酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃方案經(jīng)典

走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒(méi)人會(huì)注意到我的存在。我只作為自己一個(gè)本我的原點(diǎn)而活著，只是蕓蕓眾生中的一個(gè)符號(hào)。我不想這樣，我想在這鋼筋水泥的“叢林”中尋找屬于我的鳥(niǎo)語(yǔ)花香。如果可以，我想離光污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離聲污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離摩肩接踵的人群遠(yuǎn)點(diǎn)……但是，我舍棄不了城市。我，已經(jīng)成為城市的組成部分。關(guān)于酒店式公寓——酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式，配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，大多被用于投資使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)。此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是需要提供其統(tǒng)一的、必需的上門(mén)管理與服務(wù)。所以，此物業(yè)類型既具備酒店的特性，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，逐步受到越來(lái)越多的特定群體的青睞。如今，酒店式公寓類物業(yè)已遍布全球。我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。主要由于當(dāng)時(shí)的深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，最早吸收了外來(lái)的信息與先進(jìn)的物業(yè)類型與模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所發(fā)展。該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。WHOAMI

唯有清晰的自我認(rèn)知，才可以站在市場(chǎng)的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未來(lái)。我是誰(shuí)？我長(zhǎng)得什么樣？跟別人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市場(chǎng)是因?yàn)槭裁矗课胰绾卧谄＼浀氖袌?chǎng)中“火線”突圍？我不敢說(shuō)，我可以成為酒店式公寓的新貴。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定會(huì)為沉寂許久的“江湖”掀起千層浪。我必將為自己書(shū)寫(xiě)里程碑式的一筆，

因?yàn)椤遥堫^

不僅僅是在打造一個(gè)項(xiàng)目，

我打造的是一個(gè)從我開(kāi)始的時(shí)代！讓我開(kāi)啟這一場(chǎng)新時(shí)代的征戰(zhàn)……xx館～貴之鄰，尊之所xx館之征戰(zhàn)江山胸懷江山大隱于市第一回合：：市場(chǎng)研研判第二回合：：定位延延展第三回合：：專案推推廣第一回合市市場(chǎng)研判判《孫子兵法法》：“名君賢將，，所以動(dòng)而而制人，成成功出于眾眾者，先知知也”。先知先先覺(jué)是領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，后知知后覺(jué)是追追隨者，不不知不覺(jué)是是淘汰者。。故此，一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的的成敗，首首要條件要要清醒地知道道形勢(shì)發(fā)生生了什么變變化，問(wèn)題題在哪里，，危機(jī)在哪哪里。了解了敵軍軍之底細(xì)，，方能攻其其不備，出出奇制勝??！龍頭公寓本案位于朝朝陽(yáng)南新園園西路8號(hào)號(hào)。緊鄰東東三環(huán)華威威橋畔，驅(qū)驅(qū)車(chē)5分鐘鐘可抵國(guó)貿(mào)貿(mào)中心，3分鐘進(jìn)入入京津高速速公路公寓環(huán)型結(jié)構(gòu)的的公寓樓。。酒店為17層樓，，公寓為為14層樓樓。公寓部部分有3部部電梯（2部客梯，，一部貨梯梯）。70年產(chǎn)權(quán)公公寓已經(jīng)使使用將近12年，還還有58年年產(chǎn)權(quán)。。關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至入口關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)內(nèi)關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)入口關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)門(mén)口道道路關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)東面——美景東方方美景東方關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)南面——山水文園園關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)北面——郵政綜合合樓目前沒(méi)有投投入使用關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)北面——香榭舍關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)西面——近端關(guān)于自己項(xiàng)項(xiàng)目四至至園區(qū)西面——遠(yuǎn)端關(guān)于自己地地域陳述述我，坐落于于東南三環(huán)環(huán)四環(huán)之間間，座擁無(wú)無(wú)可比擬的的地位優(yōu)勢(shì)勢(shì)我的周?chē)?，有完善的的交通體系系——三環(huán)環(huán)四環(huán)，皆皆可隨意通通達(dá)我的周?chē)?，，有可帶?dòng)動(dòng)客戶優(yōu)勢(shì)勢(shì)的“豪華華”物業(yè)———山水文文園等成熟熟“豪盤(pán)””直接帶動(dòng)地域域價(jià)值我的周?chē)?，有相?duì)完完善的人文文氣氛———傳統(tǒng)居住住區(qū)，周邊邊物業(yè)配套套完善我的周?chē)?，，有相?duì)成成熟的社區(qū)區(qū)環(huán)境———大社區(qū)概概念形成，，與周邊各各高檔物業(yè)遙相呼應(yīng)應(yīng)我的周?chē)?，，有成熟的的商業(yè)環(huán)境境——購(gòu)物物，日常消消費(fèi)均可在在一公里內(nèi)內(nèi)尋找到合適的商業(yè)業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所所我的周?chē)?，，有儒雅的的文化環(huán)境境——首圖圖，平添無(wú)無(wú)限文化底底蘊(yùn)；古玩玩城、潘家家園……眾多多的古董交交易場(chǎng)所““掀起”無(wú)無(wú)限歷史文文化痕跡關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部指標(biāo)標(biāo)總計(jì)15080.81平方米米占地9723.32平方米，，綠地率33%，使用率76.7%，，容積率為3.5，標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米，，現(xiàn)已簽約163.6×4+108.94×4+68.14×4，，現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)報(bào)價(jià)13900元/平方米，，關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部裝修修入口感應(yīng)電電梯關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部裝修修公寓入口連連廊關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部裝修修公寓室內(nèi)裝裝修關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部裝修修公寓室內(nèi)潔潔俱關(guān)于自己內(nèi)內(nèi)部裝修修公寓室內(nèi)日日式風(fēng)格裝裝修關(guān)于于自自己己裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)電梯梯（（貨貨梯梯））：：日日本本三三菱菱；；客梯梯：：上上海海三三菱菱；；防火火門(mén)門(mén)（（大大門(mén)門(mén)））：：日日本本流流閉閉（（諧諧音音））；；臥室室門(mén)門(mén)：：全全部部為為實(shí)實(shí)木木門(mén)門(mén)；；空調(diào)調(diào)：：日日本本心心晃晃；；（（空空調(diào)調(diào)為為中中央央水水循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)。。夏夏天天5個(gè)個(gè)月月有有冷冷氣氣，，冬冬天天有有5個(gè)個(gè)月月有有暖暖氣氣。。沒(méi)沒(méi)有有燃燃?xì)鈿猓?，為為電電磁磁爐爐灶灶。。））浴盆盆：：日日本本因因那那阿阿絲絲（（諧諧音音））；；潔具具：：TOTO；；（（馬馬桶桶沖沖水水系系統(tǒng)統(tǒng)為為節(jié)節(jié)能能系系統(tǒng)統(tǒng)，，洗洗手手池池的的水水自自動(dòng)動(dòng)流流進(jìn)進(jìn)馬馬桶桶水水箱箱，，成成為為馬馬桶桶水水箱箱的的沖沖水水。。））櫥柜柜：：日日本本日日波波；；門(mén)窗窗：：香香港港雅雅迪迪；；消防防設(shè)設(shè)施施：：煙煙感感，，噴噴灑灑，，應(yīng)應(yīng)急急燈燈，，消消防防栓栓都都是是酒酒店店式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。上下下水水的的配配件件都都為為日日本本進(jìn)進(jìn)口口材材料料。。關(guān)于于自自己己裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修修采采用用2次次吊吊頂頂，，沒(méi)沒(méi)有有明明線線，，走走線線和和燈燈口口都都在在墻墻內(nèi)內(nèi)。。全全部部為為大大開(kāi)開(kāi)間間，，隔隔斷斷可可以以拆拆。。由于于使使用用的的時(shí)時(shí)間間較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，現(xiàn)現(xiàn)裝裝修修狀狀況況40%較較干干凈凈再再進(jìn)進(jìn)行行簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單裝裝修修即即可可，，40%進(jìn)進(jìn)行行修修補(bǔ)補(bǔ)也也可可出出售售，，20%要要重重新新裝裝修修。。關(guān)于于自自己己生生活活成成本本空調(diào)調(diào)8元元/平平米米/月月，，飲用用水水為為二二次次處處理理用用水水，，熱熱水水：：16.1元元/噸噸，，冷冷水水：：6.1元元/噸噸物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：3.5元元/平平米米/月月電為為商商業(yè)業(yè)用用電電0.8元元/度度關(guān)于于自自己己市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研經(jīng)策策劃劃單單位位為為期期一一周周的的500份份(有有效效問(wèn)問(wèn)卷卷436份份)無(wú)無(wú)差差別別人人群群調(diào)調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷，，并并進(jìn)進(jìn)行行后后期期問(wèn)問(wèn)卷卷分分析析。。其其中中，，參參與與調(diào)調(diào)查查的的年年齡齡組組成成為為：：超過(guò)過(guò)80％％的的潛潛在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客客戶戶年年齡齡介介于于26-42歲歲之間間關(guān)于于自自己己市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研對(duì)于于該該區(qū)區(qū)域域住住房房，，消消費(fèi)費(fèi)者者普普遍遍購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)傾傾向向?yàn)闉榫频甑晔绞焦⒃⒌牡母吒呋鼗貓?bào)報(bào)率率在在各各種種投投資資相相繼繼疲疲軟軟的的現(xiàn)現(xiàn)下下已已經(jīng)經(jīng)逐逐步步被被市市民民所所認(rèn)認(rèn)知知，，并并可可能能成成為為新新的的投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)關(guān)于于自自己己市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研目前前沒(méi)沒(méi)有有投投入入使使用用對(duì)于于該該區(qū)區(qū)域域住住房房，，消消費(fèi)費(fèi)者者普普遍遍單單位位價(jià)價(jià)格格趨趨向向?yàn)闉殛P(guān)于于自自己己市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研目前前沒(méi)沒(méi)有有投投入入使使用用對(duì)于于該該區(qū)區(qū)域域住住房房，，消消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)房房配配套套需需求求交通通、、教教育育、、商商業(yè)業(yè)是是潛潛在在購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶最最為為關(guān)關(guān)心心的的配配套套關(guān)于于自自己己我我的的總總結(jié)結(jié)雖然然我我早早已已誕誕生生，，但但面面對(duì)對(duì)新新生生的的同同類類們們，，我我還還比比他他們們有有多多十十余余年年的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)擁?yè)碛杏校唬浑m雖然然我我有有很很多多小小的的問(wèn)問(wèn)題題，，但但不不會(huì)會(huì)因因這這些些而而抹抹殺殺掉掉我我內(nèi)內(nèi)質(zhì)質(zhì)之之美美；；雖雖然然我我是是12年年前前的的產(chǎn)產(chǎn)物物，，但但是是，，面面對(duì)對(duì)新新生生的的““小小兄兄弟弟””們們，，我我的的骨骨頭頭更更硬硬（（質(zhì)質(zhì)量量?jī)?yōu)優(yōu)異異）），，內(nèi)內(nèi)功功更更好好（（內(nèi)內(nèi)飾飾大大部部分分為為進(jìn)進(jìn)口口產(chǎn)產(chǎn)品品，，部部分分為為合合資資產(chǎn)產(chǎn)品品））；；當(dāng)然，我的問(wèn)問(wèn)題與優(yōu)點(diǎn)同同樣的明顯。。面對(duì)眾多新新穎的設(shè)計(jì)，，我的外觀也也許有點(diǎn)不那那么IN了，，我的內(nèi)飾風(fēng)風(fēng)格也已經(jīng)OUT于現(xiàn)今今的格局。12歲的年紀(jì)紀(jì)，我也應(yīng)該該“洗一個(gè)澡澡”，徹底的的擦拭掉身上上的污塵。我我知道，這些些的一切，都都是會(huì)影響到到“客人”對(duì)對(duì)我的第一印印象。不過(guò)，，比起我的““美”，這些些，又算得了了什么呢？還有，我的生生活成本很高高，無(wú)論是水水、電，我都都高于市場(chǎng)常常價(jià)。但是，，我知道，跟跟下里巴人相相比，我注定定只能屬于陽(yáng)陽(yáng)春白雪的行行列。我有特特行許可證書(shū)書(shū)，可以進(jìn)行行酒店式經(jīng)營(yíng)營(yíng)。我現(xiàn)在已已經(jīng)通過(guò)酒店店的部分，打打造好我該有有的市場(chǎng)形象象。我想，如果要要給自己一句句話的詮釋。。那么，我希希望，我的未未來(lái)是“高貴貴但不高價(jià)，，品質(zhì)勝于外外觀”。而且且，高生活成成本的先天劣劣勢(shì)，注定了了我沒(méi)有辦法法去迎合大眾眾群體的需求求……關(guān)于行業(yè)只有了解市場(chǎng)場(chǎng)，尊重市場(chǎng)場(chǎng)，才可以立立于市場(chǎng)不敗敗的行列。所以，對(duì)于宏宏觀市場(chǎng)的準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，是是讓我可以不不“走偏”未未來(lái)道路的一個(gè)個(gè)重要依據(jù)。。關(guān)于行業(yè)行行業(yè)特點(diǎn)意為“酒店式式的服務(wù)，公公寓式的管理理”，主要模式為提提供服務(wù)、沒(méi)沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)的服務(wù)式公公寓。集住宅宅，酒店、會(huì)會(huì)所等多種功功能于一體。。關(guān)于行業(yè)客客群特點(diǎn)相對(duì)比與酒店店，酒店式服服務(wù)公寓主要要針對(duì)居住市市場(chǎng)中較為長(zhǎng)長(zhǎng)期或頻繁居居住的居民，，尚無(wú)特定的的標(biāo)準(zhǔn)。較為為長(zhǎng)期居住的的定義一般在在季度、或半半年或以上。。這個(gè)市場(chǎng)的主主要客群包括括：長(zhǎng)期出國(guó)國(guó)的生意人及及其家人，長(zhǎng)長(zhǎng)期在外的跨跨國(guó)公司總裁裁、高級(jí)管理理人員、高級(jí)級(jí)員工等及其其家人，放長(zhǎng)長(zhǎng)假的家庭，，以及需要進(jìn)進(jìn)行商務(wù)交流流或者進(jìn)修的的中高級(jí)商務(wù)務(wù)人士等在京京海外社團(tuán)和和駐華使館的的工作人員等等。另外，一些小小型公司也成成為酒店式服服務(wù)公司的客客群，主要作作為商住使用用。關(guān)于行業(yè)服服務(wù)特點(diǎn)在服務(wù)上，物物業(yè)管理一般般是由星級(jí)酒酒店直接管理理或有酒店背背景的物業(yè)公公司進(jìn)行管理理。一方面消消除客群對(duì)物物業(yè)管理公司司水平的懷疑疑；另一方面面，切實(shí)為住住客提供高檔檔、到位的各各種服務(wù)，使使客戶享受自自由舒適、高高質(zhì)量的生活活。其借鑒酒店服服務(wù)及管理模模式，提高諸諸如家具清潔潔、送餐、宴宴會(huì)安排、洗洗熨及送衣、、鐘點(diǎn)服務(wù)、、電召的士等等一系列服務(wù)務(wù)，較之于普普通公寓服務(wù)務(wù)內(nèi)容更多，，為特定客群群提供更多其其所需的服務(wù)務(wù)內(nèi)容。關(guān)于行業(yè)戶戶型配套特點(diǎn)點(diǎn)酒店式公寓的的戶型，根據(jù)據(jù)各自項(xiàng)目所所處的位置及及自身定位，，從幾十平方方米到幾百平平方米不等，，可以滿足使使用者的個(gè)性性化需求。在裝修上統(tǒng)一一為精裝修，，并多為提供供全套的家居居設(shè)計(jì)和電器器，對(duì)于不同同戶型也配合合不同的格調(diào)調(diào)。另外，根據(jù)住住戶要求提供供酒店式服務(wù)務(wù)的同時(shí)，一一般酒店式公公寓的公共硬硬件設(shè)施均類類似酒店，例例如大堂、會(huì)會(huì)所等，居住住者的身份和和氣派也可彰彰顯。其他附附屬設(shè)施還增增加了銀行、、小型超市等等項(xiàng)目。關(guān)于行業(yè)兩兩大功效我國(guó)的酒店式式服務(wù)公寓經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)發(fā)展，在原有有基礎(chǔ)上已經(jīng)經(jīng)形成自己的的特點(diǎn)，具有有“自用”和和“投資”兩兩大功效。與與傳統(tǒng)的酒店店相比，在硬硬件配套設(shè)施施上毫不遜色色，而服務(wù)更更加家庭化、、人性化。由由于它吸收了了傳統(tǒng)酒店與與傳統(tǒng)公寓的的長(zhǎng)處，因此此，備受我國(guó)國(guó)以及在我國(guó)國(guó)工作的外籍籍商務(wù)人士的的青睞。關(guān)于行業(yè)北北京主要分布布區(qū)域金融街街CBD區(qū)域域中關(guān)村村關(guān)于行行業(yè)北北京京主要要分布布區(qū)域域區(qū)域分分布——金融融街（（行情情看好好、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈））供應(yīng)方方面：：金融融街公公寓市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有供供應(yīng)量量為40萬(wàn)萬(wàn)平方方米左左右。。需求方方面：：隨著著金融融街形形象的的確立立和影影響的的擴(kuò)大大，國(guó)國(guó)際金金融巨巨子，，國(guó)內(nèi)內(nèi)金融融行業(yè)業(yè)、通通信行行業(yè)和和上市市公司司對(duì)于于本地地區(qū)公公寓將將產(chǎn)生生巨大大的需需求，，且該該地區(qū)區(qū)寫(xiě)字字樓眾眾多，，公寓寓的商商務(wù)功功能相相對(duì)較較弱，，更貼貼近居居住的的本質(zhì)質(zhì)，將將會(huì)得得到本本地區(qū)區(qū)商務(wù)務(wù)人士士的認(rèn)認(rèn)同。。租金方方面：：目前前該地地區(qū)高高檔酒酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓租價(jià)價(jià)為15美美元/平米米.月月。由于此此區(qū)域域內(nèi)商商品房房品質(zhì)質(zhì)也較較高，，而酒酒店式式公寓寓多以以中大大戶型型為主主，總總價(jià)不不占優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，金融融街及及其周周邊地地區(qū)酒酒店式式公寓寓與住住宅的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將日日趨激激烈。。關(guān)于行行業(yè)北北京京主要要分布布區(qū)域域區(qū)域分分布——CBD地地區(qū)（（發(fā)展展最早早，價(jià)價(jià)格最最高））該區(qū)域域是北北京市市公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展最早早、最最成熟熟的區(qū)區(qū)域。。雅詩(shī)詩(shī)閣、、嘉里里中心心、燕燕莎、、等項(xiàng)項(xiàng)目均均已投投入使使用，，并成成為北北京酒酒店式式公寓寓產(chǎn)品品的典典型代代表；；隨著著CBD的的進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展，，寫(xiě)字字樓、、大量量公司司的進(jìn)進(jìn)駐，，CBD核核心區(qū)區(qū)繼續(xù)續(xù)向外外圍擴(kuò)擴(kuò)張，，緊鄰鄰CBD的的其他他區(qū)域域也出出現(xiàn)了了一定定量的的品質(zhì)質(zhì)分級(jí)級(jí)、檔檔次分分級(jí)的的酒店店式公公寓，，包括括通用用時(shí)代代、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋新新干線線公寓寓、東東方瑞瑞景國(guó)國(guó)際公公寓，，珠江江帝景景；需求求方方面面：：該該地地區(qū)區(qū)租租戶戶大大多多為為外外國(guó)國(guó)公公司司或或機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的外外籍籍工工作作人人員員，，他他們們一一般般都都能能享享有有公公司司給給予予的的租租房房預(yù)預(yù)算算，，需需求求較較為為旺旺盛盛。。售價(jià)價(jià)方方面面，，在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)上上升升速速度度較較快快。。租租金金方方面面，，本本地地區(qū)區(qū)高高檔檔公公寓寓租租金金穩(wěn)穩(wěn)定定，，租租金金報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到了了每每月月每每平平方方米米15-20美美元元，，從從一一個(gè)個(gè)側(cè)側(cè)面面說(shuō)說(shuō)明明了了CBD高高檔檔酒酒店店式式公公寓寓目目前前公公認(rèn)認(rèn)的的平平均均租租金金水水平平。。關(guān)于行業(yè)業(yè)北京京主要分分布區(qū)域域區(qū)域分布布—中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)（需求求量大））中關(guān)村地地區(qū)公寓寓市場(chǎng)供供應(yīng)量不不大，到到目前為為止，總總供應(yīng)面面積為60余萬(wàn)萬(wàn)平方米米，提供供3000多套套高檔公公寓。其其中酒店店式服務(wù)務(wù)公寓占占20%，其余余大部分分為商住住公寓。。需求方面面：中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)對(duì)住宅宅的消費(fèi)費(fèi)能力很很大，對(duì)對(duì)高檔公公寓特別別是酒店店式商住住公寓一一直供不不應(yīng)求。。中關(guān)村村眾多高高科技企企業(yè)尤其其是IT業(yè)中的的員工希希望居住住地離工工作地交交通方便便，環(huán)境境安靜、、綠化率率高，配配套完善善。租金方面面，與朝朝陽(yáng)CBD的高高檔公寓寓不同，，中關(guān)村村的高檔檔公寓面面臨的客客戶主要要是國(guó)內(nèi)內(nèi)客戶，，外銷(xiāo)客客戶較少少，因此此市場(chǎng)上上以內(nèi)銷(xiāo)銷(xiāo)公寓為為主，整整體租金金水平也也就沒(méi)有有CBD那樣高高。關(guān)于行業(yè)業(yè)未來(lái)來(lái)發(fā)展在未來(lái)幾幾年中，，與世界界更為緊緊密的融融合和交交流將極極大地刺刺激北京京的高端端租務(wù)市市場(chǎng)，中中國(guó)強(qiáng)勁勁的經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)、、日益完完善的投投資環(huán)境境和即將將召開(kāi)的的2008年奧奧運(yùn)會(huì)對(duì)對(duì)市場(chǎng)將將起到積積極的推推動(dòng)作用用。根據(jù)2008年年奧組委委簽約的的112家星級(jí)級(jí)飯店給給出的賽賽時(shí)房?jī)r(jià)價(jià)：在奧奧運(yùn)期間間北京市市簽約飯飯店中，，五星級(jí)級(jí)飯店的的平均房房?jī)r(jià)為429美美元，其其中53%是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間，，平均價(jià)價(jià)格353美元元。四星星級(jí)飯店店平均房房?jī)r(jià)305美元元，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間平均均價(jià)格272美美元。三三星級(jí)飯飯店的平平均房?jī)r(jià)價(jià)193美元，，其中70%為為標(biāo)準(zhǔn)間間，均價(jià)價(jià)為176美元元。根據(jù)據(jù)北京市市旅游局局的統(tǒng)計(jì)計(jì)，預(yù)計(jì)計(jì)奧運(yùn)會(huì)會(huì)期間海海外觀眾眾將有26-39萬(wàn)人人，旅游游者有15-20萬(wàn)人人，預(yù)計(jì)計(jì)需要客客房9-10萬(wàn)萬(wàn)間；國(guó)國(guó)內(nèi)觀眾眾225-258萬(wàn)人人，預(yù)計(jì)計(jì)客房需需求16-18萬(wàn)間。。總體奧奧運(yùn)會(huì)北北京的客客房需求求量近30萬(wàn)。。2006年年底底北京酒酒店業(yè)的的客房數(shù)數(shù)量為13萬(wàn)間間，五星星級(jí)酒店店出租率率69%，全市市的酒店店業(yè)出租租率為65%。。可以預(yù)預(yù)見(jiàn)，2008年的北北京酒店店業(yè)必將將承載大大量的市市場(chǎng)需求求，客房房數(shù)量會(huì)會(huì)出現(xiàn)供供不應(yīng)求求的市場(chǎng)場(chǎng)狀況。。關(guān)于行業(yè)業(yè)橫向向比較知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆。。只有了解解到行業(yè)業(yè)，只有有了解到到對(duì)手的的作為洞悉全局，才才可屹立于不不敗所以，認(rèn)識(shí)到到自己后，我我想，我還需需要認(rèn)知的是是——市場(chǎng)的的對(duì)手們關(guān)于行業(yè)橫橫向比較根據(jù)北京市酒酒店式公寓較較熱的CBD、中關(guān)村等等區(qū)域及其輻輻射區(qū)域?yàn)橹髦髁?，并輔之之以逐步出現(xiàn)現(xiàn)此類產(chǎn)品的的新興區(qū)域?yàn)闉檩o助，我司司選取了11個(gè)樣本進(jìn)行行調(diào)研與分析析，包括：CBD核心區(qū)區(qū)：酒店式公公寓最為集中中，較早出現(xiàn)現(xiàn)此類產(chǎn)品、、且以純粹高高端為主的酒酒店式供應(yīng)區(qū)區(qū)域，樣本選選為嘉里中心心、雅詩(shī)閣、、銀泰中心柏柏悅居。CBD輻射區(qū)區(qū)：03年較較早面向CBD年輕白領(lǐng)領(lǐng)的珠江羅馬馬mini酒酒店式公寓、、珠江帝景、、遠(yuǎn)洋國(guó)際中中心、華駿世世界城。中關(guān)村及其輻輻射區(qū)：遠(yuǎn)中中悅?cè)R、紐約約客、文津國(guó)國(guó)際望京區(qū)域：新新興酒店式公公寓產(chǎn)品的區(qū)區(qū)域，選擇樣樣本為博雅國(guó)國(guó)際中心橫向比較租租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式嘉里中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)40487以中大戶型為主。1居室101平方米；2居室139-168平方米；3居室225-317平方米；4居室420-450平米；5居室452-526平米；1居室2900-3300$元/每月；出租，出租率達(dá)90%2居室4000-5000$元/每月；3居室6000-10000$元/每月；4居室12000-13000$元/每月；5居室13000-20000$元/每月；雅詩(shī)閣中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)50272以中大戶型為主。1居室105-126平方米；1居室3100-3300美金/月；出租，出租率達(dá)80%2居室178-205平方米；2居室4800-5000美金/月；4居室249平方米；4居室6200-6800美金/月；銀泰中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)70216以中大戶型為主。40000元/平米出售不包租，代租柏悅居一居132、133、137平方米;二居240、241、242平方米遠(yuǎn)洋國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋東南角70228標(biāo)準(zhǔn)層面積約1110平方米（因?yàn)檎?，所以沒(méi)有作具體的戶型面積劃分）整售整體出售整體經(jīng)營(yíng)橫向比較租租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式合生·羅馬嘉園（一期）朝陽(yáng)北路107號(hào)，東四環(huán)外70160標(biāo)間60平米6800出售不包租珠江帝景廣渠路、西大望路交叉口東南角7017797-116平米兩居為主；123平米、158平米兩居，及少量178平米復(fù)式12000元出售包租。10年包租，7%/年返租，至2016年華駿東大橋路5067155平方米廳室合一與86平方米1室1廳10000元出售不包租世界城10號(hào)紐約客海淀南路36號(hào)70293面積在50—60平方米，層高5米復(fù)式一居為主，極少量180平米三居12700元出售不包租橫向比較租租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村黃莊路口向西300米7030060-140為主10000元2座公寓，一座包租3年（第一年返還6%，第二年返還7%，第三年8%）一座客戶自用文津國(guó)際五道口，清華科技園7038160平米標(biāo)間占84%；其余為100-300平米8000元出售包租。非自主型客戶，10年8%租金收益；自住型客戶，10年7%租金收益＋21天免費(fèi)居住期。購(gòu)房者自房屋驗(yàn)收之日起至辦理產(chǎn)權(quán)證之前、購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證后2年內(nèi)、2015年1月1日至2016年12月31日之間，開(kāi)發(fā)商提供三次無(wú)條件原價(jià)回購(gòu)博雅國(guó)際中心望京葉青大廈對(duì)面7054249、65、85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設(shè)計(jì)可供選擇6800元出售不包租橫向比較租租賃市場(chǎng)以上項(xiàng)目中，，單純以酒店店式公寓立項(xiàng)項(xiàng)的項(xiàng)目較少少，大部分酒酒店式公寓都都隸屬于大的的社區(qū)，或者者依托周邊的的星級(jí)酒店。。依托大社區(qū)區(qū)的酒店式公公寓最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于能夠充充分享用大社社區(qū)才有的大大配套。另外，24小小時(shí)便利店、、洗衣店、咖咖啡館、美容容院、家政中中心、商務(wù)中中心等都要配配備齊全。依托于星級(jí)酒酒店的酒店式式公寓，產(chǎn)品品自身與客戶戶均為純粹的的高檔次，即即不但能享受受到酒店的高高素質(zhì)配套，，而且能享受受到星級(jí)酒店店源源不斷的的高質(zhì)量客源源。樣本調(diào)研與分分析----戶型、租金金小結(jié)橫向比較租租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分分析----戶型、租金金小結(jié)戶型方面，上上述項(xiàng)目中，，位于CBD核心區(qū)的的高端品牌項(xiàng)項(xiàng)目嘉里中心心、雅詩(shī)閣、、銀泰柏悅居居以中大戶型型為主以外，，區(qū)域項(xiàng)目均均以中小戶型型作為主力供供應(yīng)。小戶型型項(xiàng)目占有較較大的比例，，大多數(shù)戶型型面積在60－80平方方米之間。戶戶型靈活度方方面，遠(yuǎn)洋國(guó)國(guó)際中心等少少數(shù)項(xiàng)目是框框架結(jié)構(gòu)，能能夠自由分隔隔，大多數(shù)酒酒店式公寓的的戶型種類都都較少。從目目前的發(fā)展趨趨勢(shì)來(lái)看，戶戶型面積有逐逐步增大的趨趨勢(shì)，一個(gè)方方面由于小戶戶型供應(yīng)充足足，具有較大大同質(zhì)化，而而對(duì)需要大面面積戶型的客客戶不能有效效滿足，另外外有的項(xiàng)目在在酒店式公寓寓的居住功能能之外增加了了行政辦公的的功能，無(wú)形形中增加了對(duì)對(duì)大面積套型型的需求。橫向比較租租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分分析----戶型、租金金小結(jié)出售方式方面面，少部分項(xiàng)項(xiàng)目采用包租租的方式，固固定包租年限限，并在規(guī)定定年限之內(nèi)給給予客戶一定定比例租金收收益，保證客客戶的投資收收益。此種方方式一定程度度上促進(jìn)了項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，，例如珠江帝帝景酒店式公公寓絕大部分分均由其老業(yè)業(yè)主作為投資資，收取穩(wěn)定定的10年7%返租收益益。但是目前前國(guó)家政策將將嚴(yán)厲打擊此此類投資性產(chǎn)產(chǎn)品，包租行行為處于國(guó)家家嚴(yán)厲整治的的范疇。這對(duì)對(duì)投資客群占占主力的酒店店式公寓的產(chǎn)產(chǎn)品本身、升升值潛力挖掘掘、以及投資資客群的要求求均有所提高高。另外由遠(yuǎn)洋房房地產(chǎn)公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋新新干線和遠(yuǎn)洋洋國(guó)際中心酒酒店式公寓都都采取整售方方式，由購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)，這與那些些售散出售的的酒店式公寓寓在日后的管管理和物業(yè)的的品質(zhì)方面具具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)優(yōu)勢(shì)。橫向比較裝裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套銀泰中心柏悅居石材幕墻世界著名設(shè)計(jì)師JohnC.Portman設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級(jí)家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會(huì)議、宴會(huì)、會(huì)員制中式私人俱樂(lè)部、屋頂花園平臺(tái)中空LOW－E玻璃幕墻遠(yuǎn)洋國(guó)際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲等橫向比較裝裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套合生·涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽(yáng)臺(tái)、

精裝修享受合生·橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等各種配套珠江帝景高檔石材五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn)，挑高4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳/大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會(huì)廳、小宴會(huì)廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂(lè)部?？刁w：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房，SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會(huì)議：大、中、小會(huì)議室，另有貴賓會(huì)議廳，面積約為80㎡。紐約客low-E玻璃幕墻挑高16米，800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯：21部(4部觀光電梯)；門(mén)窗：霍曼(門(mén))low-E窗自助廚房、會(huì)所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。1—3層設(shè)底商，1、2層：銀行、證券、國(guó)際品牌服飾精品等，3層：大型餐飲、娛樂(lè)、高檔酒吧等；4、5層：辦公；6—15層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。6層設(shè)有空中觀景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向比較裝裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動(dòng)線，確保住戶生活私密，16層樓高48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國(guó)際連鎖超市、國(guó)際健身俱樂(lè)部、私人診所、美容SPA等博雅國(guó)際中心石材、金屬飾面板、高級(jí)飾面磚800平米大堂按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，挑高11.4米。墻面為高級(jí)石材或玻璃飾面，地面為高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會(huì)議、展覽、休閑、健身等橫向比較裝裝修配套酒店式公寓既既然作為高檔檔寫(xiě)字樓的配配套，則在品品質(zhì)上要與其其身份與地位位相符。所以以在裝修裝飾飾方面都做到到不遺余力。。尤其在能顯顯示項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的外立面和和大堂方面更更加注意。在室內(nèi)裝修上上則體現(xiàn)出品品味和舒適，，號(hào)稱帶著牙牙刷就能入住住，針對(duì)的客客戶群主要就就是來(lái)往與各各城市之間的的工作繁忙的的商務(wù)人士。。橫向比較物物業(yè)配備及取取費(fèi)項(xiàng)目星級(jí)管理集團(tuán)物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居五凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國(guó)際中心五中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司4合生·羅馬嘉園--康景物業(yè)集團(tuán)3.8珠江帝景五美國(guó)豪生國(guó)際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客五法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)8.2遠(yuǎn)中悅?cè)R五遠(yuǎn)悅五星酒店7.4文津國(guó)際五錦江集團(tuán)4.5博雅國(guó)際中心--第一太平戴維斯6橫向比較物物業(yè)配備及取取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)運(yùn)營(yíng)的成敗，，關(guān)鍵在于服服務(wù)，在于有有沒(méi)有專業(yè)的的公司進(jìn)行管管理。從上表表可以看出，，這些項(xiàng)目大大多數(shù)依托于于五星級(jí)酒店店，并聘請(qǐng)國(guó)國(guó)際知名的酒酒店管理公司司進(jìn)行酒店的的后期運(yùn)營(yíng)，，如第一太平平戴維斯、凱凱萊物業(yè)管理理公司、賽特特酒店管理集集團(tuán)、中原物物業(yè)管理集團(tuán)團(tuán)等，都是比比較有影響力力的專業(yè)酒店店管理公司，，有了這些公公司的加盟，，是其后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)、以及對(duì)對(duì)客戶的良好好的收益保障障。橫向比較個(gè)個(gè)案比較目前沒(méi)有投入入使用樂(lè)成國(guó)際物業(yè)類型公公寓建筑類別

板樓均價(jià)價(jià)

25000元/平米米裝修情況精精裝交通位置三三四環(huán)之間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006-11-11入住時(shí)間2008-5-30物業(yè)地址華華貿(mào)中心南800米（朝朝陽(yáng)區(qū)西大望望路）銷(xiāo)售套數(shù)：429套已簽約套數(shù)：：215套成交均價(jià)：16882元元/平銷(xiāo)售率：50%橫向比較個(gè)個(gè)案比較目前沒(méi)有投入入使用蘋(píng)果社區(qū)二期期物業(yè)類別:公公寓建筑類別:板板樓裝修狀況:精精裝修物業(yè)地址:朝朝陽(yáng)區(qū)百子灣灣路32號(hào)國(guó)國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向向南300米米至百子灣路路口向東300]環(huán)線位位置:三至四四環(huán)均價(jià):17000元/平平方米交通狀況:位位于國(guó)貿(mào)橋橋東南，緊鄰鄰CBD，距距東三環(huán)300米。銷(xiāo)售套數(shù)：1024套已簽約套數(shù)：：444套平均成交價(jià)格格：16902元/平銷(xiāo)售率：43%橫向比較個(gè)個(gè)案比較目前沒(méi)有投入入使用山水文園四期期物業(yè)類別:普普通住宅別別墅建筑類別:板板樓、聯(lián)排別別墅、疊拼別別墅裝修狀況:精精裝修物業(yè)地址:朝朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)環(huán)十里河弘燕燕路環(huán)線位置:三三至四環(huán)均價(jià):31000元/平平方米價(jià)格描述:以以上為四期1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)格。一次性性付款，銀行行按揭銷(xiāo)售套數(shù)：115套已簽約套數(shù)：：26套平均成交價(jià)格格：30932元/平橫向比較自自我總結(jié)酒店式公寓總總體分布區(qū)域域依托于經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或或者環(huán)境優(yōu)良良位置。但統(tǒng)統(tǒng)一都擁有交交通便捷，動(dòng)動(dòng)靜皆宜的特特性。北京現(xiàn)有知知名酒店式式公寓均存存在價(jià)格挑挑高，但租租賃火爆的的現(xiàn)象。北京現(xiàn)有知知名酒店式式公寓均配配備良好的的物業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)。物物業(yè)費(fèi)均等等于或大于于一美元以以便于支撐撐更優(yōu)秀的的的物業(yè)服服務(wù)。北京現(xiàn)有承承租率較高高的酒店式式公寓均佩佩有全套室室內(nèi)設(shè)施，，可以讓承承租人能達(dá)達(dá)到“拿著著牙刷‘就就可以入住住的方便，，快捷。經(jīng)過(guò)04——06年的的市場(chǎng)預(yù)熱熱期，酒店店式公寓已已經(jīng)開(kāi)始逐逐步進(jìn)入市市場(chǎng)成熟期期。新項(xiàng)目目陸續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)。需要更更明確自身身定位及同同位差異值值。市場(chǎng)分析SWOTS地域優(yōu)勢(shì)，，整體社區(qū)區(qū)氛圍已形形成現(xiàn)房,沒(méi)免免除后顧之之憂購(gòu)房后即可可見(jiàn)到投資資收益品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，，優(yōu)良的內(nèi)內(nèi)功，高素素質(zhì)的“鄰鄰居”，人人文環(huán)境等等可帶動(dòng)整整個(gè)樓盤(pán)品品質(zhì)W舊樓新賣(mài)。。樓體本身身已經(jīng)略有有陳舊生活配套設(shè)設(shè)施還不齊齊備產(chǎn)品類型同同質(zhì)化現(xiàn)象象比較嚴(yán)重重O2008奧奧運(yùn)對(duì)于酒酒店的需求求缺口投資型酒店店可填補(bǔ)目目前市場(chǎng)的的空白合理的價(jià)格格勢(shì)必可以以攪動(dòng)疲軟軟的市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)已已經(jīng)逐步進(jìn)進(jìn)入成熟期期T所面對(duì)客戶戶群體較窄窄陳舊的內(nèi)飾飾可能會(huì)引引起的二次次裝修市場(chǎng)整體的的疲軟階段段市場(chǎng)分析根據(jù)SWOT分析，，在可以規(guī)規(guī)避的條目目中，可以以在少投入入，多產(chǎn)出出的前提條條件下，對(duì)建筑外進(jìn)進(jìn)行粉刷或或者局部點(diǎn)點(diǎn)綴部分家具及及裝修的更更換地毯的清洗洗及更換部分房間銷(xiāo)銷(xiāo)售后入住住前的裝修修（二次收收益）市場(chǎng)分析人人群分析析投資客居多多酒店式服務(wù)務(wù)公寓的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶中中，投資者者占絕對(duì)比比例。根據(jù)據(jù)北京中原原的調(diào)研結(jié)結(jié)果分析，，投資客戶主主要可以分分為兩大類類型。第一一類為純投投資型客戶戶，主要有個(gè)個(gè)人投資者者和機(jī)構(gòu)投投資者組成成，個(gè)人投投資者年齡齡在30-35歲范范圍內(nèi)，機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者主要是具具備一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的中小型企企業(yè)。他們們購(gòu)買(mǎi)酒店店式服務(wù)公公寓的主要要目的就是是看中了酒酒店的增值值潛力，他他們的預(yù)期期投資回報(bào)報(bào)率一般在在8%-15%。這這部分客戶戶占整個(gè)客客戶總數(shù)的的60%左左右。市場(chǎng)分析人人群分析析養(yǎng)老型客戶戶，以個(gè)人投投資者為主主，年齡普普遍在40歲以上，，購(gòu)買(mǎi)的目目的主要是是希望退休休后能夠得得到豐厚、、穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)來(lái)源。。這類客戶戶的投資風(fēng)風(fēng)格比較穩(wěn)穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力也比比較強(qiáng)，多多投資于100平米米以上的較較大戶型，，預(yù)期投資資回報(bào)率多多在10%以下，最最看重項(xiàng)目目的發(fā)展?jié)摑摿?，占客客戶總?shù)的的15%左左右。除投資型客客戶外，其其他客戶也也有相當(dāng)比比例，包括括以自主兼兼投資為主主要目的私私營(yíng)業(yè)主和和辦公族和和以滿足內(nèi)內(nèi)部需要為為目的的海海外跨國(guó)集集團(tuán)客戶等等等。市場(chǎng)分析人人群分析析租賃客戶分分析北京酒店式式服務(wù)公寓寓的目標(biāo)租租賃客戶主主要為外籍籍公司派出出的高級(jí)員員工、國(guó)內(nèi)內(nèi)大型私企企的老板、、高層人士士等高階層層人士，均均以商務(wù)居居住為主，，并具有長(zhǎng)長(zhǎng)期居住及及安置家人人的需求，，這些客戶戶的租期一一般為半年年以上或更更長(zhǎng)，由公公司擔(dān)負(fù)高高額的房租租費(fèi)用，同同時(shí)自己在在異地沒(méi)有有買(mǎi)房定居居的需要。。其中，歐歐美人占到到65%，，其他是港港臺(tái)人、日日本人和華華裔等。另外，隨著著酒店式公公寓在國(guó)人人眼中的認(rèn)認(rèn)可，有不不少商務(wù)人人士因?yàn)楣すぷ鞯男枰矔?huì)選擇擇一些酒店店式公寓作作為他們的的暫時(shí)居所所市場(chǎng)場(chǎng)分分析析產(chǎn)產(chǎn)品品主主題題由于于酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓所所具具有有““酒酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)，，公公寓寓式式的的管管理理””的的定定位位和和特特點(diǎn)點(diǎn)，，就就決決定定了了服服務(wù)務(wù)是是酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓的的靈靈魂魂和和永永恒恒的的主主題題。。在在硬硬件件水水平平和和品品質(zhì)質(zhì)相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡那榍闆r況下下，，服服務(wù)務(wù)水水平平將將成成為為競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的焦焦點(diǎn)點(diǎn)。。如如何何提提升升物物業(yè)業(yè)管管理理水水平平和和服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)，，保保持持物物業(yè)業(yè)的的長(zhǎng)長(zhǎng)久久生生命命力力，，對(duì)對(duì)于于自自住住和和投投資資酒酒店店式式公公寓寓的的業(yè)業(yè)主主來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，是是保保證證其其投投資資價(jià)價(jià)值值的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素。。在租租務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)中中，，客客戶戶的的去去留留很很大大程程度度上上取取決決于于物物業(yè)業(yè)管管理理的的質(zhì)質(zhì)量量。。提提供供良良好好的的服服務(wù)務(wù)是是評(píng)評(píng)定定物物業(yè)業(yè)好好壞壞最最基基本本的的條條件件，，是是產(chǎn)產(chǎn)品品的的附附加加值值，，直直接接影影響響到到物物業(yè)業(yè)今今后后的的租租金金和和收收益益回回報(bào)報(bào)。。對(duì)對(duì)客客戶戶來(lái)來(lái)講講，，不不斷斷提提升升的的服服務(wù)務(wù)、、管管理理水水平平以以及及穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升的的租租金金將將給給他他們們帶帶來(lái)來(lái)最最大大的的實(shí)實(shí)惠惠。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析主主題題延延伸伸將酒店式式公寓與與SOHO進(jìn)行行了結(jié)合合并全新新演繹，，在充分分考慮了了滿足各各種商務(wù)務(wù)個(gè)性化化需求同同時(shí)也將將滿足了了人們對(duì)對(duì)高檔住住宿的要要求。這這種模式式將居室室分為居居住與辦辦公兩大大區(qū)域，，這樣即即具備酒酒店式公公寓的高高檔生活活區(qū)又滿滿足SOHO的的高級(jí)商商務(wù)區(qū)，，例如24小時(shí)時(shí)商務(wù)中中心，可可以提供供24小小時(shí)秘書(shū)書(shū)服務(wù)、、翻譯服服務(wù)以及及會(huì)議服服務(wù)。這這種產(chǎn)品品不僅填填補(bǔ)了SOHO無(wú)5A級(jí)辦公公樓配套套服務(wù)的的空白，，而且為為辦公者者提供超超值的服服務(wù)。酒酒店式商商務(wù)服務(wù)務(wù)公寓可可居住、、又可室室內(nèi)辦公公，其既既吸收了了星級(jí)酒酒店的服服務(wù)功能能和管理理模式，，又吸收收了信息息時(shí)代商商務(wù)樓、、寫(xiě)字樓樓的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，擁有有良好的的通訊條條件，能能夠有針針對(duì)性地地提供秘秘書(shū)、信信息、翻翻譯等商商務(wù)服務(wù)務(wù)，是進(jìn)進(jìn)一步拓拓展酒店店式服務(wù)務(wù)公寓的的功能而而生的一一種綜合合性很強(qiáng)強(qiáng)的物業(yè)業(yè)概念。。項(xiàng)目的特特性決定定了本案案的用戶戶人群為為以投資資為主體體人群，，這部分分客戶經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力強(qiáng)，對(duì)對(duì)高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)的的需求較較強(qiáng)；板塊內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展以及片片區(qū)知名名度的提提升將為為板塊物物業(yè)帶來(lái)來(lái)源源不不斷的高高素質(zhì)、、高消費(fèi)費(fèi)群體；；如果項(xiàng)目目能夠解解決內(nèi)飾飾陳舊這這個(gè)瓶頸頸問(wèn)題，，將使項(xiàng)項(xiàng)目取得得更加理理想回報(bào)報(bào)成為可可能！4、本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手已經(jīng)超超出了板板塊內(nèi)的的范疇。。本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目啟示：：第一回合合：市市場(chǎng)研判判第二回合合：定定位延展展第三回合合：專專案推廣廣第二回合合定定位延伸伸第二回合合定定位延延展以下所述述僅表達(dá)寶寶隆源對(duì)對(duì)本案定定位的理理解，并為為本案的的主題推推廣進(jìn)行行系列梳梳理第二回合合定定位延延展——文化的溯根——城市的烙印——精神的反思58年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、精精裝修、、投資/自用型型、商務(wù)務(wù)、公館館58年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)區(qū)別其它它項(xiàng)目?jī)H僅僅40/50年產(chǎn)權(quán)權(quán)精裝修迥異的裝裝修風(fēng)格格，完善善的家具具、家電電投資/自自用型現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住住、早投投資早回回報(bào)商務(wù)完善的商商務(wù)配套套及環(huán)境境頂級(jí)公館館由單純的的酒店式式公寓提提升為北北京頂級(jí)級(jí)公館為什么定定義為頂頂級(jí)公館館公館，世世界頂級(jí)級(jí)物業(yè)形形態(tài)。國(guó)國(guó)內(nèi)關(guān)于于公館命命名的物物業(yè)均只只對(duì)于公公館二字字“知其其然，不不知其所所以然””。更多多的是對(duì)對(duì)于名詞詞的應(yīng)用用而非含含義的貫貫徹。頂頂級(jí)公館館的物業(yè)業(yè)形態(tài)在在國(guó)內(nèi)實(shí)實(shí)際上是是有空白白點(diǎn)的。。龍頭公公寓有其其先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)。無(wú)無(wú)論是從從環(huán)境的的動(dòng)靜皆皆宜，周周邊社區(qū)區(qū)大氣候候的業(yè)已已形成，，還是從從它本身身已形成成的品牌牌知名度度，已經(jīng)經(jīng)擁有的的租賃客客戶群體體。都為為龍頭公公寓的蛻蛻變做出出了量化化的準(zhǔn)備備工作。。放眼市場(chǎng)場(chǎng)，頂級(jí)級(jí)業(yè)態(tài)的的公寓式式酒店，，要不就就是身處處鬧境，，進(jìn)退都都是濃郁郁的商務(wù)務(wù)環(huán)境，，只能活活在鋼筋筋水泥的的森林中中間；要要不就是是處于城城郊連接接帶。有有好的空空氣，好好的環(huán)境境，卻無(wú)無(wú)對(duì)等尊尊貴的遠(yuǎn)遠(yuǎn)親近鄰鄰。而且且，生活活配套相相對(duì)滯后后，與城城市繁華華中心的的相距過(guò)過(guò)遠(yuǎn)，也也是城郊郊結(jié)合處處酒店式式公寓相相對(duì)滯緩緩的原因因之一。。而我，與與三環(huán)只只有百米米之遙，，與四環(huán)環(huán)也只差差一條大大路。周周?chē)罨顨庀鉂庥簦苤苓叺耐雀呱猩凶≌?，，讓我的的尊貴品品味又一一次得以以彰顯。。高綠化化率的生生活環(huán)境境，讓我我的“退退守”分分外寧?kù)o靜。低樓樓層，低低密度，，在現(xiàn)今今的社會(huì)會(huì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比摩摩天高樓樓，水泥泥森林更更吸引智智者吧。。此外，，更比提提別的軟軟硬環(huán)境境了。我想，我我是可以以成為一一個(gè)頂級(jí)級(jí)的公館館的。有有一天，，我會(huì)讓讓別人以以進(jìn)入我我而自豪豪的。第一回合合：市市場(chǎng)研判判第二回合合：定定位延展展第三回合合：專專案推廣廣

總體銷(xiāo)售策略價(jià)格制定定:比較一：：類類同同產(chǎn)品加加權(quán)平均均因素龍頭HOTEL樂(lè)瀾寶邸美景東方山水文園禧福匯權(quán)重位置20%18%18%22%22%25%交通12%10%11%13%13%15%開(kāi)發(fā)商實(shí)力10%10%10%12%10%15%小區(qū)園林10%10%12%15%12%15%戶型設(shè)計(jì)6%7%8%9%8%10%交房時(shí)間13%16%16%18%18%20%權(quán)重71%71%75%89%83%100%均價(jià)

13000115002000020000

比較均價(jià)

18309.8615333.3322471.9124096.39

權(quán)重

20%25%25%30%100%權(quán)重價(jià)格20342.198363661.9723833.3335617.9787228.916

最終價(jià)格14442.9608

比較二：：投投資資回報(bào)測(cè)測(cè)算法項(xiàng)目名稱戶型面積（平米）租金（RMB元/月）元/平方米加權(quán)租金華威酒店公寓商務(wù)套間60110006.170%4.3豪華套間70110005.270%3.7商務(wù)雙套間100153005.170%3.6豪華雙套間100168005.670%3.9亮馬公寓一居42110008.760%5.2一居48140009.760%5.8一居49140009.560%5.7一居59150008.560%5.1一居64170008.960%5.3二居97230007.960%4.7金橋國(guó)際公寓一居55120007.370%5.1一居65140007.270%5.0一居75160007.170%5.0租金

4.8售價(jià)=4.5*350*10=15750元/平方米米價(jià)格確定定:類同產(chǎn)品品加權(quán):14442元元/平方米米投資回報(bào)報(bào)測(cè)算:15750元元/平平方米最終定價(jià)價(jià):15000元元平方方米銷(xiāo)售策略略方案一:閃電戰(zhàn)銷(xiāo)售周期期12個(gè)月月為在開(kāi)盤(pán)盤(pán)初期制制造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)、、聚集有有效人氣氣，同時(shí)時(shí)也為了了體現(xiàn)客客戶在不不同時(shí)期期購(gòu)房所所產(chǎn)生的的利息差差別及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)報(bào)，我司司建議采采取“低低開(kāi)高走走”的銷(xiāo)銷(xiāo)售戰(zhàn)略略。即開(kāi)盤(pán)初初期定5套特價(jià)價(jià)房，特特價(jià)房統(tǒng)統(tǒng)一售價(jià)價(jià)14000元元/平方方米在后期根根據(jù)銷(xiāo)售售反應(yīng)上上調(diào)價(jià)格格，最終終維持總總體均價(jià)價(jià)水平。。銷(xiāo)售節(jié)奏奏銷(xiāo)售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月*年1月*年2月預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)售期

持續(xù)期

清盤(pán)期

銷(xiāo)售收入入:銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售率銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)0.68230.8541470012099持續(xù)期0.354801.3315156007490清盤(pán)期0.05685.9045162001111合計(jì)13718.0920701方案二:步步為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)售周期期18個(gè)月月2008年3月月---2009年8月銷(xiāo)售節(jié)奏奏銷(xiāo)售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)售期

持續(xù)期

清盤(pán)期

銷(xiāo)售收入入:銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售率銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)0.5580851550012532持續(xù)期0.405880164009643清盤(pán)期0.05735170001250合計(jì)合計(jì)1470023424方案一\二對(duì)比比分析:項(xiàng)目名稱方案一方案二銷(xiāo)售時(shí)間12個(gè)月18個(gè)月銷(xiāo)售收入2070123424推廣費(fèi)用用:以總銷(xiāo)售售額2億億計(jì)算推廣費(fèi)用用比例:1.2%推廣費(fèi)用用總計(jì):20000*1.2%=240萬(wàn)萬(wàn)銷(xiāo)售周期費(fèi)用比例推廣費(fèi)用預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)50%120持續(xù)期30%72清盤(pán)期20%48合計(jì)240推廣費(fèi)用用使用:推廣媒體體選擇銷(xiāo)售周期選擇媒體預(yù)熱\強(qiáng)銷(xiāo)SP促銷(xiāo)\短信\戶外樓頂\園區(qū)廣告\高檔酒店內(nèi)刊\經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\專業(yè)雜志持續(xù)期SP促銷(xiāo)\短信\高檔酒店內(nèi)刊\經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\經(jīng)濟(jì)類雜志清盤(pán)期經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\經(jīng)濟(jì)類雜志炒做行銷(xiāo)方方式通路擴(kuò)擴(kuò)展客戶細(xì)細(xì)分推售安安排收、解解籌客戶維維系??????????2008，奧運(yùn)運(yùn)，中國(guó)國(guó)專題分析析兩條推廣廣主線略…………………………拾遺遺關(guān)于推推廣、、宣傳傳擁有我，，你就可可擁有遼遼遠(yuǎn)的視視野面對(duì)我，，你就面面對(duì)了寬寬廣的前前程得到我，，你就可可享有都都市的繁繁華只有我，，可使你你得到細(xì)細(xì)致的關(guān)關(guān)懷酒店式公公寓項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶，，他們多多數(shù)為二二次置業(yè)業(yè)，不容容易受到到廣告的的左右。。因此在在推廣策略略上首先先要樹(shù)立立項(xiàng)目的的品牌，，這種品品牌不單單是來(lái)自自發(fā)展商商的背景景和企業(yè)業(yè)品牌，，更重要的的是在項(xiàng)項(xiàng)目的包包裝推廣廣過(guò)程前前期，就就樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目美譽(yù)譽(yù)度和知知名度，，吸引消消費(fèi)者，，進(jìn)而影響響銷(xiāo)售。。-首先樹(shù)立立本案品品牌/產(chǎn)產(chǎn)品形象象，結(jié)合合本案準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房的的實(shí)際情情況，將將廣告與與促銷(xiāo)活活動(dòng)、多種推推廣宣宣傳手手段結(jié)結(jié)合起起來(lái)，，形成成立體體的宣宣傳推推廣攻攻勢(shì)，，迅速速樹(shù)立立起本本案的的品牌牌/產(chǎn)品品形象象，從從而讓讓人們們口口口相傳傳，最最終實(shí)實(shí)現(xiàn)本本案在在短時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)快速速清盤(pán)盤(pán)。-北京樓樓市廣廣告推推廣從從以往往大而而泛的的模式式，以以發(fā)展展到單單一性性訴求求（（一個(gè)個(gè)清晰晰的定定位，一一個(gè)清清晰的的消費(fèi)費(fèi)群體體）。。宣傳運(yùn)運(yùn)動(dòng)目的強(qiáng)行刺刺激目目標(biāo)受受眾，，啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)確立品品牌鮮鮮明形形象刺激市市場(chǎng)、、引起起反應(yīng)應(yīng)復(fù)合式式強(qiáng)勢(shì)勢(shì)促銷(xiāo)銷(xiāo)針對(duì)性性焦點(diǎn)點(diǎn)出擊擊品牌培培育品牌擴(kuò)擴(kuò)張我們現(xiàn)現(xiàn)在在在哪里里？項(xiàng)目已已經(jīng)是是在售售樓盤(pán)盤(pán)，社社會(huì)上上對(duì)本本案已已經(jīng)形形成部部分認(rèn)認(rèn)知，，但品品牌形形象及及定位位模糊糊。我們到到哪里里去？？突現(xiàn)本本案品品牌價(jià)價(jià)值主主張及及產(chǎn)品品實(shí)質(zhì)質(zhì)，結(jié)結(jié)合本本案準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房的實(shí)實(shí)際情情況，，將廣廣告與與促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)、多多種推推廣宣宣傳手手段結(jié)結(jié)合起起來(lái)，，形成成立體體的宣宣傳攻攻勢(shì)，，迅速速樹(shù)立立起本本案品牌鮮鮮明的的具有有差異異化的的價(jià)值值。我們?cè)踉趺醋鲎?？整合品品牌?yōu)優(yōu)勢(shì)，，單一一性訴訴求（（一一個(gè)清清晰的的定位位，一一個(gè)清清晰的的消費(fèi)費(fèi)群體體）。。形象戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略本案基基本戰(zhàn)戰(zhàn)略應(yīng)應(yīng)用：：品牌/產(chǎn)品品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)訴訴求歸歸納前前提第一優(yōu)優(yōu)勢(shì)擁有酒酒店特特行許許可的的公寓寓，投資潛潛力無(wú)無(wú)限品牌/產(chǎn)品品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)訴訴求歸歸納地段奧運(yùn)計(jì)劃北京08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量的大量化環(huán)境社區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成，購(gòu)物等消費(fèi)，均已成氣候。三四環(huán)環(huán)間，，動(dòng)靜靜得宜宜城南空空氣相相對(duì)較較好。。環(huán)環(huán)境境優(yōu)美美宜人人開(kāi)發(fā)商戶型44—120左右平米舒朗、現(xiàn)房龍頭房房地產(chǎn)產(chǎn)+投資收益性酒店式公寓物理買(mǎi)點(diǎn)釋放壓力、解放生活心理買(mǎi)點(diǎn)案名名龍公館館龍興公公寓萬(wàn)興城城城市烏烏托邦邦紫龍騰騰臻