XXXX年中國房地產(chǎn)市場展望報告-中指

2011年中國房地產(chǎn)市場展望中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)12011年中國房地產(chǎn)新政解析“國八條”房產(chǎn)稅新政對相關各方的影響2010中國房地產(chǎn)市場總結(jié)2011中國房地產(chǎn)市場展望目錄2“國八條”限購差別化信貸稅收加大保障性住房建筑力度加大土地供應量明確約談問責制明確房價調(diào)控目標堅持和強化輿論引導抑制需求增加供應確保落實穩(wěn)定預期限購：本市居民有2套，外地居民1套不得再購買、不能提供納稅證明不能購買，擴大到至少35個大中城市，范圍更廣

差別化信貸：二套房首付60%，利率1.1倍稅收：二手房買賣不滿5年全額增收營業(yè)稅2011年新政：“國八條”力度超過2010年，限購政策最為突出32011年1月，國務院辦公廳即發(fā)出1號文件調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于進一步彰顯政府調(diào)控決心，緩解房價上漲預期。表：“國八條”具體內(nèi)容及點評主要條款關鍵內(nèi)容點評1、進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。明確房價控制目標，穩(wěn)定預期，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價2、加大保障性安居工程建設力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。擴大保障性住房覆蓋范圍，強調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機，完善個人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎4、強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎上還可以上調(diào)。此前二套房貸首付款比例為50%5、嚴格住房用地供應管理落實“三類”住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。確保保障房建設用地供給，明確土地招拍掛制度改進方向6、合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對本地戶籍家庭限購2套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房。限購更加嚴厲、涉及城市更廣7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制對于政策落實不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務院做出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。明確約談問責機制，確保政策的有力執(zhí)行和落實8、堅持和強化輿論引導對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。輿論引導住房合理消費政策要點：明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲4明確房價調(diào)控目標，穩(wěn)定預期文件要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并向社會公布，此項措施在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中從未出現(xiàn)。此舉用意在于穩(wěn)定房價預期，減少市場的“恐慌性需求”，進而穩(wěn)定市場，這也標志著調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價。實施限購措施和利用輿論引導合理需求文件要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?！贝饲耙延?4個城市出臺“限購令”，嚴厲程度不一，這次文件的限購規(guī)定更加嚴厲、涉及的城市更廣，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）覆蓋范圍更廣，包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內(nèi)35個大中城市和房價過高、上漲過快城市（預計總數(shù)將至少達到40個）；（2）購買限制更嚴，此前僅南京、深圳兩地在制定政策時考慮了居民現(xiàn)有住房套數(shù)，本地戶籍居民家庭若有2套住房則不得再買，其他城市則無論有幾套住房，均可再買一套住房，部分城市甚至只在少數(shù)中心區(qū)域?qū)嵭邢拶彛皣藯l”在所有限購城市均提出，有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當?shù)貞艏用窦彝ゲ坏觅徺I，將大大影響改善性需求的釋放，將對高端住宅產(chǎn)生更為顯著的影響；（3）跨區(qū)域限制更嚴，此前的規(guī)定是，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，不得提供按揭貸款買房，但此次直接提出不得購房，嚴厲程度明顯高出以往。具體內(nèi)容：是2010年調(diào)控政策的升級和深化，政策力度更強5改進土地招拍掛制度，增加保障房供給不放松確保保障房用地供給，發(fā)展公共租賃住房，擴大保障性住房覆蓋范圍，解決低收入城鎮(zhèn)居民家庭住房困難問題，保障民生。多數(shù)措施是對以前政策的強調(diào)，比如三類住房用地不低于住房建設用地比例的70%，增加公共租賃住房的供應等，逐步擴大住房保障制度覆蓋面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地，單一的“價高者得”的土地招拍掛制度有了明確的改進方向。稅收、信貸政策進一步升級，合力抑制投資投機需求買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅；該措施加大了二手房交易成本和購買費用，嚴厲程度較之以往進一步加強，將會有效遏制投資投機性購房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。由于此前二套房首付已為50%，預計該政策對市場實際影響較小，更多在心理層面。落實約談問責機制，確保各項政策有效落實對于房價調(diào)控目標不明確，保障房建設不力，執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。并要求省級人民政府及其有關部門，要按照相關政策，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。中央及省級問責機制的建立，將有力的保障各項政策措施的落實和執(zhí)行，擴大調(diào)控政策對市場的影響。具體內(nèi)容：是2010年調(diào)控政策的升級和深化，政策力度更強6各地細則：北京最為嚴格，多數(shù)城市力度與“國八條”一致，成都、青島等地相對寬松

截至2月24日，已有上海等17個城市出臺細則（濟南未正式出臺，但山東省政府已要求濟南限購）。各城市在限購套數(shù)上沒有區(qū)別，但在限購區(qū)域和納稅證明時限上有一定差異，北京最為嚴厲，上海、天津等6個城市與國八條基本一致，全市限購且需提供一年以上納稅證明，而成都、青島等9個城市相對寬松，限購區(qū)域僅限主城區(qū)，其他城市暫未明確。城市出臺時間實行時間本地居民外地居民限制區(qū)域外地居民納稅證明年限最低要求1、北京2月15日2月16日起已有2套不得購買已有1套不得購買，不提供納稅證明不得購買全市5年2、上海1月31日1月31日起全市1年以上3、成都2月15日2月15日起主城區(qū)無4、青島1月28日至12月31日市轄七區(qū)1年以上5、南寧2月13日3月1日-2012年2月29日市區(qū)1年以上6、廣州2月23日2月24日起市區(qū)（暫不含從化增城）1年以上7、南京2月19日2月19日起市區(qū)1年8、哈爾濱2月18日2月18日起市區(qū)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）1年以上9、貴陽2月11日至12月30日中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)1年10、長春1月28日至12月31日全市1年以上11、太原2月19日2月19日起市轄六區(qū)1年以上12、寧波2月20日2月20日起全市1年以上13、天津2月18日2月18日起全市1年14、石家莊2月19日至12月31日市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)1年15、武漢2月21日2月23日起全市1年16、廈門2月20日至12月31日全市1年17、無錫2月21日2月21日起市區(qū)1年72011年中國房地產(chǎn)新政解析國八條”房產(chǎn)稅新政對相關各方的影響2010中國房地產(chǎn)市場總結(jié)2011中國房地產(chǎn)市場展望目錄8房產(chǎn)稅：上海僅針對新購住房，稅率低，目的在于限制購買套數(shù)，從而降低需求；

重慶主要針對高檔住房，稅率相對高且跨度大，目的在于控制成交均價，降低高檔房需求重慶上海征收對象①獨棟商品住宅（包括新購和存量）②新購高檔住房（交易單價達到主城區(qū)新建商品住房均價2倍及以上）③“三無”個人新購的第二套及以上普通住房①新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房②非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據(jù)①計稅價值為房產(chǎn)交易價，條件成熟時，依房產(chǎn)評估值。②獨棟商品住宅和高檔住房，如無新規(guī)定，無論產(chǎn)權是否變動，其計稅交易價和適用稅率均不在變動。①參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。②房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅率①獨棟商品住宅和高檔住房交易單價在上兩年主城區(qū)新建住房均價3倍以下的稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。②“三無”個人新購第二套及以上的普通住房稅率為0.5%①適用稅率暫定為0.6%②應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。應納稅額應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率稅收減免①獨棟商品住宅免稅面積為180平米；新購的獨棟商品住宅和高檔房免稅面積為100平米；②一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積③“三無”個人應稅住房均不扣除免稅面積，如符合相關條件，從當年免征及退還。①本市居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。②本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，可予退還已征收的房產(chǎn)稅。③持有本市居住證滿3年新購一住房暫免征收房產(chǎn)稅；不滿3年的滿3年可予退還房產(chǎn)稅。重慶稅率相對高0.5%/1%/1.2%上海稅率稅率相對更低，為0.4%或0.6%，但計算應納稅額時需乘以70%。上海符合征稅條件新房多重慶主要針對高檔住宅“國辦發(fā)1號文”發(fā)布次日（1月27日），上海、重慶分別出臺房產(chǎn)稅試點辦法。同日，國稅總局表示將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出全國改革方案，條件成熟時在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。9較低的稅率對持有成本增加不大，但對市場預期將產(chǎn)生影響房產(chǎn)稅對市場的影響關鍵看稅基和稅率如何設定。目前來看，開征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)成本和投資收益的不確定性，但0.5%左右的稅率遠低于過去幾年房價上漲幅度，較大幅度的減免也使得實際稅率更低。因此，在“國八條”已有更嚴厲政策出臺的前提下，房產(chǎn)稅試點短期內(nèi)對遏制房價上漲的實際作用不會太大，而更多地對購房者心理產(chǎn)生影響，此前上海的大戶型高檔住宅熱銷現(xiàn)象即與此有一定關系。部分需求已受“國八條”限購政策限制，因而房產(chǎn)稅對購房需求總體影響不大重慶房產(chǎn)稅政策中涉及的“三無人員”將因“國八條”限購政策而無法購房，上海房產(chǎn)稅政策中涉及的非本地居民新購住房，第一套免征（需持有當?shù)鼐幼∽C3年以上），第二套住房才納入征稅范圍，而根據(jù)“國八條”，此類居民不得新購住房，因此上海房產(chǎn)稅政策將主要影響本地戶籍居民家庭改善性需求的釋放（根據(jù)“國八條”限購政策，已有兩套或更多住房的本地戶籍居民家庭無法購房，因而也不受房產(chǎn)稅的影響）。影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場波動10房產(chǎn)稅與與“國八八條”疊疊加，將將加大試試點城市市高端住住宅市場場的波動動此次房產(chǎn)產(chǎn)稅試點點主要針針對高端端住宅市市場（雖雖然所有有上海新新購住房房都可能能被征稅稅，但由由于僅針針對多套套住房，，因而更更有可能能受影響響的是高高價或大大戶型住住宅），，2010年占占整體比比重約10%（（上海單單價30000元以上上住宅成成交套數(shù)數(shù)占11.5%；重慶慶別墅和和高檔公公寓銷售售面積占占比僅為為5.6%，銷銷售額占占10.1%））。試點點將主要要對此類類物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生影響響（此前前上海已已出現(xiàn)一一定程度度的搶購購現(xiàn)象）），而對對其他物物業(yè)影響響不大。。影響解讀讀：短期期影響不不大，但但將加大大高端市市場波動動圖：2010年上海海不同價價位住宅宅成交套套數(shù)和金金額占比比數(shù)據(jù)來源源：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2006-2010年年重慶市市別墅、、高檔公公寓銷售售面積和和銷售額額占比11試點初期期對地方方政府財財政收入入貢獻很很小，未未來也難難以與土土地出讓讓金相提提并論據(jù)重慶市市長黃奇奇帆透露露，試點點初期房房產(chǎn)稅（（不包括括原來即即已征收收的房產(chǎn)產(chǎn)和城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅）規(guī)規(guī)模約1.5-2億元元。而在在2009年，，原有的的房產(chǎn)和和城市房房地產(chǎn)稅稅（主要要針對商商業(yè)物業(yè)業(yè)）即已已達到12.13億元元。重慶慶近年的的土地出出讓金規(guī)規(guī)模增長長顯著，，2009年和和2010年分分別達到到449億元和和642億元，，新增的的房產(chǎn)稅稅規(guī)模不不大，對對地方財財政收入入貢獻很很小。影響解讀讀：短期期影響不不大，但但將加大大高端市市場波動動圖：2006-2010年年重慶土土地出讓讓金及房房產(chǎn)和城城市房地地產(chǎn)稅數(shù)據(jù)來源源：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、122011年中國國房地產(chǎn)產(chǎn)新政解解析國八條””房產(chǎn)稅新政對相相關各方方的影響響2010中國房房地產(chǎn)市市場總結(jié)結(jié)2011中國房房地產(chǎn)市市場展望目錄錄13各方影響響：2011年年新政改改變各方方預期和和行為，，此前平平衡將被被打破新政政地方政府府中央政府府開發(fā)商金融機構(gòu)構(gòu)購房者開發(fā)企業(yè)業(yè)：2011年資金金狀況更更趨緊張張，自籌籌資金能能力至關關重要地方：明確“房房價控制制目標””，巧妙妙靈活落落實限購購政策金融機構(gòu)構(gòu)：預計新增增房貸下下降30%購房者：：各類需求求都將受受到抑制制中央：保八無憂憂，高舉舉調(diào)控大大棒此次調(diào)控控政策密密度、嚴嚴厲程度度超出市市場預期期，加上上限購措措施的大大力度、、大范圍圍執(zhí)行，，將大大大改變參參與各方方預期；；另一方方面，二二套房首首付提高高、營業(yè)業(yè)稅征收收從嚴、、加息等等政策也也將大大大抑制投投資投機機性需求求的釋放放。綜合合來看，，一系列列政策將將對市場場需求產(chǎn)產(chǎn)生顯著著影響，，特別是是35個個大中城城市和更更多可能能實行限限購政策策的城市市，市場場需求將將得到顯顯著抑制制，短期期內(nèi)市場場量價調(diào)調(diào)整不可可避免。。14地方政府府：“不不擇手段段”達成成“房價價控制目目標”，，巧妙靈靈活落實實限購規(guī)規(guī)定圖：2005-2010年全全國土地地出讓收收入與地地方財政政收入比比值“不擇手手段”達達成“房房價控制制目標””：減少或暫暫停高端端項目的的入市和和簽約（（上海、、北京2010年即采采取類似似措施））；房價控制制目標設設定模糊糊，無明明確數(shù)字字要求：：如重慶慶“房房價漲幅幅三個不不超過：：GDP、職職工收入入、人均均收入””，長長春“使使2011年度度新建住住房價格格漲幅有有較大幅幅度回落落，房價價收入比比控制在在合理區(qū)區(qū)間”；；巧妙靈活落落實限購規(guī)規(guī)定：制定政策時時即比國八八條松：如如成都、青青島、南寧寧等地僅限限在主城區(qū)區(qū)（國八條條要求為全全市范圍內(nèi)內(nèi)），其中中成都對外外地購房者者的納稅證證明無年限限要求；部分城市房房屋備案系系統(tǒng)不完善善，家庭住住房情況認認定可能存存在漏洞。。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、15截至2010年年年末，全國國主要金融融機構(gòu)房地地產(chǎn)類貸款款余額9.35萬萬億元，占占各項貸款款余額比重重為20.5%。其其中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款和住房按按揭貸款分分別為3.1萬億元元和6.2萬億元元。銀行業(yè)業(yè)大量的信信貸資金投投放于房地地產(chǎn)業(yè)，將將增加商業(yè)業(yè)銀行對房房地產(chǎn)業(yè)的的依賴程度度，房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)控控也可能加加大商業(yè)銀銀行的資金金風險。根據(jù)中國人人民銀行《《2010年第四季季度中國貨貨幣政策執(zhí)執(zhí)行報告》》，2011年M2增長率計計劃為16%。據(jù)此此測算，預計2011年新增增貸款計劃劃為7萬億億元，低于于2009年和2010年實實際水平（分別為9.6萬億億元和7.95萬億億元）。2011年年，商業(yè)銀銀行將密切切關注房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控和房貸貸風險，差差別化信貸貸政策從嚴嚴執(zhí)行的可可能性較大大。預計2011年全年年新增貸款款7萬億元元，其中房房地產(chǎn)貸款款約1.4萬億，比比過去兩年年下降30%。預計2011年還將將加息2次次左右，5年期以上上貸款利率率將達到7%（2007年年曾達到7.83%，2010年來已已3次加息息）數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、金融機構(gòu)：：密切關注注房貸風險險信貸投放放力度放緩緩，預計2011年年房地產(chǎn)類類貸款下降降30%，，還會加息息2次左右右圖：2009-2010年新新增房地產(chǎn)產(chǎn)類貸款（（單位：萬萬億元）

房地產(chǎn)類貸款開發(fā)貸個人住房按揭貸款當年人民幣新增貸款房地產(chǎn)類貸款占比20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.437.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年預測1.400.420.987.0020%16開發(fā)企業(yè)：：資金來源源中的60%受到影影響貸款額度下下降銷售量下降降開發(fā)企業(yè)資資金壓力增增大多次加息2010年年拿地規(guī)模模大幅增加加貸款額度下下降：預計2011年新增增房地產(chǎn)類類貸款1.4萬億元元，其中開開發(fā)貸約4000億億元，比2010年下降約約30%。多次加息：：目前已進入入加息周期期，預計2011年年還將加息息2次左右右，5年期期以上貸款款利率將達達到7%（（2007年曾達達到7.83%，2010年年來已3次次加息）銷售受到影影響，預售售款下降約約10%：：預計2011年全國國商品房銷銷售額下降降4%-12%，住住宅銷售額額下降8-15%，，項目預售售款下降10%左右右。近五年，開開發(fā)企業(yè)的的資金來源源中，來自自開發(fā)貸款款、預售款款（包括定定金、預付付款和個人人按揭）的的占比接近近60%。。預計2011年開發(fā)發(fā)企業(yè)的資資金來源為為7.6萬萬億元，同同比增長5%，增速速與2008年持平平，其中自自籌資金占占比提高近近10個百百分點，自自籌資金能能力弱的企企業(yè)將受到到顯著影響響。

2010年占比2010年增長率2011年占比2011年增長率國內(nèi)貸款17.3%10%12%-30%自籌資金36.8%49%46%30%預售款(含定金、預付款及按揭)38.9%16%34%-10%利用外資1.1%66%1%25%其他5.9%14%7%25%合計25.4%100%100%5%當年資金來源(萬億元)7.2

7.6圖：2010-2011年開開發(fā)企業(yè)資資金來源數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、17“國八條””的政策力力度又有顯顯著上升，，同時明確確提出“房房價控制目目標”，將將增強購房者者對政府控控制房價的的信心，大大大改變各各類購房者者的市場預預期，對未來房房地產(chǎn)市場場走勢帶來來顯著影響響。具體來來看：價格格趨穩(wěn)有利利于自住型型需求的釋釋放，也促促使其理性性消費；改改善型需求求的成本（（包括首付付款和利率率要求）大大大增加，，必然影響響到需求的的釋放；投投資投機性性購房者將將不再期待待房價像以以往一樣幾幾年翻番，，投資收益益的不可預預見性增加加。購房者：各各類需求都都將受到抑抑制，外來來購房者比比重高的城城市受影響響更大分類影響首次置業(yè)價格趨穩(wěn)有利于其需求釋放，也能促使其理性消費（購房決策可能變慢）改善性需求首付款和利率提高加大其居住成本；限購政策將使得三套及以上住房者無法購買（但可能存在執(zhí)行漏洞）投資投機性需求房價上漲預期不如前幾年強烈，政策密集出臺也加大了獲利風險，能夠降低其投資沖動圖：部分城城市外來需需求占比（（調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)）表：各類需需求受影響響的程度數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、18總基調(diào)：調(diào)調(diào)控影響深深遠，市場場將發(fā)生顯顯著變化基本假設：：政策方面，，“國八條條”得到嚴嚴格執(zhí)行，，2011年政策環(huán)環(huán)境將更加加嚴厲；M2增長率率為16%（根據(jù)央央行《2010年第第四季度中中國貨幣政政策執(zhí)行報報告》），，利率上調(diào)調(diào)75-100個基基點；住宅用地供供應量不低低于前兩年年平均水平平（“國八八條”要求求）。主要結(jié)論：：房地產(chǎn)市場場將發(fā)生明明顯變化，，預計全國國商品房銷銷售面積下降3%-8%，價價格趨穩(wěn)并并可能出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下下調(diào)。住宅市場受受影響最為為顯著，預預計全國銷銷售面積下下降5%-10%；；35個大中中城市需求求受影響最最為顯著，，商品房銷銷售面積平平均下降13-17%；土地供應量量繼續(xù)維持持在較高水水平，投資資、開竣工工指標仍繼繼續(xù)增長，，但增速下下降。192011年年市場量價價預測（1）商品品房銷售面面積預計2011年商品品房銷售面面積為9.6至10.1億平平米，同比比下降3%-8%。。（2）商品品房銷售均均價預計2011年商品品房銷售均均價為4816至4958元元/平米，，同比下降降1%-4%。圖：1997-2011年商商品房銷售售面積及其其增長率圖：1997-2011年商商品房銷售售價格及其其增長率數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、2035個大中中城市特別別是住宅市市場受影響響更大，價價格結(jié)構(gòu)性性下調(diào)2011年年全國商品品房同比下下降3%-8%，住住宅銷售面面積下降5-10%，而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)仍可可能保持增增長（增速速11%-17%））；從不同城市市來看，預預計一線銷銷售面積降降幅在27%-31%之間，，二三線城城市降幅約約10%-15%，，其他城市市基本平穩(wěn)穩(wěn)；35個大大中城市銷銷售面積占占比下降是是均價（結(jié)結(jié)構(gòu)性）下下調(diào)的主要要原因。銷售面積銷售額銷售均價商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)2011年預測上限-3%-5%17%-4%-8%15%-1%-2%-1%2011年預測下限-8%-10%11%-12%-15%6%-4%-5%-4%2009年44%45%28%77%81%53%23%25%19%2010年10%8%32%18%14%44%7%6%9%

銷售面積銷售額全國一線二三線35個城市合計其他全國一線二三線35個城市合計其他2011上限-3%-27%-10%-13%3%-4%-23%-5%-11%3%2011下限-8%-31%-15%-17%-3%-12%-29%-13%-18%-5%201010%-29%4%-3%19%18%-15%20%6%35%200944%52%48%49%40%77%96%75%82%70%2008-15%-34%-21%-24%-8%-16%-32%-18%-24%-4%表：2011年全國國商品房需需求預測表：2011年全國國及各類城城市商品房房需求預測測數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、21Valuesystem一二線城市市受影響最最大，三四四線城市發(fā)發(fā)展穩(wěn)健量跌價穩(wěn)

量價平穩(wěn)

量價增長

一線城市二線城市三線城市

四線城市

一線城市：：作為調(diào)控控的重點，，投資性外外來購房比比重大，但但市場供應應有限需求求總量較大大，總體量量跌價穩(wěn)；；

二線城城市：為本本次調(diào)控擴擴大區(qū)域，，但地方細細則相對溫溫和、剛需需比重較大大，受沖擊擊力度小于于一線城市市，短期內(nèi)內(nèi)有一定波波動，但降降幅較小，，長期來看看總體量價價平穩(wěn)；三三四線城城市：房價價相對較低低、發(fā)展?jié)摑摿Υ?、受受政策調(diào)控控影響小，，市場總體體量價上升升，將成為為企業(yè)擴大大市場規(guī)模模、分散經(jīng)經(jīng)營風險潛潛力的重要要擴張區(qū)域域。圖：2010年35個大中城城市住宅銷銷售面積增增長率圖：2011年各類類城市量價價走勢數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、22投資性需求求大幅下降降，同時殃殃及改善性性需求，商商業(yè)地產(chǎn)幾幾乎不受政政策限制圖：2006-2010年年全國各類類物業(yè)銷售售面積增長長率圖：2010年北京京熱銷項目目的價格相相對水平繼繼續(xù)下行高端市場商業(yè)地產(chǎn)普通住房政策影響更大、自身波動更加頻繁，競爭更趨激烈不受調(diào)控政策影響，面臨更多發(fā)展機遇自住型需求將長期大量存在，價格有望較為平穩(wěn)，首次置業(yè)的中小戶型、中低價位產(chǎn)品受影響不大數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、23投資（3）房地地產(chǎn)開發(fā)投投資預計2011年全國國房地產(chǎn)開開發(fā)投資為為5.6-5.7萬萬億元，同同比增長16.5%到18.2%（1998年年以來復合合增長率為為24.1%）。圖：1997-2011年全全國房地產(chǎn)產(chǎn)投資及其其增長率數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、24開工面積（4）施工工面積預計2011年全國國商品房施施工面積為為47.6至48.3億平米米，同比增增長17.3%到19.1%。（5）新開開工面積預計2011年全國國商品房新新開工面積積為19.4至19.8億平平米，同比比增長18.2%到到21%。。圖：1997-2011年全全國商品房房施工面積積及其增長長率圖：1997-2011年全全國商品房房新開工面面積及其增增長率數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、25土地供應力力度不減，，保障房建建設計劃繼繼續(xù)加大2011年年計劃建設設保障性住住房1000萬套，，比2010年計劃劃增加420萬套，，預計2011年保保障性住宅宅開工套數(shù)數(shù)占整體的的比重將達達到40%左右（2010年年，全國商商品住宅新新開工和銷銷售套數(shù)分分別約為1300萬萬套和900萬套））。圖：2008-2011年商商品住宅新新開工、銷銷售及保障障房建設情情況圖：2005—2010年年全國住宅宅用地出讓讓面積2009-2010年，土地地平均供應應面積約10億公頃頃，其中商商品住宅用用地約8億億公頃，明明顯高于2005-2008年的5-6億公頃頃。根據(jù)國八條條，2011年商品品住宅用地地供應不低低于過去兩兩年平均水水平。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、262011年年中國房地地產(chǎn)新政解解析2010中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)政策環(huán)境土地市場房產(chǎn)市場重點開發(fā)企企業(yè)2011中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場展望目錄錄27概述：經(jīng)濟濟手段和行行政措施并并用，綜合合調(diào)控力度度空前圖：2010年全國國商品房銷銷售面積同同比增長率率及房屋銷銷售價格環(huán)環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟手段：：不斷地強化化和嚴格實實施差別化化的信貸和和稅收政策策，如全國國范圍內(nèi)提提高首次購購房和二套套住房的首首付比例和和利率，停停止對家庭庭第三套住住房的貸款款等；行政措施：：在部分城市市限定家庭庭購房套數(shù)數(shù)、限制外外地人購房房貸款、限限制外資購購房，以問問責省級政政府和力促促地方政府府及各部委委出臺配套套措施的方方式抓落實實等。1月”國八八條”28調(diào)控方向一一：抑制投投資投機需需求據(jù)住建部有有關官員透透露，還將將陸續(xù)有一一批城市出出臺限購政政策，媒體體披露濟南南、青島、、重慶、南南寧等城市市已做好準準備。29調(diào)控方向二二：增加供供應特別是是保障房供供應數(shù)據(jù)來源：：中國房地地產(chǎn)指數(shù)系系統(tǒng)整理30調(diào)控方向三三：加強市市場管理，，促進房地地產(chǎn)市場健健康發(fā)展數(shù)據(jù)來源：：中國房地地產(chǎn)指數(shù)系系統(tǒng)整理31總結(jié)：2010年房房地產(chǎn)調(diào)控控政策特點點數(shù)據(jù)來源：：中國房地地產(chǎn)指數(shù)系系統(tǒng)整理322011年年中國房地地產(chǎn)新政解解析2010中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)政策環(huán)境土地市場房產(chǎn)市場重點開發(fā)企企業(yè)2011中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場展望目錄錄33供應：全國國土地出讓讓價款達2.7萬億億，較上年年增長69.4%，，北京、上上海位居前前兩位2010年年，全國土土地出讓總總價款達2.7萬億億（含住宅宅、商業(yè)、、工業(yè)等所所有土地）），較2009年增增長69.4%。從全國120個城市市土地成交交情況來看看，住宅用用地出讓金金為1.45萬億元元，同比增增加46.8%，主主要為土地地供應大幅幅增加所致致。具體到到出讓金排排名前十的的城市當中中，南京、、武漢、天天津等城市市地價上漲漲較快，而而上海樓面面地價有一一定幅度下下降。表：2010年土地地出讓金前前10位城城市圖:2010年年全國各城城市土地出出讓金排行行榜排名城市土地出讓金（億元）其中：住宅用地出讓金（億元）住宅用地出讓金同比增幅規(guī)劃建筑面積同比增幅樓面地價同比漲幅備注1北京1640106250.3%17.2%28.2%地價漲幅更快2上海151396936.0%53.9%-16.5%地價出現(xiàn)下降3大連12981110465.2%410.7%10.1%主要為供應增加4天津90170147.6%-2.0%50.6%主要為地價上漲5武漢838838132.4%52.1%52.8%供應、地價均大幅上漲6杭州783460-37.5%-40.1%4.2%主要為地價上漲7南京572499198.3%82.5%63.5%供應、地價均大幅上漲8重慶53543211.7%11.5%0.5%主要為供應增加9成都49142828.7%17.7%15.8%土地供應、地價均上漲10無錫411350105.8%80.7%13.9%主要為供應增加全國120個城市1452646.8%38.3%6.2%主要為供應增加34供應：120個城市市全年土地地供應增長長38%，，上半年增增長顯著，，11月以以來供應力力度加大2010年年，全國120個城城市累計供供應住宅用用地占地面面積（招拍拍掛，不含含協(xié)議出讓讓，下同））4.6億億平方米，，同比增加加38%。。全年全國土土地供應面面積（含協(xié)協(xié)議）約13億平方方米，完成成計劃約3/4。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年年全國120個城市市住宅用地地月度招拍拍掛供應面面積及其增增速35成交：全年年120個個城市住宅宅用地成交交量同比增增長31%，其中12月份成成交面積達達到當年新新高2010年年，全國120個城城市累計成成交住宅用用地占地面面積3.6億平方米米，同比增增加31%，全年全國住住宅用地成成交約11億平方米米，完成計計劃比例約約60%。12月成成交住宅用用地4400萬平方方米，為全全年最高值值，但同比比仍下降22.7%。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年全國國120個個城市住宅宅用地月度度招拍掛成成交面積及及其增速36樓面地價：：全年均價價小幅上漲漲，6月以以后基本與與去年持平平2010年年，120個城市住住宅用地樓樓面地價為為1818元/平方方米，較2009年年全年上漲漲6.1%（2010年商品品房和住宅宅均價漲幅幅分別為7.5%和和5.9%）。從同比漲幅幅來看，1-5月地地價同比漲漲幅均在60%以上上，但逐月月縮小，6月后漲跌跌幅均在10%以下下。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年年全國120個城市市住宅用地地招拍掛成成交樓面均均價37溢價水平：：1-6月月持續(xù)下行行，10-12月有有所上升，，但低于去去年同期水水平2010年年全年，120個城城市住宅用用地平均溢溢價水平為為33.6%，較去去年全年的的51.7%顯著下下降18.1個百分分點。從月度走勢勢來看，1-6月持持續(xù)下行，，到6月達達到16.6%的階階段性低點點，較去年年同期下降降22個百百分點。之之后有所回回升，其中中10-12月在30%-40%之間間，表明企企業(yè)拿地熱熱情有所上上升。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年年月全國120個城城市住宅用用地招拍掛掛成交溢價價率及其變變動幅度38十大城市土土地供應：：重慶增長長最為顯著著，天津總總量最高2010年年，十大城市中中天津規(guī)模模最大，重重慶增速最最高。天津全年累累計供應住住宅用地占占地面積2737萬萬平方米，，規(guī)模居全全國首位。。重慶供應應量同比增增加94.6%。上上海、天津津均已超過過全年供地地計劃，但但杭州、廣廣州、深圳圳完成率不不足80%。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年年10大重重點城市住住宅用地招招拍掛供應應面積及其其增速39十大城市土土地成交：：天津、武武漢總量最最高，廣州州、杭州降降幅顯著2010年年，天津住住宅用地招招拍掛成交交面積2373萬平平方米，成成交規(guī)模在在十大城市市中居于首首位，其次次武漢，共共成交1438萬平平方米。十大城市中中，上海住住宅用地成成交面積增增幅最高，，高達59.7%，，但規(guī)模只只有977萬平方米米。重慶、、北京增速速介于20%-50%之間，，廣州、杭杭州則分別別下降60.7%和和32.5%。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年年10大重重點城市住住宅用地招招拍掛成交交面積及其其增速40十大城市樓樓面地價：：多數(shù)城市市上漲，北北京躍居首首位2010年年，北京平平均樓面地地價為7338元/平方米，，較2009年上漲漲28%。。上海、杭杭州在十大大城市中分分列第2位位和第3位位，上海較較上年下降降17%，，杭州小幅幅上漲4%。成都、重慶慶和武漢住住宅樓面地地價排名靠靠后，皆低低于2000元。和和2009年相比，，重慶樓面面地價保持持平穩(wěn)，武武漢則大幅幅上漲53%，南京京、天津漲漲幅也都超超過50%。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：10大大城市住宅宅用地成交交樓面地價價

2009年2010年漲幅北京5724733828%上海79456632-17%杭州633265974%廣州4176553332%南京3336545463%深圳58782920-50%天津1251188551%成都1543178716%重慶166816760%武漢859131353%412010年年，十大城城市中，6個城市住住宅用地成成交溢價率率低于2009年。。其中，北北京、南京京和上海下下降40-50個百百分點，深深圳下降36.8個個百分點。。溢價率上上升的4個個城市中，，除廣州上上升20.7個百分分點外，重重慶、天津津和成都上上升幅度均均不足5個個百分點。。土地供應量量的增加、、調(diào)控政策策的持續(xù)出出臺、出讓讓方式的改改變（招標標制度的更更多使用）），使土地地價格快速速上漲的趨趨勢得到一一定的抑制制。數(shù)據(jù)來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、圖：2010年十大大城市住宅宅用地成交交溢價率及及其變動十大城市溢價價水平：多數(shù)數(shù)城市低于2009年

2009年2010年變動（百分點）上海121.8%79.7%-42廣州58.0%78.7%21北京114.4%65.0%-49杭州69.6%51.3%-18成都35.6%37.3%2南京77.9%33.4%-44重慶22.8%26.2%3深圳54.6%17.7%-37武漢18.3%13.7%-5天津9.9%13.1%3422010年，，全國住宅用用地總價前10名地塊有有6幅出現(xiàn)在在前4個月。。而單價前10名地塊有有7幅出現(xiàn)在在下半年。特特別是11月月份，分別出出現(xiàn)了2塊總總價地王和單單價地王。分城市看，總總價地王3幅幅位于北京（（均在4月之之前成交），，單價地王4幅位于上海海。地王：總價地地王多出現(xiàn)于于上半年，單單價地王多出出現(xiàn)于下半年年表：2010年全國住宅宅用地總價前前十位表：2010年全國住宅宅用地樓面地地價前十位數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、排名城市宗地名稱成交總價(萬元)競得方成交日期1南京濱江江邊路以西1號1214100中冶9-192廣州廣鐵南站860000廣州鐵路集團11-253南京濱江江邊路以西3號789300中冶9-194天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)705000富力城4-285上海蘇州河北岸東塊1街坊702000華僑城2-116福州則徐中學地塊600000江西正榮2-47北京六圈A居住項目597000中海1-218武漢武昌區(qū)車輛廠地塊539800上海綠地11-259北京亦莊住宅及商業(yè)項目524000中信新城3-1410北京大望京村4號、5號地504000保利3-17排名城市宗地名稱樓面地價(元)競得方時間1上海蘇州河北岸東塊1街坊地塊52783華僑城2-112溫州學院中路溫州大學地塊37020置信房產(chǎn)11-293上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊35490香港九龍9-84福州吉庇路北側(cè)、謝家祠東側(cè)27364

余盛元3-235溫州上陡門住宅區(qū)前莊路東側(cè)地段26357光大地產(chǎn)2-36溫州溫州市區(qū)錦繡路以南26166中梁置業(yè)7-237溫州梧田站南D-48地塊26094瑞新置業(yè)8-118上海長風8號東25966雅戈爾9-299上海長風11號西北25824外資9-2910杭州楊家牌樓Ａ地塊25297杭州濱江房產(chǎn)集團11-25432011年中中國房地產(chǎn)新新政解析2010中國國房地產(chǎn)市場場總結(jié)政策環(huán)境土地市場房產(chǎn)市場重點開發(fā)企業(yè)業(yè)2011中國國房地產(chǎn)市場場展望目錄44全國開發(fā)投資資：全年開發(fā)發(fā)投資額同比比增長33.2%，處于于歷史高位2010年，，全國完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資額48267億元，，同比增長33.2%，，盡管增幅相相對1-11月回落1.6個百分點點，但全年絕絕對值和增速速均處于歷史史高位（正常常年份平均增增長25%））。圖：2007年以來全國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額及其其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、45各區(qū)域開發(fā)投投資：西部地地區(qū)增速高于于全國，河北北位居第六位位從區(qū)域分布來來看，西部地地區(qū)2010年房地產(chǎn)開開發(fā)投資額增增速為35.3%，高于于同期全國水水平，而東部部和中部地區(qū)區(qū)略低于全國國水平。河北2010年房地產(chǎn)開開發(fā)投資額同同比增長49%，增速居居全國第六位位（比2009年提高近近9.1個百百分點，是近近五年的最高高水平）。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全全國各地區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資額增長率率46全國市場需求求：商品房銷銷售面積和銷銷售額規(guī)模創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，，年底增速持持續(xù)回升2010年，，全國商品房房銷售面積10.43億億平方米，同同比增長10.1%（較1-11月提高0.3個百分點點，正常年份份平均增長19%），其中住宅、、辦公樓、商商業(yè)營業(yè)用房房增速分別為為8.0%、、21.9%、29.9%；全年商商品房銷售額額為5.25萬億元，同同比增長18.3%（比1-11月提高0.8個百分點點，正常年份份平均增長27%），其中住宅、、辦公樓、商商業(yè)營業(yè)用房房增速分別為為14.4%、31.2%、46.3%。從不同月份來來看，5-8月銷售面積積和銷售額同同比下降（降降幅在3-15%之間）），9月起止止跌增長，各各月增幅均超超過10%。。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、圖：2007年以來全國國商品房和商商品住宅銷售售額、銷售面面積增長率47區(qū)域市場需求求：中部地區(qū)區(qū)銷售面積增增速最為顯著著，河北位居居第一位從區(qū)域分布來來看，中部和和西部省份2010年商商品房銷售面面積增速分別別為19.9%和13.5%，高于于全國平均水水平，而東部部地區(qū)僅為4.1%，低低于全國水平平，其中北京京、上海、浙浙江、江蘇等等省市下降10%-50%不等。河北銷售面積積增速居全國國首位（52.8%），，海南緊隨其其后，兩者增增速均超過50%，西藏藏位列增幅榜榜最后一位，，降幅接近70%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全全國各地區(qū)商商品房銷售面面積同比增速速48全國房價：全全年均價漲幅幅較4月新政政前下降顯著著2010年全全年商品房和和住宅銷售均均價分別同比比上漲7.5%和5.9%（2000-2009年平均增增長約9%）），而在2009年分別別為23%和和25%，2010年1-4月均超超過13%。。數(shù)據(jù)來源：中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)圖：2001年至今全國國商品房和住住宅銷售均價價49環(huán)比漲幅波動動明顯，房價價高位上行：：1-4月70個大中城市市新建住宅銷銷售價格指數(shù)數(shù)月均漲幅在在1.4%左左右，4月中中旬國家出臺臺“國十條””后，5月月環(huán)比漲幅即即下降至0.4%，6-8月價格環(huán)環(huán)比保持不變變，但9月又又開始上漲，，9-11月月環(huán)比漲幅分分別為0.5%、0.3%和0.4%、0.3%，漲幅基基本平穩(wěn)。4月以來同比比漲幅持續(xù)縮縮小：前4個月新建建住宅銷售價價格同比漲幅幅提高4.1個百分點至至15.4%。5月份以以來保持下降降趨勢，12月份為7.6%，較11月縮小1.7個百分分點。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、全國房價：6-8月平穩(wěn)穩(wěn)或小幅下跌跌，9月起止止跌上漲圖：2007年以來全國國房屋銷售價價格指數(shù)（同同比）走勢圖：2007年以來全國國房屋銷售價價格指數(shù)（環(huán)環(huán)比）走勢50全國房價：6-8月平穩(wěn)穩(wěn)或小幅下跌跌，9月起止止跌上漲，但但漲幅在1%以下中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)百城城住宅指數(shù)顯顯示，7-8月100個個城市住宅價價格環(huán)比小幅幅下跌，9月月起止跌上漲漲，但漲幅都都不超過1%。其中，12月百城城住宅價格環(huán)環(huán)比上漲0.9%。河北省內(nèi)7市市（包括石家家莊、保定、、邯鄲、衡水水、廊坊、秦秦皇島、唐山山）的平均漲漲幅走勢與百百城基本一致致，但漲幅略略高于百城整整體水平，近近幾個月單月月漲幅超過1%。從上漲和下跌跌的城市個數(shù)數(shù)來看，7-8月上漲城城市數(shù)量分別別為26個和和58個，明明顯低于6月月份的80個個。而9月份份以來，隨著著價格指數(shù)連連續(xù)上漲，9-12月上上漲城市數(shù)量量維持在70個以上，12月份為82個。數(shù)據(jù)來源：中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)表：2010年6-12月百城價格格指數(shù)月份百城十大城市河北省7城市平均環(huán)比漲跌幅保定環(huán)比漲跌幅平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個數(shù)環(huán)比下跌城市個數(shù)平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個數(shù)環(huán)比下跌城市個數(shù)平均同比漲幅6月0.40%80200.70%7361.7%1.12%0.46%7月-1.30%2674-1.00%1954.3%-0.14%-0.13%8月-0.03%5842-0.80%3345.1%1.14%0.73%9月0.70%86140.80%10043.5%1.32%1.55%10月0.70%76240.60%9141.4%0.58%1.78%11月0.80%86140.40%9134.3%1.19%1.94%12月0.90%82180.80%9127.7%1.07%1.64%51新房成交：一一線城市顯著著下降，二線線城市青島、、三線城市沈沈陽增長皆超超過10%數(shù)據(jù)來源：中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)表：2009年至今典典型城市商品品住宅月均成成交面積及其其增長率2010年，，一線城市住宅宅成交面積皆皆較上年顯著著下降。其中中北京、廣州州和上海降幅幅在30%-40%之間間，深圳降幅幅為50%。。12月份，北北京、上海同同比降幅小于于全年水平，，深圳則同比比增長4%。。二線城市中，，青島一枝獨獨秀，全年成成交面積同比比增長14%，12月份份增幅更是達達到43%；；大連、成都都降幅介于30%-40%之間，而而12月份降降幅皆超過50%；南京京和杭州降幅幅超過50%。12月份份降幅與全年年水平大體相相當。三四線城市中中，沈陽表現(xiàn)現(xiàn)突出，成交交面積較上年年增長15%，12月份份增長24%；西安、鄭鄭州降幅小于于10%，東東莞、南昌降降幅分別為17%和30%，但12月東莞同比比漲18%，，南昌小幅下下降4%。

2008年月度均值2009年月度均值2010年月度均值10年相比08年增長率10年相比09年增長率2010年12月同比北京7515710237%-35%-23%上海1302201322%-40%-15%深圳345327-21%-50%4%青島177282383%14%43%天津4211185104%-23%-1%大連20392735%-31%-52%成都441057060%-33%-64%蘇州33784331%-45%-44%南京37904520%-51%-61%杭州18512437%-53%-24%沈陽9010211831%15%24%東莞31514238%-17%18%南昌14352570%-30%-4%福州15471715%-63%-72%52新房成交：““9.29新新政”對市場場的影響在遞遞減數(shù)據(jù)來源：中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)表：2009年至今14個典型城城市商品住宅宅合計成交面面積及其增長長率從北京、天津津、沈陽等14個典型城城市合計住宅宅成交面積走走勢來看，1季度月度成成交量皆低于于800萬平平方米，4月月份升至1036萬平方方米。在4月月中旬“國國十條”出臺臺后，5-8月份月均成成交量下降至至626萬平平方米。9月份，14個城市合計計成交量大幅幅增加至1140萬平方方米，環(huán)比增增幅高達46%，在“9.29新新政”背景下下，4季度仍仍維持在月均均1200萬萬平方米左右右的規(guī)模。從4月和9月月調(diào)控政策出出臺后市場成成交走勢，可可以看出調(diào)控控政策對市場場的影響正在在遞減。2009年月月均成交1200萬平方方米5-8月月均均成交626萬平方米9-11月月月均成交1165萬平方方米5354新房成交：軌軌道交通和新新城建設帶動動新興城區(qū)住住宅成交占比比明顯上升2010年，，北京住宅成成交面積最大大的3個區(qū)域域分別為朝陽陽、大興和順順義，占全市市比重分別為為22.9%、12.5%和11.1%。和2009年相相比，成交占占比升幅最大大的兩個區(qū)縣縣分別為大興興和密云，升升幅分別達到到7.7個百百分點和2.7個百分點點，這兩個區(qū)區(qū)域均將于2010年底底開通地鐵。。而傳統(tǒng)的熱熱點片區(qū)朝陽陽、通州占比比分別下降5.7個百分分點和3.0個百分點。。武漢住宅成交交占比最大的的3個區(qū)域分分別為東湖高高新、黃陂區(qū)區(qū)和江岸，占占比分別為17.7%、、13.3%和12.4%。和2009年相比比，新興城區(qū)區(qū)江夏、東湖湖高新成交占占比較2009年分別上上升4.5個個百分點和3.5個百分分點，升幅最最為明顯。而而原來的中心心城區(qū)之一武武昌下降6.2個百分點點。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2009-2010年北京市主主要區(qū)縣住宅宅成交面積占占比圖：2009-2010年武漢市主主要區(qū)縣住宅宅成交面積占占比5455新房成交：市市場集中度有有所提高，上上海前20位位項目占比增增幅更為顯著著2010年，，北京等重點點城市的成交交量下降顯著著，市場集中中度有所提高高。在北京，，前20名項項目銷售面積積和銷售額占占比穩(wěn)步上升升，分別提高高3.4個百百分點和1.0個百分點點，達到21.9%和18.5%。。在上海，前20名項目的的銷售面積和和銷售額占比比分別為14.0%和18.2%，，分別較2009年上升升3.0個百百分點和5.1個百分點點。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：北京銷售面積積前20名住住宅項目市場場銷售占比圖：上海銷售面積積前20名住住宅項目市場場銷售占比55新房成交均價價：重點城市市全年成交均均價漲幅普遍遍超過20%數(shù)據(jù)來源：中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)表：2010年典型城市市商品住宅成成交價格漲幅幅2010年，，除上海外，，典型城市住住宅成交均價價較2009年全年上漲漲幅度皆超過過20%。12月份，各各大城市住宅宅價格環(huán)比漲漲跌互現(xiàn)。其其中上海、北北京環(huán)比皆上上漲11%；；深圳與上月月持平；大連連環(huán)比下降16%；南昌昌小幅上漲2%；寧波和和東莞分別下下降8%和3%。同比來看，12月份，除除深圳下降17%外，多多數(shù)城市顯著著上漲，其中中上海上漲27%，北京京上漲17%；大連和天天津漲幅介于于15%-20%之間；；南昌高達46%，沈陽陽和寧波介于于30%-35%之間。。2010年相比2009年漲幅2010年12月環(huán)比漲幅2010年12月同比漲幅上海13%11%27%北京32%11%17%深圳34%1%-17%大連34%-16%19%天津25%0%18%蘇州36%2%12%杭州55%-5%4%南昌35%2%46%沈陽29%-3%32%寧波52%-8%31%東莞21%-3%17%56新房價格指數(shù)數(shù)：青島、北北京、重慶全全年漲幅居前前列盡管7-8月月重點城市價價格指數(shù)出現(xiàn)現(xiàn)小幅震蕩，，但全年仍有有所上漲。其其中青島漲幅幅最大，為15.8%；；北京、重慶慶和武漢漲幅幅略微高于13%；深圳圳、杭州和成成都漲幅在10%左右；；上海為8.5%；蘇州州漲幅居于末末位，只有5.8%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、圖：2007年至今新房房價格指數(shù)57新房供應：多多數(shù)城市全年年供應量顯著著高于2009年，且主主要集中在下下半年2010年，，一線城市中中廣州、北京京住宅上市面面積較2009年增加，，增幅分別為為14.4%和7.2%；深圳和上上海則分別下下降11.1%和25.7%。二線線城市中，多多數(shù)城市上市市面積增幅顯顯著，其中武武漢超過100%，無錫錫和大連介于于40%-60%之間；；三四線城市市中，長沙超超過50%，，沈陽和南昌昌超過30%。從不同月份來來看，各城市市上市量更多多集中在下半半年，杭州下下半年上市量量較上半年增增長超過1倍倍，廣州、深深圳和沈陽超超過50%，，北京、長沙沙超過30%，僅武漢與與上年持平。。數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、表：2010年重點城市市年商品住宅宅批準上市面面積增長率

2010年相對于2009年增長率2010年下半年相比上半年增長率廣州14.4%65.9%北京7.2%46.8%深圳-11.1%87.1%上海-25.7%29.1%武漢125.3%-1.1%無錫59.6%45.2%大連49.2%11.9%杭州3.1%128.8%長沙64.9%31.3%沈陽47.7%95.6%南昌30.0%21.4%鄭州26.2%34.7%東莞2.7%18.2%58新房供求對比：重重點城市銷供供比普遍低于于2009年年，且有多個個城市低于1一線城市中，，2010年年，北京上海海、深圳和廣廣州住宅銷供供比分別為1.0、1.0、0.8和0.8，，皆小于2009年的1.7、1.3、1.5和1.5，，但高于2008年的0.6、0.8、0.6和0.7。。二線城市中，，杭州2010年住宅銷銷供比為0.7，明顯低低于2009年的1.5，但高于2008年的的0.4；武武漢為0.9，明顯小于于2009年年的2.2，，但高于2008年的0.7。三線線城市中，南南昌、鄭州銷銷供比皆超過過1，分別為為1.1和1.2，低于于2009年年的2.1和和1.6，但但高于2008年的0.6和0.7。2008年至至今三類城市市住宅銷供比比走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、59新房供求對比比：多數(shù)城市市可售面積出出現(xiàn)上升，上上海增幅高達達32.8%數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、2010年，，一線城市中中，上海12月末住宅可可售面積為641萬平方方米，較年初初上升32.8%，北京京小幅上升5.5%，深深圳下降36%。二線城市中，，杭州、南京京、蘇州和武武漢皆有所上上升。其中杭杭州升幅最大大，為61.1%；南京京和蘇州分別別為30.4%和29.3%。圖：2008年至至今一線城市市住宅可售面面積走勢圖：2008年至至今二線城市市住宅可售面面積走勢60新房供求對比比：重點城市市除深圳外，，住宅出清周周期都出現(xiàn)上上升與2009年年年末相比，，2010年年12月深圳圳出清周期下下降1個月，，重慶仍為5個月，北京京上升5個月月（達到12個月），上上海上升2個個月（達到4個月），杭杭州、南京分分別上升3個個月和4個月月（分別為5個月和7個個月）。2007年至至今重點城市市住宅出清周周期走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、61二手房成交：：全國主要城城市的二手房房成交量明顯顯低于09年年，但仍然遠遠高于08年年水平數(shù)據(jù)來源：CREIS中中指數(shù)據(jù)、2010年重重點城市二手手房成交量較較09年均有有明顯下降，，平均降幅為為29%。其其中，南京、、上海和杭州州較上年減少少40%以上上，南京成交交57015套，降幅46%為最高高。天津減少少33%，其其余城市的跌跌幅均在20%-30%之間。廣州州降幅1.37%在重點點城市中最低低。重點城市的二二手房成交量量分別于3-4月達全年年最高，3月月份平均環(huán)比比增長1.7倍；5月成成交量驟降，，6個城市成成交降幅達到到或超過40%。7-9月成交低位位回升，雖然然在10月出出現(xiàn)平均12.46%的的下降，但11-12月月交易量持續(xù)續(xù)增加。圖：2008年至至今重點城市市住宅成交面面積走勢圖：2010年重重點城市二手手房月成交套套數(shù)走勢62二手房價格：：重點城市漲漲幅依舊明顯顯且多數(shù)超過過2009年年，但主要源源自1-4月月2010年，，11個重點點城市二手房房價格平均漲漲幅為29.1%，較上上年提高2.9個百分點點。十大城市市漲幅均超過過20%，其其中北京、重重慶、廣州漲漲幅居前三位位，分別為42.1