沈陽公寓報告

沈陽公寓報告2011年9月22號內(nèi)容提要一、前言三、沈陽公寓的發(fā)展歷程四、沈陽各區(qū)域代表性別墅項目分析四、沈陽在售、將售公寓情況二、公寓的含義和分類四、沈陽各區(qū)域代表性別墅項目分析五、沈陽公寓精裝修狀況六、總結(jié)前言公寓樓市報道國家樓市政策沈陽主要樓市政策及對公寓產(chǎn)品的影響GO

7月公寓項目表現(xiàn)突出，成交面積同比增長149.41%。但同時，我們也看到，7月份新增商品住宅的上市量卻同比下降25.3%，在供求關(guān)系相對健康的背景下，上市量的下降卻顯出了市場冷靜又樂觀的一面。2011年7月，沈陽房地產(chǎn)市場商品住宅成交量為13650套，成交面積為123.33萬平方米，同比增長10.42%，環(huán)比增長8.78%。其中，普通商品住宅7月份共計銷售12879套，成交面積1132769平方米，比去年同期增長了7.05%，銷量小幅增加，但環(huán)比增長卻達(dá)到了9.44%。

7月，公寓產(chǎn)品成交面積為50695平方米，相較去年同期20326平方米而言，增長幅度達(dá)到了149.41%，成為市場投資者新的選擇。而在受眾群體較窄的別墅產(chǎn)品市場成交面積為49836平方米，同比增長30.24%，成績斐然。對比普通商品住宅的增長幅度，可以看出，政策因素對改變商品住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是起到了決定性的市場導(dǎo)向作用。

公寓樓市報道時間2010年1月4-5月9-10月2011年1月標(biāo)志性文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）央行、銀監(jiān)會、住建部、財政部等部委的一系列聯(lián)合發(fā)文（“國五條”）國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的八項措施（“國八條”）主要政策內(nèi)容地方政府職責(zé)提出加強(qiáng)對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)建立考核問責(zé)機(jī)制要求各地制定調(diào)控實施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行問責(zé)制明確市級地方政府要制定并公布房價控制目標(biāo)個人房貸政策二套及以上住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價▲首套房面積在90M2以上的，首付款比例不得低于30%；▲二套房首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；▲三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高▲首套房貸款首付款比例一律不低于30%；▲暫停發(fā)放三套及以上住房貸款▲二套房首付款提比例高至60%，利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；▲三套房停止貸款住房限購政策

▲房價上漲過快城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；▲截止10月有14個城市頒布限購令▲各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；▲目前已有30個城市實施限購?fù)恋毓?yīng)政策提出增加保障性住房和普通商品住房有效供給▲保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；▲探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式加大對2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度▲商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；▲推廣“限房價、競地價”的土地出讓方式保障房政策加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)明確2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的任務(wù)▲建立支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策；▲鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)▲單列保障房用地供應(yīng)計劃；▲逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，將建制鎮(zhèn)納入保障范圍稅收政策嚴(yán)格執(zhí)行差別化稅收政策加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策▲調(diào)整交易契稅及個人所得稅；▲加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作▲在重慶、上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；▲提高住房交易營業(yè)稅其他政策

5月1日起實施明碼標(biāo)價國家樓市政策沈陽主要樓市政策及對公寓的影響二環(huán)內(nèi)限購：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在上述區(qū)域內(nèi)向其售房。限貸：首套住房首付不低于三成，無貸款利率優(yōu)惠；二套住房首付不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套住房停止貸款。限購政策：商業(yè)性質(zhì)不限購貸款政策：50%首付，利率上浮10%，不能使用公積金。住宅公寓公寓一般位于二內(nèi)，二環(huán)內(nèi)住宅限購，公寓不限購。多套住房貸款受限制，公寓多套也能夠貸款。公寓市場火熱租房增多，租金上漲，投資公寓出租更有利可圖國家宏觀調(diào)控房市致使開發(fā)商融資困難重重，銷量下滑，為迅速回籠資金推出市場需求強(qiáng)烈的小戶型產(chǎn)品公寓的含義和分類公寓的含義和分類住宅公寓商務(wù)公寓酒店式公寓GO公寓的含義、分類公寓分類普通住宅式公寓商務(wù)公寓酒店式公寓用地性質(zhì)住宅綜合性用地或商業(yè)用地商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓或公寓產(chǎn)權(quán)年限70年40年或50年40年特點(diǎn)戶型面積小，30~60平米；

精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入??；配套設(shè)施完善；

物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

銷售價格一般高于區(qū)域整體水平一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；

具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，

價格相對寫字樓較低；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高

大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便

按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性

一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主

大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高公寓的含義：要了解公寓的含義，我們先要了解地產(chǎn)業(yè)中的另一個概念，叫多家庭樓宇（MultifamilyHoushing）。這一概念的含義是，擁有一個以上居住單位（Unit），或者說擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是我們常說的二至四家庭。第二類是五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓（ApartmentBuilding）。住宅公寓住宅公寓和普通住宅差別不大，每層多梯多戶，華豐嘉德廣場就是9梯24戶，面積一般以小戶型40-70㎡為主，戶型設(shè)計上采用模糊雙廳概念，廚房和衛(wèi)生間面積很小，控制面積，控制總價。不少采用高挑高，做LOFT公寓，用空間換面積。但是也有超大面積的公寓，如英國的海德公園一號的“樓王”，面積達(dá)1858㎡，不過沈陽市場上的住宅公寓基本都是小戶型的。商務(wù)公寓“商務(wù)式服務(wù)，公寓式管理”，尤其受中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者偏好。投資者可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大，價格相對寫字樓低，首付和貸款均有較大吸引力。從商務(wù)公寓整體配套上看既可以舒適家居生活又可以便捷氣派的商務(wù)辦公。目前沈陽市場上商務(wù)公寓主要還是以商務(wù)為主，符合商務(wù)公寓的發(fā)展趨勢，避免商與住的橫向干擾。酒店式公寓“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。戶型從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù),彰顯氣派。沈陽公寓的發(fā)展歷程沈陽公寓發(fā)展的時間軸沈陽公寓的代表項目GO沈陽公寓市場發(fā)展時間軸酒店式公寓剛剛起步，沈陽公寓市場初步形成2002-2003公寓市場爆發(fā)期，供應(yīng)量迅速上升，公寓項目由之前的10個上升50多個，供應(yīng)面積超過250萬平。2004-2005國家打壓投資性購房，公寓市場受影響，市場趨向平淡，重新進(jìn)行調(diào)整2006-2007公寓市場卷土重來，除傳統(tǒng)區(qū)域外，一環(huán)內(nèi)遍地開花。上市量較高。2008-2009國家加大對房地產(chǎn)的調(diào)控，公寓市場有所回落20102011受住宅市場的限購令影響，和政府的公建化要求，公寓產(chǎn)品再次走紅，諸多項目扎堆上市。起步爆發(fā)平淡火熱回落走紅2002—2003年2004—2005年2006—2007年2008—2009年當(dāng)代程式五里河大廈騰龍國際公寓金茂國際公寓中潤國際金園大廈1世界SOHO新天地女人街博潤大廈地王白金國際公寓盛華苑文化公寓銀信商座百利保大廈年華國際公寓匯寶新天地國際廣場海悅國際公寓德郡7號希爾斯聯(lián)邦格林自由城行宮昌鑫置地廣場五里河城等曼哈頓廣場海潤國際銀河國際萬達(dá)新天地海韻廣場皇城酒店公寓第一商城鉆石星座鐵西萬達(dá)廣場興華大廈曙光大廈誠大數(shù)碼國際廣場豐瑞·威士頓廣場亞洲時尚公寓錦聯(lián)經(jīng)典名座領(lǐng)先國際2010年沈北國際廣場華府新天地—璞堤公寓鑫匯國際長江國際公寓沈北國際廣場新華公館·天璽皇家國際公寓沈陽國際貿(mào)易中心上新階未開盤項目沈陽公寓市場發(fā)展-代表項目2011年華潤置地凱旋門中建峰匯廣場M5愛慕城QQ公寓新世界名匯群升沈陽新天地莫比國際夏宮城市廣場茂業(yè)天地·金廊1號朗勤·泰元中心奧園會展廣場龍之夢·暢園瀚都國際華豐嘉德廣場步陽國際京城中心北一路萬達(dá)廣場天潤廣場鳳凰城·鳳凰公寓和泓國際紅星國際茂業(yè)東方時代廣場陽光100米婭公館沈陽華強(qiáng)城沈陽在售、將售公寓情況沈陽公寓位置分布沈陽公寓價格分布和平區(qū)公寓鐵西區(qū)公寓沈河區(qū)公寓大東區(qū)公寓皇姑區(qū)公寓渾南新區(qū)公寓沈北新區(qū)公寓GO萬科濱河國際公寓和泓國際茂業(yè)中心京城中心嘉德廣場世茂五里河五里河城朗勤泰元中心鉆石星座金街鐵西萬達(dá)廣場置地廣場紅星國際假日國際第一商城莫比國際瀚都國際華府新天地天璽領(lǐng)先國際鳳凰城龍之夢暢園天潤廣場中糧大悅城豐瑞威士頓廣場明城國際黎明國際廣場曙光大廈新華國際公寓榮興國際瀾調(diào)億豐時代廣場中建峰匯廣場錦聯(lián)經(jīng)典名座中街五里河太原街奧體長白島北站沈陽公寓基本分布陽光100米婭公館萬錦和平里鐵西萬達(dá)廣場鐵西十字金廊萬恒領(lǐng)域北行沈北沈陽華強(qiáng)城皇家國際公寓沈陽公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、區(qū)域中心（北行，鐵西十字金廊）、金廊沿線（北站、五里河）以及新興區(qū)域（沈北、渾南）。主要還是分布在二環(huán)內(nèi)。中街11000元/平米五里河13000元/平米太原街11450元/平米奧體7100元/平米長白島8000元/平米北站14750元/平米沈陽公寓價格分布鐵西十字金廊8500元/平米北行8250元/平米沈北5340元/平米

北站、五里河價格最高，處于塔尖位置；中街、太原街次之；鐵西、長白、奧體處于中間；沈北處于塔底部

沈北、長白島、奧體板塊基本是清水房，所以均價進(jìn)一步降低項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積鉆石星座南京北街與北二馬路交匯和平太原街商務(wù)公寓出售2008.0740-50亞洲時尚公寓民主路181號和平太原街商務(wù)公寓出售2008.0835-50誠大數(shù)碼國際廣場三好街與文萃路交匯處和平三好街商務(wù)公寓出售2008.1045-80華強(qiáng)廣場三好街百腦匯南100米和平三好街商務(wù)公寓出售2008.1170半島領(lǐng)向太原南街389號和平太原街商務(wù)公寓出售2010.0944-73中馳國際勝利南街155號和平太原街商務(wù)公寓出售2010.1045萬科城濱河國際公寓長白西路58號和平長白島住宅公寓出售201066萬錦和平里和平區(qū)太原街和中山路交匯處和平太原街住宅公寓出售2010.0540鳳凰城·鳳凰公寓中華路與南街街交匯處和平太原街商務(wù)公寓出售2011.0635-60華豐嘉德廣場青年大街7號和平五里河住宅公寓出售2011.0760和泓國際濱河北街88號和平長白島住宅公寓出售2011.0754京城中心五里河街與文興路交匯和平五里河-出售2011.1037-60新世界名匯南京南街和平太原街商務(wù)公寓出售2012.0667朗勤·泰元中心中山路49號和平太原街商務(wù)公寓出售未開盤46和平區(qū)公寓分布和平區(qū)的公寓產(chǎn)品主要分布在太原街、三好街、五里河以及長白島。太原街、三好街以及五里河區(qū)域是成熟的商業(yè)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟；長白島區(qū)域的公寓主要為河景高層住宅公寓。從放量上看，主要是2011年下半年集中放量。主力面積為40-50㎡。項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價開盤時間精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布和泓國際和平長白島5484002011.07150050430060%3梯9戶萬科城濱河國際公寓和平長白島6675002010清水341341100%3梯11戶華強(qiáng)廣場和平三好街7092002008.11100080577596%3梯12戶誠大數(shù)碼國際廣場和平三好街45-8085002008.1050030828091%3梯11戶鉆石星座和平太原街40-50100002008.10100012001200100%3梯16戶/4梯26戶亞洲時尚公寓和平太原街35-5080002008.08未知420420100%4梯15戶半島領(lǐng)向和平太原街44-7381502010.0980024012050%4梯15戶中馳國際和平太原街4591502010.10-----萬錦和平里和平太原街4098002011.05清水1600144090%3梯16戶鳳凰城·鳳凰公寓和平太原街35-60135002011.06250041637490%4梯32戶新世界名匯和平太原街67200002012.06未定400---朗勤·泰元中心和平太原街4613000未定2500286--4梯22戶華豐嘉德廣場和平五里河60120002011.0730001056--9梯24戶京城中心和平五里河37-60-2011.10-800---和平區(qū)公寓價格和平區(qū)在售的項目價格最高的是鳳凰公寓為13500元/㎡，最低的是萬科城濱河國際公寓為7500（清水），區(qū)域均價為9500元/㎡。其中2個項目為清水房，其它都為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的是3000元/㎡，最低800元/㎡，均價為1600元/㎡。太原街和五里河的價格基本破萬，高于長白島的8000元/㎡和三好街的9000元/㎡。和平區(qū)公寓產(chǎn)品面積和平區(qū)的公寓主要集中在太原街、五里河和長白島三個板塊面積區(qū)間：40-180㎡主力面積：40-80㎡面積段有140㎡以上的只有半島領(lǐng)向和新世界名匯，其中半島領(lǐng)向是復(fù)式產(chǎn)品，定位是商住分離，不在同一平面內(nèi)，避免橫向干擾；新世界名匯依托自身的酒店打造高端產(chǎn)品，大面積理所當(dāng)然。和平區(qū)公寓產(chǎn)品價格清水公寓性質(zhì)：精裝修商務(wù)公寓為主銷售均價：精裝8000-13500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000-3000元/㎡住宅公寓個案——和泓國際和泓國際共兩棟公寓，7月開盤出售B棟，為3梯9戶，分別為37、40、54、65平米的產(chǎn)品。B棟公寓共260戶左右，1-3層商業(yè)，4-31層為公寓，共260套。總計共推出260套，開盤當(dāng)天，售出約200套左右，去化率達(dá)到76.9%。推售的公寓產(chǎn)品起價6800元/平米，均價8300元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米。B棟去化情況：售罄A戶型：93平B戶型：66平（主力面積）C戶型：98平D戶型：69平住宅公寓個案——萬科城濱河國際公寓戶型價格：7000-8000元/㎡是否精裝：清水樓層：32層封頂標(biāo)準(zhǔn)層：3梯11戶區(qū)域特點(diǎn)：政府規(guī)劃的高級住宅區(qū)域，沿岸河景環(huán)繞，自然風(fēng)景秀麗，是和平區(qū)的后花園。TOP品牌開發(fā)商扎堆進(jìn)駐，是一個成熟的地產(chǎn)板塊，配套較完善。公寓特點(diǎn)：長白島區(qū)域的公寓產(chǎn)品以河景高層住宅公寓為主，某種程度上是小戶型住宅的替代品?？傮w來看長白島的公寓產(chǎn)品剛發(fā)展，處于起步階段。

客戶置業(yè)目的：主要以投資為主，少部分為小戶型自住剛性需求?？蛻魠^(qū)域特征：和平、沈河地緣性客戶居多，少量外地人購買，過渡性居住兼顧投資?？蛻袈殬I(yè)特征：包括私企老板、企業(yè)高管、公務(wù)員等。和平區(qū)客群分析長白島板塊區(qū)域特點(diǎn)：今天的太原街，已經(jīng)成為時尚和潮流的代名詞，商賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，投資以及租賃市場十分活躍，隨著太原南街商業(yè)氛圍的逐漸成熟，太原街商業(yè)地產(chǎn)南北不均衡現(xiàn)象日漸淡化，盡管太原街板塊土地供應(yīng)量十分有限，但公寓、寫字間、商鋪、網(wǎng)點(diǎn)等投資型產(chǎn)品仍十分豐富，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)程度首屈一指。公寓特點(diǎn)：商務(wù)公寓為主，價格在各板塊中處于高位，如新世界名匯的開盤價約定在20000元/㎡?？蛻糁脴I(yè)目的：商務(wù)公寓投資占絕大部分，住宅公寓投資和自住各占一半?？蛻魠^(qū)域特征：沈陽市內(nèi)客戶占主體，以和平和沈河居多。客戶職業(yè)特征：小公司老板、白領(lǐng)階層、企業(yè)高管等太原街板塊項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積伯倫時代之尚鐵西廣場旁鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售2008.0330-70假日國際鐵西區(qū)建設(shè)東路35號鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售2009.7——移動鉑金公寓鐵西區(qū)北三東路9-9號鐵西北二路商務(wù)公寓出售2010.837-50紅星國際鐵西區(qū)北二路紅星美凱龍東側(cè)鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售2011.535.53北一路萬達(dá)廣場鐵西區(qū)興華街北一路交匯處鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售2011.530-55茂業(yè)東方時代廣場鐵西沈陽市沈遼路興華街交匯處鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售2011.731-60華潤置地凱旋門鐵西區(qū)建設(shè)東路58號鐵西十字金廊住宅公寓出售計劃10月份78M5愛慕城QQ公寓鐵西區(qū)重工街32號鐵西北二路商務(wù)公寓出售計劃2011年底24-58莫比國際鐵西廣場北500米鐵西十字金廊商務(wù)公寓出售計劃9月下旬48-61瀚都國際鐵西區(qū)興工北街5號鐵西沈陽站商務(wù)公寓出售樣板間開放46-62陽光100米婭公館于洪新城吉力湖街28號于洪渾河北住宅公寓出售2011.961-118鐵西區(qū)的公寓產(chǎn)品主要集中在十字金廊沿線和北二路沿線，該區(qū)域發(fā)展日趨成熟，交通、商業(yè)配套日趨完善，是鐵西的商務(wù)中心區(qū)域。項目主要以商務(wù)公寓為主。鐵西區(qū)公寓分布項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價開盤時間精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布伯倫時代之尚鐵西十字金廊30-7088002008.03清水1125-售罄-假日國際鐵西十字金廊--2009.07未知450-售罄5梯18戶紅星國際鐵西十字金廊35.5385002011.05150072068495%3梯24戶茂業(yè)東方時代廣場鐵西十字金廊31-6085002011.07200035733092%3梯21戶北一路萬達(dá)廣場鐵西十字金廊30-5580002011.05100012601260售罄4梯20戶M5愛慕城QQ公寓鐵西北二路24-5853002011年底清水144--2梯12戶瀚都國際鐵西沈陽站46-6212000未定3000-4000元/㎡728--6梯28戶華潤置地凱旋門鐵西十字金廊7880002011.10清水---4梯14戶莫比國際鐵西十字金廊48-11487002011.102000330--3梯15戶鐵西區(qū)公寓價格2011年下半年集中放量，主力面積為30-60㎡。去化率在90%以上。價格表現(xiàn)——均價在8500元/㎡。以精裝修為主。精裝標(biāo)準(zhǔn)平均為1500元/㎡。沈陽站附近的瀚都國際12000元/㎡，超十字金廊的8500元/㎡的價格。北一路萬達(dá)廣場2011年5月開盤銷售，6月底全部售罄。鐵西區(qū)公寓產(chǎn)品面積鐵西的公寓主要分布在十字金廊面積區(qū)間：20-105㎡主力面積：30-60㎡鐵西區(qū)最小的面積是北一路萬達(dá)廣場的21㎡，華潤置地凱旋門是鐵西唯一有面積段過百的項目，該項目其它系列產(chǎn)品定位高端，所以公寓項目面積段選擇在60-105㎡，不小也不算太大。為了控制總價，華潤凱旋門的公寓產(chǎn)品并沒有選擇精裝修。公寓性質(zhì)：精裝修商務(wù)公寓和清水住宅公寓銷售價格：精裝8000-12000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)：1000-3500元/㎡鐵西區(qū)公寓產(chǎn)品價格清水住宅公寓個案——華潤凱旋門項目名稱華潤凱旋門開盤時間計劃10月份面積區(qū)間55-105主力面積78幾梯幾戶4梯14戶價格均價8000是否精裝否華潤置地凱旋門項目位于鐵西區(qū)華潤雪花啤酒廠原址（東廠區(qū)），南至建設(shè)大路、北至北四中路（鐵路以南）西至愛工街、東至興工街，毗鄰鐵百、太原街兩大成熟商業(yè)圈。

商務(wù)公寓個案——茂業(yè)東方時代廣場項目名稱開盤日期主力面積均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)去化去化率標(biāo)準(zhǔn)層茂業(yè)東方時代廣場2011.731-608500是200035733092%3梯21戶茂業(yè)東方時代廣場是茂業(yè)集團(tuán)在鐵西核心商圈建造的復(fù)合型地產(chǎn)項目。項目集茂業(yè)百貨與公寓為一身，1-5層為茂業(yè)百貨，6-30層為小戶型精品公寓，周邊商業(yè)配套成熟，生活配套齊全，交通便利。居住、商務(wù)、經(jīng)營店鋪，其價值多元化，功能完備，極具投資價值。

項目名稱莫比國際開盤時間計劃9月下旬樓層26面積區(qū)間48-114主力面積48-61幾梯幾戶3梯15戶價格均價8700是否精裝是精裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡商務(wù)公寓個案——莫比國際莫比國際地處沈陽一環(huán)腹地,鐵西十字金廊核心:咫鄰建大金廊興華街銀帶之上，前倚鐵百商圈，背靠北二路產(chǎn)業(yè)帶,輻射太原街商圈，同時榮享沈陽地鐵1號線、5號線核心交匯處，雙線地鐵優(yōu)勢，是涵蓋精裝公寓、甲級寫字樓、臨街商鋪的全高端雙子建筑。

商務(wù)公寓個案——紅星國際A6——面積：52㎡A2——面積：35㎡項目名稱開盤時間主力面積均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)紅星國際2011.535-538500是1500供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層分布72068495%3梯24戶紅星國際項目位于北二路和興華街的交匯處，是沈陽紅星美凱龍世博家居廣場的二期工程。該項目地處鐵西十字金廊上，北側(cè)緊鄰太原街商圈，距離沈陽火車站約2公里，距離市中心約4公里，地理位置十分優(yōu)越鐵西區(qū)商務(wù)公寓客群分析區(qū)域特點(diǎn)：鐵西區(qū)公寓主要集中在十字金廊，2010年4月沈陽“十字金廊”開復(fù)工啟動，標(biāo)準(zhǔn)著鐵西向新的商貿(mào)發(fā)展，給鐵西的商務(wù)公寓帶來市場和契機(jī)。區(qū)域板塊劃分：南部（茂業(yè)東方時代廣場，鐵西萬達(dá)廣場）北部（北一路萬達(dá)廣場，紅星國際）公寓特點(diǎn)：商務(wù)公寓是主要形式，面積以30-60㎡為主。客戶置業(yè)目的：以辦公和投資為主要購買目的，其中投資者占2/3?？蛻魠^(qū)域特點(diǎn)：鐵西區(qū)客戶能夠占到60%，其他區(qū)域占40%?？蛻糁脴I(yè)偏好：公寓產(chǎn)品不受限購，十字金廊的規(guī)劃帶來的升值空間，公寓市場的良好投資回報。

沈陽萬達(dá)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：鐵西萬達(dá)廣場的公寓當(dāng)時銷售時6000多元一平方米，一年的時間漲到7000-8000元每平方米，50多平方米的公寓現(xiàn)在每個月的租金能達(dá)到1500元。投資回報在5%左右。

項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積華府新天地惠工廣場西側(cè)沈河北站商務(wù)公寓出售2010.1040-50天璽市府廣場北側(cè)沈河北站商務(wù)公寓出售2010.1245鑫豐國際大廈北站2路58號沈河北站商務(wù)公寓出售2010.547步陽國際文化東路8號沈河南塔商務(wù)公寓出售2011.133-75群升沈陽新天地文化路135號沈河南塔商務(wù)公寓出售計劃9月下旬40-53夏宮城市廣場青年大街209號沈河金廊五里河酒店式公寓出售未開盤70-170茂業(yè)天地·金廊1號青年大街文萃路沈河金廊五里河商務(wù)公寓出售未開盤58項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布領(lǐng)先國際沈河北站5315000是150050630360%

華府新天地沈河北站40-5013000是200041033080%

天璽沈河北站4518000是3000450

18戶鑫豐國際大廈沈河北站4714000是200067263093%

夏宮城市廣場沈河金廊五里河70-170-—

--

茂業(yè)天地·金廊1號沈河金廊五里河58-—

800-

步陽國際沈河南塔33-75-

1154

群升沈陽新天地沈河南塔40-5311000是1500352——

3梯22戶沈河區(qū)公寓公寓分布——北站、南塔和金廊五里河三個板塊，北站為傳統(tǒng)的CBD中心，地段投資價值潛力巨大；南塔為商業(yè)集散中心，商業(yè)潛力巨大，金廊為規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同樣具有升值空間。因此，沈河區(qū)的公寓產(chǎn)品以投資為主。2010和2011年大量投放市場。價格表現(xiàn)——精裝修銷售均價在10000以上，目前市場最高價格是天璽，銷售均價在18000元/平方米。沈河區(qū)公寓產(chǎn)品面積沈河區(qū)的公寓主要集中在北站區(qū)和南塔區(qū)兩個板塊面積區(qū)間：30-170㎡主力面積：30-80㎡沈河區(qū)公寓面積段破百的有夏宮、茂業(yè)天地和天璽，毫無疑問，這三個項目都是該區(qū)域乃至沈陽的標(biāo)桿項目，選擇大面積段也是必然，但是這3個項目也有小戶型供選擇。公寓性質(zhì)：精裝修商務(wù)公寓銷售均價：10000-18000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500-3000元/㎡沈河區(qū)公寓產(chǎn)品價格精裝100%區(qū)域特點(diǎn)：沈河區(qū)商務(wù)公寓主要分布在北站區(qū)、南塔區(qū)以及南金廊沿線。公寓特點(diǎn)：精裝商務(wù)公寓是主要形式，面積以30-80㎡為主?？蛻糁脴I(yè)目的：以投資為主要購買目的，其中投資者占90%?？蛻魠^(qū)域特點(diǎn)：沈陽市區(qū)沈河區(qū)客戶為主，40-50歲的私企老板?？蛻糁脴I(yè)偏好：CBD區(qū)域地段價值，公寓產(chǎn)品不限購，易租易售，投資回報高。

沈河區(qū)客群分析個案——華府新天地項目名稱華府新天地開盤時間2010.10樓層28面積區(qū)間30-88主力面積40-50去化率80%價格13000元/平米是否精裝是精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡華府新天地產(chǎn)品規(guī)劃為集五星級酒店,城市公寓,5A級寫字樓，高端住宅以及城心首個酒吧一條街、大型量販KTV、超豪華電影院、娛樂城、美食天地等合一的高品質(zhì)城市CITYMALL。華府新天地踞位沈陽CBD絕對核心位置，是世界級綜合體價值樣本，更以前所未有高度和驕傲對話世界。項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積黎明國際廣場長安路大東中街商務(wù)公寓出售200737-40明城國際市府大路與廣宜街交匯處大東中街商務(wù)公寓出售200750錦聯(lián)左岸東北大馬路100-10號大東——住宅公寓出售2008.1240豐瑞·威士頓廣場津橋路3號大東中街商務(wù)公寓出售2010.0346-53天潤廣場津橋路7號大東中街商務(wù)公寓/住宅公寓出售2010.0934-55/55-80中糧·大悅公寓小東路9號大東中街商務(wù)公寓出售2010.1037-62萬恒領(lǐng)域東站街大東

商務(wù)公寓出售2011.0850龍之夢·暢園滂江街62號大東中街商務(wù)公寓出售未定60-90大東公寓分布公寓分布——集中在中街板塊，該區(qū)域是傳統(tǒng)的商圈，商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施完善，基本為商務(wù)公寓，主力面積為40-50㎡。項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布黎明國際廣場大東中街37-4011300是50070462489%4梯44戶明城國際大東中街507800否-342342100%3梯19戶豐瑞·威士頓廣場大東中街46-539000是70054049090%4梯18戶天潤廣場大東中街34-55/55-8012500/9500商務(wù)公寓是2500588/1408300/126751%/90%4梯20戶/3梯12/14戶中糧·大悅公寓大東中街37-6214000是250073670095%3梯16戶龍之夢·暢園大東中街60-9013000否_992

6梯16戶錦聯(lián)左岸大東

409000是135028528499%3梯19戶萬恒領(lǐng)域大東

506500否

36027075%3梯18戶價格表現(xiàn)——最高價為14000元/㎡，最低價為6500/㎡。中街板塊的均價超過11000元/㎡，而板塊外的均價7750元/㎡?；径紴榫b修，裝修標(biāo)準(zhǔn)大概為1500元/㎡。大東區(qū)公寓產(chǎn)品面積大東區(qū)公寓主要分布在中街附近面積區(qū)間：35-100㎡主力面積：35-60㎡大東區(qū)域沒有面積段破百得公寓產(chǎn)品，都是100㎡以下，但是豐瑞·威士頓廣場、黎明國際廣場和萬恒領(lǐng)域的最小面積和最大面積相差不超過10㎡。公寓性質(zhì)：精裝商務(wù)公寓為主銷售價格：精裝9000-14000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)：500-2500元/㎡清水大東區(qū)公寓產(chǎn)品價格區(qū)域特點(diǎn)：大東區(qū)的公寓產(chǎn)品主要分布在中街板塊。公寓特點(diǎn)：精裝修和清水的商務(wù)公寓兩種，面積以35-60㎡為主?？蛻糁脴I(yè)目的：投資占60%，辦公占30%，自住的較少?？蛻魠^(qū)域特點(diǎn)：大東區(qū)本區(qū)域的投資客為主?？蛻糁脴I(yè)偏好：中街成熟的商圈，投資回報穩(wěn)定。

大東區(qū)客群分析個案——天潤廣場項目名稱開盤時間面積區(qū)間主力面積供應(yīng)套數(shù)去化率幾梯幾戶售價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)天潤廣場2011.0534-80㎡38-50㎡1996套79%4梯20戶/3梯12/14戶12500是2500豐瑞?威士頓廣場是一座集商場、寫字間、公寓為一體的復(fù)合性商業(yè)項目。項目建筑設(shè)計為地上23層，地下2層。1--7層吸納了國際知名的“新世界百貨”；8-23層為威士頓國際公館，兩棟雙峰式的建筑，雙樓毗鄰，盡顯莊重與華麗，玻璃幕墻與花崗巖巧妙結(jié)合的外立面，迎合了現(xiàn)代人對時尚和前衛(wèi)的追求。

項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積哥本哈根黃河南大街113號皇姑北行商務(wù)公寓出售2010.1040-50錦聯(lián)·經(jīng)典名座寧山中路與長江街交匯皇姑北行商務(wù)公寓出售2010.364-76上新階北陵大街10號皇姑北金廊商務(wù)公寓出售2010.942-108中建峰匯廣場黃河南大街58號皇姑北行商務(wù)公寓出售計劃10月推出32-45項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布上新階皇姑北金廊42-10811000是70025223392%3梯14戶錦聯(lián)·經(jīng)典名座皇姑北行64-769300是150033632697%3梯16戶中建峰匯廣場皇姑北行32-458500是2000225--3梯16戶哥本哈根皇姑北行40-506900是100043240794%2梯8戶價格表現(xiàn)——最高價是位于北金廊的上新階11000元/㎡，最低的是哥本哈根的6900元/㎡。北行商圈公寓均價在8500元/㎡。都為精裝修，裝修費(fèi)用約為1300元/㎡。公寓分布——分布在北行板塊，北金廊也有分布，該區(qū)域也是沈陽傳統(tǒng)的商圈，推出都為商務(wù)公寓。主力面積為40-50㎡?；使脜^(qū)公寓分布皇姑區(qū)公寓主要分布在北行附近面積區(qū)間：35-108㎡主力面積：35-60㎡皇姑區(qū)公寓的面積最大的是上新階的108㎡，最小的中建峰匯廣場的35㎡。上新階公寓產(chǎn)品的面積段從42-108㎡，該項目位于北金廊沿線，緊臨北站北出口，屬于北站商圈，位置優(yōu)越，產(chǎn)品面積段大覆蓋更多的客群?；使脜^(qū)公寓面積皇姑區(qū)公寓價格公寓性質(zhì)：精裝修商務(wù)公寓銷售均價：6900-11000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：700-2000元/㎡皇姑區(qū)客群分析區(qū)域特點(diǎn)：皇姑的公寓主要分布在北行板塊。北行商圈歷史悠久，商業(yè)沉淀濃厚。交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)是北行的一大特色。為公寓的發(fā)展提供了土壤。未來幾年內(nèi)將要全力打造長江街商業(yè)區(qū)，把長江街建成集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化與居住等為一體的大型商業(yè)街，將其建成繼中街、太原街之后的第三大商業(yè)街?；使玫慕逃Y源豐富，120中學(xué)、省實驗、珠江五校等學(xué)校都在北行商圈附近，學(xué)區(qū)房的需求非常旺盛。公寓特點(diǎn)：學(xué)區(qū)精裝公寓搶手。客戶置業(yè)目的：以投資為主要購買目的，其中投資者占2/3，少部分自住和辦公?？蛻魠^(qū)域特點(diǎn)：市內(nèi)各區(qū)域，部分周邊城市客戶?？蛻糁脴I(yè)偏好：公寓產(chǎn)品不受限制，學(xué)區(qū)投資回報高，少部分小戶型剛需。

個案——中建峰匯廣場項目名稱中建峰匯廣場開盤時間計劃10月份面積區(qū)間32-80㎡主力面積32-45㎡幾梯幾戶3梯16戶價格均價8500/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積億豐時代廣場渾南新區(qū)金卡路16號渾南奧體商務(wù)公寓出售2008.0160-90曙光大廈渾南新區(qū)天賜街南堤中路渾南奧體商務(wù)公寓出售2009.1137-83榮興國際·瀾調(diào)渾南2路與天成街交匯處渾南奧體商務(wù)公寓出售2010.1034-67SR國際新城沈營路11-1號渾南奧體商務(wù)公寓出售2010.0940-90新華國際公寓三期渾南三路8號渾南奧體商務(wù)公寓出售——60-80奧園會展廣場南京南街1188好蘇家屯新南站商務(wù)公寓出售未開盤33-50渾南公寓分布渾南公寓主要分布在奧體板塊，奧體中心周邊有很多城市綜合體，未來這里將成為區(qū)域商務(wù)中心。政府在奧體板塊的規(guī)劃公建較多，寫字樓市場飽和，公寓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。蘇家屯的奧園會展廣場屬于新南站板塊，也是沈陽未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，是渾南黃金三角中的一角。主力面積為40-80㎡，這個面積段較其它地區(qū)的要大，主要是渾南是新開發(fā)的區(qū)域，土地資源較其它區(qū)域豐富。項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布億豐時代廣場渾南奧體60-907000否——40039398%2梯20戶曙光大廈渾南奧體37-836500否——44836880%4梯16戶榮興國際·瀾調(diào)渾南奧體34-678000是100050440080%4梯24戶SR國際新城渾南奧體40-907000否——29427090%4梯14戶新華國際公寓三期渾南奧體60-807000否——18915079%4梯9戶奧園會展廣場蘇家屯新南站33-50未定是1200600

4梯20戶渾南新區(qū)公寓主要分布在奧體周圍面積區(qū)間：35-90㎡主力面積：50-80㎡渾南新區(qū)公寓的面積最大的是億豐時代廣場的90㎡，最小的是榮興國際·瀾調(diào)的35㎡，該區(qū)域的主力面積為50-80㎡，要高于其他區(qū)域公寓的主力面積，原因是二環(huán)外，單價相對低，面積大點(diǎn)總價也不是太高，面積大居住辦公更舒服。渾南新區(qū)公寓產(chǎn)品面積精裝標(biāo)準(zhǔn)：1000元公寓性質(zhì)：商務(wù)公寓銷售價格：6500-8000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡（只有榮興·國際瀾調(diào)有裝修）渾南奧體這塊配套基本起來，雖然是未來沈陽發(fā)展的區(qū)域，但是目前該區(qū)域商務(wù)氛圍較北站和五里河所在的金廊沿線要差距不少，所以公寓產(chǎn)品的價格上不去，不過未來該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。渾南新區(qū)公寓產(chǎn)品價格渾南新區(qū)客群分析區(qū)域特點(diǎn)：渾南新區(qū)的公寓主要集中在奧體中心周邊，未來這里將成為區(qū)域商務(wù)中心。由于政府對奧體附近的項目商業(yè)配套有限制，如果都做成寫字間又沒有那么大的市場需求，因此公寓產(chǎn)品在某種程度上替代了部分寫字間出現(xiàn)，是寫字間的變種。公寓特點(diǎn)：城市綜合體項目，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓，但多有煤氣接入，主力面積40-80，從標(biāo)準(zhǔn)層上看，多做4梯設(shè)計?？蛻糁脴I(yè)目的：投資和辦公各占50%。客戶區(qū)域特點(diǎn)：渾南新區(qū)的客戶為主，部分沈河、和平的地緣客戶。客戶置業(yè)偏好：看好該區(qū)域的成長價值，公寓價格優(yōu)勢，升值空間。

榮興國際瀾調(diào)位于渾南新區(qū)天成街與渾南二路交匯處，崛起奧體CBD領(lǐng)航位置，占地面積10158平米，規(guī)劃建筑面積約56000平，由兩棟分別為22層和25層雙子建筑組成，裙房各自獨(dú)立并聯(lián)為一體，全方位按照魯班獎的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計施工，以五星級入戶大堂、個性精裝小戶、品牌尖端建材、國際設(shè)計規(guī)劃與尊貴貼心物管彰顯精湛的品質(zhì)。項目名稱榮興國際·瀾調(diào)開盤時間2010.10面積區(qū)間34-67㎡主力面積34-67㎡去化率80%幾梯幾戶4梯24戶價格均價8000/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡個案——榮興國際·瀾調(diào)項目名稱項目地址區(qū)域板塊性質(zhì)租售方式開盤時間主力面積沈北國際廣場虎石臺203國道與沈北大道交匯沈北虎石臺酒店式出售2010.0935-55世界灣沈北路72號沈北道義大學(xué)城住宅公寓出售2010.1244、57沈陽淘樂新天地沈北新區(qū)蒲昌路22號沈北道義大學(xué)城酒店式出售2010.730-50沈陽華強(qiáng)城道義大街1號沈北道義大學(xué)城住宅公寓出售2011.940-50皇家國際公寓道義南大街68號沈北道義大學(xué)城商務(wù)公寓出售2010.0431-46項目名稱區(qū)域板塊主力面積銷售均價是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率標(biāo)準(zhǔn)層排布世界灣沈北道義大學(xué)城44、573700否——1081010%2梯6戶沈陽淘樂新天地沈北道義大學(xué)城30-506500是10001206050%2梯40戶沈陽華強(qiáng)城沈北道義大學(xué)城40-506200否——336

4梯12戶皇家國際公寓沈北道義大學(xué)城31-465800否——

沈北國際廣場沈北虎石臺35-554500

沈北區(qū)公寓沈北新區(qū)的公寓產(chǎn)品主要集中在道義大學(xué)城板塊，現(xiàn)在大學(xué)生租公寓的比較多，因此道義大學(xué)城的公寓產(chǎn)品吸引了很多投資客。價格表現(xiàn)——道義大學(xué)城的公寓產(chǎn)品多為清水，價格在6000左右，面積以30-50為主。沈北公寓產(chǎn)品面積沈北區(qū)公寓主要分布在道義大學(xué)城周圍面積區(qū)間：30-58㎡主力面積：30-50㎡沈北新區(qū)公寓面積最大的是世界灣的58㎡，最小的是皇家國際公寓的30㎡。雖然和渾南奧體都屬二環(huán)開外，但是道義大學(xué)城要離城心更遠(yuǎn)，在三環(huán)外，而且發(fā)展遠(yuǎn)沒有奧體板塊好，沈北區(qū)的公寓主要是在道義大學(xué)城的周圍，所以主力面積比奧體板塊要小不少，適宜學(xué)生群體租住。精裝標(biāo)準(zhǔn)：1000元公寓性質(zhì)：商務(wù)公寓銷售價格：3700-6500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡（只有沈陽淘樂新天地有裝修）三環(huán)開外的地址位置，較其它板塊而言不成熟的配套和商務(wù)氛圍，決定了該區(qū)域公寓產(chǎn)品的價格只能是整個沈陽市場上的凹處。沈北區(qū)公寓產(chǎn)品價格沈北新區(qū)客群分析區(qū)域特點(diǎn)：沈北新區(qū)的公寓產(chǎn)品主要分布在道義大學(xué)城。道義大學(xué)城的功能是以大學(xué)為核心和主體，集教育科研、孵化創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、文化旅游、生態(tài)居住等一體化的新型城市發(fā)展區(qū)域。

公寓特點(diǎn)：精裝、清水的商務(wù)公寓和住宅公寓，面積在30-50?？蛻糁脴I(yè)目的：投資和剛性的過渡居住各占50%