物業(yè)管理實(shí)施辦法

PAGEPAGE物業(yè)管理實(shí)施辦法第一章總則第一條為規(guī)范和潤花園住宅區(qū)物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)商聘請的物業(yè)管理單位的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造和保持良好的居住環(huán)境與公共秩序，根據(jù)《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《舟山市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合和潤花園住宅區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法所稱住宅區(qū)，是指和潤花園住宅區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)住宅與非住宅房屋、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指開發(fā)商代表業(yè)主委托物業(yè)管理單位對住宅區(qū)住宅與非住宅房屋、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和場地提供維護(hù)、修繕、管理服務(wù)，并對住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、安全保衛(wèi)、消防、交通、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供管理、維護(hù)和服務(wù)的活動。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)房屋的所有權(quán)人，包括暫未售出的空置房屋的開發(fā)商。本辦法所稱使用人，是指住宅區(qū)房屋的承租人和其他實(shí)際使用房屋的人。本辦法所稱物業(yè)管理單位，是指舟山中聯(lián)物業(yè)管理有限公司。第三條住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理單位專業(yè)管理相結(jié)合的原則。第四條住宅區(qū)接受住宅區(qū)所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督與指導(dǎo)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。住宅區(qū)接受住宅區(qū)所在地城建、規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、供水、供電、供氣、通迅、公安、物價、民政等主管部門監(jiān)督與指導(dǎo)本住宅區(qū)物業(yè)管理中的有關(guān)工作。住宅區(qū)接受住宅區(qū)所在地街道辦事處、居民委員會協(xié)調(diào)本住宅區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系。第五條住宅區(qū)依照《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、《舟山市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定召開業(yè)主代表大會并成立業(yè)主委員會。住宅區(qū)業(yè)主委員會代表住宅區(qū)全體業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，委托物業(yè)管理公司實(shí)行物業(yè)管理，并依據(jù)《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、《舟山市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、住宅區(qū)業(yè)主臨時公約、物業(yè)管理服務(wù)合同行使職權(quán)。在住宅區(qū)業(yè)主委員會未依法成立前，本住宅區(qū)物業(yè)管理工作由住宅區(qū)開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司實(shí)行前期物業(yè)管理。第六條物業(yè)管理公司根據(jù)《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《舟山市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，依照住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。第二章業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)第七條業(yè)主的權(quán)利（一）享有住宅區(qū)業(yè)主代表的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（二）享有對住宅區(qū)業(yè)主公約、住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法的建議、提議權(quán)；（三）對住宅區(qū)物業(yè)管理工作提出意見和建議。（四）對住宅區(qū)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)提出建議，并享有審議權(quán)；（五）享有與繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù)；（六）監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)行為；（七）享有合理使用住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施和場地的權(quán)利。第八條業(yè)主的義務(wù)（一）遵守住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法；（二）遵守住宅區(qū)業(yè)主公約；（三）遵守住宅區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)定；（四）依據(jù)物價主管部門核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動車輛停車泊位管理費(fèi)。（五）依據(jù)物業(yè)管理單位提供的有償服務(wù)、特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納專項(xiàng)配套的有償服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)。（六）裝飾裝修房屋時，遵守住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理的有關(guān)規(guī)定。（七）不得占用、損壞住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)事先征得物業(yè)管理公司同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。（八）對承租人、使用人及訪客等違反住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理制度等造成的損失、損害承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。第三章物業(yè)管理單位第九條住宅區(qū)自房屋出售之日起至住宅區(qū)業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的《物業(yè)管理委托合同》生效時止的物業(yè)管理，由住宅區(qū)開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行住宅區(qū)的前期物業(yè)管理。第十條物業(yè)管理單位的權(quán)利義務(wù)（一）對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施、治安保衛(wèi)、消防安全、區(qū)內(nèi)交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。（二）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際情況，制定住宅區(qū)物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知業(yè)主。（三）建立健全住宅區(qū)物業(yè)管理檔案資料。（四）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為。（五）可選聘專業(yè)公司承擔(dān)住宅區(qū)的特殊專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。（六）依據(jù)住宅區(qū)所在地物價主管部門核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動車輛停車泊位管理費(fèi)。（七）依據(jù)住宅區(qū)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托服務(wù)的業(yè)主或使用人收取專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)。（八）編制住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃。（九）每年至少一次向住宅區(qū)業(yè)主公布物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)用收支帳目。（十）提前將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知住宅區(qū)業(yè)主和使用人并與業(yè)主或使用人訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，做好房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理。（十一）不得擅自占用住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施或改變其使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須報住宅區(qū)所在地政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。（十二）向住宅區(qū)業(yè)主提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。（十三）向住宅區(qū)業(yè)主提供與日常生活相關(guān)的專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目。（十四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)以及委托性的特約服務(wù)。第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第十一條物業(yè)管理單位應(yīng)對住宅區(qū)下列公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行管理與服務(wù)：（一）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：房屋基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、庭院等。（二）房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、供電線路、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。（三）市政公用設(shè)施和附屬建筑的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：道路、室外上下水管道、化糞池、設(shè)備用房、垃圾中轉(zhuǎn)房、公共綠地、道路、路燈、草坪燈、溝、渠、自行車棚、公共停車場地等。（四）附屬配套建筑和服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：智能化弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、物管中心、水泵房、消防泵房、門崗等。（五）綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，包括：中心綠地、道路兩側(cè)綠地以及其他公共綠地等。（六）環(huán)境衛(wèi)生管理，包括：房屋共用部位和公共場所以及道路、公共綠地的清掃保潔、生活垃圾的收集和清運(yùn)、樓宇外墻的清潔衛(wèi)生、化糞池的清理、污水管道的疏通、衛(wèi)生防疫等。（七）維護(hù)公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封閉式全天候24小時技術(shù)防范、安全監(jiān)控、看護(hù)守衛(wèi)、巡邏巡視、門崗執(zhí)勤等。（八）道路、交通、車輛管理，包括：停車場地管理、機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛停放管理、區(qū)內(nèi)道路和車輛通行管制等。（九）房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理。（十）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料等物業(yè)檔案、住戶用戶檔案以及物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)。（十一）配合社區(qū)開展園區(qū)居民精神文明、文化建設(shè)活動。（十二）公共事業(yè)性代辦服務(wù)。項(xiàng)目如下：1、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。2、報刊郵件轉(zhuǎn)發(fā)。3、代收代繳住戶水、電、管道煤氣、電視、通迅等費(fèi)用。4、代叫出租車。5、代聘司機(jī)、家教、保姆。6、代訂生日蛋糕、花籃。7、代聘裝璜設(shè)計、裝飾裝修單位。8、代辦家政服務(wù)。9、代辦報刊征訂。本條公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目的管理與服務(wù)，其費(fèi)用含入物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，但第十二款公共事業(yè)性代辦服務(wù)項(xiàng)目在服務(wù)過程中所發(fā)生的直接費(fèi)用由委托代辦的業(yè)主按實(shí)承擔(dān)。第十二條物業(yè)管理單位應(yīng)為住宅區(qū)業(yè)主提供下列專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目并進(jìn)行管理與服務(wù)：（一）提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。（二）提供常規(guī)性家政服務(wù)。（三）提供機(jī)動車輛清洗服務(wù)。（四）提供臨時照看兒童服務(wù)。（五）提供機(jī)動車輛停車泊位管理服務(wù)。（六）提供裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)服務(wù)。（七）提供桶裝飲用水送水服務(wù)。（八）代管房屋。（九）代理房屋租賃、轉(zhuǎn)讓中介。上述專項(xiàng)配套有償服務(wù)項(xiàng)目的管理與服務(wù)，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位按有償服務(wù)、合理收費(fèi)的原則，確定服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報住宅區(qū)所在地價格主管部門備案。第五章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第十三條住宅區(qū)物業(yè)管理按企業(yè)經(jīng)營、有償服務(wù)的原則，根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，合理收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。第十四條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、機(jī)動車輛停車泊位管理費(fèi)、專項(xiàng)配套有償服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。第十五條物業(yè)管理單位為業(yè)主、使用人提供公共性綜合服務(wù)所收取的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報住宅區(qū)所在地物價主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。第十六條物業(yè)管理單位對公共停車場所停放機(jī)動車輛提供停車泊位管理服務(wù)所收取的機(jī)動車輛停車泊位管理費(fèi)，由物業(yè)管理單位確定價格后報物價部門備案后執(zhí)行。第十七條物業(yè)管理單位對業(yè)主、使用人房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的房屋裝飾裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，由物業(yè)管理單位按政府物價主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十八條物業(yè)管理單位為業(yè)主提供專項(xiàng)配套服務(wù)所收取的專項(xiàng)配套有償服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理單位按有償服務(wù)、合理收費(fèi)的原則，確定服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報住宅區(qū)所在地物價主管部門備案后執(zhí)行。第十九條物業(yè)管理單位受業(yè)主、使用人個別委托提供的特約服務(wù)所收取的特約服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理單位制訂委托性特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報住宅區(qū)所在地物價主管部門備案后執(zhí)行。第二十條物業(yè)管理單位對業(yè)主、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由業(yè)主、使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用支付。第二十一條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用的收取、使用和管理按政府部門有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理的辦法執(zhí)行。第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十二條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和住宅區(qū)物業(yè)管理制度及《物業(yè)使用守則》，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通風(fēng)、通行、采光、維修、消防、安全、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。第二十三條業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格等）。（二）擅自將住宅及附屬用房如架空層、汽車庫、自行車庫用于營業(yè)、辦加工廠、幼兒園、居住等。（三）擅自封閉陽臺、安裝陽臺窗及其他各類防盜柵、欄等改變立面效果。（四）擅自改變房屋用途及設(shè)計用途、功能和布局等。（五）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、露臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建等。（六）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、通訊、電視、排水、排污、消防、可視對講門控系統(tǒng)、紅外線防盜報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施。（七）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、天臺等公用設(shè)施及場地。（八）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品。（九）其他從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。業(yè)主、使用人不按房屋使用規(guī)定使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。第二十四條住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠地，擅自在公共綠地、庭院搭建構(gòu)筑物、車棚、遮陽雨蓬等。（二）損毀樹木、園林及建筑小品。（三）占用或損壞道路、通道、停車場地、自行車棚等共用設(shè)施及場地。（四）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物。（五）發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的危險物質(zhì)。（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃。（八）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。（九）擅自設(shè)立廣告牌。（十）影響市容觀瞻的晾衣掛物。（十一）隨意停放機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛。（十二）嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。寵物必須圈養(yǎng)，不得影響和危害他人，不得將穢物排放在公共場地。（十三）聚眾鬧事、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德行為。（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章及政府禁止的其他行為。第二十五條任何單位和個人不得占用住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施。因維修或公共利益需要臨時占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、場地的，必須報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并及時恢復(fù)原狀。第二十六條物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。（二）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公共配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用，按政府部門有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理維修專項(xiàng)資金管理辦法執(zhí)行。住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公共配套設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)管理單位應(yīng)督促施工單位限期維修。第二十七條房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響房屋使用的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。