w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

富陽金橋北路地塊

可研報(bào)告杭州公司項(xiàng)目發(fā)展部2009年8月28日一土地屬性分析二市場分析與機(jī)會選擇三客戶定位與產(chǎn)品解決方案四項(xiàng)目經(jīng)營分析五土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析六公司運(yùn)營影響分析七能力需求分析八總結(jié)與建議目錄PART1土地屬性分析

項(xiàng)目基本信息區(qū)位狀況

土地屬性地價(jià)分析土地屬性結(jié)論政府公開掛牌樓面價(jià)為1125元/平米；根據(jù)目前市場形勢，預(yù)計(jì)成交樓面價(jià)為2000元/平米 （本報(bào)告按2000元/平米測算）1.1項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位置行政區(qū)富陽市地段金橋北路西側(cè)（緊鄰萬科·金色家園項(xiàng)目）占地面積代征地面積0計(jì)容積率建筑面積可售面積301631凈地面積153336

住宅面積294280小計(jì)153336

非住宅面積0容積率2.0

商業(yè)7351地價(jià)地價(jià)總額底價(jià)3.45億

車庫(不含地下)0測算價(jià)6.13億不可售面積5041土地單價(jià)底價(jià)150萬元/畝小計(jì)306672測算價(jià)267萬元/畝不計(jì)容積率建筑面積可售面積

70537可售樓面地價(jià)底價(jià)1125元/m2不可售面積21280測算價(jià)2000元/m2小計(jì)91817土地使用權(quán)歸屬國有土地規(guī)劃用途商業(yè)辦公、住宅用地（商業(yè)辦公面積≤總建面5%）轉(zhuǎn)讓方式公開招拍掛

富陽——城市基本狀況面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積（平方公里）建成區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）GDP（億元）二產(chǎn)比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.2區(qū)位狀況未來3-5年內(nèi)仍將維持其區(qū)域性購房特征富陽市行政隸屬于杭州，定位為杭州“第四副城”；320國道為其城區(qū)與杭州的主要通路從杭州發(fā)展規(guī)模以及其余副城的飽和度分析，對于“第四副城”的發(fā)展“遠(yuǎn)需時(shí)日”運(yùn)動休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)沿江（富春江）、沿路（320-23國道）兩條軸線，形成了圍繞主城區(qū)的塊狀產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)是高度自給自足的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式江南新城下沙新城臨平新城320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道本地塊西湖之江轉(zhuǎn)塘三墩城西富陽繞城高速1.2區(qū)位狀況

富陽——城市基本狀況

富陽城市發(fā)展——城市向北1.2區(qū)位狀況項(xiàng)目所在之城北片區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域人氣在逐步積累的過程中，大型居住片區(qū)形成趨勢明顯富江春320國道西山虎山傳統(tǒng)老城區(qū)第一輪發(fā)展沿江西擴(kuò)金橋北路北向腹地成為發(fā)展主要方向傳統(tǒng)城區(qū)位于東南部“沿江西擴(kuò)”告一段落西臨西山、東靠虎山、南臨富春江的地理特征北向發(fā)展成為必然趨勢金橋北路沿線逐步形成商品房開發(fā)本地塊西湖本地塊江南新城下沙新城臨平新城富陽320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道繞城高速

宗地區(qū)位1.3土地屬性

宗地區(qū)位1.3土地屬性地塊位于富陽市中心以北約3公里，金橋北路與公園西路交界處，萬科·金色家園項(xiàng)目西側(cè)；距離杭州市中心約30公里，約40分鐘車程市中心本地塊金色家園

宗地四至1.3土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路北：規(guī)劃公園西路(現(xiàn)狀為魚塘)南：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)西：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)東：金橋北路宗地現(xiàn)狀狀1.3土地屬性性宗地金色家園園金橋北路路規(guī)劃公園園西路規(guī)劃道路路規(guī)劃道路路宗地現(xiàn)狀狀為魚塘塘宗地阿周海鮮鮮大酒店店拆遷安置置房綠化帶及及小區(qū)市第三期期經(jīng)濟(jì)適適用房容大酈城城一期周邊環(huán)境境1.3土地屬性性金色家園園魚塘魚塘周邊配套套1.3土地屬性性道路交通情況良好,公共交通匱乏具有一定景觀、環(huán)境資源（安居房有一定影響）配套處于完善過程中道路——金橋北路路、春秋秋北路兩兩條南北北主軸聯(lián)聯(lián)通項(xiàng)目目與傳統(tǒng)統(tǒng)城區(qū)公交——暫無公交交配套配套——大型購物物設(shè)施：：大潤發(fā)發(fā)賣場與與本案相相距約1.3km教育配套套：永興興初中部部與本案案相距500m醫(yī)療、金金融、文文體、休休閑、娛娛樂等服服務(wù)類商商業(yè)設(shè)施施目前處于于匱乏狀狀態(tài)景觀——西北向可可眺望遠(yuǎn)遠(yuǎn)山景觀觀環(huán)境——東臨經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房空氣質(zhì)量量優(yōu)于城城區(qū)環(huán)境清幽幽，噪音音較少規(guī)劃——本案西北北側(cè)規(guī)劃劃富陽市市人民醫(yī)醫(yī)院本案正北北項(xiàng)規(guī)劃劃賣場距離市政政府直線線距離約約2.7km食品廠旅館海鮮酒樓樓公元名家家農(nóng)民房永興幼兒兒園（待定））萬科·金色家園園宗地宗地宗地周邊邊教育配配套完善善，有富富陽最好好的私立立學(xué)?！魂栍琅d興學(xué)校（（含中學(xué)學(xué)部及小小學(xué)部））；周邊商業(yè)業(yè)配套雖雖有涉及及但是氛氛圍不濃濃厚；醫(yī)療和健健身配套套還比較較欠缺。。商業(yè)教育醫(yī)療土地屬性描述（配套共分成5個(gè)等級）配套設(shè)施教育文化項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，有全市最好的私立學(xué)?！魂柺杏琅d學(xué)校（含中學(xué)部及小學(xué)部）和富陽市第四小學(xué)；項(xiàng)目3公里范圍之內(nèi)有市二中和鎮(zhèn)二小。商業(yè)配套項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有太陽城堡酒店和綠檳榔廣場；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）、國美電器、世紀(jì)聯(lián)華和大潤發(fā)超市等醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目周邊有吳氏腫瘤?？漆t(yī)院；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有婦保醫(yī)院、富陽中醫(yī)骨傷科醫(yī)院和富陽預(yù)防保健所。景觀健身項(xiàng)目東南側(cè)2公里有兒童公園。區(qū)域配套套1.3土地屬性性宗地商業(yè)教育醫(yī)療太陽城堡堡酒店富陽市永永興學(xué)校校富陽市綜綜合市場場綠檳榔廣廣場富陽第四四小學(xué)區(qū)域配套套1.3土地屬性性玉長城商商業(yè)廣場場（銀泰泰已簽約約）1.3土地屬性性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路不利因素素說明地塊東側(cè)側(cè)金橋北北路及地地塊紅線線南側(cè)均均有高壓壓電塔地價(jià)與付付款節(jié)奏奏地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：凈地價(jià)格總額：61334萬元；土地單價(jià)：267萬元/畝；樓面2000元/平方米支付節(jié)奏支付進(jìn)度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金額（萬元）6900536749067付款條件支付掛牌保證金公開摘牌后10日內(nèi)支付20%（保證金可抵扣）6個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額20%12個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額30%18個(gè)月內(nèi)，支付地價(jià)款總額30%1.4地價(jià)分析析公開掛牌牌樓面價(jià)價(jià)為1125元/平米；本本版測算算按2000元/平米計(jì)；；政府規(guī)定定付款周周期為18個(gè)月，付付款節(jié)奏奏為2:2:3:3；為保證2011年結(jié)算，，本地塊塊計(jì)劃在在2010年3月付清地地價(jià)款可比地價(jià)價(jià)1.4地價(jià)分析析宗地水果市場場地塊（奔騰·德邑上城城）出讓時(shí)間間：2009-1面積：32000方容積率：：2.3成交樓面面地價(jià)：：2100元/方復(fù)地地塊塊出讓時(shí)間間：2007-10面積：140.5畝容積率：：2.5成交樓面面地價(jià)：：1300元/方存量土地地供應(yīng)1.4地價(jià)分析析宗地公園西路路沿線地地塊面積：合合計(jì)約80畝容積率：：2.0地價(jià)未定定金橋北路路沿線地地塊面積：合合計(jì)約360畝容積率：：1.8-2.0地價(jià)未定定迎賓北沿沿線地塊塊面積：合合計(jì)約230畝容積率：：1.5-2.3地價(jià)未定定品類C（未來有向G升級的潛力）產(chǎn)品定位

改善型——富陽高端城市公寓土地屬性性小結(jié)優(yōu)勢劣勢地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與公園西路，交通便捷地處富陽城市發(fā)展方向周邊樓盤集聚，未來會成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住氛圍相對富陽市場容量，地塊體量過大現(xiàn)狀配套欠成熟1.5土地屬性性結(jié)論P(yáng)ART2市場分析析與機(jī)會會選擇富陽市場場整體宏宏觀分析析富陽住宅市場場分析細(xì)分市場場競爭格格局趨勢勢判斷市場分析析結(jié)論2.1富陽市場場整體宏宏觀分析析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)·工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值占當(dāng)當(dāng)?shù)谿DP總量的70％以上·以通訊器器材及紙紙業(yè)基地地聞名全全國經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力·2007年全市市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值值289億元，，增長長21.2%·2007年全國國百強(qiáng)強(qiáng)縣排排名第第28位生活水水平2007城鎮(zhèn)居居民人人均可可支配配收入入19042元，增增長14.2%人均儲儲蓄余余額16079元，增增長4.5%。典型的的浙江江縣城城經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展模式式，整整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處于穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展期期，民民間資資本比比較富富庶總體市市場與與杭州州關(guān)聯(lián)聯(lián)度不不高，，未來來若干干年仍仍是獨(dú)獨(dú)立區(qū)區(qū)域市市場城市研研判2.1富陽市市場整整體宏宏觀分分析富陽市市場總總體——供求匹匹配，，非常常健康康城市市化和和城市市擴(kuò)張張穩(wěn)步步進(jìn)行行中，，市場場容量量穩(wěn)步步擴(kuò)大大（08年受新新增供供應(yīng)影影響））；從07-08年土地地出讓讓有限限，未未來新新增供供應(yīng)有有限，，供求求非常常健康康趨勢預(yù)預(yù)測2.1富陽市市場整整體宏宏觀分分析2007年富陽陽企業(yè)業(yè)職工工人數(shù)數(shù)與工工資情情況年平均均工資資線：：28477元數(shù)據(jù)來來源：：2007年富陽陽統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒機(jī)關(guān)事事業(yè)單單位、、泛公公務(wù)員員以及及大型型制造造業(yè)企企業(yè)的的中高高管，，必定定會成成為住住宅的的主力力消費(fèi)費(fèi)群體體。居民購購買力力2.2富陽住住宅市市場分分析板塊劃劃分宗地類型：：高層層公寓寓G2+TOP賣點(diǎn)：：稀缺缺的市市中心心地塊塊G2產(chǎn)品：：65000-7500元/方舒適性性三房房、四四房（（130-170方)TOP產(chǎn)品：：江濱濱18號公館館，一一線江江景房房，1.2萬元，，200-350方平層層公寓寓（已已售罄罄）城北板板塊市中心心板塊塊鹿山新新區(qū)類型：：排屋屋+公寓賣點(diǎn)：：自然然環(huán)境境，低低密度度住宅宅排屋：：300-500方，15000-16000元/方疊排：：230-300方，11000-12000元/方公寓：：120-160方，7000-8000元/方類型：：高層層公寓寓，少少量花花園洋洋房賣點(diǎn)：：發(fā)展展?jié)摿αΓ虾侠砜偪們r(jià)產(chǎn)品：：舒適適性三三房、、四房房，少少量經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型兩房房售價(jià)：：5000-6500元/方2.2富陽住住宅市市場分分析***********主流產(chǎn)產(chǎn)品：：120-140方(三房)次主力力產(chǎn)品品：90方（兩兩房）），160-200方(四房)08年，90方產(chǎn)品品的集集中供供應(yīng)，，造成成了08年90方以下下產(chǎn)品品成交交量井井噴式式提升升；需求特特征：：分面面積段段成交交情況況（單位位：套套數(shù)））首置首改再改主力產(chǎn)產(chǎn)品次主力力產(chǎn)品品次主力力產(chǎn)品品2.2富陽住住宅市市場分分析說明：：數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)不全全面，，取主主力在在售樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)需求特特征：：分總總價(jià)段段成交交情況況（單位位：套套數(shù)））2007年兩房（（90方）集中在在：50萬以內(nèi)內(nèi)三房（（125-144方）集中在在：50-90萬四房（（144-210方）集中在在：90-110萬大四房房（210-300方）公寓：：90-130萬疊排：：200-300萬排屋（（300-500方）集中在在：400-600萬（表格未未體現(xiàn)現(xiàn)）2.2富陽住住宅市市場分分析市場供供需特特征分分析標(biāo)準(zhǔn)兩兩房50萬以內(nèi)內(nèi)排屋400-600萬舒適三三房50-90萬四房90-130萬疊排、、市中中心TOP200-300萬供需特特征：：舒適適三房房、四四房，，主流流市場場，容容量較較大，，但競競爭激激烈。。其中中G2品類項(xiàng)項(xiàng)目，，四房房熱銷銷。C品類項(xiàng)項(xiàng)目三三房熱熱銷典型項(xiàng)項(xiàng)目：：丁香香公寓寓、城城市花花園等等機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析析：主主流市市場，，直面競競爭。溢價(jià)能能力中中等，，非最最佳選選擇方方案供需特特征：：非主主力需需求，，容量量有限限，現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品多多屬于于90指標(biāo)被被迫選選擇典型項(xiàng)項(xiàng)目：：公元元名家家、陽陽光里里等機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析析：溢價(jià)能能力最最弱，，不建建議開開發(fā)此此產(chǎn)品品供需特特征：：集中中在鹿鹿山新新區(qū)，，供應(yīng)應(yīng)量有有限，，市場場認(rèn)可可度較較高典型項(xiàng)項(xiàng)目：：錦繡繡蘭庭庭、御御園、、水印印林語語機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析析：環(huán)環(huán)境，，產(chǎn)品品均具具有較較高的的稀缺缺性，，溢價(jià)價(jià)能力力最高高。供需特特征：：排屋屋社區(qū)區(qū)中的的補(bǔ)充充產(chǎn)品品。整整體體供應(yīng)應(yīng)量有有限，，認(rèn)可可度較較高.沿江TOP產(chǎn)僅一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目（（江濱濱18號公館館），，已售售罄。。機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析析：該該總價(jià)價(jià)段產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)量量有限限，供供需矛矛盾最最大，，溢價(jià)價(jià)能力力較高高。項(xiàng)目可可通過過品質(zhì)質(zhì)提升升，產(chǎn)產(chǎn)品精精裝修修產(chǎn)品品，彌彌補(bǔ)地地段不不足可提供供空中中復(fù)式式產(chǎn)品品，合合理控控制面面積，，控制制總價(jià)價(jià)，取取得競競爭優(yōu)優(yōu)勢2.3細(xì)分市市場競競爭格格局趨趨勢判判斷典型競競品分分析——丁香花花園宗地項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：：總建筑筑面積積約18萬萬方，其其中地地上建建筑面面積15萬萬方；產(chǎn)品：：高層層公寓寓120-140方三房房為主主，160-170方緊湊湊四房房為輔輔；總戶數(shù)數(shù)：1100余套車位比比：1：0.6售價(jià)：：6000元/方銷售情情況：：樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）丁香花園11047536431105680典型競競品分分析——丁香花花園規(guī)劃：：強(qiáng)化小小組團(tuán)團(tuán)的圍圍合感感景觀：：貝爾高高林設(shè)設(shè)計(jì)，，內(nèi)部部高低低錯(cuò)落落社區(qū)區(qū).內(nèi)水景景較多多，疊疊式噴噴水池池、噴噴泉、、人工工湖組組成；；立面：：新古典典主義義的建建筑手手法,模仿綠綠城風(fēng)風(fēng)格,大氣、、典雅雅、流流暢、、穩(wěn)重重2.3細(xì)分市市場競競爭格格局趨趨勢判判斷典型競品分分析——城市花園宗地項(xiàng)目規(guī)模：：總占地90畝，總建筑筑面積近12萬平米產(chǎn)品：135方，三房；；180方，四房為為主總戶數(shù)：16幢，588戶綠化率：40%售價(jià)：7000元/方銷售情況：：城市花園樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）龍祥城市花園58458443514965002.3細(xì)分市場競競爭格局趨趨勢判斷典型競品分分析——城市花園立面：新古典建筑筑風(fēng)格，模模仿綠城風(fēng)風(fēng)格，成熟熟穩(wěn)重戶型：大開間客廳廳，弧形的的落地飄窗窗，南北雙雙陽臺，采采光通風(fēng)良良好；景觀規(guī)劃：規(guī)劃中央央大景觀，，一些水系系、雕塑等等2.3細(xì)分市場競競爭格局趨趨勢判斷戶型圖（180方）典型競品分分析——錦秀蘭庭宗地總用地面積積：7萬平米，總總建筑面積積9萬㎡，容積積率1.15；產(chǎn)品：排屋：430－450平方方米疊排：265－320平方方米多層、小高高層：108套，110㎡、140㎡、160㎡售價(jià)：排屋：單價(jià)價(jià)13000-16000元/㎡，起價(jià)475萬/套疊排：單價(jià)價(jià)在11000-12000元/㎡，總價(jià)在260--350萬/套公寓：8000元./㎡（毛坯）左左右錦繡蘭庭錦秀蘭庭聯(lián)排：90套4幢小高層共108套二期：總建0.78萬㎡疊排：132套2.3細(xì)分市場競競爭格局趨趨勢判斷典型競品分分析——錦秀蘭庭效果圖戶型圖（322方）2.3細(xì)分市場競競爭格局趨趨勢判斷2.4市場分析結(jié)結(jié)論項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析整體市場：：發(fā)展比較較健康，未未來兩年供供需關(guān)系平平穩(wěn)；土地屬性：：城市發(fā)展展方向，市市政府主力力打造區(qū)塊塊，周邊教教育資源、、醫(yī)療配套套（規(guī)劃））、商業(yè)配配套（規(guī)劃劃）齊全，，無重大不不利因素；；產(chǎn)品競爭力力：區(qū)域市市場品牌開開發(fā)商僅金金都房產(chǎn)（（也告罄）），復(fù)地房房產(chǎn)（未上上市）總體體產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)不高，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品較較容易引領(lǐng)領(lǐng)市場；產(chǎn)品供需特特征：200-300萬，總價(jià)市市場供應(yīng)量量有限，溢溢價(jià)能力較較高項(xiàng)目可通過過品質(zhì)提升升，精裝修修產(chǎn)品，彌彌補(bǔ)地段不不足,可提供復(fù)式式產(chǎn)品（類疊排產(chǎn)產(chǎn)品），合合理控制面面積，控制制總價(jià)，取取得競爭優(yōu)優(yōu)勢PART3客戶定位與與產(chǎn)品解決決方案項(xiàng)目整體定定位產(chǎn)品線的選選擇與比例例產(chǎn)品解決方方案非住宅產(chǎn)品品分析商業(yè)配套操操作思路3.1項(xiàng)目整體定定位富陽高端再再改社區(qū)客戶特征：：再改客戶戶為主，少少量高端首首改客戶主力：市區(qū)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端端私營企業(yè)業(yè)主補(bǔ)充：政府府及事業(yè)單單位、金融融行業(yè)的高高管產(chǎn)品要點(diǎn)：：類疊排復(fù)式式產(chǎn)品、奢奢華精裝修修、公園式式園林景觀觀、體貼周周到物業(yè)管管理類疊排復(fù)式式產(chǎn)品，通通過合理控控制面積，，控制總價(jià)價(jià)，取得競競爭優(yōu)勢充分滿足客客戶愛面子子，炫富的的心態(tài)（客客人最容易易看到的，，就是最重重要的），，重點(diǎn)提升升立面、大大堂等最能能體現(xiàn)樓盤盤檔次的地地方；高端再改客客戶改善的的重點(diǎn)：居居住環(huán)境（（重點(diǎn)是景景觀）的改改善、物業(yè)業(yè)服務(wù)的提提升產(chǎn)品線選擇擇——高端再改產(chǎn)產(chǎn)品3.2產(chǎn)品線的選選擇與比例例類型面積范圍產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)面積配比分布基本原則主力200復(fù)式（四房）200060%位于小區(qū)內(nèi)部次主力150-160平層（小四房）25%位于臨街位置250復(fù)式（四房）15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復(fù)式初步強(qiáng)排方方案3.3產(chǎn)品解決方方案規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件3.3產(chǎn)品解決方方案用地性質(zhì)住宅用地總用地面積173929平方米代征地面積20593凈地面積153336平方米綜合容積率地上總建筑面積306670㎡住宅建筑面積294280㎡凈地容積率2.0公建建筑面積12390㎡人防要求車位比1.5輛/戶(160方以上)建筑密度20％綠地率35％建筑層數(shù)24-28F限高100m建筑間距要點(diǎn)面寬大于32米的板式高層住宅南北間距為1.0h,面寬小于32米的點(diǎn)式住宅南北間距為0.6h；同時(shí)需進(jìn)行日照分析報(bào)告，主照面的住宅需要3小時(shí)的日照時(shí)間；*注：h為建筑高度，s為建筑正南北向投影寬度退紅線要求東面退金橋北路多層為10m,高層為18m西面退規(guī)劃路多層為8m,高層為15m南面退規(guī)劃道路多層為7m,高層為12m北面退公園路多層為10m,高層為18m配套要求物業(yè)管理用房1073㎡，社區(qū)用房224㎡，垃圾收集站40㎡交通規(guī)劃要點(diǎn)四周道路均可設(shè)置車行入口其他規(guī)劃要點(diǎn)容積率≤2.0，限高100；需建3200平米幼兒園地塊價(jià)值排排序本地塊四周周均為城市市道路，東東面與北面面為城市主主干道，土土地價(jià)值較較低，幾個(gè)個(gè)城市道路路轉(zhuǎn)角適合合做160平米戶型、、南面為景景觀道路，，東面為規(guī)規(guī)劃城市支支路。小區(qū)區(qū)內(nèi)中央集集中綠地逾逾40000平方米，周周邊適合做做大戶型。。交通流線小區(qū)車行主主入口設(shè)置置在北面公公園路，解解決小區(qū)主主要車流，，在東側(cè)金金橋北路設(shè)設(shè)置小區(qū)次次入口，內(nèi)內(nèi)部以環(huán)形形車道溝通通，基本到到達(dá)每一單單元，滿足足日常使用用和消防要要求。地下下車庫出入入口靠近主主入口設(shè)置置，以利于于保持小區(qū)區(qū)內(nèi)部安靜靜。環(huán)境景觀小區(qū)景觀主主軸由北側(cè)側(cè)小區(qū)出入入口廣場開開始，通過過會所直至至中央集中中綠地，周周邊的住宅宅左右對稱稱布置，形形成強(qiáng)烈的的景觀序列列。另一條條景觀軸由由金橋北路路次入口開開始一直到到達(dá)中央集集中綠地，，與景觀主主軸相交形形成完整的的軸線體系系。沿城市周邊邊的住宅間間距也達(dá)到到了80-90米，可以進(jìn)進(jìn)行豐富的的組團(tuán)景觀觀設(shè)計(jì)，與與中心景觀觀區(qū)形成了了多層次的的景觀空間間。規(guī)劃方案說明3.3產(chǎn)品解決方方案單體方案——160方參考戶型型3.3產(chǎn)品解決方方案單體方案——200方參考戶型型3.3產(chǎn)品解決方方案單體方案——250方參考戶型型3.3產(chǎn)品解決方方案商業(yè)配套定定位3.4非住宅產(chǎn)品品分析金色家園富陽市人民民醫(yī)院(規(guī)劃)大型賣場(規(guī)劃)消防之隊(duì)海鮮酒樓永興中學(xué)容大酈城一一期永興幼兒園園（代建）經(jīng)濟(jì)適用房房(規(guī)劃)拆遷安置房房公園園路路金橋北路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地商業(yè)廣場項(xiàng)目規(guī)劃建建議建議商業(yè)應(yīng)應(yīng)分布在公公園西路；；東北角建議議規(guī)劃小商商業(yè)廣場，，與金色家家園商業(yè)廣廣場相呼應(yīng)應(yīng)，形成區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)中心項(xiàng)目規(guī)模建建議定位：社區(qū)區(qū)型商業(yè)+部分會所功功能同時(shí)考慮醫(yī)醫(yī)院等規(guī)劃劃，帶來的的未來商鋪鋪價(jià)值的提提升建議總規(guī)模?？刂圃?000-8000方商業(yè)售價(jià)建建議參考容大五五環(huán)城市花花園10000元/方考慮未來土土地屬性變變化及周邊邊規(guī)劃帶來來的商業(yè)價(jià)價(jià)值提升建議商鋪售售價(jià)13000元/方車位比1：1.5車位個(gè)數(shù)2264個(gè)，其中地地下車位2044個(gè)，地面車車位220個(gè)車位價(jià)格8萬元/個(gè)（金色家家園項(xiàng)目擬擬售7萬元/個(gè)）去化率到住宅售罄罄時(shí)車位銷銷售90%，余10%未售出項(xiàng)目車位售售價(jià)及銷售售安排3.4非住宅產(chǎn)品品分析PART4項(xiàng)目經(jīng)營分分析首期項(xiàng)目開開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)各各年的銷售售及利潤體體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)測算敏敏感性分析析序號工作內(nèi)容時(shí)間開始完成1項(xiàng)目啟動時(shí)間2009-9-152規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2009-9-302009-10-203單體方案設(shè)計(jì)2009-10-202009-11-144施工圖設(shè)計(jì)2010-3-172010-5-35簽署土地協(xié)議或合同2009-9-306取得土地證2010-3-37基礎(chǔ)開工2010-3-258開盤2010-9-309竣工備案2011-11-2610入住2011-12-31首期項(xiàng)目開開發(fā)計(jì)劃4.1首期項(xiàng)目開開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)計(jì)劃20102011201220132014合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（不計(jì)地下車位）（m2）10952210123890871--301631銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869銷售額（萬元）446477902411071210044972173407006售價(jià)（住宅）（元/m2）100581116712952148171600213007售價(jià)（商業(yè)）（元/m2）-1300013000130001300013000售價(jià)（車位）（萬元/個(gè)）-888884.2項(xiàng)目銷售計(jì)計(jì)劃注：車位按按銷售90%計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總金額（萬元）銷售收入407,006開發(fā)成本276,123資金峰值88,703現(xiàn)金流為正時(shí)間2013年10月項(xiàng)目總投資294,438凈利潤57,419內(nèi)部收益率20.05%銷售凈利率14.11%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20102011201220132014合計(jì)銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869銷售金額（萬元）446477902411071210044972173407006結(jié)算面積（m2）-1363471028928152645104365869結(jié)算金額（萬元）-12367111071210044972173407006單位凈利潤（元/m2）-4322112249334931904凈利潤（萬元）-473416606203221575657418銷售凈利率-4%15%20%22%14%各年利潤體體現(xiàn)項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3&4.4主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)及各年年利潤體現(xiàn)現(xiàn)PART5土地獲取方方式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析土地權(quán)屬狀狀況與項(xiàng)目目背景土地獲取方方式項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與與防范土地權(quán)屬狀狀況與項(xiàng)目目背景土地使用權(quán)人

富陽市國土資源局土地他項(xiàng)權(quán)利無土地用途

住宅（設(shè)配套公建）土地使用年限70年土地手續(xù)狀況

手續(xù)完備，由政府出讓項(xiàng)目信息來源

富陽《讀地手冊》及合作方富陽容大房產(chǎn)土地方或合作方背景富陽市國土資源局項(xiàng)目出讓目的

無是否存在中介費(fèi)

無5.1土地權(quán)屬狀狀況與項(xiàng)目目背景土地交易方方式：公開開掛牌公示時(shí)間：：2009年8月25日掛牌時(shí)間：：2009年9月8日掛牌保證金金：6900萬競買方式：：獨(dú)立競買買交易方式獲取流程主主要節(jié)點(diǎn)公開掛牌09-9-8立項(xiàng)會09-8-31可行性研究究報(bào)告09-9-1決策會09-9-2交保證金09-9-3摘牌09-9-8辦理后續(xù)各各項(xiàng)開發(fā)手手續(xù)簽訂出讓合合同09-9-15土地獲取方方式5.2土地獲取方方式主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施國土、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)無-拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)無-合作風(fēng)險(xiǎn)無-政策風(fēng)險(xiǎn)無-其它風(fēng)險(xiǎn)無-風(fēng)險(xiǎn)分析5.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與與防范競爭對手主要背景威脅程度綠城房產(chǎn)國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱，杭州市場占有率第一09年上半年，綠城旗下樓盤全線飄紅，全國項(xiàng)目合計(jì)總銷售額超過200億威脅程度：★★★綠城09年至今未在杭州公開獲取新項(xiàng)目；綠城聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商意向獲取本地塊金都房產(chǎn)杭州本土品牌開發(fā)商，主打科技住宅；目前可售資源匱乏，亟待獲取新項(xiàng)目

威脅程度：★★金都在富陽銀湖板塊開發(fā)有富春山居別墅項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢诒粋鹘鸲加麉⑴c本地塊爭奪潛在競爭對對手分析PART6公司運(yùn)營影影響分析公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述項(xiàng)目資金缺缺口及解決決方案項(xiàng)目獲取對對公司整體體運(yùn)營影響響

主城區(qū)良渚文化村富陽項(xiàng)目名稱西溪蝶園白鷺郡東陽光天際白鷺郡南白鷺郡西綠野花語金色水岸金色家園公望土地屬性（品類）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2產(chǎn)品線首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端總可售建筑面積345,25091,342135,735683,414100,200395,96424,428109,978210,237已開發(fā)可售建筑面積112,59491,342100,270152,858000058,549儲備情況可售面積9,94623,41428,28476,248000019,762可開發(fā)周期（年）20.52323223現(xiàn)有資源狀狀況注：1白鷺郡北、、竹徑茶語語、威尼斯斯水城、逸逸天廣場、、金色城品品、魅力之之城等均已已基本售罄罄，不包含含在統(tǒng)計(jì)范范圍內(nèi)2可售面積包包含住宅及及商業(yè)，不不包含車位位，統(tǒng)計(jì)時(shí)時(shí)間截止09年6月底6.1公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述現(xiàn)有資源結(jié)結(jié)構(gòu)T2及TOP類產(chǎn)品比重重過大產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)構(gòu)品類結(jié)構(gòu)首置首改類類產(chǎn)品較缺缺乏再改及高端端類產(chǎn)品比比重過大注：按項(xiàng)目目可售資源源統(tǒng)計(jì)6.1公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述地鐵1號線杭州繞城

地塊位置萬科項(xiàng)目中心城區(qū)地鐵2號線西溪蝶園可售項(xiàng)目分分布良渚文化村村（白鷺郡東東、白鷺郡郡南、白鷺鷺郡西、陽陽光天際、、綠野花語語、金色水水岸）公望金色家園6.1公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀指標(biāo)分分析6.1公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述指標(biāo)08年實(shí)際09年計(jì)劃全年銷售額（億元）32.8430.53計(jì)息負(fù)債率≈55%51%營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率1.30—可售住宅資源（億元）25.17（08年底）7.20（09年底）從銷售額來來看，09年杭州公司司因主流產(chǎn)產(chǎn)品不足，，計(jì)劃銷售售額有所下下降從負(fù)債率來來看，杭州州公司目前前計(jì)息負(fù)債債狀況有余余力運(yùn)作新新項(xiàng)目從周轉(zhuǎn)率來來看，目前前營運(yùn)資本本周轉(zhuǎn)率相相對偏低，，急需現(xiàn)金金流貢獻(xiàn)型型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速去化化來提高周周轉(zhuǎn)率從可售資源源來看，如如無新項(xiàng)目目補(bǔ)充，到到09年底杭州公公司可售資資源將非常常匱乏項(xiàng)目經(jīng)營定定位打造富陽標(biāo)標(biāo)桿性高端端城市公寓寓項(xiàng)目杭州公司08年戰(zhàn)略進(jìn)入入富陽，憑憑借公望項(xiàng)項(xiàng)目已在富富陽樹立起起良好的品品牌形象及及口碑；金金色家園項(xiàng)項(xiàng)目因高附附加值也引引起廣泛關(guān)關(guān)注；本地塊規(guī)模模較大，形形狀規(guī)整，，規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)優(yōu)越，是是打造富陽陽最高端的的精裝修城城市公寓的的機(jī)會點(diǎn)補(bǔ)充杭州公公司后續(xù)可可開發(fā)資源源從現(xiàn)有資源源來看，如如無新項(xiàng)目目補(bǔ)充，到到09年底杭州公公司可售資資源將非常常匱乏；本地塊可帶帶來30萬平米優(yōu)質(zhì)質(zhì)可開發(fā)資資源6.1公司運(yùn)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述新項(xiàng)目現(xiàn)金金流計(jì)劃6.2項(xiàng)目資金缺缺口及解決決方案年度200920102011201220132014合計(jì)現(xiàn)金流入041360798261108969873576189407006現(xiàn)金流出1465010802672658745064015725127335123項(xiàng)目凈現(xiàn)金流-14650-66666716836390585785106371882項(xiàng)目累計(jì)凈流量-14650-81317-74148-37758208207188271882待決策新項(xiàng)項(xiàng)目資金峰峰值88776萬元，出現(xiàn)現(xiàn)時(shí)點(diǎn):2010年8月實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金流為正正的時(shí)間：：2013年10月公司整體資資金狀況6.2項(xiàng)目資金缺缺口及解決決方案2009年末2010年末（一）公司全口徑可調(diào)用資金①49086133429其中：救急貸款減：已決策未獲取項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金②——已決策未獲取項(xiàng)目一已決策未獲取項(xiàng)目二已決策未獲取項(xiàng)目三……（二）考慮已決策未獲取新項(xiàng)目后全口徑可調(diào)用資金③=①-②49086133429待決策新項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金④11222-88574（三）考慮待決策項(xiàng)目后可調(diào)用資金⑤=③-④37864222003待決策項(xiàng)目目資金解決決方案6.2項(xiàng)目資金缺缺口及解決決方案（萬元）貸款時(shí)間還款時(shí)間待決策項(xiàng)目資金峰值：88776其中：一線公司自有資金投入：21574擬申請過橋貸款（1）：40002009年8月2010年8月擬申請過橋貸款（2）：470002009年9月2010年8月擬申請過橋貸款（3）：1100002010年3月2012年3月擬申請過橋貸款（4）：660002010年10月2011年10月……峰值出現(xiàn)前擬申請的經(jīng)營性貸款（1）

470002010年3月2011年6月……合作方投入資金（如有）：其他資金來源：-……峰值出現(xiàn)后擬申請的經(jīng)營性貸款（1）430002011年3月2012年6月峰值出現(xiàn)后擬申請的經(jīng)營性貸款（2）

380002012年3月2013年6月首期四證的的獲取時(shí)間間為：2010年3月新項(xiàng)目獲取取前后公司司未來三年年銷售及結(jié)結(jié)算金額對對比6.3項(xiàng)目獲取取對公司司整體運(yùn)運(yùn)營影響響新項(xiàng)目獲獲取前后后公司未未來三年年創(chuàng)造及及結(jié)算凈凈利潤對對比新項(xiàng)目獲獲取前后后公司未未來三年年每季度度銷售面面積對比比6.3項(xiàng)目獲取取對公司司整體運(yùn)運(yùn)營影響響2010年2011年2012年P(guān)ART7能力需求求分析人力及管管理資源源配置前置工作作回顧與與補(bǔ)充7.1人人力及及管理資資源配置置人員配置置本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)獲取取時(shí)間為為09年9月；金色城品品、魅力力之城（（二期））、西溪溪蝶園（（一期））等項(xiàng)目目已于09年上半年年完成交交付，項(xiàng)項(xiàng)目獲取取后可抽抽調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)目部人人員；2010年項(xiàng)目正正式開工工后，可可視具體體情況，，再抽調(diào)調(diào)良渚項(xiàng)項(xiàng)目部人人員作適適當(dāng)補(bǔ)充充；本項(xiàng)目管理資資源基本可由由公司內(nèi)部解解決，不需額額外拓展7.2前置置工作回顧與與補(bǔ)充前置工作責(zé)任任人政府協(xié)商項(xiàng)目發(fā)展部李李亦軍立項(xiàng)、可研報(bào)報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展部嚴(yán)嚴(yán)棟棟市場、客戶定定位營銷管理中心心董董笑虎產(chǎn)品解決方案案設(shè)計(jì)管理部徐徐蕓蕓成本方案成本管理部葉葉靜靜工程計(jì)劃工程與采購管管理部顧顧小小冬財(cái)務(wù)測算及資資金解決方案案財(cái)務(wù)管理部胡胡士洲PART8總結(jié)與建議SWOT分析與結(jié)論投資建議SWOT分析優(yōu)勢劣勢地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與公園西路，交通便捷周邊樓盤集聚，未來會成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住氛圍現(xiàn)狀配套欠成熟有高壓線等不利因素機(jī)會威脅地處富陽城市發(fā)展方向片區(qū)內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商總價(jià)段200-300萬市場供應(yīng)量較小，存在機(jī)會點(diǎn)相對富陽市場容量，地塊體量過大目標(biāo)客戶對地段認(rèn)同度不高，需要通過產(chǎn)品來彌補(bǔ)不足8.1SWOT分析與結(jié)論綜述板塊劃分宗地地處杭州公司戰(zhàn)略片區(qū)——富陽市場情況市場平穩(wěn)上升，改善型產(chǎn)品快速去化產(chǎn)品類型品類C，富陽標(biāo)桿性高端城市公寓（含精裝修）地價(jià)總額地價(jià)總額約6.13億（按樓面地價(jià)2000元/平米計(jì)）財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目凈利潤5.74億元，凈利率14%，內(nèi)部收益率20%風(fēng)險(xiǎn)判定政府公開掛牌項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)可控投資建議該項(xiàng)目符合集集團(tuán)投資指標(biāo)標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)可控控，建議投資資8.2投資建議9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:45:4523:45:4523:451/4/202311:45:45PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2323:45:4523:45Jan-2304-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:45:4523:45:4523:45Wednesday,January4,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2323:45:4523:45:45January4,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。04一一月月202311:45:46下下午午23:45:461月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2311:45下下午1月-2323:45January4,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出