XXXX-上海-佳兆業(yè)號(hào)-別墅項(xiàng)目定價(jià)

上海佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目組2013年5月28日提報(bào)綱要第二部分板塊市場(chǎng)跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅產(chǎn)品推售建議第三部分佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議第一部分近期市場(chǎng)表現(xiàn)第一部分近期市場(chǎng)表現(xiàn)政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，?國(guó)五條?的出臺(tái)無疑是樓市火爆的最大動(dòng)力之一，市場(chǎng)‘搭末班車’的效應(yīng)非常顯著，而隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，樓市的交易溫度也將漸漸回落，回歸理性。不過，多數(shù)城市政策力度溫和，當(dāng)前剛性需求仍然旺盛，全年的市場(chǎng)成交和價(jià)格受政策影響不大。中原觀點(diǎn)——“跑量拿地”成為2013年樓市趨勢(shì)在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，加上通脹預(yù)期的因素，以及新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅（20%個(gè)稅征）”的效應(yīng)，這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推新房市場(chǎng)繼續(xù)放量，這對(duì)于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用。從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，把握好新國(guó)五條細(xì)則4月底5月初“細(xì)則中細(xì)則”政策尚未落地的“真空期”，加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。在經(jīng)過火熱的3月樓市后，4月上海商品住宅市場(chǎng)降溫明顯，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全月成交量環(huán)比下滑4成，至90.29萬平米，但與去年同期相比則上升了48%。從均價(jià)上看，受部分中高端產(chǎn)品集中成交，均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)至23914元/平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度4%，同比上揚(yáng)幅度6%。從供應(yīng)方面看，也出現(xiàn)了大幅下滑的局面，并呈現(xiàn)供略小于求的狀態(tài)，也顯示了當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買力充足。4月份2萬元/平米以下均價(jià)段房源成交4657套，占比64%，較3月份小幅上漲了5個(gè)百分點(diǎn)。3月份的市場(chǎng)恐慌情緒已經(jīng)過去，部分買家提前臵業(yè)造成了3月市場(chǎng)銷量的畸高，當(dāng)前盡管4月商品住宅銷量顯著下滑，但依然在同期水平之上，說明市場(chǎng)熱度還是非常高漲，尤其是當(dāng)前對(duì)政策走向主要是針對(duì)二套房等，將利好于剛需產(chǎn)品的開發(fā)商上海商品住宅可售余量已從去年第四季度1000萬平米以上的高位回落,從市場(chǎng)存銷比來看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05萬平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為9個(gè)月左右,當(dāng)上海商品住宅市場(chǎng)存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公寓市場(chǎng)已持續(xù)7個(gè)月面臨供小于求的態(tài)勢(shì)，其中尤其是小戶型剛需市場(chǎng)更是供不應(yīng)求。但并非所有的產(chǎn)品都面臨這樣的問題，比如別墅市場(chǎng)、商辦市場(chǎng)還依然顯示供過于求，價(jià)格還有下滑的壓力。大勢(shì)市場(chǎng)結(jié)論第二部分板塊市場(chǎng)跟蹤奉賢別墅市場(chǎng)奉賢別墅板塊成交量：2012.1至今，奉賢別墅成交13.5萬方，全市成交面積排名No.7，月均去化39套，均價(jià)1.9萬/平，全市成交均價(jià)排名No.8;供應(yīng)量：2012年至今，新增供應(yīng)676套，主要集中在海灣柘林板塊，供應(yīng)量主要存在于個(gè)別項(xiàng)目；存量：目前存量32萬方，1151套，其中聯(lián)排別墅15萬方，728套，獨(dú)棟別墅17萬方，423套。聯(lián)排別墅為主要存量產(chǎn)品。序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證日期1棕櫚灘別墅海灣板塊49063.671102012-11-182招商海灣別墅柘林板塊24663.61842012-6-163招商海灣別墅柘林板塊13083.5492013-4-204申亞花滿庭金匯板塊10724.28482012-9-195海灣國(guó)際名苑海灣板塊39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板塊26903.362012012-9-18奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：2012.1至今無新增供應(yīng)，勻速去化，月均去化7-8套，均價(jià)23173元/平；拉高奉賢整體的成交均價(jià)，價(jià)高量少；“十二五”重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域醇熟，配套齊全，以改善居住需求為主。海灣柘林板塊：2012.1至今新增供應(yīng)15萬方，628套，月均去化28套，均價(jià)18085元/平；成交量占奉賢的73%，為區(qū)域內(nèi)的成交主力板塊；憑借區(qū)域內(nèi)豐富的自然資源和人文資源，成為新興板塊，主打經(jīng)濟(jì)型別墅度假投資別墅。2012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)均價(jià)主力成交面積套均總價(jià)月均去化速度存量?jī)?yōu)惠1綠地海語(yǔ)墅柘林3988129016794124房送車2旭輝·圓石灘柘林250749719124210-2834946111/3正陽(yáng)世紀(jì)星城南橋新城117445822472200-242455328/4聚賢煌都南橋新城96254116344212-24538325/5海韻馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618買房送車7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54買房送車8海灣假日花園海灣1984912508169-3002750.532全款9折9綠庭半島名墅南橋新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南橋新城1926819652190-2264730.522/奉賢重點(diǎn)別別墅板塊研研究——南橋新城/柘林海灣奉賢重點(diǎn)板板塊內(nèi)的別別墅以綠地地海語(yǔ)墅為為成交主力力，總價(jià)在215-230萬/套，經(jīng)濟(jì)型的的度假別墅墅市場(chǎng)接受受度高；南橋新城的的別墅大多多為尾盤，，去化比較較慢，總價(jià)在390-470萬/套，改善型別別墅，吸引引南橋當(dāng)?shù)氐氐母纳菩托涂蛻?。佳兆業(yè)8號(hào)奉賢未來新新增供應(yīng)集集中，大牌牌開發(fā)商云云集（合景泰富富、綠地、、中糧、恒恒大、卓越越、中建、、佳兆業(yè)）），體量大供供應(yīng)期集中中，未來去去化壓力可可見一斑地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率項(xiàng)目特色標(biāo)簽及產(chǎn)品規(guī)劃張江湯臣地塊02-02、02-04地塊為居住；02-05地塊為商業(yè)96683193366（住宅94.4%）2.0住宅總戶數(shù)1477戶。高層住宅3棟21層，2棟20層住宅樓，6棟18層，大戶型為主，戶均120㎡；1棟7層公寓式辦公+2層商業(yè)裙房、1棟4層商業(yè)配套樓上海恒大地塊住宅用地16298260771.6高價(jià)地塊，預(yù)計(jì)以大戶型為主上海恒大地塊2（內(nèi)部補(bǔ)償，平衡樓板價(jià)）居住用6上海合景、朗潤(rùn)控股、軒安投資地塊商住辦103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地塊：3.0；A-01-07：1.0集中商業(yè)+辦公+住宅鑫金圓置業(yè)地塊居住用地27557551142未知中環(huán)投資、南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司地塊居住用地754951358911.8未知江海置業(yè)、建都房地產(chǎn)開發(fā)地塊商住2876771917（住宅80%）2.5小高層+二類高層(18層以內(nèi))上海蘇寧電器地塊商住辦42120105301（住宅60%）2.57棟18層高層住宅，2棟16層高層住宅、1棟商辦綜合樓陽(yáng)光家園項(xiàng)目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世紀(jì)中心二期地塊LOFT、寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)121996282758（二期住宅41880）綜合容積率2.32主力128-138㎡三房綠地地塊住宅、商業(yè)82807104336住宅，4476商業(yè)自持1.8未知申通地塊商品房43876877522未知中糧地塊02A-02A區(qū)域商品房38756620101.688㎡兩房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，預(yù)計(jì)2013.6~7月開盤中糧地塊02A-02A區(qū)域居住用地684251710642.5未來住宅地地塊潛在上上市量約91萬方目前的供應(yīng)應(yīng)量中基本本沒有別墅墅供應(yīng)，但但是不排除除住宅新增增供應(yīng)產(chǎn)品品總價(jià)與本本案產(chǎn)品總總價(jià)產(chǎn)生競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中環(huán)、南橋投建地塊：恒大地塊：陽(yáng)光家園項(xiàng)目地塊：鑫金圓置業(yè)區(qū)域：中糧地塊：中糧地產(chǎn)區(qū)域：張江湯臣地塊：建都、江海地塊：蘇寧地塊：恒大地塊：奉通置業(yè)地塊：綠地地塊：中糧、蘇寧寧等知名開開發(fā)商預(yù)計(jì)計(jì)在13-14年集中上市市，預(yù)計(jì)推推量約60萬方未來南橋新新城住宅用用地入市時(shí)時(shí)間表供求關(guān)系從南橋本地地別墅產(chǎn)品品的供應(yīng)與與成交上看看，住宅市市場(chǎng)呈現(xiàn)供供不應(yīng)求的的狀態(tài)。市場(chǎng)環(huán)境南橋目前市市場(chǎng)整體供供求健康，，年均去化化近30萬方，產(chǎn)品品均價(jià)每年年10%左右增長(zhǎng)；；其中別墅墅市場(chǎng)以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型度假假別墅成交交最為活躍躍，本案產(chǎn)產(chǎn)品面積上上占優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)格局本區(qū)域住宅宅市場(chǎng)多層層級(jí)競(jìng)爭(zhēng)已已形成，各各層級(jí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差異明顯顯；南橋別別墅成交集集中于個(gè)別別項(xiàng)目，價(jià)價(jià)格普遍在在23000元/平米以上，，莊行別墅墅則以18000元/平米為界限限劃分。產(chǎn)品類型奉賢別墅集集均價(jià)段成成交熱點(diǎn)集集中在13000-18000；總價(jià)段成成交熱點(diǎn)集集中250-300其中別墅集集中于250-300萬的產(chǎn)品目目前市場(chǎng)供供應(yīng)不足，，本項(xiàng)目可可以抓住機(jī)機(jī)遇未來市場(chǎng)目前南橋新新城板塊供供應(yīng)土地81.4萬方，未來來住宅總競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)量近140萬方，眾多多大牌開發(fā)發(fā)商入駐，，產(chǎn)品規(guī)劃劃多為90-130平米2-3房，均價(jià)預(yù)預(yù)計(jì)在16000元/以上，從總總價(jià)上看，，住宅市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成威威脅佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅墅產(chǎn)品價(jià)格格建議價(jià)格策略建議：考慮到整體體的價(jià)格策策略是穩(wěn)健健型策略，，項(xiàng)目目前前在蓄水階階段,客戶意向摸摸排不準(zhǔn)，，且項(xiàng)目開開盤時(shí)間緊緊張,因此建議本本期聯(lián)排別別墅的價(jià)格格，以市場(chǎng)場(chǎng)較能接受受的價(jià)格入入市。市場(chǎng)篩查法根據(jù)整體市場(chǎng)總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場(chǎng)熱點(diǎn)，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)市場(chǎng)比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場(chǎng)定價(jià)聯(lián)排別墅基準(zhǔn)均價(jià)市場(chǎng)比較法和篩查法共同推出本案靜態(tài)單價(jià)

市場(chǎng)篩查法根據(jù)整體市場(chǎng)總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場(chǎng)熱點(diǎn)，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)柘林板塊15413元/平米本案莊行板塊16450元/平米項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型均價(jià)景源名墅莊行板塊聯(lián)排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南橋新城聯(lián)排：20023999元正陽(yáng)世紀(jì)星城南橋老城聯(lián)排：190-30020391元奉賢整體市市場(chǎng)以南橋橋?yàn)橹行南蛳驏|發(fā)展，老城別墅墅依靠完善善的配套價(jià)價(jià)格最高，，新城依靠靠其未來規(guī)規(guī)劃價(jià)格緊緊追其后，，整個(gè)奉賢板塊出出現(xiàn)中高旁旁低的局面面，在此價(jià)價(jià)格體系影影響下，本本案花園洋洋房單價(jià)不不宜高過南南橋板塊目目前23000元/平米的均價(jià)。。按目前奉賢市市場(chǎng)的價(jià)格梯梯度規(guī)律，本本案聯(lián)排別墅墅產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)應(yīng)設(shè)定在柘林林板塊-南橋新城板塊塊均價(jià)活動(dòng)之之間南橋板塊23047元/平米奉城板塊12725元/平米金匯板塊22103元/平米本區(qū)域別墅市市場(chǎng)各板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已形成，，各層級(jí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差異明顯；；本案2012年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000元/㎡以上聯(lián)排別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364總計(jì)47584638207231754028611678奉賢地區(qū)聯(lián)排排主力成交均價(jià)價(jià)段在15000-18000元/㎡之間，成交極極其活躍，其其次是18000-23000元/㎡萬，這兩個(gè)區(qū)區(qū)間成交項(xiàng)目目均以150㎡-190㎡經(jīng)濟(jì)型別墅為為主，集中于于柘林板塊區(qū)區(qū)域本案面積以160㎡聯(lián)排別墅為主主，除海灣/柘林板塊外，，此類面積段段上屬于稀缺缺，在價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)上占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的綜合合產(chǎn)品力一般般，應(yīng)選擇中中檔位置所以，建議本本案的別墅入入市均價(jià)控制制在18000-20000元/㎡，價(jià)格高于于柘林/海灣，略低于于南橋板塊，，高打性價(jià)比比，占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)均價(jià)成交熱點(diǎn)產(chǎn)品均價(jià)與去去化關(guān)系主力成交集中中于柘林板塊塊/海灣板塊主力成交集中中于南橋板塊塊產(chǎn)品總價(jià)與去去化關(guān)系2011年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000以上別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415總計(jì)37060264166321002342201915奉賢地區(qū)聯(lián)排排主力成交總價(jià)價(jià)段很明顯集集中于200-250萬之間，以200㎡方經(jīng)濟(jì)型別墅墅為主，與均均價(jià)走勢(shì)圖一一致，柘林/海灣板塊以性性價(jià)比成為奉奉賢別墅成交交最活躍板塊塊南橋板塊別墅墅基于供應(yīng)量量不足，面積積/價(jià)格居處高位位，拉高了總總價(jià)本案產(chǎn)品的面面積優(yōu)勢(shì)完全全可以彌補(bǔ)面面前南橋/莊行板塊的市市場(chǎng)空白點(diǎn)，，有效控制總總價(jià)，形成性性價(jià)優(yōu)勢(shì)所以，建議本本案的別墅入入市總價(jià)控制制在300-350萬之間，最有效效跳脫地域的的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)總價(jià)成交熱點(diǎn)段主力成交集中中于柘林板塊塊/海灣板塊主力成交集中中于南橋新城城板塊南橋新城板塊塊-正陽(yáng)世紀(jì)星城城莊行板塊-景源名墅2011年-2012年：價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)0.3%2012年-2013年：價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)0.57%2011年-2012年：價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)0.71%2012年-2013年：價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)1.52%價(jià)格溢價(jià)預(yù)測(cè)測(cè)第一批第二批第三批第四批項(xiàng)目整盤價(jià)格格走勢(shì)圖聯(lián)排別墅產(chǎn)品品市場(chǎng)售價(jià)建建議：18000元/平米-2000元/平米別墅價(jià)格溢價(jià)價(jià)預(yù)期：按照照0.8%的溢價(jià)速度18500元/平米-23000元/平米市場(chǎng)比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場(chǎng)定價(jià)典型個(gè)案情況況匯總樓盤名稱總建筑面積（㎡）開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）主力面積段（㎡）2012年去化情況（套）正陽(yáng)世紀(jì)星城100萬2007年21000（2012）-24879（2013）聯(lián)排：20034聚賢煌都22萬2010-07聯(lián)排：15500-17000(基本售罄)聯(lián)排：210-26031景源名墅14.6萬2011-0716880（佑威）18500-25000（報(bào)價(jià)）聯(lián)排：340-41024恒盛湖畔豪庭45萬2009-1217000-18000(基本售罄)聯(lián)排：190-3005銀河麗灣約40萬2011-817000-18000高層公寓，140以上大面積210碧海金沙嘉苑32萬2011-716841130-180經(jīng)濟(jì)型別墅170根據(jù)位置和品品質(zhì)相近原則則選取可比項(xiàng)項(xiàng)目（包含部分南南橋新城板塊塊/莊行板塊代表表性別墅項(xiàng)目目；銀河麗灣灣（大平層產(chǎn)產(chǎn)品/總價(jià)類似）；；柘林板塊別別墅南橋別墅主要要特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)客戶特點(diǎn)恒盛湖畔豪庭、正陽(yáng)世紀(jì)星城銀河麗灣大品牌開發(fā)商進(jìn)駐超級(jí)大盤、開發(fā)周期最長(zhǎng)面積段190-260㎡別墅+公寓復(fù)合社區(qū)/大平層品質(zhì)社區(qū)居住升級(jí)身份象征景源名墅、聚賢煌都產(chǎn)品升級(jí)地段弱勢(shì)引入水系環(huán)島等景觀部分投資客戶進(jìn)場(chǎng)居住升級(jí)，以性價(jià)比取勝綠地海語(yǔ)墅經(jīng)濟(jì)別墅典型以高性價(jià)比，開發(fā)商品牌為主要賣點(diǎn)客群以外區(qū)域?yàn)橹?，通過熱銷，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)南橋別墅未來來發(fā)展趨勢(shì)：：品牌化、社社區(qū)環(huán)境升級(jí)級(jí)改善自住為主主、遠(yuǎn)離中心心城區(qū)、離塵塵不離城外部因素系數(shù)比對(duì)因素本項(xiàng)目南橋區(qū)域20%區(qū)位評(píng)分9510610%景觀評(píng)分1009515%規(guī)劃評(píng)分100105內(nèi)部因素5%戶型設(shè)計(jì)評(píng)分100955%立面設(shè)計(jì)評(píng)分10010015%附加值評(píng)分9510610%品牌評(píng)分10510510%銷售狀態(tài)評(píng)分9810510%建材評(píng)分100107100%系數(shù)累加92103項(xiàng)目?jī)r(jià)格1800020400元聯(lián)排別墅定價(jià)價(jià)對(duì)比選擇項(xiàng)目目，本案社區(qū)區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品品質(zhì)、戶型型面積上有優(yōu)優(yōu)勢(shì)聯(lián)排別墅定價(jià)價(jià)建議底價(jià)：18000元/平米-20000元/平米整體市場(chǎng)供不不應(yīng)求，南橋橋經(jīng)濟(jì)型別墅墅產(chǎn)品稀缺市場(chǎng)形勢(shì)外部形勢(shì)市場(chǎng)篩查單價(jià)價(jià)18000元/平米-2000元/平米市場(chǎng)篩查總價(jià)價(jià)300萬-350萬市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較類比推導(dǎo)單價(jià)價(jià)18000-20400市場(chǎng)篩查法若保持正常去去化佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅產(chǎn)產(chǎn)品推售建議議產(chǎn)品戶型建筑面積/㎡套數(shù)總面積面積占比套數(shù)占比聯(lián)排聯(lián)排一1601502400035%24%聯(lián)排二1903339276%5%多層兩房?jī)蓮d87112974414%18%三房?jī)蓮d11956666410%9%小高層兩房?jī)蓮d872332027129%37%三房?jī)蓮d1195245247%8%住宅+別墅可售合計(jì)76263669130100.00%100.00%項(xiàng)目產(chǎn)品情況況項(xiàng)目共26棟聯(lián)排別墅，，共183套房源，約2.4萬㎡。公寓4棟多層公寓，，87㎡+119㎡共計(jì)168套，其中87㎡套數(shù)占比18%，119㎡占比9%；另外3棟小高層87㎡+119㎡共計(jì)285套，其中87㎡戶型233套占比37%,119㎡戶型52套，占比8%。首推2#-7#、16#-27#，18棟共計(jì)137套單位。分單元多次加加推，并逐步步提升售價(jià)二批次加推，，共計(jì)46套聯(lián)排，樓棟棟號(hào)為8-15#樓聯(lián)排三批次開盤計(jì)計(jì)劃推出324套公寓，其中中1棟多層公寓，，樓棟號(hào)29#；3棟小高層，樓樓棟號(hào)30#31#34#6月22日暫定8月初加推暫定10月初加推年末沖刺加推推140套，共計(jì)3棟公寓，其中中2棟小高層，樓樓棟號(hào)28#33#；1棟多層公寓，，樓棟號(hào)為29#暫定12月初加推單位推售計(jì)劃劃根據(jù)項(xiàng)目拿預(yù)預(yù)售證情況以以及對(duì)銷售的的預(yù)估，項(xiàng)目目推售節(jié)奏如如下聯(lián)排別墅推售售策略二期公寓，共共7棟，其中多層層4棟，小高層3棟，共計(jì)總量量453套，建筑面積積41203㎡㎡，其中90㎡以下兩房?jī)蓮d廳共計(jì)345套，117㎡三房?jī)蓮d共計(jì)計(jì)108套一期別墅，共26棟聯(lián)排，共計(jì)計(jì)總量183套，建筑面積積30515.65㎡，其中160㎡150套，180㎡33套首批推售單位位情況：首批單位推售售：18棟別墅，面積積160㎡-190㎡，合計(jì)137套，約23000㎡。整體別墅定價(jià)價(jià)原則21345南臨南亭公路路，環(huán)境最為為吵雜，并且且聯(lián)排系數(shù)大大，在景觀、私私密度、噪音音上的評(píng)分級(jí)級(jí)別最低，列列為價(jià)格1東臨巨庭路離離高壓線近，，在景觀、私私密度、噪音音上的評(píng)分級(jí)級(jí)別僅次于南南面，列為價(jià)價(jià)格2北在小區(qū)內(nèi)，，臨小高層和和經(jīng)濟(jì)適用房房，在景觀、、私密度、噪噪音上的評(píng)分分級(jí)別不高，，列為價(jià)格3西臨浦衛(wèi)公路路，有綠地規(guī)規(guī)劃，在景觀觀、私密度、、噪音上的評(píng)評(píng)分級(jí)別明顯顯高于北面，，列為價(jià)格4位處小區(qū)中央央，享中央景景觀，在景觀觀、噪音上的的是各個(gè)區(qū)域域中評(píng)分級(jí)別別定為最高，，5級(jí)價(jià)格中再根根據(jù)度、景觀觀視野、聯(lián)排排系數(shù)大小做做微調(diào)景觀是否有組團(tuán)景觀南臨南亭公路，南花園景觀臨街：2#、3#、4#80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#90%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、12#、19#85%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#、11#95%中間享中央景觀帶，臨景觀河道13#、14#、17#、18#100%中間享中央景觀帶，游泳池及奎爾藝?yán)龋?5#、16#、7#105%花園花園面積大小為標(biāo)準(zhǔn)花園20-30平米-90%；花園50-80平米-95%；100-105平米-100%；110-120平米-105%噪音自低向高：南臨南亭公路：2#、3#、4#80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#80%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、19#、11#、12#85%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#90%中間享中央景觀帶：7#、12#-18#100%戶型160平米100%

190平米70%南北入戶南進(jìn)門北花園：110%北進(jìn)門南花園；120%邊套東西側(cè)入戶：130%私密性聯(lián)排數(shù)10-5聯(lián)排，以及臨近街道，小區(qū)車行干道、住宅區(qū)南臨南亭公路：2#、3#、4#、80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#90%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、19#、11#、12#95%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#100%中間享中央景觀帶：12#-15#（5聯(lián)排）

120%中間享中央景觀帶：16#-18#（8-9聯(lián)排）115%中間享中央景觀帶：7#(11聯(lián)排)110%Thankyou9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:54:0623:54:0623:541/4/202311:54:06PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:54:0623:54Jan-2304-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:54:0623:54:0623:54Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2323:54:0623:54:06January4,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。04一月202311:54:06下午午23:54:061月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2311:54下下午午1月月-2323:54January4,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/423:54:0623:54:0604January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:54:06下下午午11:54下下午23:54:061月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:54:0623:54:0623:541/4/202311:54:06PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2323:54:0623:54Jan-2304-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。23:54:0623:54:0623:54Wednesday,January4,202313、不