重慶中新優(yōu)品筱筑暫定名前期營(yíng)銷方案-

2009年06月中新優(yōu)品·筱筑（暫定名）營(yíng)銷方案中國(guó)重慶專業(yè)高效務(wù)實(shí)求真中新優(yōu)品●筱筑（暫定名）營(yíng)銷方案一、產(chǎn)品篇二、市場(chǎng)篇三、未來(lái)走勢(shì)篇四、定位篇五、營(yíng)銷篇六、推廣篇1.1建筑指標(biāo)一、產(chǎn)品篇項(xiàng)目計(jì)量單位規(guī)劃要求指標(biāo)數(shù)值所占比重（%）總用地面積M21389913899居住戶（套）數(shù)戶（套）445居住人口（每戶按3.2人計(jì)算）人1424總建筑面積（含地下建筑面積）M241696100%一、按功能性質(zhì)劃分1）住宅建筑面積M23367380.08%2）商業(yè)建筑面積M210192.44%3）辦公建筑面積M220154.83%4）社區(qū)服務(wù)用房M2760.18%5）物管用房M22410.58%6）公廁M2370.09%7）車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積M2463511.12%二、按地上地下部分劃分1）地上建筑面積M2356872）地下建筑面積M26009停車泊位輛1301301）地面輛312）地下輛99容積率小于33其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率建筑密度不大于40%33.94%綠地率不小于30%30.20%建筑工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1.2戶型統(tǒng)計(jì)套型套型面積（平方米）套數(shù)（套）套型總面積（平方米）套型面積比（%）套數(shù)比（%）陽(yáng)臺(tái)面積（平方米）小戶型A179.242223474.427.4%90.1%7.16×22=157.52A472.09226.7%5.58×22=122.76B142.21223.9%3.6×22=79.2B241.82213.7%3.75×21=78.75B362.474411.7%3.46×44=152.24C142.21325.7%3.6×32=115.2C241.67315.5%3.6×31=111.6C362.284812.73%3.27×48=156.96C449.86163.3%3.99×16=63.84D181.05248.2%6.495×24=155.88D253.10245.4%5.585×24=134.04D358.484811.9%0.99×48=47.52D452.13235.1%5.96×23=137.08D580.63248.2%6.08×24=145.92大戶型A395.372211745.5917.86%9.9%5.55×22=122.1A2“101.1110.08%7.16A2100.132117.9%6.445×21=135.345合計(jì)45535220.01100%100%1923.115備注：小戶型——套型面積小于90平方米的戶型;大戶型——套型面積大于90平方米的戶型;套型面積90平方米以下住宅面積占80.78%住在戶型面積明細(xì)表1.3綜述地塊位于“同創(chuàng)奧韻”成熟小區(qū)旁，對(duì)鄰“好韻高爾夫球場(chǎng)”與奧體中心，周邊物業(yè)價(jià)值高但目前尚不屬于成熟居住區(qū)域；項(xiàng)目共由5棟高層建筑組成，住宅套數(shù)共計(jì)445套，總銷售體量為35220㎡。銷售體量小，容易快速消化；從戶型配比上來(lái)看，70㎡以下戶型占58%以上，戶型設(shè)計(jì)無(wú)明顯缺陷，通過(guò)一定的概念炒作，有打造成精致宜居戶型的潛質(zhì)；周邊生活配套主要依靠“同創(chuàng)奧韻”社區(qū)及周邊配套，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。交通情況有輕軌支持，但鄰近公交線路少，距離袁家崗公交樞紐位置還有一定的步行距離；項(xiàng)目體量小，無(wú)社區(qū)規(guī)模，且與中新·城上城綜合配套相距較遠(yuǎn)，更多地依托于周邊小區(qū)居住氛圍。二、市場(chǎng)篇2.1市場(chǎng)情況說(shuō)明重慶樓市1-6月銷售套數(shù)走勢(shì)從成交套數(shù)的數(shù)據(jù)來(lái)看，除開(kāi)受春節(jié)影響的2月份11849套的成績(jī)來(lái)看，5月份的成交套數(shù)出現(xiàn)明顯的下滑，僅為12461，接近2月的水平。相對(duì)于4月份，環(huán)比下滑高達(dá)53.9%?？梢?jiàn)目前樓市在新政的持續(xù)影響之下已經(jīng)開(kāi)始顯示出低迷的狀態(tài)。6月分和5月分的數(shù)據(jù)對(duì)比起來(lái)看，也只能算是持平，漲幅并不明顯。

重慶樓市1-6月成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)的數(shù)據(jù)上來(lái)看，值得關(guān)注的地方依然是5月，5458.49元/㎡的均價(jià)依然是跌到了2月水平。環(huán)比下降12%。2010年的年中，樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的尷尬局面，下半年的樓市進(jìn)入一個(gè)調(diào)控期的可能性非常大。從房?jī)r(jià)來(lái)分析，目前北重慶依然是價(jià)格高點(diǎn)，1-6月重慶樓市均價(jià)的最高點(diǎn)出現(xiàn)在3月的北部新區(qū)，達(dá)到了8750.58元/㎡，而最底的均價(jià)出現(xiàn)在1月份的巴南區(qū)，為3172.15元/㎡。

九龍坡區(qū)1-6月價(jià)格走勢(shì)九龍坡區(qū)1-6月成交套數(shù)走勢(shì)本項(xiàng)目所在—九龍區(qū)的價(jià)格和銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)看起來(lái)是比較正比的，量?jī)r(jià)的漲跌都比較平衡。相對(duì)于1月分的水平來(lái)說(shuō)，九龍坡的漲幅還是比較明顯，最高漲幅達(dá)到了53.16%。從整體價(jià)格來(lái)看九龍坡的銷售均價(jià)在各區(qū)中并不是特別突出，但是銷售去化速度較快，更多地是依靠性價(jià)比來(lái)作為銷售突破口

2.2周周邊邊主主要要樓樓盤盤情情況況項(xiàng)目目名名稱稱：：同同創(chuàng)創(chuàng)奧奧韻韻項(xiàng)目目位位置置：：奧奧體體西西區(qū)區(qū)大大門門對(duì)對(duì)面面二手手價(jià)價(jià)格格：5500元元/㎡㎡左左右右項(xiàng)目目描描述述：：目目前前奧奧體體片片區(qū)區(qū)的的成成熟熟樓樓盤盤代代表表。。占占地地21畝畝，，以以高高層層住住宅宅及及奧奧網(wǎng)網(wǎng)中中心心為為主主要要組組成成部部分分。。小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境較較好好，，且且運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)配配套套優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯。。但但受受限限于于整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)及及開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司品品牌牌度度不不高高等等問(wèn)問(wèn)題題，，新新盤盤銷銷售售時(shí)時(shí)客客戶戶認(rèn)認(rèn)同同度度較較低低，，銷銷售售周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)且且成成交交價(jià)價(jià)不不高高。。項(xiàng)目體量：23萬(wàn)方主力戶型：以以100㎡以以上的三室為為主項(xiàng)目名稱：隆隆鑫國(guó)際項(xiàng)目位置：謝謝陳路原隆鑫鑫物流中心二手價(jià)格：5100元/㎡左右項(xiàng)目描述：由由7棟點(diǎn)式塔塔樓組成，擁?yè)碛幸欢ǖ木G綠化庭院及商商業(yè)廣場(chǎng)配套套，戶型有一一定的可變空空間，適合70后、80后客群要求求，開(kāi)盤價(jià)格格低，約在4700/㎡左右，去去化時(shí)間較快快。項(xiàng)目體量：20萬(wàn)方主力戶型：70㎡左右的兩室室為主項(xiàng)目名稱：大大鼎第一時(shí)間間項(xiàng)目位置：謝謝家灣正街7號(hào)目前價(jià)格：7100/㎡㎡項(xiàng)目定位：以音樂(lè)、電影影為主題的青青年社區(qū)營(yíng)銷亮點(diǎn)：概概念推廣完成成信息鋪蓋，，低總價(jià)門檻檻強(qiáng)薦催訂項(xiàng)目描述：奧奧體片區(qū)首個(gè)個(gè)“小戶型””代表樓盤，，一期在推廣廣方面下了大大量功夫，迅迅速銷化。二二期在7月31日提價(jià)推推出，但受整整個(gè)區(qū)域價(jià)格格水平影響，，目前銷售情情況一般，于于是采用交三三萬(wàn)抵四萬(wàn)的的優(yōu)惠政策刺刺激觀望客群群。項(xiàng)目體量：61066㎡㎡主力戶型：41㎡一室，62㎡小兩室室2.3重慶慶小戶型調(diào)查查報(bào)告綜述（具體市調(diào)報(bào)報(bào)告參照附件件）1、由于項(xiàng)目目70㎡以下下戶型占了58%以上的的戶型比例，，盈方公司在在前期通過(guò)樓樓盤調(diào)查，客客群?jiǎn)柧碚{(diào)查查等方式對(duì)整整個(gè)市場(chǎng)的小小戶型產(chǎn)品供供應(yīng)做了一個(gè)個(gè)摸底調(diào)研，，綜合調(diào)查結(jié)結(jié)果分析如下下：2、自2009年10月月至今，重慶慶市小戶型產(chǎn)產(chǎn)品放量共在在120萬(wàn)方方左右，其中中以九龍坡區(qū)區(qū)、南坪區(qū)、、沙坪壩區(qū)為為主要投放地地域。3、根據(jù)調(diào)查查14個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)小戶型樓盤盤的已售表現(xiàn)現(xiàn)，正式銷售售3個(gè)月內(nèi)銷銷售率基本保保持在70%以上。4、從主力力戶型上來(lái)看看，35—60㎡的一室室一廳戶型目目前是市場(chǎng)上上的主要供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品。九龍龍坡區(qū)域供應(yīng)應(yīng)的主力面積積約在35㎡㎡—45㎡之之間，符合市市場(chǎng)基本特征征，以滿足首首次置業(yè)的剛剛性需求為主主。5、從價(jià)格上上來(lái)看，九龍龍坡區(qū)域均價(jià)價(jià)在7200/㎡左右，，奧體片區(qū)目目前僅有“大大鼎·第一時(shí)時(shí)間”一個(gè)純純小戶型代表表項(xiàng)目。2.4綜綜述整體市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)，樓市走向向在“新政””出臺(tái)后5月月份有一個(gè)短短暫的低谷期期，但6月份份已開(kāi)始呈現(xiàn)現(xiàn)緩慢地向上上趨勢(shì)。特別別是近期關(guān)于于“新政是否否已有松動(dòng)跡跡象”的輿論論背景下，不不少前期被打打壓的投資客客已有再入市市的打算。盈盈方認(rèn)為：在在這種反復(fù)的的試探與被試試探的拉鋸戰(zhàn)戰(zhàn)中，認(rèn)為未未來(lái)市場(chǎng)在短短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)暴跌或暴發(fā)發(fā)都是天真的的一方之見(jiàn)。。下半年的重重慶市場(chǎng)依然然會(huì)以平穩(wěn)，，保守，小幅幅度起伏為主主要特征。區(qū)區(qū)域特色會(huì)依依然明顯，剛剛性需求為市市場(chǎng)主要供應(yīng)應(yīng)方向。從九龍坡區(qū)域域來(lái)看，銷售售套數(shù)是上半半年消化速度度較快的區(qū)域域之一。但銷銷售均價(jià)偏低低，由于區(qū)域域不是印象中中的高檔住宅宅分布區(qū)域，，置業(yè)者選擇擇此區(qū)域更多多的考慮來(lái)自自性價(jià)比較高高等因素。投投資意向在此此區(qū)域表現(xiàn)得得較小，從二二手房的交易易價(jià)格上來(lái)看看，增值空間間及速度都不不甚樂(lè)觀，客客戶群體多是是為了滿足自自身居住而置置業(yè)。我們選擇了三三個(gè)周邊樓盤盤作為重點(diǎn)參參考對(duì)象，除除了“大鼎··第一時(shí)間””為純小戶型型項(xiàng)目均價(jià)在在7000元元/㎡除外，，其余相鄰的的兩個(gè)樓盤在在二手房銷售售中價(jià)格都是是相襯于區(qū)域域價(jià)值體系中中的，均價(jià)大大約在5200元/㎡，，居住物業(yè)價(jià)價(jià)值不高，二二手房交易平平淡且無(wú)大的的增幅。在小戶戶型的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告告中，，在剛剛性需需求和和首次次置業(yè)業(yè)資金金壓力力的引引導(dǎo)下下，越越小的的戶型型去化化速度度越快快，價(jià)價(jià)格略略高于于區(qū)域域普通通產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)，但但對(duì)交交通條條件、、周邊邊配套套要求求較高高。三、未未來(lái)走走勢(shì)篇篇3.1上上半半年數(shù)數(shù)據(jù)分分析成交量量同比比小幅幅下調(diào)調(diào)，價(jià)價(jià)格處處于高高位；；2010年年上半半年重重慶地地區(qū)商商品房房累計(jì)計(jì)成交交102,325套套，總總成交交面積積970.2萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，同比比09年下下跌12.45%，，同比比08年上上漲66.91%。。分析：：2010年年上半半年市市場(chǎng)成成交量量同比比去年年略有有下調(diào)調(diào)，由由于2009年年上半半年，，開(kāi)發(fā)發(fā)商剛剛剛度度過(guò)金金融危危機(jī)，，手中中握有有可馬馬上開(kāi)開(kāi)發(fā)的的土地地量少少，直直接導(dǎo)導(dǎo)致2010年年上半半年開(kāi)開(kāi)盤面面積不不足，，另一一方面面，消消費(fèi)者者這一一方由由于經(jīng)經(jīng)融危危機(jī)，，手中中握有有大量量現(xiàn)金金，在在股市市前景景一片片暗淡淡的的的環(huán)境境下，，又無(wú)無(wú)其它它渠道道的投投資方方向，，因此此把大大量閑閑質(zhì)資資金投投入到到固定定資產(chǎn)產(chǎn)上，，第三三方面面國(guó)家家對(duì)擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需的的政策策，銀銀行方方面的的條件件也較較寬松松，對(duì)對(duì)房屋屋的銷銷售起起到了了很大大的推推動(dòng)作作用；；第四四方面面各大大開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的炒炒作與與哄抬抬，導(dǎo)導(dǎo)致了了2010年截截止到到4月月，房房?jī)r(jià)瘋瘋漲，，消費(fèi)費(fèi)者追追漲購(gòu)購(gòu)買這這一現(xiàn)現(xiàn)象的的出現(xiàn)現(xiàn)）1)新新建商商品房成成交重慶1-8月成成交金額額走勢(shì)可可以看到到除開(kāi)4月由于于房交會(huì)會(huì)和新政政即將推推出的影影響成交交最高以以外，8月就是是今年成成交最高高的月份份。而且且可以看看到相對(duì)對(duì)于7月月，8月月的成交交漲幅更更加明顯顯。8月的成成交面積積雖然沒(méi)沒(méi)有超過(guò)過(guò)新政前前的3月月，但是是也基本本達(dá)到了了新政前前的水平平，從5-8月月的走勢(shì)勢(shì)來(lái)看，，上升勢(shì)勢(shì)頭也很很平穩(wěn)。。從目前前的形勢(shì)勢(shì)來(lái)看，，在“金金九銀十十”和秋秋交會(huì)的的帶動(dòng)之之下，超超過(guò)4月月的成交交應(yīng)該還還是很有有可能的的。1、成交交金額2、成交交面積3.1上上半半年數(shù)據(jù)據(jù)分析重慶樓市市2010年1-8月月成交數(shù)數(shù)據(jù)走勢(shì)勢(shì)1)新新建商商品房成成交成交均價(jià)價(jià)的走勢(shì)勢(shì)相信是是購(gòu)房者者最為關(guān)關(guān)心的，，從數(shù)據(jù)據(jù)上來(lái)分分析，2010年成交交均價(jià)超超過(guò)6000元元/㎡的的只有4月分，，而8月月的均價(jià)價(jià)5908.45元/㎡已經(jīng)經(jīng)非常接接近6000的的價(jià)位。。從目前前的樓市市來(lái)分析析，價(jià)格格短時(shí)間間內(nèi)繼續(xù)續(xù)走高的的可能性性非常大大。成交套數(shù)的的走勢(shì)和前前幾項(xiàng)數(shù)據(jù)據(jù)的變化曲曲線差距不不大，依然然是穩(wěn)步上上漲到了新新政前的水水平。而且且相對(duì)于2010年年最高峰的的4月，差差距已經(jīng)不不是很大，，“金九銀銀十”在成成交套數(shù)上上應(yīng)該是最最有可能創(chuàng)創(chuàng)今年銷售售紀(jì)錄的數(shù)數(shù)據(jù)。3.1上上半年數(shù)數(shù)據(jù)分析3、成交均均價(jià)4、成成交套數(shù)1)新新建商品房房成交3.1上上半年數(shù)數(shù)據(jù)分析分析：從圖表可看看出，在4月17日日國(guó)家出臺(tái)臺(tái)房地產(chǎn)新新政出臺(tái)4月后，抑抑制房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)的的成效已見(jiàn)見(jiàn)，重慶房房?jī)r(jià)除5月月受新政出出臺(tái)重慶未未出臺(tái)細(xì)則則解釋，市市場(chǎng)曾一度度出現(xiàn)迷茫茫，消費(fèi)者者觀望情緒緒嚴(yán)重，5月成交及及價(jià)格均跌跌至谷底。。但是5月月27日重重慶新政細(xì)細(xì)則溫和著著陸，市場(chǎng)場(chǎng)前景明朗朗化后，6月份成交交均價(jià)及面面積均一路路平穩(wěn)攀升升，穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。證明明重慶市場(chǎng)場(chǎng)與其他受受國(guó)家調(diào)控控影響的一一線城市不不同，房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)起步較較晚，無(wú)明明顯產(chǎn)業(yè)泡泡沫。剛性需求依依然是市場(chǎng)場(chǎng)的主要供供應(yīng)方向;1)新新建商品房房成交2010年年重慶地區(qū)區(qū)入住樓盤盤共有196個(gè)，建建筑面積5303.27萬(wàn)平平方米。區(qū)域分布：南岸和渝渝北地區(qū)入入住樓盤個(gè)個(gè)數(shù)最多，，各有28個(gè)，南岸岸地區(qū)建筑筑面積為1021.11萬(wàn)平平方米，占占總面積的的19%，，其中，坐坐落在南坪坪西路及南南濱路上的的上海城繁繁華紀(jì)、上上海城LOMO公寓寓及國(guó)際社社區(qū)，建筑筑面積均超超過(guò)了100萬(wàn)平方方米，整體體拉高了這這一區(qū)域的的入住樓盤盤建筑面積積。渝北地地區(qū)建筑面面積為472.28萬(wàn)平方米米，占總面面積的9%，這兩個(gè)個(gè)地區(qū)的建建筑面積占占了總面積積的四分之之一以上。。3.1上上半年數(shù)數(shù)據(jù)分析2)新建商品房房入住分析析物業(yè)類型：：住宅項(xiàng)目共共計(jì)149個(gè)，占項(xiàng)項(xiàng)目總數(shù)的的76%，，建筑面積積3805.04萬(wàn)萬(wàn)平方米，，占總建筑筑面積的72%。其其次是寫字字樓項(xiàng)目19個(gè)，建建筑面積719.88萬(wàn)平方方米，占總總建筑面積積的14%。商鋪與與別墅項(xiàng)目目分別為16個(gè)、12個(gè)，占占比分別別為8%、、6%。裝修狀態(tài)：：重慶地區(qū)2010年年入住樓盤盤以毛坯房房為主，共共計(jì)177個(gè)，占總總數(shù)的90%，建筑筑面積4800.46萬(wàn)平方方米，占總總面積的90.4%；精裝房房項(xiàng)目共計(jì)計(jì)12個(gè)，，占項(xiàng)目總總數(shù)的6%，建筑面面積433.86萬(wàn)萬(wàn)平方米，，占總面積積的8.2%；菜單單式裝修、、粗裝修、、全裝修項(xiàng)項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，占總總項(xiàng)目的4%，建建筑面積72.95萬(wàn)平米，，占比1.4%。分析：近年來(lái)渝北北與南岸受受政策利好好引導(dǎo)，居居住及投資資價(jià)值受到到了購(gòu)房者者的高度認(rèn)認(rèn)可，隨之之帶來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)公司的大大規(guī)模入駐駐；住宅物業(yè)仍仍然是我市市房地產(chǎn)行行業(yè)的支柱柱組成部分分，說(shuō)明整整體市場(chǎng)仍仍然是以滿滿足基本居居住需求與與改善性住住宅需求為為主，投資資商用物業(yè)業(yè)和高端別別墅物業(yè)所所占比例較較小，有一一定的提升升空間。與與其他一線線城市相比比，重慶房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)泡沫小，，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)起步低，，長(zhǎng)線發(fā)展展看好。從交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)看，入入住樓盤還還是多以毛毛坯房為主主。09年年下半年所所掀起的““精裝風(fēng)””由于前段段時(shí)間市場(chǎng)場(chǎng)反響一般般且出現(xiàn)了了不少交房房糾紛，已已經(jīng)逐漸降降溫下來(lái)。。購(gòu)房者對(duì)對(duì)于精裝房房缺乏信任任感，也較較為接受自自我裝修的的毛坯房形形式。3.1上上半年數(shù)數(shù)據(jù)分析2)新建商品房房入住分析析3.2下下半年放放量說(shuō)明及及分析1)新推放放量無(wú)大的的波動(dòng)，九九龍坡區(qū)域域穩(wěn)中有升升。據(jù)搜房網(wǎng)及及重慶房屋屋管理局官官網(wǎng)數(shù)據(jù)得得知，截止止到目前為為止，已取取得預(yù)售資資格新推樓樓盤有80余個(gè)。可可供應(yīng)套數(shù)數(shù)93,008套，，946.6萬(wàn)平平方米（建建面）。其其中九龍坡坡區(qū)域下半半年放量不不低于9617套，，904233平平方米，環(huán)環(huán)比上半年年略有增長(zhǎng)長(zhǎng)。2)市場(chǎng)存量量危機(jī)四伏，，市場(chǎng)前行且且需謹(jǐn)慎。而從開(kāi)工量來(lái)來(lái)看，今年的的市場(chǎng)供應(yīng)量量將在二季度度以后產(chǎn)生較較大增加，主主要是去年12月與今年年1—4月巨巨大的開(kāi)工量量形成放量將將導(dǎo)致市場(chǎng)短短期內(nèi)供應(yīng)量量大幅度增加加。今年1——4月全重慶慶總的開(kāi)工量量較去年增加加了2000萬(wàn)方，按照照主城和區(qū)縣縣傳統(tǒng)的6：：4比例來(lái)看看，今年開(kāi)工工量將比去年年增加1200萬(wàn)方。如如果這1200萬(wàn)方完全全形成市場(chǎng)供供應(yīng)的話，那那么今年市場(chǎng)場(chǎng)總體供應(yīng)量量將超過(guò)2500萬(wàn)方，，如果需求市市場(chǎng)保持與去去年15%的的萎縮幅度（（5月的成交交同比大幅度度萎縮），那那么今年年內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)將形成成6個(gè)月以上上的市場(chǎng)存量量，這將對(duì)市市場(chǎng)正常運(yùn)行行形成較大的的壓力。分析：南岸與江北、、渝北、北部部新區(qū)三個(gè)區(qū)區(qū)域仍然是樓樓市下半年的的放量重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，三者相相加占新增放放量的37%以上；下半年放量比比上半年略高高，其中我項(xiàng)項(xiàng)目所在的九九龍坡區(qū)域略略有增長(zhǎng)，又又以“大鼎··第一時(shí)間””、“蜜糖””、“隆鑫花花漾湖”、““志龍玖嘉怡怡”、“逸靜靜花開(kāi)香地””等小戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主要放放量，值得后后期重點(diǎn)關(guān)注注；市場(chǎng)存量將進(jìn)進(jìn)一步增加，，整體市場(chǎng)供供應(yīng)量偏大且且具有一定的的風(fēng)險(xiǎn)。3.3下半年樓市走走勢(shì)簡(jiǎn)析1）新開(kāi)發(fā)量量分析：下半年年投資增速逐逐步回落不可可避免；今年上半年，，開(kāi)發(fā)投資持持續(xù)走高主要要受土地集中中支付、對(duì)比比基數(shù)偏低以以及在建項(xiàng)目目較多的影響響。進(jìn)一步分分析可以看出出，其前兩個(gè)個(gè)因素均不具具有可持續(xù)性性。首先，受受土地出讓金金交付時(shí)限政政策影響，土土地集中支付付活動(dòng)將逐步步減少。其次次，由于去年年下半年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資增速逐步加加快，對(duì)比基基數(shù)將有所提提高。同時(shí)，，銷售的持續(xù)續(xù)疲軟也會(huì)打打擊地產(chǎn)商的的投資信心。。此外，在““打擊囤地””政策下，現(xiàn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備必須持續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致致今年1至5月，重慶新新開(kāi)工房屋面面積仍然保持持了55.5%的較快增增長(zhǎng)。2）產(chǎn)品放量量分析：高層物物業(yè)成市場(chǎng)主主力；數(shù)據(jù)顯示，下下半程樓盤中中，第一主角角仍看高層物物業(yè)。預(yù)計(jì)龍龍湖、金科、、恒大、萬(wàn)科科、保利、富富力、國(guó)奧、、中渝等企業(yè)業(yè)旗下，共160個(gè)項(xiàng)目目將踴躍推出出高層產(chǎn)品，，總放量逾560萬(wàn)平方方米左右。即即將登場(chǎng)的高高層產(chǎn)品類別別豐富，既有有城市綜合體體、精裝華宅宅、商圈公寓寓、公園高層層、濱江豪宅宅，還有大批批滿足首次置置業(yè)買家需求求的低門檻、、低總價(jià)的中中小戶型，以以及為低收入入人群提供保保障的經(jīng)濟(jì)適適用房。3.3下半年樓市走走勢(shì)簡(jiǎn)析3）成交情況況走勢(shì)預(yù)計(jì)分析：成交量震蕩中中前行，十月月將是分界點(diǎn)點(diǎn)，成交價(jià)受受困調(diào)控及觀觀望情緒，短短期看跌長(zhǎng)期期看漲；下半年的市場(chǎng)場(chǎng)消化面臨著著市場(chǎng)存量偏偏大與政策、、銀行調(diào)控的的雙重壓力。。4月份在國(guó)國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后后，樓市在5月份進(jìn)入過(guò)過(guò)短暫的下行行通道，雖然然后市發(fā)力看看好，但不少少開(kāi)發(fā)樓盤均離自己的半半年目標(biāo)相距距甚遠(yuǎn)。目前前，我市部分分商業(yè)銀行調(diào)調(diào)高首次置業(yè)業(yè)購(gòu)房利息，，無(wú)疑會(huì)加重后市觀望望情緒。雖然然有兩江新區(qū)區(qū)6月18號(hào)號(hào)掛牌及農(nóng)民民工轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶戶口等利好刺刺激，但對(duì)不不少開(kāi)發(fā)公司來(lái)來(lái)說(shuō)，金9銀銀10的傳統(tǒng)統(tǒng)銷售旺季才才是本年度最最大的年考。。部分樓盤的的小許讓利會(huì)會(huì)讓買方市場(chǎng)在在短時(shí)間內(nèi)釋釋放剛性需求求及緩解觀望望情緒，但整整體成交量不不會(huì)高于上半半年，成交價(jià)受開(kāi)發(fā)公公司解困及產(chǎn)產(chǎn)品消化速度度影響，會(huì)在在年底有一定定的反彈。但但如果10月月份市場(chǎng)反應(yīng)依然然平平平，不不少受受困于于資金金壓力力的知知名開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將將充當(dāng)當(dāng)起降降價(jià)的的領(lǐng)路路者角角色，，成交交量會(huì)會(huì)有所上上升。。序號(hào)區(qū)域用途土地建筑規(guī)模(m2)/容積率面積(m2)1巴南區(qū)二類居住為主，商業(yè)68376245143.332渝中區(qū)商業(yè)，金融業(yè)300761412833渝北區(qū)商業(yè)，金融業(yè)兼二類居住78144255616.64沙坪壩二類居住為主，商業(yè)63972115952885南岸區(qū)二類居住，商業(yè)金融業(yè)744817.521445675.316九龍坡區(qū)二類居住為主，商業(yè)11007082915404.447江北區(qū)商業(yè)金融業(yè)，二類居住8716912219589.98大渡口二類居住，商業(yè)金融業(yè)303219851291.49北部新區(qū)商業(yè)金融業(yè)，二類居住254555725370.410北碚區(qū)一類居住，二類居住8872931143499.4合計(jì)

995720111538161.783.32010年年1-8月月重慶慶土地地成交交況狀狀受政府府打擊擊囤地地行為為的影影響，，開(kāi)發(fā)發(fā)商2010年年1-8月月取得得的土土地，，2011年年上半半年截截止8月份份，應(yīng)應(yīng)該會(huì)會(huì)推市市銷售售，預(yù)預(yù)計(jì)分分析2011年年上半半年截截止8月份份，重重慶市市場(chǎng)的的新增增可供供應(yīng)房房源供供應(yīng)量量充足足；根據(jù)土土地供供應(yīng)用用途，，供應(yīng)應(yīng)房源源多為為二類類居住住用地地，高高層、、中小小戶型型會(huì)成成為市市場(chǎng)主主流；；2010年年下半半年開(kāi)開(kāi)工量量及開(kāi)開(kāi)出房房源數(shù)數(shù)量較較大，，看10月月房交交會(huì)成成交量量，可可預(yù)計(jì)計(jì)今年年下半半年的的存貨貨去化化量，，如成成交量量不高高，則則會(huì)對(duì)對(duì)明年年的市市場(chǎng)造造成沖沖擊，，增大大明年年銷售售壓力力。3.32010年年1-8月月重慶慶土地地成交交況狀狀3.5新新政政對(duì)對(duì)于于后后市市影影響響及及分分析析2010年年4月月，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院連連續(xù)續(xù)出出臺(tái)臺(tái)組組合合拳拳降降溫溫樓樓市市，，頻頻率率之之密密、、力力度度之之大大、、涉涉及及面面之之廣廣，，堪堪稱稱史史上上最最嚴(yán)嚴(yán)厲厲的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控。。新新政政下下的的重重慶慶樓樓市市有有何何變變化化？？房房?jī)r(jià)價(jià)是是否否得得以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而而直直下下？？是是否否會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)退退房房潮潮等等眾眾多多疑疑問(wèn)問(wèn)紛紛紛紛而而至至，，新新政政之之下下，，購(gòu)購(gòu)房房者者、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士各各方方態(tài)態(tài)度度不不一一，，為為新新政政后后的的重重慶慶樓樓市市走走向向更更添添未未知知之之?dāng)?shù)數(shù)。。而而整整個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)又又分分為為一一級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)，，即即土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)；；二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)，，即即一一手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)；；三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)，，即即二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)。。我我們們將將分分別別地地分分析析新新政政對(duì)對(duì)重重慶慶市市幾幾個(gè)個(gè)不不同同市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響，，推推測(cè)測(cè)各各級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)的的變變化化及及發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢(shì)勢(shì)。。3.5新新政政對(duì)于后后市影響響及分析析1）一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的影響———土土地供應(yīng)應(yīng)量將持持續(xù)下降降，單宗宗出讓土土地的面面積將會(huì)會(huì)受到限限制獲得土地地是進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的第一步步，也是是必不可可少的一一步。而而土地成成本也是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)中中僅次于于建安成成本一項(xiàng)項(xiàng)大的支支出，加加強(qiáng)對(duì)土土地市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控控是穩(wěn)定定房?jī)r(jià)的的一項(xiàng)重重要環(huán)節(jié)節(jié)。政府加大大了土地地市場(chǎng)的的調(diào)控力力度，重重慶市的的土地供供應(yīng)量已已經(jīng)明顯顯下降，，而土地地的單價(jià)價(jià)卻提高高了很多多。可以看出出，今年年下半年年甚至明明年或者者后年，，重慶市市住宅用用地的供供應(yīng)量十十分有限限，而且且供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)也將將發(fā)生明明顯的變變化。新政再次次重申了了禁止出出讓別墅墅用地，，高檔住住宅用地地供應(yīng)幾幾乎為零零。普通通住房供供應(yīng)所占占比例將將會(huì)增加加，但是是由于總總量太少少，所以以供應(yīng)量量也不會(huì)會(huì)太多。。由于近近年來(lái)我我國(guó)大力力倡導(dǎo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的建建設(shè)，重重慶市今今年經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房用地地供應(yīng)占占住宅用用地供應(yīng)應(yīng)總量的的比例由由6%～～8%提提高到15%；；近年來(lái)來(lái)，重慶慶市城市市化進(jìn)程程明顯加加快，城城鎮(zhèn)人口口與日劇劇增，大大量的需需求潛力力刺激了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的高速發(fā)發(fā)展。然然而由于于制度不不健全和和一些不不正當(dāng)?shù)牡男袨?，，土地資資源的浪浪費(fèi)情況況也比較較嚴(yán)重，，重慶市市用地產(chǎn)產(chǎn)出只有有上海的的1/3。所以以重慶要要控制土土地供應(yīng)應(yīng)量，通通過(guò)緊縮縮地根來(lái)來(lái)維持經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房房地產(chǎn)可可持續(xù)性性發(fā)展。。從目前的的情況來(lái)來(lái)看，重重慶市拿拿地在100畝畝以上的的開(kāi)發(fā)商商的實(shí)力力參差不不齊。對(duì)對(duì)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)的開(kāi)發(fā)發(fā)商而言言，大規(guī)規(guī)模的樓樓盤不僅僅可以增增加收益益，而且且可以提提高聲譽(yù)譽(yù)，所以以開(kāi)發(fā)出出的大多多是中高高檔次的的樓盤，，并不適適合普通通消費(fèi)者者；而對(duì)對(duì)實(shí)力較較弱的開(kāi)開(kāi)發(fā)商而而言，在在支付了了大量的的土地成成本之后后，他們們是否還還有充足足的資金金去保證證產(chǎn)品的的質(zhì)量不不得不打打上一個(gè)個(gè)問(wèn)號(hào)。。這樣對(duì)對(duì)于重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的健康發(fā)發(fā)展肯定定是會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定定的負(fù)面面作用的的。2）二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的影響——短期看跌跌，長(zhǎng)期期看漲隨著國(guó)務(wù)務(wù)院房地地產(chǎn)新政政的進(jìn)一一步坐實(shí)實(shí)，前期期受購(gòu)房房者追捧捧，剛性性需求旺旺盛的中中小戶型型房源的的受關(guān)注注度會(huì)有有一定程程度的降降溫，而而市場(chǎng)需需求的主主力房源源會(huì)逐步步過(guò)渡到到以三房房為主，，購(gòu)房者者更加追追求一步步到位，，所謂的的“三宜宜房源””(宜租租、宜售售、宜投投資)將將不復(fù)存存在。在重慶，70%以上的二二手房銷售還還是自住和改改善性住房投投資，是剛性性需求，很大大一部分人資資金并不充裕裕，在利息上上也很在意。。新政出臺(tái)后后，對(duì)自住、、改善性住房房、投資型客客戶都有制約約作用，在我我市對(duì)低收入入的剛性住房房需求制約更更大，接下來(lái)來(lái)重慶樓市的的成交量會(huì)出出現(xiàn)下降，成成交額會(huì)下滑滑，不過(guò)重慶慶房?jī)r(jià)與全國(guó)國(guó)相比總體較較低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來(lái)看，還是是會(huì)上行。3）投資市市場(chǎng)的影響響——增值值空間依然然看好至于近期中中央頻出樓樓市調(diào)控政政策，物業(yè)業(yè)稅一再傳傳言要推出出，我們認(rèn)認(rèn)為，此輪輪政策波及及重慶影響響不大，主主要矛頭還還是指向京京滬廣深一一線大城市市。國(guó)家的政策策對(duì)重慶等等二線城市市來(lái)說(shuō)，影影響不大，，房?jī)r(jià)并不不像北京、、深圳、上上海泡沫那那么大，對(duì)對(duì)于看好的的地段，具具有投資價(jià)價(jià)值的別墅墅，肯定不不會(huì)因?yàn)檎叨煌锻顿Y，問(wèn)到本次政政策的調(diào)控控，這些外外來(lái)客商普普遍認(rèn)為：：目前重慶慶核心區(qū)域域的房產(chǎn)單單價(jià)才1萬(wàn)萬(wàn)~2萬(wàn)，，還是很有有增值空間間的，而且且他們十分分看好重慶慶未來(lái)的城城市發(fā)展。。并且很大大部分投資資客采取一一次性付款款，所以他他們認(rèn)為目目前的新政政對(duì)自己的的投資沒(méi)有有影響。3.5新新政對(duì)于后后市影響及及分析3.5E4項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷策略建建議市場(chǎng)情況對(duì)對(duì)接分析根據(jù)對(duì)10年上半年年的市場(chǎng)銷銷售數(shù)據(jù)整整理分析及及下半年市市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)預(yù)估，我們們認(rèn)為以下下幾個(gè)方面面是需要E4項(xiàng)目需需要考慮與與解決的：：政策調(diào)控后后期的不可可預(yù)計(jì)，銀銀行放貸政政策的縮緊緊會(huì)讓市場(chǎng)場(chǎng)觀望情緒緒更加嚴(yán)重重，買方與與賣方之間間的拉鋸會(huì)會(huì)呈進(jìn)一步步白熱化趨趨勢(shì)；下半年新增增放量不減減與歷史存存量齊發(fā)，，高層產(chǎn)品品、小戶型型產(chǎn)品的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)無(wú)疑會(huì)更加加激烈；二手房市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)有短時(shí)時(shí)間內(nèi)的降降價(jià)趨勢(shì)，，本項(xiàng)目周周邊多為二二手房供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品，受受到波及在在所難免；；中小戶型首首次應(yīng)該是是滿足剛性性需求客戶戶，產(chǎn)品本本身有此方方面的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，如何把把握并放大大（借以吸吸引部分投投資客群））是成敗的的關(guān)鍵；未來(lái)可能由由一線開(kāi)發(fā)發(fā)公司帶來(lái)來(lái)的降價(jià)威威脅使項(xiàng)目目在營(yíng)銷、、定價(jià)策略略上需要謹(jǐn)謹(jǐn)慎前行。。綜上總總，，為快速回回籠資金，，避免市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我我們提出以以下建議以以供參考：：1））推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏建建議議：：一次次性性推推出出，，分分棟棟分分戶戶型型銷銷控控下半半年年市市場(chǎng)場(chǎng)放放量量大大，，而而項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身體體量量小小，，為為避避免免客客戶戶選選擇擇面面小小而而被被流流失失，，盈盈方方建建議議將將所所有有產(chǎn)產(chǎn)品品一一次次性性推推出出市市場(chǎng)場(chǎng)。。銷銷控控方方面面，，掌掌握握““搭搭配配””原原則則，，中中小小戶戶型型在在每每一一時(shí)時(shí)間間段段都都會(huì)會(huì)有有搭搭配配銷銷控控比比例例，，避避免免小小戶戶型型去去化化過(guò)過(guò)快快，，而而80㎡㎡以以上上中中等等戶戶型型耽耽誤誤銷銷售售周周期期。。2）價(jià)價(jià)格策策略建建議：：以卡鑒鑒客，，據(jù)市市定價(jià)價(jià)；低低開(kāi)穩(wěn)穩(wěn)走，，小步步快跑跑項(xiàng)目前前期將將用辦辦“卡卡”的的形式式鑒別別客戶戶意向向，辦辦卡免免費(fèi)，，多次次刷卡卡享受受優(yōu)惠惠。后后根據(jù)據(jù)客戶戶“刷刷卡””的情情況判判斷項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)接接受度度，在在1個(gè)個(gè)月的的市場(chǎng)場(chǎng)試探探后正正式確確定開(kāi)開(kāi)盤價(jià)價(jià)格。。根據(jù)據(jù)對(duì)周周邊物物業(yè)價(jià)價(jià)值的的分析析及項(xiàng)項(xiàng)目自自身資資金回回款要要求，，初步步建議議項(xiàng)目目成交交均價(jià)價(jià)位于于6500元——7500元之之間，，根據(jù)據(jù)后期期市場(chǎng)場(chǎng)情況況及購(gòu)購(gòu)房者者反應(yīng)應(yīng)作出出調(diào)整整確定定。3.5E4項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷策策略建建議3.5E4項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷策策略建建議3）營(yíng)營(yíng)銷策策略建建議：：以卡蓄蓄客，，刷卡卡有禮禮；外外圍掃掃蕩，，成交交至上上為在短短時(shí)間間內(nèi)積積聚人人氣和和有效效區(qū)分分意向向客戶戶，前前期未未正式式銷售售前將將采用用辦理理“中中新··青英英會(huì)員員卡””的形形式完完成意意向客客戶積積累。。同時(shí)時(shí)通過(guò)過(guò)輪班班輪點(diǎn)點(diǎn)的形形式，，由銷銷售人人員進(jìn)進(jìn)行外外圍掃掃蕩，，主要要目標(biāo)標(biāo)將放放在二二手房房交易易市場(chǎng)場(chǎng)，同同類產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售部部周圍圍。以以信息息告知知，帶帶路引引導(dǎo)的的方式式攔截截一切切市場(chǎng)場(chǎng)意向向客戶戶。銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)改改傳統(tǒng)統(tǒng)做銷銷為主主動(dòng)行行銷，，一切切為了了成交交。4）推推廣策策略建建議：：概念炒炒作，，突出出稀缺缺通過(guò)一一種青青年精精英社社區(qū)的的概念念塑造造，在在推廣廣面市市上高高舉高高打。。占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)精致致小區(qū)區(qū)領(lǐng)跑跑者地地位，，通過(guò)過(guò)對(duì)首首次置置業(yè)者者的““新生生活””的誘誘導(dǎo)，，完成成市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知及認(rèn)認(rèn)同度度的鋪鋪蓋工工作。。奧體體旁邊邊的小小戶型型產(chǎn)品品已然然不多多，城城市綜綜合體體的精精致小小戶型型組團(tuán)團(tuán)甚是是稀少少，通通過(guò)媒媒體炒炒作與與其他他宣傳傳推廣廣，制制造客客群向向往與與市場(chǎng)場(chǎng)緊迫迫感，，同時(shí)時(shí)吸引引投資資客群群。5）交交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建議：：清水交交房，，重時(shí)時(shí)重諾諾根據(jù)前前期市市場(chǎng)成成交數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示，，現(xiàn)在在的購(gòu)購(gòu)房者者對(duì)于于精裝裝修物物業(yè)缺缺乏信信任感感。工工程部部也沒(méi)沒(méi)必要要在此此方面面浪費(fèi)費(fèi)精力力，重重視毛毛坯房房交房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與時(shí)時(shí)間并并在銷銷講中中予以以明確確依然然足夠夠。四、定定位篇篇成熟小小區(qū)包包夾中中有一一定的的居住住氛圍圍；與輕軌軌2號(hào)號(hào)線站站距離離近，，有交交通配配套的的硬件件支持持；依附中中新··城上上城城城市綜綜合體體定位位，營(yíng)營(yíng)銷推推廣方方面可可借勢(shì)勢(shì)；毗鄰?qiáng)W體體中心，，有助項(xiàng)項(xiàng)目形象象上的提提升；戶型設(shè)計(jì)計(jì)符合現(xiàn)現(xiàn)在主流流需求，，配比合合理，無(wú)無(wú)明顯缺缺陷。居住氛圍圍尚未形形成，且且相鄰住住宅價(jià)值值不高，，限制項(xiàng)項(xiàng)目作為為高溢價(jià)價(jià)產(chǎn)品打打造；項(xiàng)目體量量小，自自身配套套少，多多依附于于周邊社社區(qū)配套套，業(yè)主主生活有有不便因因素；經(jīng)過(guò)小區(qū)區(qū)的公交交線路少少，距袁袁家崗公公交樞紐紐站及輕輕軌站皆皆有一定定的步行行距離。。，交通出出行選擇擇少。奧體片區(qū)區(qū)尚無(wú)新新的住宅宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃，項(xiàng)項(xiàng)目自身身體量小小，易完完成快速速消化目目標(biāo)；戶型設(shè)計(jì)計(jì)以中小小戶型為為主，置置業(yè)壓力力小，容容易被剛剛性需求求客戶所所接受；；開(kāi)發(fā)公司司重組上上市，可可通過(guò)輿輿論炒作作拔高項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌度打造造。小戶型產(chǎn)產(chǎn)品在目目前市場(chǎng)場(chǎng)上已不不稀缺，，未來(lái)呈呈增長(zhǎng)趨趨勢(shì)。周邊二手手房的擠擠壓不可可避免，，很容易易陷入價(jià)價(jià)格比較較之中。。威脅劣勢(shì)機(jī)會(huì)4.1產(chǎn)品品SWOT分分析優(yōu)勢(shì)4.2主要要難點(diǎn)及解決決之道難點(diǎn)一：周邊邊物業(yè)價(jià)值低低，與二手房房交易市場(chǎng)存存在價(jià)格比較較的風(fēng)險(xiǎn)。解決建議：1)從定位上上與周邊物業(yè)業(yè)相區(qū)分開(kāi)來(lái)來(lái)，以小戶型型產(chǎn)品作為營(yíng)營(yíng)銷主訴求點(diǎn)點(diǎn)；2）前期推廣廣高舉高打，，通過(guò)概念炒炒作完成認(rèn)知知普及。難點(diǎn)二：項(xiàng)目目本身配套少少，生活有不不便因素解決建議：營(yíng)營(yíng)銷推廣方面面淡化單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目體量，融融入中新·城城上城城市綜綜合體的定位位，借勢(shì)旁邊邊成熟小區(qū)。。4.3定位位組合定位原則：1）項(xiàng)目不是是單獨(dú)分割的的產(chǎn)品，而是是中新城上城城所打造的城城市綜合體中中的一部分；；2）結(jié)合產(chǎn)品品情況，項(xiàng)目目必須體現(xiàn)出出一種精致、、宜居、健康康的生活屬性性；3））在在奧奧體體中中心心內(nèi)內(nèi)，，該該位位置置打打造造出出該該產(chǎn)產(chǎn)品品的的稀稀缺缺與與珍珍貴貴。?？腿喝簛?lái)來(lái)源源組組成成：：1））石石坪坪橋橋拆拆遷遷、、換換房房戶戶；；2））重重醫(yī)醫(yī)教教師師、、附附一一院院的的醫(yī)醫(yī)生生及及護(hù)護(hù)士士；；3））渝渝州州交交易易城城、、科科苑苑路路、、機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)等等3KM范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的小小經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶；；4））面面向向整整個(gè)個(gè)重重慶慶的的市市場(chǎng)場(chǎng)的的首首次次置置業(yè)業(yè)者者及及部部分分投投資資戶戶。。4.4定定位位闡闡述述定位位梳梳理理：：利用用周周邊邊擁?yè)碛杏幸灰欢ǘǖ牡闹榷容^較高高的的城城市市配配套套，，如如高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)，，奧奧體體中中心心；；小戶戶型型精精致致產(chǎn)產(chǎn)品品，，奧奧體體片片區(qū)區(qū)最最近近的的、、置置業(yè)業(yè)門門檻檻最最低低的的宜宜居居住住宅宅；；位于于中中新新城城上上城城——城城市市綜綜合合體體之之內(nèi)內(nèi)，，盡盡享享都都市市便便捷捷生生活活；；地利利優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，緊緊鄰鄰國(guó)國(guó)賓賓館館，，俯俯瞰瞰奧奧體體中中心心；；因此此，，項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定位位為為：：城市市精精品品青青英英社社區(qū)區(qū)五、、營(yíng)營(yíng)銷銷篇篇5.1整整體體營(yíng)營(yíng)銷銷思思路路:由于于我我項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量小小，，客客戶戶積積累累期期短短，，回回款款時(shí)時(shí)間間要要求求快快，，導(dǎo)導(dǎo)致致項(xiàng)項(xiàng)目目在在營(yíng)營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行上上要要求求靈靈活活性性較較高高。。為為了了能能夠夠迅迅速速的的積積累累客客戶戶，，完完成成快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo),我我方方提提出出的的總總體體營(yíng)營(yíng)銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略為為：：客群上上推廣上上銷售上上推盤上上整體入入市、、戶型型銷控控?cái)U(kuò)大面面向，，周邊邊掃蕩蕩概念炒炒作，，突出出稀缺缺高端形形象，，合理理價(jià)格格5.2項(xiàng)項(xiàng)目推推售策策略1）營(yíng)營(yíng)銷策策略以“卡卡”蓄蓄客，，以““卡””控客客———項(xiàng)目體體量小小，銷銷售周周期預(yù)預(yù)計(jì)短短。為為在短短時(shí)間間內(nèi)積積聚人人氣和和有效效區(qū)分分意向向客戶戶，前前期未未正式式銷售售前將將采用用辦理理“中中新··青英英會(huì)員員卡””的形形式完完成意意向客客戶積積累。。具體體操作作模式式如下下：A：客客戶辦辦理此此卡不不收取取任何何費(fèi)用用，辦辦理成成功后后即成成為““中新新會(huì)””會(huì)員員，享享受中中新集集團(tuán)一一切產(chǎn)產(chǎn)品信信息的的優(yōu)先先獲悉悉權(quán)及及其他他所有有活動(dòng)動(dòng)資格格。B：此此卡針針對(duì)本本項(xiàng)目目有特特殊的的優(yōu)惠惠方式式與方方法；；在辦辦卡后后、開(kāi)開(kāi)盤前前這段段時(shí)間間段內(nèi)內(nèi)，客客戶辦辦理成成功后后（辦辦理當(dāng)當(dāng)天不不予刷刷卡））每次次持卡卡到售售房部部“刷刷”出出優(yōu)惠惠0.5%，以以4次次為限限，總總優(yōu)惠惠額控控制在在2%以內(nèi)內(nèi)。正正式開(kāi)開(kāi)盤后后在實(shí)實(shí)際成成交中中予以以優(yōu)惠惠，會(huì)會(huì)員卡卡可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，但此此優(yōu)惠惠模式式只限限于刷刷卡本本人。。C：此此種營(yíng)營(yíng)銷模模式好好處有有兩個(gè)個(gè)方面面；一一是為為了區(qū)區(qū)分意意向客客戶及及加強(qiáng)強(qiáng)后期期購(gòu)買買吸引引力，，二是是為了了通過(guò)過(guò)多次次刷卡卡的形形式增增加銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人人氣。?！白摺薄背鋈トサ匿N銷售部部———由于本本項(xiàng)目目銷售售周期期短，，回款款時(shí)間間要求求快。。傳統(tǒng)統(tǒng)的坐坐銷形形式很很難滿滿足項(xiàng)項(xiàng)目在在短時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)的銷銷售目目標(biāo)達(dá)達(dá)成。。盈方方會(huì)在在既定定銷售售人員員安排排中，，通過(guò)過(guò)輪班班輪點(diǎn)點(diǎn)的形形式，，由銷銷售人人員進(jìn)進(jìn)行外外圍掃掃蕩，，主要要目標(biāo)標(biāo)將放放在二二手房房交易易市場(chǎng)場(chǎng)，同同類產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售部部周圍圍。以以信息息告知知，帶帶路引引導(dǎo)的的方式式攔截截一切切市場(chǎng)場(chǎng)意向向客戶戶?！盎麨榱懔恪保?，“化化線為為面””的營(yíng)營(yíng)銷方方式———通過(guò)電電話營(yíng)營(yíng)銷，，登門門拜訪訪的形形式挖挖掘老老客戶戶中的的潛在在購(gòu)買買力量量。以以及利利用盈盈方公公司強(qiáng)強(qiáng)大的的渠道道資源源，進(jìn)進(jìn)行客客群來(lái)來(lái)源的的再擴(kuò)擴(kuò)大工工作。。2）推推盤及及銷控控原則則為有效效控制制市場(chǎng)場(chǎng)變化化以及及保持持市場(chǎng)場(chǎng)饑渴渴度，，盈方方建議議以““階段段導(dǎo)入入”的的形式式將產(chǎn)產(chǎn)品分分棟推推出，，推盤盤節(jié)奏奏小步步而快快跑，，時(shí)刻刻讓意意向客客戶在在產(chǎn)品品關(guān)注注上保保持關(guān)關(guān)注熱熱度，，同時(shí)時(shí)通過(guò)過(guò)分步步驟的的快速速銷化化表現(xiàn)現(xiàn)，給給予消消費(fèi)市市場(chǎng)緊緊張與與壓迫迫感。。銷控方方面，，掌握握“搭搭配””原則則，中中小戶戶型在在每一一時(shí)間間段都都會(huì)有有搭配配銷控控比例例，避避免小小戶型型去化化過(guò)快快，而而80㎡以以上中中等戶戶型耽耽誤銷銷售周周期。。3）營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)安安排列項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作安排負(fù)責(zé)部門協(xié)助部門備注19月25日之前銷售物料及展示物料全部到位甲方營(yíng)銷部盈方銷售團(tuán)隊(duì)包含沙盤、戶型圖、樓書(shū)等一切銷售展示資料。銷售部仍設(shè)置在酒店大堂內(nèi)，更換新的現(xiàn)場(chǎng)包裝物料29月30日之前—10月25日啟動(dòng)第一輪推廣信息鋪蓋甲方營(yíng)銷部盈方策劃部包含初期的報(bào)媒，可視平臺(tái)展示，網(wǎng)媒310月1日之前確定項(xiàng)目正式入市時(shí)間甲方確定開(kāi)盤時(shí)間盈方銷售部+策劃部正式開(kāi)盤時(shí)間的明確是后期工作節(jié)點(diǎn)安排的前提條件。410月30日之前完成積累客戶600組以上盈方銷售團(tuán)隊(duì)盈方策劃部客戶蓄水工作的開(kāi)展需要推廣動(dòng)作及開(kāi)盤時(shí)間之前的正式明確511月1日之前正式開(kāi)盤前面的銷售工作準(zhǔn)備銷售團(tuán)隊(duì)臨戰(zhàn)培訓(xùn)，銷售公示的明確，銷售道具等一切準(zhǔn)備完善盈方銷售部+策劃部銷售前的準(zhǔn)備工作確保萬(wàn)無(wú)一失，確保后期銷售工作順利開(kāi)展。610月25日—正式開(kāi)盤后一周時(shí)間完成正式開(kāi)盤前第二輪推廣攻勢(shì)甲方營(yíng)銷部盈方策劃部短信、網(wǎng)媒等一切項(xiàng)目信息訴訟渠道，力求開(kāi)盤前先造好勢(shì)。7正式開(kāi)盤—11月底完成強(qiáng)銷期的第三輪推廣動(dòng)作甲方營(yíng)銷部盈方策劃部滿足強(qiáng)銷期內(nèi)的推廣支持工作812月15日前完成剩余房源清理工作及制定尾房銷售策略盈方策劃部需同甲方營(yíng)銷部門商討確定根據(jù)銷售及回款情況對(duì)后期尾盤銷售工作作出指導(dǎo)性安排91月31日前完成全部清盤及掃尾工作盈方銷售部盈方策劃部完成既定銷售目標(biāo)5.3價(jià)價(jià)格策策略:價(jià)格權(quán)權(quán)重思思路說(shuō)說(shuō)明：：A：本本次權(quán)權(quán)重樓樓盤選選擇著著重體體現(xiàn)在在區(qū)域域方面面，以以“同同創(chuàng)奧奧韻””、““隆鑫鑫國(guó)際際”、、“大大鼎第第一時(shí)時(shí)間””等三三個(gè)個(gè)樓樓盤作作為權(quán)權(quán)重選選擇。。其中中區(qū)域域權(quán)重重各占占20%；；B：按按照項(xiàng)項(xiàng)目近近鄰關(guān)關(guān)系，，本樓樓盤緊緊鄰““同創(chuàng)創(chuàng)奧韻韻，不不可避避免在在后期期的購(gòu)購(gòu)買選選擇中中，客客戶會(huì)會(huì)拿其其二手手房來(lái)來(lái)作為為比較較。因因此在在區(qū)域域權(quán)重重基礎(chǔ)礎(chǔ)上+15%；；C:項(xiàng)項(xiàng)目體體量上上與““隆鑫鑫國(guó)際際”較較為接接近，，且都都為高高層產(chǎn)產(chǎn)品。。因此此在區(qū)區(qū)域權(quán)權(quán)重基基礎(chǔ)上上+10%；D：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品本本身有有58%以以上屬屬于小小戶型型產(chǎn)品品，與與同區(qū)區(qū)域的的“大大鼎第第一時(shí)時(shí)間””存在在一定定程度度上的的同質(zhì)質(zhì)比較較，因因此在在區(qū)域域權(quán)重重基礎(chǔ)礎(chǔ)上+15%。。E：綜綜上分分析，，““同創(chuàng)創(chuàng)奧韻韻”、、“隆隆鑫國(guó)國(guó)際””、““大鼎鼎第一一時(shí)間間”等等三個(gè)個(gè)權(quán)重重樓盤盤各取取值35%，30%，35%。詳詳細(xì)權(quán)權(quán)重體體系如如下表表———項(xiàng)目權(quán)權(quán)重體體系：：項(xiàng)目名稱目前套價(jià)權(quán)重比例權(quán)重金額同創(chuàng)奧韻5500/㎡35%1935隆鑫國(guó)際5100/㎡30%1530大鼎第一時(shí)間7200/㎡35%2520合計(jì)————————100%5985根據(jù)和和周邊邊樓盤盤所做做的價(jià)價(jià)格權(quán)權(quán)重，，項(xiàng)目目的權(quán)權(quán)重均均價(jià)應(yīng)應(yīng)為5985元元/㎡㎡。根根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品本本身情情況的的特殊殊性與與市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際銷銷售均均價(jià)應(yīng)應(yīng)按以以下綜綜合考考慮：：項(xiàng)目受受周邊邊物業(yè)業(yè)價(jià)值值低、、需要要快速速回籠籠資金金等影影響，，在收收益方方面不不可避避免的的要做做出一一些讓讓步：：－－5%=5685元元/㎡㎡當(dāng)然，，這也也不是是我們們的全全部———項(xiàng)目大大部分分戶型型設(shè)計(jì)計(jì)為小小戶型型產(chǎn)品品，基基于小小戶型型產(chǎn)品品的市市場(chǎng)需需求增增高的的趨勢(shì)勢(shì)：+500元/㎡隨著中中新城城上城城—城城市綜綜合體體的日日益成成熟，，下半半年片片區(qū)價(jià)價(jià)值有有提高高的空空間：：+300/㎡㎡經(jīng)歷了了新政政后的的陣痛痛，下下半年年樓市市走向向會(huì)有有小幅幅度的的上升升趨勢(shì)勢(shì)：+200/㎡盈方公公司多多年來(lái)來(lái)的專專業(yè)營(yíng)營(yíng)銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和強(qiáng)大大的營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行力力:+200/㎡㎡綜上種種種：：我們們認(rèn)為為項(xiàng)目目合理理的實(shí)實(shí)際成成交均均價(jià)應(yīng)應(yīng)為：：6885元元/㎡㎡價(jià)格執(zhí)執(zhí)行策策略對(duì)外報(bào)報(bào)價(jià)———在在實(shí)際際成交交均價(jià)價(jià)上上上浮7%作作為對(duì)對(duì)外報(bào)報(bào)價(jià)，，對(duì)外外報(bào)價(jià)價(jià)均價(jià)價(jià)為7367元元/㎡㎡付款方方式———一次性性付款款；按按揭付付款優(yōu)惠方方式———A：刷刷卡優(yōu)優(yōu)惠B：：一次次性付付款優(yōu)優(yōu)惠C：按按揭付付款優(yōu)優(yōu)惠A：刷刷卡優(yōu)優(yōu)惠：：以四四次刷刷卡不不超過(guò)過(guò)4%累加加統(tǒng)計(jì)計(jì)B：一一次性性付款款優(yōu)惠惠2%C：按按揭付付款優(yōu)優(yōu)惠1%備注：：此優(yōu)惠惠方式式可累累加，，以標(biāo)標(biāo)價(jià)××折扣扣累加加之和和=最最終成成交價(jià)價(jià)的公公式計(jì)計(jì)算；；優(yōu)惠惠權(quán)限限由盈盈方銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)報(bào)報(bào)知銷銷售后后臺(tái)執(zhí)執(zhí)行決決定。。銷售階階段規(guī)規(guī)劃預(yù)計(jì)銷銷售周周期為為2010年10月月———2011年年1月月，共共計(jì)4個(gè)月月。入市期期（2010年年9月月底——10月））：項(xiàng)項(xiàng)目入入市，，客戶戶積累累及辦辦卡流流程開(kāi)開(kāi)啟，，通過(guò)過(guò)持續(xù)續(xù)的推推廣和和渠道道營(yíng)銷銷為項(xiàng)項(xiàng)目后后期銷銷售奠奠定基基礎(chǔ)；；開(kāi)盤期期（2010年年11月初初）：：項(xiàng)目目推售售產(chǎn)品品正式式面世世，經(jīng)經(jīng)過(guò)前前段時(shí)時(shí)間的的廣告告信息息鋪蓋蓋及客客戶積積累，，力爭(zhēng)爭(zhēng)一炮炮而紅紅，形形成市市場(chǎng)搶搶購(gòu)的的局面面。強(qiáng)銷期期（2010年年11月——12月））：該該階段段項(xiàng)目目推廣廣，影影響進(jìn)進(jìn)行到到一定定階段段，客客戶積積累量量與消消化量量均達(dá)達(dá)到頂頂峰，，營(yíng)銷銷推廣廣節(jié)奏奏快，，市場(chǎng)場(chǎng)去化化迅速速；持銷期期（2010年年12月——2010年1月））：利利用前前兩個(gè)個(gè)月的的銷售售狂潮潮后續(xù)續(xù)影響響，全全部消消化前前期遺遺留客客戶及及剩余余產(chǎn)品品，完完成清清盤目目標(biāo)。。階段回回款目目標(biāo)銷售階段完成進(jìn)度（面積）階段銷售金額備注開(kāi)盤期（2010年11月初）20%4800萬(wàn)元項(xiàng)目的第一次市場(chǎng)試探，如前期工作到位，則很有可能一炮而紅，影響整個(gè)后市運(yùn)作。強(qiáng)銷期（2010年11月—12月）70%16800萬(wàn)元營(yíng)銷重點(diǎn)月，也是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵的一個(gè)月，如完成，則會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)回款計(jì)劃及目標(biāo)，如銷售預(yù)期不良好，則很有肯能拖延整個(gè)營(yíng)銷周期，影響回款幾乎持銷期（2010年12月—2011年1月）10%2400萬(wàn)元項(xiàng)目已盡尾聲，在保證順利清售的前提下。利用前期的規(guī)模形成及年末契機(jī)，爭(zhēng)取高價(jià)收官。合計(jì)100%2.4億以上項(xiàng)目共歷時(shí)四個(gè)月，完成全部銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)為開(kāi)發(fā)公司回款2.4億以上。六、推推廣篇篇6.1項(xiàng)項(xiàng)目案案名建建議及及釋意意案名推推廣點(diǎn)點(diǎn)梳理理：1、中中新集集團(tuán)攜攜上市市重組組后的的開(kāi)發(fā)發(fā)品牌牌再塑塑造；；2、有有品質(zhì)質(zhì)的精精致優(yōu)優(yōu)良產(chǎn)產(chǎn)品；；3、年年輕的的，有有活力力的，，奧體體旁邊邊的精精致筱筱（小小）型型社區(qū)區(qū)；4、不不是終終點(diǎn)，，人生生的道道路上上有的的只是是一個(gè)個(gè)接一一個(gè)的的起點(diǎn)點(diǎn)與新新的挑挑戰(zhàn)。。筱駐駐積累累后等等待的的將是是更為為輝煌煌的人人生。。于是，，項(xiàng)目目案名名建議議———中新優(yōu)優(yōu)品··筱筑筑奧體旁旁，彈彈奏新新的人人生樂(lè)樂(lè)章………其他案案名選選擇：：中新新·青青年領(lǐng)領(lǐng)地中中新新·奧奧苑中中新新·尚尚筑………………6.2項(xiàng)項(xiàng)目整整體推推廣思思路:概念炒炒作通過(guò)一一種青青年精精英社社區(qū)的的概念念塑造造，在在推廣廣面市市上高高舉高高打。。占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)精致致小區(qū)區(qū)領(lǐng)跑跑者地地位，，通過(guò)過(guò)對(duì)首首次置置業(yè)者者的““新生生活””的誘誘導(dǎo)，，完成成市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知及認(rèn)認(rèn)同度度的鋪鋪蓋工工作。。突出稀稀缺奧體旁旁邊的的小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品已已然不不多，，城市市綜合合體的的精致致小戶戶型組組團(tuán)甚甚是稀稀少，，通過(guò)過(guò)媒體體炒作作與其其他宣宣傳推推廣，，制造造客群群向往往與市市場(chǎng)緊緊迫感感。6.3推推廣策策略及及渠道道選擇擇:ACT1：：報(bào)媒媒，網(wǎng)網(wǎng)媒上上高舉舉高打打。ACT2：：車視視，樓樓視平平臺(tái)生生活方方式展展示。。ACT3：：深度度挖掘掘中新新地產(chǎn)產(chǎn)老業(yè)業(yè)主，，充分分發(fā)揮揮老帶帶新效效能。。ACT4：：定向向短信信群發(fā)發(fā)（圈圈定三三公里里范圍圍內(nèi)））。ACT5：：電腦腦終端端病毒毒式營(yíng)營(yíng)銷，，讓受受眾主主動(dòng)傳傳播信信息。。ACT6：：大商商場(chǎng)，，大賣賣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的階階段性性橫幅幅。6.4推推廣廣計(jì)劃劃及費(fèi)費(fèi)用粗粗