2022年行業(yè)分析報告新常態(tài)下2022年房地產(chǎn)市場特點及趨勢分析

新常態(tài)下2022年房地產(chǎn)市場特點及趨勢分析通過對2022年房地產(chǎn)市場運行特點及緣由分析，展望將來，有以下幾個方面值得關(guān)注。

新常態(tài)下的2022年房地產(chǎn)市場：去庫存化仍將是中心任務(wù)

多方面的緣由導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力不斷增加。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，如國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金各方面的增速都要低于2022年同期。所以當(dāng)前及將來的2022年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要問題是去庫存化，將來樓市去庫存階段也是供求關(guān)系重新調(diào)整與動態(tài)平衡的過程，所以將來房價的變化趨勢，尤其是三四線城市的房價增長乏力，隨著將來我國房價下行壓力增大，投機性住房需求將在市場中絕跡，投資性住房需求也將會顯著縮減。

新常態(tài)下2022年房地產(chǎn)企業(yè)：兩級分化將更加明顯

2022年，各個房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況呈現(xiàn)兩極分化。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合，以及國內(nèi)市場的持續(xù)下行，一些實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)了海外市場，而隨著改革的不斷深化，企業(yè)投資海外市場越來越便利，將來中國的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會主導(dǎo)中國的海外投資。更多相關(guān)內(nèi)容請查閱發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場討論報告。

新常態(tài)下的2022年房地產(chǎn)融資：可能會依舊困難

作為資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，房企的資金來源主要是銷售回款和各類融資，盡管債務(wù)違約大事具有偶然性，但連鎖反應(yīng)已讓業(yè)內(nèi)開頭警惕，佳兆業(yè)集團的貸款違約大事的消失，有可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境造成更大壓力，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度將增大。

將來新常態(tài)下的2022年房地產(chǎn)政策取向

綜合各種宏觀經(jīng)濟形勢、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場因素，考慮到國家改革進展的政策動向，將來房地產(chǎn)市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下幾方面特點：

（一）不動產(chǎn)登記的實施對新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場影響盡管將不如預(yù)期那么大，但將為將來土地和房地產(chǎn)制度改革構(gòu)成強有力支撐

2022年12月22日，國務(wù)院發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，該條例包括六章三十五條，已于2022年3月1日起正式實施。首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第一條內(nèi)容闡述了制定該條的目的。其內(nèi)容為“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，便利群眾申請登記，愛護權(quán)利人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例”。從今可以看出條例的制定從根本上來看是為了進一步落實物權(quán)法，愛護權(quán)利人的合法利益。但是從該條例的內(nèi)容看，并沒有要求權(quán)利人對自己的房產(chǎn)進行強制登記，也沒有消失“以人查房”內(nèi)容。其次，該條例在其次條中界定了對不動產(chǎn)的定義和范圍，其內(nèi)容為“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海疆以及房屋、林木等定著物”。從這個方面來理解，城市商品房的登記只是其中的一部分，更多的是非商品房、非城鎮(zhèn)建設(shè)用地，也即農(nóng)村地區(qū)的宅基地、耕地、林地、海疆等。這與城鎮(zhèn)地區(qū)的商品房價格變化，并無多大關(guān)系。

（二）住房公積金管理條例修改預(yù)期將為新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場注入新動力新活力

2022年底前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)基本完成了《住房公積金管理條例》修訂的有關(guān)工作，并已形成《條例》修訂草案稿。這次對該條例的修訂，值得關(guān)注的是住房公積金的提取使用范圍或?qū)⑦M一步放寬，既包括允許住房公積金用于發(fā)放保障性安居工程長期建設(shè)貸款，也包括個人提取使用住房公積金用途的多元化等相關(guān)內(nèi)容。比如之前不同地方嘗試的用于支付房租、裝修款項、用于涉及個人重大民生支出的支付、異地繳存使用等。住房公積金提取范圍的放寬，將有效盤活沉淀的公積金，提升居民的消費力量，促進經(jīng)濟增長的同時，提升民眾的幸福感，當(dāng)然這也將在居民購買房屋或租賃房屋方面供應(yīng)更多的資金支持和便利。

（三）新型城鎮(zhèn)化綜合試點方案出臺將為試點地區(qū)房地產(chǎn)市場健康產(chǎn)生樂觀影響并將成為引領(lǐng)新常態(tài)的試金石

2022年1月，國家進展和改革委員會等11部委在系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)合印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點方案》，標(biāo)志著我國新型城鎮(zhèn)化綜合試點正式啟動。試點方案指出國家將實行改革試點進展?fàn)顩r年度評估報告制度，并在總結(jié)試點閱歷的基礎(chǔ)上逐步擴大試點范圍。試點方案的主要內(nèi)容包括兩個方面：一是披露了64個新型城鎮(zhèn)化試點城市名單，二是闡述了試點工作的五大領(lǐng)域。對于新型城鎮(zhèn)化綜合試點的實施，將來可能帶來的變化，一是試點地區(qū)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)將趨于均等化。二是試點地區(qū)的地方債券發(fā)行將進一步加快。三是試點地區(qū)農(nóng)地制度改革將會加快。四是試點地區(qū)的城市治理體制機制以及財權(quán)事權(quán)變革將會提速。試點地區(qū)的房地產(chǎn)市場由于改革的不斷深化，將得到更良好的進展環(huán)境，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康進展起到樂觀的影響。

（四）農(nóng)村土地制度改革試點將為新常態(tài)下的農(nóng)村房地產(chǎn)市場進展及中國全面深化改革尤其是城鄉(xiāng)公正化的土地制度改革創(chuàng)新探究制造基礎(chǔ)

新階段我國農(nóng)村土地制度改革即將進入一個全新的試點啟動時期，試點將會呈現(xiàn)三個特點：一是堅持小范圍試點。試點將在新型城鎮(zhèn)化綜合試點和農(nóng)村改革試驗區(qū)中選擇。二是堅持依法改革。三是堅持封閉運行，確保風(fēng)險可控，并將在2022年底完成。以此可以推想，下一步，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入