康利達未來路項目前期策劃與營銷推廣報告

康利達未來路項目前期策劃與營銷推廣報告目錄序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸ǘ?、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢四、項目用地SWTO判定五、項目產(chǎn)品定位與建議六、項目營銷推廣思路與建議Now……序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸ǘ?、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢四、項目用地SWTO判定五、項目產(chǎn)品定位與建議六、項目營銷推廣思路與建議06年西區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，房價上漲增幅較大。03年－05年該區(qū)域形成自發(fā)的高速發(fā)展態(tài)勢，06年亦保持著強勁勢頭，但整體市場形象一般。04年－05年在政府引導下高速發(fā)展，06年遭遇瓶頸，發(fā)展趨緩，但目前逐漸回溫。南區(qū)市場東南區(qū)價格較高，西南區(qū)相對較低，該區(qū)域城中村改造較多，發(fā)展?jié)摿薮?。北區(qū)市場西區(qū)市場鄭東新區(qū)南區(qū)市場碧沙崗商圈二七商圈紫荊山商圈本案鄭州房地產(chǎn)市場需求彈性很大，需求持續(xù)旺盛。鄭州市場近年商品住宅銷售量01-06年商品住宅銷售量快速增長，年增長率最少也在14%以上，最高達42%。鄭州市場近年商品住宅供應量鄭州房地產(chǎn)市場－－

供應量逐年增加，且有平穩(wěn)增加趨勢。2006年鄭州房地產(chǎn)市場商品房住宅成交價格主要集中在3000—4000元/㎡，其次為2500-3000元/㎡。不同價位供求結(jié)構(gòu)各面積段商品住宅銷售比例由以上圖表可以看出，商品住宅單價上漲的同時，市場需求套型面積有小型化的趨勢。鄭州房地產(chǎn)市場供求結(jié)論1.01年—04年，房地產(chǎn)市場供應量略大于銷售量；但05年開始出現(xiàn)銷售量大于供應量；2.05年后，銷售量的增幅遠遠大于供給量的增幅；3.06年鄭州房地產(chǎn)市場供不應求，出現(xiàn)賣方市場，且這一現(xiàn)象有延續(xù)趨勢；4.目前單價集中在3000—4000元/㎡,受國六條和房價漲幅的影響，面積需求有小型化趨勢。Now……序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸ǘ?、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢四、項目用地SWTO判定五、項目產(chǎn)品定位與建議六、項目營銷推廣思路與建議航海海路路城東東路路未來來大大道道未來來大大道道石化化路路石化化路路107國國道道區(qū)域域主主要要狀狀況況情情境境再再現(xiàn)現(xiàn)－－－－交交通通未來來大大道道航海海路路未來來大大道道與與航航海海路路均均為為市市政政重重點點道道路路，，均均較較為為寬闊闊，路路面面質(zhì)量量較較好好，交交通通十分分便便捷捷，過過往往車速速也都都較較快，由由于于項項目目區(qū)區(qū)域域無無過過街街天天橋橋，，道道路路對對對對街街人人流流交交匯匯有有明明顯顯的的阻礙礙作作用用，相相比比之之下下，，未未來來大大道道車車流流量量較較少少，，而而航航海海路路車車流流量量相相當當大大，，因因此此對對路路道道兩兩旁旁帶帶來來的的噪聲聲與與環(huán)環(huán)境境污污染染也更更為為嚴嚴重重。。世紀紀歡歡樂樂園園航海海公公園園已開發(fā)居住社社區(qū)居住社區(qū)電動車專業(yè)市市場汽修專業(yè)市場場都市村莊中石化油庫物流倉庫學校區(qū)域主要狀況況情境再現(xiàn)－－－休閑場所所航海公園世紀歡樂園航海公園地處處航海路與未未來路交叉口口東南角，占地180畝畝，包括一個水水上世界游樂樂場世紀歡樂園占地800畝畝，鄭州最大、、設備最齊全全的游樂園區(qū)域主要狀況況情境再現(xiàn)－－－學校貝斯特外語小小學六十三中區(qū)域主要狀況況情境再現(xiàn)－－－專業(yè)市場場石化路汽修專專業(yè)市場航海路電動車車專業(yè)市場區(qū)域主要狀況況情境再現(xiàn)－－－居住氛圍圍感受都市村莊入住成熟小區(qū)區(qū)區(qū)域主要狀況況情境再現(xiàn)－－－居住氛圍圍感受大型已入住商商品樓盤建造中商品樓樓盤1.航海路路本身的城市市運輸承載能能力與未來大大道的打通，，使該區(qū)域交通、出行極為便利，直接拉動了了其區(qū)域價值值的提升，商商業(yè)、人流的的匯集進一步步豐富了生活活的配套內(nèi)容容，生活氛圍更為濃厚。區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié)結(jié)2.航海公公園、、世紀紀歡樂樂園的存在在，以以得天天獨厚厚的優(yōu)優(yōu)勢提提升了了該區(qū)區(qū)域的的生活活價值值。3.整整個個區(qū)域域的居居住、、生活活檔次次呈現(xiàn)現(xiàn)東高西西低的現(xiàn)實實狀態(tài)態(tài)，以以未來大大道為為界，其東東幾乎乎全部部為商商品房房形式式出售售的大大小樓樓盤與與社區(qū)區(qū)，其其西除除少面面積商商品房房和經(jīng)經(jīng)濟適適用房房外，，存在在大面面積的的都市市村莊莊、物物流倉倉庫、、工廠廠、油油庫以以及學學校，，整體體生活活檔次次相對對較低低，生生活氛氛圍較較為淡淡薄。。4.未未來來路與與航海海路的的車速速過快快，且且噪音、、尾氣氣等污污染較較為嚴嚴重，對該該區(qū)域域整體體生活活品質(zhì)質(zhì)的進進一步步提升升有阻阻礙作作用。。5.專專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)市場場的存存在使使該區(qū)區(qū)人員稍稍為復復雜，有一一定的的治安安等負負面影影響。。6.國家級級油庫庫的存在在，將將在一一定程程度上上阻礙礙未來來路以以西區(qū)區(qū)域的的生活活改善善與提提升。。Now………序：鄭鄭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀與趨趨勢一、項項目所所處區(qū)區(qū)域?qū)賹傩耘信卸ǘ?、項項目所所處區(qū)區(qū)域居居住現(xiàn)現(xiàn)狀掃掃描三、項項目所所處區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀與發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢四、項項目用用地SWTO判判定五、項項目產(chǎn)產(chǎn)品定定位與與建議議六、項項目營營銷推推廣思思路與與建議議商品房房樓盤盤的數(shù)量、體量和用地規(guī)規(guī)模的巨大大差別別，使使該區(qū)區(qū)域在在生活活品質(zhì)質(zhì)與檔檔次上上形成成了極極為明明顯的的東高西西低的態(tài)勢勢，以以未來來大道道為界界，兩兩邊差差距明明顯。。未來路路兩側(cè)側(cè)已售售、在在售商商品房房占地地面積積對比比示意意未來路路以東東地圖圖示意意中鐵自自建城市風風鈴麗景園園青年首首宅鳳凰苑苑美景天天城富田太太陽城城寶景家家園東郡自自由派派永豐心心座匯美家家園中鼎翡翡翠云鶴路路云鶴路路云鶴路路車流流、人人流較較少，，植被被茂密密，安安適幽幽靜，，是鬧鬧中取取靜之之地未來路路以東東地圖圖示意意中鐵自自建城市風風鈴麗景園園青年首首宅鳳凰苑苑美景天天城富田太太陽城城寶景家家園東郡自自由派派永豐心心座匯美家家園中鼎翡翡翠映月路路映月路路映月路路車流流、人人流較較少，，西端端植被被茂密密、較較為安安靜，，東端端被富富田太太陽城城包夾夾，近近似于于歐式式古典典街道道。未來路路以東東地圖圖示意意中鐵自自建城市風風鈴麗景園園青年首首宅鳳凰苑苑美景天天城富田太太陽城城寶景家家園東郡自自由派派永豐心心座匯美家家園中鼎翡翡翠石化路路未來路路以西西地圖圖示意意弓莊物流倉倉庫區(qū)區(qū)百草園園城市之之家鑫誠·東方方夢園和生公寓旅游學校六十四中都市村莊-弓莊物流倉庫1.該區(qū)域域未來路以以東可供開發(fā)土地已極為有限，生活氛圍圍已近成型型，從建筑、道路路、環(huán)境、、配套等方面都較未未來路以西西更為優(yōu)質(zhì)質(zhì)，舒適生活感知度度高，再加上富富田太陽城城成大型項項目，市場認可度度較高。居住現(xiàn)狀總總結(jié)與參考考價值概述述2.未來路路以東已無無開發(fā)空間間，未來以以西區(qū)域僅僅零散存在在幾個小型型項目，開發(fā)土地儲儲存量龐大大，將是發(fā)展展的方向所所在，升值潛力更加巨大，但目前感感知度有限限。3.目前，，如何在未未來路以東東供應逐漸漸飽滿，未未來路以西西良好的市市場信息尚尚為釋放，，如何選擇擇一個合適適的入市時機，將是利益益更大化實實現(xiàn)的重要要因素。Now………序：鄭州房房地產(chǎn)市場場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀狀與趨勢一、項目所所處區(qū)域?qū)賹傩耘卸ǘ?、項目所所處區(qū)域居居住現(xiàn)狀掃掃描三、項目所所處區(qū)域房房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展態(tài)勢四、項目用用地SWTO判定五、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位與與建議六、項目營營銷推廣思思路與建議議該區(qū)域商品品房銷售項項目主要集集中在未來來大道、航航海路、107國道道與石化路路圍合區(qū)域域,以金色港灣、、富田太陽陽城和美景景天城三大規(guī)模在在售項目為為主要市場場引導力量，眾多小型型樓盤跟隨隨分割，多多以小戶型型產(chǎn)品為主主，形成了了小戶型住宅宅集中區(qū)域域，但其小戶戶型產(chǎn)品多多為投資和和簡易居住住的中低端產(chǎn)品。未來路以東東地圖示意意城市風鈴海輪·城市市風鈴2期規(guī)模----位置未來和航海路交叉口向北200米路東屬性普通住宅，3層底商建筑類型高層，18層建筑風格外立面普通，無造型總戶數(shù)----面積區(qū)間39-60m2主力戶型一室一廳、二室一廳價格均價3400，15樓價格3698元，樓層差20元。配套內(nèi)部：無景觀、無配套，只有底商外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。其他2期07年4月底開盤，約08年10月份入住麗景園未來·麗景景苑（售罄）規(guī)模----位置未來和航海路交叉口向北200米路東屬性普通住宅建筑類型高層小戶型建筑風格綠色的外立面總戶數(shù)410套容積率3.36面積區(qū)間45-130m2主力戶型一室一廳、二室一廳價格2991元/m2配套外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注2005.5.19開盤，2006.12.30入住未來路以東東地圖示意意青年首宅擇鄰·青年首宅2期規(guī)模----位置未來和航海路交叉口向北100米路東屬性普通住宅建筑類型純多層7層建筑風格----總戶數(shù)250套容積率----面積區(qū)間39-125m2主力戶型一室一廳價格小戶型均價3600元/m2配套外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注1期小戶型2007.1.26開盤，08.1.31日入??；‘2期小戶型2007.4月底開盤東郡自由派派東郡·自由派規(guī)模2.8萬m2位置未來和航海路交叉口向東屬性普通住宅建筑類型高層小戶型，正在施工大概5層左右，建筑風格外立面普通，但陽臺顏色較跳躍，藍色總戶數(shù)712套容積率----面積區(qū)間38-49㎡主力戶型小戶型，一室一廳價格報價3600，開盤優(yōu)惠后3500配套內(nèi)部：2個電梯28戶外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注2007.5月中旬開盤永豐心座永豐心座規(guī)模位置未來和航海路交叉口向東路北屬性精裝修公寓建筑類型多層雙電梯建筑風格總戶數(shù)507套容積率2.2面積區(qū)間40.36-157.78主力戶型90平米以下361套，45平米價格對外報價3900，45平方米首付3.6萬，月付750元配套內(nèi)部：精裝，多層雙電梯，天然氣公寓,外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注2007.1.20開盤，08.3.20入住。客戶群：業(yè)務員，公務員，上班族未來路以東東地圖示意意富田太陽城城富田·太陽城二期規(guī)?？傉嫉?00畝位置航海路與107國道交叉口屬性居住、辦公、商業(yè)建筑類型多層.高層.小高層共15棟建筑風格歐式建筑，歐式園林總戶數(shù)1361套容積率1.93面積區(qū)間40-220主力戶型三房（98-132)價格3700-4300配套內(nèi)部：景觀大道、協(xié)和廣場、中心太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場和情景街區(qū)外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注2006.10.28開盤，07.12.30日入住藍鉆金色港灣2期藍鉆規(guī)?？傉嫉?50畝位置未來和航海路交叉口南，水上世界西側(cè)屬性普通住宅建筑類型多層、小高層、高層建筑風格新加坡風情小鎮(zhèn)總戶數(shù)517戶容積率2.13面積區(qū)間147.42--200.81主力戶型三室二廳價格4700配套內(nèi)部：正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注未來路以東東地圖示意意中鼎翡翠中鼎翡翠規(guī)模位置航海未來交叉口向東100米路南屬性普通住宅建筑類型一期純多層，共10棟樓，9棟多層，共6層建筑風格總戶數(shù)349套容積率2.89面積區(qū)間43.55―229.3，一室-五室、頂層復式，底商270m2主力戶型三室二廳131、140m2價格4100元/m2配套內(nèi)部：外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注2006.7.18開盤，2007.7.31入住，每月推出十套特價房未來路以以東地圖圖示意美景天城城美景天城城四期mini規(guī)模22萬m2位置世紀迎賓大道與石化路交匯處（世紀歡樂園對面）屬性普通住宅建筑類型高層建筑風格匯集英、法、意、荷四國風情的大眾精品社區(qū)總戶數(shù)2654套容積率2面積區(qū)間35-88主力戶型Mini小戶型最大面積是二室二廳88m2價格開盤價約3800元/m2配套內(nèi)部：武大附小、幼兒園；美時光會所、一站式購物商業(yè)、物業(yè)管理服務等。外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。備注mini小戶型開盤時間在07年4月底或5月初，08年5月1日交房為了能夠夠更好的的分析本本案所在在區(qū)域的的公寓投投資市場場，我們們選取了了一些檔檔次較高高的公寓寓租金價價格進行行分析，，45平平方米左左右的標標準間租租金在800元元/平方方米左右右，市場場平均租租金每月月每平方方米為16元，，約合0.5元元/天/平米樓盤名稱位置價格元/月面積平米租金（元/月/平方米）和生公寓航海路未來路交叉口北路西1300209平方米，其中地下室55平方米，高5米，未裝修8.44/6.22雅美新居航海路未來路交叉口北路西12009213.04匯美家園航海路云鶴路交叉口北路東180013013.85海輪.城市風鈴航海路未來路交叉口北路東60037.3516.06金色港灣·藍鉆航海路未來路交叉口南6004015未來·麗景苑航海路未來路交叉口北7506012.50東郡·香郁巴黎航海路未來路交叉口東8004318.60富田·太陽城航海東路與107國道600669.09美景天城世紀迎賓大道與石化路交叉口280015018.67區(qū)域租賃賃價格現(xiàn)現(xiàn)狀1.金色色港灣、、富田太太陽城、、美景天天城三座大規(guī)規(guī)模樓盤盤加速提提升了區(qū)區(qū)域價值值，引導該該區(qū)域房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展，改變變其市場場態(tài)勢，，各小型樓盤盤跟隨，分割市場場利潤。2.未未來路以以東開發(fā)發(fā)土地已已極為有有限，區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展方方向由東向西西發(fā)展。3.該區(qū)區(qū)域市場場30－－75左左右小戶戶型產(chǎn)品品的平均均銷售速速度約為為58套/月，價格集集中在3500－3800元元/平方方米，部分精裝修可達4100元/平平方米。4.形成成比較明明顯的小小戶型集集中區(qū)，，被市場場普遍認認可，2007年將要要預售的的若干小戶型項目將進進一步增增加其市場熱度度。5.其小小戶型項項目或小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品多集集中于未未來大道道與航海海路的兩兩側(cè)，東西朝向向者占絕大大多數(shù)，，缺乏配套套，品質(zhì)較差差，中高端小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品缺乏乏。區(qū)域現(xiàn)狀狀與發(fā)展展態(tài)勢解解析Now………序：鄭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀狀與趨勢勢一、項目目所處區(qū)區(qū)域?qū)傩孕耘卸ǘ?、項目目所處區(qū)區(qū)域居住住現(xiàn)狀掃掃描三、項目目所處區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與與發(fā)展態(tài)態(tài)勢四、項目目用地SWTO判定五、項目目產(chǎn)品定定位與建建議六、項目目營銷推推廣思路路與建議議Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Threat風險Opportunity機會一、鄭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的持續(xù)升升溫，賣賣方市場場短期內(nèi)內(nèi)難以改改變，機機遇大于于挑戰(zhàn)。。二、房價價的持續(xù)續(xù)上漲，，使住房房需求向向小型化化方向發(fā)發(fā)展，小小戶型市市場從投投資功能能向居住住功能過過渡，需需求擴大大，小戶戶型市場場再度升升溫。三、項目目所處南南區(qū)東南南板塊更更趨成熟熟，形象象已樹立立，利潤潤空間進進一步增增強。四、數(shù)個個大型樓樓盤繼續(xù)續(xù)抬升區(qū)區(qū)域價值值，小型型樓盤跟跟隨分割割市場，，投入產(chǎn)產(chǎn)出比較較大。五、區(qū)域域由東向向西發(fā)展展過渡，，項目作作為未來來路以西西先期項項目，升升值潛力力巨大。。六、項目目周邊小小戶型樓樓盤多為為低端項項目，建建筑、戶戶型、舒舒適性都都較為有有限，缺缺乏高品品質(zhì)、高高服務的的中高端端項目。。Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Threat風險Opportunity機會一、周邊邊大型規(guī)規(guī)模樓盤盤之小戶戶型物業(yè)業(yè)形態(tài)，，依托其其規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，憑憑借其品品牌高度度與自身身獨有配配套，一一定時期期內(nèi)占據(jù)據(jù)著競爭爭優(yōu)勢。。二、未來來路以東東的生活活氛圍認認可度高高于未來來路以西西，在項項目所在在未來路路一側(cè)大大規(guī)模改改造信息息未市場場釋放前前，市場場對其有有一定的的認知差差距。三、周邊小戶戶型低端檔次次上的價格威威脅。四、眾多的區(qū)區(qū)域項目，使使市場信息龐龐雜繁復，增增加本項目獲獲取市場認知知的運作成本本。五、潛在項目目的市場競爭爭。Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Threat風險Opportunity機會一、占據(jù)區(qū)域域成熟市場的的中心位置。。二、緊鄰未來來大道，毗鄰鄰航海路，交交通便捷，地地段優(yōu)越。三、距油庫規(guī)規(guī)定距離內(nèi)的的景觀配套。。四、成熟的市市政配套，航航海公園（廣廣場）、世紀紀歡樂園鄰近近。五、已經(jīng)形成成的良好居住住氛圍。Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Threat風險Opportunity機會一、規(guī)模較小小，難以形成成高舒適度產(chǎn)產(chǎn)品群。二、鄰近國家家級油庫，可可使用面積進進一步減少。。三、高層高容容積率，增加加投入成本和和運營成本。。四、油庫的存存在，使居住住安全的心理理系數(shù)得到較較大程度的降降低。五、緊挨未來來大道快車道道，噪音、尾尾氣污染和出出行問題影響響較大?？傮w地塊屬性性判定該地塊位于未未來大道和航航海路交叉口口優(yōu)越地段，，生活配套良良好，具有巨巨大的升值潛潛力，從其特特殊的地塊限限定和區(qū)域市市場空間、市市場發(fā)展趨勢勢的角度審視視，其在中高端小戶型型產(chǎn)品上具有足夠的的市場突破空間和利潤回報率，并能取得較快的資金回回流。Now……序：鄭州房地地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢勢一、項目所處處區(qū)域?qū)傩耘信卸ǘ?、項目所處處區(qū)域居住現(xiàn)現(xiàn)狀掃描三、項目所處處區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀與與發(fā)展態(tài)勢四、項目用地地SWTO判判定五、項目產(chǎn)品品定位與建議議六、項目營銷銷推廣思路與與建議項目定位考慮慮原則一、緊緊抓住住鄭州市場的的發(fā)展脈搏，，分割市場利利潤。二、符合項目目所處東南區(qū)區(qū)域的區(qū)域特特性和發(fā)展方方向，謀取升升值空間與區(qū)區(qū)域附加價值值的自我體現(xiàn)現(xiàn)。三、最有效的的利用區(qū)域需需求慣性，利利用區(qū)域已有有資源。四、以盡量少少的客戶認知知抗性解決地地塊的特殊限限定問題，保保證銷售面積積和銷售利潤潤。五、利于快速速銷售、快速速回款。最終，產(chǎn)品形形態(tài)的選擇是是實現(xiàn)上述的的最根本途徑徑。項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位－－－－我我們們的的解解決決原原則則以中中高高檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品和和景景觀觀作作為為支支撐撐的的小小體體量量低低投投資資額額度度產(chǎn)產(chǎn)品品酒店店式式公公寓寓鄭州州市市場場需需求求的的小型型化化趨趨勢勢區(qū)域域市市場場快快速速的的去化化速速度度區(qū)域域市市場場普普遍遍低低端端而存在在的市市場空空間更加符符合居居住舒舒適性的房房型和和品質(zhì)質(zhì)大面積積的景景觀配配備具有潛潛力的的租賃賃市場市場細細化&概念提提升SOLO個人化化獨立立住宅宅項目名稱位置規(guī)模棟數(shù)套數(shù)層數(shù)左岸國際花園路21世紀社區(qū)5萬㎡292912、15卡薩經(jīng)三路/農(nóng)科路2.5萬㎡248612、22名門盛世金水路/玉鳳路4.1萬㎡2108026、26東郡自由派航海路/云鶴路2.8萬㎡271212、12瑞貝卡酒店公寓西大街/平等街1.9萬㎡114414二馬路64號二馬路4萬㎡166028新田天地間交通路/鄭大市場南街1.3萬㎡127612長城康橋華城大學路/桃源路2.6萬㎡160429代表項項目總總計建建筑面面積24.2萬萬平方方米，酒店店式公公寓規(guī)規(guī)模都都比較較小，，大部部分在在3萬平平方米米以下下，每個個項目目公寓寓套數(shù)數(shù)基本本都在在400套以以上，戶型型面積積小而而導致致套數(shù)數(shù)多鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－市場場供應應量鄭州酒酒店式式公寓寓的建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)絕絕大部部分都都是框架結(jié)結(jié)構(gòu)，方便便內(nèi)部部戶型分分隔；標準層層面積積大部部分都都在1000平平方米米以上上，且且大都都是板板樓內(nèi)內(nèi)廊式式結(jié)構(gòu)構(gòu)。項目名稱標準層面積建筑結(jié)構(gòu)樓體類型左岸國際2000框架1棟12層，一棟15層均為板樓卡薩800框架剪力墻A座12層小高層，B座22層高層均為板樓名門盛世1000框架1棟26層高層塔樓東郡自由派1100框架2棟12層板樓瑞貝卡酒店公寓1000框架1棟14層板樓二馬路64號1400框架1棟28層高層板樓方圓創(chuàng)世酒店部分1000框架1棟21層塔樓長城康橋華城1000框架1棟29層高層板樓鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－產(chǎn)品品分析析所選酒酒店式式公寓寓戶型型大多多是面面積30-50平方方米的的一居居室，少部部分項項目有有兩居戶戶型，，除個個別以以辦公公為主主要用用途的的項目目外均均設有有廚房房，且且大部部分是是開放式式廚房房。項目名稱戶型面積標準層布局戶型內(nèi)部功能左岸國際40-50㎡4梯51戶開放式廚房卡薩30-70㎡A座2梯19戶，B座3梯15戶開放式廚房名門盛世29-44㎡四梯29戶開放式廚房東郡自由派38-49㎡2梯32戶開放式廚房瑞貝卡酒店公寓38-83㎡2梯18戶僅設衛(wèi)生間二馬路64號30-70㎡4梯廚房/衛(wèi)生間長城康橋華城30-60㎡內(nèi)廊式封閉廚房鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－戶型型分析析酒店式式公寓寓的外立面面代表表了高高檔次次形象象，因此此幾乎乎所有有項目目都采采用了了面磚、、石材材甚至至玻璃璃幕墻墻，公共共部分分均有有裝修，戶內(nèi)內(nèi)裝修修包括括簡裝裝和毛毛坯。。項目名稱外立面公共空間裝修室內(nèi)裝修左岸國際藍灰色面磚地板、涂料墻面簡裝卡薩灰白色面磚地板、涂料墻面毛坯名門盛世首層干掛石材，其余瓷磚----毛坯東郡自由派面磚水泥地面簡裝瑞貝卡酒店公寓磚紅色貼片精裝簡裝二馬路64號玻璃幕墻簡裝毛坯長城康橋華城銀色瓷磚地板、涂料墻面毛坯/簡裝鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－裝修修標準準代表項項目單單價目目前集集中在在4000元元/左左右，總價價平均均集中中在13-30萬元元/套之之間，，首付付比例例以30%居多多，我我們按按照20年年貸款款的期期限計計算，，平均均的月月供范范圍在在600-1500元元。項目名稱單價面積范圍總價范圍首付比例月供范圍左岸國際4200元/㎡(含裝修）40-50㎡16-21萬30%650-1100卡薩4000元/㎡30-70㎡12-28萬30%580-1500名門盛世4300元/㎡29-44㎡13-18萬30%650-1050東郡自由派3400元/㎡38-49㎡12-18萬20%580-1050瑞貝卡酒店公寓3800元/㎡38-83㎡13-35萬20%650-2000二馬路64號4100元/㎡30-70㎡12-29萬30%580-1600長城康橋華城4500元/㎡30-60㎡13-27萬30%650-1500鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－裝修修標準準交通便便利是酒店店公寓寓產(chǎn)品品具備備的重重要條條件；；外部餐餐飲、、購物物、商商務配配套完完善、、居住住氛圍圍良好好的產(chǎn)產(chǎn)品市市場認認可度度高；簡裝產(chǎn)產(chǎn)品的市場場認可度度高于精裝裝產(chǎn)品品；產(chǎn)品外部形形象裝修比比內(nèi)部部裝修修重要；市場認可戶型為為30-60平方方米的的一房房，其中中40-50平方方米的戶型型比重最最大；市場主主流產(chǎn)產(chǎn)品價價格為為3500-4000元/平方方米。。鄭州酒酒店式式公寓寓市場場狀況況－－－結(jié)論論SOLO特點簡述述英文原本本的意思思是指獨獨奏、單單獨、單單飛。在在這里，，它指的的是超小小的戶型型，是個個性化的的尊重客客戶生活活方式的的的精準準居住空空間。。1.每套套建筑面面積在45平方米左左右，大大部分在在40-60平方米之之間。2.臥室室和客廳廳沒有明明顯的劃劃分，可可以沒有有客廳，，也可以以沒有工工作間，，甚至可可以沒有有臥室，，所有的的生活空間間設定來來源于居居住者本本身。3.戶戶型特別別細致地地構(gòu)成了了輔助空空間。強強調(diào)舒適適方便的的浴室空空間，廚廚房更提提倡開敞敞式環(huán)保保節(jié)能型型整體廚廚房，和和廚房緊緊密相連連的是精精確計算算居住人人數(shù)的小小餐廳，，SOLO戶型型的輔助助空間將將所有輔輔助活動動精確集集合壓縮縮，最大限度度地提高高了房屋屋使用率率。4.SOLO戶型不不僅定義義了每套套戶型的的內(nèi)部特特性，同同時還要要求公共空間間的SOLO化化，迎合居居住者個個性需要要的服務務設施也也是基本本配置，，比如：：24小小時便利利店，24小時時自助型型洗衣店店，24小時自自助式健健身房等等等。5.提供供推托出租和包包租業(yè)務。1.20～30歲，受過較較好的高高等教育育，渴望望獨立生生活，但但經(jīng)濟能能力尚不不足以在在鄭州市市內(nèi)購買買目前主主力形態(tài)態(tài)商品房房的年輕輕人。2.他他們集中中在25周歲左左右，是是單身或或同居的的青年人人，或是是外地人人，或是是本地想想獨立的的年輕人人。共同同點是：：大學畢畢業(yè)不久久，積蓄蓄有限，，但是收收入穩(wěn)定定，渴望望獨立生生活，通通常有兩次置置業(yè)的心心理準備備。3.對總價的抗性遠遠高于對單價價的抗性性。4.對房房型的需需求集中中于一室室或兩室室，需求求面積集集中在40－70平方米之之間，大大部分在在50平平方米左左右?？蛻舳ㄎ晃恍拍钣靡粋€城城市的繁繁華來檢檢驗你對對都市時時尚的觸觸覺用一個周周末歡樂樂PARTY來來檢驗你你對寂寞寞的免疫疫能力用一次健健身來檢檢驗你對對體形的的唯美追追求用一套房房子向朋朋友宣稱稱自己對對未來多多么自信信用一個明明凈的廚廚房證明明自己是是多么的的愛家用一個裝裝滿音樂樂的房間間來向未未婚妻證證明你是是多么的的愛她客戶行為為與心理理狀態(tài)描描述生活主張張青春不只只是奮斗斗，還意意味著享享受或許不可可以徹底底擁有一一個人，，但可以以徹底擁擁有一座座房子拒絕把青青春寄放放在別人人的房子子里拒絕把女女朋友的的照片放放在別人人的房子子里拒絕帶著著未婚妻妻回到別別人的房房子里拒絕下班班后回到到別人的的房子里里喜歡在午午夜聆聽聽舒緩的的音樂喜歡時尚尚刺激的的極限運運動喜歡在繁繁華的都都市欣賞賞霓虹流流斕喜歡與朋朋友暢談談人生需要一種種真正的的釋放，，一種自自己做主主的快感感，一種種毫無拘拘束的空空間，一一段純屬屬自我的的時刻，，客戶行為為與心理理狀態(tài)描描述項目規(guī)劃劃建議－－－思考考原則如何有效效的利用油庫側(cè)28米寬寬受限地地塊。如何有效的利用輸油管道側(cè)16米寬受限限地塊。如何最大限度度的利用可使用面面積，增加可銷售售體量。如何有效的解決自身高容積率率條件下各樓樓體采光、通風景景觀視野的問問題。如何在特定區(qū)區(qū)域和地塊條條件下突出項目品質(zhì)質(zhì)，打造核心競爭爭力。如何以科學合合理的面積配比，在盡量謀求求利潤空間的前提下下，實現(xiàn)快速去化的問題。如何符合項目目自身配套要要求，并利用用地塊臨街自自然優(yōu)勢，開開發(fā)商業(yè)面積。設置兩座點式式塔樓，一二二層為連體商商業(yè)，總層數(shù)數(shù)為25層。。社區(qū)里側(cè)設置置南、北兩座座點式塔樓，，樓層高度由由南向北逐步步提升，北塔塔最高處為30層水系景觀道路路帶，擁有一一小型休閑廣廣場。中心景觀帶，，以一條景觀觀通道連接兩兩座小型圓形形景觀廣場受限面積設設置為可參參與性景觀觀休閑區(qū)，，以綠色植植被、休閑閑步道、雕雕塑小品為為主要內(nèi)容容?？偨ㄖ娣e積：64，008平方米米總?cè)莘e率約約為6.5其中住宅面面積為－－－60，577平方米米商業(yè)面積為為－－3，430平方米景觀綠化用用地約為4，514平方米總綠化率約約為45％項目規(guī)劃建建議－－建建筑指標經(jīng)濟參數(shù)小高層地塊面積10032.12㎡建筑占地面積2859.16㎡建筑密度29%容積率6.5商業(yè)停車比例15%住房停車比例10%住房單層面積2430.28住房層數(shù)24.9住房面積60577.83㎡商業(yè)層數(shù)2商鋪面積3430.99㎡配套面積1200㎡合計停車面積6572.43㎡地上停車面積率15%地上停車位1504.82㎡地下停車場面積5067.61㎡

廣場及道路1153.69㎡綠地率45%綠地4514.46㎡地下面積6267.61㎡地下層數(shù)1.0規(guī)劃面積65208.81179㎡容積率6.5銷售收入18194.742（萬元）投資成本11037.55551（萬元）營業(yè)稅及其他1009.808181（萬元）銷售費用454.86855（萬元）毛利7157.19（萬元）毛利率64.84%土地增值稅0.00所得稅1536.844576（萬元）凈利潤4610.533729（萬元）投資凈回報率41.77%投資周期（年）1.8年投資回報率23.21%為區(qū)別其他他建筑群，，提高本項項目品質(zhì)，，支持高價價格銷售，，對本項目目進行建筑筑風格定位位形成獨特特的標志性的建建筑群。定位：后現(xiàn)代主義義建筑風格格特點：領先先于現(xiàn)代主主義，更加加自由的一一種表現(xiàn)形形式，更符符合現(xiàn)代消消費人群的的生活理念念和生活需需求。建筑風格建建議關于后現(xiàn)代代建筑風格格的解釋：：現(xiàn)代主義建建筑主張：：建筑師要要擺脫傳統(tǒng)統(tǒng)建筑形式式的束縛，，大膽創(chuàng)造造適應于工工業(yè)化社會會的條件、、要求的嶄嶄新建筑。。20世紀60年代，，美國建筑筑師斯特恩恩提出建筑筑有三個特特征：采用裝飾；；具有象征征性或隱喻喻性；與現(xiàn)現(xiàn)有環(huán)境融融合。世界著名的的建筑師羅羅伯特·文文丘里提出出的保持傳傳統(tǒng)的做法法是“利用傳統(tǒng)部部件和適當當引進新的的部件組成成獨特的總總體”，““通過非傳傳統(tǒng)的方法法組合傳統(tǒng)統(tǒng)部件”。。他主張汲取取民間建筑筑的手法，，特別贊賞賞美國商業(yè)業(yè)街道上自自發(fā)形成的的建筑環(huán)境境。文丘里里概括說：：“對藝術術家來說，，創(chuàng)新可能能就意味著著從舊的現(xiàn)現(xiàn)存的東西西中挑挑揀揀揀”。這這就是后后現(xiàn)代主義義建筑師的的基本創(chuàng)作作方法。建筑風格建建議后現(xiàn)代主義義風格表現(xiàn)現(xiàn)色彩采用厚厚重色調(diào)設設計，體現(xiàn)現(xiàn)項目的品品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)后現(xiàn)代主主義風格，，打破現(xiàn)代代主義色彩彩調(diào)配方案案，打造更更具鮮明特特色的后現(xiàn)代主義義建筑群。建筑風格建建議建議采用多樣化的屋屋面設計，異型立面設設計，注重曲線在立面設計計中的應用，形成自然流暢的過渡，通通過自由化化的立面設設計體現(xiàn)后現(xiàn)代代主義風格格，色彩和建建材要根據(jù)據(jù)建材供應應商提供的的材料為準準。后現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格表表現(xiàn)現(xiàn)建筑筑風風格格建建議議項目目景景觀觀建建議議項目目景景觀觀設設計計原原則則：：1.充充分分利利用用受受限限土土地地面面積積，，保保證證景觀觀的的連連續(xù)續(xù)性性，以以增增強強項項目目高高綠綠化化率率、、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)景景觀觀的的感感知知度度。。2.增增強強景景觀觀的的親親入入性性與與可參參與與性性，充充分分利利用用景景觀觀區(qū)區(qū)域域，，提提供供休休閑閑用用地地可可用用面面積積。。3.保證證景觀的的趣味性，以簡單單但眾多多的小品、坡坡地的設置，，形成奇奇趣可觀觀的參與與趣味。。4.注重重細節(jié)，，以精致的細細節(jié)展現(xiàn)提升升景觀的的檔次感，從而而提升項項目的檔檔次感。。項目景觀觀建議景觀道路路與小型型休閑廣廣場示意意項目景觀觀建議小型休閑閑景觀廣廣場示意意細節(jié)品質(zhì)質(zhì)示意項目景觀觀建議景觀區(qū)參參與性、、趣味性性休閑廣廣場示意意中高端產(chǎn)產(chǎn)品：人人文景觀觀+差差異化化產(chǎn)品+共共享型生生活配套套1、樹樹立項項目綜綜合形形象；；2、打打造形形象的的競爭爭力產(chǎn)產(chǎn)品；；3、規(guī)規(guī)劃與與類公公園價價值理理念相相關的的產(chǎn)品品；4、規(guī)規(guī)劃互互動型型產(chǎn)品品線；；5、規(guī)規(guī)劃項項目區(qū)區(qū)域性性標志志界定定；6、與與鄰居居共建建生活活配套套。項目產(chǎn)產(chǎn)品建建議形象+舒舒適適型產(chǎn)產(chǎn)品：：（價值的的傳遞遞）從產(chǎn)品品戶型型設計計、景景觀資資源、、產(chǎn)品品功能能均高高于其其他產(chǎn)產(chǎn)品，，帶動動整個個項目目的視視覺感感受品品質(zhì)、、心理理感受受品質(zhì)質(zhì)、使使用功功能品品質(zhì)。。功能+舒舒適型產(chǎn)產(chǎn)品：（價價值的體現(xiàn)現(xiàn)）屬于價值體體現(xiàn)型產(chǎn)品品，戶型、、面積設置置參照鄭州州整體樓市市需求情況況，同時針針對競爭性性項目規(guī)劃劃設計出產(chǎn)產(chǎn)品的差異異化，增加加產(chǎn)品吸引引力，增加加附加功能能實現(xiàn)較高高單價。項目產(chǎn)品建建議項目戶型建建議戶型：標準準間（一室室一衛(wèi)）面積：32.75平平方米1、簡約實實用，最大大限度利用用空間2、觀景大大飄窗，舒舒適溫馨；；僅供參考戶型：一室室一廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：46.9平方方米1、動靜分分區(qū)明確，，打造健康康生活；2、主臥陽陽臺，舒適適溫馨；項目戶型建建議僅供參考項目戶型建建議僅供參考戶型：兩室室一廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：57.3平方方米1、功能分分區(qū)分明，，更具有舒舒適度；2、戶型緊緊湊，最大大限度的節(jié)節(jié)約空間；；3、臥室大大型飄窗，，舒適溫馨馨。項目戶型建建議僅供參考戶型：兩室室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：74.46平平方米1、功能分分區(qū)分明，，動線設置置合理；2、戶型緊緊湊，經(jīng)濟濟實用。2、客廳陽陽臺，景觀觀通透；3、臥室飄飄窗，舒適適溫馨。戶型：兩室室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：74.83平平方米1、空間布布局合理，，功能分區(qū)區(qū)明確；2、餐廳廚廚房相連，，方便實用用；3、客廳景景觀陽臺，，視野開闊闊；僅供參考項目戶型建建議項目面積區(qū)區(qū)間配比建建議戶型平均面積套數(shù)套數(shù)比例面積總數(shù)面積比例標準公寓35.14415.00%1440.742.38%一居一廳44.98610.34%3861.46.37%兩居一廳59.912515.09%7487.512.36%兩居兩廳74.828935.00%21617.235.68%三居一廳88.815719.00%13941.623.01%三居兩廳94.812915.57%12229.220.19%827100.00%60578項目商業(yè)建建議－－區(qū)區(qū)域市場商商業(yè)狀況1.由于未未來路剛剛剛開通、航航海路為車車流量巨大大的快速車車道，本區(qū)區(qū)域目前缺乏大型商商業(yè)體和高高檔次商業(yè)業(yè)體的存在，商商業(yè)多以基本生活配配套的型態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)（特別體體現(xiàn)在一些些已入駐商商品房樓盤盤底商的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)）），且多集中于航海海路上。2.鄭州電電動車銷售售集中區(qū)形形成了一個個龐大的電電動車批發(fā)發(fā)物流中心心。3.目前前富田太太陽城大型超市市和家居購物物街正在建造造，金色色港灣啟啟航大廈廈裙樓三層底商商正在銷售售，未來來路眾多樓盤盤的底商商正在銷銷售或待待租。項目商業(yè)業(yè)建議－－－區(qū)域域市場商商業(yè)總結(jié)結(jié)1.目前前項目所所處區(qū)域域市場商商業(yè)氛圍圍不高，，大型商業(yè)和高檔次商業(yè)具有市場空間。2.富田太陽陽城與金色港港灣較大體量量商業(yè)的入市市，在填補這這個市場空白白的同時必將將提升本區(qū)域的的商業(yè)氛圍和和價值。3.未來路目前商業(yè)狀況況較差，但在在區(qū)域市場整整體提升的趨趨勢條件下，，具有較強的的發(fā)展?jié)摿?，，并有機遇形成較較為高檔的商商業(yè)街區(qū)。4.小體量商商業(yè)體的較佳佳出路為：跟隨市場發(fā)展展方向，以差差異化的商業(yè)業(yè)定位和策略略形成市場突突破。商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢現(xiàn)代人在購物的同時越來越注重購物的心情與感受本案周邊市場氛圍本案周邊居住氛圍濃厚，居住人口眾多本案住宅部分定位本案商業(yè)部分定位要充分考慮本案標準層的定位本案競爭項目差異化在定位上要考慮與競爭項目的商業(yè)部分進行錯位項目商業(yè)建議議－－定位考考量因素結(jié)論：根據(jù)以上考慮慮再結(jié)合本案案自身物業(yè)條條件，我司建建議，本案商商業(yè)部分需著著重體現(xiàn)出休閑化、品質(zhì)質(zhì)化的商業(yè)氛圍。。結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)樓層2層體量3300㎡柱網(wǎng)8m×8m、8m×10m、6m×8m層高5.2m進深及面寬整體約94.58m×18m，局部約94.58m×25.50m項目商業(yè)建議議－－商業(yè)建建筑建議首層二層面積配比100-150㎡為主。面積配比二層劃分成2、3個店鋪，店鋪面積在500-600平方米之間。樓層布局首層限制經(jīng)營品類，以服飾、皮具等中等規(guī)模中等價位的品牌精品店為主要經(jīng)營方向。樓層布局以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。設計依據(jù)結(jié)合項目整體定位，盡量利用項目所處區(qū)域發(fā)展趨勢、市場空間和臨近未來大道的自然優(yōu)勢，形成品質(zhì)、中高端的整體形象。設計依據(jù)在首層預留獨立出入口，以租賃為主，兼顧銷售。二層無論從物業(yè)條件上，到彌補市場周邊餐飲娛樂項目的空白，較適宜做餐飲娛樂項目。項目商業(yè)建議議－－商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品建議物業(yè)管理用房房和設備用房房盡量利用住住宅的地下。。根據(jù)區(qū)域市市場的狀況，，項目不必將將會所作為主主要賣點，僅僅作為小戶型型項目的基本配置即可。會所可可考慮放在其其樓體14層層，主要滿足足品質(zhì)生活需需要(賦予其其項目附加值，提升產(chǎn)品競競爭力)的相相關設施和供供商務居住所所用的咖啡館、乒乓乓球、臺球館館，陽光休閑閑平臺。項目配套建議議小戶型居住空空間最大的賣賣點在于物業(yè)管理和服務，完善的物業(yè)業(yè)管理服務是是小戶型項目目順利運營的的基本條件，，也是小戶型區(qū)別于于普通住宅的的根本特征，加上內(nèi)廊式的房間布局，，更需要加強強物業(yè)管理服服務，安全管管理服務，這這也是客戶關關注的焦點，，建議聘請知名度較高的的酒店管理運運營商進行物業(yè)管理理，提升公寓寓的居住氛圍圍和價值空間間，給投資客客戶以充足的的投資空間，，促進銷售的的順利進行，，推廣過程中把把酒店式的物物業(yè)管理作為為一個賣點。項目物業(yè)管理理建議Now……序：鄭州房地地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢勢一、項目所處處區(qū)域?qū)傩耘信卸ǘ?、項目所處處區(qū)域居住現(xiàn)現(xiàn)狀掃描三、項目所處處區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀與與發(fā)展態(tài)勢四、項目用地地SWTO判判定五、項目產(chǎn)品品定位與建議議六、項目營銷銷推廣思路與與建議考量因素項目信息的高高效傳遞獲取更高利潤潤固有弊端的規(guī)規(guī)避與轉(zhuǎn)移區(qū)域市場優(yōu)勢勢利用核心競爭力的的特色傳播現(xiàn)金流保障營銷推廣策略略市場背景：項目所處南區(qū)區(qū)東南板塊更更趨成熟，形形象已樹立，，利潤空間進進一步增強。。項目周邊小戶戶型樓盤多為為低端項目，，建筑、戶型型、舒適性都都較為有限，，缺乏高品質(zhì)質(zhì)、高服務的的中高端項目目。項目特點：占據(jù)區(qū)域成熟熟市場的中心心位置。緊鄰未來大道道，毗鄰航海海路，交通便便捷，地段優(yōu)優(yōu)越。社區(qū)規(guī)劃大面面積、高品質(zhì)質(zhì)的景觀配套套具有較好的的昭示效果。。社區(qū)規(guī)劃的建建筑與產(chǎn)品形形態(tài)具有良好好的品質(zhì)提升升效果。面臨問題：項目規(guī)模較小小，難以形成成高舒適度產(chǎn)產(chǎn)品群。眾多的區(qū)域項項目，使市場場信息龐雜繁繁復，增加本本項目獲取市市場認知的運運作成本。中原結(jié)論：以差異化、品質(zhì)質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略為核心，建立立中小面積產(chǎn)品品群中的中高高端形象，加大客戶讓讓渡價值，快快速銷售，快快速回款。營銷推廣策略略營銷推廣策略略－－形象定定位目的：樹立鮮明、具備可可感價值的市市場形象，突破區(qū)域市市場的低端競競爭，在客戶戶認知中，使使該項目自身價值超越區(qū)域地段價值值，以謀求更大大的品牌成長長和利潤空間。形象定位：中高端、大規(guī)規(guī)模、高生活活品質(zhì)的小戶戶型社區(qū)傳播主題：SOLO青年城，未來來路上品質(zhì)小小豪宅產(chǎn)品品質(zhì)建筑形象社區(qū)景觀體量規(guī)模物業(yè)服務人文精神SOLO青年城營銷推廣策略略－－形象定定位SOLO青年城，未來來路上品質(zhì)小小豪宅案名推廣主題營銷推廣策略略－－形象定定位精神人文內(nèi)涵涵，符合目標標客戶群體的的鮮明情感溝溝通描述：自主、自由、、精致、時尚尚營銷推廣策略略－－形象廣廣告展示營銷推廣策略略－－形象廣廣告展示規(guī)劃和建筑設設計方案確定定依據(jù)工程進度度及市場行情情，確定項目目推廣節(jié)奏，，獲取更多利利潤地基和基礎工工程（3.5個月月）取得預售證（（08.1月月份），開售售售樓處投入使使用（9月初初）707.68910111208.1施工到±0.0（45天）樣板間投入使使用（12月月初）營銷推廣策略略－－工程節(jié)節(jié)奏預估按照地塊經(jīng)濟濟技術指標與與前面中原給給出的產(chǎn)品建建議，項目住住宅總建面達達6.05萬萬，總戶數(shù)為為827戶；；按照區(qū)域同類類物業(yè)平均銷銷售速度58套/月來算算，項目銷售售時間為827/58=14.2（（月），即銷銷售周期約為為一年零兩個個月?；谫Y金投入入與市場銷售售規(guī)律，建議議將項目分前前后兩期，一一期為沿街兩兩棟塔樓，二二期為內(nèi)部兩兩棟塔樓與沿沿街商業(yè)空間間。營銷推廣策略略－－銷售節(jié)節(jié)奏價格建議考量量原則：1.現(xiàn)金流。。2.項目從形形象入市到被被認可過程的的顧客讓渡價價值給予問題題。3.一定時期期內(nèi)形成市場場轟動。營銷推廣策略略－－價格策策略在考慮以上因因素的前提下下，中原給出出的價格策略略建議是：“平價入市，積積極拉升”?！捌絻r入市””是指考慮到到本項目入市市時競爭力難難以體現(xiàn)，以以及市場對項項目小規(guī)模、、鄰近油庫等等可能產(chǎn)生的的抗性，中原原建議本項目目以區(qū)域市場場同類別產(chǎn)品品均價入市，，增加項目市市場競爭力，，隨后大面積積、深層次釋釋放項目優(yōu)勢勢，部分昭示示性工程建立立，引起市場場轟動，從而而迅速占領市市場，為價格格拉升提供足足夠支撐。目前區(qū)區(qū)域同同類平平均成成交價價格為為：3642元元/平平方米米項目價價格=目前前區(qū)域域平均均價格格+預預期增增幅+附加加值價價值（（人文景景觀、、建筑筑表現(xiàn)現(xiàn)、產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)、開開發(fā)品品牌、、配套套完善善）按2006年平平均增增幅為為80元元/月月，考慮慮到高高單價價帶來來的增增值彈彈性空空間較較小，，2007年鄭鄭州市市增幅幅按40元元/月月，項目目2008年1月預預期基基準價價為：：3642+40*9=4002元/㎡㎡.項目目開開盤盤均均價價=基基準準價價*（（1+5%））（（附附加加值值權權重重））=4202元/㎡㎡營銷銷推推廣廣策策略略－－－－價價格格策策略略形象象價價值值區(qū)域域價價值值產(chǎn)品品價價值值標桿桿帶帶動動價價值值推售售時時間間價價值值附加加價價值值產(chǎn)品品價價值值構(gòu)構(gòu)成成分分析析價值值因素素營銷銷推推廣廣策策略略－－－－價價值值提提升升因因素素采取取以以均均價價為為4202元/㎡㎡的價格格入入市市，，后后期期價價格格逐逐步步提提升升，，整整盤盤均均價價達達到到4400元/㎡㎡。。光潤潤花花園園項項目目價價格格變變動動表表營銷銷推推廣廣策策略略－－－－價價格格策策略略根據(jù)據(jù)開開售售前前各各項項準準備備工工作作的的到到位位情情況況，，建建議議以以07年年8月月20日日作為為入入市市時時間間；；為了了提提高高本本項項目目的的物物業(yè)業(yè)價價值值，，建建議議在在項項目目推推出出前前期期，，突突出出地段段、、區(qū)區(qū)域域的的優(yōu)優(yōu)越越性性；08年年1月月1日日項目目公開開對對外外銷銷售售。營銷銷推推廣廣策策略略－－－－銷銷售售階階段段劃劃分分具體體銷銷售售階階段段的的劃劃分分可可分分為為：：第一一階階段段：：蓄勢勢階階段段———項項目目導導入入期期（（企企業(yè)業(yè)品品牌牌與與項項目目形形象象塑塑造造，，產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息告告知知））第二二階階段段：：一期期開開盤盤熱熱銷銷—項項目目開開盤盤熱熱銷銷期期第三三階階段段：：一期期強強勢勢銷銷售售期期與與二二期期蓄蓄勢勢期期———一一期期項項目目強強勢勢銷銷售售（（5月月份份起起釋釋放放二二期期開開盤盤與與預預期期價價格格信信息息））第四四階階段段：：二期期開開盤盤熱熱銷銷階階段段－二二期期開開盤盤熱熱銷銷期期第五五階階段段：：二期強勢勢銷售期期08.11.1－08.12.31二期期強勢銷銷售期第六階段段：尾盤銷售售期－－－營銷推廣廣策略－－－銷售售階段劃劃分主流媒體體借助成熟熟區(qū)域之之勢，以以地段價值值為核心；；中高端品品質(zhì)為主要訴訴求點，，同區(qū)域域具備豪華景觀觀、配套套與服務務的酒店店式公寓寓，SOLO與客戶的的情感溝通通?；顒訛檩o輔，舉辦一一到兩次次活動，，引起市場轟動動，制造口碑傳播播。項目宣傳傳：地盤包裝裝：售樓處、、樣板間間、看房房通道、、停車場場、整體體工地圍圍檔；戶外廣告告：在未來路路、航海海路設置置3－5處戶外外廣告牌牌；公交候車車亭：以人流量量作為選選擇標準準；沿路道旗旗：航海路、、未來路路項目周周邊主干干道；售樓處氛氛圍營造造：路旗、標標志性指指示牌、、精神堡堡壘等。。營銷推廣廣策略目的：將企業(yè)品品牌與項項目信息息快速拋拋向市場場，短期期內(nèi)引起起市場轟動動；提煉項目目賣點，，樹立項項目形象象，與項目目目標客戶戶進行信信息溝通通；項目賣點點放大，，拉大與與區(qū)域競競爭項目目產(chǎn)品差異化，傳遞核心心價值；改變項目目的競爭爭高度與與深度，，從市場場突圍，，最終實實現(xiàn)項目目快速銷售售去化。營銷推廣廣策略以主流媒體體為主——項目目信息傳傳播時效效性要求求；類別渠道專一一性——項目目信息傳傳播高力力度要求求；其他有效效渠道利利用———項目信信息傳播覆蓋蓋面要求。營銷推廣廣策略－－－媒體體選擇原原則根據(jù)solo青青年城項項目的特特點及市市場定位位，仔細細分析目目標客戶戶群的心心理需求求、決策策過程等等，針對對各個特特定銷售售階段具具體要求求，我們們提供以以下方案案在項目目未來推推廣、銷銷售過程程中予以以采用。。solo青年城城“小戶豪宅宅內(nèi)部設設計DIY”方案征征集活動動solo青年城城財富投投資開啟啟儀式及及“小戶豪豪宅”方方案發(fā)布布會solo青年城城“小戶豪豪宅”戶戶型樣板板間開放儀式式solo青年城城開盤解籌籌及現(xiàn)場場抽獎活活動solo青年城城熱銷客客戶答謝酒會會營銷推廣廣策略－－－活動動推廣渠道具體事項說明總計（萬）戶外航海路、未來路3－5塊各約6個月120報廣大河報20版C封底120廣播myradio（或交通廣播）08.9月—09.10月8公交候車亭經(jīng)三路金水路、花園路紫荊山、人民路工人新村、二七廣場（北京華聯(lián)）、百貨大樓、大石橋（金水路）、未來路、航海路08年4月、5月、9月、10月10物料戶型單頁、手提袋、折頁、DM單（含派發(fā)工資）、展板、紙杯暫定10包裝工地圍檔，售樓處、道旗、指示牌長期6展示樣板間三套50網(wǎng)絡信息告知與更新長期2活動開盤以及系列人氣活動兩次開盤及系列活動60合計386營銷推廣廣策略－－－費用用預算報廣以大大河報硬硬廣為主主，兩次次開盤前前一周一版版，均持持續(xù)一月月共八版版；開盤后按按兩周一一版，持續(xù)一一個半月月，共六版，入市期期與強銷銷期零星六版版，合計按二十版統(tǒng)計；由于本項項目客戶戶群較為為廣泛，，信息發(fā)發(fā)布以人人流較大大為主要要依據(jù)，，故選擇擇公交候候車亭作作為輔助助傳播渠渠道；DM單的優(yōu)勢在在于能將將項目信信息點對對點傳遞遞給客戶戶，而且且成本較低低，可以作作為后期期傳播項項目信息息的重要要方式。。營銷推廣廣策略－－－費用用說明在樓體外外立面不不具備展展示性的的前提下下，建議議對樓體進行行包裝；同時，，對樓體周邊邊以圍擋擋的方式式進行包包裝；項目附近近沿未來來路、航航海路路路段裝上上項目信信息道旗旗，作為為項目領地識別別系統(tǒng)的一部分分，同時時能傳播播項目信信息、截流路過過客戶；廣播與網(wǎng)網(wǎng)絡的共同點點在于費用低、、受眾群群體廣泛泛，建議長長久使用用；除開盤活活動外，，建議多多采用活活動形式式聚集人人氣，維維系客戶戶。營銷推廣廣策略－－－