2022年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析據(jù)有關(guān)部門重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，上半年重慶房?jī)r(jià)快速上漲，重慶因地制宜、因城施策，房地產(chǎn)政策多以調(diào)控為主。

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

土地市場(chǎng)——供地收縮，地價(jià)顯著上漲

土地成交狀況

2022年上半年重慶市共成交118宗土地，成交總面積共計(jì)951.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%；總成交金額達(dá)654億元，環(huán)比上漲10%。2022年深化推動(dòng)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確規(guī)定兩年內(nèi)重慶市土地供應(yīng)量逐年削減10%，從上半年的土地交易量來(lái)看，該規(guī)定在土地交易市場(chǎng)得以印證，在土地供應(yīng)削減、商品房銷售增加的狀況下，土地價(jià)格增長(zhǎng)明顯。

區(qū)域地王分析

土地供應(yīng)削減，致使交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，重慶土地市場(chǎng)自去年起屢屢消失高價(jià)地塊，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)還是連續(xù)這一勢(shì)頭。截止今年6月底，高價(jià)宗地不斷涌現(xiàn)，刷新著地價(jià)紀(jì)錄。一類住宅用地的樓面價(jià)最高達(dá)到了11711元/㎡，二類住宅用地最高達(dá)到了11500元/㎡。這些高價(jià)宗地中最高溢價(jià)率超過(guò)了110%，激烈程度可見(jiàn)一斑。

商品住宅市場(chǎng)——量?jī)r(jià)齊漲

1.市場(chǎng)成交分析

（1）整體走勢(shì)

2022年上半年重慶市商品住宅市場(chǎng)交易狀況量?jī)r(jià)齊漲。商品住宅共成交140401套，環(huán)比增幅16%；成交面積1377萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲20%；成交額1160億，環(huán)比上漲42%；成交均價(jià)為8424元/㎡，環(huán)比上漲19%，均價(jià)上漲明顯。

截止6月底，重慶市商品住宅可售面積持續(xù)下降至868.8萬(wàn)平方米，按上半年月均銷量近230萬(wàn)平方米的銷售水平，重慶目前商品住宅庫(kù)存去化周期僅為3.8個(gè)月。從單月來(lái)看，房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，截止6月底，建面均價(jià)上漲至9474元/㎡，半年內(nèi)每平米建面均價(jià)漲幅近兩千。成交量方面，除受春節(jié)影響銷量有所下降外，其余月度銷量均在220萬(wàn)平方米以上，在春季房交會(huì)的助力下，4月銷量更是突破300萬(wàn)平方米。

（2）區(qū)域分析

除江北區(qū)銷量環(huán)比下降外，其余各區(qū)均有所上漲。渝北區(qū)仍舊是銷售冠軍，成交474萬(wàn)平方米，銷量是排名其次的巴南區(qū)兩倍有余，環(huán)比上漲130萬(wàn)平方米；沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)銷量相差不大，在130-160萬(wàn)平方米水平區(qū)間；大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對(duì)滯后，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、渝中區(qū)所轄范圍土地資源有限、入市樓盤較少，銷量均未過(guò)百萬(wàn)平方米。

價(jià)格方面，主城九區(qū)環(huán)比均有所上漲，渝中區(qū)環(huán)比漲幅40%，每平米上漲近四千元。其余各區(qū)除大渡口外，漲幅都在20%左右。渝中區(qū)建面均價(jià)最高，為13556元/㎡，其次是江北區(qū)10255元/㎡，然后是渝北和南岸區(qū)每平方米均價(jià)在九千以上。其余各區(qū)建面均價(jià)多數(shù)在六七千水平。銷量熱點(diǎn)區(qū)域及漲價(jià)幅度較大的區(qū)域有照母山、禮嘉悅來(lái)、空港、南濱路、北濱路、江北嘴、大竹林等。

1.土地市場(chǎng)

去年土地市場(chǎng)推動(dòng)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確規(guī)定兩年內(nèi)重慶市土地供應(yīng)量逐年削減，今年上半年成交總面積環(huán)比下降37%；下半年土地供應(yīng)可能會(huì)連續(xù)這一趨勢(shì)，環(huán)比應(yīng)當(dāng)也不會(huì)增加，平均地價(jià)則可能進(jìn)一步被拉高。供應(yīng)削減，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)質(zhì)核心地段一經(jīng)入市就拍出高價(jià)，這也成為了土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

2.住宅市場(chǎng)

存量不足，按上半年月均銷售額計(jì)算，去化周期僅為3.8個(gè)月。需求端持續(xù)火熱，存量不足、供需失衡是住宅均價(jià)不斷攀升的緣由之一，半年內(nèi)每平米建面均價(jià)漲幅近兩千。從上半年市場(chǎng)來(lái)看，銀行房貸政策將收緊。多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，甚至有部分銀行上浮利率，首付成數(shù)也有可能增加。目前從重慶的房?jī)r(jià)來(lái)看，已經(jīng)處于階段性的高點(diǎn)。從長(zhǎng)期看，重慶房?jī)r(jià)還有上漲的空間，從短期看，由于貨幣供應(yīng)政策收緊，會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，下半年也難以實(shí)現(xiàn)上半年的火爆局面。整體來(lái)講市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是穩(wěn)中有升，銷量有可能低于上半年。

通過(guò)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析說(shuō)明重慶房地產(chǎn)分銀行上浮利率，首付成數(shù)也有可能增加。目前從重慶的房?jī)r(jià)來(lái)看，已經(jīng)處于階段性的高點(diǎn)。從長(zhǎng)期看，重慶房?jī)r(jià)還有上漲的空間，從短期看，由于貨幣供應(yīng)政策收緊，會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，下半年也難以實(shí)現(xiàn)上半年的火爆