都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)與擬拍價(jià)值

都江堰宗地地塊拍賣測(cè)算報(bào)告目錄一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展二、都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、擬拍宗地價(jià)值分析四、擬拍宗地初步定位五、擬拍宗地評(píng)估測(cè)算一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名,1988年撤灌縣設(shè)市。概況大成都藍(lán)圖:1個(gè)特大城市：成都市主城區(qū)。

4個(gè)中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。4個(gè)小城市，30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。大成都規(guī)劃

城市定位都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都的后花園，被定位為國(guó)際休閑度假旅游區(qū)。金堂彭州崇州大邑都江堰邛崍蒲江新津邛崍都江堰崇州彭州城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰是成都2003~2020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中4個(gè)中等城市之一交通現(xiàn)狀成灌高速20分鐘車程沙西線延伸段（待建）成青旅游快速通道30分鐘車程雙流機(jī)場(chǎng)青城山成灌高速：38公里，20分鐘車程。老成灌213國(guó)道：48公里左右距離，40分鐘車程。成青快速路：42.1公里，30分鐘車程沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）注:都江堰是大成都體系(第三圈層)中交通最為發(fā)達(dá)的城市.城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰被納入“大成都”體系交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢(shì)明顯老成灌213國(guó)道40分鐘車程

從整個(gè)城市規(guī)劃的特點(diǎn)來(lái)看，城市主城區(qū)的用地規(guī)劃是以住宅為主，從地理位置來(lái)看，城市的北和西都有山阻隔，及生態(tài)保護(hù)區(qū)限制，城市未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃將是以東和南為主線。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展方向金鳳蒲陽(yáng)主城區(qū)玉堂鎮(zhèn)紫坪鋪鎮(zhèn)聚源新區(qū)青城山鎮(zhèn)主城區(qū)延展區(qū)本宗地重點(diǎn)發(fā)展(東南)方向城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展總述邛崍都江堰崇州彭州1、都江堰作為成都市規(guī)劃的中等城市之一，將會(huì)得到成都市的眾多政策傾斜，將會(huì)促進(jìn)都江堰的快速發(fā)展；2、隨著交通條件的逐步完善，都江堰與成都的融合將越來(lái)越多，將會(huì)拉快都江堰市的發(fā)展步伐；3、本宗地作為都江堰的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域位置，隨著城市進(jìn)程的加快，將迅速使得本區(qū)域得到快速發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非常美好。本宗地二、都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市地產(chǎn)與房產(chǎn)發(fā)展概況◆土地價(jià)格2004年城區(qū)土地價(jià)格基本上集中在30-50萬(wàn)元/畝，而目前拍賣的成交價(jià)格集中在100-150萬(wàn)元/畝，土地價(jià)格翻了2番，年平均地價(jià)上漲幅度約50%，整個(gè)城市的土地價(jià)值飛速提升?！翡N售價(jià)格從2004年錢江銀通房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的都市·美麗洲創(chuàng)當(dāng)時(shí)1600元/㎡的高價(jià)記錄到目前的銷售均價(jià)3800元/㎡，甚至個(gè)別樓盤均價(jià)突破4000元/㎡，其年平均上漲幅度約35%，漲勢(shì)迅猛?！糸_(kāi)發(fā)板塊早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多集中在老城區(qū)位置，以及青城山沿線地段，而目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域已經(jīng)延伸到了二環(huán)路環(huán)線區(qū)域以及更遠(yuǎn)的區(qū)域鎮(zhèn)域，基本上是全面開(kāi)花?！糸_(kāi)發(fā)品質(zhì)由于早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很活躍，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)多以低品質(zhì)的樓盤居多，而目前由于大量實(shí)力開(kāi)發(fā)商的介入，以及消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的追求也在逐步提高，樓盤的開(kāi)發(fā)品質(zhì)也在逐步走高，但與都江堰的城市地位相匹配的精品項(xiàng)目依然很少。本宗地2007年2月宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-007市區(qū)天府大道西側(cè)不大于1.6不大于25%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人20525.2平方米（合30.79畝）￥200萬(wàn)元￥36萬(wàn)元/畝￥74萬(wàn)元/畝￥2278.64萬(wàn)元四川茂地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-009市區(qū)學(xué)府路（柏條河北側(cè)）不大于1.5不大于25%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人59303.3平方米（合88.95畝）￥500萬(wàn)元￥30萬(wàn)元/畝￥124萬(wàn)元/畝￥11029.8萬(wàn)元都江堰市精誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年3月宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-012市區(qū)都江堰大道安康南路不大于1.1不大于25%不小于35%不高于22米住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人2509.1平方米（合3.76畝）￥50萬(wàn)元￥240萬(wàn)元/畝￥240萬(wàn)元/畝￥240萬(wàn)元都江堰市畜牧獸醫(yī)協(xié)會(huì)城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年5月宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-013市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人92930.6平方米（合139.40畝）￥3000萬(wàn)元120萬(wàn)元/畝規(guī)劃建筑面積167275平方米因競(jìng)買人數(shù)未達(dá)到規(guī)定人數(shù)終止拍賣宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-014市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)不大于1.6不大于25%不小于35%不高于22米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人48366.7平方米（合72.55畝\1400萬(wàn)元\900元/平方米\1390元/平方米（148萬(wàn)元/畝）10756.7540元上海豐華（集團(tuán)）股份有限公司規(guī)劃建筑面積77387平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-015城區(qū)二環(huán)路南段走馬河西側(cè)不大于2.0不大于20%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人88289.8平方米(合132.43畝)

\1800萬(wàn)元\500元/平方米\810元/平方米（108萬(wàn)元/畝）14302.9476元成都皇朝置業(yè)有限公司規(guī)劃建筑面積176580平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年8月宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-013市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人92930.6平方米（合139.40畝）￥3000萬(wàn)元120萬(wàn)元/畝規(guī)劃建筑面積167275平方米因競(jìng)買人數(shù)未達(dá)到規(guī)定人數(shù)終止拍賣宗地編號(hào)宗地位置容積率建筑密度綠地率建筑總高度土地用途及年限JY-07-021城區(qū)二環(huán)路東段不大于2.0不大于23%不小于35%不高于40米商業(yè)40年住宅70年凈用地面積竟買保證金起拍價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人37068.6平方米（合55.60畝）

￥700萬(wàn)元￥460元/平方米￥780元/平方米（104萬(wàn)元/畝）￥5782.686元成都市龍泉金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃建筑面積74137平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市07年2—8月土地成交列表城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市（最新）樓盤列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類型占地面積總建面容積率總戶數(shù)面積區(qū)間（㎡）價(jià)格（元/㎡）銷售情況開(kāi)盤時(shí)間紫坪麗景4批次幸福大道文匯路紫坪房產(chǎn)多層68畝49900㎡1.141486.13-122.3均價(jià)39003、4F價(jià)格4100目前余122戶型，一次性2%，按揭1%2007.7岷江河畔一號(hào)橋旁橋都房產(chǎn)多層40畝30000㎡1.126080-140均3700，1F帶花園4200房源充足2007.10天源·佐岸3期2環(huán)路胥家路口都江堰金山房產(chǎn)6層電梯洋房68．1畝60700㎡1.3430左右88-2304260-4500余103房源,目前可優(yōu)惠5%2007.11都之都市中心，公園路口國(guó)機(jī)保利房產(chǎn)7層電梯30畝32000㎡1.660050-152未定入會(huì)咨詢預(yù)計(jì)2008.5都市·美麗洲5期一環(huán)路南側(cè)龍?zhí)稙冲X江銀通房產(chǎn)多層76.7畝220897㎡4.32約34070-1903820-4068余幾套1F150㎡4068，6躍7165㎡3820－城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市（最新）樓盤列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類型占地面積總建面容積率總戶數(shù)面積區(qū)間（㎡）價(jià)格（元/㎡）銷售情況開(kāi)盤時(shí)間景順.山水間趙公山腳下江河置業(yè)5+1電梯洋房122畝78528㎡1.0472880-150預(yù)計(jì)均價(jià)5000入會(huì)咨詢預(yù)計(jì)2008年6嶺秀都江都江堰大道柏條河畔精誠(chéng)房產(chǎn)多層、小高層88.9畝106573㎡1.791022電梯：45-104多層：135-140均價(jià)4000房源充足2007.12利貞。錦水苑2期2批次都江堰區(qū)一環(huán)路胥家路口利貞實(shí)業(yè)多層100畝96605㎡1.44100多套110-130均3600余二三十套2007.12建川桂院幸福大道和彩虹大道交接處都江堰市建川實(shí)業(yè)多層、別墅87178㎡53491㎡0.71363戶多層：80-120別墅：164.8-291.2多層：3680-3900別墅：5100余20多套多層，別墅60棟2007.9.29都江森林別墅1批次都江堰市香雪海路華凌房產(chǎn)別墅200畝0.3125戶雙拼306獨(dú)棟320-530雙拼298萬(wàn)／套起，獨(dú)棟368元／套起，均價(jià)585萬(wàn)/棟1批次余30%2007.5土地市場(chǎng)概況況◆城區(qū)07年2月—8月拍賣土地地成交價(jià)價(jià)格格多集中在100-150萬(wàn)元/畝畝；◆從07年2月—8月成交的土土地中，規(guī)劃劃建筑面積約約62萬(wàn)平米米；商品房市場(chǎng)概概況◆產(chǎn)品表現(xiàn)目前建筑類型型以多層為主主（少量帶電梯），，僅有岷江江國(guó)際項(xiàng)目是小高層層電梯公寓；；◆價(jià)格表現(xiàn)銷售價(jià)格多集集中在3700-3900元/㎡；即將將上市銷售(對(duì)外咨詢)的樓盤價(jià)價(jià)格多在4000元/㎡㎡；城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)百萬(wàn)區(qū)百萬(wàn)延展區(qū)本宗地柏條河◆土地價(jià)格走走勢(shì)目前土地成交交的價(jià)格多集集中在100-150萬(wàn)/畝，與前幾年的的土地價(jià)值相相比年平均增增幅達(dá)到30%左右，土土地價(jià)值提升升很快，隨著著土地的逐步步減少以及市市場(chǎng)的發(fā)展，，預(yù)計(jì)土地價(jià)價(jià)格將繼續(xù)上上揚(yáng)，增長(zhǎng)幅幅度達(dá)到30%左右?！翡N售價(jià)格走走勢(shì)目前的銷售價(jià)價(jià)格與前幾年年的進(jìn)行對(duì)比比，年平均增增幅達(dá)到了35%左右，，價(jià)格上漲很很快，隨著土土地價(jià)格的增增長(zhǎng)以及樓盤盤品質(zhì)的提升升，樓盤的銷銷售價(jià)格將持持續(xù)上漲，但但考慮到目前前國(guó)家宏觀政政策調(diào)控，上上漲幅度會(huì)有有所緩解，預(yù)預(yù)計(jì)年上漲幅幅度在15%-18%。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算都江堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)本宗地三、擬拍宗地地價(jià)值分析城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算宗地位置及臨近板塊的介紹幸福大道板塊塊本宗地柏條河板塊柏條河板塊是一個(gè)中高檔檔河居板塊幸福大道板塊塊是一個(gè)新興中中高檔居住板塊，目前已已經(jīng)形成氣候候，中高檔的的形象已經(jīng)深入入人心本宗地位于兩兩大板塊的延延伸區(qū)域，可以充分借用2大板塊之勢(shì)勢(shì)及項(xiàng)目本身身所具有的特性性，打造中高高檔社區(qū)，地地塊價(jià)值明顯。。由圖中所示，，二環(huán)路東段段大規(guī)模房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)發(fā)條件業(yè)已成成熟；隨著開(kāi)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，區(qū)區(qū)域土地價(jià)值值得到體現(xiàn)，，將進(jìn)入快速速發(fā)展軌道。。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算宗地位置區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r最新拍賣地塊150萬(wàn)元/畝043宗地300畝拆遷安置區(qū)開(kāi)源佐岸幸福大道中高端居住區(qū)國(guó)瑞地產(chǎn)900畝高端項(xiàng)目二環(huán)路東段3860-4080元/㎡，臨河洋洋房5400元/㎡幸福大道空地濱

河

路北面：臨8米米寬規(guī)劃路,以及柏條河河及沿河綠化化。南面：8米規(guī)規(guī)劃道路及規(guī)規(guī)劃中的拆遷遷安置小區(qū)西面：臨二環(huán)環(huán)路東面：空地柏

條

河本

地

塊城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算地塊周邊環(huán)境本

地

塊地塊優(yōu)勢(shì)分析析:◆地塊臨柏條條河，親水而而居，居住的的的舒適度比比較高，適合合打造高品質(zhì)質(zhì)居住社區(qū)；；◆地塊規(guī)模比比較大，同時(shí)時(shí)地塊方正，，利于土地有有效利用和規(guī)規(guī)劃；◆地塊臨二環(huán)環(huán)路，距市中中心近，交通通方便；◆周邊配套齊齊全，居家生生活便利。地塊劣勢(shì)分析析:◆目前二環(huán)路上上過(guò)往的大車車較多，噪音音較大，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有一定的的干擾；項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析:◆都江堰市政政府加大對(duì)幸幸福大道區(qū)域域的環(huán)境改造造，完善周邊邊配套，這對(duì)對(duì)宗地未來(lái)的的發(fā)展走勢(shì)有有著極強(qiáng)的推推動(dòng)作用?！裟壳岸冀哐呤袌?chǎng)比較活活躍，銷售形形勢(shì)比較好。。◆國(guó)瑞800余畝高端地地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)在即，將對(duì)對(duì)未來(lái)區(qū)域的的帶動(dòng)性較強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目目的打造也是是一個(gè)利好。。◆從城市的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看看，城市朝東東發(fā)展是主流流方向之一，，區(qū)域價(jià)值將將會(huì)大幅提升升。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分分析:◆幸福福大道道、二二環(huán)路路目前前開(kāi)發(fā)發(fā)和在在售樓樓盤較較多，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)對(duì)比較較激烈烈。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算地塊SWOT分析◆規(guī)避避二環(huán)環(huán)路過(guò)過(guò)往大大車過(guò)過(guò)多，，而導(dǎo)導(dǎo)致干干擾比比較大大的問(wèn)問(wèn)題，，利用用景觀觀或建建筑進(jìn)進(jìn)行有有效的的規(guī)避避，比比如種種植密密集的的高大大植物物，或或修建建高層層物業(yè)業(yè)進(jìn)行行隔離離；◆規(guī)避避市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，進(jìn)進(jìn)行差差異化化產(chǎn)品品定位位，比比如在在物業(yè)業(yè)類型型或產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)上上進(jìn)行行細(xì)分分；城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算我們所面對(duì)問(wèn)題的處理辦法四、擬擬拍地地塊初初步定定位中高檔檔高品品質(zhì)親親水居居住區(qū)區(qū)城市化化、多多樣化化、品品質(zhì)化化社區(qū)區(qū)口以小小高層層電梯梯洋房房產(chǎn)品品彰顯顯城市市化的的居住住氛圍圍口以多多樣化化的產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)滿滿足消消費(fèi)者者群體體的不不同需需求以以社區(qū)區(qū)規(guī)模模發(fā)揮揮自然然景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算項(xiàng)目形象定位基本思思路參照了了都江江堰政政府規(guī)規(guī)劃和和項(xiàng)目目地塊塊的基基本條條件后后，整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)主題題應(yīng)為為中低低密度度中高高檔次次品質(zhì)質(zhì)，爭(zhēng)爭(zhēng)創(chuàng)本本市第第一高高檔住住宅社社區(qū)。?？梢钥峡隙ǖ牡亩ㄎ晃徊呗月员景傅氐貕K的的高開(kāi)開(kāi)策略略，首首期以以11F小小高層層空中中雙院院落，，板式式或點(diǎn)點(diǎn)式電電梯洋洋房。。二期期以4+1F層層疊院院HOUSE和和5+1F情景景洋房房，拉拉升容容積率率指標(biāo)標(biāo)，壓壓縮建建筑密密度，，同時(shí)時(shí)達(dá)到到樹立立項(xiàng)目目地標(biāo)標(biāo)的目目標(biāo)。。項(xiàng)目分分二期期開(kāi)發(fā)發(fā)：一一期需需要突突破性性的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)獲獲得市市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，，由此此支持持后續(xù)續(xù)的開(kāi)開(kāi)發(fā)工工作。。排除的的產(chǎn)品品策略略?本案案地塊塊的頂頂級(jí)4+1F層層疊院院HOUSE和和5+1F情景景洋房房，需需求市市場(chǎng)不不構(gòu)成成足夠夠支撐撐。本本案地地塊的的大量量小高高層電電梯在在未來(lái)來(lái)面臨臨的同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)局面面嚴(yán)峻峻。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算產(chǎn)品定位思路4+1F層層疊院院HOUSE5+1F情情景洋洋房11F小高高層空空中雙雙院落落，板板式或或點(diǎn)式式電梯梯洋房房強(qiáng)調(diào)““舒適適居住住”與與“有有效使使用””的舒舒適型型產(chǎn)品品為主主，輔輔以少少量高高檔型型產(chǎn)品品。以以花園園洋房房和疊疊院提提高社社區(qū)品品質(zhì)，，而電電梯（（空中中花園園）在在項(xiàng)目目形象象展示示和發(fā)發(fā)售中中吸引引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，帶帶動(dòng)人人氣。。依托對(duì)對(duì)于區(qū)區(qū)域自自然資資源人人居環(huán)環(huán)境的的有效效利用用，促促進(jìn)都都江堰堰板塊塊的客客群選選擇本本項(xiàng)目目。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算產(chǎn)品定位定位基基本理理論房地產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)價(jià)常用用基本本方法法為類類比可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值法，，即靜靜態(tài)市市場(chǎng)比比較法。。類比比可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值法法的運(yùn)運(yùn)用是是首選選若干干與本本項(xiàng)目目在物物業(yè)型型和檔檔次上上類似似的樓樓盤，，通過(guò)過(guò)對(duì)它它們和和本項(xiàng)項(xiàng)目之之間價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)要要素的的對(duì)比比分析析，判判斷本本項(xiàng)目目在當(dāng)當(dāng)前市市場(chǎng)形形勢(shì)下下可實(shí)實(shí)現(xiàn)之之價(jià)值值。通常決決定一一個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值的要要素包包括以以下三三類：：?類比土土地價(jià)價(jià)值——地地段資資源的的差異異?項(xiàng)目可可提升升價(jià)值值判斷斷?價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)之間間相互互影響響、相相互制制約的的關(guān)系系。此外，，房地地產(chǎn)定定價(jià)通通常有有三種種導(dǎo)向向，即即成本本導(dǎo)向向、購(gòu)購(gòu)買者者導(dǎo)向向和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向。。其中中，成成本導(dǎo)導(dǎo)向包包括成成本加加定價(jià)價(jià)法和和目標(biāo)標(biāo)定價(jià)價(jià)法，，購(gòu)買買者導(dǎo)導(dǎo)向包包括認(rèn)認(rèn)知定定價(jià)法法和價(jià)價(jià)值定定價(jià)法法，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)包包括領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)定定價(jià)法法、挑挑戰(zhàn)定定價(jià)法法和隨隨行就就市場(chǎng)場(chǎng)定定定價(jià)法法。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算價(jià)格定位方法雙院落落板式式或點(diǎn)點(diǎn)式電電梯洋洋房4200元元/㎡㎡4+1F層層疊院院HOUSE5600元元/㎡㎡5+1F情情景洋洋房4500元元/㎡㎡城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算價(jià)格定位五、擬擬拍宗宗地評(píng)評(píng)估測(cè)測(cè)算主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)1、總總用地地面積積：56684.6m22（85.03畝））總建筑筑面積積(地地上+地下下):97627m22、設(shè)設(shè)入容容積率率的總總建筑筑面積積：85027m22其中：：（1）住住宅小小高層層雙院院落板板式電電梯洋房建建筑面面積：：53500m2（2））4+1層層疊院院洋房房建筑筑面積積：12263㎡（3））5+1情情景洋洋房建建筑面面積：：17877㎡（4））商業(yè)業(yè)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性會(huì)所所和建建筑面面積：1360m2(利用用小高高層底底層架空空1023m2)3、、地下下總建建筑面面積（（含設(shè)設(shè)備用用房房）：：12600m24、地地下停停車位位：360個(gè)（（含半半地下下車位位）5、綜綜合容容積率率：1.56、建建筑密密度：：25%7、總總戶數(shù)數(shù)約600戶8、未未計(jì)入入容積積率的的6M錯(cuò)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)及及空中中花園園共計(jì)1530m2城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算建筑總平模擬二環(huán)路規(guī)劃路路規(guī)劃路路空地初步用用地強(qiáng)強(qiáng)度分分析物業(yè)類型建筑面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）小高層53500420022470（2.25億元）4+1層疊院HOUSE1226356006867.285+1情景洋房1787745008044.6商業(yè)用下車庫(kù)12600暫不計(jì)收入合計(jì)9760038061.88（3.8億元）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算項(xiàng)目收入模擬考慮時(shí)時(shí)間因因素的的情況況下(預(yù)計(jì)計(jì)明年年下半半年才才能正正式銷銷售),根根據(jù)目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的趨趨勢(shì)(上漲漲幅度預(yù)預(yù)計(jì)15-18%來(lái)來(lái)看,屆時(shí)時(shí)本宗宗地所所開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的銷銷售均均價(jià)將將上揚(yáng)揚(yáng)8-10%。。1、地地上建建筑單單方成成本（（未含含土地地）：：1954.35元元/㎡㎡地上全全部成成本（（未含含土地地）=1954.35*85027=/10000=16617（萬(wàn)萬(wàn)元）[合合1.6億億元]2、地地下建建筑單單方成成本（（未含含土地地）：：2000元/㎡地下車車庫(kù)成成本=12600*2000=2520（（萬(wàn)萬(wàn)元））3、項(xiàng)項(xiàng)目全全部成成本（（未含含土地地）=16617+2520=19137(萬(wàn)萬(wàn)元））[合1.9億元元]城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算總成本（未含土地成本）模擬拍賣價(jià)價(jià)格承承受能能力列列表警戒區(qū)分盈虧狀況可承受拍賣地價(jià)（元/㎡）利潤(rùn)額紅色線盈虧平衡、不虧不賺2225（合222萬(wàn)元/畝）0橙色線稅后銷售利潤(rùn)率8%1866（合186萬(wàn)元/畝）3044萬(wàn)元黃色線稅后銷售利潤(rùn)率10%1777（合177萬(wàn)元/畝）3806萬(wàn)元黃色線稅后銷售利潤(rùn)率15%1553（合155萬(wàn)元/畝）5709萬(wàn)元綠色線稅后銷售利潤(rùn)率20%1330（合133萬(wàn)元/畝）7612萬(wàn)元綠色線稅后銷售利潤(rùn)率25%1106（合110萬(wàn)元/畝）9515萬(wàn)元起拍價(jià)格拍得土地稅后銷售利潤(rùn)率27.3%1000（合100萬(wàn)元/畝）1.04億元備注：：本測(cè)測(cè)算嚴(yán)嚴(yán)格按按照政政府拍拍賣土土地規(guī)規(guī)劃條條件的的保守守測(cè)算算(起起拍價(jià)價(jià):100萬(wàn)/畝)城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算可承受的土地拍賣價(jià)格根據(jù)都江堰堰的操作模模式，可以以通過(guò)補(bǔ)交交出讓金的的方式適當(dāng)當(dāng)調(diào)整容積積率。如果果容積率增增加0.3后達(dá)到1.8，則則此時(shí)對(duì)可可承受拍賣賣地價(jià)的影影響如下：：備注：增加加的面積約約17000㎡，增增加的面積積保守測(cè)算算則按電梯梯洋房的面面積測(cè)算。。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算容積率調(diào)整對(duì)項(xiàng)目拍賣地價(jià)的影響（僅供參考，無(wú)絕對(duì)把握）警戒區(qū)分盈虧狀況可承受拍賣地價(jià)（元/㎡）利潤(rùn)額（萬(wàn)元）紅色線盈虧平衡、不虧不賺2225（合222萬(wàn)元/畝）0橙色線稅后銷售利潤(rùn)率8%2246（合225萬(wàn)元/畝）3613萬(wàn)元黃色線稅后銷售利潤(rùn)率10%2114（合211萬(wàn)元/畝）4520萬(wàn)元黃色線稅后銷售利潤(rùn)率15%1874（合187萬(wàn)元/畝）6780萬(wàn)元綠色線稅后銷售利潤(rùn)率20%1608（合160萬(wàn)元/畝）9040萬(wàn)元綠色線稅后銷售利潤(rùn)率25%1342（合134萬(wàn)元/畝）1.13億元起拍價(jià)格拍得土地稅后銷售利潤(rùn)率31.4%1000（合100萬(wàn)元/畝）1.42億元1、地塊周周邊環(huán)境比比較好，土土地價(jià)值比比較高，適適合打造高高檔社區(qū)，，具有很高高的經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值，值得得參與競(jìng)拍拍；2、在按照照目前市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格及市市場(chǎng)銷售來(lái)來(lái)看，項(xiàng)目目抗風(fēng)險(xiǎn)的的值比較高高，若考慮慮時(shí)間因素素，則可提提升的價(jià)值值空間比較較大；3、若競(jìng)得得土地，打打造高檔社社區(qū)，可以以提升公司司品牌形象象，額外得得到很大的的無(wú)形價(jià)值值；4、若能走走通調(diào)整容容積率的路路線，項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性更強(qiáng)，，利潤(rùn)也更更高；5、參與競(jìng)競(jìng)拍時(shí)，避避免被現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛所感感染，盡量量保持原則則，在橙色色警戒線內(nèi)內(nèi)進(jìn)行舉牌牌。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測(cè)算拍賣測(cè)算結(jié)論以上拍賣評(píng)評(píng)估測(cè)算謝謝12月-2215:44:0815:4415:4412月-2212月-2215:4415:4415:44:0812月月-2212月月-2215:44:082022/12/3115:44:089、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。15:44:0915:44:0915:4412/31/20223:44:09PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2215:44:0915:44Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:44:0915:44:0915:44Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2215:44:0915:44:09December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月20223:44:09下下午15:44:0912月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:44下午午12月-2215:44December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:44:0915:44:0931December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:44:09下下午3:44下下午15:44:0912月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。15:44:0915:44:0915:4412/31/20223:44:09PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2215:44:0915:44Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完