XXXX年內(nèi)蒙古杭錦后旗金鼎國際項(xiàng)目定位戰(zhàn)略報(bào)告

、【杭錦后旗】

金鼎國際項(xiàng)目定位戰(zhàn)略報(bào)告寫在前面杭錦后旗的商業(yè)正面臨著升級(jí)改造、消費(fèi)模式也在變革，在新一輪的商場爭奪戰(zhàn)中，以專業(yè)商業(yè)視野運(yùn)作的項(xiàng)目，才能樹立真正的領(lǐng)袖形象，才能旺透百年，并創(chuàng)造一個(gè)城市的財(cái)富神話。金鼎國際項(xiàng)目適逢其時(shí)。本報(bào)告在之前市場研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行了深入分析，以《市場研究報(bào)告》為基點(diǎn)，以當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際為出發(fā)點(diǎn)，在結(jié)合市場需求以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，并參考內(nèi)蒙同類型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，力求根據(jù)市場的發(fā)展態(tài)勢與趨勢進(jìn)行定位。居樂公司提出了項(xiàng)目的開發(fā)思路，并將重點(diǎn)放在項(xiàng)目的定位戰(zhàn)略上，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷、運(yùn)營也提出了指導(dǎo)性戰(zhàn)略。本報(bào)告綱要第一部分：市場回顧及項(xiàng)目分析第二部分：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略第三部分：項(xiàng)目定位戰(zhàn)略第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局第五部分：項(xiàng)目盈利模式第六部分：項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略第七部分：項(xiàng)目運(yùn)營思路陜壩商業(yè)市場回顧項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析市場分析總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)理念項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和經(jīng)營定位全新消費(fèi)模式目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)招商策略要點(diǎn)銷售策略要點(diǎn)第一部分：市場回顧及項(xiàng)目分析居樂地產(chǎn)投資顧問居樂地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居樂商業(yè)顧問居樂廣告第一部分：市場回顧及項(xiàng)目分析陜壩商業(yè)市場回顧項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析市場分析總結(jié)第一部分：市場回顧及項(xiàng)目分析陜壩商業(yè)市場回顧項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析市場分析總結(jié)陜壩商業(yè)市場回顧——零售市場現(xiàn)狀零售業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，群龍無首陜壩商業(yè)主要以百貨、街鋪形式存在，特色商業(yè)、創(chuàng)新商業(yè)寥若晨星，傳統(tǒng)意義的批發(fā)零售商場，成為陜壩的典型商業(yè)零售市場以國營百貨商場、沿街商鋪為主，經(jīng)營手法及配套設(shè)施陳舊陜壩的商場普遍配套設(shè)施（如停車場、電梯、休閑景觀等）陳舊落后，市場意識(shí)薄弱，相互之間的競爭，僅是價(jià)格競爭，商業(yè)服務(wù)、運(yùn)營、管理、人才等都比較滯后，除了少數(shù)民營企業(yè)能夠盈利外，多數(shù)處于虧損狀態(tài)目前尚無國內(nèi)知名大商戶進(jìn)駐陜壩經(jīng)營國內(nèi)著名的超市、專業(yè)商場、百貨公司均未進(jìn)駐陜壩，瑞豐商廈也僅僅是私人管理而已，經(jīng)營比較獨(dú)立服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營場所普遍生意火爆，客源來自城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該現(xiàn)狀表明陜壩市民的消費(fèi)能力并不低，但消費(fèi)方式值得引導(dǎo)升級(jí)。陜壩商業(yè)市場回顧——服務(wù)業(yè)市場現(xiàn)狀在落后、同質(zhì)化的市場，一個(gè)充滿現(xiàn)代商業(yè)氣質(zhì)的大型綜合購物廣場的領(lǐng)航，顯得尤其必要。

啟

示：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)情況陜壩近年來開發(fā)的的商業(yè)物業(yè)極極少，大部分分為住宅底商。目前陜壩有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目值得得關(guān)注。瑞豐商廈位于中山路中中段路西，共六層，建筑面積6000多平米，商業(yè)經(jīng)營營面積約5000㎡，每層營業(yè)業(yè)面積1000平米左右，由杭后旗瑞豐豐商貿(mào)公司于于2007建立并運(yùn)營，商場整體經(jīng)營營比較落后，，對(duì)外缺乏統(tǒng)統(tǒng)一形象，傳傳統(tǒng)的零售兼批發(fā)發(fā)市場。怡和二期（待售）位于瑞豐商廈廈北側(cè)，總建建筑面積2.8萬㎡，單層面面積約4000㎡，規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)涵蓋購物、、餐飲、休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)。分析從市場來看，，現(xiàn)代化的大大型綜合商業(yè)業(yè)將有廣闊的的前景，本項(xiàng)項(xiàng)目初步方向向定為陜壩目前檔次較高的大大型綜合購物物中心。瑞豐商廈依然走傳統(tǒng)的的零售兼批發(fā)路線，和本項(xiàng)項(xiàng)目方向有別別。而怡和二期以2.8萬㎡較大商業(yè)規(guī)模出現(xiàn)現(xiàn)，來勢洶涌涌，成為陜壩商業(yè)龍頭指日日可待，不可可小視。從目目前現(xiàn)狀來看看，怡和二期欲打造陜壩最高檔商業(yè)中中心的雄心已已經(jīng)非常明顯顯，我們必須須客觀看待，，并設(shè)法避其其鋒芒。而陜壩的消費(fèi)能力畢畢竟有限，大大型品牌商家家不可能都同同時(shí)布點(diǎn)，尤尤其是國內(nèi)一線品牌更是如此此。因此，怡和二期坐落落在主要商業(yè)業(yè)街中山南路路上，對(duì)我項(xiàng)目將將是一個(gè)很大大的威脅。啟示抓緊計(jì)劃，盡盡快拆遷，確確立規(guī)劃報(bào)建建，盡早入市市。搶在怡和二期之前招商（知知名品牌、商商家）陜壩消費(fèi)投資經(jīng)營營三大群體特特征消費(fèi)特征：市民普遍工資資不高，但舍舍得娛樂休閑閑消費(fèi)。消費(fèi)能力有限限，能承受高高檔消費(fèi)的人人群很少。高高收入消費(fèi)客客源流失到臨河、呼市甚至北京等城城市。消費(fèi)觀念較保保守，一般不不輕易接受新新產(chǎn)品新事物物，屬引導(dǎo)性性消費(fèi)經(jīng)營者特征：：陜壩消費(fèi)投資經(jīng)營營三大群體特特征商場、商業(yè)街街的商鋪的招招租率都比較較高，市民經(jīng)經(jīng)商意識(shí)濃厚厚。跟風(fēng)經(jīng)營非常常普遍，一窩窩蜂經(jīng)營現(xiàn)象象嚴(yán)重，經(jīng)營營手法呆滯，，經(jīng)營理念落落后，許多店店面的經(jīng)營情情況不甚理想想。投資者特征：：陜壩消費(fèi)投資經(jīng)營營三大群體特特征杭后旗市民購買商鋪鋪進(jìn)行投資雖雖未普遍，但但也有資金比比較雄厚的人人逐步接受商商鋪投資這種種理財(cái)方式。。杭后旗市民比較喜歡歡有墻間隔的的獨(dú)立商鋪，，產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪尚是新概念念，市民了解解并不多。主要投資人群群是私營業(yè)主主、旗縣富裕農(nóng)民民、企事業(yè)單位干部（年收入入20～30萬元/年）啟示杭后旗的商業(yè)土壤雖雖不肥沃，但但絕不貧瘠。。極富生命力力的商業(yè)種子子，絕對(duì)能成成長為參天大大樹。商業(yè)地地產(chǎn)市市場的的整體體把握握商業(yè)市市場屬屬于起起步階階段，，存在在很大大的發(fā)發(fā)展空空間杭后旗旗的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)無論論從功功能分分區(qū)、、業(yè)態(tài)態(tài)組合合、配配套設(shè)設(shè)施、、商場場管理理等方方面，，都處于初始階段，整體體的商商業(yè)市市場形形態(tài)還還是屬屬于起起步發(fā)發(fā)展的的階段段。按按照前前沿城城市商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的軌跡跡，嚴(yán)嚴(yán)格地地說，，杭后旗旗的商業(yè)業(yè)還沒沒出現(xiàn)現(xiàn)一家家真正正的百百貨形形態(tài)機(jī)機(jī)構(gòu)。。據(jù)我們調(diào)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，，杭后旗旗的各商商場總總的營營業(yè)面面積不不足5萬平方方米，其它它均以以沿街街商鋪鋪形式式存在在。因此市場還還是存存在很很大的的發(fā)展展空間間與挖挖掘的的潛力力商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)嚴(yán)嚴(yán)重滯滯后，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不不上市市場所所需杭后旗旗各商場的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)無論論從外外立面面還是是從內(nèi)內(nèi)部細(xì)細(xì)節(jié)的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)都已已嚴(yán)重重滯后后，展展現(xiàn)不不出現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)的的形象象。商場業(yè)業(yè)態(tài)分分布嚴(yán)嚴(yán)重重重復(fù)與與混亂亂各商場場的業(yè)業(yè)態(tài)分分布普普遍都都比較較混亂亂與重重復(fù)，，沒有有系統(tǒng)統(tǒng)而有有機(jī)的的分布布，造造成消消費(fèi)者者不能能達(dá)到到有效效性的的購物物目的的，導(dǎo)導(dǎo)致客客流得得不到到有效效的良良性循循環(huán)。。商場配配套設(shè)設(shè)施嚴(yán)嚴(yán)重不不足，，嚴(yán)重重影響響商場場的人人流良良性循循環(huán)杭后旗旗商場普普遍存存在配配套不不足的的情況況，既既無法法提升升項(xiàng)目目的檔檔次，，也難難以吸吸引市市民前前往購購物消消費(fèi)。。項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)時(shí)，沒有有考慮慮到商商場以以后的的經(jīng)營營，輕輕視商商場以以后的的經(jīng)營營配套套建設(shè)設(shè)，不不但給給商家家?guī)韥砗艽蟠蟮牟徊槐?，，也?huì)會(huì)從很很大的的程度度上不不利于于輸送送客流流，不不能讓讓人流流在商商場里里產(chǎn)生生良性性的循循環(huán)商場經(jīng)經(jīng)營管管理意意識(shí)落落后杭后旗旗的各商商場都都普遍遍存在在只重重開發(fā)發(fā)而輕輕經(jīng)營營管理理，甚甚至有有些商商場只只是名名義上上存在在物業(yè)業(yè)管理理，更更不用用說存存在商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理。。這不不但很很大程程度上上有損損經(jīng)營營商家家的利利益，，更不不利于于整體體提高高商場場的商商業(yè)價(jià)價(jià)值與與檔次次。現(xiàn)現(xiàn)代代商場場管理理理念念與核核心是是“以以人為為本，，將管管理寓寓于服服務(wù)之之中””總結(jié)結(jié)在充滿滿不確確定因因素的的市場場環(huán)境境中，，市場場更新新?lián)Q代代的速速度很很快，，必將將大浪浪淘沙沙。在在未來來幾年年內(nèi)，，必將將會(huì)淘淘汰一一批低低素質(zhì)質(zhì)的商商業(yè)物物業(yè)。。只有有高素素質(zhì)、、環(huán)境境好、、適合合現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)發(fā)展展規(guī)律律的新新型購購物中中心才才能在在時(shí)代代的潮潮頭浪浪尖中中獨(dú)領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)騷騷。作為杭后旗旗核心心商業(yè)業(yè)街邊邊沿的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，是是一個(gè)個(gè)極具具挑戰(zhàn)戰(zhàn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略命命題，，關(guān)鍵鍵在于于對(duì)開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的定位位上，，必須須把握握市場場發(fā)展展大勢勢，充充分發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，，突破破傳統(tǒng)統(tǒng)的商商業(yè)格格局，，強(qiáng)勢勢搶占占市場場制高高點(diǎn)，，領(lǐng)跑跑杭后旗旗商業(yè)的的先鋒鋒。第一部部分：：市場場回顧顧及項(xiàng)項(xiàng)目分分析陜壩商商業(yè)市市場回回顧項(xiàng)目地地塊分分析項(xiàng)目SWOT分析市場分分析總總結(jié)總體技技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地面積萬平米0.62總建筑米納吉萬平米4.40其中商業(yè)建筑面積萬平米1.56酒店建筑面積萬平米2.835容積率7.1建筑密度%64.5地下建筑面積萬平米0.4地塊特特征描描述項(xiàng)目東臨城城市主主干道道將軍軍路上上，北北臨亞亞細(xì)亞亞街；地上規(guī)規(guī)格：：長104.6米（沿沿將軍路路）×寬寬55.3米（沿亞細(xì)細(xì)亞街街，順順亞細(xì)細(xì)亞街街西行行240米到達(dá)中中山南南路商商業(yè)街街）；地塊方方正，，有利利于規(guī)規(guī)劃，但地塊與與核心心商街街中山山南路路尚有有二百百多米米的距距離一定程程度上上增加加了消消費(fèi)受受眾的的不安安定因因素，，可能能導(dǎo)致致人流受受限。另外外，將軍路本身旺車不不旺人人，如如何盡盡可能能吸引引該路路人流流也是是問題題。地塊開開發(fā)環(huán)環(huán)境地處城城市““核心商商街”邊沿，輻射射能力力強(qiáng)杭后旗旗十二五規(guī)劃劃強(qiáng)調(diào)調(diào)，將將把中山南南路商商業(yè)街街及周周邊商商業(yè)街街重點(diǎn)點(diǎn)打造造成核核心商商圈。而中山南南路則是城城市中中心區(qū)區(qū)當(dāng)之之無愧愧的““核心商商街”。本項(xiàng)目可共享商商圈影影響力力、客客流，，具有有強(qiáng)大大的消消費(fèi)輻輻射能能力交通通通達(dá)性性良好好項(xiàng)目東東側(cè)的的將軍軍路為為城市市主干干道，樞紐紐地位位無與與倫比比。另另外，，項(xiàng)目目所在在位置置靠近近入城的的迎賓賓路不不遠(yuǎn)，交通通優(yōu)勢勢比較明顯綜合分分析就目前前的商商業(yè)氛氛圍而而言，，項(xiàng)目目微觀觀地理理環(huán)境境商業(yè)業(yè)氣氛氛并不不太好好，與與核心心商業(yè)業(yè)街仍仍有一一段距距離，，但項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)符合合市政政府規(guī)規(guī)劃方方向，，商業(yè)業(yè)發(fā)展展?jié)摿α蛢?yōu)優(yōu)勢十十分明明顯。。第一一部部分分：：市市場場回回顧顧及及項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析陜壩壩商商業(yè)業(yè)市市場場回回顧顧項(xiàng)目目地地塊塊分分析析項(xiàng)目市場場分分析析總總結(jié)結(jié)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析（1）商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢本項(xiàng)目目處處于于城城市市中中心心商商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)內(nèi)，具具有有先先天天商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢勢及及符符合合未未來來城城市市規(guī)規(guī)劃劃方方向向，，商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域及及環(huán)環(huán)境境都都具具備備一一定定優(yōu)優(yōu)勢勢。。（2）資資源源利利用用優(yōu)優(yōu)勢勢經(jīng)營營商商戶戶的的需需求求資資源源：：陜壩壩現(xiàn)現(xiàn)有有經(jīng)營營商商戶戶對(duì)改改善善經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境的的需求求、、投資資需求求等等，，都可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為項(xiàng)項(xiàng)目目可可利利用用資資源源。。政府府關(guān)關(guān)系系資資源源：：項(xiàng)項(xiàng)目目得得到到政政府府的的大大力力支支持持，，可可理理順順項(xiàng)項(xiàng)目目各各開開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的關(guān)關(guān)系系。。本項(xiàng)目可以考慮慮進(jìn)一步步政府公公關(guān)，把把項(xiàng)目升升級(jí)為政政府重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)工工程、旗示范工程程，借用政府關(guān)關(guān)系為項(xiàng)項(xiàng)目樹立立良好形形象，強(qiáng)強(qiáng)勢招商商。（3）形象優(yōu)勢本項(xiàng)目為陜壩地地標(biāo)性建建筑，其其建筑形形象為當(dāng)當(dāng)?shù)刈罹呔邩?biāo)志性性，具備打造造高級(jí)商商業(yè)中心的軟硬硬件，具具有強(qiáng)大大的競爭爭力。（4）規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目通過過和專業(yè)業(yè)公司的的合作，，如策劃公司，經(jīng)營公司等，，精心進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃（建筑筑及商業(yè)規(guī)規(guī)劃），，以現(xiàn)代代先進(jìn)的的商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)理念念，打造造陜壩標(biāo)志性的的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目劣勢勢分析與核心商商街的承接尚尚需時(shí)日日中山南路路向項(xiàng)目方方向的輻輻射力，，一定程程度上受受到亞細(xì)亞商商城的阻隔。。項(xiàng)目除除了以創(chuàng)創(chuàng)新的開開發(fā)理念念、經(jīng)營營理念和和自身雄雄厚實(shí)力力吸引消消費(fèi)客戶戶外，還還必須盡盡可能的的創(chuàng)造吸吸引中山路人流的條條件地塊兩面臨街，，人流欠欠順暢項(xiàng)目雖兩面臨街街，但將軍路為車流主干干道，車車來車往往，缺乏人流流；而亞細(xì)亞亞街人流流主要由由中山路路而來，，人流不易易到達(dá)，本項(xiàng)目目必須要要有足夠夠的吸引引力目前周邊邊缺乏商商業(yè)氛圍圍項(xiàng)目周邊邊主要以以沿街商商鋪經(jīng)營營存在，，缺乏整整體吸引引人流的的氛圍。。項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)分析杭后旗高檔次、、領(lǐng)袖型型商業(yè)物物業(yè)的空空白杭后旗沒有真正正現(xiàn)代意意義的購購物中心心，代表表現(xiàn)代商商業(yè)文明明的購物物中心尚尚一片空空白，杭后旗的高收入入消費(fèi)者者流失去去臨河等城市，，目前商業(yè)形象象需要升升級(jí)，商商業(yè)經(jīng)營營環(huán)境和和消費(fèi)環(huán)環(huán)境都要要升級(jí)，，老百姓姓消費(fèi)模模式需要要變革，，巨大的的市場需需求等待待瓜分。商業(yè)市場場對(duì)地塊塊前景樂樂觀大城市的激激烈競爭爭，使得得許多國國內(nèi)著名名品牌商商業(yè)紛紛紛把目光光投向有潛力的的小城市；市民未能能感受現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的的豐富商商業(yè)功能能，特別別是夜間間的商業(yè)業(yè)消費(fèi)潛潛力未能能充分發(fā)發(fā)揮；市區(qū)可開開發(fā)商業(yè)業(yè)比較少，而本項(xiàng)項(xiàng)目體量量適中，會(huì)成為為知名商商家、品品牌企業(yè)業(yè)的首選選經(jīng)營地地址。項(xiàng)目威脅脅分析競爭對(duì)手手的存在在怡和二期期開發(fā)的威威脅怡和二期期是本項(xiàng)目最大大的競爭爭對(duì)手，，其更大的體體量，多功能能商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)筑筑的影響響力，極極有可能能分流部部分知名名商家。。解決的的途徑就就是，及早組建招商商及銷售團(tuán)隊(duì)開始始定點(diǎn)接接洽。其它競爭爭對(duì)手的的威脅杭信大廈廈已經(jīng)開開始招商商，但其其定位為為中低端端，無明明確的業(yè)業(yè)態(tài)定位位；原長長途客運(yùn)運(yùn)站商業(yè)業(yè)的啟動(dòng)動(dòng)也會(huì)吸吸引一部部分投資資客；解解決方法法是通過過專業(yè)公公司的運(yùn)運(yùn)作，使使商戶經(jīng)經(jīng)營得到到保障，，吸引更更多投資資客的關(guān)關(guān)注。項(xiàng)目地段段因素可能導(dǎo)致致招商銷銷售時(shí)間間拉長地處核心心商圈邊邊緣，業(yè)態(tài)豐豐富，模模式創(chuàng)新新，面對(duì)對(duì)商家種種類也多多，招商商工作繁繁復(fù)，可可能導(dǎo)致致整個(gè)招招商期延延長，故故而影響響開業(yè)。。因此，，必須實(shí)實(shí)施“招招商先行行”的策策略。綜合分析析項(xiàng)目的開開發(fā)優(yōu)勢勢比較明顯，而而劣勢是是大多數(shù)數(shù)購物中中心都必必須面臨臨的難題題——守守場。最最大的競競爭對(duì)手手是怡和二期期，但誰敢敢斷定這這不是好好事呢？？升級(jí)換換代的市市場，對(duì)對(duì)手既是是對(duì)手也也是合作作者，聯(lián)聯(lián)合作勢勢的力量量不可小小視；同時(shí)我我們可以以有效利利用怡和和二期交交通不便便（處于于中山南南路人流流密集區(qū)區(qū)域，車車輛不便便通行））的劣勢勢。第一部分分：市場場回顧及及項(xiàng)目分分析陜壩商業(yè)業(yè)市場回回顧項(xiàng)目地塊塊分析項(xiàng)目SWOT分析市場分析析總結(jié)巨大的市市場空白白急需填填補(bǔ)市場分析析總結(jié)陜壩商業(yè)大多多以傳統(tǒng)統(tǒng)的購物物概念存存在，在在商業(yè)規(guī)規(guī)劃、環(huán)環(huán)境配套套、商場場管理等等方面陳陳舊呆滯滯，以致致經(jīng)營慘慘淡。娛娛樂、餐餐飲、購購物等業(yè)業(yè)態(tài)單一一、傳統(tǒng)統(tǒng)，缺乏乏真正一一體化集集購物、、娛樂、休閑、餐餐飲等功功能于一一體的綜綜合商業(yè)業(yè)中心。。但從陜壩城市發(fā)展展的步伐伐來看，，近幾年年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速，正面面臨城市市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的的重大時(shí)時(shí)期。豐富的商商業(yè)開發(fā)發(fā)資源急急需整合合項(xiàng)目得天天獨(dú)厚的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、與與政府保保持的良良好關(guān)系系、良性性的資金金周轉(zhuǎn)能能力、周周邊強(qiáng)大大的商氣氣人氣，，這些都都是成就就一個(gè)商商業(yè)的豐豐富資源源，加以以合理整整合，將將會(huì)成就就項(xiàng)目。抓住城市市發(fā)展變變革的有有利時(shí)機(jī)機(jī)，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)行業(yè)空空白點(diǎn)和和商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)亟待待提升的的需求，，發(fā)揮自自身優(yōu)勢勢，依據(jù)據(jù)科學(xué)的的規(guī)劃、、布局專專業(yè)技術(shù)術(shù)，以新新型業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營理理念，從經(jīng)營管管理上引引領(lǐng)杭后后旗商業(yè)業(yè)發(fā)展，，打造一個(gè)個(gè)中高檔檔次，集集購物、、娛樂、、休閑、餐飲等于一體體的大型型綜合商商業(yè)中心心，是切切實(shí)可行行的。市場分析析總結(jié)第二部分分：項(xiàng)目目整體開開發(fā)戰(zhàn)略略居樂地產(chǎn)產(chǎn)投資顧顧問居居樂地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居居樂商商業(yè)顧問問居居樂樂廣告第二部分分：項(xiàng)目目整體開開發(fā)戰(zhàn)略略項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略目目標(biāo)項(xiàng)目競爭爭戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念第二部分分：項(xiàng)目目整體開開發(fā)戰(zhàn)略略項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略目目標(biāo)項(xiàng)目競爭爭戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略目目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)杭后旗環(huán)境最好的購物中心成為杭后旗現(xiàn)代都市生活的名片實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的可持續(xù)盈利能力1、杭后旗環(huán)環(huán)境最好好的購物場所本項(xiàng)目要要打造成成杭后旗環(huán)環(huán)境最好好的購物場所。這意味味著，不不僅項(xiàng)目目建筑規(guī)規(guī)劃先進(jìn)進(jìn)，業(yè)態(tài)合理理布局，，引入享譽(yù)譽(yù)國內(nèi)的的著名品品牌，還還將創(chuàng)造造顛覆杭后旗商業(yè)視野野的消費(fèi)費(fèi)模式，，這一切切奠定其其在杭后旗商業(yè)老大大的地位位。2、成為杭后旗現(xiàn)代都市市生活的的名片如同在呼市購物就想想到維多利、萬達(dá)廣場一樣樣，在杭后旗購物首先先就想到到本項(xiàng)目目。最時(shí)時(shí)尚的商商品，最最現(xiàn)代的的購物享享受，項(xiàng)項(xiàng)目的建建成，將將城市發(fā)發(fā)展與商商業(yè)發(fā)展展進(jìn)行有有機(jī)結(jié)合合，以其其宏偉的的建筑和和亮麗的的外觀屹屹立在杭后旗城市市中心，可以以肯定：項(xiàng)項(xiàng)目的建成成除了成為為杭后旗都市生活名名片外，更更將成為杭后旗城市的形象象名片。3、實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大大的可持續(xù)續(xù)贏利能力力所有的工作作，所有的的目標(biāo)都必必須與經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益密切切掛鉤。項(xiàng)項(xiàng)目在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、招招商、管理理，每一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)都不不能馬虎。。項(xiàng)目的建建成，將成成為杭后旗邁向商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化的重重要里程。。4、重新劃分分杭后旗商業(yè)格局，，引導(dǎo)新消消費(fèi)文化項(xiàng)目建設(shè)把把先進(jìn)的商商業(yè)形態(tài)融融入杭后旗人的消費(fèi)理理念，以全全新的一站站式消費(fèi)打打造杭后旗目前最有特特色的商業(yè)業(yè)風(fēng)景線，，無疑會(huì)引引起杭后旗商業(yè)格局的的重新劃分分，消費(fèi)方方式的徹底底變革。5、杭后旗的商業(yè)、人人流、物流流的重要樞樞紐項(xiàng)目建設(shè)將將改變傳統(tǒng)統(tǒng)的消費(fèi)觀觀念，推進(jìn)進(jìn)杭后旗商業(yè)的發(fā)展展，提高杭后旗人民的生活活素質(zhì)的過過程中，它它將成為一一個(gè)重要的的里程碑。。同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目的多元元化，將成成為杭后旗的人流、物物流、信息息流、資金金流的重要要樞紐，其其重要地位位不可復(fù)制制、取代。。項(xiàng)目整體的的開發(fā)控制制1、科學(xué)協(xié)調(diào)調(diào)項(xiàng)目與城城市之間的的關(guān)系：站得高：站站在服務(wù)城城市的高度度來規(guī)劃看得遠(yuǎn)：著著眼城市未未來的發(fā)展展來規(guī)劃做得細(xì)：從從市民生活活的真切需需求出發(fā)來規(guī)劃2、合理安排排本項(xiàng)目與臨近街道的關(guān)系：必須考慮將將臨近街道的的交通路線線布置，能能有效引導(dǎo)導(dǎo)車流、人人流進(jìn)入本本項(xiàng)目。3、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)開發(fā)與酒店辦公的協(xié)調(diào)八層以上的的酒店辦公公的有效結(jié)合，擔(dān)任著傳傳播形象及及提升商業(yè)業(yè)價(jià)值的重重任，因此此一定要提升酒店經(jīng)經(jīng)營的檔次次，核心目標(biāo)客戶是是杭后旗的高檔、中中產(chǎn)消費(fèi)群群。在與商業(yè)的互互動(dòng)上起到到相互帶動(dòng)動(dòng)的作用。第二部分：：項(xiàng)目整體體開發(fā)戰(zhàn)略略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)理理念市場競爭策策略選擇策略影響競競爭成敗。。項(xiàng)目與其其它項(xiàng)目之之間的競爭爭，采取的的辦法首先先是發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢勢，彌補(bǔ)劣劣勢與不足足，而且，，更要在策策略層面上上的戰(zhàn)勝競競爭對(duì)手。。（1）價(jià)格競爭爭策略———高綜合性性價(jià)比優(yōu)勢勢：以高性價(jià)比比的競爭價(jià)價(jià)格和競爭爭優(yōu)勢贏得得市場，高高品質(zhì)產(chǎn)品品與入市低低于消費(fèi)心心理預(yù)期兩兩種措施形形成強(qiáng)大的的銷售勢能能。（2）差異化競競爭策略———形成最最佳市場切切入點(diǎn)：高起點(diǎn)、高高端定位形形成項(xiàng)目的的差異化競競爭路線。。采取與其其他樓盤相相差異的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與與形象包裝裝等，形成成差異化競競爭。包括項(xiàng)目開開發(fā)策略、、定位策略略、營銷策策略等的差差異化競爭爭策略，進(jìn)進(jìn)一步搶奪奪市場先機(jī)機(jī)，引發(fā)一一輪熱潮，，引領(lǐng)市場場走勢。（3）全面領(lǐng)先先競爭策略略----占領(lǐng)市場制制高點(diǎn)即以我為主主，開發(fā)理理念先進(jìn)、、產(chǎn)品精細(xì)細(xì)、品質(zhì)與與品位相結(jié)結(jié)合的產(chǎn)品品，從而取取得全面領(lǐng)領(lǐng)先的市場場地位。本項(xiàng)目選擇擇全面領(lǐng)先先競爭策略略。居樂公司認(rèn)為，為保保證全面領(lǐng)領(lǐng)先于本地地市場3～5年，必須構(gòu)構(gòu)建他人不不可模仿與與超越的““核心競爭爭力”，才才可以立足足市場，并并在競爭中中占據(jù)有利利的地位。。項(xiàng)目核心競競爭力思考考本項(xiàng)目區(qū)別杭后旗其它商業(yè)特特征的三大因素：：成功基礎(chǔ)——科學(xué)的建筑筑設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃?？茖W(xué)的建筑筑規(guī)劃是項(xiàng)項(xiàng)目的硬件件優(yōu)勢，項(xiàng)項(xiàng)目一旦出出現(xiàn)硬傷，，其它一切切免談，作作為提高競爭力的基礎(chǔ)，不不可小視。。成功關(guān)鍵——準(zhǔn)確的定位位與合理的的業(yè)態(tài)布局局。參考杭后旗風(fēng)俗民情，，消費(fèi)習(xí)慣慣、購物模模式；盲目定位，，或是盲目目引進(jìn)沒有有市場的商商戶、商品，也會(huì)會(huì)竹籃打水水一場空。。準(zhǔn)確的定定位與合理理的業(yè)態(tài)布布局，我司司將全力促促成。成功保證——商業(yè)運(yùn)營團(tuán)團(tuán)隊(duì)的高效效運(yùn)作。一個(gè)具有多多方面專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資資源的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)至關(guān)重要要，是保證證大型綜合合商業(yè)成功功的最重要要工具。因因此本項(xiàng)目一定要要聘請到專專業(yè)的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，提高在在杭后旗的競爭力。。全面領(lǐng)先的的競爭策略略：（1）更強(qiáng)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略———發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略高度：：提出更新的的戰(zhàn)略高度度，全面突突破現(xiàn)有商商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展格局，，從戰(zhàn)略定位、營銷銷策略上全全面超越，，徹底擊敗敗同類競爭爭對(duì)手。在在杭后旗商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展中處于于領(lǐng)先地位位并強(qiáng)化開發(fā)商及項(xiàng)目品品牌地位，，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營中占據(jù)據(jù)戰(zhàn)略制高高點(diǎn)。（2）全面領(lǐng)先先策略———做市場的的領(lǐng)導(dǎo)者：：全面提升項(xiàng)項(xiàng)目購物環(huán)環(huán)境與經(jīng)營營環(huán)境，以以全新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)引領(lǐng)杭后旗商業(yè)市場。以我我為主，開開發(fā)理念先先進(jìn)、配套套精良、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格合合理，從而取得全面面領(lǐng)先的市市場地位。。成為杭后旗商業(yè)地產(chǎn)市市場全新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制訂者、、引領(lǐng)者，，最終獲得得整體市場場上最大的的市場份額額。（3）全面創(chuàng)新新策略———?jiǎng)?chuàng)新意識(shí)識(shí)滲透每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)我們主張的的創(chuàng)新，來來自于項(xiàng)目目的理念，，也根基于于規(guī)劃、建建筑、立面設(shè)計(jì)、配配套、功能能及管理等等每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的細(xì)致到到位，只有有如此才能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行全面全全新，打破破傳統(tǒng)的商商業(yè)模式。。第二部分：：項(xiàng)目整體體開發(fā)戰(zhàn)略略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)理理念開發(fā)理念決決定開發(fā)成成果。能否否取得更大大的、更理理想的開發(fā)成成果，很大大程度上取取決于開發(fā)發(fā)理念的高高度和廣度。。商業(yè)地產(chǎn)和和開發(fā)必須須遵循政府府的規(guī)劃方方向，根據(jù)杭后旗城市市格局，陜陜壩整體商業(yè)發(fā)發(fā)展定位為為“服務(wù)于杭后旗旗本土的商貿(mào)中心””，居樂建議項(xiàng)目的的核心開發(fā)理理念必須確確定為：打造杭后旗一流，陜壩第一商貿(mào)平平臺(tái)開發(fā)理念闡闡述“陜壩第一”的意意義陜壩第一即打造造陜壩商業(yè)購物環(huán)境最最好、功能第一一、人氣第第一，也是是杭后旗第一個(gè)集購購物、娛樂樂、餐飲及及休閑于一一體的綜合合性shoppingmall，創(chuàng)杭后旗商業(yè)地產(chǎn)之之先河，領(lǐng)領(lǐng)跑杭后旗商業(yè)界。杭后旗目前各個(gè)商商業(yè)缺乏相相應(yīng)的硬件件、軟件的的支持，缺缺少行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，第第一商貿(mào)平平臺(tái)的提出出，確立了了項(xiàng)目的市市場地位，，由行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先者向行行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者推進(jìn)，搶占占市場先機(jī)機(jī)?！昂己笃煲涣鳌钡牡囊饬x：項(xiàng)目借政策策東風(fēng)，立立足于陜壩，輻射整個(gè)杭后旗旗，搭建為杭后旗領(lǐng)先的現(xiàn)代代化、專業(yè)業(yè)化、系統(tǒng)統(tǒng)化的專業(yè)業(yè)商貿(mào)平臺(tái)臺(tái)。這一理念的的提出，將將項(xiàng)目的建設(shè)提升到了更更高的層面面，對(duì)社會(huì)會(huì)的影響更更為深遠(yuǎn)。。同時(shí)，更更容易贏得得政府、媒體及社會(huì)的關(guān)注和支支持。開發(fā)理念的的實(shí)施方向向（1）以現(xiàn)代購物物中心的開開發(fā)理念打打造杭后旗首席現(xiàn)代商商業(yè)中心現(xiàn)代購物中中心具有三三大特點(diǎn)：：規(guī)模大、、品種齊全全、購物環(huán)環(huán)境舒適。。本項(xiàng)目以以現(xiàn)代購物物中心為開開發(fā)模式，，作為購物物、娛樂、休閑、餐飲兼具的多樣樣化商業(yè)組組合環(huán)境，，。因此我我們的所有有工作都必必須圍繞這這個(gè)核心。。（2）以體驗(yàn)式消消費(fèi)理念吸吸引杭后旗市民的有效效需求體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)是現(xiàn)代購購物中心的的最大特征征，通過對(duì)對(duì)其商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)境和和氛圍的營營造，使消費(fèi)者在消消費(fèi)購物的的同時(shí)享受受全方位的的“情感體體驗(yàn)”式的的消費(fèi)過程程。全方位位而新鮮的的身心感受受和體驗(yàn)將將會(huì)是帶動(dòng)動(dòng)消費(fèi)熱情情的最佳手手段。因而而在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上，要要盡可能的的吸引并留留住客人。（3）通過高效招招商，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商場的迅迅速旺場購物中心成成功開業(yè)迅迅速旺場，，都必須借借助高效的的招商。因因此按照規(guī)規(guī)劃要求，，確定實(shí)力力商家名單單，組成卓卓越招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)定向公公關(guān)，“招招商先行””成為項(xiàng)目目開發(fā)舉足足輕重的事事。（4）創(chuàng)造科學(xué)學(xué)的盈利模模式租售比例、、租售價(jià)格格，以及購購物、娛樂樂、休閑各各業(yè)態(tài)所占占比例的不不同，都直直接影響到到商場的收收益，因此此必須結(jié)合合杭后旗市場，運(yùn)用用科學(xué)手段段與方法確確定最佳租租售比例，，業(yè)態(tài)比例例以及最合合理的租售售價(jià)格。（5）合理的商商業(yè)業(yè)態(tài)布布局購物、娛樂樂、休閑、、餐飲各業(yè)業(yè)態(tài)的分布布，有著嚴(yán)嚴(yán)格的邏輯輯關(guān)系。樓樓層的不同同，同一樓樓層位置的的不同，都都會(huì)影響到到生意，本項(xiàng)目必須給給予最佳的的組合搭配配，實(shí)現(xiàn)““店店興隆隆，場場爆爆滿”的布布局效果。。（6）現(xiàn)代購物物中心的專專業(yè)運(yùn)營管管理體系租金收入是是開發(fā)商及投投資者的利潤來源源，而租金金的保持或或穩(wěn)定上漲漲都必須有有專業(yè)的運(yùn)運(yùn)營管理支支持。這也也是現(xiàn)代購購物中心的的繼開發(fā)、、招商后，，又一大主主要工作。。作為杭后旗環(huán)境境最好的購物場所，我項(xiàng)目要要達(dá)到如下下條件：一流的硬件件設(shè)施和先先進(jìn)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)；寬敞舒適的的購物環(huán)境境；擁有一批國國內(nèi)知名品牌；；購物、娛樂樂、休閑、、餐飲多種種功能于一一體。第三部分：：項(xiàng)目定位位戰(zhàn)略居樂地產(chǎn)投投資顧問居居樂地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)居居樂商商業(yè)顧問居居樂廣告第三部分：：項(xiàng)目定位位戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和和經(jīng)營定位位全新消費(fèi)模模式目標(biāo)客戶群群定位第三部分：：項(xiàng)目定位位戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和和經(jīng)營定位位全新消費(fèi)模模式目標(biāo)客戶群群定位項(xiàng)目的定位位必須結(jié)合合當(dāng)?shù)厥袌鰣龅膶?shí)際情情況與發(fā)展展趨勢，運(yùn)運(yùn)用敏銳的的市場判斷斷力給項(xiàng)目目確定一個(gè)個(gè)方向，不不但要從項(xiàng)項(xiàng)目整體上上把握發(fā)展展方向，更更要從細(xì)節(jié)節(jié)方面著手手實(shí)施，要要做到步步步為營，穩(wěn)穩(wěn)打穩(wěn)勝。。我們建議議本項(xiàng)目定定位為：杭后旗首個(gè)一站式式時(shí)尚名品購物樂園定位闡述倡導(dǎo)在快樂中消消費(fèi)，在快快樂中享受受，在快樂樂中體驗(yàn)。建立一個(gè)個(gè)優(yōu)雅的購購物環(huán)境，，讓消費(fèi)者者在一種特特定的人文文環(huán)境中消消費(fèi)，建立立身臨其境境的獨(dú)特的的商業(yè)氛圍圍。杭后首個(gè)一站式時(shí)尚購物樂園杭后首個(gè)功能最最齊全大型型購物中心心，能“一一站式”實(shí)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者者一次購足足、一次享享受足，包包括衣食住住行、吃喝喝玩樂的生生活功能，，讓消費(fèi)者者在項(xiàng)目可可以一次性性滿足購物物、休閑、、娛樂的需需求。最舒適現(xiàn)代代的購物環(huán)環(huán)境，最時(shí)時(shí)尚的消費(fèi)費(fèi)元素，最最流行的娛娛樂主題，，成為時(shí)尚尚的焦點(diǎn)，，極大地吸吸引著杭后人的目光，，引領(lǐng)杭后人的消費(fèi)潮潮流。杭后第一個(gè)集購購物、娛樂樂、休閑、、餐飲、酒店于一體的大大型綜合性性購物中心心，創(chuàng)杭后商業(yè)之先河河，領(lǐng)跑杭后商業(yè)界。第三部分：：項(xiàng)目定位位戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和和經(jīng)營定位位全新消費(fèi)模模式目標(biāo)客戶群定定位全面打破單一一購物的概念念，搭建全方位位滿足現(xiàn)代人人多元化需求求的生活平臺(tái)臺(tái)。它打破傳傳統(tǒng)商場或百百貨商店的模模式，以“娛娛樂休閑”帶帶動(dòng)消費(fèi)，將將傳統(tǒng)商場的的經(jīng)營理論提提升到了新的的更高層次，，延伸服務(wù)功功能，娛樂、、購物、休閑、酒店等各功能融于于一體。全新購物中心心模式，一站式滿足足體驗(yàn)消費(fèi)的的全方位需求求。結(jié)合城市市公共服務(wù)功功能與現(xiàn)代商商業(yè)最高形態(tài)態(tài)“mall”的理念，本本項(xiàng)目以“現(xiàn)現(xiàn)代購物中心心”為核心理理念，為杭后旗的中高層消費(fèi)費(fèi)人群提供現(xiàn)現(xiàn)代生活體驗(yàn)驗(yàn)的諸多元素素與商業(yè)文化化。一站式購物、、休閑、娛樂樂、餐飲的全全景化購物廣廣場本項(xiàng)目超越單單純百貨主題題的商城概念念，以多功能、綜合合性、一站式式消費(fèi)理念打造“薈萃都都會(huì)生活元素素于一體的全全景化購物廣廣場”，以滿滿足現(xiàn)代城市市居民全方位位的消費(fèi)需求求。購物餐飲娛樂休閑酒店五大商業(yè)功能七大主題名流精品親子樂園家電數(shù)碼餐飲美食休閑體驗(yàn)兒童游樂特色時(shí)尚第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略略項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和經(jīng)經(jīng)營定位全新消費(fèi)模式式目標(biāo)客戶群定定位體驗(yàn)式的快樂樂消費(fèi)模式在這里，目的的性消費(fèi)不再再是消費(fèi)的主主要組成，身身體、眼睛與與心靈的感受受也成為消費(fèi)費(fèi)的主體。購購物的過程得得到前所未有有的重視。商場通過個(gè)性性化的店面裝裝飾、不同品品牌的組合、、不同的色彩彩搭配以及豐豐富多樣的公公共空間的修修飾，牢牢吸吸引消費(fèi)者，，使之盡可能能多停留，從從而完成一站站式的消費(fèi)。。倡導(dǎo)在快樂中中消費(fèi)，在快快樂中享受，，在快樂中體體驗(yàn)。杭后旗實(shí)際上沒有真真正的購物中中心，零售市市場以百貨商商場、街鋪為主，本項(xiàng)目目就是要打造造杭后旗首個(gè)綜合型購購物中心。第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略略項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能和經(jīng)經(jīng)營定位全新消費(fèi)模式式目標(biāo)客戶群定定位立足陜壩，輻射杭后；大眾為主，兼兼顧高端客戶群體定位位目標(biāo)消費(fèi)群體體經(jīng)營客戶群投資客群本旗縣主流消消費(fèi)者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收收入消費(fèi)者a)老經(jīng)營者b)新經(jīng)營者c)未來經(jīng)營者d)新入品牌經(jīng)營營者投資自營者經(jīng)營客戶群目標(biāo)消費(fèi)群定位核心消費(fèi)群（（陜壩市民）＋輻射射輔助消費(fèi)群群（杭后旗地區(qū)居民）核心消費(fèi)群輻射消費(fèi)群陜壩城區(qū)居民的日常購購物、休閑、、娛樂、飲食食、社交首選選場所。本項(xiàng)目作為杭后旗核心商圈的大大型商業(yè)項(xiàng)目目，同時(shí)也是是城市的規(guī)劃劃中心，城市市居住人口將將是本項(xiàng)目的的最核心的消消費(fèi)圈層。項(xiàng)項(xiàng)目就是要成成為市民日常常購物、休閑閑、娛樂、飲飲食、社交的的首選場所，，是滿足城區(qū)區(qū)居民新型消消費(fèi)的都市生生活平臺(tái)杭后旗地區(qū)居民的娛娛樂休閑購物物天堂整個(gè)杭后旗地區(qū)目前缺乏乏綜合型有特特色的娛樂商商業(yè)中心，本本項(xiàng)目完全可可以填補(bǔ)這一一空白，打造造成整個(gè)杭后旗地區(qū)，以及輻輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購物娛樂休休閑天堂，成成為“一小時(shí)時(shí)生活圈內(nèi)的的體驗(yàn)消費(fèi)之之都”。12目標(biāo)消費(fèi)群體體定位消費(fèi)客戶群消費(fèi)模式所占量比消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A.杭后旗中高收入家庭由外地集中購物轉(zhuǎn)為本地經(jīng)常性購物40%國內(nèi)一線、二線品牌B.杭后旗中青年家庭由瑞豐、臨河等中檔商場購物轉(zhuǎn)為到本商場購物40%國內(nèi)二線、三線品牌C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入家庭階段性進(jìn)城購物，提升購物檔次到本商場購物20%國內(nèi)三線品牌、散貨經(jīng)營客戶群體體經(jīng)營客戶群經(jīng)營方式客戶來源A.老經(jīng)營者轉(zhuǎn)租或擴(kuò)大經(jīng)營集中于中心商圈，數(shù)量約150-200戶B.新經(jīng)營者轉(zhuǎn)租為主集中于中心商圈，數(shù)量約300-500戶C.未來經(jīng)營者直接進(jìn)租外地回家者及鄉(xiāng)鎮(zhèn)前來謀生者D.統(tǒng)一管理商家直接進(jìn)租大型超市、國美電器、大型百貨等商家E.新進(jìn)品牌直接進(jìn)租招商進(jìn)入本商場的新品牌，原在杭后未有經(jīng)營投資客群定位位投資客戶群分類客戶來源預(yù)期比例A.投資自營者a.老買賣人“瑞豐商廈”“金橋商廈”“大千市場”、干道底店等經(jīng)營者，集中于中心商業(yè)圈，數(shù)量約為150-200戶。20%b.新買賣人集中于中心商圈的商業(yè)經(jīng)營新人，目前以租鋪為主，數(shù)量約300-500戶。25%c.未來買賣人外出打工回家者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)到陜壩的謀生者等，計(jì)劃購鋪以開店經(jīng)營，解決就業(yè)問題。10%B.純投資者a.杭后高收入投資者杭后當(dāng)?shù)卣?wù)官員、高收入單位職員等30%b.杭后拆遷者拆遷獲補(bǔ)償者，已擁有多套住宅，希望購買商鋪以長期受益。5%c.原經(jīng)營戶經(jīng)營狀況良好，擁有部分閑余資金，投資購鋪，以擴(kuò)大收益。10%第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)業(yè)態(tài)布局居樂地產(chǎn)投資資顧問居居樂地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居居樂商業(yè)業(yè)顧問居居樂廣告告第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局局要點(diǎn)第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局局要點(diǎn)項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)1將軍路引客設(shè)計(jì)（人流、車流）將軍路北往南向機(jī)動(dòng)車引導(dǎo)入口在項(xiàng)目南側(cè)設(shè)計(jì)東汽車入口與地下一層連接。2公交站點(diǎn)停落點(diǎn)向杭后旗公交管理公司遞交申請，申請?jiān)趯④娐讽?xiàng)目位置設(shè)一公交站停落點(diǎn)，聚集人流。3轎車位與自行車、摩托車車位比。沿項(xiàng)目南側(cè)辟出空地，可作為臨時(shí)停車場和廣場使用，考慮到陜壩自行車與摩托車比例較大，建議設(shè)置專門的自行車及摩托車區(qū)。購物中心必須須具有易通達(dá)達(dá)性，需要有有合理的交通通組織和足夠夠的停車位，，使購物者在在交通上花費(fèi)費(fèi)的時(shí)間和精精力最少。鑒鑒于本項(xiàng)目的的具體地理，，建議作如下下規(guī)劃：外環(huán)境規(guī)劃示示意圖本案亞細(xì)亞街將軍路公交站點(diǎn)地下停車入口口自行車摩托車車停車區(qū)第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局局要點(diǎn)時(shí)尚、現(xiàn)代的的購物空間建筑風(fēng)格現(xiàn)代氣息：建筑外觀可采用簡約、幾何、流暢的立面，主體可選用乳白色調(diào)點(diǎn)綴紅色，高貴大氣；外觀設(shè)施，如出入口等處可采取一定的商業(yè)娛樂主題裝飾布置，商場外墻、屋頂設(shè)置固定的位置安裝的霓虹燈、廣告牌、燈飾等規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)尚高雅：購物中心的時(shí)尚更多的表現(xiàn)在功能區(qū)的設(shè)計(jì)及內(nèi)部材料的運(yùn)用上。自然體驗(yàn)空間自然體驗(yàn)空間，更多的是強(qiáng)調(diào)從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)。在各個(gè)室內(nèi)中庭，引入園林，擺放奇花異草模型，塑造自然的空間，以此抓住消費(fèi)者的注意力。第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目外環(huán)境規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局局要點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議原則原則一原則二原則三原則四同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)：將各業(yè)態(tài)的比比例控制在相相對(duì)合理的范范圍內(nèi)，從而而形成較為理理想的業(yè)態(tài)組組合和良性互互補(bǔ)合理配比各主主力業(yè)態(tài)：主力店是各業(yè)業(yè)態(tài)的龍頭，，具有較強(qiáng)的的聚客能力和和導(dǎo)向作用；；一站式式全體體驗(yàn)原原則：商品品多層層次，，購物物無拘拘束環(huán)境優(yōu)優(yōu)化：：打造輕輕松、、休閑閑的購購物環(huán)環(huán)境，，注意意劃分分出休休息、、生態(tài)態(tài)景觀觀等體體現(xiàn)““以人人為本本”的的配套套設(shè)施施各樓層層業(yè)態(tài)態(tài)布局局建議議樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)B1層停車位一層鞋帽、箱包、珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、皮具、飾品、眼鏡二層男裝、羊絨羊毛、休閑裝、運(yùn)動(dòng)服飾、親子樂園三層女裝、女式內(nèi)衣、母嬰用品四層兒童服飾、床上用品、家居用品、電玩五層品牌餐飲六層特色品牌餐飲七八層足療、茶座、娛樂本業(yè)態(tài)態(tài)布局局基于于對(duì)陜陜壩商商業(yè)市市場研研究及及消費(fèi)費(fèi)市場場研究究結(jié)果果而得得出，，具體體業(yè)態(tài)態(tài)需確確定商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理公公司后后，從從經(jīng)營營角度度綜合合考慮慮。地下停停車場場A區(qū)：對(duì)對(duì)外門門臉B區(qū)：皮具具鞋帽帽區(qū)C區(qū)：珠寶化化妝區(qū)區(qū)一層具具體布布局劃劃分一層業(yè)業(yè)態(tài)計(jì)計(jì)算業(yè)態(tài)分區(qū)面積（㎡）鋪位數(shù)（個(gè)）商鋪面積（㎡）A區(qū)（街鋪）1261.582049.69-105.70B區(qū)1705.96675.58-40.5C區(qū)927.46379.45-40.5配套區(qū)休息區(qū)、生態(tài)植物擺放區(qū)、衛(wèi)生區(qū)合計(jì)3895124A區(qū)：男男裝B區(qū)：運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑牛仔C區(qū)：羊羊絨羊羊毛二層具具體布布局劃劃分2層以上上增加加休息息座椅椅，體體現(xiàn)人人性化化購物物環(huán)境境親子家家園二層業(yè)業(yè)態(tài)計(jì)計(jì)算業(yè)態(tài)分區(qū)面積（㎡）鋪位數(shù)（個(gè)）商鋪面積（㎡）A區(qū)1977.535310.35-68.4B區(qū)1087.78418.97-40.5C區(qū)829.692410.35-57.96配套區(qū)休息區(qū)、生態(tài)植物擺放區(qū)、衛(wèi)生區(qū)合計(jì)3895118A區(qū)：成成熟女女裝B區(qū)：淑淑女系系列C區(qū)：內(nèi)內(nèi)衣系系列D區(qū)：女女飾品品E區(qū)：母母嬰系系列三層具具體布布局劃劃分三層業(yè)業(yè)態(tài)計(jì)計(jì)算業(yè)態(tài)分區(qū)面積（㎡）鋪位數(shù)（個(gè)）商鋪面積（㎡）A區(qū)1101.153416.22-68.4B區(qū)1084.383710.35-46.8C區(qū)520.2228.97-37.8D區(qū)568.8288.97-20.7E區(qū)620.472118.9-76.44配套區(qū)休息區(qū)、生態(tài)植物擺放區(qū)、衛(wèi)生區(qū)合計(jì)3895108A區(qū)：兒童服服飾B區(qū)：床上用用品C區(qū)：家居用用品D區(qū)：電電玩四層具具體布布局劃劃分電玩四層業(yè)業(yè)態(tài)計(jì)計(jì)算業(yè)態(tài)分區(qū)面積（㎡）鋪位數(shù)（個(gè)）商鋪面積（㎡）A區(qū)1810.473718.68-74.7B區(qū)889.481920.7-72.3C區(qū)627.962510.35-37.8D區(qū)564.091218.9-75.6配套區(qū)休息區(qū)、生態(tài)植物擺放區(qū)、衛(wèi)生區(qū)合計(jì)389593品牌餐餐飲1300㎡㎡特色品品牌餐餐飲1825㎡㎡1、六層層建議議做大大型特特色品品牌餐餐飲招招商，，不做做大排排檔及及特色色小吃吃類餐餐飲；；2、大型型餐飲飲不但但能帶帶動(dòng)消消費(fèi)，，同時(shí)時(shí)能帶帶來中中高端端客流流，便便于招招商；；3、樓梯梯口建建議做做成卷卷簾門門，白白天商商場營營業(yè)時(shí)時(shí)能兼兼顧購購物人人流，，晚上上鎖門門后可可獨(dú)立立營業(yè)業(yè)，不不影響響商場場安全全。六層經(jīng)經(jīng)營建建議：：第五部部分：：項(xiàng)目目盈利利模式式居樂地地產(chǎn)投投資顧顧問居居樂地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)居居樂商商業(yè)顧顧問居居樂廣廣告第五部部分：：項(xiàng)目目盈利利模式式盈利模模式確確定租售價(jià)價(jià)格測測算第五部部分：：項(xiàng)目目盈利利模式式盈利模模式確確定租售價(jià)價(jià)格估估算集中商商業(yè)常常規(guī)盈盈利模模式全部持持有（全部部租金金收益益）租售結(jié)結(jié)合（取價(jià)價(jià)值最最大化化進(jìn)行行租售售配比比）本項(xiàng)目目盈利利模式式確定定根據(jù)之之前的的溝通通，確確定1-3層銷售售，4層以上上持有有；1-3層出售售回籠籠投資資資本本，4層以上上出租租保持持長期期租金金收益益。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)：銷售難難度加加大；；影響主主力店店招商商；影響后后續(xù)經(jīng)經(jīng)營。。租售結(jié)結(jié)合本案建建議商業(yè)地地產(chǎn)主主流模模式是是以持持有物物業(yè)租租賃為為主，，做法法是以以自持持部分分物業(yè)業(yè)快速速招商商，確確定主主力店店，繼繼而帶帶動(dòng)整整體商商業(yè)價(jià)價(jià)值，，促進(jìn)進(jìn)銷售售物業(yè)業(yè)資金金回現(xiàn)現(xiàn)；建議自自持一一層及及部分分底商商，有有利于于主力力店的的招商商和運(yùn)運(yùn)營；；第五部部分：：項(xiàng)目目盈利利模式式盈利模模式確確定租售價(jià)價(jià)格估估算可比項(xiàng)項(xiàng)目租租賃價(jià)價(jià)格比比重對(duì)比項(xiàng)目瑞豐商廈金橋商廈大千市場所在地段中山南路中山南路中山南路平均租賃價(jià)格（元/㎡·月）605550權(quán)重40%30%30%因金橋橋商廈廈、大大千市市場僅僅3層，故故瑞豐豐商廈廈也取取1-3層的租租賃均均價(jià)；；權(quán)重重系數(shù)數(shù)商場場的檔檔次、、業(yè)態(tài)態(tài)分布布、及及開業(yè)業(yè)時(shí)間間綜合合考慮慮。各項(xiàng)目目修正正系數(shù)數(shù)比較較對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目瑞豐商廈金橋商廈大千市場所在地段將軍路中山南路中山南路中山南路對(duì)比要求及權(quán)重地理位置（20%）11.61.51.5交通因素（15%）10.90.90.9人流量（15%）11.61.21.3商業(yè)氛圍（15%）11.51.51.5建筑規(guī)模（5%）10.950.90.85項(xiàng)目品牌（5%）11.41.31.2經(jīng)營檔次（15%）10.90.750.7項(xiàng)目配套及服務(wù)（10%）10.80.70.7總修正系數(shù)（各系數(shù)*各自權(quán)重結(jié)果之和11.25251.13251.1325各項(xiàng)目目修正正價(jià)格格一至三三層租租金均均價(jià)計(jì)計(jì)算表表比較項(xiàng)目權(quán)重租金均價(jià)（元/㎡·月）修正率（1/修正系數(shù)）修正價(jià)格修正價(jià)格*權(quán)重瑞豐商廈40%600.804819.2金橋商廈30%550.8848.414.52大千市場30%500.884413.2本案平均租金均價(jià)（按建筑面積）46.92對(duì)瑞豐豐商廈廈、金金橋商商廈、、大千千市場場等可可比商商業(yè)物物業(yè)的的綜合合情況況進(jìn)行行深入入的調(diào)調(diào)研、、對(duì)比比分析析后，，通過過上述述方法法初步步推算算出項(xiàng)項(xiàng)目1-3層平均均租金金為46.92元/㎡··月。按投資資回報(bào)報(bào)率8%，推算算出1-3層內(nèi)鋪鋪銷售售均價(jià)價(jià)為：：46.92×12÷÷8%=7038（元/平米））顯然從從目前前市場場租金金回報(bào)報(bào)來推推算本本項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)格是是偏低低的，，主要要原因因是：：市場場不不規(guī)規(guī)范范，，價(jià)價(jià)格格比比較較混混亂亂現(xiàn)有有各各商商場場經(jīng)經(jīng)營營方方式式比比較較落落后后，，脫脫離離市市場場需需求求各商商場場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比較較雜雜亂亂，，各各樓樓層層租租金金脫脫離離商商業(yè)業(yè)常常規(guī)規(guī)運(yùn)運(yùn)作作如何何從從市市場場脫脫穎穎而而出出，，提提高高銷銷售售價(jià)價(jià)格格？？本項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)挖挖掘掘項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)志志性性形形象象定定位位———引領(lǐng)領(lǐng)杭杭后后旗旗商商業(yè)業(yè)形形象象科學(xué)學(xué)的的建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃———人性性購購物物環(huán)環(huán)境境的的打打造造合理理業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局———消費(fèi)費(fèi)體體驗(yàn)驗(yàn)，，自自由由自自在在專業(yè)業(yè)招招商商團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)———招商商先先行行，，主主力力店店保保障障專業(yè)業(yè)銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)———專業(yè)業(yè)手手法法，，保保證證價(jià)價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)———提高高投投資資信信心心修正正系系數(shù)數(shù)價(jià)值提升點(diǎn)提升系數(shù)項(xiàng)目標(biāo)志性形象定位10%科學(xué)的建筑規(guī)劃10%合理業(yè)態(tài)布局10%專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)10%專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)10%專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)10%合計(jì)60%排除除其其它它市市場場因因素素，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目修修正正后后1-3層均均價(jià)價(jià)為為：：7038+7038*60%=11260元/平米米1-3層銷銷售售價(jià)價(jià)格格推推算算采用用商商業(yè)業(yè)定定價(jià)價(jià)普普遍遍規(guī)規(guī)律律，，一層層:二層層:三層層=100:80:70得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目各各層層的的租租金金如如下下：：樓層推算出銷售均價(jià)（元/平米）一層14075二層11260三層9853備注注：：本本租租金金不不含含底底店店底店店銷銷售售價(jià)價(jià)格格推推算算陜壩壩各各主主要要街街道道租租金金情情況況道路租金水平（元/㎡/月）中山路（龍寶路至賽上街段）117—175中山路（賽上街至迎賓路段）58—125中山路（迎賓路以南段）25—83塞上西街33—50塞上東街25—67龍寶東路50—67迎賓東路17—50迎賓西路50—67依據(jù)據(jù)：：1、結(jié)結(jié)合合陜陜壩壩主主要要干干道道街街鋪鋪?zhàn)庾饨鸾鹚狡?6.88-85.5元/㎡㎡··月；；2、本本項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位為為中中高高端端及及自自身身規(guī)規(guī)劃劃特特點(diǎn)點(diǎn)，，可可提提升升10%價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)；；3、考考慮慮目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場政政策策因因素素及及金金融融因因素素，，降降低低10%的價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)；；4、綜綜合合各各類類因因素素權(quán)權(quán)重重，，得得出出本本案案底底店店租租金金水水平平在在46.88-85.5元/㎡㎡··月之間間。。底店店銷銷售售價(jià)價(jià)格格推推算算從目目前前陜陜壩壩商商業(yè)業(yè)銷銷售售價(jià)價(jià)格格來來看看，，在在售售商商業(yè)業(yè)基基本本以以新新社社區(qū)區(qū)底底店店為為主主，，其其價(jià)價(jià)格格差差異異較較大大，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目無無可可參參考考性性，，因因此此本本項(xiàng)項(xiàng)目目以以中中山山南南路路二二手手商商鋪鋪價(jià)價(jià)格格為為參參考考，，目目前前中中山山南南路路二二手手商商鋪鋪價(jià)價(jià)格格報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)14000-23000元/平米米之間間。。通過過租租金金水水平平及及投投資資回回報(bào)報(bào)率率反反算算出出本本案案底底店店銷銷售售價(jià)價(jià)格格為為：：46.88*12/8%——85.5*12/8%，計(jì)計(jì)算算出出價(jià)價(jià)格格為為：：7032——12825元/平米米。綜合合測測算算出出價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間：：10516——17913元/平米米底店店銷銷售售價(jià)價(jià)格格推推算算結(jié)合合以以上上因因素素，，假假設(shè)設(shè)本本項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢能能沖沖抵抵這這些些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售價(jià)價(jià)格格仍仍為為目目前前測測算算的的靜靜態(tài)態(tài)均均價(jià)價(jià)：：14300元/平米米綜合合考考慮慮因因素素：：1、本本項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段偏偏離離核核心心路路段段中中山山路路；；2、商商鋪鋪為為期期房房，，需需一一年年后后交交房房；；3、新新商商場場，，后后期期經(jīng)經(jīng)營營存存在在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；4、政政策策因因素素不不確確定定；；結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)，修修正系數(shù)數(shù)為價(jià)值提升點(diǎn)提升系數(shù)備注項(xiàng)目標(biāo)志性形象定位10%科學(xué)的建筑規(guī)劃底店和其它街鋪無差別街鋪相對(duì)比較獨(dú)立合理業(yè)態(tài)布局底店不存在業(yè)態(tài)布局底店業(yè)態(tài)無法要求專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)5%招商主要針對(duì)內(nèi)鋪專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)10%專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)10%合計(jì)35%結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)，修修正后底底店銷售售價(jià)格為為：14300+14300*35%=19305元/平米根據(jù)市場場和項(xiàng)目目本身推推算出的的價(jià)格：：銷售樓層面積（㎡）銷售均價(jià)（元/平米）銷售總價(jià)（萬元）底店1261.58193052435.48一層2633.42140753706.54二層3895112604385.77三層389598533837.74合計(jì)14365.53本價(jià)格是是從市場場和項(xiàng)目目本身，，從銷售售角度推推算出的的，具體體銷售報(bào)報(bào)價(jià)需和和招商、、商業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理理結(jié)合而而定，商商場的銷銷售需要要招商、、運(yùn)營、、銷售三三個(gè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)有效配配合才能能實(shí)現(xiàn)更更高價(jià)值值。推算出本本項(xiàng)目的的租賃價(jià)價(jià)格為：：樓層面積（㎡）建議租金（元/㎡·月）年租金（萬元）一層2633.42129407二層389594439三層389575351四層389566307五層13005585合計(jì)1589本租金不不含底店店本租金是是根據(jù)測測算后的的銷售價(jià)價(jià)格，利利用投資資回報(bào)率率8%情況反推推而得，，實(shí)際租租金應(yīng)該該根據(jù)招招商及商商業(yè)運(yùn)營營管理情情況而定定；此表表計(jì)算年年租金收收益1589萬元，如如前期資資金許可可的情況況下，建建議持有有一部分分物業(yè)，，以求長長遠(yuǎn)可持持續(xù)收益益。第六部分分：項(xiàng)目目營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略居樂地產(chǎn)產(chǎn)投資顧顧問居居樂地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居居樂商商業(yè)顧問問居居樂樂廣告第六部分分：項(xiàng)目目營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略招商策略略要點(diǎn)銷售策略略要點(diǎn)招商策略略要點(diǎn)第六部分分：項(xiàng)目目營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售策略略要點(diǎn)招商落實(shí)實(shí)步驟租金及優(yōu)優(yōu)惠扶持持措施確確定經(jīng)營管理理公司確確定招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建招商策略略要點(diǎn)1324首選專業(yè)業(yè)招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)，有有資源；；自行組建建招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)，但但需要有有招商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的管管理者；；好的招商商能促進(jìn)進(jìn)銷售。。專業(yè)的經(jīng)經(jīng)營公司司能提高投資資者和經(jīng)經(jīng)營者對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的信心租金是商商家最為為關(guān)心的的因素，，租金的的確定除除了考慮慮合理的的售價(jià)及及投資回回報(bào)率外外，還要要結(jié)合目目前陜壩的商鋪市市場再行行確定，，在確定定每層均均價(jià)之后后，根據(jù)據(jù)位置優(yōu)優(yōu)劣再定定具體鋪鋪位租金金。重點(diǎn)招商商：主力力店定向招商商：一般般品牌店店公開招商商：中小小商戶招商策略略要點(diǎn)第六部分分：項(xiàng)目目營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售策略略要點(diǎn)實(shí)效的營營銷推廣