酒店項(xiàng)目投研報(bào)告

內(nèi)部資料注意保密深圳廬山酒店項(xiàng)目投資建議匯報(bào)2015年12月目錄1. 項(xiàng)目概況4. 合作方案及測(cè)算3. 設(shè)計(jì)方案2. 市場(chǎng)分析1.1項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于深圳市市區(qū)核心——羅湖CBD，靠近羅湖口岸，是深圳最早建立的主城區(qū)，整個(gè)片區(qū)車水馬龍，極盡繁華。本案蓮塘項(xiàng)目項(xiàng)目位于深圳知名的廬山酒店原址，羅湖主干道春風(fēng)路南側(cè)，距離深圳羅湖地鐵站及口岸僅700米，距離建設(shè)中的9號(hào)線地鐵站300米，2016年通車。1.1項(xiàng)目區(qū)位本案羅湖口岸深圳火車站香港地鐵羅湖站地王大廈京基100萬(wàn)象城人民南商圈東門商圈文錦渡口岸根據(jù)深圳城市定位，本片區(qū)為“羅湖金三角地區(qū)”即蔡屋圍、人民南、東門三個(gè)核心商圈的范圍?；亟鹑堑貐^(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：多元魅力的深港都市消費(fèi)中心活力繁榮的區(qū)域金融商務(wù)中心深厚積淀的深圳歷史文化中心本案羅湖口岸1.1項(xiàng)目區(qū)位萬(wàn)象城金光華廣場(chǎng)地塊為廬山大廈原員工宿舍及商務(wù)樓位置，西至深圳羅湖中學(xué)、南至廬山花園大廈、東至廬山大廈及廬山酒店、北至春風(fēng)路。總占地6823平米，周邊發(fā)展已十分成熟。本案1.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目東側(cè)、南側(cè)為4幢百米樓，其中1幢為廬山酒店、3幢為廬山大廈（商住兩用），西側(cè)為羅湖中學(xué)羅湖中學(xué)廬山酒店廬山大廈廬山大廈春風(fēng)路高架用地范圍1.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目目前為待拆除狀態(tài)，包括酒店連廊、一棟商業(yè)樓、兩棟員工宿舍，目前單一業(yè)主已控制，拆遷協(xié)議已簽署，員工宿舍已搬空，隨時(shí)可拆遷。江西經(jīng)貿(mào)大樓計(jì)劃拆除酒店連廊計(jì)劃拆除春風(fēng)路廬山酒店1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀員工宿舍已搬空計(jì)劃拆除員工宿舍已搬空計(jì)劃拆除南至廬山花園大廈西至廬山酒店春風(fēng)路高架計(jì)劃拆除計(jì)劃拆除1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀羅湖中學(xué)未來(lái)操場(chǎng)位置春風(fēng)路高架1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀員工宿舍1賠1.15員工宿舍1賠1.15江西經(jīng)貿(mào)大樓貨幣安置江西駐深圳辦事處1賠1.15員工宿舍1賠1.15羅湖中學(xué)未來(lái)教學(xué)樓在建更新意愿征集列入更新計(jì)劃專項(xiàng)規(guī)劃審批實(shí)施主體確認(rèn)拆除完畢1.3深圳城市更新流程2/3以上業(yè)主有更新意愿100%拆遷合同簽署完畢明確規(guī)劃指標(biāo)舊改貸款審批用地規(guī)劃許可證土地出讓合同補(bǔ)繳地價(jià)舊改貸款放款深圳城市更新政策重要節(jié)點(diǎn)已與主管部門深入溝通根據(jù)我司方案承諾2周內(nèi)完成排它主體本項(xiàng)目更新公示范圍為4940平米，周邊有兩幅夾角地隸屬于廬山大廈（部分已經(jīng)出售給小業(yè)主），準(zhǔn)備與政府溝通，以招拍掛形式底價(jià)摘下，合并為6823平米用地。估計(jì)困難較大，給予一定時(shí)間，如解決不了則用4940方案推進(jìn)。城市更新單元廬山大廈用地?cái)M并宗用地?cái)M并宗用地1.4土地合并目錄1. 項(xiàng)目概況4. 合作方案及測(cè)算3. 設(shè)計(jì)方案2. 市場(chǎng)分析深圳公寓市場(chǎng)全年成交14.7萬(wàn)平米，由于易受個(gè)案影響，均價(jià)波動(dòng)較大，但整體呈現(xiàn)波動(dòng)上漲趨勢(shì)，全年公寓成交均價(jià)61450元/平米。2.1板塊市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)唯一在售的公寓產(chǎn)品為寶安南路的ONE39項(xiàng)目，該項(xiàng)目為爛尾樓改建，品質(zhì)較低。2.2周邊競(jìng)品本案ONE39簡(jiǎn)裝SOHO53000元月均53套塑和公園華府住宅報(bào)價(jià)70000元未開(kāi)盤(pán)錦緣里嘉園住宅54000元月均110套中海天鉆住宅報(bào)價(jià)10-12萬(wàn)元未開(kāi)盤(pán)深圳中心天元精裝公寓8.5萬(wàn)元月均56套2.2周邊競(jìng)品ONE39該項(xiàng)目為1棟爛尾樓改建的簡(jiǎn)裝SOHO2015年1月開(kāi)盤(pán)至今，總供應(yīng)量1077套，累積銷售632套，總成交面積3.14萬(wàn)平方米。目前在售主力戶型為46、78平米一房、83平米兩房。近三月成交均價(jià)51435元/平米。目錄1. 項(xiàng)目概況4. 合作方案及測(cè)算3. 設(shè)計(jì)方案2. 市場(chǎng)分析廬山大廈地下室范圍土地開(kāi)發(fā)條件規(guī)劃更新單元具備出讓條件待取得土地需合宗AB待取得土地需合宗B.東南側(cè)地塊地面為活動(dòng)場(chǎng)地，地下為兩層地下室，地下一層為設(shè)備用房及酒店員工用房，地下二層為車庫(kù)。現(xiàn)狀建筑與地下室根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，羅湖區(qū)土質(zhì)巖層較淺，對(duì)地下室開(kāi)挖有一定難度-規(guī)范要求50M范圍內(nèi)新建需經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門批準(zhǔn)-我司目前方案地庫(kù)距離為17M-現(xiàn)狀廬山酒店地庫(kù)17M-深圳市區(qū)項(xiàng)目過(guò)往成功案例最低為10M地鐵9號(hào)線50M城市軌道交通安全保護(hù)區(qū)土地開(kāi)發(fā)條件設(shè)計(jì)容量6822.8㎡公寓50%辦公45.7%商業(yè)1.8%公共配套2.4%用地面積：6822.8㎡容積率：12計(jì)容建筑面積：81870㎡建筑覆蓋率：50%綠化覆蓋率：30%

4940㎡公寓50%辦公44%商業(yè)2.6%公共配套3.4%用地面積：4940㎡容積率：12計(jì)容建筑面積：59280㎡建筑覆蓋率：50%綠化覆蓋率：30%根據(jù)與主管部門城更局、規(guī)劃國(guó)土局深入溝通，如下規(guī)劃指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)程度較高：業(yè)態(tài)配比：公寓50%，商辦50%容積率：12限高：150-180米4940方案一（按規(guī)范退線）4940方案一標(biāo)準(zhǔn)層4940方案一4940方案一4940方案二（溝通后極限退線）4940方案二標(biāo)準(zhǔn)層6823方案6823方案標(biāo)準(zhǔn)層6823方案6823方案目錄1. 項(xiàng)目概況4. 合作方案及測(cè)算3. 設(shè)計(jì)方案2. 市場(chǎng)分析合作方案目前項(xiàng)目公司已通過(guò)立項(xiàng)，100%業(yè)主已簽拆遷協(xié)議，對(duì)方提出方案為我方100%股權(quán)收購(gòu)。對(duì)方承諾我方給出方案后，最快2周內(nèi)批準(zhǔn)專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)方目前名下約3900平米物業(yè)以全貨幣補(bǔ)償?shù)男问桨仓?，以約10萬(wàn)元/平米的價(jià)格進(jìn)入項(xiàng)目公司土地成本。對(duì)方報(bào)價(jià)25000元/平米，負(fù)責(zé)安置房約7000平方米的建設(shè)費(fèi)用談判協(xié)商后總對(duì)價(jià)=23000元/平米*可售面積（含補(bǔ)繳地價(jià)、安置費(fèi)等成本）3.1合作方案標(biāo)的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊(cè)資金：1億元鐘少偉林俊成60%40%民間借貸回購(gòu)協(xié)議2宗法院查封5000萬(wàn)元標(biāo)的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊(cè)資金：1億元鐘少偉林俊成60%40%林俊成名下法人股東林俊成名下法人股東標(biāo)的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊(cè)資金：1億元60%40%林俊成名下法人股東林俊成名下法人股東陽(yáng)光城100%轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署40%股權(quán)解凍專項(xiàng)規(guī)劃40%股權(quán)過(guò)戶60%股權(quán)過(guò)戶拆遷完成后續(xù)節(jié)奏安排3.1合作方案小地塊招拍掛土地合宗小地塊項(xiàng)目公司收購(gòu)正式動(dòng)工銷售回款體外5000萬(wàn)借款共管解凍首期款5億元?dú)w還2016年3月前無(wú)法解決則放棄該方案12月1月盡調(diào)后簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議確保法律風(fēng)險(xiǎn)閉合廬山酒店資產(chǎn)抵押（二押）后續(xù)資金需求后續(xù)資金需求約4940地塊約1800平米地塊2015年12月5000萬(wàn)體外借款2016年1月5億元共管至股權(quán)過(guò)戶解除2016年4月1.8億元4940補(bǔ)地價(jià)首期款2016年4月約4.7億元1800土地款溢價(jià)款一期2016年7月2億元項(xiàng)目合作二期款2017年4月1.8億元4940補(bǔ)地價(jià)二期款2017年4月約1.4億元1800溢價(jià)款二期交付2019年9月5000萬(wàn)元(實(shí)付740萬(wàn))項(xiàng)目合作保證金+尾款結(jié)算回遷建安3.1合作方案3.2測(cè)算初步結(jié)論項(xiàng)目指標(biāo)值說(shuō)明核心指標(biāo)：

IRR19.79%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率8.70%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%凈利潤(rùn)額22,397項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅參考指標(biāo)：

第一次支付地價(jià)款時(shí)間2016年1月第一次支付總地價(jià)款20%以上的時(shí)間累計(jì)現(xiàn)金流為正的時(shí)間2017年11月

資金峰值(萬(wàn)元）105,580資金峰值為累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值資金峰值的時(shí)間2017年3月

輔助指標(biāo)：

開(kāi)工時(shí)間2016年2月

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2017年4月

清盤(pán)時(shí)間2017年11月

4940動(dòng)態(tài)投模結(jié)論銷售價(jià)格產(chǎn)品可售面積銷售均價(jià)公寓(2000精裝)2326055000辦公2436045000一層底商200010萬(wàn)3.2測(cè)算初步結(jié)論項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)地上可售分?jǐn)?元/㎡)備注一、營(yíng)業(yè)收入257,55051,904

1、公寓銷售收入127,93025,782帶2000裝修55000元2、底商銷售收入20,0004,03110萬(wàn)元3、辦公銷售收入109,62022,092甲級(jí)辦公45000元二、營(yíng)業(yè)稅及附加27,4295,528三、銷售成本119,85324,154

1、純土地成本79,12715,947含3%契稅2、全工程建造成本40,7268,208含裝修費(fèi)四、項(xiàng)目利潤(rùn)110,26822,222

五、補(bǔ)繳土地增值稅13,4802,717占總銷5.23%六、期間費(fèi)用20,0924,049占總銷7.80%1、管理費(fèi)用5,1511,038占總銷2.00%2、營(yíng)銷費(fèi)用5,4091,090占總銷2.10%3、財(cái)務(wù)費(fèi)用9,5331,921占總銷3.70%，年利按10%計(jì)七、稅前利潤(rùn)76,69615,457

八、所得稅19,1743,864

九、稅后利潤(rùn)57,52211,593

十、溢價(jià)分?jǐn)?5,1257,079溢價(jià)+溢價(jià)財(cái)務(wù)成本十一、到手利潤(rùn)22,3974,514銷售利潤(rùn)率8.7%4940動(dòng)態(tài)投模結(jié)論-敏感性分析3.2測(cè)算初步結(jié)論公寓均價(jià)(帶2000裝修)（元/平米）項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）溢價(jià)及溢價(jià)財(cái)務(wù)成本（萬(wàn)元）到手利潤(rùn)（萬(wàn)元）總銷金額（萬(wàn)元）到手利潤(rùn)率保守價(jià)：500005216035125170352459206.9%正常價(jià)：550005752235125223972575508.7%樂(lè)觀價(jià)：6000062226351252710126918010.1%盈虧平衡點(diǎn)為：整盤(pán)均價(jià)42500元/平米投資建議總結(jié)項(xiàng)目位于深圳CBD核心區(qū)位——寸土寸金的羅湖國(guó)貿(mào)核心位置，此處發(fā)展已十分成熟，土地資源極度稀缺。羅湖核心區(qū)幾乎無(wú)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，未來(lái)本項(xiàng)目有一定的自住定價(jià)權(quán)，打造領(lǐng)先產(chǎn)品更可獲得高額市場(chǎng)溢價(jià)。目前深圳周邊部分區(qū)域均價(jià)已超越羅湖板塊，羅湖核心區(qū)長(zhǎng)期無(wú)新盤(pán)供應(yīng)，房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)倍顯，中海天鉆項(xiàng)目明年初面世預(yù)計(jì)銷售價(jià)10-12萬(wàn)，將引領(lǐng)市場(chǎng)重估羅湖價(jià)值。項(xiàng)目業(yè)權(quán)單一，目前100%控制在交易對(duì)手手中，拆遷協(xié)議全部簽署完畢，所有居民均已搬離，我方接手后可馬上開(kāi)展拆遷工作，專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)后可立即動(dòng)工。項(xiàng)目對(duì)價(jià)合理，利潤(rùn)率較高，保本整體均價(jià)僅4.2萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)安全邊界較大。3.3總結(jié)3.4融資方案發(fā)放貸款償還貸款100%持股受讓49%的股權(quán)優(yōu)先B（2.2億）平安大華（資管計(jì)劃）SPV項(xiàng)目公司廬山酒店舊改項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償股權(quán)對(duì)價(jià)持股51%陽(yáng)光城集團(tuán)3.3億（劣后）優(yōu)先A（5.5億）合作方銷售回款開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制措施：1.陽(yáng)光城集團(tuán)及實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。2.SPV公司51%的股權(quán)質(zhì)押、項(xiàng)目公司100%的股權(quán)質(zhì)押。3.三章共管、平安派出董事（重大事項(xiàng)一致通過(guò)）、財(cái)務(wù)人員（監(jiān)管資金）4.項(xiàng)目土地證辦理完成后追加抵押。5.陽(yáng)光城認(rèn)購(gòu)3.3億元劣后。6.首次放款前提（1）項(xiàng)目公司100%的股權(quán)過(guò)戶至SPV名下，并辦理了質(zhì)押登記。（2）項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。（3）項(xiàng)目公司已與原業(yè)主100%簽約拆遷。3.4融資方案1.建議設(shè)立SPV公司。因項(xiàng)目交易日程較緊（1月底交割），而項(xiàng)目公司需清理債權(quán)債務(wù)、理清股權(quán)關(guān)系，故建議新設(shè)SPV，并以SPV與項(xiàng)目方進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，金融機(jī)構(gòu)以SPV及項(xiàng)目公司作為授信的主體，前置審批，實(shí)現(xiàn)簽署融資協(xié)議、達(dá)到放款條件后直接放款，以配合陽(yáng)光城的項(xiàng)目收購(gòu)。2.項(xiàng)目貸款分批發(fā)放。預(yù)計(jì)交易價(jià)格11.4億元，扣除交易尾款0.4億元左右，預(yù)計(jì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付規(guī)模11億元，本方案暫按照11億元的規(guī)模（含劣后的30%）計(jì)算。各筆的放款節(jié)奏如下：次數(shù)支付款項(xiàng)支付時(shí)點(diǎn)支付前提支付總規(guī)模陽(yáng)光城集團(tuán)出資規(guī)模平安出資規(guī)模第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或安置款2016年1月（1）項(xiàng)目公司100%的股權(quán)過(guò)戶至SPV名下，并辦理了質(zhì)押登記。（2）項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。（3）項(xiàng)目公司已與原業(yè)主100%簽約拆遷。5億元1.5億元3.5億元第二筆補(bǔ)交地價(jià)款2016年3月（1）獲得補(bǔ)交地價(jià)