邵陽寶京匯整體營銷思路

邵陽寶京匯項目營銷推廣戰(zhàn)略提案

中連家地產|2017.3一個房地產迅速發(fā)展的四、五線城市一個綜合優(yōu)勢不甚突出的項目面對邵陽眾多商業(yè)大盤競爭環(huán)境如何取勝？我們將緊密圍繞開發(fā)商的目標，來尋求最合理的解決之道。本案在整體市場環(huán)境進行研究和分析的基礎上，結合產品特性，提出我公司針對本項目的營銷思路，以此來指導項目的推廣工作。感謝開發(fā)商給我公司這個溝通和探討的機會，讓我們共同攜手創(chuàng)造邵陽巨人置業(yè)開發(fā)的經典之作。前言解決五個問題1、目標與市場？2、價值重塑與客戶定位？3、項目定位？4、招商與銷售？5、營銷推廣？第一部分、開發(fā)目標與市場開發(fā)目標解析1、經濟效益。本項目開發(fā)首先需要考慮的是最大化的實現開發(fā)利潤，為企業(yè)發(fā)展和后續(xù)項目開發(fā)提供充裕的資金支持。2、社會效益。開發(fā)商作為具有較高社會知名度的知名企業(yè)，要注重對自身品牌和社會影響力的維護和提升，因此要注重對口碑形象和社會效益的體現。3、品牌效益。作為有意與長期進行房地產開發(fā)的企業(yè)，需要借助所開發(fā)的項目品牌來樹立開發(fā)商的品牌形象，將項目打造成邵陽全方位標桿項目，以此奠定企業(yè)長期發(fā)展的品牌基礎。1、價格：銷售價格預期較高；2、速度：在實現合理價格的基礎上的快速消化；3、品質：打造高品質產品；4、安全：確保項目的順利運作；5、品牌：建立和維護品牌形象。高價格快速去化品質追求

高檔次、高形象提升價格預期高品質、高價值體現高價格

適度價格水平合理推盤和銷售組織合理制定和運用營銷推廣策略多方位打造高品質產品實現目標的途徑1、標志性的名片形象。2、打造高品質產品。3、獨特的營銷推廣策略。4、合理的價格預期。5、建立企業(yè)品牌形象。我司對目標的理解目標下的市場環(huán)境目前，邵陽在售以及待開發(fā)的商業(yè)項目多達10個以上，并且均是大手筆開發(fā)，所謂各片區(qū)四面開花，尤其是最近比較火爆的友阿國際商業(yè)廣場、紅星時代商業(yè)廣場兩個項目。故此，可以看出：1、大環(huán)境下邵陽商業(yè)嚴重過剩，市場競爭壓力巨大；2、整個片區(qū)無城市綜合體項目，市場前景與可塑性較強；3、但是，本項目市場口碑不佳，知名度不高。第二部分：項目價值重塑與客戶定位項目概況況區(qū)位位：：邵陽市市紅旗路路青龍橋橋橋頭占地面積：7154.34㎡總建面積：50528.6㎡開發(fā)商：：邵陽市巨人人置業(yè)開發(fā)有有限公司物業(yè)類型：高高層公寓、寫寫字樓、酒店店、商業(yè)密度度：53.18㎡㎡建筑高度：49.8米、共十六層層，其中地下下四層，地上上十六層，全全框架結構項目四至和區(qū)區(qū)域屬性南側：紅旗路以及紅紅旗路商圈北側：主干道道：城北路東側：主干道道：邵水東路、中中心商業(yè)西側：邵水西路、市市政府項目雄踞邵陽陽市城市中心心中心點，交交通路網四通通八達，地段段不可復制，，人氣聚集，，承襲核心商商圈繁華商脈脈，成為財財富階層的寵寵愛之地。項目產品分析析類型建筑面積套數戶型面積公寓16299.97㎡337套37.68㎡-49.1㎡寫字樓14335.8㎡300套44.87㎡-70.12㎡酒店5133.4㎡144套33.5㎡-37.4㎡商業(yè)一層：2400.1㎡57套18.53㎡-76.2㎡二層：3894.78㎡15套129.4㎡-606.78㎡三層：3762.9㎡20套54.12㎡-488.93㎡總計：10057.78㎡92套

地下車庫3965.2㎡項目規(guī)劃為公公寓、寫字樓樓、酒店、商商業(yè)及地下配配有停車場，，滿足人們的的休閑、購物物、娛樂為一一體的“一站式消費”需求。將成為為邵陽市城市市中央區(qū)的商商務中心、金金融中心。。一、地標商務務：坐鎮(zhèn)中心心，天生壹號號，青龍橋商商圈核心，100米形象坐標二、景觀商務務：一線河景景寫字樓，四四面看河三、高端商務務：多業(yè)態(tài)集群的的城市綜合體體，6米挑高星級酒酒店大堂，匹匹配商務高度度；四、自由商務務：38-1200平米全空間自自由組合，3.4米層高，適合合整層、半層層、散售辦公公需求五、從容商務務：3臺高速品牌電電梯，400個停車位，多多時段滿足商商務需求六、品質商務務：全屋中央央空調，尊貴貴享受，定義義高檔寫字樓樓標準七、形象商務務：整棟全采采用LOW-E玻璃幕墻，天天生國際范，，匹配進駐企企業(yè)的品味與與檔次八、尊崇商務務：專業(yè)寫字樓物物業(yè)管理，全全方位辦公服服務（建議引引進知名物管管）核心價值點提提煉產品價值重塑——SOHO國際項目定位分析析鮮明市場定位位形象價值重塑塑與定位轉化產品功能能，差異化形形象概念，實實現與區(qū)域專專業(yè)寫字樓產產品的錯位競競爭滿足初始的辦辦公環(huán)境需要要滿足商住一體體的功能要求求滿足商務接待待的場所需求求滿足交通便捷捷的工作需要要匹配硬件價值值提升方向：：1、現代潮流化化的樣板展示示，激發(fā)年輕輕創(chuàng)業(yè)群體的的憧憬與欲望望2、標準化專業(yè)業(yè)寫字樓物業(yè)業(yè)服務體系。。3、專業(yè)寫字樓樓大堂及公共共空間設計，，形象上匹配配商務辦公環(huán)環(huán)境項目公寓產產品項目定位分分析鮮明市場定定位形象價值重重塑與定位位價值重塑方方向探討：：項目寫字樓樓產品顯性定位契契合度1、地段與區(qū)區(qū)位適宜2、立面形象象滿足3、產品特點點符合隱形定位契契合度1、價值匹配配：可轉化化非專業(yè)寫寫字樓的低低品質價值值為新型家家居式辦公公型產品的的高形象價價值2、需求匹配配：滿足草草創(chuàng)型及小小規(guī)模企業(yè)業(yè)的辦公環(huán)環(huán)境需求；；也滿足獨獨立個人工工作室的辦辦公居住需需求；2、形象矛盾盾：差異化化市場形象象，模糊概概念，可擴擴展更廣泛泛的目標客客戶群體，，實現對項項目的市場場聚焦效應應3、價格實現現：不能完完成該物業(yè)業(yè)價格拔升升使命SOHO商務——“家居創(chuàng)意式式”辦公商務辦公、、功能居住住合二為一一產品價值重塑——濱江藝術主主題購物中中心（類似似芳草地））項目定位分分析鮮明市場定定位形象價值重重塑與定位位項目商業(yè)產產品獨特建筑文文化，是城城市的品位位超大的金字字塔形的坡坡屋頂，為為裙樓的商商業(yè)部分塑塑造了極好好、極稀缺缺的空間感感，形成了打造造購物中心心的一個重重要競爭力力。創(chuàng)意文化藝藝術，是生生活美學的的品位店鋪與藝術術品的混合合，是芳草草地成功的的核心因素素之一。從從本質上看看，整個大大樓就是個個藝術品。。目前，很很多客戶會會將這里當當成一個城城市景點，，帶著朋友友、家人去去拍照留念念。時尚餐飲文文化，是舌舌尖的品位位打造一個全全業(yè)態(tài)的品品牌集市：：從最便宜宜的美食城城式的快餐餐，到大眾眾喜愛的鼎鼎泰豐、度度小月等著著名特色餐餐廳等，再再到米其林林三星餐廳廳，全部包包括在內，，即能滿足足寫字樓里里的租戶需需要，也能能面向市場場引進更多多的人流。。都市白領文文化，是休休閑方式的的品位項目定位分分析鮮明市場定定位形象價值重重塑與定位位項目客群定定位方向探探討：項目客群定定位源起：以市市場客戶本本體為出發(fā)發(fā)，一種需需求的產生生……市中心外地地業(yè)務往來來公司與市市府行政機機關單位對對“社交+居住”環(huán)境有著共共同要求：：交通通達性性良好的內部部洽談環(huán)境境優(yōu)越的景觀觀視野齊全高檔的的生活配套套服務高品品味味的的娛娛樂樂休休閑閑設設施施高檔檔社社交交場場所所、、高高端端商商務務場場所所平平臺臺第一一類類：：““草草創(chuàng)創(chuàng)精精英英””人人群群與市市中中心心中中大大型型企企業(yè)業(yè)或或政政府府等等機機關關企企事事業(yè)業(yè)單單位位商商務務往往來來的的““草草創(chuàng)創(chuàng)精精英英””第二二類類：：““創(chuàng)創(chuàng)意意標標榜榜””人人群群以創(chuàng)創(chuàng)意意、、設設計計、、文文化化等等產產業(yè)業(yè)為為主主導導的的私私人人或或小小型型工工作作室室第三類：：各類類投資客客濃郁區(qū)域域情結、、強烈產產品認同同的地產產價值投投資甚至至收藏項目定位位分析鮮明市場場定位形象價值值重塑與與定位客群鎖定定——項目客群群定位城市“新中堅商商務人群群”第三部分分：項目目定位項目形象象定位建建議本項目是是以眾多多投資型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)為主主流產品品的綜合合體項目目，現形形象缺失失，價值值傳播力力無法得得到凸顯顯，應以以體現投投資、商商住、SOHO辦公、創(chuàng)創(chuàng)富等多多理念進進行傳播播。建立立項目品品牌特征征和業(yè)態(tài)態(tài)直達傳傳播特征征，高度度體現地地域性特特征，應應以一種種宏大的的、具備備高度理理念的品品牌策劃劃組合，，迅速占占領并且且引領邵邵陽市有有限的投投資型商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場。。真正做做到一炮炮而紅?。《鴱姶蟠蟮耐茝V廣策劃更更需要突突出的是是項目的的投資價價值和增增值空間間，真正正做到邵邵陽市2017年的商業(yè)業(yè)樓盤城城市名片片。地段從五個關關鍵詞出出發(fā)，挖挖掘歸納納和建立立本項目目獨一無無二的個個性區(qū)域業(yè)態(tài)價值配套千年商圈圈文脈城市綜合合體，全全業(yè)態(tài)集集群邵陽城市市中心點點多重聚合合價值城市新商商務、商商業(yè)中心心核心定位位商務價值值綜合體體藝術購物物中心●●5A寫字樓●●SOHO公寓項目產品品定位項目定位位分析鮮明市場場定位形象價值值重塑與與定位全新的形形象價值值輸出：：城市中軸軸·時代前沿商務務專屬領領地項目形象象主推廣廣語一座青龍龍橋，百百億寶京京匯推廣案名名建議延續(xù)續(xù)此案名名：郵政寶京京匯第四部分分：招商商與銷售售招商策略略一、招商商思路1、商業(yè)以賣賣為根本本原則，，并考慮慮引進大大型主力力店商家家：一樓商業(yè)業(yè)賣好了了，公寓寓、寫字字樓賣好好了，對對于二三三樓四裙裙樓商業(yè)業(yè)，開發(fā)發(fā)商才有有底氣挑挑選租戶戶，否則則絕無可可能，本本項目商商業(yè)應屬屬于優(yōu)質質業(yè)態(tài)，，以招商商為驅動動帶動銷銷售的心心理，屬屬于自我我信心不不足，最最后導致致的結局局是——招商不不能，，出售售無果果。2、公寓和和寫字字樓投投資型型物業(yè)業(yè)售前前誘導導性招招商包包裝：深化化升級級寫字字樓公公寓的的投資資概念念，對對公寓寓寫字字樓進進行行行業(yè)性性導向向包裝裝，目目的把把整棟棟綜合合體營營造成成可經經營性性酒店店公寓寓群，，可經經營性性創(chuàng)意意辦事事處群群，大大造投投資型型寫字字樓和和辦公公樓的的商務務出租租經營營氛圍圍。3、先引進進一家商商務型酒酒店，可可定協議議，可簽簽意向：：在合理的的銷控條條件下，，邊走邊邊看，實實行為酒酒店做合合理的公公寓及寫寫字樓銷銷控，真真正實現現實力商商成規(guī)模模購買，，談容易易，成交交需慢慢慢來，一一切視公公寓和寫寫字樓銷銷售火爆爆與否。。如果這里里是戰(zhàn)場場，投資資者只有有沖才有有出路，，絕無逃逃避！招商不是是目的，，出售才才是出路路，不做資產產經營者者！第五部分分：營銷銷推廣策策略營銷整體體策略戰(zhàn)略目標標項目品牌牌開發(fā)商品品牌將項目打打造成邵邵陽高端端特色商商住綜合合體建立邵陽陽知名開開發(fā)商形形象戰(zhàn)術目標標市場營銷銷標桿項目目：客戶戶滿意，，口碑第第一價格領跑跑：領跑跑區(qū)域項項目公寓寓和商業(yè)業(yè)的價格格水平一炮而紅紅：打造造代表邵邵陽城市市形象的的名片價值最大大：實現現利潤最最大以高調形象入市市，制造造市場熱熱點；通過戶外外和工地地圍擋，，樹立項項目形象象，不斷斷提升項項目檔次次；通過過有針對對性的媒媒體渠道道，精準準廣告與與大眾宣宣傳相結結合，傳傳遞項項目賣點點，吸引引目標客客戶；以定向圈圈層營銷銷為核心心，深入入挖掘目目標客戶戶，構建建銷售與與影響力力雙重導導向的營營銷渠道道；以行銷為主要要推售手段，，鎖定潛在的的目標客戶，，加速項目蓄蓄水，實現精精準有效的銷銷售；從項目整體推推盤考慮，先先推公寓和寫寫字樓快速回回籠資金，商商業(yè)為擴大利利潤化產品；；以板塊炒作帶帶動項目形象象，在項目炒炒作與產品推推售的過程中中穿插板塊炒炒作，兩者相相輔相成，雙管齊下下，帶動項目目形象與板塊塊價值的提升升，進而促進進銷售；重視活動投入入，以拔高項項目形象和不不斷制造話題題。營銷推廣策略略四點合一/集合效應/推波助瀾/引動全城思想+節(jié)奏+手法+渠道思想：做市場的領先者，做邵陽最有“含金量”的投資產品節(jié)奏：階梯式營銷，從公寓到寫字樓再到商業(yè)，拔高拔高再拔高手法：放大概念、細分市場、以點帶面、政企聯動、品牌影響渠道：五大傳播渠道，人脈、新聞、廣告、事件、情境營銷推廣思路路準備期時間間推廣內容推廣訴求推廣渠道2017年3月項目形象一座青龍橋，，百億寶京匯匯1、公交站牌、、圍墻、網絡絡、電視開機機廣告、移動動傳媒（微信信、的士、各各大高端會所所等）；2、進行渠道關關系的聯絡，，（各大商會會、協會以及及等）籌備推推廣活動；3、客戶資源庫庫的資源整合合；4、大型公益活活動炒作。推廣計劃【階段主題一】時間：2017年3-4月關懷萬家，大大愛邵水保護母親河，，公益大邵陽陽，巨人善寶寶慶5.6萬城市綜合體體，大幕啟動動傳遞目的（將人文、江水水、公益有機機融合）1、以水為元素素，符合濱江江項目的特質質2、將項目景觀觀軸文化線與與公益理念融融合3、制作傳播道道具——邵水河（瓶子子）4、將瓶子通過過義賣和贈予予的形式，進進行傳遞活動時間活動環(huán)節(jié)一（（一個星期滿滿滿的江水關愛愛）1、在營銷中心心現場，進行行公益義賣活活動2、所得錢款將將捐贈給保護護資江的民間間組織3、活動持續(xù)一一個星期，進進行義賣活動環(huán)節(jié)二（（走上街頭，為為最可愛的人人奉獻）1、在邵陽市區(qū)區(qū)，向環(huán)衛(wèi)工工人送瓶裝水水2、向市民免費費贈送邵水河河（瓶子）3、通過有組織織有計劃的贈贈送，引起媒媒體主動報道道時間：（星期六）地點：營銷中中心形式：作為公益活動動的結尾，舉舉辦小型的公公益捐贈儀式式，持續(xù)吸引引市場關注人員：捐贈代代表、各大媒媒體、重點企企業(yè)代表、政政府代表、關關系戶等。活動道具。蓄水期時間間推廣內容推廣訴求推廣渠道2017年4月個案產品概況況、銷售信息息1、公交站牌、、圍墻、網絡絡、金點子發(fā)發(fā)送、電視開開機廣告、移移動傳媒（微微信、的士、、各大高端場場所等）；2、舉辦渠道““關系”的大大型產品發(fā)布布會，各主流流媒體發(fā)布信信息，大眾傳傳播，進行行行業(yè)團購；3、進行大規(guī)模模針對各種行行業(yè)資源、高高端客戶、車車站口進行DM單派發(fā)。推廣計劃青龍橋風水中中軸，360度全景藝術商商務【階段主題二】時間：2017年4月青龍橋風水正正軸，360°全景藝術商務務寶京匯產品說說明會暨大型主力店店商家簽約啟啟動儀式。線下渠道｜外外展點（工業(yè)業(yè)園區(qū)、金融融保險、大型型企業(yè)、高鐵鐵站及市區(qū)高高端商業(yè)以及及酒店會所））2017年3月至2017年5月，持續(xù)傳播播，促進認籌籌，及寫字樓樓與商業(yè)開盤盤熱銷期推廣計劃時間間推廣內容推廣訴求推廣渠道2017年5月隆重公開、進進行集中認購購。盛大開盤、首首批房源公寓寓、寫字樓熱熱銷。1、公交站牌、、圍墻、網絡絡、金點子發(fā)發(fā)送、電視開開機廣告、移移動傳媒（微微信、的士、、各大高端場場所等）；2、舉辦大規(guī)模模開盤認購活活動3、進行媒體市市場炒作，傳傳播熱銷訊息息；4、“最具潛力力的投資產品品”引爆投資資市場。銷售策略策略一：搶時間,搶占市場份額額的市場策略略策略二：產品領先、形形象領先市場場占位的競爭爭戰(zhàn)略策略三：分批次推售，，逐步推高價價格的推售策策略策略四：市場為基礎，，客戶為導向向，追求利潤潤最大化的價價格策略。策略總綱：產品推售鋪排排逐步加推，做做熱項目，形形成氛圍，推推高價值，實實現2017年銷售目標6月1日3月5月1日推出公寓推出寫字樓通過產品和強強勢推廣打擊擊區(qū)域競品項項目與前期產品形形成一定差異異，第一次提提價區(qū)域、項目炒炒熱，商業(yè)面面市塑造價格格標桿持續(xù)熱銷前期通過公寓寓和寫字樓的的銷售情況，，可以建立商商業(yè)的價格體體系。商業(yè)作作為項目利潤潤最大化物業(yè)業(yè)，實行饑餓餓營銷。3月15日啟動認籌(3萬抵4萬)推出商業(yè)大型公益活動2017年2017年底完成所推推物業(yè)銷售面面積的50%完成所所推銷銷售面面積的的75%10月1日除夕進場后后工作作計劃劃類別工作內容完成時間3月4月5月6月7月工作交接案場工作交接

銷售人員考核篩選

項目包裝市場形象包裝新售樓部現場包裝

宣傳片制作

銷售管理銷售團隊組建培訓、考核

銷售團隊項目價值體系培訓

銷售人員VIP認籌、開盤培訓

市場深度調研，動態(tài)跟進

vip認籌方案

開盤前媒體投放計劃

價格方案營銷策略首次開盤方案

類別工作內容完成時間3月4月5月6月7月廣告推廣項目認籌廣告設計及發(fā)布

銷售宣傳物料設計

認籌物料包裝設計

項目開盤廣告設計

項目開盤廣告制作發(fā)布

定向客戶拓展及活動掃街派單

電話call客

邵陽周邊縣市拓展

營銷活動產品說明會

公寓、寫字樓認籌

公寓開盤寫字樓開盤

商業(yè)認籌

客戶梳理和維護客戶滿意度調查

意向客戶資料整理分析

VIP客戶維護，意向深度試探

來電、來訪誠意客戶常規(guī)維護\活動告知

2017年年度度銷售售目標標2017年年度度銷售售總目目標：：年底底前完完成所所推物物業(yè)（（公寓寓+寫字樓樓）銷銷售面面積的的50%，銷售售額達達5000-6000萬元。。視覺表表現——THANKS9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。15:42:3415:42:3415:4212/31/20223:42:34PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:42:3415:42Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:42:3415:42:3415:42Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2215:42:3415:42:34December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:42:34下下午15:42:3412月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:42下下午午12月月-2215:42December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3115:42:3415:42:3431December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:42:34下午午3:42下午午15:42:3412月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。15:42:3415:42:3415:4212/31/20223:42:34PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2215:42:3415:42Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。15:42:3415:42:3415:42Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數里入云云峰。。12月-2212月-2215:42:3415:42:34December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:42:34下午15:42:3412月-2