商業(yè)地產解讀

商業(yè)地產解讀只要通過經(jīng)營能產生持續(xù)租金的不動產，都可以泛稱“商業(yè)地產”簡述中國商業(yè)地產歷程1998年底，中國房地產市場第一次住房制度改革，房地產商品化開始；2000年伊始，住宅開發(fā)熱潮開始成規(guī)?；d起；2002年底，商業(yè)地產開始作為獨立行業(yè)出現(xiàn)（商業(yè)用地立項、40、50年產權）；2005——2008年，商業(yè)地產進入巔峰期，無序開發(fā)興起，城市綜合體出現(xiàn)；2009——2010年，商業(yè)地產進入減速期——減速的實質；2011年，商業(yè)地產出現(xiàn)歷史性機遇——房地產政策改革與宏觀調控；住宅地產的樂趣——杠桿開發(fā)（有趣的利潤模式）；權利與義務的關系——所謂住宅配套商業(yè)（早期公建）；商業(yè)地產的樂趣——近似成本、翻倍收益（一鋪養(yǎng)三代、與住宅的不同作用）；概念什么是商業(yè)地產？商業(yè)：把社會各類商品進行交易的業(yè)務，有效的貿易可以促進商品的產量。商業(yè)地產：作為商業(yè)用途的地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。為社會交易創(chuàng)造交易地點和交易平臺，在這個平臺，能夠使商人們更容易的接觸到他們所需要推銷商品的客戶。因此其愿意為獲得這一機會支付租金。解讀商業(yè)地產的解讀商業(yè)地產，其核心不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價值或者說是“商機”，沒有了商業(yè)價值，沒有了商機，它就成了一個沒有居住使用功能的商品房，也就更無法談收益了！換句話說，商業(yè)地產實際上重點在商業(yè)二字，而非地產二字，因此，可以將商場、賣場、市場、百貨公司、超市、購物中心、商業(yè)街、商鋪以及寫字樓等等商業(yè)地產的不同形式通稱為：“商業(yè)平臺”,因為它們都是承托著最重要的“商機”！無法提供“商機”的商業(yè)地產就不是成功的商業(yè)地產，那只不過是一個房子罷了。所以我們從事商業(yè)地產項目，訴求不是出租、銷售商鋪給客戶，而是出租“商機”、銷售“價值”的。劃分商業(yè)地產可以劃分為兩種廣義商業(yè)地產購物中心百貨大樓底商商業(yè)街酒店寫字樓公寓商住狹義商業(yè)地產停車場庫房旅游養(yǎng)老度假村體育活動中心游樂場優(yōu)缺商業(yè)地產的優(yōu)點與缺點商業(yè)地產的優(yōu)點受政策性干擾?。恢虚L期收益穩(wěn)定、充分抵御通貨膨脹租金利潤豐富、且能夠持續(xù)增長;可隨時低息融資（經(jīng)營貸模式）；可令資產形成幾何級數(shù)擴張；組織優(yōu)勢明顯、利于企業(yè)低難度接班；一旦形成規(guī)?；瘡椭?，有可能創(chuàng)造“無視”政策、“無視”成本、“無視”競爭的霸王企業(yè)（資產證券化）；商業(yè)地產的缺點商業(yè)地產入行專業(yè)門檻稍高——人才通常需要大量失敗案例去培養(yǎng)；商業(yè)地產對于相關資源的控制難度比較高——需要大量商戶及投資資源；商業(yè)地產對于資金的需求量非常高——難以實現(xiàn)短期套現(xiàn)；商業(yè)地產前期風險超高——前期設計及定位失手、后期極難挽回。模式商業(yè)地產的經(jīng)營模式商業(yè)地產的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、專業(yè)市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。商圈商圈的構成主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。邊圈次圈主圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太方便。商業(yè)地產分析的主要因素分析人口數(shù)量及特點包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。建設狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。商業(yè)地產分析的主要因素分析社會因素分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。商業(yè)地產的品牌整合與推廣一個優(yōu)秀的商業(yè)地產項目需要優(yōu)秀的包裝。具體的包裝包括VI、炒作、各種媒體資源的綜合運用等，并通過策略形成一種整體的傳播力，向社會呈現(xiàn)出一個良好的公眾形象商業(yè)地產整合與推廣的特點特點A.推廣對象：社會大眾；投資客；商家；中端消費者B.推廣形式更加豐富、多元、絢麗多彩C.推廣手段更注重活動，包括公關、簽約儀式、促銷等D.推廣周期季節(jié)性更加突出E.更注重品牌形象的樹立，品牌形象影響更加長久當購物中心從蓬勃發(fā)展的第一階段，發(fā)展到相對成熟的第二階段，在這個時間段內，整合營銷，制造有魅力的購物中心品牌就成為一種必須，。在一個購物中心數(shù)量較多、商業(yè)發(fā)展程度較高的城市，各個購物中心為了形成品牌個性和培養(yǎng)顧客群，需要一個具有整合效應的品牌載體。一個特別的符號運用可以給購物中心形成一種品牌識別印象，表達其內在的品牌內涵，是形象包裝的重要因素。比如香港又一城內引人注目的問號，太古城中力量無限的問號，成都IFS的熊貓等。一個標志性的東西可以為項目的辨識性和推廣帶來巨大的效應。標志目標客群客群目標客群分為隱形目標客戶群和顯性目標客戶群兩部分隱形目標客群隱形客戶群是指被商場本身的氛圍與形象以及貨品的豐富與否、獨特與否吸引而來的人流。顯性目標客群顯性客戶群是被本案所提供的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引，購買或租賃本案商場來經(jīng)營的各類商家和投資者。兩者是一種互動的關系，同時他們與本案所提供的產品亦存在互動關系。消費者消費越高，投資者、經(jīng)營者取得的利潤越高。投資者、經(jīng)營者越有激情。反之亦然！消費者經(jīng)營者從開發(fā)商手中得到經(jīng)營權，

經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。針對不同的目標客群要采取不同的訴求方式經(jīng)營者、投資者節(jié)點推廣招商期經(jīng)營期整體形象期招商與銷售期開業(yè)期運營期整體形象亮相為正式開始線上運作的第一個環(huán)節(jié)，其周期多為1個月。項目招商依具體集團而定，洽談國內等主要品牌為3個月、國際品牌往往需要半年以上。而銷售周期則根據(jù)目標任務、市場動態(tài)來定。開業(yè)時期是一個非常短暫的時期，它像是一個里程碑，對于一個項目的總結與開啟。開業(yè)時間多為3—7天。運營期有三個階段，一個是滿場，二是穩(wěn)場，三是旺場，三年之后正常情況下每年會有5％的調整。招商期的推廣思路第一步廣告思路——我們是誰？策劃思路：項目首次亮相，同時闡明對CBD的意義與關系第二步廣告思路：——我們有什么樣的經(jīng)營價值與意義？策劃思路：新商業(yè)的產生，對北京的深遠意義，包括對消費形態(tài)、消費觀念、生活方式的引領等。用與世界上著名購物中心類比的方式闡明本項目的經(jīng)營價值與深遠影響力。第三步廣告思路：我們是什么樣的？（商業(yè)主題價值）策劃思路：新商業(yè)亮相后，告訴市場新商業(yè)是什么？其內涵與核心主張是什么？第四步廣告思路：我們有哪些特點？（商業(yè)本身的經(jīng)營價值）策劃思路：商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃的統(tǒng)一，有利于形成最合理的商業(yè)布局。商業(yè)建筑與空間設計是一個購物中心建筑設計中的關鍵元素。隨著項目形象的確立，廣告主題逐步向項目賣點層層深入。第五步廣告思路：主力商家進駐，商業(yè)氛圍的帶動隨著廣告推廣與招商工作的推進，已進駐商家將成為下一階段招商廣告訴求的重點。經(jīng)營期的推廣思路在商業(yè)經(jīng)營期的推廣思路主要是滿場、穩(wěn)場和旺場。根據(jù)商業(yè)活動進行推廣，形式比較豐富價值商業(yè)地產營銷推廣的價值一、廣告的招商期價值；認知：圍繞價值核心，差異化的表達：“我是誰？我的價值是什么？”。引導：有人氣的，最終消費者會喜歡的，有商業(yè)價值的，有財富感的。二、廣告的經(jīng)營期價值；認同：品牌文化管理——著力訴求價值主張，把此“文化”賦予到未來的經(jīng)營、商業(yè)管理、[商業(yè)]品牌推廣、對消費者的服務中去，創(chuàng)造一個有美譽度、有消費者忠誠度的品牌。共鳴：值得愛戴的、改變生活的、新商業(yè)的、國際化的。商業(yè)地產推廣總結廣告整合推