廣東三水某項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推廣思路總案-XXXX年

成都譽(yù)峰項(xiàng)目

營(yíng)銷策略及推廣思路總案

我們是否執(zhí)意這種純粹？是支持還是否定？現(xiàn)在的住宅樓盤(pán)，來(lái)來(lái)去去總是那幾種類型，比較多的是東拼西型。有些眼光獨(dú)到的開(kāi)發(fā)商決心打破這種混沌，開(kāi)發(fā)比較純粹的住宅區(qū)，其中一類就是走現(xiàn)代主義的方向。但只有有少數(shù)開(kāi)發(fā)商能夠自始自終保持這個(gè)原則：只做減法、不聽(tīng)周圍那些人勸導(dǎo)，不容易。難得純粹難得純粹一種風(fēng)格的支持,不僅停留在精神層面，更要有實(shí)際性的支撐……純粹如時(shí)代玫瑰園，它那藝術(shù)氛圍引領(lǐng)了新一代都市白領(lǐng)對(duì)生活藝術(shù)的追求如花生般“外表不張揚(yáng)，內(nèi)在很豐富”的天河新年輕白領(lǐng)，正是時(shí)代花生所尋找的”花生男”、“花生女”甜蜜的時(shí)代糖果成為都市工薪白領(lǐng)的開(kāi)心果純粹的生活藝術(shù)家，純粹的目標(biāo)客群，我們知道如何尋找懂得欣賞這種純粹的人

從2001、2002、2003……2009年，這種純粹與景博行相互理解，相互喜愛(ài)，關(guān)鍵是這種純粹我們執(zhí)行了9年，我們懂得如何傳播純粹的精髓，三水項(xiàng)目我們還將繼續(xù)執(zhí)行傳播……項(xiàng)目所要解決的核心三大問(wèn)題？客群是誰(shuí)？用什么營(yíng)銷策略確保有效客源，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？一個(gè)大盤(pán)如何定位?如何打造?問(wèn)題突破思路一、市場(chǎng)環(huán)境下的客群突破1、市場(chǎng)分析2、客群定位二、大盤(pán)營(yíng)銷策略1、營(yíng)銷攻略項(xiàng)目定位提煉定位落地價(jià)格建議2、其他營(yíng)銷策略宣傳部署推貨策略三、景博行團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介市場(chǎng)環(huán)境下的客群突破

難得純粹哪些些人人購(gòu)購(gòu)買買三三水水樓樓盤(pán)盤(pán)？？難得純粹云東東海海片片區(qū)區(qū)云東東海海片片區(qū)區(qū)作作為為三三水水房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的熱熱土土，，擁?yè)碛杏薪^佳佳的的自自然然景景觀觀資資源源，，保保持持原原生生態(tài)態(tài)湖湖、、山山景景觀觀。。距距離離三三水水西西南南鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)近近、、與與外外部部交交通通連連接接方方便便。。區(qū)內(nèi)內(nèi)樓樓盤(pán)盤(pán)全全部部以以開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)別墅墅為為主主、、洋洋房房為為輔輔，，社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模龐龐大大、、內(nèi)內(nèi)部部配配套套齊齊全全，，洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格4500---5500（（毛毛坯坯）），，客客戶戶群群以以三三水水本本地地高高薪薪政政府府官官員員、、企企業(yè)業(yè)主主為為主主，，來(lái)來(lái)自自佛佛山山南南海海、、禪禪城城及及佛佛山山其其他他鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)、、肇肇慶慶、、廣廣州州、、香香港港、、澳澳門(mén)門(mén)等等投投資資度度假假客客逐逐漸漸增增多多。。自然然景景觀觀資資源源云東東海海森森林林公公園園湖湖、、山山景景觀觀規(guī)劃劃樓盤(pán)規(guī)劃未來(lái)貨量千葉花園1500畝，分多期規(guī)劃建造各式異國(guó)風(fēng)情別墅800棟，公寓洋房1000戶，規(guī)劃常住人口7000多人未知麗日?qǐng)?jiān)美森林湖占地面積:218311.49平方米、總建筑面積:214457.95平方米、總戶數(shù):約1000戶10多棟洋房及部分別墅、三期正在規(guī)劃中麗日天鵝湖占地面積達(dá)1400畝首期29棟88套別墅（獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)、六聯(lián)、八聯(lián)、十聯(lián)），未售，9月底或10月開(kāi)賣山水莊園占地面積:600300平方米、總建筑面積:200000平方米、總戶數(shù):約600套計(jì)劃分三年三期完成，第一期工程預(yù)計(jì)在今年年底完成，二、三期正在規(guī)劃中綠湖愛(ài)倫堡占地面積:867100平方米、總建筑面積:200000平方米三期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)10月開(kāi)盤(pán)創(chuàng)鴻林海尚都占地面積:80000平方米、總建筑面積:180000平方米首期約200多套洋房未售，9月底開(kāi)賣規(guī)模模龐龐大大、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)，，未未來(lái)來(lái)供供貨貨充充足足。。產(chǎn)品品風(fēng)風(fēng)格格產(chǎn)品品以以別墅墅為為主主、、洋洋房房為為輔輔，，主主流流建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格為為歐歐派派風(fēng)風(fēng)格格。。戶型型及及價(jià)價(jià)格格樓盤(pán)在售主力戶型價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)千葉花園120-130㎡三房4500毛坯麗日?qǐng)?jiān)美森林湖120多㎡三房、146㎡四房5000毛坯麗日天鵝湖230㎡-380㎡別墅//山水莊園200多㎡的雙拼別墅5500-6000毛坯綠湖愛(ài)倫堡140多㎡的三房5500毛坯創(chuàng)鴻林海尚都87㎡樓梯樓二房、120㎡三房3800-4300毛坯在售售洋洋房房以以大大三三房房及及四四房房等等大大戶戶型型為為主主，，價(jià)格格集集中中在在4500---5500元元/㎡㎡（（毛毛坯坯））客戶戶群群樓盤(pán)客戶群千葉花園外地來(lái)佛山、三水投資建廠的企業(yè)家和選擇這里度假的廣州、深圳、香港等地方的人、本地政府公務(wù)員、教師等人麗日?qǐng)?jiān)美森林湖三水本地高收入群體、少量外地人，包括佛山南海、禪城等地麗日天鵝湖三水、南海、禪城、順德以及廣州等地的客戶山水莊園廣州、佛山及本地高端客綠湖愛(ài)倫堡三水本區(qū)客戶、禪城、南海區(qū)域客戶創(chuàng)鴻林海尚都絕大多數(shù)為三水本地居民、年輕的公務(wù)員多客戶戶群群絕絕大大部部分分為為三三水水本本地地高高端端客客戶戶，，其次次為為來(lái)來(lái)自自相相鄰鄰區(qū)區(qū)域域的的投投資資度度假假客客居住住新新區(qū)區(qū)居住住新新區(qū)區(qū)作作為為三三水水的的發(fā)發(fā)展展新新區(qū)區(qū)，，目目前前的的交交通通、、生生活活配套套設(shè)設(shè)施施不不完完善善，，周周邊邊環(huán)環(huán)境境較較惡惡劣劣，大多多是是原原工工廠廠所所在在地地。。目目前前在在售售的的僅僅一一個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)，，價(jià)價(jià)格格約4000-4700元元/平平方方米米。也也是是離離項(xiàng)項(xiàng)目目最最近近的的一一個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)。。雖為政府發(fā)展展新區(qū)，廠房房拆遷問(wèn)題沸沸沸揚(yáng)揚(yáng)炒了了幾年，但一一直處于停頓頓狀態(tài)，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)規(guī)規(guī)劃的認(rèn)同感感不強(qiáng)，大多選擇在云云東海及沙頭頭河口片區(qū)置置業(yè)。華盛錦盈嘉園開(kāi)發(fā)商佛山市三水華盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地址三水區(qū)西南口岸大道規(guī)劃用地面積3萬(wàn)多平方米，總建筑面積7萬(wàn)多平方米，總戶數(shù)739戶容積率2.3形象懂得生活懂得欣賞客群三水本地人多、少部分外來(lái)工作人員戶型90㎡二房、120多方三房配套商業(yè)及車位，小區(qū)內(nèi)配套少，但小區(qū)外為三水居住區(qū)、各項(xiàng)配套齊全價(jià)格4000-4700（毛坯）物業(yè)管理1.20元/平方米·月未來(lái)規(guī)劃二期正在建設(shè)中，二期小區(qū)共500戶銷售情況僅余少量新城區(qū)新城區(qū)其實(shí)質(zhì)質(zhì)就位于三水水西南鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)內(nèi)，享受中心心地段的優(yōu)越配套，現(xiàn)在售的僅一一個(gè)樓盤(pán)---恒達(dá)花園園，作為中心心區(qū)的唯一樓樓盤(pán)，依靠其其經(jīng)濟(jì)、舒適適的建筑設(shè)計(jì)計(jì)、園林環(huán)境境的營(yíng)造及湖湖景等景觀的的打造，深受三水本地地居民的喜愛(ài)愛(ài)。價(jià)格為5500元/平方米，二手價(jià)約4000元/㎡㎡。恒達(dá)花園開(kāi)發(fā)商佛山市三水恒達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地址三水區(qū)西南街道13小區(qū)(三水廣場(chǎng)對(duì)面)規(guī)劃占地227.3畝；規(guī)劃建設(shè)40棟17層-25層小高層及高層洋房；總銷售套數(shù)為2353套，建設(shè)開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)在3年內(nèi)完成容積率

形象中央湖景大宅、尊尚國(guó)際生活客群在三水定居的本地人及外地人戶型120-170三房、四房、五房配套小區(qū)內(nèi)設(shè)園林及娛樂(lè)設(shè)施和1萬(wàn)多平方米的人工湖，小區(qū)南面便是三水目前最大的商業(yè)項(xiàng)目三水廣場(chǎng)，吃喝玩樂(lè)應(yīng)有盡有價(jià)格5500（毛坯）物業(yè)管理1.20元/平方米·月未來(lái)規(guī)劃三期未動(dòng)工，推售時(shí)間不詳銷售情況僅余少量單位沙頭、江南片片區(qū)沙頭及江南片片區(qū)離三水西南區(qū)區(qū)近、周邊配配套齊全，有良好的江景景資源及優(yōu)美美的左、右岸岸公園，吸引了眾多外地房企企進(jìn)駐發(fā)展。。該片區(qū)是三水本地居民民考慮投資及及自住的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)在售價(jià)格集中中在5000元/平方米米（毛坯）。。景觀資源左岸、右岸公公園、江景樓盤(pán)規(guī)劃未來(lái)貨量三水奧林匹克花園占地面積:40641平方米、總建筑面積:109552平方米、總戶數(shù):800二、三期正在規(guī)劃建設(shè)中三水雅居樂(lè)花園占地面積約400畝，總建筑面積約49萬(wàn)平方米有規(guī)劃用地，但規(guī)劃情況未知海畔名苑占地118畝，建筑面積20多萬(wàn)平方米一、二期現(xiàn)已售馨，現(xiàn)在主要銷售三期東海藍(lán)灣總建筑面積約24萬(wàn)平方米項(xiàng)目規(guī)劃分三期完成，第一期建筑面積48552㎡，共415戶御江南首期開(kāi)發(fā)用地逾45萬(wàn)平方米,首期三個(gè)住宅組團(tuán)三、四期正在規(guī)劃建設(shè)中規(guī)劃規(guī)模大，未來(lái)來(lái)貨量充足。。樓盤(pán)在售主力戶型價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)三水奧林匹克花園40㎡公寓50001000三水雅居樂(lè)花園136-143㎡三房5000毛坯海畔名苑137、177㎡三房5000毛坯東海藍(lán)灣136、146㎡三房5000毛坯御江南平層140多方三房、頂層復(fù)式190多方、下層復(fù)式250多方5000-5500平層1000，復(fù)式毛坯戶型及價(jià)格在售洋房以大大三房大戶型型為主，公寓寓為輔，價(jià)格集中在5500元/㎡（毛坯））?？蛻羧簶潜P(pán)客戶群三水奧林匹克花園在售公寓、投資客多，多三水西南區(qū)居民三水雅居樂(lè)花園來(lái)自三水西南城區(qū)的居民，少量投資或度假客海畔名苑本地三水居民東海藍(lán)灣本地三水居民、少量度假投資客御江南三水西南區(qū)居民、部分投資度假客，包括廣州、佛山、肇慶、香港等外地客、僑胞以三水本地自自住客為主，，少量來(lái)自佛山山南海及肇慶慶，以及部分分僑胞產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品以洋房為主,個(gè)別大盤(pán)產(chǎn)品品線豐富,涵涵蓋洋房及別別墅.建筑以歐派建建筑風(fēng)格為主主.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)小結(jié)結(jié)：佛山本地開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤(pán)多，外外來(lái)知名房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)進(jìn)駐；三水市場(chǎng)容量量得到滿足，，房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)提前爆發(fā)。。開(kāi)發(fā)樓盤(pán)大多多規(guī)模龐大、、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)、提供的貨量非非常充裕、配套齊全、、擁有良好的的自然環(huán)境資資源；建筑以歐派風(fēng)風(fēng)格為主；居住及投資熱熱點(diǎn)為：云東東海及沙頭江江南片區(qū)，新城區(qū)及居居住新區(qū)由于于規(guī)劃及現(xiàn)有有用地局限，，認(rèn)同感不強(qiáng)強(qiáng)；洋房以大戶型型（120方方）三房為主主，價(jià)格多集集中在4500-5000元左右，，總價(jià)以50-55萬(wàn)為為心理界限；；購(gòu)房者有絕絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，但講究究舒適、享受受。挖掘項(xiàng)目核心心優(yōu)勢(shì)、找找客群。難得純粹A型B型C型公寓規(guī)?？倯魯?shù)8066戶，C地地塊共規(guī)劃約約2000戶戶，是當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)模較大的項(xiàng)項(xiàng)目。產(chǎn)品線項(xiàng)目以中小戶戶型為主,總總價(jià)相對(duì)較低低。交通便利距離新城區(qū)近近，距其他鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)僅40分分鐘車程時(shí)代地產(chǎn)品牌牌優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模模大，但被工工廠分割、不不連貫C地塊北面為為國(guó)道、南面面及西面為工工廠、東面為為住宅及鐵路路。周邊無(wú)自自然景觀資源源國(guó)道及鐵路經(jīng)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目、噪噪雜周邊配套不齊齊全、無(wú)生活活氛圍機(jī)會(huì)（0）項(xiàng)目處于三水水中心城區(qū)““一軸兩翼””城市規(guī)劃中中軸線上，三三水未來(lái)規(guī)劃劃向西發(fā)展，，區(qū)政府、相相關(guān)政府部門(mén)門(mén)將向西搬遷遷，隨著各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)施的的不斷完善，，該片區(qū)將成成為三水未來(lái)來(lái)的新居住區(qū)區(qū)。威脅（T）三水樓市已提提前預(yù)熱并爆爆發(fā)。三水市市場(chǎng)容量非常常有限，客戶戶群具有很大大的局限性。。三水競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)多，大多擁?yè)碛泻玫木坝^觀資源，但價(jià)價(jià)格適中。項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力力薄弱?？蛻魧?duì)項(xiàng)目的的印象無(wú)配套遠(yuǎn)有鐵路，噪工廠污染大最重要看價(jià)位位無(wú)升值潛力未來(lái)三水發(fā)展展方向亂、治安差外地人多沒(méi)景觀客戶寄望的生生活景觀好園林好建筑舒適便宜交通方便生活配套齊舒服鄰居有素質(zhì)物管好、安全全住的地方是身身份的象征有升值潛力享受有價(jià)值我們發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目的核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)并不明顯顯難得純粹在售樓盤(pán)客戶戶群回顧三水本地高薪薪階層（公務(wù)務(wù)員、教師））、企業(yè)管理理人員三水本地高薪薪階層（公務(wù)務(wù)員、教師））、企業(yè)管理理人員與三水接壤的的外地投資度度假客三水本地高薪薪階層（公務(wù)務(wù)員、教師））、企業(yè)管理理人員與三水接壤的的外地投資度度假客云東海城區(qū)沙頭/江南片區(qū)主要客戶群2008-2012年佛佛山市住房建建設(shè)區(qū)域指引引類型禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)高明區(qū)三水區(qū)合計(jì)套數(shù)商品住房8.8717.0214.975.566.9953.41（萬(wàn)套）經(jīng)濟(jì)適用住房1.060.460.180.060.242

廉租住房0.530.230.090.030.121

總計(jì)10.4617.7115.245.657.3556.41建筑面積商品住房947.61690.591480.44549.43700.465368.53（萬(wàn)m2）其中≤90m2631.91175.511031.82383.28484.463706.97

>90m2315.7515.08448.62166.162161661.56

經(jīng)濟(jì)適用住房63.627.610.83.614.4120

廉租住房26.511.54.51.5650

總計(jì)1037.71729.691495.74554.53720.865538.53至2012年年，三水將建造700萬(wàn)㎡商商品住房，6.99萬(wàn)套套住宅，不含經(jīng)濟(jì)適用用房及廉租房房在內(nèi)，按照照三水居民80萬(wàn)人口基基數(shù)，平均每每人需購(gòu)買9㎡新住宅。。而項(xiàng)目可提提供約10000套住宅宅。三水大多購(gòu)房房者對(duì)項(xiàng)目并并不認(rèn)同！且且三水客群容容量非常有限限，我們的客客戶群如何擴(kuò)擴(kuò)充？難得純粹以項(xiàng)目為中心心，半小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)有什什么？三水肇慶廣州南海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈肇慶高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)全區(qū)總面積96.7平方方公里。其中：已確定定的建設(shè)用地地32平方公公里，國(guó)土資資源部確認(rèn)的的首期開(kāi)發(fā)面面積就達(dá)22.5平方公公里。2010年區(qū)區(qū)年工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值將超500億元；將建成中等等規(guī)模的國(guó)際際化、現(xiàn)代化化、生態(tài)型的的新興工業(yè)城城。南海獅山科技技工業(yè)園廣東佛山南海海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)是位于廣東東省佛山市南南海區(qū)獅山鎮(zhèn)的省級(jí)級(jí)工業(yè)園區(qū)，，同時(shí)也是佛佛山市國(guó)家高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)“一一區(qū)六園”之之一的“佛山山·南海園””。開(kāi)發(fā)區(qū)位于佛佛山市南海區(qū)區(qū)中西部，地地處廣佛都市市圈中心地帶帶，屬于區(qū)域域性交通樞紐紐。三水名名優(yōu)企企業(yè)佛山齊隆化工有限公司日密科思橡膠(佛山)有限公司英威達(dá)纖維（佛山）有限公司廣東健力寶集團(tuán)有限公司三水市京安通訊交通設(shè)施有限公司江陰愛(ài)康北京聚菱燕佛山分公司佛山明寶復(fù)合塑料有限公司青島啤酒（三水）有限公司中國(guó)第一冶金建設(shè)有限責(zé)任公司佛山公司佛山科勒有限公司三水長(zhǎng)豐塑膠有限公司創(chuàng)興不銹鋼制品有限公司李寧服裝道達(dá)爾（佛山）有限公司阿波羅（佛山）衛(wèi)浴公司佛山市榮冠玻璃建材有限公司拉法基屋面系統(tǒng)（佛山）有限公司三水弘力鍍鋅板有限公司三水大鴻制釉有限公司廣東省廣電集團(tuán)佛山三水供電分公司佛山市長(zhǎng)盈重工有限公司廣東多正化工科技有限公司中昌企業(yè)有限公司三水鳳鋁鋁業(yè)有限公司歐神諾陶瓷有限公司廣東佳力器材制造有限公司廣東新中源陶瓷有限公司中國(guó)第一冶金建設(shè)集團(tuán)三水分公司可恩索紙管（佛山）有限公司安沃（佛山）特種合金鑄造有限公司佛山市三水區(qū)三星制鎖實(shí)業(yè)有限公司伊利實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司廣東三水德潤(rùn)服飾有限公司昌力信電子實(shí)業(yè)有限公司華力飲料食品有限公司三水廣達(dá)織造有限公司好幫手電子科技有限公司合成塑料五金制品有限公司廣東金盛集團(tuán)有限公司博德精工建材有限公司河口橋牌水泥有限公司樂(lè)平---樂(lè)平平科技技工業(yè)業(yè)園樂(lè)平工工業(yè)園園總開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)規(guī)規(guī)模為為3萬(wàn)萬(wàn)畝（（大約約20平方方公里里），，首期期開(kāi)發(fā)發(fā)6000畝。。開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)佛山山市國(guó)家高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)三水水樂(lè)平平科技技工業(yè)業(yè)園，，是今后后一段段時(shí)間間樂(lè)平平鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)的的重點(diǎn)點(diǎn)。白坭鎮(zhèn)---白坭坭工業(yè)業(yè)園園區(qū)已已建設(shè)設(shè)成為為規(guī)模模大、、起點(diǎn)點(diǎn)高、、配套套完善善、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的的工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，已有企企業(yè)300多家家，投投資總總額超超100億億元，，園區(qū)內(nèi)內(nèi)的高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城城分別別于2004年年5月月被國(guó)國(guó)家科科技部部審定定為國(guó)國(guó)家火火炬計(jì)計(jì)劃佛佛山電電子電電器產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地，，2005年7月被被國(guó)家家信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)部審審定為為國(guó)家家（佛佛山））新型型顯示示器件件產(chǎn)業(yè)業(yè)園。。大塘鎮(zhèn)---大大塘工工業(yè)區(qū)區(qū)大塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)是佛佛山市市三水水區(qū)東東北部部一個(gè)個(gè)發(fā)展展工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，地地處中中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)最最發(fā)達(dá)達(dá)的區(qū)區(qū)域珠珠江三三角洲洲西北北部,東鄰鄰廣州州市，，南望望佛山山市中中心城城區(qū)，，西臨臨肇慶慶四會(huì)會(huì)，北北接清清遠(yuǎn)市市，北北江主主航道道貫境境而過(guò)過(guò)，是廣州州通往往粵北北、粵粵西以以及我我國(guó)大大西南南的咽咽喉重重地，具有有得天天獨(dú)厚厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。逕口華華僑經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)逕口華華僑經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)積極極實(shí)施施“工工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)區(qū)””戰(zhàn)略略，緊緊緊圍圍繞““主攻攻工業(yè)業(yè)、提提升農(nóng)農(nóng)業(yè)、、培植植文化化旅游游度假假業(yè)””的發(fā)發(fā)展思思路，，致力發(fā)發(fā)展生生態(tài)工工業(yè)、、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)和生生態(tài)旅旅游業(yè)業(yè)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)會(huì)發(fā)展展步伐伐不斷斷加快快。我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：：半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)，包包括佛佛山、、肇慶慶在內(nèi)內(nèi)，擁?yè)碛卸喽鄠€(gè)特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)工工業(yè)園園區(qū)。。企業(yè)業(yè)眾多多、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)、工工薪階階層龐龐大。。肇慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樂(lè)平工業(yè)園

蘆苞工業(yè)園

徑口工業(yè)園

大塘工業(yè)園

白坭工業(yè)園

以項(xiàng)目目為中中心，半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)的工薪階階層我們的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群正正是：：三水肇慶廣州南海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)工薪薪階層層（三三水城城區(qū)及及鎮(zhèn)、、獅山山、肇肇慶））核心客客戶群群輻射客客戶群群游離客客戶123財(cái)富積積累的的投資資客高薪階階層目標(biāo)客客戶群群工薪階階層最最大的的特色色是什什么？？無(wú)豐厚厚積蓄蓄，但相對(duì)對(duì)收入入穩(wěn)定定、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力一一般，，渴望擁?yè)碛袑賹儆谧宰约旱牡募?，，為擁有有這個(gè)個(gè)家而而打拼拼。為什么么工薪薪階層層是我我們的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群？？項(xiàng)目特特點(diǎn)及及客群群吻合合點(diǎn)：：本身處處于工工業(yè)區(qū)區(qū)工作作、對(duì)環(huán)境境并不不介意意規(guī)模大大，帶帶來(lái)方方便生生活單價(jià)低低：4000元元/㎡㎡戶型小?。?3㎡㎡/73㎡㎡/87㎡㎡/107㎡/122㎡㎡總價(jià)低低：17萬(wàn)萬(wàn)/29萬(wàn)萬(wàn)/35萬(wàn)萬(wàn)/43萬(wàn)萬(wàn)/49萬(wàn)萬(wàn)時(shí)代地地產(chǎn)最最能捕捉年年輕一一代的的心戶型小小環(huán)境差差規(guī)模模大時(shí)代產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目吸引點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客客戶群群現(xiàn)狀狀描述述：共性特特征：：接受新新鮮事事物的的能力力強(qiáng)、、抵不不住誘誘惑溝通工工具主主要是是互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)及及手機(jī)機(jī)事業(yè)剛剛起步步、稍稍有成成就，，前途途無(wú)量量年輕、、富有有激情情、敢敢于挑挑戰(zhàn)、、樂(lè)觀觀積極極單身、、兩口口或小小三口口之家家，開(kāi)開(kāi)始承承擔(dān)家家庭責(zé)責(zé)任以租房房居住住或集集體宿宿舍為為主、、與父父母同同住為為輔對(duì)未來(lái)來(lái)充滿滿希望望有自己己的喜喜好及及想法法，容容易被被引導(dǎo)導(dǎo)目標(biāo)客客戶群群需求求描述述：共性特特征：：交通方方便，，工作作及生生活兩兩不誤誤懶的浪浪費(fèi)時(shí)時(shí)間，，最好好各項(xiàng)項(xiàng)配套套齊全全買房自自住、、成為為房奴奴、又又不想想被房房子套套牢希望能能與志志同道道合的的人一一起居居住、、呼朋朋喝友友、一一起精精彩一切圍圍繞經(jīng)經(jīng)濟(jì)---實(shí)惠惠、劃劃算、、單價(jià)價(jià)要低低、總總價(jià)更更要低低大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷策策略難得純粹》》即如何何確保保有效效客源源執(zhí)行行純粹粹……營(yíng)銷銷攻攻略略在三水水市場(chǎng)場(chǎng)容量量有限限的情情況下下，如如何進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目大大規(guī)模模的開(kāi)開(kāi)發(fā)？？時(shí)代現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格與與三水水傳統(tǒng)統(tǒng)的歐歐式建建筑風(fēng)風(fēng)格存存在矛矛盾，，如何何歸避避？項(xiàng)目需需要攻攻破的的兩大大問(wèn)題題？首先，，我們們推崇崇純粹粹，并并在這這里建建造一一座純粹的的城突破口口：開(kāi)發(fā)城城的條條件？？一是從從規(guī)模模來(lái)看看，必必須是是大盤(pán)盤(pán)，建建筑面面積在在幾十十萬(wàn)平平方米米以上上二是從從產(chǎn)品品類型型來(lái)看看，必必須是是復(fù)合合型產(chǎn)產(chǎn)品，，產(chǎn)品品多樣樣化。。三是既既然是是“城城”，，就必必須滿滿足城城鎮(zhèn)居居民的的配套套生活活需求求。項(xiàng)目具具備規(guī)規(guī)模條條件，，產(chǎn)品品類型型多樣樣開(kāi)發(fā)發(fā)性高高，具具有打打造城城的客客觀條條件。。項(xiàng)目所所處版版塊基基本無(wú)無(wú)配套套可言言，版版塊的的開(kāi)發(fā)發(fā)急需需以““城””帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域域的配配套完完善。。以“規(guī)規(guī)模””條件件開(kāi)發(fā)發(fā)“城城”是是目前前項(xiàng)目目比較較突出出的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)，但但并非非亮點(diǎn)點(diǎn)、并并非核核心的的突破破點(diǎn)項(xiàng)目無(wú)無(wú)明顯顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)如何何突圍圍？我我們將將創(chuàng)造造一座座怎么么樣的的城？？項(xiàng)目存存在的的難點(diǎn)點(diǎn)？三水半半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)高高新新技術(shù)術(shù)園工工薪階階層客群突突破破回回顧三水剛剛性需需求客客戶大大部分分已被被消化化，三三水市市場(chǎng)供供過(guò)于于求，，市場(chǎng)場(chǎng)容量量小新一代代剛性性客戶戶處于于成長(zhǎng)長(zhǎng)階段段，供供得起起樓，，給不不起首首付從客戶戶群的的角度度進(jìn)行行攻““城””策略略突破口口思考考———客戶容容量項(xiàng)目被被眾多多工業(yè)業(yè)園包包圍肇慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樂(lè)平工業(yè)園

蘆苞工業(yè)園

徑口工業(yè)園

大塘工業(yè)園

白坭工業(yè)園

六大園園區(qū)南海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)軟件件園、南海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)南園園、南南海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)北園園、南海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)松夏夏園、南海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)汽車車配件件產(chǎn)業(yè)業(yè)園、、南海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)光光電顯顯示器器件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園肇慶高高新區(qū)區(qū)是省省級(jí)重重點(diǎn)工工業(yè)園園，定定位建建設(shè)為為國(guó)際際化、、現(xiàn)代代化、、生態(tài)態(tài)型工工業(yè)城城,以以金屬屬精加加工、、先進(jìn)進(jìn)裝備備制造造業(yè)、、汽車車機(jī)車車制造造、電電子信信息、、其他他產(chǎn)業(yè)業(yè)等五五大主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，以循循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為特色色的生生態(tài)園園區(qū)。。主要的大大企業(yè)：：區(qū)內(nèi)初步步形成了了以“亞亞洲鋁王王”亞洲洲鋁業(yè)為為龍頭的的金屬精精加工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群、以美國(guó)國(guó)財(cái)富500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)LP控股股的愛(ài)龍龍威機(jī)電電公司為為龍頭的的汽車配配件產(chǎn)業(yè)業(yè)群、以以硅芯光光電和祥祥順機(jī)械械等為龍龍頭的電電子電器器和現(xiàn)代代裝備制制造產(chǎn)業(yè)業(yè)群等三三大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。?？驮慈萘苛砍跖姓貞c高新新工業(yè)區(qū)區(qū)目前已累累計(jì)引進(jìn)進(jìn)各類工工業(yè)企業(yè)業(yè)500多多家，合合同外資資50多多億美元元，來(lái)自10多個(gè)國(guó)國(guó)家、地地區(qū)以及及國(guó)內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)紛紛在在此落戶戶，包括括許多世世界500強(qiáng)企企業(yè)?？驮慈萘苛砍跖心壳翱?cè)丝?0多萬(wàn)萬(wàn),到2015年,全區(qū)年年工業(yè)總總產(chǎn)值力力爭(zhēng)超1000億元,建成成年工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值超5000億億元,發(fā)發(fā)展成成為中等等規(guī)模的的國(guó)際化化、現(xiàn)代代化、生生態(tài)型的的新興工工業(yè)城。。其中不乏乏有許多多大型企企業(yè)，企企業(yè)員工工多達(dá)上上千人如如：亞鋁鋁產(chǎn)業(yè)企企業(yè)員工工高達(dá)約約3000———4000人南海高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)位于獅山山鎮(zhèn)，是是省級(jí)工工業(yè)園區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)也是佛佛山市國(guó)國(guó)家高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)“一一區(qū)六園園”之一一的“佛佛山·南南海園””。客源容量量初判南海高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)南海經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)是南海"西西部工業(yè)業(yè)板塊的的龍頭和和"十年年再造一一個(gè)新南南海"的的重要載載體。目前引入入了本田田、東芝芝、豐田田、樂(lè)聲聲等世界界500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)和清清華同方方、TCL、燕燕京啤酒酒、福迪迪汽車等等167個(gè)國(guó)內(nèi)內(nèi)外知名名企業(yè)。?？驮慈萘苛砍跖心虾８咝滦录夹g(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃面面積256平方方公里。。目標(biāo)在在2014年建建設(shè)成為為年產(chǎn)值值超1000億億元，GDP達(dá)達(dá)400億元的的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)載體體，戶籍人口口16.18萬(wàn)萬(wàn)人，外外來(lái)人口口22.3萬(wàn)人人，目前前投入生生產(chǎn)的企企業(yè)約2000家?？驮磁袛鄶啵喉?xiàng)目目擁有豐豐富的外外圍高新新技術(shù)園園客戶資資源突破口思思考———競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)突破無(wú)論是三三水區(qū)、、還是肇肇慶、南南海獅山山，在售售項(xiàng)目基基本圍繞繞項(xiàng)目擁?yè)碛械淖宰匀毁Y源源及自身身產(chǎn)品的的賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行社區(qū)區(qū)打造。。區(qū)域片區(qū)樓盤(pán)名賣點(diǎn)三水市中心云東海創(chuàng)鴻林海尚都最近都市的云東海群居生活云東海麗日?qǐng)?jiān)美森林湖云東海森林公園優(yōu)勢(shì)云東海麗日天鵝湖獨(dú)攬南中國(guó)西湖云東海山水莊園云東海雙獨(dú)立莊園別墅云東海千葉花園半山森林豪宅云東海綠湖愛(ài)倫堡一個(gè)峰領(lǐng)階層的心靈棲息地新城恒達(dá)花園中央湖景大宅尊尚國(guó)際生活沙頭三水奧林匹克花園發(fā)展商品牌，產(chǎn)品亮點(diǎn)沙頭三水雅居樂(lè)花園雙水景臨江大宅沙頭海畔名苑稀有江景門(mén)第沙頭東海藍(lán)灣望江大宅沙頭御江南西班牙風(fēng)情國(guó)際社區(qū)肇慶存在以消費(fèi)者為主題的社區(qū)空白點(diǎn)南海獅山存在以消費(fèi)者為主題的社區(qū)空白點(diǎn)市場(chǎng)存在在以“消費(fèi)者者為主主題””的社區(qū)空空白點(diǎn)項(xiàng)目主打打：“高高層路線線”（即即高新企企事業(yè)單單位高層層人員）），利用市場(chǎng)場(chǎng)真空點(diǎn)點(diǎn)，主打“高高新科技技牌”，創(chuàng)造一個(gè)個(gè)以“高高新科技技階層為為主”的的社區(qū)。。突破口：：廣佛首個(gè)高新科技人才居住新城從產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、社區(qū)配套套設(shè)置、、人文氛圍圍全面打打造打造一個(gè)個(gè)以他們們?yōu)橹行男牡母咂菲焚|(zhì)社區(qū)區(qū)時(shí)代硅谷谷新城案名建議議：“硅谷””：世界最為為知名的的電子工工業(yè)集中中地、科技聚集集區(qū)時(shí)代將在在三水版版圖上揮揮就一個(gè)個(gè)關(guān)于城城市居住住的傳奇奇，一個(gè)高新新技術(shù)人人才居住住的新城城，在城城市發(fā)展展上塑造造起一個(gè)個(gè)具有絕絕對(duì)品質(zhì)質(zhì)的新城城市中心心！與其說(shuō)：：時(shí)代將將造一座座城，不不如說(shuō)說(shuō)：：時(shí)代在在造一個(gè)個(gè)城市新新中心！！而時(shí)代代硅谷新新城正是是這個(gè)版版圖的核核心，一一座敢于于和城市市對(duì)話，，具有鮮鮮明生活活特色的的時(shí)代生生活圈已已噴薄而而出！并通過(guò)高高新科技技特區(qū)城城的打造造，整體體主打三三水外圍圍高新科科技人才客群群，歸避避時(shí)代現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格與三水水傳統(tǒng)歐歐式建筑筑風(fēng)格存存在的矛盾盾。我們要站站在更高高的高度度，深度度考量項(xiàng)項(xiàng)目5期期的開(kāi)發(fā)發(fā)，通過(guò)過(guò)高新科科技特區(qū)區(qū)城的打打造，開(kāi)開(kāi)辟一個(gè)個(gè)客戶容容量充足足的市場(chǎng)場(chǎng)，支撐撐項(xiàng)目持持續(xù)發(fā)展展。問(wèn)題解答答高新技術(shù)術(shù)人才居居住新城城如何落落地？時(shí)代精英英會(huì)的成立支撐時(shí)代代精英會(huì)會(huì)的系列列公關(guān)活動(dòng)動(dòng)配合消費(fèi)費(fèi)者需求求的產(chǎn)品打造造++時(shí)代精英英會(huì)的成成立產(chǎn)業(yè)聚群群是高新技技術(shù)園區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)乃至整整個(gè)園區(qū)區(qū)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的一種種有效機(jī)機(jī)制，我國(guó)高科科技園區(qū)區(qū)盡管已已有了一一定規(guī)模模的企業(yè)業(yè)空間聚聚集，但尚未形形成真正正的企業(yè)業(yè)聚群：：企業(yè)集群群化程度度低企業(yè)集群群創(chuàng)新能能力不強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)集群群的信息息溝通與與協(xié)調(diào)機(jī)機(jī)制缺乏乏企業(yè)集群群機(jī)制尚尚未建立立高科技園園區(qū)企業(yè)業(yè)集群現(xiàn)現(xiàn)狀分析析企業(yè)之間間信息交交流渠道道和學(xué)習(xí)習(xí)渠道不不暢通，，人員之間間的交流流比較少少，技術(shù)導(dǎo)向向的會(huì)議議甚至管管理導(dǎo)向向的正式式溝通機(jī)機(jī)制在我我國(guó)也比比較匱乏乏。時(shí)代精英英會(huì)的誕誕生時(shí)代精英英會(huì)（時(shí)代俱俱樂(lè)部））以時(shí)代三三水項(xiàng)目目為基地地，聯(lián)袂袂政府，，在本項(xiàng)目目成立一一個(gè)專門(mén)門(mén)、獨(dú)立立為高新新科技園園企業(yè)服服務(wù)的協(xié)協(xié)會(huì)，用以組織織科技園園企業(yè)相相關(guān)活動(dòng)動(dòng)，如員員工的交交流，員員工的活活動(dòng)，科科技園領(lǐng)領(lǐng)域的科科技研討討會(huì)，科科技園發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)等，可可在項(xiàng)目目會(huì)所獨(dú)獨(dú)立開(kāi)辟辟一個(gè)時(shí)時(shí)代精英英會(huì)的俱俱樂(lè)部用用做科技技園相關(guān)關(guān)活動(dòng)的的場(chǎng)所。。以發(fā)展商商的名稱稱作為協(xié)協(xié)會(huì)的名名稱即可可提高項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度，，又可以以通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣提升升公司的的品牌形形象。通過(guò)時(shí)代代會(huì)的成成立進(jìn)行行項(xiàng)目的的宣傳突突破，同同時(shí)通過(guò)過(guò)時(shí)代會(huì)會(huì)的成功功打響企企業(yè)品牌牌。與當(dāng)?shù)亍巴顿Y促促進(jìn)局””洽談與當(dāng)?shù)亍敖?jīng)發(fā)辦辦”洽談時(shí)代精英英會(huì)的落落地系列公關(guān)關(guān)宣傳活活動(dòng)以時(shí)間為為軸線，，不同層層次活動(dòng)動(dòng)主題，，進(jìn)行全全面滲透透第一階段段基礎(chǔ)活動(dòng)動(dòng)，基礎(chǔ)礎(chǔ)文化的的傳播，，讓市場(chǎng)場(chǎng)去了解解時(shí)代，，立足于三三水。期限：持持續(xù)半年年期限：持持續(xù)一年年二、三線線城市口口碑的傳傳播速度度較快、、效果較較佳，公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)是具有有一定轟轟動(dòng)性、、傳播性性的媒介介，也是是消費(fèi)者者比較受受認(rèn)可的的宣傳方方式。協(xié)會(huì)影響響力度的的形成第二階段段高層次活活動(dòng)傳播品牌牌內(nèi)涵第三階段段時(shí)代精英英會(huì)的價(jià)價(jià)值權(quán)威威樹(shù)立，，項(xiàng)目、、企業(yè)品品牌價(jià)值值的升華華基礎(chǔ)活動(dòng)動(dòng)傳播與當(dāng)?shù)厝献?，，主?dòng)舉辦辦相關(guān)企企業(yè)的職職工活動(dòng)動(dòng)，如組組織員工工進(jìn)行籃籃球賽、、足球賽賽、節(jié)日日活動(dòng)（（如中秋秋節(jié)），，美容講座座豐富職職工的業(yè)業(yè)余生活活，以親親民路線線進(jìn)行滲滲透，讓讓消費(fèi)者者意識(shí)到到原來(lái)生生活也可可以多姿姿多彩，，潛意識(shí)識(shí)宣傳時(shí)時(shí)代的品品牌文化化。高層次活活動(dòng)，體體現(xiàn)品牌牌內(nèi)涵宣傳范圍圍的擴(kuò)張張：第一階段段以三水水客戶為為主，第第二階段段配合項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度，在銷銷售項(xiàng)目目第一期期的同時(shí)時(shí)，放寬寬范圍主主力對(duì)外外擴(kuò)張宣宣傳，為為項(xiàng)目二二期銷售售提前做做好準(zhǔn)備備。宣傳活動(dòng)動(dòng)層次的的擴(kuò)張：組織高層層次的企企業(yè)活動(dòng)動(dòng)，如舉辦行業(yè)業(yè)內(nèi)的設(shè)設(shè)計(jì)大賽賽，企業(yè)業(yè)學(xué)術(shù)論論壇等，抬升品品牌內(nèi)涵涵、抬升升品牌影影響度。。時(shí)代精英英會(huì)的正正式落地地在形成一一定市場(chǎng)場(chǎng)深度、、社會(huì)影影響力的的社會(huì)基基礎(chǔ)上，，成功奠定定時(shí)代會(huì)會(huì)的社會(huì)會(huì)權(quán)威性性，利用時(shí)代代精英會(huì)會(huì)的平臺(tái)臺(tái)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行高新科科技園客客源的全全面啟動(dòng)動(dòng)。產(chǎn)品打造造項(xiàng)目所針針對(duì)的目目標(biāo)客群群為高新新科技的的工薪階階層，該批客群群最注重重便捷的配配套設(shè)置置。一個(gè)城的的打造必必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)居住者者衣、食食、住、、行全方方位的滿滿足而目前開(kāi)開(kāi)“城””成功的的項(xiàng)目如如祈福新新村、碧碧桂園等等，他們們共同的的特點(diǎn)就是是采用配配套先行行的模式式，以齊齊全的配配套設(shè)施施打動(dòng)買買家的芳芳心。城央配套套的提前前規(guī)劃，，在社區(qū)配配套上整整合了休休閑、人人居、教教育、醫(yī)醫(yī)療等諸諸多功能能，為居居住者提提供一體體式的解解決方案：：商業(yè)城的的打造公交樞紐紐的建立立教育資源源的引入入配套建議議：商業(yè)城的的打造項(xiàng)目總規(guī)規(guī)劃居住住8000多戶戶，未來(lái)來(lái)將近20幾萬(wàn)萬(wàn)人將居居住在該該板塊，，除各期期內(nèi)部小小區(qū)內(nèi)部部配套外外，建議提提前規(guī)規(guī)劃打打造一一個(gè)商商業(yè)城城，會(huì)聚各各類品牌牌概念念店、、大型型超市市、銀銀行、、休閑閑會(huì)所所等，，形成成小區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的聚聚焦點(diǎn)點(diǎn)，為小區(qū)區(qū)居民民服務(wù)務(wù)的同同時(shí)更更可使使小區(qū)區(qū)配套套沖出出“圍圍墻””，通通過(guò)““開(kāi)放放式””的社社區(qū)配配套給給“養(yǎng)養(yǎng)在深深閨””普遍遍經(jīng)營(yíng)營(yíng)難度度高的的內(nèi)街街商業(yè)業(yè)帶來(lái)來(lái)商業(yè)業(yè)效應(yīng)應(yīng)，打破樓樓盤(pán)小小區(qū)封封閉式式的營(yíng)營(yíng)商市市態(tài)也也抬升升整體體版塊塊的價(jià)價(jià)值。。商業(yè)城城的打打造提示點(diǎn)點(diǎn)：提提前做做好整整體商商業(yè)規(guī)規(guī)劃，，以““商城城”替替“商商街””，用用齊全全的配配套規(guī)規(guī)劃打打動(dòng)買買家公交樞樞紐項(xiàng)目公公交系系統(tǒng)基基本處處于癱癱瘓狀狀態(tài)，，無(wú)交交通系系統(tǒng)可可言，，是目目前急急需改改善的的環(huán)節(jié)節(jié)。本案面面對(duì)的的客戶戶群主主要為為高新新科技技園人人群，，建議議開(kāi)設(shè)設(shè)建立立一個(gè)個(gè)獨(dú)立立的工工交系系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中中心，設(shè)置““科技技樓巴巴隊(duì)””開(kāi)通通不同同樓巴巴線路路，分分散于于各工工業(yè)園園的聚聚集點(diǎn)點(diǎn)，接接送就就業(yè)于于工業(yè)業(yè)園的的業(yè)主主上下下班。。同時(shí)完完善業(yè)業(yè)主在在本地地的生生活配配套需需求，，開(kāi)通通小區(qū)區(qū)至西西城舊舊區(qū)的的公交交線路路。“工業(yè)業(yè)園專專線樓樓巴設(shè)設(shè)置””教育的的引入入項(xiàng)目周周邊教教育資資源奇奇缺，，建議在在住宅宅區(qū)引引入廣廣東省省知名名高起起點(diǎn)中中小學(xué)學(xué)校，，配備以以一流流的軟軟硬件件，成成就高高質(zhì)量量的教教育服服務(wù)。。以“教教育服服務(wù)””為依依托，，名效效為追追逐點(diǎn)點(diǎn)，打造項(xiàng)項(xiàng)目另另一置置業(yè)聚聚焦點(diǎn)點(diǎn)，以以教育育啟動(dòng)動(dòng)房地地產(chǎn)，，推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目銷售售。C地塊塊銷售售前期期需完完善的的配套套建議議項(xiàng)目與與三水水區(qū)內(nèi)內(nèi)公交交線路路的接接駁建議在在樓盤(pán)盤(pán)設(shè)置置公交交車站站，風(fēng)風(fēng)格藝藝術(shù)、、創(chuàng)意意，并并以樓盤(pán)盤(pán)或發(fā)發(fā)展商商的名名稱命命名，方便客客戶通通行的的同時(shí)時(shí)，樹(shù)樹(shù)立發(fā)發(fā)展商商形象象，讓讓客戶戶感受受到我我們能能想他他們所所想，，滿足足他們們的需需求。。公交線線路接接駁如：三三水廣廣場(chǎng)、、廣海海大道道、西西成新新、舊舊區(qū)一期商商業(yè)街街的定定位先先行建議對(duì)對(duì)一期期商業(yè)業(yè)的配配套定定位進(jìn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃定定位，，增加加銷售售過(guò)程程的銷銷售說(shuō)說(shuō)服力力度。。公建配配套的的初步步完善善：道路的的整修修西青大道C地塊塊正對(duì)對(duì)主干干道““西青青大道道”，，目前前道路路荒涼涼、臟臟亂，，銷售售氛圍圍差，，配合合一期期的銷銷售，，建議議對(duì)該該道路路進(jìn)行行整修修，利用樹(shù)樹(shù)木、、花卉卉、磚磚面小小拼花花的點(diǎn)點(diǎn)綴，，配置置私家家路燈燈，前期營(yíng)造居居住氛圍。。附：價(jià)格建建議根據(jù)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的分析及及項(xiàng)目的重重新打造，，我司有信信心實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整體均均價(jià)：3800---4200元/㎡（1000元/㎡裝修））其他營(yíng)銷策策略項(xiàng)目整體客客戶群將主主力面對(duì)三三水外區(qū)客客群，但今今年年底前前需完成1.2億銷銷售目標(biāo)，，在時(shí)間條條件的限制制下,只能能打開(kāi)部分分區(qū)外客,區(qū)區(qū)內(nèi)客戶戶仍是我們們一期所要要共同吸取取的客群，，線上主打打區(qū)外客實(shí)實(shí)則吸引區(qū)區(qū)內(nèi)客。宣傳部署案例借鑒：：御江南三水雅居樂(lè)樂(lè)花園兩者與項(xiàng)目目的共同點(diǎn)點(diǎn)1、規(guī)模大大2、以大盤(pán)盤(pán)及國(guó)際社社區(qū)的姿態(tài)態(tài)入市3、兩者所所屬片區(qū)非非市中心，，在各自版版塊成功開(kāi)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)版塊的的成長(zhǎng)（雅雅居樂(lè)入駐駐未成熟的的新開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域：沙頭片片區(qū)，御御江南屬于于江南片區(qū)區(qū)）結(jié)果：在市市場(chǎng)普遍不不看好所在在版塊的情情況下，獲獲得較大的的成功1、品牌先先行提前預(yù)預(yù)熱：在項(xiàng)目開(kāi)售售前的一年年，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一年的的提前預(yù)熱熱（三水廣廣場(chǎng)一年的的巡展活動(dòng)動(dòng)及戶外廣廣告的提前前宣傳）獲得成功的的因素素分析2、轟動(dòng)推推廣，項(xiàng)目目開(kāi)售前全全方位的媒媒介宣傳3、品質(zhì)先先行配套先先行：開(kāi)售前提前前一年進(jìn)行行園林、配配套等硬件件的提前打打造，營(yíng)造造未來(lái)舒適適的居住環(huán)環(huán)境。提前預(yù)熱，，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注轟動(dòng)推廣，，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)吸引市場(chǎng)場(chǎng)高度注意意引爆高潮潮充分考慮區(qū)區(qū)域人群的的獨(dú)特特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略提示：：在產(chǎn)品、配配套無(wú)法先先行的情況況下有效大眾媒媒體的提前前介入：9月份進(jìn)行行戶外廣告告、報(bào)紙廣廣告的預(yù)熱熱10月份電電視廣告、、短信等媒媒體的全面面宣傳戶外廣告：：廣海大道三水廣場(chǎng)（三水最旺旺的商業(yè)廣廣場(chǎng)）建議區(qū)域電視廣告：：三水電臺(tái)臺(tái)、翡翠臺(tái)臺(tái)廣州日?qǐng)?bào)（（佛山版））三水傳播效效果較好的的短信西南舊城區(qū)區(qū),如日日日升超市\(zhòng)西南影劇劇院范圍線下宣傳鋪鋪設(shè)：巡展：戶外外售樓部的的提前設(shè)置置三水所有大大型樓盤(pán)基基本都在三三水唯一的的商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目目的展示宣宣傳，建議議項(xiàng)目需提提前介入宣宣傳三水廣場(chǎng)周周六、日，，日均人流流量約十萬(wàn)萬(wàn)人對(duì)項(xiàng)目目的宣傳具具有相當(dāng)大大的意義線下客戶的的拓展：線線下滲透建建議西南舊區(qū)沙頭片區(qū)三水廣場(chǎng)西南日日升超市范圍客戶置業(yè)欲欲望觸動(dòng)策策略：“零首付””客群特征：：工薪階層層，供得起起樓，給不不起首付，，解決首付問(wèn)題這這批就能被被引導(dǎo)提前前置業(yè)突破口：通通過(guò)項(xiàng)目售售價(jià)的估價(jià)價(jià)抬升，發(fā)發(fā)展商利用用價(jià)格空間間用銀行的資金金提前替買買家墊付首首付。80㎡4000元元/㎡=32萬(wàn)（總總價(jià)）80㎡4500元元/㎡=36萬(wàn)（總總價(jià)）兩者相差4萬(wàn)原售價(jià)估價(jià)首付2成：：6.4萬(wàn)萬(wàn)發(fā)展商利用用多估價(jià)的的4萬(wàn)資金金進(jìn)行促銷銷現(xiàn)金大禮包包的贈(zèng)送發(fā)展商利用用總樓價(jià)的的抬升，從抬升的價(jià)價(jià)格中，以現(xiàn)金的促促銷形式直直接贈(zèng)送買家約約1成首付付3.2萬(wàn)萬(wàn)，幫消費(fèi)者解解決1成首首付資金。。4萬(wàn)資金部部分金額，，再替消費(fèi)費(fèi)者直接支付另另外一成首首付（并免息一一年）實(shí)現(xiàn)首次置置業(yè)“零零首付”現(xiàn)金大禮包包可根據(jù)不不同客群如如投資客或或銷售進(jìn)度度進(jìn)行不同同形式的促促銷。無(wú)兩成支付付首期的買買家，也可實(shí)現(xiàn)降降低首付壓壓力。有效客戶資資源的購(gòu)買買：針對(duì)項(xiàng)目有有效客戶資資源的購(gòu)買買，用于電電話邀請(qǐng)、、短信宣傳傳等豐富客戶拓拓展的渠道道，購(gòu)買沙頭片片區(qū)樓盤(pán)、、云東海樓樓盤(pán)（創(chuàng)鴻鴻林海尚都都）西城舊舊區(qū)二手代代表樓盤(pán)（（如華橋新新村、御景景華庭等））、三水公務(wù)員員（教師、、醫(yī)生、勞勞教所等））、高新技技術(shù)園員工工等推貨策略2010年年年底前完完成銷售額額5.3億億100%銷銷售比率我們的目標(biāo)標(biāo)：11.212010.4月中旬整體推貨節(jié)節(jié)奏分布圖圖C社區(qū)第一一批產(chǎn)品發(fā)發(fā)售第二批產(chǎn)品品發(fā)售第三批產(chǎn)品品發(fā)售第四批產(chǎn)品品發(fā)售項(xiàng)目共進(jìn)行行四次發(fā)售售第一組團(tuán):12-21棟,共9棟9/10棟棟7/8棟5/6棟1/2/3/4棟第一組團(tuán)：：利用中端端產(chǎn)品試探探市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)缺口,并并結(jié)合項(xiàng)目目工程進(jìn)度度推出第一一批產(chǎn)品，，總貨值約2.26億億第一組團(tuán)：：利用中端端產(chǎn)品試探探市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)缺口,并并結(jié)合項(xiàng)目目工程進(jìn)度度推出第一一批產(chǎn)品第二組團(tuán)：：在消化了了第一批貨貨量的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，五一一前推出中中心利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)品，進(jìn)一一步抬升組組團(tuán)價(jià)值，，總貨值約約1.04億第三組團(tuán):7月份推推出經(jīng)典樓樓王單位,將項(xiàng)目的的價(jià)值點(diǎn)發(fā)發(fā)揮到級(jí)至至.總貨值約0.56億億第四組團(tuán):在項(xiàng)目整整體價(jià)值得得到抬升,客戶越來(lái)來(lái)越認(rèn)可本本項(xiàng)目,公公建配套\園林綠化化成熟的尾尾期,推出出本項(xiàng)目的的低端產(chǎn)品品,客戶更更容易接受受,同時(shí)低低端產(chǎn)品在在環(huán)境的支支撐下售價(jià)價(jià)空間更有有抬升的空空間,總貨值約1.03億億2009年年底前完成成1.2億億元的銷售售目標(biāo)我們們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)現(xiàn)?14/15/16棟棟18/19棟17棟13棟12棟14/15/19棟棟戶型:7373878716/17棟戶型:737310710712/13棟戶型:878712212221棟43㎡公寓第二階段:目標(biāo)業(yè)績(jī):4000萬(wàn)元推售貨值:1.06億元推售時(shí)間:12月19日推售動(dòng)機(jī):將次中端端產(chǎn)品趁利利好銷售形形式推售出出去，避免免次中端產(chǎn)產(chǎn)品售推市市場(chǎng)不接受受導(dǎo)致后期期銷售難的的狀況出現(xiàn)現(xiàn)，在具備備一定升值值條件下同同時(shí)推出公公寓產(chǎn)品，，利用公寓寓的低總價(jià)價(jià)提升項(xiàng)目目的價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。第一階段:目標(biāo)業(yè)績(jī):8000萬(wàn)元推售貨值:1.2億億元推售時(shí)間:11月21日推售動(dòng)機(jī):將第一組團(tuán)團(tuán)貨量最多多的戶型進(jìn)行行推售(14/15/16棟棟)同時(shí)利利用總價(jià)高高\(yùn)單價(jià)高高的12棟棟單位，形形成價(jià)格拉拉差,推動(dòng)動(dòng)其他單位位的銷售,若當(dāng)天銷銷售情況理理想再加推推板房戶型型雷同的17棟產(chǎn)品品。（第一一期推出豐豐富的戶型型，以試探探客戶群的的反映。））地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度建議嘉陵摩托車廠健力寶制藥廠河涌C109B1B2B3嘉陵摩托車廠健力寶制藥廠河涌C109B1B2B3低地塊價(jià)值研研判：中中低高開(kāi)發(fā)原則：：高利潤(rùn)地塊塊帶動(dòng)問(wèn)題題地塊開(kāi)發(fā)發(fā)，用時(shí)間間、環(huán)境的的完善，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整整體利潤(rùn)的的最高化。。二次開(kāi)發(fā)地塊塊：利用C地塊塊的銷售勢(shì)勢(shì)頭，聯(lián)動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)就近近中端地塊塊，從規(guī)劃劃成本、銷銷售易介入入點(diǎn)角度進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，，利用中端端產(chǎn)品逐漸漸抬升東部部地塊價(jià)值值。三次開(kāi)發(fā)地塊塊：開(kāi)發(fā)標(biāo)桿利利潤(rùn)地塊，，通過(guò)整體高高端產(chǎn)品的的大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)，形成成項(xiàng)目在市市場(chǎng)上的高高品質(zhì)形象象，同時(shí)通通過(guò)該期產(chǎn)產(chǎn)品的利好好銷售，帶帶動(dòng)后期區(qū)區(qū)域的開(kāi)發(fā)發(fā)銷售。四次開(kāi)發(fā)地塊塊：在高價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)品的鋪墊墊下，開(kāi)發(fā)發(fā)臨近靠涌涌的中端產(chǎn)產(chǎn)品，中端端產(chǎn)品的利利潤(rùn)價(jià)值得得到有效拔拔高。五次開(kāi)發(fā)地塊塊：最后一期開(kāi)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目目此時(shí)無(wú)論論配套、園園林規(guī)劃、、居住氛圍圍已非常成成熟，利用用這些優(yōu)越越的條件弱弱化問(wèn)題產(chǎn)產(chǎn)品的不足足，將問(wèn)題題地塊轉(zhuǎn)換換成利潤(rùn)地地塊。銷售團(tuán)隊(duì)介紹難得純粹難得純粹THANKYOU!9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，