及成果如下：目前漣源市商品房供應量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房， 僅26%的客戶打算在 1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為 26萬平米。 因此，未來 1-2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶?時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅 17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。但在訪談調(diào)查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：漣源市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶?時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎。本項目的發(fā)展，將成為 2006年度漣源房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三項目建設意義關于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進程，進一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。關于行業(yè)市場的意義針對目前漣源市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展關于社會綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。漣源某某項目可行性研究報告第二章項目投資環(huán)境及市場分析四漣源市情及發(fā)展概況漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名漣源縣， 1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積 1897平方公里， 人口108萬， 轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個林場。漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與 207國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠銷國外。漣源市城市發(fā)展概況當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。近年來，漣源市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。投入大量資金對漣源城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。漣源市經(jīng)濟發(fā)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。據(jù)統(tǒng)計， 2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 33.4%。全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額 157104萬元，增長 14.8%，占全市消費品零售總額的 80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和272戶，分別增長 5.1%和32.7%。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前漣源市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。因此，根據(jù)當前漣源市總體經(jīng)濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來3-5年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關政府報告文件、資料等漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀7、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。另外，以汽車站為基礎發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展?？v觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展狀況，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項目距光明山商圈僅 800米左右， 光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶?時尚廣場的開發(fā)建設，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢“光明山”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。五漣源市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述市場發(fā)展概況漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自 2004年才開始起步。 2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。出現(xiàn)了以“漣水名城”為代表的住宅項目和以“五江購物中心”為代表的商業(yè)項目?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義?！皾i水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設開發(fā)，相關的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對商品房第一次有了更為清晰的認識?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應了 4萬余平米的商品房。 這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，漣源商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。市場價格分析及走勢預測居住用房價格分析及走勢預測2004年前，漣源市住宅市場價格大部分在 500-700元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較低。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產(chǎn)市場的價格?！敖鸬貛?時尚廣場”的四樓以上臨街住宅達到了 1100元/平米以上的銷售均價，“大華?水榭花都”銷售均價為950%/平米，“漣水名城”銷售均價1040元/平米，此銷售價格較200件前的住宅銷售彳格已經(jīng)上漲了200-400元/平米。反映出漣源市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華?水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：漣源市房地產(chǎn)近2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元/平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合適。漣源在售的主要住宅項目調(diào)研表如下：項目名稱大華?水榭花都 位置 漣源H開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：42998平方米綠化率：35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)項目概況分幾期開發(fā)：一期項目工程進度：項目動工已有將近兩個月，基礎建設已經(jīng)完成開盤時間：2005年12月底 交房時間：2006年6月

價格住宅均價：950元/平方米 住宅最高價：1200元/平方米門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定物管費：未定 主力戶型面積：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩項目劣勢分析1、大戶型居多，選擇空間小。2、目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術園林和休閑運動場迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為在賓館大堂，更是進步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有定項目名稱漣水名城項目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn)占地面積：15.5萬平方米 建筑面積：26萬平方米綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率：1.68 1、分幾期開發(fā)：兩期開盤時間：200奔1月 交房時間：未定價格住宅均價：1040元/平方米 住宅最高價：1280元/平方米門面價格：未定 車庫價格：未定物管費：未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售一期銷售3成左右 目前主推單位率商業(yè)用房價格分析及走勢預測近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。200許五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價格達到了7500元/平米以上，而得房率僅為52批右，實際套內(nèi)銷售價格達到了15000%/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶?時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000%/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%fc右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶?時尚廣場項目在售，剩余單位主要以2、3樓為主。當前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進”的局面。六商業(yè)用房的市場供給所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶?時尚廣場：總建筑面積：11727.26平米商業(yè)建筑面積：9427.26平米銷售價格：臨人民路商鋪：均價18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價9000元/平米9.39.3物業(yè)出租情況8.28.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況二層內(nèi)鋪：2500一層內(nèi)鋪： 4800元/二層內(nèi)鋪：2500元/平米三層內(nèi)鋪： 1400元/平米 住宅銷售均價：1140元/平米所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應量不會給本項目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導工作難度。本項目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地， 將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。七商業(yè)用房的市場需求所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶?時尚廣場，其銷售情況較為良性。八商業(yè)用房的市場價格8.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶?時尚廣場。價格情況參照本報告 6.1節(jié)。物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租立華水果臨街商鋪零售50好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售2-4目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，人民路“五馬廣場”-“五江購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶?時尚廣場的臨街商鋪租金預計還將高達12沅/平米/月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價格自20-60元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。九居住用房的市場分析市場供應情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，預計總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。市場需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)48%勺被訪者并不打算購房。僅5%勺被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%勺被訪者考慮在未來3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來2-3年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在100-120平米的中戶型和140-160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為 200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。在售樓盤銷售情況漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。導致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。市場在售戶型及特點分析漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。金地帶?時尚廣場的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)， 該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過 1000元/平米。僅金地帶?時尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個漣源商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導意義。大部分市民對商品房價格仍集中在 800元左右的心理預期，短期內(nèi)突破千元大關較為困難。十市場預測10.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預測2在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹慎的態(tài)度。同時，也有 16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。（2）市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會進行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預測漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。綜述總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時，“五江購物中心”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點應放在消費意識引導和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項目可行性研究報告第三章項目發(fā)展研究十一項目地塊特征分析11.1項目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。項目地塊發(fā)展SWOT析△ 地塊發(fā)展機會 Opportunity光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。項目交通優(yōu)勢較為明顯。項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持?！?地塊發(fā)展威脅Weakness市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn)△地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學化△地塊發(fā)展劣勢 Threat項目地形狀況復雜，將增加施工難度項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善項目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。十二項目商業(yè)用房定位方案研究1項目定位方案某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為：整合與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“XXXX家居建材廣場” 或axxxx家居廣場”的商業(yè)主題。2項目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠。眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此，與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。另一方面，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在對漣源房地產(chǎn)市場進行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。3項目定位方案市場調(diào)查結(jié)果1行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認可度大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費者都不好?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會。2家居建材消費者對“一站式”家居建材市場的認可度家居建材消費者對“一站式”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。這表明：漣源消費者對“一站式”家居建材市場認可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導。3市民對“一站式”家居建材市場的認可度從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn)大型的家居建材廣場。長期以來漣源市民購買建材都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。4對“一站式”家居建材市場的地點選擇調(diào)查為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營戶中較為理想的集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設置了三個地點供經(jīng)營戶選擇。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣源市建材市場未能經(jīng)營起來在經(jīng)營戶中形成了心理陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選擇了芙蓉廣場。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎條件。4項目定位方案SWOT析△項目發(fā)展機會 Opportunity家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn)目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2萬平米， 經(jīng)營戶近200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補市場空白△項目發(fā)展威脅Weakness業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關方面的利益沖突行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策文藝路、藍田市場、光藍路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力大部分經(jīng)營戶均不愿意進駐 2、3樓，項目2、3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設置進行良好的規(guī)避和化解部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性△項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高臨街面長達 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場領袖△項目發(fā)展劣勢 Threat1項目所在地街區(qū)面貌有待改善，(2人流量有限，(3商業(yè)氣氛尚不(4濃厚仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，(6增加了項目宣傳推廣難度推廣、招商難度加大，(8推廣、招商費用增加地塊規(guī)模有限，(10無法設置集中的倉儲用房(5市場對項目預計的銷售價格和租賃價格存在接受難度綜上，項目SWOT析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“xxxx家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。12.5項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，建議項目2、3樓采取整體或部分返租的形式銷售。市民對項目地段的懷疑態(tài)度。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要?；馐忻駥椖磕芊癜l(fā)展成功的疑慮。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢。有潛在的競爭對手存在，針對可能出現(xiàn)的競爭對手，項目應盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。十三 項目產(chǎn)品定位方案研究13.1 項目產(chǎn)品定位原則本項目產(chǎn)品定位應區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。因此，產(chǎn)品定位應符合以下原則：符合項目經(jīng)濟效益目標的需求。充分利用項目地處人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。在符合項目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下， 將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價值。項目產(chǎn)品定位應充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關物流、交通、層高等要求進行有效把握。項目住宅部分應有清晰的交通組織系統(tǒng)， 實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。13.2項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)本項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問進行的漣源市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。市場調(diào)查對本項目具有參考價值的主要結(jié)論有：商家對產(chǎn)品的需求為：層高在4.5-5.5米之間、面寬在4.2-5米之間、進深在10-12米之間。面積在50-100平米之間，以 40-60平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。大部分市民對住宅的面積需求分 100-120平米、 140-160平米兩個區(qū)間。其他調(diào)查數(shù)據(jù)。（詳見市調(diào)報告）13.3項目產(chǎn)品定位方案整體建筑規(guī)?？刂祈椖康厣峡偨ㄖ娣e在 1.8-1.9萬平米之間，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 3650-3800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。一層層高在 5.8左右，二、三層層高在 3.8米左右，住宅層高為 3米。凈建筑總高度約25.4米。（不含天花板及天際線高度）13.3.2戶型規(guī)劃臨街商鋪開間在 3.8-4米之間，進深在 12米左右，套內(nèi)面積在 45.6-48平米之間。一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 45-65平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設計安排而定。住宅戶型規(guī)劃以 110-130平米的三房、 140-160平米的四房為主力戶型進行設計。主要技術經(jīng)濟指標總建筑面積： 1.8-1.9萬平米商業(yè)面積： 1.0-1.14萬平米住宅面積：7000-7800平米容積率：約 4.57建筑凈高： 25.4米項目業(yè)態(tài)定位方案本項目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下:1層(含臨街門面 ):木業(yè)板材區(qū)油漆涂料區(qū)工程材料區(qū)化工膠劑區(qū)管材管件區(qū)五金機電區(qū)2層:陶瓷衛(wèi)浴區(qū)玻璃制品區(qū)燈飾照明區(qū)地板地面區(qū)門窗鎖具區(qū)層:家居飾品區(qū)家私家具區(qū)辦公家具區(qū)考慮到1層租金和售價較高,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而2、3樓則選擇產(chǎn)品較大， 流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 2、3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。漣源某某項目可行性研究報告第四章效益及風險分析十四項目投資估算項目投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值備 注1土建工程1061.6萬元按1795評米總建，480%/平米計算，:200萬元2土地費510萬元3附屬工程及項目配套330萬元貨梯、觀光電梯各平米計算4勘探2萬元5相關規(guī)費15萬元7設計費8.975萬元按5元/平米計算8水電增容費5萬元9管理費用20萬元10基本預備費40萬元11合計1992.58萬元如引進主力店，則一約80-100萬！注：本報告撰寫單位僅提出參考價格，以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在1795呼米為基準進行估計所得，具體數(shù)額以實際操作為準。根據(jù)初步估算，本項目的總體投資成本大約為1992.58萬元，此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費用，并已核算地下層的建筑成本。十五經(jīng)濟效益分析項目經(jīng)營策略⑴項目1-3層商業(yè)部分樓實行“返租”銷售的辦法。其中一層返租期限為1年，返租回報為8%二、三層返租期限為3年，第一年回報率為7%第二年回報為8%第三年回報為9%平均每年的固定回報為8%此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計24%反租部分在具體定價中預留相應空間。項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當應用價格策略提高銷售價格。（2）為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設定了“返租”與不“返租”的銷售價格。項目銷售價格建議（1）返租銷售價格根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取“返租”銷售模式時銷售價格為：臨街商鋪銷售均價：1000沅/平米一層內(nèi)鋪銷售均價：4100元/平米（含返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價：2350元/平米（含返租三年）三層內(nèi)鋪銷售均價：1350元/平米（含返租三年）住宅銷售均價：85沅/平米（2）不返租時銷售價格建議臨街商鋪銷售均價：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價：3950元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價：1950元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價：1100元/平米住宅銷售均價：850%/平米（3）價格說明目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應及銷售狀況適當?shù)貞脙r格策略，適當調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預計為:項目銷售收入預測表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價（元/平米）預計銷售額（返租）（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189減去一年返租約萬元二層內(nèi)鋪36502350857.75減去三年返租約元三層內(nèi)鋪36501350492.75減去三年返租約萬元住宅7000850595合計179503884.5返租后銷售額約二、三層三年返租期間的出租收益預計：4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按28%/平米/月的租金65%攵取即

為18元/平米/月，預計租金收益為31.32萬元5 2、3層內(nèi)鋪免租1年，第2年按租金的50%攵取，第三年按租金的80%收取，預計租金收益為136.656萬元第2層租金：15元/平米/月 第3層租金9元/月因此得出本項目返租期的預期收益為：167.9760萬元項目銷售收入預測表（不返租）名稱建筑卸積（平米）銷售單價（元/平米）預計銷售額（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290039501145.5二層內(nèi)鋪36501950711.75三層內(nèi)鋪36501100401.5住宅7000850595合計179503603.75經(jīng)計算分析后得出:項目采取返租銷售模式時合同銷售額為3884.5萬元，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為3465.26萬元，返租期內(nèi)預期租金收益為

167.976萬元，因此返租銷售時實際總收入為3633.236萬元。項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預計在3603.75萬元。項目投資利潤成本利潤估算表序號項目（返租時）金額備注（不返租時）額1銷售收入3633.236萬元含返租期內(nèi)的租金3603.75萬元2銷售成本1992.58萬元1992.58萬元3銷售稅金及附199.83萬元暫按5.5%古算198.21萬元加4銷售費用180萬元180萬元5利潤總額1260.83萬元1232.96萬元6所得稅100萬元預估100萬元7凈利潤1160.83萬元1132.96萬元本項目初步估算:(1)返租銷售稅后利潤約1160.83萬元。不返租銷售稅后利潤約1132.96萬元財務指標分析毛利率(返租銷售)銷售收入-銷售成本銷售毛利率= x100%銷售收入本項目毛利率：(3633.236-1992.58)/3633.236X100%=45.16%凈利率(返租銷售)銷售凈利率=(凈利/銷售收入)x100%凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=(1160.83/3633.236)X100%=31.96%本項目在返租銷售時毛利潤率為45.16%,稅后凈利潤率為31.96%,利潤率符合當前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平，本項目的經(jīng)濟效益是可行的.十六風險性分析風險因素和風險程度分析表風險因素影響程度說聯(lián)嚴重較大市場風險V區(qū)域市場內(nèi)不確定較大技術風險V技術風險較弱工程風險V施工難度不高資金風險V資金應用周期較長政策風險V受當?shù)卣o予的響大外部協(xié)作風險V公司團隊信譽良好社會風險V社會需求量較大，其他風險V行業(yè)內(nèi)影響因素較目投資風險大由此表可以看出，本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。十七經(jīng)濟評價成本、費用和各項稅收結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。(1)銷售費用因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認可。因此考慮推廣費用適當增加，銷售費用暫按180萬元計算。(2)營業(yè)稅及附加營業(yè)稅按照營業(yè)收入的5.5%計算，(3)所得稅按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預估為 100萬元。項目投資利潤根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關計算分析，整個項目開發(fā)期在返租銷售模式時累計稅后利潤1160.83萬元。項目開發(fā)毛利率達到 45.16%。財務指標分析項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務指標分析后認為該項目經(jīng)濟效益是可行的。十八社會評價環(huán)境評價（定性）本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上”的設計構(gòu)想，建筑設計現(xiàn)代感強烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。項目建成后可以徹底改變當?shù)氐桶椒裁芗?，設施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的