選址解析計劃學(xué)習(xí)報告計劃

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零售選址分析報告

以7-11便利店為例

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7-11便利店介紹

1927年，7-11連鎖便利店的前身SouthlandIceCompany創(chuàng)辦于美國得州達

拉斯，主要業(yè)務(wù)是零售冰品、牛奶、雞蛋。1946年，南方公司推出了當(dāng)時便利

服務(wù)的“創(chuàng)舉”，將營業(yè)時間延伸為清晨7點到夜晚11點，于是出生了“7-11”

這個傳奇性的名字。

1964年，7-11開始特許加盟經(jīng)營。1973年，日本伊藤洋華堂公司與美國南

方公司簽署地域性特許加盟協(xié)議，日本第一家7-11店開業(yè)。

1987年，美國南方公司多元化擴大失敗，并在3年后申請破產(chǎn)。1991年，

日本最大的零售公司伊藤洋華堂公司購置了這家公司73%的股份，成為美國南方

公司最大股東。1999年4月28日美國南方公司正式更名為7-ElevenINC.。

7-11當(dāng)前在全球已建立了2.3萬個零售點，業(yè)務(wù)遍及四大洲20個國家及地

區(qū)。每天為湊近3000萬位不同樣樣種族、不同樣樣膚色、不同樣樣生活習(xí)慣的顧客供應(yīng)24

小時全天候便利服務(wù)。除北美當(dāng)?shù)厥袌鐾猓毡?、中國臺灣和泰國擁有最弘大的

7-11便利店網(wǎng)絡(luò)。作為世界最大連鎖便利店7-11，除經(jīng)營平時必需的商品外，還

輔助周邊社區(qū)居民收取電費、煤氣費、保險費、水費、有線廣播電視收視費，甚

至快遞費、國際通訊費，對周邊的居民生活確實起到了便利的作用。

當(dāng)前，香港牛奶公司擁有中國香港地域、中國廣東地域和新加坡的特許經(jīng)營權(quán)。

1992年香港牛奶公司在深圳開設(shè)了中國的第一家7-11店。進入中國初期，7-11

主要以經(jīng)營平時必需品為主，并引進國際便利店的運營標(biāo)準(zhǔn)，主要售賣進口貨。

隨著中國人民生活水平的不斷提升、生活節(jié)奏的不斷加快，7-11貨物漸漸加入適

合當(dāng)?shù)乜谖傅漠a(chǎn)品。其他，主推快餐，以當(dāng)?shù)仡櫩偷目谖笧榘l(fā)展方向。今年更強

調(diào)從顧客的需求出發(fā)，以創(chuàng)意增值為原則，積極開發(fā)極具特色的便民服務(wù)，為顧

客供應(yīng)一站式的便利購物服務(wù)方案。

2003年12月，7-11在北京的合資方案獲得國家商務(wù)部的同意。依照計劃，

7-11將在北京開100家店。

選址確定

在選擇店址方面，7-11有著自己的一套評估標(biāo)準(zhǔn)，進而對環(huán)境了然于胸，在

掌握對未來商鋪銷售產(chǎn)生影響的因素方面特別充分、成功。

1、商圈評估..

誠然我們能夠經(jīng)過各樣渠道獲得“商圈”的理論，但關(guān)于7-11來說，“商圈”

不是一個固定的見解。開在市里的便利店商圈可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域即可

能是方圓1000米，這主若是由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)購物不方便和缺乏競爭力造成的。

可否適合在一個地址開店，需要實地評估商鋪地理地址的便利性、人的動向流量、車的動向與流量、可湊近性和視覺奏效等。檢查商圈后，能夠計算出在便

利店的商圈范圍內(nèi)的住戶數(shù)、購置力水平、客流量，進而大體的預(yù)計未來商鋪的營業(yè)額。

積累了豐富經(jīng)驗的7-11發(fā)現(xiàn)，住處區(qū)的顧客群較為牢固，而且一般性的開支、業(yè)績也較為固定，因此平時選擇在住處區(qū)周圍建立便利店，其他還要充分考慮可否能加上交通主動脈的配合，希望能夠經(jīng)過增加部分的外來客來增加便利店的業(yè)績。

現(xiàn)在，便利店不用然強求開在住處區(qū)，一般情況下，商圈內(nèi)應(yīng)保證3000人

以上的生活人口存在，且其步行時間不高出5-7分鐘。外國成熟便利店的商圈平時以商鋪所在點為中心，半徑300米較為寬泛，目標(biāo)人群為2600-3000人之間，若是以家庭戶數(shù)算，每戶3.6人，則家庭數(shù)在722-833之間。

2、購置力評估

商圈所包含的人數(shù)有時其實不能夠代表便利店能吸引足夠多的有效客流。這取決于商圈內(nèi)的家庭情況、人口密度、客流量、購置力等多種因素。

3、家庭情況評估

家庭情況之因此會對未來商鋪商品的銷售產(chǎn)生較大影響這是由于關(guān)于一個由年青人組成的兩口之家，購物就會追求時興化、個性化、少量化，而在一個有獨生子女的三口之家的家庭中，他的開支需求幾乎都是以孩子為中心來進行的。

家庭成員的年紀也會對商品需求產(chǎn)生影響，老齡化家庭的購物多傾向為保健、健身和營養(yǎng)食品等，有少兒的家庭購物要點就多半會放在少兒食品和玩具等上面。7-11東直門店正是抓住了周邊放學(xué)學(xué)生可能開支和周邊外籍人士租借多的

特色，在店內(nèi)開拓了頗具規(guī)模的報刊欄，最稀有十幾種雜志，以時興和動漫類居

多，此后也漸漸補充進一些財經(jīng)類雜志。

4、人口密度評估

人口密度平時以每平方公里人數(shù)或戶數(shù)乘以平均每戶人數(shù)來權(quán)衡，一般來..

說，人口密度低的地域顧客蒞臨的次數(shù)少，而人口密度高的地域，平時商業(yè)設(shè)備之間的距離也比較遠，因此能增加購物的頻次，因此，在人口密度高的地域所設(shè)的店面其規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。要注意的是，在計算一個地域的白天的人流量時，隨機流動的客流人數(shù)一般不在察看數(shù)之內(nèi)。比方住處區(qū)的白天人流量為該地域上班和上學(xué)的人口數(shù)，但要注意除掉幼兒、出門上班、上學(xué)的人口數(shù)。

5、客流量評估

客流分為現(xiàn)在客流和隱藏客流。便利店選擇開設(shè)地址總是比方處在現(xiàn)在客流最多、最會集的地址，以使多半人就近購置商品。在評估地理條件時，必定要認真測定經(jīng)過該地址行人的流量，也就是未來商鋪的隱藏客流量。

一般7-11便利店多項選擇擇地鐵站和公交車齊聚的公交車站、學(xué)校、醫(yī)院、影劇場或旅游地周邊，由于它們能夠為商鋪帶來大量流動客流。其他，辦公樓附

近也是設(shè)店的有利地址，據(jù)統(tǒng)計，平均辦公樓里一個工作人員能帶來6個人的流量，辦公樓里的客流又以購置力較高的白領(lǐng)為主，他們對便利店經(jīng)常有著比較旺盛的即時需求。

人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的檢查要點為：

個站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化；

上下車乘客人數(shù)越多的地方越有利；

上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具取代的情況下，商圈人口也會減少。

依照車站出入的顧客年紀構(gòu)造，可認識不同樣樣年紀顧客的需求。

商鋪應(yīng)選擇在車流動線很多的地方，車流動線指車輛行走時的搬動路線。如在十字路轉(zhuǎn)角處的商鋪，其車流動線有四條；位于雙向車道馬路的商鋪有兩條車流動線；處在單向車道馬路的商鋪則只有一條車流動線。

6、購置力評估

商圈內(nèi)家庭和人口的收入水平?jīng)Q定了他們的開支水平，而開支水平又影響著未來商鋪銷售額的高低。平時是經(jīng)過入戶抽樣檢查獲得家庭人均收入的。在選

擇店址時，便利店多以青年和中年層的顧客為主，由于他們的社會經(jīng)濟地位較高，而且可支配收入很多。

城市中的年青人，特別是大學(xué)生、中學(xué)生和已經(jīng)進入工作崗位的年青人，國內(nèi)15-25歲的這批年青人一般是獨生子女，被稱為再生代開支層，他們開支的特..

點是重視商質(zhì)量量，購物便利快捷，重視流行不重視價錢，由于這個年紀段人的父親母親大多是50年代“生育頂峰期”出生，數(shù)量很大，因此這個年紀段年青人的數(shù)量也很大，便利店定位于這樣的目標(biāo)客戶群是特別有規(guī)模性的。

7、商圈的競爭評估

在做商圈競爭評估時必定考慮這樣一些因素：現(xiàn)有商鋪的數(shù)量、現(xiàn)有商鋪的規(guī)模散布、新店開張率，所有商鋪的優(yōu)勢和缺點，短期和長遠變動以及飽和情況等。

商鋪過少的商圈，只有很少商鋪供應(yīng)知足商圈內(nèi)開支者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商鋪過多的商圈，有太多商鋪銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，致使每家商鋪都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈才是商鋪數(shù)量恰巧知足商圈內(nèi)開支者對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表示一個商圈所能支持的商鋪不能夠能高出一個固定數(shù)量。

在計算飽和指數(shù)時能夠借助于以下公式：

IRS=C×RE/RF

IRS——商圈的零售飽和指數(shù)

C——商圈內(nèi)的隱藏顧客數(shù)量

RE——商圈內(nèi)開支者人均零售支出

RF——商圈內(nèi)商鋪的營業(yè)面積

假定在一個商圈內(nèi)有1萬個家庭，每周在食品中支出25元，共有15個商鋪在商

圈內(nèi)，共有12500平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為：

IRS=1000×25/12500=20

飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。一般說來，7-11會選擇零售飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商圈開店。

8、細節(jié)評估

怎樣發(fā)現(xiàn)一個地域最優(yōu)點呢？7-11經(jīng)常會在一個商圈內(nèi)搜尋細微的差別。比方，方向不同樣樣、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌瑯訕踊虻貏莶煌瑯訕訕拥仍蚪?jīng)常都會對未來商鋪的營業(yè)額造成影響。7-11發(fā)現(xiàn)，在有紅綠燈的地方，高出紅綠燈的地址最正確，因

為它便于顧客進入，又不會造成商鋪門口的擁擠擁擠現(xiàn)象；在有車站的地方，..

車站下方的地址就要比車站對面的地址好，由于來往的顧客購物比較方便，省去了過馬路的麻煩；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，由于坡下行人過往較快，不易惹起顧客的注意。

在居民住處區(qū)內(nèi)建立商鋪，而且在決定商鋪地址的時候，特別注意防備在下述地址建店，即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過于狹長的地方等等。

不同樣樣天氣的城市店址也有利害差別，在北方城市，若是店門朝風(fēng)（一般朝西北方向），冬季北風(fēng)不斷地侵襲，就會趕走顧客，因此風(fēng)口地址要慎選。而有的門店前有樹木、建筑物等，這些阻截物可能會影響商鋪的能見度，進而影響客流。

就是這樣，7－11經(jīng)過細微的比較來獲得地址上的最大優(yōu)勢。

詳細案例分析

沈北新區(qū)道義南大街36號道義大學(xué)城7-11便利店

商鋪選址環(huán)境分析

1.沈陽市沈北新區(qū)人文環(huán)境分析

2006年3月，沈陽市委、市政府做出重要戰(zhàn)略決議，將新城子區(qū)與輝山農(nóng)

業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)。同年10月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院正式同意建立，

享有市級經(jīng)濟管理權(quán)和國家同意的開發(fā)區(qū)管理權(quán)限，推行關(guān)閉式管理。新區(qū)規(guī)劃

面積1098平方公里，人口40萬。

沈北新區(qū)是沈陽要點推進的四大發(fā)展空間之一，是綜合配套改革的試驗區(qū)、新式產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)市建設(shè)的先行區(qū)、友善社會的示范區(qū)。新區(qū)依照市委、市政府做出的“在沈陽北部再造一座‘生態(tài)沈陽城’”的戰(zhàn)略部署，以開放為戰(zhàn)略，以創(chuàng)新為動力，以生態(tài)為品牌，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展空間，主動融入大經(jīng)濟圈，突出道義先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，鼎力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、光電信息、文化創(chuàng)意、生命健康、商貿(mào)地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個擁有高度自主創(chuàng)新力、中心競爭力、輻射力、帶動力的新式經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)形成。

新區(qū)先后榮獲全國生態(tài)示范區(qū)、國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工基地、中國名優(yōu)食品產(chǎn)業(yè)基地、中國特色旅游之鄉(xiāng)、東北亞科技創(chuàng)新與成就轉(zhuǎn)變基地、全國綠色食品原料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、中國十大農(nóng)產(chǎn)品物流重鎮(zhèn)、深港公司投資潛力城市、遼寧省..

綜合配套改革試驗區(qū)、遼寧省最具發(fā)展?jié)摿^(qū)、遼寧省通訊產(chǎn)業(yè)基地、遼寧省土

地管理示范區(qū)、遼寧省地震安全示范區(qū)等稱呼。新區(qū)擁有眾多發(fā)展優(yōu)勢：

（1）區(qū)位優(yōu)勢

新區(qū)地處東北亞中心地帶、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地域、東北城市群樞紐重地，素有東北地域“陸上門戶”之稱。1小時車程可達7個重要城市，覆蓋人口2400萬。

（2）生態(tài)優(yōu)勢

生態(tài)是新區(qū)的特色與品牌。區(qū)內(nèi)輝山、帽山、七星山地靈人杰，遼河、蒲河、長河奔跑不斷，溫泉旅游資源得天獨厚，全境山川相映，林蔥樹茂，城市生態(tài)交融共生，自然人文景觀薈萃，水面積率達8％，綠化率達40%。

沈北新區(qū)――青山入城、碧水圍繞、綠脈縱橫、天藍氣爽。

（3）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

開放促使發(fā)展，產(chǎn)業(yè)興盛新區(qū)。新區(qū)已成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭、項目集聚的洼地，齊聚國內(nèi)外公司4000家，其中：規(guī)模以上出名公司1000多家，世界500強公司20家，中國出名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品公司42家。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群獨占鰲頭，已成為全國最大的農(nóng)產(chǎn)品深加工基地;光電信息產(chǎn)業(yè)集群日異月新，已成為遼寧省通訊產(chǎn)業(yè)基地；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群快速流行,已成為國家動漫產(chǎn)業(yè)基地；商貿(mào)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展,已成為東北生態(tài)宜居區(qū)。（4）科教優(yōu)勢

由遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)等6所大學(xué)組成的沈北大學(xué)城，由遼寧裝備技術(shù)

學(xué)院、遼寧金融職業(yè)學(xué)院等12所高職院校組成的遼寧高職城，由東北育才、沈

陽二中等16所名校組成的名高中城，修筑了基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育和高等教育互

補的教育系統(tǒng)，每年可培育各樣人才5萬人以上；諸多科研院所、要點試驗室、

博士后流動站，擁有一流的科技創(chuàng)新能力，為地域發(fā)展供應(yīng)了人才保證和智力支

持。

5）系統(tǒng)優(yōu)勢

新區(qū)是國家同意的第三個行政新區(qū)，是遼寧省唯一一家綜合配套改革試驗

區(qū)，被授權(quán)專家政管理、經(jīng)濟管理、社會管理、科技創(chuàng)新、土地管理、金融創(chuàng)新、

對外開放、鄉(xiāng)村綜合改革等方面先行先試，努力打造服務(wù)型、效能型政府，現(xiàn)已..

成為東北最正確的投資服務(wù)區(qū)。

城市商圈環(huán)境分析

沈北商圈在沈北新區(qū)內(nèi)，沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)此后，國務(wù)院同意建立的又一個行政新區(qū)，規(guī)劃面積1098平方千米。新區(qū)位于沈陽市里北部，是沈陽城市發(fā)展四大空間戰(zhàn)略的向北門戶，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈及遼寧中部城市群上的重要節(jié)點，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)限。

地域界定

沈北新區(qū)和渾南新區(qū)作為沈陽的南北兩頭，肩負著開拓新經(jīng)濟增加極的重任。沈北以創(chuàng)新為動力、以生態(tài)為品牌，突出“七大工程”建設(shè)，表現(xiàn)出生態(tài)文明的活力，未來的“北金廊”將是沈陽北部的一大看點。隨著周邊配套設(shè)備的漸漸建設(shè)，不論南北，都將成為潛力無量的經(jīng)濟商圈。

1、地理地址

沈北商圈位于沈北新區(qū)大學(xué)城周邊，在沈陽北郊，依靠于大學(xué)城的密集人口發(fā)展，距沈陽市中心較遠。沈北新區(qū)位于大連、沈陽、長春、哈爾濱“東北城市走廊”中部，南靠沈陽市里，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。是連結(jié)吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和"東北城市走廊"的樞紐重地。

2、中心地域

沈北商圈的中心地域在正良村。誠然面積和影響力其實不大，可是近三年來，

正良村由原來僅有的一個百貨福瑞家，增加到現(xiàn)在的2個百貨商場1個大型商場，

發(fā)展快速。

詳細業(yè)態(tài)

百貨：福瑞家

購物中心：積家

大型商場：華潤萬家

便利店：笑笑便利店、金玉便利店、廣益百便利店

3、競爭狀態(tài)

沈北商圈的主要開支者出了當(dāng)?shù)厝嗣裰猓蟛糠质谴髮W(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。沈

北商圈周邊有遼寧大學(xué)北校區(qū)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空航天大學(xué)、沈陽工程大

..

學(xué)、寧美學(xué)院等大學(xué)院校。

商圈里市中心較遠，發(fā)展不夠全面，與市內(nèi)商圈比較競爭是十分弱。商圈內(nèi)僅有3家大型的購物地址，積家購物中心頂樓有電影城，能夠知足開支者的需求，可是，大學(xué)生對商

品的多樣性的要求比較高，因此在交通條件理想的情況下，沈北商圈競爭可是市內(nèi)的商圈。

商配套情況

1.交通情況

公交：隨著黃河北大街的竣工，沈北商圈的交通條件更為便利。236路通北站，225路通太原街，157路通五市、中街，除此之外有141路，180路，326路??

地：地2號現(xiàn)在只通到三臺子站，大學(xué)城近來幾年會通地停：沒有正的停

2、行及ATM機散布

商圈內(nèi)有中國工商行、中國建行、中國行、中國政蓄、中信行、招商行。

3、其他配套

住宿：如家旅、草青年旅社、7天酒店以及眾多小旅食：左右舍炭火、天成全羊、老菜、肯德基??休：迪KTV

商圈客流量及市容量預(yù)計

在入以前，里只有家和福瑞家兩個商場，大學(xué)城及周居民物不是很方便。萬家定位在中檔偏上，并充分考了大學(xué)城年消者會集的特色。作道商圈的企，除萬家外，品牌店、家店、肯德基、必客、呷哺呷哺、85°c等多種商均道新商圈表示出了厚的趣，并加入來，可，企的吸附能力已。

相關(guān)資料顯示，今年沈陽城市居民人均可支配收入上半年預(yù)計達到13000元，同比增

長14%