上海某著名地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例

上海靜安某項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告靜安某項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，增加23.1%。房產(chǎn)開發(fā)漲：2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平方米，增加119.3%；2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，增加38.8%。房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，增加24.7%；存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，增加97.7%。銷售價(jià)格漲：2001年上半年上海房價(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米4173元，漲幅為5.8%。今年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房價(jià)格指數(shù)建立以來的最高漲幅。個(gè)人購房漲：2001年上半年個(gè)人購房比例為95.9%，而2000年同期為93.6%。分析：宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心，個(gè)人購房比例不斷提高。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價(jià)格一路上揚(yáng)。在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢。較好。結(jié)論：在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢。較好。區(qū)域市場（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，占地面積7.62平方公里，人口38萬。靜安區(qū)周圍與6個(gè)區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠(yuǎn)路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。靜安區(qū)是一個(gè)商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?。三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為：“一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，面積約為1.8平方公里，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體“南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，面積0.96平方公里，屬于上海十一個(gè)近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn)“北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，面積3.86平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對(duì)“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)?！澳狭舯辈稹钡姆结樉C合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）：舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。同時(shí)，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實(shí)站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。實(shí)施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。新辟公共綠地4萬平方米、專用綠地1萬平方米，引進(jìn)大樹3500棵。完成延安中路大綠地二期建設(shè)和北京西路常德路大綠地建設(shè)。建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆弧⒍?。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南面正對(duì)高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)”，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。。（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，區(qū)域商品房交易面積２７.８萬平方米，交易額１５.５億元（平均銷售單價(jià)為5575元/平方米），比去年同期增長１６.２％和８.３％。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價(jià)格有所回落屬于正常情況。今年上半年，靜安區(qū)交易價(jià)格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價(jià)物業(yè)供應(yīng)量不足。與平靜的一級(jí)市場相比，三級(jí)市場交易火爆，底部積壓房源進(jìn)一步得到消化，未來供應(yīng)量控制良好。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)格有上升趨勢；高價(jià)位房源的入市將大幅沖擊價(jià)格行情，未來市場格局基本確認(rèn)。目前的市場架構(gòu)可謂天時(shí)地利人和，區(qū)域房價(jià)指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進(jìn)一步消化，其價(jià)格因素對(duì)大局影響越來越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場價(jià)格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開價(jià)格上升空間，有利于總體價(jià)格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。本案面臨最大的競爭對(duì)手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬平方米左右。。本案面臨最大的競爭對(duì)手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬平方米左右。。三、消費(fèi)市場（數(shù)據(jù)來源：天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫）據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年輕夫妻型”購買比例是54.3%，均超過半數(shù)。他們購買兩房面積大約在90-110平方米，而購買三房的比例要低一些。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。他們在購買三房時(shí)都以控制總價(jià)為基本出發(fā)點(diǎn)。目前上海人購房有兩大偏愛：一是越來越多的消費(fèi)者對(duì)板式小高層青睞有加。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢。二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。住宅小區(qū)的景觀綠化、會(huì)所配套以及健身場等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購買二室一廳房。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購房主流。同時(shí)，購房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，有76.9%的人選擇了小高層，有50.5%的人選擇了多層。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。在所有受訪者中，選高層的比例為15.2%，而30歲以下的人選擇高層的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習(xí)慣有關(guān)。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。四、項(xiàng)目地塊分析地塊狀況位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。建筑面積：407541萬平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）容積率：4.25綠化率：35%覆蓋率：25%物業(yè)類型：高層。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。地塊周邊景觀前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對(duì)景觀有一定影響左側(cè)景觀（東部）對(duì)一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個(gè)方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點(diǎn)。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。交通條件市政大交通上：有地鐵二號(hào)線和地鐵七號(hào)線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號(hào)線會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場并向東和通往國際機(jī)場的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線進(jìn)行換乘。另地鐵七號(hào)線中，將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。公交路線有：23、24、54、76、104、113、136、138線路主要到達(dá)地區(qū)23靜安曹家渡、人民民廣場、南黃黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯匯、長寧104新客站、靜安、徐徐匯、上海體體育館113靜安、長寧、徐匯匯136徐匯、靜安、普陀陀138靜安、黃浦、普陀陀本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機(jī)場便利，是本案一大優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價(jià)和小房型的總價(jià)市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過渡型產(chǎn)品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場，而這樣的價(jià)格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購買2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬左右的總價(jià)，而購買3房或更大房型的消費(fèi)者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。大小房型由于面對(duì)的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對(duì)本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。建議本案：對(duì)目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，適當(dāng)增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風(fēng)險(xiǎn)因素；大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；小房型應(yīng)以不超過60萬的總價(jià)為宜、大房型可以在100萬以上；二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；具有得天獨(dú)厚的海派文化承積；本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近；三、總體規(guī)劃分析目前A地塊的總體規(guī)劃來看，5、6號(hào)樓受（習(xí)慣性）南向紀(jì)明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，1、2、7、8、9、10則緊臨市政道路。四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會(huì)影響審批；由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識(shí)；常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣；新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個(gè)小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對(duì)外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計(jì)成整個(gè)小區(qū)的門樓；五、公共綠化分析與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，3.4萬方的綠地面積和集中綠化的規(guī)劃為此提供了前提；大組團(tuán)的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點(diǎn)的號(hào)召力；與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的3級(jí)分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；A塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對(duì)小區(qū)尤其是減少對(duì)2、3號(hào)的影響；以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會(huì)成為本案的重要買點(diǎn)；六、會(huì)所設(shè)施分析獨(dú)特的會(huì)所設(shè)計(jì)是本案的亮點(diǎn)，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會(huì)所面積偏小，建議將整個(gè)小區(qū)的會(huì)所設(shè)施共享，以增加會(huì)所得人均占有率；具體會(huì)所設(shè)施如下（整個(gè)A、B、C地塊）：類別項(xiàng)目備注運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施網(wǎng)球場3-4塊，露天壁球館1-2塊，室內(nèi)乒乓球館8-10桌，室內(nèi)內(nèi)桌球分花式和SNOOOKE各3-4桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場場室內(nèi)高爾夫練習(xí)場場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心心棋牌室、才藝教室室水吧及服務(wù)空間會(huì)議中心COFFEESSHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心心社區(qū)服務(wù)設(shè)施便利店美發(fā)中心郵政服務(wù)、自動(dòng)取取款機(jī)社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心心管理中心、保姆機(jī)機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線路；行車沿常德路向南1.5公里可到達(dá)延安路高架扎道口，沿新閘路向東1.5公里可到達(dá)南北高架匝道口；規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線也途徑本案的邊緣；八、安保管理分析本案共有8個(gè)以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對(duì)講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入；九、建筑立面分析現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點(diǎn)；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護(hù)；十、入口門廳分析寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；由于門廳面積較大，應(yīng)該加強(qiáng)門廳內(nèi)的布置和功能劃分十一、房型分析目前的房型設(shè)計(jì)共同的缺點(diǎn)是：單套房型必須符合上海的購房習(xí)慣，即客廳的面寬為4.2米，不小于3.9米；主臥面寬3.6米；次臥面寬3.3米，不得低于3米等；所有餐廳都是暗間間，功能性較較差、布置較較難；小面寬、大徑深和和缺少儲(chǔ)藏空空間、衣帽間間是所有樓棟棟的通?。?、2號(hào)樓的中套房型有有遮光問題，建建議如圖“倒八字”處理，這樣樣既可以解決決中套的采光光，又可以將將樓層改為兩兩頭的一梯一一戶大房型，中中間的一梯兩兩戶較小房型型；3、4號(hào)樓，廚房不應(yīng)向向客廳開門、建建議向餐廳開開門，客衛(wèi)離離起居室太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，建議增加加餐廳面積，減減小徑深；5、6號(hào)樓中的2房廚房房遮光嚴(yán)重；；十二、面積積、配比分析析以目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來來看面積控制制的較好；根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的建議議，房型配比比建議如下：：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計(jì)1130100十三、建材材分析小房型建議采用裝裝修房出售，較較之個(gè)人裝修修即能夠變相相的降低小房房型的總價(jià)，又又可以減少日日后物管維修修的幾率；公共部分如門廳等等應(yīng)提高建材材設(shè)備的配置置，這是高檔檔樓盤的重要要標(biāo)志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢1、開發(fā)商的背景優(yōu)優(yōu)勢。充分發(fā)揮開開發(fā)商的有利利背景-----實(shí)力、專業(yè)業(yè)、文化相通通，這在中高高檔樓盤的開開發(fā)中尤為重重要。2、高檔地段的區(qū)域域性開發(fā)。在高尚地段的大規(guī)規(guī)模開發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)較少，這一一機(jī)會(huì)激發(fā)了了客源的聚流流。3、高尚的規(guī)劃。有足夠的開開發(fā)規(guī)模，進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新的規(guī)規(guī)劃，改變靜靜安原有居住住中高尚但缺缺少環(huán)境好社社區(qū)的不足?！そM團(tuán)、均好性規(guī)劃劃·集中綠化空空間·地下空間的的利用綜合優(yōu)勢的定位空空間，是我們們樓盤切入的的主要優(yōu)勢。二、劣勢1、靜安的集中開發(fā)發(fā)，造成將來來供需比例失失調(diào)。靜安區(qū)目前囤積1100萬方以上的的待開發(fā)土地地，勢必在未未來三年內(nèi)出出現(xiàn)大盤量同同期供應(yīng)的競競爭局面。同同時(shí)由于舊城城改造政策優(yōu)優(yōu)惠，中檔次次、中高檔和和高檔大盤同同時(shí)發(fā)售的現(xiàn)現(xiàn)象也不可避避免。2、本項(xiàng)目地塊與競競爭對(duì)手比較較各有特色。在中高檔、高檔市市場的爭奪中中，同在靜安安區(qū)中各有特特色，我們的的地塊優(yōu)勢并并不明顯。比比之好的地塊塊和比之差的的地塊容易造造成對(duì)本項(xiàng)目目的夾擊攻勢勢。三、機(jī)會(huì)1、靜安中心區(qū)域從從未有大型高高尚社區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展要求求，在五到十十年內(nèi)建成符符合國際先進(jìn)進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品位位的商業(yè)商務(wù)務(wù)區(qū)和高品質(zhì)質(zhì)的生活品質(zhì)質(zhì)區(qū)。這一舉舉措，將一改改靜安房地產(chǎn)產(chǎn)主流市場在在前一輪開發(fā)發(fā)中落后的局局面，提升靜靜安區(qū)交易價(jià)價(jià)格水平。2、上海經(jīng)濟(jì)的繁榮榮和WTO的加入，創(chuàng)創(chuàng)造了多個(gè)市市場，加之靜靜安本身的多多市場吸納能能力，為本項(xiàng)項(xiàng)目多個(gè)市場場定位提供了了條件。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在在目前國際和和國內(nèi)形勢下下，并隨著WTO的加入，必必將成為最大大的收益者，上上海的房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)一一批新的購買買客層……投資者和回回歸者。3、進(jìn)入時(shí)機(jī)為我們們創(chuàng)造戰(zhàn)機(jī)。進(jìn)入時(shí)機(jī)對(duì)于我們們至關(guān)重要，它它可以讓我們們規(guī)避競爭夾夾擊的風(fēng)險(xiǎn)，也也可以讓我們們有力地切入入新一輪客源源。四、威脅1、多地塊開發(fā)同期期競爭，將來來會(huì)出現(xiàn)供需需失衡。供需平衡的破壞，會(huì)會(huì)造成消費(fèi)者者的持幣觀望望和客源的分分流。戰(zhàn)略定位如何捕捉多個(gè)目標(biāo)標(biāo)市場并進(jìn)行行有效的排列列？如何選擇產(chǎn)品特質(zhì)質(zhì)讓我們搶奪奪NO.1？如何形成強(qiáng)勢的開開盤推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地40萬平米世界界級(jí)花園城池池上海·靜安·某項(xiàng)目靜安印象NO.11（靜安NO.1某項(xiàng)目）靜安是一本書，某項(xiàng)目是一幅畫；；靜安是一座城的歷歷史，某項(xiàng)目是她的未來來；靜安是名人的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)，某項(xiàng)目是國際菁英英的生活家園園。目標(biāo)市場關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場1．根在靜安的財(cái)富富階層靜安在上海最富有有代表性，歷歷史悠久、人人文薈萃，東東西文明深植植其中，不僅僅名人輩出，而而且眾多“老貴”眷守于此，歷歷久以來是上上海市民向往往的居住地。2．靜安寺商務(wù)圈和和南京路沿線線商業(yè)商務(wù)區(qū)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不不僅呈現(xiàn)著繁繁榮的景象，而而且蘊(yùn)藏著眾眾多的商機(jī)和和深厚的發(fā)展展?jié)摿?，是上上海?dāng)然的高高品位商業(yè)商商務(wù)區(qū)。因此此，區(qū)域內(nèi)的的上班族的中中高層人士是是我們的一大大客層。3、周邊愿意購買的的財(cái)富市場。成長市場1、港、澳、臺(tái)同胞胞及海外人士士隨著國際形勢的變變化和中國WTO的到來，上上海成為全世世界矚目的安安全、繁榮的的國際大城市市，我們可以以預(yù)期即將到到來的海外人人士回歸潮。靜靜安歷來都是是國際人士推推崇的高尚商商業(yè)商務(wù)區(qū)和和高尚居住地地，是上海吸吸納海外人士士的高尚地之之一，因此，港港、澳、臺(tái)同同胞、海外人人士是我們的的一大客層。2、市區(qū)中心地段投投資客、喬遷遷客源。二、購買用途：1、80%自用2、20%投資營銷課題1、問鼎靜安高尚第第一城。2、靜安文脈和綠脈脈二線交匯。3、展開“回歸”和和“開放”兩種行銷運(yùn)運(yùn)動(dòng)?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主主題多元化，市市場多輪次，問問鼎第一1．以整盤定位上市市，搶占靜安安的代表地位位，分期開發(fā)發(fā)。2、統(tǒng)一品牌，多主主題系列，對(duì)對(duì)應(yīng)多個(gè)市場場。靜安某項(xiàng)目o靜安楓林綠洲oo靜安楓丹白白露二、綜合優(yōu)勢、四四個(gè)“對(duì)話”在本項(xiàng)目的營銷中中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的的根本。綜合優(yōu)勢：開放、生生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)規(guī)模2、創(chuàng)造四個(gè)“對(duì)話話”。綠與靜安、綠與城城的對(duì)話文明與目標(biāo)對(duì)象的的對(duì)話發(fā)展商與國際接軌軌的對(duì)話歷史與未來的對(duì)話話3、把握大盤開發(fā)的的特點(diǎn)，將每每個(gè)分期分為為兩大銷售階階段，開盤快快速吸納客源源，延長中期期，保持持續(xù)續(xù)旺銷的人氣氣。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢勢、引爆階段段。嚴(yán)格要要求開盤條件件，以使開盤盤即能去化相相當(dāng)部分盤量量，建議現(xiàn)景景發(fā)售，尤其其在開盤地下下會(huì)所的現(xiàn)景景展示。（2）在產(chǎn)品營銷的基基礎(chǔ)上，迅速速進(jìn)入對(duì)象強(qiáng)強(qiáng)銷階段。步序一：地地緣市場、總總價(jià)市場、海海外市場步序二：地地緣市場和海海外市場、全全市市場和總總價(jià)市場（3）中中期采用波段段進(jìn)攻的方式式，創(chuàng)造多次次去化組團(tuán)。廣告總精神靜安尚地（UPTTOWN）·城市綠城（CITYOOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒勒公寓到上海海商城從百樂門、中蘇友友好大廈到梅梅龍鎮(zhèn)、恒隆隆廣場靜安不僅是上海的的中心，靜安安更象征著海海派文明的人人文神韻西康路、常德路……在寸土寸金金的中心腹地地，奢侈地圍合10萬萬平方米方正正基地新加坡財(cái)團(tuán)的傾情情演繹，用國國際的眼光再再造一座市中中心的希望之之城CITYOASIIS跨世紀(jì)的上海市中中心最缺什么么？不缺悠久的文化底底蘊(yùn)、不缺國國際化大都市市的恢弘氣勢勢不缺與世界并駕齊齊驅(qū)的高樓大大廈，不缺與與流行同步的的大型百貨世界美食應(yīng)有盡有有，優(yōu)秀人才才紛至沓來上海市中心最缺什什么？缺綠、缺樹、缺生生態(tài)環(huán)境，缺缺與花、鳥共共生的地方邀請(qǐng)陽光、鮮花、蝴蝴蝶、花鳥再再回來！上海海的明天會(huì)更更好！案名：靜安某項(xiàng)目目（MAPLEEPARK）案名解釋：在上海，靜安是高高尚地段的代代名詞，也是是公認(rèn)的上海海中心。靜安安，區(qū)名源自自區(qū)內(nèi)知名建建筑——靜安寺。靜靜安區(qū)擁有優(yōu)優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，曾是上上海各區(qū)唯一一不與郊縣接接壤的行政區(qū)區(qū)，其完全位位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)內(nèi)，在上海也也是獨(dú)一無二二的。靜安屬屬于最早開埠埠的的租界。早早期作為中央央商務(wù)區(qū)及高高級(jí)住宅區(qū)，具具有優(yōu)厚的歷歷史人文底蘊(yùn)蘊(yùn)。區(qū)內(nèi)有大大量名人的府府邸，百樂門門、靜安寺更更曾是名媛紳紳士集聚的場場所。楓葉之國——加拿拿大是享譽(yù)世世界的生態(tài)之之國。是一致致公認(rèn)最適合合居住的地方方。其良好的的植被條件、大大面積的原始始森林，各種種生物和諧共共存，創(chuàng)造了了良好的生態(tài)態(tài)循環(huán)。在上海最最市中心心的地方，打打造最符合居居住要求的生生態(tài)住宅正是是本案的核心心精神。廣告組團(tuán)第一組團(tuán)靜安尚地地·城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵涵，確立區(qū)位位代表的的領(lǐng)領(lǐng)袖地位[戰(zhàn)略意圖]]搶占靜安代表樓盤盤的領(lǐng)袖地位位，確立不容容置疑的地段段優(yōu)勢。充分分利用靜安的的區(qū)位優(yōu)勢及及深厚的人文文底蘊(yùn)。與其其它的高尚住住宅形成明顯顯的品牌區(qū)隔隔，超越具體體地段范疇，塑塑造一個(gè)具有有強(qiáng)烈個(gè)性感感染力概念品品牌，創(chuàng)造具具有全市影響響力的品牌地地位。[品牌形象]]塑造一個(gè)兼具上海海過去與未來來，代表上海海輝煌成就的的靜安形象。以靜安是上海的中中心、某項(xiàng)目目是靜安的中中心作為切入入點(diǎn)，確立本本案中心之城城的的品牌形形象，以具有懷舊的人文文色彩的設(shè)計(jì)計(jì)表現(xiàn)，確立立始終領(lǐng)袖上上海的品牌氣氣質(zhì)，贏得層層峰客層的認(rèn)認(rèn)同。[主題]———根流金歲月傳奇靜安上海心動(dòng)城中之城第二組團(tuán)強(qiáng)勢登登陸，世界風(fēng)風(fēng)范——依靠發(fā)展商實(shí)力背背景，創(chuàng)造精精品策略[戰(zhàn)略意圖]]依靠投資商作為新新加坡財(cái)團(tuán)的的實(shí)力背景，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的建筑設(shè)計(jì)——巴馬丹拿以以及以后景觀觀規(guī)劃、燈光光規(guī)劃…知名國際單單位的專業(yè)資資歷，確立本本案作為世界界級(jí)住宅的精精品地位。依依靠“國際”的品牌號(hào)召召力，引發(fā)上上海市民的從從眾購買效應(yīng)應(yīng)。[品牌形象]充分利用項(xiàng)目營造造團(tuán)隊(duì)的實(shí)力力背景，用驕驕人的過去證證明本案的未未來。世界一一流的財(cái)團(tuán)、一一流的建筑規(guī)規(guī)劃、一流的的景觀規(guī)劃……屬于世界級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)營造的的頂級(jí)產(chǎn)品，樹樹立本案頂級(jí)級(jí)精品的品牌牌形象，[主題]———登陸MADEIN世界CBDVSWWTO當(dāng)東方遇上西方第三組團(tuán)北美楓情情·生態(tài)之城——生態(tài)與人文對(duì)話的的窗口，智慧慧與自然親近近的平臺(tái)[戰(zhàn)略意圖]]我們的目的是———“再造城市生生活形態(tài)，再再創(chuàng)城市生命命輝煌”。依托“生態(tài)”主概念為元元素來發(fā)散創(chuàng)創(chuàng)意，以北美美開放的自然然生態(tài)和生命命體驗(yàn)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，將現(xiàn)代建建筑與適合居居住的自然境境融合起來，在在國際都市生生活工作的交交叉點(diǎn)，構(gòu)建建一個(gè)人與自自然和諧共存存理想國度。[品牌形象]]以綠為先導(dǎo)，以景景為元素，將將自然與都市市、人與都市市、自然與建建筑的關(guān)系重重新演繹。充充分利用加拿拿大的一個(gè)特特征要素、標(biāo)標(biāo)志景觀，以以產(chǎn)生良好的的聯(lián)想效應(yīng)。增增強(qiáng)產(chǎn)品感染染力。[主題]——夢在多倫多，看到某某項(xiàng)目的樣板板再造靜安公園在2月的上海，發(fā)現(xiàn)一一片恒溫森林林海階段傳播本案在特別的地點(diǎn)點(diǎn)、特別的時(shí)時(shí)機(jī)，以特別別的物業(yè)形態(tài)態(tài)引爆樓市，必必須輔以特別別的手段和方方式。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必必先蓄勢于高高峽第一階段：一個(gè)與與眾不同的入入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、產(chǎn)品概念的全面面導(dǎo)入，樹立立世界級(jí)的品品牌形象2、引起消費(fèi)者的廣廣泛參與、關(guān)關(guān)注，讓他們們接受“靜安某項(xiàng)目”的國際化背背景3、不涉及具體產(chǎn)品品細(xì)節(jié)，引起起懸念，“蓄勢”待發(fā)運(yùn)作思路：采取多種形式與消消費(fèi)者雙向溝溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢勢“只說不賣”，全面面宣傳產(chǎn)品幾幾大理念樹立“徹底國際生活”的的產(chǎn)品形象，積積蓄消費(fèi)欲望望這一階段的主要目目的有二：1、儲(chǔ)蓄消費(fèi)欲望，等等到開盤時(shí)瞬瞬間釋放，為為開盤造勢；；2、宣傳本案“國際際生活·中心豪宅”產(chǎn)品理念。方式：以軟廣告++參與活動(dòng)的的雙向式溝通通，期望確立立鮮明的品牌牌形象。不推推發(fā)展商，先先推業(yè)績。不不說規(guī)劃師，先先說作品。充充分利用輿論論導(dǎo)向，確保保品牌建設(shè)。銷售手段：不賣國國內(nèi)，先推國國際，利用一一些知名中介介機(jī)構(gòu)，先推推海外上市，以以期通過“反彈琵琶”的方式，拔拔高產(chǎn)品檔位位。第二階段：激起懸懸念的概念導(dǎo)導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1.炒作“人文文靜安”的地段概念念，對(duì)抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確確立靜安領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位2.利用發(fā)展商商、建筑規(guī)劃劃商的專業(yè)實(shí)實(shí)力，炒作品品牌概念，堅(jiān)堅(jiān)定消費(fèi)者“中心豪宅”信心3.樹立入市形形象，爭取“制高點(diǎn)”4.初步產(chǎn)品概概念導(dǎo)入，引引起市場興趣趣運(yùn)作思路：不炒地段，先炒靜靜安不做產(chǎn)品，先做品品牌不賣房子，先賣人人文主要利用靜安的輝輝煌的人文歷歷史進(jìn)行地段段炒作。舉辦辦“100個(gè)靜安經(jīng)典”大型征集活活動(dòng)等拉開公公關(guān)序幕。逐逐步將本案與與靜安進(jìn)行品品牌嫁接，形形成獨(dú)特領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位。第三階段：排山倒倒海般的公開開面市——“未來、歷史史在這里交匯匯”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、集中兵力，大量量密集的產(chǎn)品品宣傳突然爆爆發(fā)，促成集集中成交，形形成“火暴開盤”2、軟硬結(jié)合、文武武雙做、高低低空兼顧，保保證一個(gè)月左左右的強(qiáng)銷，于于競爭對(duì)手反反擊前奠定勝勝果運(yùn)做思路：大手筆讓積蓄能量量迅速發(fā)揮最最大急攻快打，迅速占占領(lǐng)市場◆經(jīng)過前面幾個(gè)月的的蓄勢，必須須有一個(gè)大的的手筆才能將將能量發(fā)揮最最大。建議采采用黃金時(shí)段段的電視廣告告：報(bào)紙“樓書”；市中心連連鎖店售樓處處同期開盤，配配號(hào)銷售等等等手法轟動(dòng)市市場◆開盤后的一個(gè)月內(nèi)內(nèi)，進(jìn)行多輪輪銷售促進(jìn)活活動(dòng)，強(qiáng)打快快攻一個(gè)月，勝勝利完成轟轟轟烈烈的開盤盤期四、立體整合傳播播1、媒體組合戰(zhàn)略針對(duì)不同的推廣需需要制定專門門的媒體策略略－－A、針對(duì)品牌推廣主線－－電視、報(bào)報(bào)紙輔線－－大型路牌牌、軟性宣傳傳等B針對(duì)客層的促銷推推廣主線——航空雜志、星級(jí)酒酒店派送、高高級(jí)娛樂會(huì)員員單位輔線－－車體，戶戶外導(dǎo)示，單單片投遞等多多種方式◆報(bào)紙媒體報(bào)紙具有信息量大大、及時(shí)的特特點(diǎn)，是房地地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體體，因此還作作為主媒體?！舫浞诌\(yùn)用電視媒體體電視具有形象直觀觀、到達(dá)率高高、形式豐富富的特點(diǎn)，因因此在本案的的操作中可以以作為報(bào)紙媒媒體的補(bǔ)充。在在品牌宣傳、形形象展示上發(fā)發(fā)揮作用。另外，與電視媒體體合辦一些欄欄目、活動(dòng)，對(duì)對(duì)銷售促進(jìn)有有較大的作用用?！魬敉饷襟w戶外媒體在信息的的發(fā)布上具有有時(shí)間長、受受眾多、渲染染氣氛的特點(diǎn)點(diǎn)。比如車體體、看板、燈燈箱、橫幅、刀刀旗：在開盤盤時(shí)以及進(jìn)行行大型活動(dòng)時(shí)時(shí)，主要路段段懸掛橫幅、刀刀旗可以快速速的發(fā)布信息息、營造氣氛氛◆其他媒體根據(jù)實(shí)際情況可以以添加廣播、聲聲訊電話等作作為輔助媒體體。2、投放力度原則：開盤期間－－集中中兵力，急攻攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證證頻率，根據(jù)據(jù)房源形成節(jié)節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低低頻率，以保保證持續(xù)溝通通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過程程中，應(yīng)保證證頻率，以便便始終保持與與消費(fèi)者的溝溝通。但“全部用力等于全不不用力”，應(yīng)該集中中兵力于一些些重要的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，集中投放放，媒體的綜綜合運(yùn)用、篇篇幅都應(yīng)該力力度較大；而而普通時(shí)段則則可采用單一一媒體、低頻頻率運(yùn)作的策策略，只要保保證持續(xù)形象象展示即可。推廣預(yù)算1、本案（一期）與與傳播有關(guān)的的基本數(shù)據(jù)：：可售面積――144.2萬平方米銷售均價(jià)――75500元/平方米總案值――10..65億元營銷傳播預(yù)算按照照總案值的2％計(jì)算――2100--2200萬元2、營銷傳播費(fèi)用大大致安排NP（報(bào)紙廣告）――40％左右，費(fèi)費(fèi)用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費(fèi)用約550萬元戶外廣告――100％，費(fèi)用約220萬元PR（公關(guān)活動(dòng)）、SP（促銷活動(dòng)）――10％，費(fèi)用約220萬元銷售道具――100％，費(fèi)用約220萬元不可預(yù)見費(fèi)用―――5％，費(fèi)用約110萬元公開期強(qiáng)銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣氣勢制造市場品牌利用買氣加強(qiáng)銷控控促銷困難產(chǎn)品廣告重點(diǎn)強(qiáng)化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強(qiáng)化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報(bào)作業(yè)輔助助DM強(qiáng)打期銷售海報(bào)海報(bào)DM報(bào)紙廣播新聞稿上海各大報(bào)紙報(bào)紙廣告強(qiáng)打期、電電視聯(lián)手炒作作視狀況彈性運(yùn)作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看看板指示牌指指標(biāo)設(shè)計(jì)—制作—完成視狀況補(bǔ)充修整視狀況補(bǔ)充運(yùn)作促銷活動(dòng)合理安排軟媒體攻攻勢計(jì)劃視狀況彈性運(yùn)作銷售篇一．定價(jià)原則定價(jià)原原則的制定是是建立在相關(guān)關(guān)市場調(diào)研工工作的基礎(chǔ)上上，又綜合考考量以下幾個(gè)個(gè)因素：小區(qū)主要賣點(diǎn)是地地段、品質(zhì)及及景觀。因此此棟系數(shù)的落落差就要明顯顯，雖然小區(qū)區(qū)目前只開南南面一期，但但仍要依據(jù)規(guī)規(guī)劃將整個(gè)小小區(qū)進(jìn)行考量量。本區(qū)內(nèi)3#、4#是小區(qū)金金牛產(chǎn)品，因因此它的系數(shù)數(shù)相應(yīng)偏高；；而1#、5#、6#、7#、8#、9#為明星或問問題產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格系數(shù)適度度；2#為草狗產(chǎn)品品，價(jià)格系數(shù)數(shù)是最低的。小區(qū)房型比較齊全全，房型設(shè)計(jì)計(jì)比較合理，最最值得一提的的是面積控制制相當(dāng)好。從從一房63.255M2到躍層225.665M2，客戶選擇擇余地較大；；2房以87.344M2及105.833M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市市場需求，因因此房形系數(shù)數(shù)較高；對(duì)于于3房，特別是是小3房由于本身身在3房中比例不不高，產(chǎn)品相相對(duì)市場需求求又較大，因因此房型系數(shù)數(shù)也應(yīng)較高；；四房及躍層層雖然總價(jià)較較高，但占有有率較低，符符合部份高收收入者需求，系系數(shù)大于大33房。大3房因其在一一期內(nèi)的高占占有率及其分分布，系數(shù)應(yīng)應(yīng)較低特別值得一提4##，是本期突突出品質(zhì)的賣賣點(diǎn)。無論從從座向，房型型，景觀，通通路均十分理理想，因此價(jià)價(jià)格是最高的的。小區(qū)的2#受變電電站的影響最最大，系數(shù)相相對(duì)其他產(chǎn)品品而言應(yīng)相對(duì)對(duì)偏低。應(yīng)有有一定的修正正系數(shù)與其它它房型區(qū)格開開?？傮w來說，金牛產(chǎn)產(chǎn)品是用來撥撥高利潤的，明明星及問題是是互相過渡的的產(chǎn)品，是用用來體現(xiàn)及穩(wěn)穩(wěn)定利潤的，而而草狗產(chǎn)品是是用來鋪底的的；從房型來來講用修正系系數(shù)提高2房的單價(jià)，控控制了3房的總價(jià)是是小區(qū)定價(jià)關(guān)關(guān)鍵。付款方式為3種，建建議貸款最大大折讓為988折，一次性性最大折讓是是97折，分期期付款或按進(jìn)進(jìn)度付款或參參考貸款。有率占：金牛255%明星40%草狗12%問問題23%增長率：因此根據(jù)本案產(chǎn)品品的市場占有有率和增長率率考量，價(jià)格格、樓層、景景觀等因素可可對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行行劃分：金牛：主要是靠近近景觀的6FF以上，由于于位置，樓層層都是最好的的，價(jià)格相對(duì)對(duì)是最貴的，從從去化而言是是沒有問題的的，但是去化化速度不快。明星：主要是價(jià)格格適中或有特特色（底層、東東西向的），由由于這部份產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格適中中，樓層，位位置也不錯(cuò)。所以以有很強(qiáng)的增增長率及市場場占有率，應(yīng)應(yīng)是本案的最最大利潤空間間所區(qū)去化應(yīng)應(yīng)較快。問題：位置較好可可樓層不理想想；樓層較好好可是位置不不理想；或者者位置樓層有有缺陷，但有有價(jià)格優(yōu)勢的的產(chǎn)品。草狗：主要位置、樓樓層、景觀較較差，受公建建配套影響最最大，去化最最困難的產(chǎn)品品。二．定價(jià)因素：本案案的定價(jià)因素素有以下幾個(gè)個(gè)考量因素：：環(huán)境、景觀觀、樓層、房房型、噪音、降降塵、朝向、采采光、通風(fēng)、通通路、單價(jià)、總價(jià)價(jià)等。本案四周均有較寬寬的馬路或公公用設(shè)施（學(xué)學(xué)校、垃圾房房、變電站、幼幼兒園、商場場等）故緊靠靠四周的房源源6F以下單價(jià)價(jià)將較低。本案在做小區(qū)規(guī)劃劃時(shí)有非常優(yōu)優(yōu)秀的小區(qū)中中庭綠化景觀觀，除3#、4#外1#、2#、5#、6#都不能享受受到。雖然7#、8#、9#、10#北側(cè)享受得得到，但不符