chap基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法實(shí)用

會(huì)計(jì)學(xué)1chap基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法實(shí)用基準(zhǔn)地價(jià)的概念

基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各類用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果需經(jīng)政府認(rèn)可。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)是以城市（鎮(zhèn)）整體為單位，針對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)的各土地級(jí)別的不同區(qū)域類型，按不同用途評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地價(jià)的修正體系。第1節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理第1頁(yè)/共24頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1、基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格；2、基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格；3、基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格；4、基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格；5、基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性；6、基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性價(jià)格。第2頁(yè)/共24頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理1、土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)；

2、各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)；3、各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位；4、土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。

第3頁(yè)/共24頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則1、土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合的原則；

2、以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則

；3、各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則；4、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則；5、選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線原則。

第4頁(yè)/共24頁(yè)第2節(jié)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定；2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查；3、資料整理；4、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)；5、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；6、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布。第5頁(yè)/共24頁(yè)(一)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定1、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的作用(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均地價(jià)，劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)在要求(2)劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)(3)突出重點(diǎn)區(qū)域的交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，保證調(diào)查樣點(diǎn)的數(shù)量和精度(4)保證所劃分的區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)地價(jià)信息差異不大，便于統(tǒng)計(jì)測(cè)算(5)有助于分析地價(jià)與影響因素的關(guān)系2、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法

目前，劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法有兩種：一是利用影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級(jí)別；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。

第6頁(yè)/共24頁(yè)3、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的步驟(1)選擇劃分區(qū)域的因素；(2)確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)；(3)調(diào)查有關(guān)資料；(4)初步劃分區(qū)域；(5)實(shí)地校核調(diào)整；(6)確定區(qū)域邊界。

第7頁(yè)/共24頁(yè)(二)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查(三)資料整理

1、市場(chǎng)交易資料整理(1)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算（分別根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料、土地出租資料、房屋買(mǎi)賣(mài)資料、房屋出租資料等）；(2)樣點(diǎn)地價(jià)修正（年期修正、交易期日修正、容積率修正、樣點(diǎn)地價(jià)其他修正）；(3)樣點(diǎn)地價(jià)資料整理（分類統(tǒng)計(jì)與分布圖的編制）。2、土地利用效益資料整理(1)土地利用類型的劃分；(2)單元土地質(zhì)量指數(shù)的計(jì)算；(3)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算；(4)企業(yè)合理工資量的計(jì)算。第8頁(yè)/共24頁(yè)(四)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢查1、樣點(diǎn)資料歸類2、樣本總體分布類型檢驗(yàn)3、剔除異常樣本數(shù)據(jù)(五)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

1、利用樣點(diǎn)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（利用指數(shù)模型、利用算術(shù)平均數(shù)模型）2、利用用地效益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（常數(shù)模型、多元線性模型、多元非線性模型）(六)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則2、基準(zhǔn)地價(jià)確定3、基準(zhǔn)地價(jià)的公布第9頁(yè)/共24頁(yè)概念

利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。

第3節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第10頁(yè)/共24頁(yè)理論基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件下，具有相似條件和使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，其估價(jià)精度與基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系密切相關(guān)。它適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估。第11頁(yè)/共24頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟(一)確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)(二)編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表(以級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表為例)1、確定各類用途宗地價(jià)格影響因素（通常分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途確定其宗地價(jià)格影響因素，有區(qū)域因素和個(gè)別因素）2、確定各因素的權(quán)重（特爾斐法、層次分析法）3、樣點(diǎn)地價(jià)整理第12頁(yè)/共24頁(yè)商業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表

優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)修正系數(shù)（％）較優(yōu)修正系數(shù)（％）一般修正系數(shù)（％）較劣修正系數(shù)（％）劣修正系數(shù)（％）區(qū)域因素商業(yè)繁華狀況15～88～000～8-4～15臨路情況8～44～000~～2-2～4交通便捷度11～66～000~～3-3～6人流量7～44～000～2-2～4個(gè)別因素形狀4～22～000～2-2～4地形3～22～000～2-2～3地質(zhì)3～11～000～1-1～3第13頁(yè)/共24頁(yè)式中：F1——各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大上調(diào)幅度；F2——各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大下調(diào)幅度；Ilb——某類用地的某一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)；Inb——該類用途、該級(jí)別內(nèi)最高的正常樣點(diǎn)地價(jià)；Ini——該類用途、該級(jí)別內(nèi)最低的正常樣點(diǎn)地價(jià)。

Inb

-IlbIlbF1=X100%Ilb

-IniIlbF2=X100%4、計(jì)算各級(jí)各類用地的最大修正幅度第14頁(yè)/共24頁(yè)5、計(jì)算各因素影響地價(jià)的修正系數(shù)

F1i=F1

XWiF2i=F2

XWi式中：F1i——某因素影響地價(jià)的最大上調(diào)幅度；F2i——某因素影響地價(jià)的最大下調(diào)幅度；Wi——某因素影響地價(jià)的權(quán)重值。6、編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表（按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣）第15頁(yè)/共24頁(yè)(三)確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)

(四)計(jì)算宗地價(jià)格（以級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表為例）式中：Pi——估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格；P——估價(jià)對(duì)象宗地所對(duì)應(yīng)的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Ki——估價(jià)對(duì)象宗地在第i個(gè)因素條件下的修正系數(shù)；Y——年期修正系數(shù)；T——交易時(shí)間修正系數(shù)

第16頁(yè)/共24頁(yè)概念補(bǔ)地價(jià)是指土地使用者因改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金或者上繳的土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下3類:①土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件；②土地使用者延長(zhǎng)土地使用期限(包括土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。第4節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算第17頁(yè)/共24頁(yè)測(cè)算公式

對(duì)于改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件的,補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額在理論上為批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即：

補(bǔ)地價(jià)=新土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格其中：對(duì)于單純提高容積率或者增加建筑面積以及改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=樓面地價(jià)×(新容積率-舊容積率)

或者補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=（舊容積率下的土地單價(jià)/舊容積率）×(新容積率-舊容積率)

或者補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=（新容積率下的土地單價(jià)/新容積率）×(新容積率-舊容積率)第18頁(yè)/共24頁(yè)

例1：某宗土地總面積1000m2,容積率為3,對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/m2,現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。答案：30萬(wàn)元例2：某宗面積為3000m2

的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2

。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2

。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。答案：1272萬(wàn)元第19頁(yè)/共24頁(yè)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菫榱私鉀Q：

(1)各部分占有的土地份額；

(2)各部分享有的土地面積；

(3)各部分享有的地價(jià)數(shù)額。第4節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟?0頁(yè)/共24頁(yè)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?、按建筑面積進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偟姆椒▋?yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便、可操作性強(qiáng)；缺點(diǎn)是它主要適用于各層用途相同，且價(jià)格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。第21頁(yè)/共24頁(yè)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?、按房地價(jià)值進(jìn)行