《我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)測度【論文】》5800字

PAGE8我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)測度及其競爭機制目錄TOC\o"1-2"\h\u19993我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)測度及其競爭機制 17314摘要 128043關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場結(jié)構(gòu)；測度；競爭機制 13170一、引言 126057二、我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀及調(diào)控效果分析 2138871、我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析 2295842、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果分析 28562三、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)測度及競爭機制分析 2206061、房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)測度 268372、寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭機制 329101四、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控對策及建議 5227461、改進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標 5307912、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制 539933、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系 6193354、逐步規(guī)范房地產(chǎn)金融市場 610749結(jié)論 720490參考文獻 7摘要近十多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了迅速發(fā)展，在居住條件改善、國民經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及城市建設(shè)推進等方面發(fā)揮了重要作用。而目前我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在諸多問題，比如房地產(chǎn)的供給與需求結(jié)構(gòu)不平衡、某些地區(qū)的房價上漲過快等。在導致這些問題的眾多原因中，房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)與競爭機制是其重要因素之一。本文對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行測度，明確了我國房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)，少數(shù)寡頭壟斷企業(yè)對市場的操控能力較強；探討了寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場的競爭機制，表明寡頭壟斷企業(yè)通過壟斷定價、價格歧視及價格合謀進行價格競爭，通過產(chǎn)品差異化進行非價格競爭。最后建議政府應加強宏觀調(diào)控力度，以確保我國房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場結(jié)構(gòu)；測度；競爭機制一、引言房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過程中占有重要的地位。同時房地產(chǎn)業(yè)也是關(guān)系國計民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，與社會生產(chǎn)和人民群眾的生活密切相關(guān)，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為當今社會的熱門話題，尤其是房價已成為人民關(guān)注的焦點。但如今房地產(chǎn)業(yè)普遍存在著定價過高、中低價位住宅供給不足、高檔住宅空置率較高等問題，已經(jīng)在一定程度上影響到了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展乃至社會穩(wěn)定。因此深入了解房地產(chǎn)業(yè)，測量房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，并對其競爭機制進行研究可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、完善提供一些思路和借鑒。二、我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀及調(diào)控效果分析1、我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)供求總量上的非均衡般表現(xiàn)為潛在實際供給大于有效供給，總需求大于有效需求，近幾年來，針對房地產(chǎn)市場的問題，政府相繼出臺了一系列的相關(guān)措旋，但效果并不明顯。需求的購房者買不起房子，出現(xiàn)了貧富日益加大，兩極分化日趨嚴重的現(xiàn)象。依托城市規(guī)劃的優(yōu)勢，一線城市的地產(chǎn)價值將不斷提升。一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)進入房地產(chǎn)價格發(fā)展的后時代，低價高漲，一類地段的樓面地價高達兩三千元/平；二類和三類也在千元上下，規(guī)劃報建費用達到160-260多元/平，建材人工價格高漲。綜合開發(fā)成本原先最低可控制在2500-3000/平，加上開發(fā)商起碼的利潤、稅費、財務(wù)成本及營銷成本，一線城市房地產(chǎn)已經(jīng)進入萬元時代。2、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果分析隨著一線城市土地資源的不斷開發(fā)，加之國家調(diào)控政策的實施，一線城市的經(jīng)濟也借助這一有效推動力在近幾年來持續(xù)增長。土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相互依存和共同發(fā)展的兩個整體，也同時促進了房地產(chǎn)業(yè)的有效開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)促進業(yè)的興盛發(fā)展。一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，促進了一線城市政府整體財政收入的提高，從2011年的9.73%的增長到2014年的15.8%的增長。其中，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)對一線城市經(jīng)濟的發(fā)展也有較大的貢獻，從2011年的28.9%到現(xiàn)在的35.3%，這也能夠有效推動一線城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效改善。三、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)測度及競爭機制分析1、房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)測度（1）房地產(chǎn)商品的差異性土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點。產(chǎn)品異質(zhì)性越強則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對價格的操控能力也越強。與普通消費品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤的提供者。（2）房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘構(gòu)成市場進入壁壘的因素很多，但我國房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M入者的競爭策略方面，這是造成我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負債經(jīng)營的特點，銀行融資成為其主要來源，這在相當大程度上使得行業(yè)資本進入壁壘失效。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應并不明顯。我國房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進一步證明規(guī)模經(jīng)濟對于房地產(chǎn)業(yè)潛在進入者來說，根本不是進入壁壘；由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成強有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構(gòu)筑消費者的選擇偏好，所以潛在進入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢。2、寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭機制（1）房地產(chǎn)市場的價格競爭寡頭壟斷市場的顯著特點是：一個行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個規(guī)模大到足以影響市場價格。由于我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，房地產(chǎn)價格并不是像完全競爭市場那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業(yè)的行為目標，而這一目標是寡頭企業(yè)借助各種競爭策略和行為，培育市場勢力，獲取壟斷高價來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對房價的操控主要是通過壟斷定價、價格歧視和價格串謀來實現(xiàn)。企業(yè)要進行壟斷定價，必須具有市場勢力。企業(yè)的市場勢力是與企業(yè)處的市場結(jié)構(gòu)相聯(lián)系的，不同的市場結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的市場勢力的大小。在我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場勢力，而且市場勢力還相當強。在此市場結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場價格的接受者，而是價格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場勢力，企業(yè)具備了壟斷定價的能力房地產(chǎn)企業(yè)是寡頭壟斷企業(yè)，具有相當?shù)氖袌鰤艛嗔α?，因此可以進行歧視性定價活動。但是，由于市場的不完全、信息的不完全，房地產(chǎn)企業(yè)不可能充分了解每一個消費者的信息，因此，現(xiàn)實經(jīng)濟中的房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視行為屬于二級價格歧視和三級價格歧視。在價格歧視定價行為下，房地產(chǎn)價格會由于產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況的不同而有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀行為則是處于同一市場區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過正式談判或其他方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價決策方面保持協(xié)調(diào)和一致，以使各方都獲取更多的壟斷利潤。我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)是寡頭壟斷市場，這些寡頭之間為了獲取壟斷利潤，很容易達成某種形式的價格合謀?？梢?，房地產(chǎn)價格的形成是壟斷廠商價格合謀的結(jié)果，而這種價格合謀也是近年來我國房地產(chǎn)價格居高不下的一個原因。（2）房地產(chǎn)市場的非價格競爭非價格競爭通過差異化來進行區(qū)別定價，其實是一種更高形式的價格競爭，是通過滿足不同消費者偏好影響市場需求，從而增加銷售數(shù)量，最終使企業(yè)獲得高額利潤。非價格競爭的主要形式就是產(chǎn)品差異化，包括概念差異化、屬性差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化、區(qū)位差異化等。房地產(chǎn)市場的非價格競爭是以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主概念差異化強調(diào)不能與競爭對手擁有相同的想法或概念，所以必須找出自己獨有的特征以創(chuàng)造自身的專有概念。遭遇競爭者針鋒相對的房地產(chǎn)企業(yè)要么加強目前擁有的房地產(chǎn)概念以突出其差異，要么針對競爭對手的新概念提出自己的新概念以維護現(xiàn)有的房地產(chǎn)差異化概念。同時還要在原有房地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)上進行概念創(chuàng)新，才能保證企業(yè)處于長久的領(lǐng)先地位屬性的差異性能夠滿足顧客個性化的需求，是企業(yè)贏得消費者的最基礎(chǔ)的保障。最能體現(xiàn)服務(wù)差異化的是房屋銷售期間的客戶服務(wù)與物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營的最后階段，“滿不滿意看管理”說明了物業(yè)管理對社區(qū)的重要作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要配套設(shè)施，其差異化水平也是房地產(chǎn)差異化策略的重要組成部分，高質(zhì)量的物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)品質(zhì)量的重要標志之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)實行服務(wù)差異化的最重要內(nèi)容。四、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控對策及建議1、改進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標為了保證我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控任務(wù)的高效完成，可以將宏觀調(diào)控的目標劃分為三個層次，即最高目標、中期目標與短期目標：①社會主義社會的本質(zhì)決定了我國對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的最高目標是提高人民的生活居住水平；②中期目標是對房地產(chǎn)經(jīng)濟的總量及結(jié)構(gòu)平衡進行合理調(diào)整，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。具體而言主要有：促使房地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化供求結(jié)構(gòu)平衡，調(diào)整高檔住宅與中低檔經(jīng)濟適用房的比例；防范房地產(chǎn)金融風險，加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管，合理控制銀行貸款資金占企業(yè)總資金的比重；③短期目標是著重解決房地產(chǎn)市場上已經(jīng)存在的各種問題，主要包括：加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度；加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為；強化商品住房的價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為；進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。2、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制盡管市場是資源配置效率最高的一種方式，但由于壟斷、信息不對稱及外部性等問題的存在使得市場往往會“失靈”，區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)決定了我國房地產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)不同程度的失靈，所以構(gòu)建我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控機制對于糾正“市場失靈”顯得尤為重要?！皩崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”應成為當前和今后我國房地產(chǎn)市場是否健康的重要評價指標。首先，制定長遠規(guī)劃，保持適度增長。房地產(chǎn)投資的過快增長使得房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)部門的比例嚴重失調(diào)，同時也對物價穩(wěn)定帶來了很大壓力。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應由總量增長轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，其增長速度應控制在略高于整個國民經(jīng)濟的增長速度水平，以促使其與整個國民經(jīng)濟及其他行業(yè)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，削減審批程序，優(yōu)化投資環(huán)境。投資大、開發(fā)周期長是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點，政府辦事效率的高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營效率。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地使用權(quán)開始直到發(fā)出入住通知書，需要得到規(guī)劃、房管、建管、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、市政、衛(wèi)生、消防、交通、質(zhì)檢、勘察等二十多個部門的審批，某些部門還需要反復審批好幾次。如此多的審批程序既會降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效率，還會滋生相關(guān)部門的腐敗行為。不改變這種不合理的現(xiàn)實狀況，就很難為房地產(chǎn)企業(yè)營造一個良好的市場競爭環(huán)境。因此，房地產(chǎn)的相關(guān)政府審批行為也應當受到法律法規(guī)的嚴格控制并盡量簡化，這樣可以降低企業(yè)的市場交易成本，優(yōu)化企業(yè)的投資環(huán)境，為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部市場環(huán)境。3、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系房地產(chǎn)業(yè)是一個非常復雜的系統(tǒng)，其涉及到經(jīng)濟發(fā)展、資源利用、生態(tài)保護及社會進步等各個方面。目前已出臺的很多政策措施大都是針對我國房地產(chǎn)發(fā)展中己出現(xiàn)的問題的“亡羊補牢”式反應而缺乏嚴密的理論體系，也不能起到應有的預防與指導作用，更沒有上升到法律法規(guī)層面。這對于政府正確認識自身角色，依法行政，有效落實宏觀調(diào)控政策帶來了諸多障礙。因此，加快與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系建設(shè)是實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。現(xiàn)有的我國房地產(chǎn)法律體系忽略了環(huán)保節(jié)能與消費者的利益保護，“以人為本”是可持續(xù)發(fā)展的重要原則之一，而協(xié)調(diào)性原則注重的是自然生態(tài)與經(jīng)濟、社會、人口的協(xié)調(diào)發(fā)展。我國房地產(chǎn)法律體系構(gòu)建只注重“向自然索取”而忽視生態(tài)自然與經(jīng)濟、社會、人口協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀不利于我國對自然資源的可持續(xù)利用，這種方式是不可取的。因此，政府應該制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)環(huán)保標準，從法律層面加以約束并引導其轉(zhuǎn)向科學發(fā)展軌道。此外，我國目前針對侵害房地產(chǎn)消費者權(quán)益案件的處理主要適用《合同法》與《民法通則》的一般性規(guī)定，而缺乏針對房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護的專門法規(guī)，其不能達到保護房地產(chǎn)消費者權(quán)益的目的。因此，我國房地產(chǎn)消費者利益應從一般民法保護上升到消費者權(quán)益保護的高度并予以特別關(guān)注，以促進我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。4、逐步規(guī)范房地產(chǎn)金融市場對消費者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有價值昂貴性。一個房地產(chǎn)項目需要少則數(shù)百萬元多則數(shù)十億元的資金投入，其平均投資約為1000萬元左右，而其中有一半左右的資金來自銀行貸款。由此說明我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道過于單一，過分依賴于銀行的商業(yè)貸款。如果房地產(chǎn)存在“泡沫”的話，那么該泡沫一旦破滅就會嚴重威脅到我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。因此，為了抑制房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)狀，必須合理控制銀行貸款額度，同時拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道以降低企業(yè)經(jīng)營的風險。從歷史進程來看，我國房地產(chǎn)業(yè)真正進入融資階段是在1998年以后，快速發(fā)展的金融業(yè)對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了重要推動作用。但目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠成熟，金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要并還存在很多問題，如融資渠道單一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不夠等。今后，逐步規(guī)