黃島皇冠御都項(xiàng)目可操作性研究報(bào)告0920

黃島皇冠御都項(xiàng)目可操作性研究報(bào)告一、宏觀市場(chǎng)1.區(qū)域概況2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)3.區(qū)域人口概況4.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀概況二、中觀板塊分析三、微觀競(jìng)品分析四、項(xiàng)目本體分析

正迎來(lái)發(fā)展的歷史契機(jī)：繼珠三角、長(zhǎng)三角之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

青島與山東的隔閡：青島更應(yīng)該屬于全國(guó)、世界。

未來(lái)的單中心：2020年山東將由青島單中心取代現(xiàn)在的青島－濟(jì)南雙中心格局。青島發(fā)展概況青島發(fā)展概況1老城城市核心區(qū)234四方板塊嶗山板塊李滄板塊浮山后板塊308板塊城陽(yáng)中心板塊黃島版塊３90年代以前青島發(fā)展集中于老城區(qū)92年青島市政府決定“開(kāi)發(fā)新東部”，城市核心區(qū)逐漸形成，并帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展90年代中后期，隨著高科園的成熟以及相關(guān)配套的完善，借助稀缺的景觀資源，嶗山的高檔住宅隨之發(fā)展起來(lái)20世紀(jì)初，在拆遷安置區(qū)的基礎(chǔ)上，浮山后大力發(fā)展商品房；與此同時(shí)，黃島自然海景資源逐漸得到市場(chǎng)重視，獲得了相應(yīng)的發(fā)展2005年，為了縮小南北差距，政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持李滄，并規(guī)劃大型CLD促進(jìn)李滄房地產(chǎn)發(fā)展1234青島發(fā)展概況中心城區(qū)板塊嶗山板塊浮山后板塊四方板塊李滄板塊城陽(yáng)中心板塊308國(guó)道板塊自成體系，自給自足區(qū)域：相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)，配套完善，城市感強(qiáng)價(jià)格：均價(jià)5000元/m2城市郊區(qū)，大盤(pán)主導(dǎo)區(qū)域：城市北郊中間地帶，發(fā)展不成熟價(jià)格：4200～5000元/m2集中放量，蓄勢(shì)待發(fā)區(qū)域：發(fā)展已有一定基礎(chǔ)，規(guī)劃城市CLD，前景看好價(jià)格：4000～5000元/m2居住氛圍成熟，穩(wěn)步發(fā)展區(qū)域：已形成良好的大型居住社區(qū)氛圍價(jià)格：7000～8000元/m2景觀優(yōu)勢(shì)，高檔住區(qū)區(qū)域：自然景觀資源優(yōu)越，發(fā)展成熟，高檔居住區(qū)形象價(jià)格：10000元/m2以上形象不佳，發(fā)展緩慢區(qū)域：工業(yè)區(qū)形象，傳統(tǒng)的城市落后地區(qū)價(jià)格：均價(jià)5000～5600元/m2傳統(tǒng)中心，地位穩(wěn)固區(qū)域：城市中心區(qū)，發(fā)展成熟，生活配套完善價(jià)格：10000元/m2以上黃島版塊資源優(yōu)越，潛力巨大區(qū)域：資源優(yōu)越，目前與主城區(qū)間交通不便，自成體系價(jià)格：5000～6000元/m2黃島區(qū)是全國(guó)14個(gè)沿海開(kāi)放城市中首批設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處山東半島西南隅，膠州灣西岸，東與青島市區(qū)隔海相望，南臨黃海，北、西與膠南市接壤；地理位置優(yōu)越，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是中日韓“金三角”的結(jié)合點(diǎn)、歐亞大陸橋的一個(gè)分支終端；黃島區(qū)轄6個(gè)街道辦事處，2008年全區(qū)總面積274.1平方公里，總?cè)丝?9.4萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口32.1萬(wàn)。黃島區(qū)在青島“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的進(jìn)程中，位于環(huán)膠州灣核心圈層的黃島，扮演著“橋頭堡”的角色，是青島西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)的中心城區(qū)，是大青島城市發(fā)展框架與主城區(qū)東西呼應(yīng)，且正在率先成形的重要一極。黃島區(qū)域概況黃島區(qū)域概況皇冠御都銀領(lǐng)國(guó)際名嘉匯御海景園唐島七星海上嘉年華鳳儀帝景長(zhǎng)江新苑金沙花園衡山舒苑萬(wàn)利國(guó)際海信鳳凰金岸西海景苑華裕唐城龍城御苑康大鳳凰廣場(chǎng)魯商藍(lán)岸國(guó)際海德公園一號(hào)紫檀山注：可售體量=未上量+上市未售量案名產(chǎn)品類(lèi)型推盤(pán)時(shí)間成交均價(jià)（元/平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）總建(萬(wàn)㎡）上市量(萬(wàn)㎡）已售量(萬(wàn)㎡）去化率可售體量（萬(wàn)㎡）2011年月均去化（萬(wàn)㎡）2012年月均去化（萬(wàn)㎡）名嘉匯高層2011.1011800（毛坯）毛坯/3000精裝三房130-141154-17016.398.31.416.80%14.990.240.006紅狀元多層2011.716100（精裝）毛坯/3000精裝三房93-102148-1703.043.040.12.73%3.030.010.0075華通唐島七星高層2011.59200（毛坯）毛坯三房92-10986-1026.295.192.9957.60%3.30.40.03海上嘉年華獨(dú)棟別墅,小高層,高層2010.1015000（精裝）3000三房134-142201-2123224.110.0739.37%21.930.410.004華瑞銀領(lǐng)國(guó)際高層2010.1212300（精裝）2500精裝三房95-110117-1354.754.752.8960.70%1.860.060.24來(lái)儀鳳儀帝景高層2011.57600毛坯三房92-11370-866.016.011.829.90%4.210.110.1長(zhǎng)江新苑高層2011.49000毛坯二房70-80/102.6900.00%10//金沙花園高層2010.108200毛坯三房96-11078.7-9063.81.334.21%4.70.080.013衡山舒苑高層2010.69150毛坯三房94-10886-996.091.851.0657.30%5.030.0780.013萬(wàn)利國(guó)際高層公寓2012.7160006000精裝一房50-6080-965.361.191.19100.00%4.17//海信鳳凰金岸高層2010.119200毛坯二房80-8674-7911.611.67.766.38%3.90.220.21西海景苑高層2011.58500毛坯三房91-10977-9312.312.38.2667.15%4.040.510.46華裕唐城高層2011.612000毛坯三房92-106115-1329.88.031.2415.44%8.560.120.04龍城新苑高層2010.1011100毛坯三房91-102101-1136.76.71.9729.40%4.730.0740.63康大鳳凰廣場(chǎng)高層公寓2011.1011100毛坯60-7067-7810.875.40.611.11%10.2700.07魯商藍(lán)岸國(guó)際高層2010.17600毛坯二房80-90三房91-114二房61-68三房69-8720.58.156.3878.28%14.120.1340.25海德公園一號(hào)高層2010.911700毛坯三房94-112110-131208.74.4951.61%15.510.170.21合計(jì)--////187.7121.853.4443.88%134.35月均單盤(pán)去化0.22月均單盤(pán)去化0.057案名產(chǎn)品類(lèi)型建造年代成交均價(jià)（元/平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）上市量(萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售率千禧龍花園商品住宅2005.10商品住宅10400精裝50-6052-625.2642.5%瑞泰假日商品住宅公寓2010.1住宅12800公寓125002000精裝住宅50-60公寓80-90住宅64-77公寓100-112住宅0.9住宅100%公寓66.5%匯智廣場(chǎng)寫(xiě)字樓2010.15500毛坯97-10253-564.981.3%永聯(lián)佳園寫(xiě)字樓商品住宅

2010.12寫(xiě)字樓15600商品住宅

7300寫(xiě)字樓精裝商品住宅

毛坯寫(xiě)字樓200-250商品住宅

80-90寫(xiě)字樓312-390商品住宅

58-66寫(xiě)字樓0.53商品住宅

寫(xiě)字樓33.4%商品住宅

95.6%金沙花園商品住宅2010.108500毛坯96-11082-933.834.21%上實(shí)達(dá)利廣場(chǎng)商品住宅2007公寓10000精裝公寓50-6050-601298.12%青島口岸通關(guān)大廈公寓2008.5102002000精裝90-11092-1122.5933.48%金嶺尚座商品住宅公寓2011.4住宅9900公寓86002000精裝住宅60-70公寓50-60住宅59-69公寓43-52住宅2.1公寓0.38住宅92.1%公寓34%第五城市商品住宅2009.129000精裝94-10384-930.5100%風(fēng)和日麗商品住宅2004.108500毛坯60-7051-59.511.692.8%衡山舒苑商品住宅2010.68900毛坯94-10884-961.8557.3%案名停車(chē)場(chǎng)海德公園一號(hào)地上現(xiàn)不收費(fèi)地下是機(jī)械式