2016年下半年陜西房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)當(dāng)事人模擬試題

2016年下半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)當(dāng)事人模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某舊住宅，測算其重置價(jià)格為50萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為4萬元。則該舊住宅的現(xiàn)值為—萬元。364038442、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。2802852902953、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。A：94.12B：92.14C：91.24D：93.25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格4、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%5、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為。A：交易情況修正B：交易日期調(diào)整C：房地產(chǎn)狀況調(diào)整D：區(qū)域因素調(diào)整

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格6、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在—的立場上，評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立7、假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益為20%,國債的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)市場的相關(guān)系數(shù)是0.4,那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為_。10%11%10%11%13%14%8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元.該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)為。A：800萬元B：1000萬元C：1800萬元D：800~1000萬元之間E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)不包括_。A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機(jī)關(guān)分別登記B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行申報(bào)登記制度D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力10、制訂進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，—法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖B.網(wǎng)絡(luò)圖C.進(jìn)行圖D.工序圖11、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2,賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%,則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是O2125（元/m2）2225（元/m2）2325（元/m2）2425（元/m2）12、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是_。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C.貸款利息D.建安費(fèi)用13、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2h近，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/h由?。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人B：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元C：每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D：由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有。A：甲大于乙B：甲等于乙C：甲小于乙D：不可比E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格15、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為萬元。A：87B：124C：130D：134E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格16、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括—和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)兩個(gè)部分。A.價(jià)格分析B.市場分析C.產(chǎn)品分析D.成本分析17、以下深度價(jià)格修正率之間關(guān)系的表達(dá)式正確的是。A：累計(jì)深度百分率=平均深度百分率義所給臨街深度8：平均深度價(jià)格修正率二累計(jì)深度價(jià)格修正率又標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度C：單獨(dú)深度百分率=平均深度百分率義所給臨街深度D：累計(jì)深度百分率二單獨(dú)深度百分率義標(biāo)準(zhǔn)臨街深度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格18、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請登記。（2008年試題）A：預(yù)告B：變更C：更正D：異議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、征地拆遷費(fèi)和。A：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B：城市建設(shè)配套費(fèi)C：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D：不可預(yù)見費(fèi)E：借款合同20、股份有限公司用以表現(xiàn)公司股份的形式是。A：股份B：股票C：股份制D：股單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為—預(yù)算價(jià)格。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程22、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資和_。A.前期費(fèi)用B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)23、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為_。167%80%200%60%24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是具有獨(dú)立的。A：機(jī)關(guān)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織B：事業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織C：企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織D：非企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。A：1B：2C：3D：5E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，—日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。60901001202、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有。A：國有土地使用證B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證D：建設(shè)工程施工許可證E：商品房預(yù)售許可證3、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從一起計(jì)。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日4、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有。A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B：辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C：辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D：尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E：下雨時(shí)發(fā)現(xiàn)外墻滲水5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為_。A.綠島效應(yīng)B.溫室效應(yīng)C.熱島效應(yīng)D.逆溫效應(yīng)6、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低7、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購買商業(yè)門市B：大修自住住房C：償還購房貸款本息時(shí)D：房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)E：職工喪失繳存條件8、建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。以下說法不正確的是：有效經(jīng)過年數(shù)—實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。A.可能短于B.可能長于C.一定長于D.可能相當(dāng)于9、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于—建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)10、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的掙收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬元。40045050054011、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房屋租金可分為_。A.成本租金B(yǎng).商品租金C.土地租金D.市場租金E.經(jīng)濟(jì)租金13、下列城市總體規(guī)劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A：承德市城市總體規(guī)劃B：邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃C：石家莊市城市總體規(guī)劃D：承德市義義縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃E：石家莊市義義縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃14、下列關(guān)于會(huì)計(jì)報(bào)表的編制要求，表述正確的是。A：在編制報(bào)表時(shí)，應(yīng)保證內(nèi)容完整，不得漏填B：各個(gè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表中各項(xiàng)目的內(nèi)容和核算方法上如有變動(dòng)，應(yīng)加以說明C：賬簿記錄是編制會(huì)計(jì)報(bào)表的主要依據(jù)，在編制會(huì)計(jì)報(bào)表前，要做好對賬和結(jié)賬工作，在保證賬證、賬賬、賬實(shí)相符的前提下進(jìn)行編報(bào)D：會(huì)計(jì)報(bào)表之間、各項(xiàng)目之間，凡是相應(yīng)關(guān)系的數(shù)字應(yīng)該計(jì)算準(zhǔn)確、相互一致E：會(huì)計(jì)報(bào)表之間、本期報(bào)表與上期報(bào)表之間的數(shù)字應(yīng)允許不一致15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系有。A：開發(fā)商的主要合同關(guān)系B：承包商的主要合同關(guān)系C：建筑商的主要合同關(guān)系D：監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主要合同關(guān)系E：供應(yīng)商的主要合同關(guān)系16、職工住房消費(fèi)提取住房公積金，主要包括等。A：職工購買自住住房時(shí)的提取B：職工建造自住住房時(shí)的提取C：償還購房貸款本息時(shí)的提取D：離、退休時(shí)的提取E：出境定居時(shí)的提取17、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。A：初始土地登記B：房屋所有權(quán)暫時(shí)登記C：房屋所有權(quán)臨時(shí)登記D：房屋所有權(quán)初始登記E：房屋抵押權(quán)登記18、下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯(cuò)誤的有。A：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的，只可以發(fā)布商品房銷售廣告C：房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，必須載明預(yù)售或者銷售許可證書號D：房地產(chǎn)廣告中，對房地產(chǎn)的項(xiàng)目位置介紹，可以用所需時(shí)間來表示距離E：房地產(chǎn)廣告中，可以使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片；為達(dá)到形象效果，不能在廣告中注明19、下列關(guān)于房地產(chǎn)信用放款和擔(dān)保放款，說法正確的是。A：信用放款指借款人憑借其信譽(yù)，無須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)B：信用放款指借款人憑借其信譽(yù)，須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)C：擔(dān)保放款指借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保D：擔(dān)保放款指借款人不需提供第三人擔(dān)保，或提供財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保E：人的擔(dān)保主要有保證擔(dān)保方式，物的擔(dān)保主要有質(zhì)押、抵押、按揭等方式20、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括。A：建筑安裝工程費(fèi)B：土地使用權(quán)出讓金C：拆遷補(bǔ)償費(fèi)D：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)21、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)（）的統(tǒng)計(jì)。A.平均價(jià)格B.加權(quán)價(jià)格C.抽樣價(jià)格D.成交價(jià)格22、下列關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制，表述正確的有。A：工程變更就是工程的實(shí)際施工情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的工程情況發(fā)生的變化B：承包人在確定變更后7日內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào)告的，視為該項(xiàng)設(shè)計(jì)變更不涉及合同價(jià)款的變更C：變更合同價(jià)款的確定方法，對合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由發(fā)包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行D：工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠，所以工程索賠是雙向的E：按照索賠的合同依據(jù)可以將工程索賠分為工期索賠和費(fèi)用索賠23、某開發(fā)商率先向