XX邦項(xiàng)目期營銷代理投標(biāo)報(bào)告

成都優(yōu)客聯(lián)邦項(xiàng)目2期營銷代理投標(biāo)報(bào)告招標(biāo)方：成都長城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投標(biāo)方：成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投標(biāo)日期：2008年６月20日紅牌樓的優(yōu)勢(shì)時(shí)代從銷售一個(gè)項(xiàng)目的成功到一個(gè)成功品牌的塑造:

優(yōu)地－優(yōu)客聯(lián)邦－優(yōu)勢(shì)？？從項(xiàng)目開發(fā)商到城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變:

長城集團(tuán)從傳統(tǒng)商業(yè)集合地到都市時(shí)尚住區(qū)的城市肌理延伸：紅牌樓板塊2008我們的目標(biāo)08年10-09年5月完成銷售目標(biāo)：2.8億左右。銷售目標(biāo)住宅銷售均價(jià)需達(dá)6200元/㎡，商業(yè)銷售均價(jià)需達(dá)8200元/㎡,車位80000元/個(gè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)09年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品全部去化，實(shí)現(xiàn)銷售收入2.95億左右。核心命題——一個(gè)規(guī)劃、體量、產(chǎn)品、資源不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，如何出彩？跳出項(xiàng)目本體，以城市的視角審視，一場(chǎng)多資源整合的營銷提升運(yùn)動(dòng)！城市之爭(zhēng)。在城市不斷擴(kuò)張聚合效應(yīng)中，紅牌樓區(qū)域被一次次重新界定。成都城市開發(fā)與運(yùn)營進(jìn)程中的“熱帶”。西貴南富，是成都未來的格局。人文城西，國際城南，是政府總結(jié)和希望看到的。在這兩極上，西邊的二三環(huán)，是積淀至深的老貴之帶；南邊的三四環(huán)，是蓬勃興旺的新貴之帶。這一西一南交織的熱帶，一直引領(lǐng)著成都的地產(chǎn)主流，呈扇狀地向西三環(huán)外和南四環(huán)（繞城）外擴(kuò)展，形成了成都兩大旺地。紅牌樓之變裂變，來自于城市板塊的重合帶，引發(fā)力量的厚積噴發(fā)！優(yōu)地(地)優(yōu)客聯(lián)邦(人)優(yōu)勢(shì)時(shí)代(天)優(yōu)品聯(lián)盟(和)2號(hào)地塊3號(hào)地塊優(yōu)地地塊1號(hào)地塊長城集團(tuán)之理想仰望城市，從區(qū)域運(yùn)營商到城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變！紅牌樓板塊的功能提升優(yōu)客品牌的厚積薄發(fā)長城集團(tuán)的發(fā)展要求紅牌樓的優(yōu)勢(shì)時(shí)代已經(jīng)來臨！總之，紅牌樓在城市擴(kuò)張、裂變和開發(fā)商對(duì)城市發(fā)展進(jìn)程推進(jìn)中，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)來臨！時(shí)代背景下的市場(chǎng)震后成都市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)土地供應(yīng)在售項(xiàng)目

1.危舊房住戶戶的換房剛剛性需求凸凸現(xiàn),成都都周邊入蓉蓉購房者可可能增加2.重視視安全與品品質(zhì),價(jià)格格不再是關(guān)關(guān)鍵考量3.產(chǎn)品品偏好之改改變-喜新新厭舊,喜喜低厭高4.短期期投資需求求被抑制（（長期不會(huì)會(huì)受太大影影響）。需求面：震后成都市市場(chǎng)供給面：1.中長長期，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)整體體不會(huì)發(fā)生生變化，主主城區(qū)產(chǎn)品品仍然以高高層為主2.震后短短時(shí)期內(nèi)，，非高層物物業(yè)將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢價(jià)，并并實(shí)現(xiàn)較好好銷售。3.高層住住宅物業(yè)銷銷售抗性增增加，定價(jià)價(jià)體系可能能出現(xiàn)調(diào)整整。4.中遠(yuǎn)期期受建筑成成本上漲及及高土地成成本的影響響，價(jià)格有有上漲壓力力5.產(chǎn)品抗抗震功能的的增加數(shù)據(jù)來源：：成都市房房管局，由由思源研發(fā)發(fā)顧問部整整理比較地震前前后的交易易情況可以以看出，地地震對(duì)房地地產(chǎn)的影響響極大，震震后成都市市主城區(qū)商商品房交易易數(shù)量和面面積下跌幅幅度都在四四成以上，，其中總成成交量下降降了41.45%，，交易面積積下降了47.58%。在震后的成成交中，其其中部分屬屬于震前銷銷售的延續(xù)續(xù)，如果排排除震前訂訂購，震后后簽約部分分，實(shí)際下下滑可能達(dá)達(dá)60%以以上。地震前后銷銷售情況分分析數(shù)據(jù)來源：：成都市房房管局，由由思源研發(fā)發(fā)顧問部整整理五月商品房房成交量環(huán)環(huán)比分析與4月相比比，各行政政區(qū)成交量量均呈現(xiàn)不不同程度的的下降。金牛區(qū)下降降了40%以上，超超過其他各各區(qū)，位居居第一。武侯區(qū)受地地震影響最最小，區(qū)域域成交量較較4月僅下下降2.9%。地震前后銷銷售情況分分析政策面：1.《關(guān)于于促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)復(fù)發(fā)展扶持持居民安居居置業(yè)的意意見》（6月15日日起至2009年12月31日，成都都購房將可可享受多重重優(yōu)惠政策策；2.房屋屋損毀再購購可享首房房優(yōu)惠農(nóng)農(nóng)行四川分分行震后首首推房貸新新政；3.建設(shè)設(shè)銀行：房房屋倒塌損損毀貸款款可核銷4.企業(yè)業(yè)所得稅/個(gè)人所得得稅/房產(chǎn)產(chǎn)稅/契稅稅等相關(guān)稅稅收的減免免優(yōu)惠政策策5.中央財(cái)政安安排的700億元災(zāi)災(zāi)后恢復(fù)重重建基金6.2008.6.7上調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)備備金至17.5%,災(zāi)區(qū)暫不不上調(diào)（包包括成都市市）7.我國國房屋抗震震標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)的的修訂思源觀點(diǎn):地震的確使使成都樓市市的供需確確實(shí)受到顯顯著影響，，但在“9.27新新政”對(duì)樓樓市造成深深刻影響達(dá)達(dá)8個(gè)月之之久的大背背景下，成成交數(shù)據(jù)據(jù)顯示樓市市整體并不不比新政調(diào)調(diào)整之后的的底點(diǎn)更糟糟，且目前前也出現(xiàn)了了底部回調(diào)調(diào)跡象。長遠(yuǎn)來看，，至少是1-2年的的周期內(nèi)，，新建項(xiàng)目目高層定位位的局勢(shì)是是不可逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的，但由由于這次地地震帶來的的影響，未未來新建項(xiàng)項(xiàng)目必然會(huì)會(huì)在建筑抗抗震，開辟辟避難空間間上進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)新，以降降低、甚至至消除對(duì)地地震帶來的的負(fù)面影響響。國家宏觀調(diào)調(diào)控政策實(shí)實(shí)際操作顯顯現(xiàn)“溫和和傾向”，，特別是針針對(duì)災(zāi)區(qū)會(huì)會(huì)實(shí)施差異異化經(jīng)濟(jì)政政策，四川川和成都市市政府或許許會(huì)出臺(tái)優(yōu)優(yōu)惠政策鼓鼓勵(lì)市場(chǎng)走走出陰影。。項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域概況研研究區(qū)域優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域西承城城市新貴集集中的雙楠楠片區(qū)、東東接傳統(tǒng)富富人聚居的的神仙樹片片區(qū)，因此此，其區(qū)位位的優(yōu)越性性不容置疑疑。環(huán)域優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目位于二二環(huán)至三環(huán)環(huán)之間。目目前二環(huán)以以內(nèi)的土地地已基本開開發(fā)殆盡，，房地產(chǎn)開開發(fā)的主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)已向二二環(huán)外轉(zhuǎn)移移，尤其是是西二環(huán)和和南二環(huán)也也早已發(fā)展展得非常成成熟。故而本案所所在的南二二環(huán)價(jià)值甚甚高。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及未來來規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀：：開發(fā)時(shí)間較較早，發(fā)展展進(jìn)程滯后后。機(jī)會(huì)空間：：對(duì)于城市環(huán)環(huán)域具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的本片片區(qū)而言，，區(qū)域內(nèi)土土地價(jià)值的的不斷增長長與居住價(jià)價(jià)值的長期期落后之間間的矛盾，，越來越成成為提升本本片區(qū)整體體價(jià)值所厄厄待解決的的問題。政府規(guī)劃：：武侯區(qū)規(guī)劃劃局：把紅紅牌樓和外外雙楠片區(qū)區(qū)率先打造造成一流的的商務(wù)、購購物和居住住區(qū)。機(jī)會(huì)空間：：武侯區(qū)政府府還專門針針對(duì)紅牌樓樓區(qū)域組建建了“紅牌牌樓商圈建建設(shè)推進(jìn)小小組”。開開發(fā)商云集集紅牌樓區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)場(chǎng)變化和政政府將大力力改造片區(qū)區(qū)的舉措，，都預(yù)示著著紅牌樓片片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“春春天”終于于到來。小結(jié)總體上看，，紅牌樓區(qū)區(qū)域發(fā)展較較早，商業(yè)業(yè)氛圍濃厚厚，其所處處的二環(huán)路路與正西南南方向的交交界處的地地理位置也也具有得天天獨(dú)厚的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。。雖由于歷史史的原因，，一直以來來該區(qū)域給給人以雜亂亂無章的印印象，但是是正是由于于其優(yōu)越的的區(qū)位條件件和后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，才使使得該片區(qū)區(qū)具有了騰騰飛的條件件和空間。。政府的重視視與推動(dòng)、、社會(huì)的關(guān)關(guān)注與配合合，必將使使紅牌樓片片區(qū)散發(fā)新新的魅力，，成為成都都樓市新寵寵。開發(fā)區(qū)域價(jià)價(jià)值：項(xiàng)目所在紅紅牌樓片區(qū)區(qū)正好在城城南與城西西交界的正正西南方向向，上承城城市新貴集集中的雙楠楠片區(qū)、下下接傳統(tǒng)富富人聚居的的神仙樹片片區(qū)。因此，其區(qū)區(qū)位的優(yōu)越越性不容置置疑。項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與周邊邊區(qū)域的競(jìng)競(jìng)合關(guān)系研研究紅牌樓片區(qū)區(qū)受外雙楠楠、神仙樹樹片區(qū)完善善配套的輻輻射影響，，有利于提提升區(qū)域整整體形象和和價(jià)值。且在這兩個(gè)個(gè)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)減少少的情況下下，紅牌樓樓區(qū)域則后后發(fā)成為成成都市又一一個(gè)住宅開開發(fā)熱點(diǎn)。。小結(jié)：項(xiàng)目所在的的紅牌樓片片區(qū)，處于于外雙楠片片區(qū)和神仙仙樹片區(qū)之之間，但由由于區(qū)域本本身規(guī)劃及及歷史發(fā)展展原因所限限制，它受受到城南和和城西的擠擠壓作用。。另一方面，，在外雙楠楠片區(qū)和神神仙樹片區(qū)區(qū)開發(fā)成熟熟且相對(duì)稀稀缺的今天天，紅牌樓樓區(qū)域也受受到這兩個(gè)個(gè)片區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)輻射，，使紅牌樓樓區(qū)域整體體形象及價(jià)價(jià)值也隨之之提升?，F(xiàn)階段，由由于外雙楠楠片區(qū)和神神仙樹片區(qū)區(qū)開發(fā)和供供應(yīng)逐漸飽飽和，在售售項(xiàng)目定位位又很高，，客群范圍圍逐漸縮小小，使得紅紅牌樓片區(qū)區(qū)迎來了更更大的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前項(xiàng)目所所在區(qū)域房房價(jià)屬于中中下水平，，同相鄰兩兩個(gè)區(qū)域的的房價(jià)差距距較大，從從而可以看看出，項(xiàng)目目所在區(qū)域域性價(jià)比較較高。城南土地的的交易面積積和數(shù)量均均處于成都都的首位，，2009-2010年城南南（特別是是南三環(huán)外外區(qū)域）商商品房供應(yīng)應(yīng)量將放量量。各方位土地地交易三環(huán)外土地地成交數(shù)量量和面積達(dá)達(dá)到成都50%左右右。2009-2010年成成都向南三三環(huán)外拓展展迅速。二二-三環(huán)在在此時(shí)將是是中小戶型型競(jìng)爭(zhēng)最激激烈的環(huán)域域。各環(huán)域土地地交交易區(qū)域市場(chǎng)———成都房產(chǎn)市市場(chǎng)未來城東、、城南可供供應(yīng)的商品品房體量最最大；其中中城東的市市場(chǎng)放量將將主要集中中在二至三三環(huán)，城南南主要在三三環(huán)外，且且大部分為為商業(yè)物業(yè)業(yè)。經(jīng)粗略估計(jì)計(jì)，2007年成交交的土地在在未來可以以為市場(chǎng)新新增約1900萬平平方米的商商品房，這這個(gè)潛在市市場(chǎng)供應(yīng)量量足可供市市場(chǎng)消化1-2年。。隨著政府府對(duì)土地的的持續(xù)放量量，還將會(huì)會(huì)不斷有大大量潛在商商品房源進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)。。大量房源源對(duì)優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦項(xiàng)目有有較大的稀稀釋作用。。2009－2010年房地地產(chǎn)將進(jìn)入入穩(wěn)步發(fā)展展期。區(qū)域市場(chǎng)———成都房產(chǎn)市市場(chǎng)思源觀點(diǎn)：：成都6月15日成都都托市新政政短期將較較明顯的激激發(fā)購買需需求。但部部分購買者者觀望的意意識(shí)還較為為濃厚，開開發(fā)商急于于套現(xiàn)，短短期內(nèi)將會(huì)會(huì)有較多促促銷政策出出臺(tái)。區(qū)域市場(chǎng)———商品房銷售售6、10月月的波幅表表明，政策策對(duì)市場(chǎng)預(yù)預(yù)期的影響響非常大。。但當(dāng)均價(jià)價(jià)達(dá)5600元附近近隨即出現(xiàn)現(xiàn)波動(dòng)，表表明當(dāng)前市市場(chǎng)價(jià)格敏敏感點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)。2008年年之后房價(jià)價(jià)一路緩慢慢下滑（不不包括變性性促銷），，表明開發(fā)發(fā)商信心不不足，急于于套現(xiàn)。思源觀點(diǎn)：：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)供需雙方方的持續(xù)博博弈，促銷銷政策的出出臺(tái)，成交交量環(huán)比將將止跌回升升，價(jià)格環(huán)環(huán)比指數(shù)將將繼續(xù)震蕩蕩調(diào)整，穩(wěn)穩(wěn)中有降。。區(qū)域市場(chǎng)———商品房銷售售2008年年1－5月月2-3環(huán)環(huán)和城南新新增可售面面積相較于于成都放量量平穩(wěn)，但但受樓面地地價(jià)高和市市場(chǎng)前景不不明的影響響，大量項(xiàng)項(xiàng)目還未開開盤。思源觀點(diǎn)：：2-3環(huán)在在成都目前前占有較大大份額，成成都向東、、向南發(fā)展展加速，3-5年內(nèi)內(nèi)城南將成成為高品質(zhì)質(zhì)宜居區(qū)。。區(qū)域市場(chǎng)———商品房銷售售板塊劃分：：以川藏路，，鐵路，二二環(huán)路為分分界，把目目標(biāo)區(qū)域劃劃分成4個(gè)個(gè)板塊：板塊1：川藏路以北北，鐵路以以西三環(huán)路路區(qū)域板塊2：川藏路以北北，鐵路以以東二環(huán)路路區(qū)域板塊3：川藏路以南南，鐵路以以西三環(huán)路路區(qū)域板塊4：川藏路以南，，鐵路以東二二環(huán)路區(qū)域（備注：未完完全考慮拆遷遷地塊，統(tǒng)計(jì)計(jì)空地為主））土地供應(yīng)———區(qū)域內(nèi)潛在在地塊分布情情況置信200畝畝中糧集團(tuán)1000畝本區(qū)域土地分分布集中,分分布在武候立立交內(nèi)側(cè),有有置信用地200余畝,1000畝為中糧集團(tuán)用用地，將出現(xiàn)現(xiàn)大盤。板塊1:川藏路以北，，鐵路以西三三環(huán)路區(qū)域板塊2:川藏路以北，，鐵路以東二二環(huán)路區(qū)域本區(qū)域用地集集中在武候區(qū)區(qū)永豐鄉(xiāng)太平平村，有550畝土地放量，新新界有370畝土地放量武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村3組：40畝武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村4組：65畝400畝50余畝，長城集團(tuán)41.72畝，上海綠地約58畝成都合力達(dá)房產(chǎn)31.25畝，四川瑞信房地產(chǎn)拆遷房200畝九峰國際成都程遠(yuǎn)房產(chǎn)40畝勁力地產(chǎn)紅牌樓廣場(chǎng)105畝泰基地產(chǎn)25.5畝紅南港新希望實(shí)業(yè)投資有限公司28畝40畝中鐵二局新界370畝武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村9組：40畝天邑華庭26畝四川天邑房產(chǎn)100畝100畝200畝存量土地就其其他區(qū)域而言言最少，存量量土地460余畝。板塊3:川藏路以南，，鐵路以西三三環(huán)路區(qū)域土地均勻分布布,開發(fā)主要要集中在九興興大道沿線和和佳靈沿線,土地存量630余畝板塊4:川藏路以南，，鐵路以東二二環(huán)路區(qū)域武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組：84畝拍賣地，20畝鑫瑞房產(chǎn)20畝200畝100畝拆遷房長城集團(tuán)系列用地100余畝100畝西汽國際香榭春天50畝新聯(lián)楠貴坊9畝板塊潛在土地分布特征預(yù)計(jì)開發(fā)量(以4.2容積率計(jì)算)川藏路以南，鐵路以西三環(huán)路區(qū)域470余畝土地零散分布,開發(fā)量最小約130萬平方米川藏路以南，鐵路以東二環(huán)路區(qū)域630余畝土地主要集中在九興大道沿線和川藏路沿線約180萬平方米川藏路以北，鐵路以西三環(huán)路區(qū)域1400余畝分布集中,置信占有400余畝土地,其余1000畝為中糧集團(tuán)，將出現(xiàn)大盤約390萬平方米川藏路以北，鐵路以東二環(huán)路區(qū)域1330余畝分布集中在武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村,有350畝土地放量,新界有370畝土地約370平方米總計(jì)3500畝土地集中放量集中在三環(huán)路武侯立交附近三環(huán)區(qū)域，武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村將有大量土地放量。約1070萬平方米潛在土地分區(qū)區(qū)域預(yù)計(jì)開發(fā)發(fā)量總結(jié)分析：1、未來土地地集中放量集集中在武侯立立交附近三環(huán)環(huán)區(qū)域，武候候區(qū)永豐鄉(xiāng)太太平村區(qū)域;2、未來整個(gè)個(gè)區(qū)域開發(fā)量量預(yù)計(jì)將超過過1000萬萬平方米(按按4.2容積積率計(jì)算);3、開發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域在川川藏路以北的的二、三環(huán)區(qū)區(qū)域。本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目包括：紅南南港、橙堡、、玲瓏南域等等。綜合區(qū)域、價(jià)價(jià)位、產(chǎn)品各各因素，以上上項(xiàng)目均是本本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。紅南港港、橙堡的產(chǎn)產(chǎn)品類型與本本案雷同，為為主要產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。小小區(qū)配套上，，紅南港略優(yōu)優(yōu)于本案；性性價(jià)比方面，，橙堡則具有有明顯優(yōu)勢(shì)。。直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目天邑華庭、互互盛佳苑、杰杰座、長益商商業(yè)寓所與本本案處同一片片區(qū)，為片區(qū)區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)“泰基南裳””、“楠貴坊坊”、“香榭春天”、、““九峰國國際”、““武城項(xiàng)目””、“晗語道道項(xiàng)目”、““萬爾.置信信項(xiàng)目”、““碩泰.置信信項(xiàng)目”等等項(xiàng)目前也都都在前期蓄勢(shì)勢(shì)中，均在各各自的優(yōu)勢(shì)上上大做文章，，將環(huán)境、產(chǎn)產(chǎn)品打造、特特色亮點(diǎn)一一一呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)計(jì)大都在09年正式入市市。我們將時(shí)時(shí)刻關(guān)注。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：紅南港開發(fā)商：成都新希望望實(shí)業(yè)投資有有限公司建筑筑類類型型：2棟棟住住宅宅、、2棟棟商商業(yè)業(yè)、、1棟棟寫寫字字樓樓項(xiàng)目目位位置置：：佳靈靈路路75號(hào)號(hào)占地地面面積積：：約28畝畝建筑筑面面積積：：91773平平方方米米容積積率率：：4.09綠化化率率：：25％％總戶戶數(shù)數(shù)：：763戶戶物管管費(fèi)費(fèi)：：1.6元元裝修修情情況況：一一批批精精裝裝修修，，二二期期為為毛毛坯坯項(xiàng)目目戶戶型型范范圍圍：：52－－93平平米米主力力戶戶型型：：50——60平平米米銷售售狀狀況況：：銷售售完完成成63%，，有有較較多多12層層以以上上房房源源銷售售價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)6618促銷銷政政策策：：一次次性性優(yōu)優(yōu)惠惠2%，，送送2.5萬萬-3.5萬萬家家電電物業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成：：小戶戶型型住住宅宅面面積積47748㎡㎡，，四四星星級(jí)級(jí)主主題題酒酒店店12142㎡㎡，，酒酒店店式式商商務(wù)務(wù)寫寫字字樓樓7606㎡㎡，，商商業(yè)業(yè)8679㎡㎡客戶戶群群：：成都都本本地地（（特特別別是是城城南南））為為主主，，外外地地客客戶戶為為輔輔；；高高薪薪白白領(lǐng)領(lǐng)典型型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤————紅紅南南港港項(xiàng)目目主主推推價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)：：入室室門門30cm退退讓讓，，充充分分保保護(hù)護(hù)業(yè)業(yè)主主隱隱私私權(quán)權(quán)，，避避免免在在走走廊廊上上對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主物物業(yè)業(yè)一一覽覽無無遺遺；；大型型商商業(yè)業(yè)復(fù)復(fù)合合社社區(qū)區(qū)，，90000平平米米MI一一族族合合眾眾國國；；紅南南港港社社區(qū)區(qū)港港內(nèi)內(nèi)一一卡卡通通。。項(xiàng)目目主主題題推推廣廣語語：：南二二環(huán)環(huán)/私私屬屬/印印象象小小戶戶型型MITOWN50-90平平米米，，白白領(lǐng)領(lǐng)私私享享領(lǐng)領(lǐng)地地我有有我我的的一一套套點(diǎn)評(píng)評(píng)：：從項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)看看，，通通廊廊式式+精精裝裝小小戶戶型型的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，客客戶戶認(rèn)認(rèn)同同度度不不高高；；老老洋洋房房商商業(yè)業(yè)街街過過于于突突兀兀，，難難以以與與項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身特特點(diǎn)點(diǎn)融融合合。。從項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣看看，，著著力力強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)其其臨臨近近雙雙楠楠的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但由由于于宗宗地地位位置置及及緊緊鄰鄰立立交交橋橋的的限限制制，，客客戶戶認(rèn)認(rèn)同同度度較較低低。。項(xiàng)目目名名稱稱：橙橙堡堡開發(fā)發(fā)商商：成成都都鑫鑫川川糧糧商商貿(mào)貿(mào)公公司司建筑筑類類型型：2棟棟住住宅宅、、2棟棟商商業(yè)業(yè)、、1棟棟酒酒店店項(xiàng)目目位位置置：：武侯侯區(qū)區(qū)紅紅牌牌樓樓佳佳靈靈路路10號(hào)號(hào)占地地面面積積：：7333.37平平方方米米（（合合11畝畝））建筑筑面面積積：：30000平平方方米米容積積率率：：3.59綠化化率率：：35％％總戶戶數(shù)數(shù)：：380戶戶物管管費(fèi)費(fèi)：1.5元元，，1.3元元裝修修情情況況：：毛坯坯銷售售情情況況：：銷售售完完成成2.89%項(xiàng)目目戶戶型型范范圍圍：：40－－92平平米米主力力戶戶型型：：67——80平平米米銷售售價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)6360促銷銷政政策策：：一次次性性2%，，按按揭揭1%產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成：：1幢幢L型型商商住住綜綜合合體體，，共共計(jì)計(jì)16層層，，1、、2層層為為小小區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，，戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間為為40-90平平米米。?？蛻魬羧喝后w體：：紅牌牌樓樓周周邊邊區(qū)區(qū)域域、、白白領(lǐng)領(lǐng)上上班班族族典型型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤————橙橙堡堡項(xiàng)目目主主題題推推廣廣語語：：二環(huán)環(huán)側(cè)側(cè).紅紅牌牌樓樓情情致致小小戶戶項(xiàng)目目主主推推價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)：：所在在地地區(qū)區(qū)的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（紅紅牌牌樓樓片片區(qū)區(qū)的的改改造造，，中中心心城城區(qū)區(qū)收收官官板板塊塊的的絕絕版版地地段段）），，具具有有良良好好的的投投資資前前景景同類類產(chǎn)產(chǎn)品品非非明明梁梁明明柱柱、、相相對(duì)對(duì)低低公公攤攤合合理理的的戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，在在保保證證您您居居住住品品質(zhì)質(zhì)的的同同時(shí)時(shí)，，降降低低了了單單位位購購置置成成本本，，大大幅幅提提升升物物業(yè)業(yè)空空間間的的利利用用率率顛覆覆了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)式式的的中中小小戶戶型型內(nèi)內(nèi)廊廊式式的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)模模板板，，阻阻止止了了中中小小戶戶型型居居住住方方式式向向向向舊舊有有集集體體公公房房復(fù)復(fù)辟辟的的可可能能思源源觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：從產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)看看，，橙橙堡堡并并沒沒有有突突破破傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的內(nèi)內(nèi)廊廊式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，但但項(xiàng)項(xiàng)目目將將其其作作為為一一個(gè)個(gè)價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣，，與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)廊廊式式的的集集體體公公房房劃劃清清界界限限，，在在一一定定程程度度上上能能夠夠提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)。?？v觀觀07年年底底至至08年年，，本本地地樓樓市市呈呈以以下下格格局局：：1、、樓市市消消費(fèi)費(fèi)需需求求與與市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)同同時(shí)時(shí)增增加加；；2、、購房房者者可可選選房房源源類類型型增增多多，，可可選選半半徑徑增增大大；；3、、眾多多項(xiàng)項(xiàng)目目間間的的品品質(zhì)質(zhì)比比對(duì)對(duì)成成為為購購房房者者下下定定關(guān)關(guān)鍵鍵所所在在；；4、、項(xiàng)目目間間的的品品牌牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)成成為為影影響響本本地地購購房房者者的的重重要要因因素素之之一一；；5、、項(xiàng)目目推推廣廣形形象象成成為為干干擾擾購購房房者者下下定定的的主主要要?jiǎng)觿?dòng)因因之之一一。。綜合合來來看看，，成成都都市市區(qū)區(qū)樓樓市市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇。。不新新增增項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況下下，，2009年年上上半半年年紅紅牌牌樓樓區(qū)區(qū)域域新新增增供供給給量量將將達(dá)達(dá)存存量量6.7萬萬套套，，約約17.4萬萬平平方方米米。。紅牌牌樓樓區(qū)區(qū)域域（（2007年年8月月-2008年年5月月））平平均均每每月月去去化化2.135萬萬平平方方米米，，約約250套套房房源源。。按每每月月推推出出1個(gè)個(gè)新新盤盤計(jì)計(jì)算算，，至至10月月底底紅紅牌牌樓樓區(qū)區(qū)域域?qū)⑷トセ?.84萬萬平平方方米米,約約1150套套。。2008年年10月月，，市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量將將有有37.1萬萬平平方方米米，，約約4339套套。。2010年年6月月之之前前紅紅牌牌樓樓區(qū)區(qū)域域不不再再開開發(fā)發(fā)新新項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前提提下下，，2010年年6月月才才能能才才能能消消化化目目前前的的市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量。。該片片區(qū)區(qū)在在2010年年6月月前前，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)都都將將是是供供給給大大于于需需求求。。紅牌牌樓樓供供需需總總結(jié)結(jié)時(shí)代代背背景景下下的的客客群群購房房動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)分分析析競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶來來源源分分析析成交交客客群群分分析析區(qū)域域客客戶戶特特征征小小結(jié)結(jié)剛性性需需求求市場(chǎng)情況通過過對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域重重點(diǎn)點(diǎn)樓樓盤盤（（如如：：優(yōu)優(yōu)客客聯(lián)聯(lián)邦邦一一期期、、紅紅南南港港））的的成成交交客客戶戶分分析析，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：08年年以以來來，，特特別別是是受受““5.12地地震震””影影響響，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段投投資資需需求求急急劇劇下下降降，，市市場(chǎng)場(chǎng)以以自自住住剛剛性性需需求求為為主主。。購房動(dòng)機(jī)自住投資其他07年65%30%5%08年1-6月85%10%5%購房房動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)分分析析投資資需需求求項(xiàng)目名稱成交客群分析優(yōu)客聯(lián)邦一期年齡分布：以25-35歲之間的城市白領(lǐng)為主客戶來源：成都本地客戶約占總體的75%（以武侯區(qū)及高新區(qū)客戶為主）,外地客戶群體約占25%購房特征：以自住的剛性需求為主；對(duì)價(jià)格較敏感,強(qiáng)調(diào)實(shí)惠和適用性,往往貨比三家,決策慎重紅南港年齡分布：20-40歲之間的城市上班族占到總體量的70%客戶來源：成都本地客戶約占總體的72%（客戶主要分布在城南片區(qū)及城中心）,外地客戶群體約占28%購房特征：以自住的剛性需求為主；看重戶型的居家投資兩相宜性，強(qiáng)調(diào)戶型的居住舒適性橙堡年齡分布：目前成交客戶較少，年齡分布較散客戶來源：從目前成交情況來看，以紅牌樓周邊的原住居民、私營業(yè)主及城市白領(lǐng)為主購房特征：以自住的剛性需求為主；對(duì)價(jià)格較敏感,強(qiáng)調(diào)實(shí)惠和適用性,往往貨比三家,決策慎重主要要競(jìng)競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶來來源源分分析析根據(jù)據(jù)我我們們的的調(diào)調(diào)查查分分析析，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)各各樓樓盤盤客客群群70%以以上上為為成成都都本本地地客客戶戶。。從方方位位上上看看，，城城南南是是客客戶戶的的主主要要來來源源區(qū)區(qū)域域，，其其次次為為城城中中。。外埠埠客客戶戶以以川川內(nèi)內(nèi)二二級(jí)級(jí)城城市市（（主主要要為為甘甘孜孜、、阿阿壩壩的的藏藏族族））客客戶戶為為主主。。成交交客客群群分分析析————客客群群來來源源從成成交交客客群群的的購購房房需需求求來來看看，，購購房房目目的的多多為為自自住住型型剛剛性性需需求求。。自己居住為子女買房改善居住環(huán)境上班便利同父母居住小孩讀書企業(yè)職員企業(yè)一般管理人員企業(yè)中層管理人員黨政/機(jī)關(guān)/社團(tuán)事業(yè)單位工作人員成都客戶養(yǎng)老公務(wù)員生意人外埠客戶自己居住子女在成都讀書投資剛性需求成交交客客群群分分析析————客客戶戶需需求求根據(jù)據(jù)我我們們的的調(diào)調(diào)查查，，成成交交客客群群中中25-35歲歲的的購購房房者者占占到到75%，，他他們們多多為為首首次次置置業(yè)業(yè)。。35-50歲歲的的購購房房者者占占到到20%，，購購房房目目的的多多為為二二次次置置業(yè)業(yè)。。成交交客客群群分分析析————年年齡齡分分布布年齡齡特特征征：：25~35歲歲為為主主;職業(yè)業(yè)及及收收入入特特征征：：以以高高新新區(qū)區(qū)及及城城南南工工作作的的人人群群為為主主：：此此類類客客群群年年齡齡結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)較較小小，，且且收收入入較較高高；；購房房特特征征：：以以自自用用的的剛剛性性需需求求為為主主；；在在強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)居居住住的的舒舒適適性性、、生生活活的的便便利利性性以以及及項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)的的同同時(shí)時(shí)，，價(jià)價(jià)格格也也是是考考慮慮的的因因素素;付款款方方式式：：按按揭揭購購房房占占有有絕絕對(duì)對(duì)比比例例,公公積積金金貸貸款款較較少少;戶型要求求：看重重戶型的的緊湊和和實(shí)用,希望在在有限的的總面積積里容納納更多空空間功能能,并不不追求大大尺度和和豪闊。。成交客群群分析———主力力購房人人群特征征描述紅牌樓區(qū)區(qū)域（以以紅牌樓樓區(qū)域內(nèi)內(nèi)的原住住居民、、私營業(yè)業(yè)主為主主）城南區(qū)域域（以在在武侯區(qū)區(qū)及高新新區(qū)工作作的城市市白領(lǐng)為為主）成都市區(qū)區(qū)（以城城中以及及靠近城城南的都都市上班班族為主主）外埠（以以甘孜、、阿壩、、達(dá)州為為代表的的川內(nèi)二二級(jí)城市市客戶為為主）成交客群群分析———紅牌牌樓區(qū)域域主要客客戶分類類客戶群體體：成都都本地客客戶為主主，川內(nèi)內(nèi)其他二二級(jí)城市市為輔職業(yè)分布布：上班班族/私私營業(yè)主主/其他他關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)：（排排序）居住的便便利性、、完善的的配套、、競(jìng)爭(zhēng)力力的價(jià)格格、區(qū)域域未來的的價(jià)值、、戶型的的舒適性性與實(shí)用用性、開開發(fā)商品品牌；購房動(dòng)機(jī)機(jī)：首次次置業(yè)為為主面積需求求：重點(diǎn)點(diǎn)面積段段50-90平平米之間間戶型需求求：投資資、居家家兩相宜宜的套一一及套二二是市場(chǎng)場(chǎng)的主要要訴求產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域客戶戶特征小小結(jié)時(shí)代背景景下的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目屬性性分析產(chǎn)品對(duì)照照戶型分析析項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢(shì)分析析項(xiàng)目產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)策策略規(guī)劃設(shè)施環(huán)境交通地段項(xiàng)目區(qū)位位及口岸岸私人交通通和公共共交通狀狀況政府對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)位的的意圖市政設(shè)施施和生活活設(shè)施項(xiàng)目周邊邊的自然然環(huán)境和和人文環(huán)環(huán)境價(jià)值點(diǎn)：：區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度價(jià)值點(diǎn)：：便捷的的交通系系價(jià)值點(diǎn)：：人文環(huán)環(huán)境價(jià)值值價(jià)值點(diǎn)：：成熟生生活配套套價(jià)值點(diǎn)：：都市核核心生活活區(qū)地處紅牌牌樓片區(qū)區(qū)，毗鄰鄰?fù)怆p楠楠高檔住住宅區(qū)，，項(xiàng)目所所在區(qū)域域具有較較高的居居家價(jià)值值，是成成都人羨羨慕的居居住區(qū)地處上風(fēng)風(fēng)上水的的城西，，地塊規(guī)規(guī)劃周邊邊沒有工工業(yè)和其其他污染染源紅牌樓街街區(qū)初步步定位為為集集城城市購物物、旅游游娛樂、、商務(wù)休休閑、高高檔辦公公、互動(dòng)動(dòng)資訊于于一體的的多功能能復(fù)合型型城市綜綜合商業(yè)業(yè)中心完善生活活配套，，客戶認(rèn)認(rèn)同度很很高緊鄰二環(huán)環(huán)路和規(guī)規(guī)劃中的的地鐵線線旁，擁擁有良好好的交通通條件項(xiàng)目屬性性分析1#樓：：總186戶面面積區(qū)間間30-90㎡㎡2#樓A：85戶75-85㎡㎡2#樓B：49戶70-120㎡㎡3#樓：：74戶戶70-85㎡㎡2#C：：84戶戶75-85㎡㎡棟號(hào)戶型型及戶數(shù)數(shù)對(duì)照?qǐng)D圖1號(hào)樓186戶戶；戶型型40-90㎡㎡2號(hào)樓218戶戶；戶型型B棟75-120㎡㎡；A、、C棟75-85㎡3號(hào)樓74戶；；戶型70-85㎡123戶型分析析產(chǎn)品分布布90-120㎡32戶2-2-17%3-2-170-90㎡308戶2-2-164%1-2-130-70㎡138戶2-2-129%2-1-11-2-11-2-1:70-80㎡3-2-1:110-120㎡2-2-1:75-85㎡㎡2-2-170-85㎡㎡2-2-1:75-85㎡㎡1-2-1:30-50㎡2-1-1:50-70㎡2-2-1:70-90㎡產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)：住宅產(chǎn)品品以居家家功能為為住，很很好的滿滿足剛性性需求；；住宅產(chǎn)品品鏈條豐豐富，可可以滿足足多層次次客群需需求；戶型設(shè)計(jì)計(jì)功能合合理，實(shí)實(shí)用率高高，公攤攤率較低低，有少少量的可可變戶型型，較區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤戶戶型有較較大優(yōu)勢(shì)勢(shì)；底層架空空，空中中露臺(tái)，，增加了了項(xiàng)目的的配套空空間；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目同區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化較嚴(yán)嚴(yán)重；臨城市次次干道,噪音較較大；樓棟間的的間距較較小，導(dǎo)導(dǎo)致部分分產(chǎn)品將將來銷售售難度較較大；項(xiàng)目公共共配套較較少；項(xiàng)目產(chǎn)品品特色不不夠；項(xiàng)目區(qū)域域優(yōu)勢(shì)：：靠近城市市CBD，具有有明顯的的交通價(jià)價(jià)值；位于外雙雙楠高檔檔住宅區(qū)區(qū)向南的的延伸帶帶上；項(xiàng)目口岸岸優(yōu)勢(shì)：：具有雙楠楠成熟的的住宅區(qū)區(qū)良好口口碑；錦里和武武侯祠蜀蜀文化帶帶上；項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢(shì)分析析競(jìng)爭(zhēng)策略略：針對(duì)對(duì)不同競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤采取的的策略是是各個(gè)擊擊破。（（由于目目前項(xiàng)目目已經(jīng)報(bào)報(bào)規(guī)，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)已經(jīng)定定型）選取區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤項(xiàng)目占地建筑面積容積率綠化率面積區(qū)間主力區(qū)間產(chǎn)品創(chuàng)新橙堡11畝30000㎡3.5935%40－9267-80可變空間空中花園杰座

20850㎡

40-9050-80可變空間空中花園白蘭地17畝33426.93㎡3.525.20%60-12090-110空中花園以及空中走廊和入戶花園紅南港28畝18667㎡4.0925%52－9350-60每層設(shè)置休閑小廣場(chǎng),1.2米雙開大門本案15畝54237.97㎡4.225%30-12070-90可變空間,空中花園,底層架空項(xiàng)目產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)策策略回顧顧優(yōu)客聯(lián)邦邦一期于于2007年11月開開盤，至至今銷售售80%左右右，月均均50套套。優(yōu)客聯(lián)邦邦一期因因綠化面面積較少少、景觀觀資源匱匱乏，嗓嗓音及景景觀資源源的相對(duì)對(duì)缺失造造成銷售售抗性。。震后，，優(yōu)客客聯(lián)邦邦一期期投資資客戶戶比例例明顯顯減小小，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以以自住住型客客戶為為主。。營銷訴訴求主主題個(gè)個(gè)性且且獨(dú)特特，取取得了了良好好的廣廣告宣宣傳效效應(yīng)。。但也也因此此而具具象了了客戶戶群體體，造造成客客戶群群體的的自動(dòng)動(dòng)過濾濾。時(shí)代背背景下下的營營銷優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦二二期背背景產(chǎn)品采采用剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)，公公攤率率為9-14%，相相比一一期而而言，，優(yōu)勢(shì)勢(shì)增加加。二期打打造中中庭園園林景景觀，，且2#樓樓采用用底層層架空空設(shè)計(jì)計(jì)，增增加了了居住住的品品質(zhì)性性與舒舒適性性。優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦二二期依依托于于“優(yōu)優(yōu)地””、““優(yōu)客客聯(lián)邦邦一期期”，，已具具備一一定的的知名名度。。但另另一面面，想想要突突破現(xiàn)現(xiàn)有的的模式式，則則有一一定的的抗性性。本地塊塊相關(guān)關(guān)規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)如下下：項(xiàng)目凈凈占地地面積積：10148.１１4平平方米米，總總建筑筑面積積：54237.97㎡，住宅：：36927.79㎡商商業(yè)業(yè)：5305㎡㎡，地地下下:11145㎡㎡容積率率：４４.２２綠化率率：大大于２２５％％建筑密密度：：25％機(jī)動(dòng)車車位：：287總總戶數(shù)數(shù)：478戶地上車車位10個(gè)個(gè)，地地下車車位277個(gè)就項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)而言言，項(xiàng)項(xiàng)目綠綠化率率與建建筑密密度適適中，，商業(yè)業(yè)面積積配比比占項(xiàng)項(xiàng)目總總建筑筑面積積的9.78％％。經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)教育配配套：紅牌牌樓幼幼兒園園（步步行3分鐘鐘），，成都都市紅紅牌樓樓小學(xué)學(xué)（步步行10分分鐘）），43中中（步步行5分鐘鐘），，太平平村小小學(xué)（（步行行10分鐘鐘），，成都都雙楠楠實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校校，南南橋小小學(xué)，，成都都市第第五十十七實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校，，四川川省交交通管管理學(xué)學(xué)校，，四川川省公公路學(xué)學(xué)校，，西南南民族族大學(xué)學(xué)太平平園校校區(qū)醫(yī)療配配套：武侯侯區(qū)人人民醫(yī)醫(yī)院，，紅牌牌樓中中西醫(yī)醫(yī)門診診，成成都現(xiàn)現(xiàn)代醫(yī)醫(yī)院金融配配套：農(nóng)業(yè)業(yè)銀行行、交交通銀銀行、、工商商銀行行（均均在5分鐘鐘內(nèi)可可達(dá)））。賓館：藍(lán)鴻鴻大酒酒店，，武侯侯花園園酒店店，音音凰假假日溫溫泉酒酒店生活配配套：周圍圍有小小型超超市，，農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)步行行僅需需3分分鐘（（輝煌煌燈飾飾城旁旁），，加油油站在在項(xiàng)目目100米米附近近市政機(jī)機(jī)構(gòu)：武侯侯區(qū)地地方稅稅務(wù)局局、中中國交交通稽稽征、、武侯侯區(qū)交交通運(yùn)運(yùn)輸管管理所所、四川動(dòng)動(dòng)物防防疫監(jiān)監(jiān)督、、武侯侯區(qū)市市蓉衛(wèi)衛(wèi)生管管理所所商業(yè)街街：餐飲飲有廣廣福橋橋餐飲飲一條條街，，內(nèi)外外雙楠楠及肖肖家河河社區(qū)區(qū)，1.5km生活活圈內(nèi)內(nèi)擁有有成都都時(shí)尚尚生活活圈，，錦里里一條條街、、羅馬馬假日日廣場(chǎng)場(chǎng)、玉玉林生生活廣廣場(chǎng)、、好萊萊塢廣廣場(chǎng)。。生活配套交通屬性良良好，四通通八達(dá):多多條公交線線路連結(jié)到到達(dá)城西、、城南及市市中心，乘乘坐公交車車達(dá)到市中中心僅需25分鐘，，僅8公里里?，F(xiàn)有城市公公交：1、、10、52、53、57、、84、335;城鎮(zhèn)公交：：213、、307、、501A、502A、513；本項(xiàng)目距地地鐵3號(hào)線線的出入口口約400米。生活配套O（機(jī)會(huì)））：紅牌樓片區(qū)區(qū)將延續(xù)其其傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)屬性,規(guī)規(guī)劃為成都都未來的商商業(yè)中心,區(qū)域前景景無限地鐵3號(hào)線線的規(guī)劃,大大提升升片區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的交通通便利度項(xiàng)目開盤時(shí)時(shí)間大概在在9月，屆屆時(shí)地震造造成的置業(yè)業(yè)觀望情緒緒或許會(huì)有有所緩解地震后，政政府出臺(tái)相相關(guān)扶持政政策，拉動(dòng)動(dòng)成都樓市市W（劣勢(shì)））：產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間相對(duì)集集中，縮小小了客戶群群體的選擇擇長城床墊的的名氣家戶戶喻曉，但但長城地產(chǎn)產(chǎn)的品牌還還有待進(jìn)一一步深化項(xiàng)目本身缺缺少自然景景觀資源T（威脅））：區(qū)域內(nèi)、外外同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻，小戶戶型供應(yīng)量量巨大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈汽車相關(guān)配配套產(chǎn)業(yè)書書寫了紅牌牌樓的歷史史，但也同同時(shí)帶來了了負(fù)面的影影響，臟、、亂是市區(qū)區(qū)對(duì)片區(qū)的的整體印象象相比周邊的的玉林、神神仙樹片區(qū)區(qū)的高尚住住宅區(qū)域定定位，紅牌牌樓一直處處于不上不不下的尷尬尬境地S（優(yōu)勢(shì)））項(xiàng)目地段價(jià)價(jià)值潛力巨巨大商業(yè)、生活活、教育配配套完善，，生活便利利度高交通線路完完善傳統(tǒng)的“南南富西貴””的置業(yè)觀觀念仍然在在潛移默化化著影響著著人們項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值點(diǎn)小結(jié)結(jié)地處紅牌樓樓片區(qū)，成成都傳統(tǒng)次次商圈范疇疇，商業(yè)氛氛圍濃厚交通便利度度高，多路路公交路線線通達(dá)成都都周邊各個(gè)個(gè)區(qū)域，同同時(shí)規(guī)劃中的地鐵鐵3號(hào)線項(xiàng)目外部商商業(yè)、生活活配套成熟熟，共享玉玉林、外雙雙楠商業(yè)配配套項(xiàng)目周邊教教育配套完完善，幼兒兒園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)一一應(yīng)俱全，，滿足客戶不同層層面的需求求項(xiàng)目共享區(qū)區(qū)域內(nèi)及區(qū)區(qū)域外的景景觀生態(tài)資資源體現(xiàn)差異、、塑造產(chǎn)品品特質(zhì)、樹樹立項(xiàng)目形形象、引發(fā)發(fā)客戶的價(jià)價(jià)值歸屬與與認(rèn)同區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值客戶價(jià)值新繁華商業(yè)業(yè)區(qū)未來城南高高尚生活區(qū)區(qū)BLOCK國際街區(qū)區(qū)體驗(yàn)區(qū)頂級(jí)配套俱俱樂部現(xiàn)代都市生生活升值潛力大大低總價(jià)投資資產(chǎn)品川藏路軸線線經(jīng)濟(jì)帶國際品質(zhì)高高性價(jià)比總體營銷定定位解構(gòu)結(jié)論：根據(jù)據(jù)現(xiàn)在的市市場(chǎng)情況以以及我項(xiàng)目目與周邊項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比情情況，項(xiàng)目目的市場(chǎng)比比較價(jià)格為為均價(jià)6198元每每平米。優(yōu)客聯(lián)邦（（二期）項(xiàng)項(xiàng)目權(quán)重分分析①整個(gè)優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦（二期期）的二期期住宅銷售售任務(wù)為：：小計(jì)：6200元××36927.79平米=￥228,952,298元；②1號(hào)樓1———4F，，商業(yè)1F1051.53平平米商商業(yè)業(yè)均價(jià)按照照：8000元每平平米計(jì)2F1125.05平米3F1125.05平米商商業(yè)部部分整均價(jià)價(jià)為：8250元每每平米4F1125.05平米3號(hào)樓1———2F，，商業(yè)1F730.10平米米商商業(yè)均均價(jià)按照：：8500元每平米米計(jì)2F738.40平平米小計(jì)：8250元每每平米××5305平米=43,766,250元③車庫277個(gè)，價(jià)格格按照每個(gè)個(gè)8萬元計(jì)計(jì)算；小計(jì)計(jì)：277×80000=22,160,000元元項(xiàng)目目二二期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總產(chǎn)產(chǎn)值值：：①+②②+③③=294,878,548元元階段段銷銷售售任任務(wù)務(wù)：：在2008年年12月月31日日前前，，完完成成目目標(biāo)標(biāo)回回款款1.2億億元元，，也也就就是是完完成成整整個(gè)個(gè)額額度度的的40.69%。。目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)總體體原原則則：：小小步步快快跑跑，，步步步步為為營營，，增增加加開開盤盤次次數(shù)數(shù)，，利利用用事事件件營營銷銷和和渠渠道道營營銷銷進(jìn)進(jìn)行行配配合合。。整體體推推售售產(chǎn)產(chǎn)品品節(jié)節(jié)奏奏：：在在不不考考慮慮工工程程進(jìn)進(jìn)度度節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的情情況況下下，，先先推推1號(hào)號(hào)樓樓（（通通廊廊產(chǎn)產(chǎn)品品））和和2號(hào)號(hào)樓樓（（明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品））的的B單單元元，，接接著著推推3號(hào)號(hào)樓樓（（點(diǎn)點(diǎn)式式樓樓））和和2號(hào)號(hào)樓樓（（明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品））的的A、、C單單元元；；利利于于整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目低低開開高高走走的的價(jià)價(jià)格格策策略略，，并并且且可可以以更更加加合合理理的的利利用用明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品和和其其他他產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)差差和和價(jià)價(jià)格格差差促促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場(chǎng)場(chǎng)去去化化速速度度。。備注注：：在在推推售售的的第第一一階階段段即即推推出出我我項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)前前期期咨咨詢?cè)?，，于于第第二二階階段段開開始始對(duì)對(duì)外外進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售，，在在第第三三階階段段將將商商鋪鋪和和車車位位的的搭搭配配銷銷售售，，利利用用產(chǎn)產(chǎn)品品使使用用特特性性進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品消消化化，，并并結(jié)結(jié)合合前前期期銷銷售售剩剩余余房房源源進(jìn)進(jìn)行行在在尾尾盤盤銷銷售售期期的的策策略略使使用用。?？傮w體銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏及及銷銷售售分分解解2008年年8月月9月月10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月7月月6月月2008年年8月月01日日，，銷銷售售中中心心重重新新開開放放2008年年8月月1————9月月5日日二二期期一一批批次次蓄蓄水水2008年年9月月6日日————9月月20日日完完成成第第一一階階段段強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期2008年年9月月21日日————10月月17日日一一批批次次持持續(xù)續(xù)期期及及二二期期二二批批次次蓄蓄水水2008年年10月月18日日————11月月8日日完完成成第第二二階階段段強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期2008年年11月月9日日————11月月29日日二二批批次次持持續(xù)續(xù)期期及及二二期期三三批批次次蓄蓄水水2008年年11月月30日日————12月月31日日完完成成第第三三階階段段強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期2009年年1月月1日日————2009年年1月月20日日三三批批次次持持續(xù)續(xù)期期2009年1月21日———4月20日平銷尾盤盤期（消化前前期剩余方房房源）2009年5月15日前前，清盤售罄罄備注：整個(gè)銷銷售周期時(shí)間間為299天天，完成住宅宅、商鋪及車車位的銷售2009年銷售中心開放放一批蓄水一批次開盤36天15天春節(jié)三天空余余27天22天平銷尾盤期清盤售罄強(qiáng)銷期二批次開盤一批次持續(xù)及及二期強(qiáng)銷期期21天32天21天100天25天第三階段強(qiáng)銷銷期項(xiàng)目推盤節(jié)點(diǎn)點(diǎn)二期1批次推推出房源：1號(hào)樓118戶；（相對(duì)對(duì)位置差，朝朝向不好的單單位，低于市市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行行銷售）二期2批次推推出房源：1號(hào)樓68戶戶+2號(hào)樓B單元49戶戶+1號(hào)樓商商鋪的一半+全部車位2批次2批次1批次二期3批次推推出房源：3號(hào)樓74戶戶+2號(hào)樓A、C單元169戶+1號(hào)樓商鋪的的另一半+3號(hào)樓商鋪+全部車位3批次3批次3批次每階段推售量量項(xiàng)目階段性價(jià)價(jià)格項(xiàng)目整體均價(jià)價(jià)價(jià)格回歸價(jià)值值法模型：價(jià)價(jià)格回歸價(jià)值值一般是指項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作初期期，根據(jù)項(xiàng)目目整體均價(jià)及及項(xiàng)目精神價(jià)價(jià)值預(yù)期項(xiàng)目價(jià)值值上升幅度，，項(xiàng)目價(jià)值以以整體均價(jià)為為起點(diǎn)，經(jīng)市市場(chǎng)營銷運(yùn)作作，及客戶對(duì)對(duì)其價(jià)值的認(rèn)認(rèn)同感，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)勢(shì)，其價(jià)值大大小與客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)認(rèn)同有關(guān)；在階段性定價(jià)價(jià)策略中，我我們運(yùn)用價(jià)格格回歸價(jià)值法法模型策略結(jié)結(jié)合項(xiàng)目銷售售任務(wù)進(jìn)行銷銷售周期的定定價(jià)；在項(xiàng)目銷售初初期，客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)認(rèn)同感較低，，一般以低于于價(jià)值的階段段性價(jià)格入市市，以為客戶戶預(yù)留價(jià)格回歸價(jià)值空間間；客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值認(rèn)同到一一定程度，項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格將趨趨向價(jià)值起點(diǎn)點(diǎn)；隨著客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)同感感加深，項(xiàng)目目價(jià)格也隨項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值值上升；本項(xiàng)目二期通通廊產(chǎn)品（1號(hào)樓）價(jià)值值認(rèn)同度以5950／㎡㎡為起點(diǎn)；本本項(xiàng)目二期典典式樓產(chǎn)品（（3號(hào)樓）價(jià)價(jià)值認(rèn)同度以以6000元元／㎡為起點(diǎn)點(diǎn)；明星產(chǎn)品品（2號(hào)樓））價(jià)格起價(jià)可可做到6200元／㎡為為起點(diǎn)；在銷售各階段段，進(jìn)行價(jià)格格回歸價(jià)值的的策略調(diào)整。。項(xiàng)目價(jià)值價(jià)格回歸價(jià)值值法模型制定定階段性價(jià)格格策略高調(diào)入市（延延續(xù)項(xiàng)目一期期定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行飛躍躍）/低開高高走一方面培養(yǎng)市市場(chǎng)；另一方方面保證初期期銷售率，更更使首期買家家市場(chǎng)獲得較較好升值空間間。價(jià)格階段上揚(yáng)揚(yáng)，穩(wěn)步提升升隨著區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)成熟、工程程進(jìn)度和賣點(diǎn)點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步提高單單位價(jià)格，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤的增增長。循環(huán)價(jià)格先期期預(yù)告在每一循環(huán)周周期前進(jìn)行價(jià)價(jià)格釋放，刺刺激上一周期期剩余房源的的成交，為下下一周期進(jìn)行行準(zhǔn)確客戶積積累。產(chǎn)品分級(jí)，差差異定價(jià)使綜合價(jià)值較較低的單位先先行售出，較較高價(jià)值單位位隨著工程進(jìn)進(jìn)度和賣點(diǎn)兌兌現(xiàn)，在價(jià)值值穩(wěn)步提升的的基礎(chǔ)上售出出，以獲得更更高的利潤點(diǎn)點(diǎn)。價(jià)格調(diào)控，步步步為營項(xiàng)目在按10個(gè)月的銷售售周期與市場(chǎng)場(chǎng)因素的綜合合考慮進(jìn)行考考慮后，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目總體銷售售量的85％％，進(jìn)行安排排示意如下：：時(shí)間銷售面積比例回款額度回款比例08年8月-9月中旬1號(hào)樓住宅銷售63%4000萬9月--11月1號(hào)樓住宅銷售27%；2號(hào)樓B住宅銷售90%，；商鋪銷售30%；車庫銷售10%2417萬+2513.7萬+1313.4萬221.6萬=6465.7萬08年11月-08年12月底2號(hào)樓A、C住宅50%；3號(hào)樓60%；商鋪銷售20%；車庫銷售15%4056萬+2133.42萬+875.325萬+336萬=7400.745萬09年1月至4月中下旬1號(hào)樓的5%；2號(hào)樓A、C的40%；3號(hào)樓的30%；商鋪銷售20%；車庫銷售35%6838.32萬09年4月-5月中旬剩余房源銷售3599116元合計(jì)總體量的85%以上250646766約項(xiàng)目總體的85%13.56%25.09%21.92%23.19%1.24%項(xiàng)目回款計(jì)劃劃認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)，把握大勢(shì)勢(shì)及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局挖掘項(xiàng)目潛在在優(yōu)勢(shì)及未來來價(jià)值深入分析客群群置業(yè)心理特特征，針對(duì)性性營銷推廣提升項(xiàng)目整體體形象，以符符合目標(biāo)客群群文化訴求積極建設(shè)客戶戶渠道，采取取主動(dòng)行銷拓拓展客戶資源源廣泛進(jìn)行推廣廣宣傳，積極極開拓宣傳渠渠道，達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目高效傳達(dá)達(dá)持續(xù)開展有效效活動(dòng)，增加加項(xiàng)目價(jià)值體體現(xiàn)及客戶關(guān)關(guān)注度提高現(xiàn)場(chǎng)銷售售力度，盡量量增大客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化率整體營銷戰(zhàn)略略優(yōu)地、優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦，通過前前兩期的打造造，長城地產(chǎn)產(chǎn)在“優(yōu)”字字上，傾注了了大量的心血血，同時(shí)也建建立了強(qiáng)烈的的市場(chǎng)品牌認(rèn)認(rèn)知。三期項(xiàng)目將繼繼承前兩期的的總體思想，，從“優(yōu)”字字上去打造項(xiàng)項(xiàng)目，傳播項(xiàng)項(xiàng)目。提升產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比，全面超超越競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心戰(zhàn)略略傳承+超越高度的產(chǎn)品性性價(jià)比+成熟區(qū)域環(huán)繞繞的價(jià)值飛地地滿足區(qū)域內(nèi)客客戶的價(jià)格比比較優(yōu)勢(shì)，成成功進(jìn)行區(qū)域域客戶截留完完成成交量。。同時(shí)符合80后消費(fèi)者婚婚房需求，利利用交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)和文化調(diào)性性促成來訪并并成交核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)時(shí)代案名釋義：延續(xù)一、二期期的“優(yōu)”文文化一期“優(yōu)地””——闡述項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域位置置屬性二期“優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦”——闡闡述項(xiàng)目客戶戶屬性三期“優(yōu)勢(shì)時(shí)時(shí)代”——闡闡述地域增值值性案名一核心戰(zhàn)略下的的案名建議案名釋義：延續(xù)一、二期期的“優(yōu)”文文化一期“優(yōu)地””——闡述項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域位置置屬性二期“優(yōu)客聯(lián)聯(lián)邦”——闡闡述項(xiàng)目客戶戶屬性三期“優(yōu)居福福斯特特”——闡述述項(xiàng)目產(chǎn)品屬屬性——取意“FIRST””優(yōu)居國際優(yōu)居福斯特特備選案名核心戰(zhàn)略下的的案名建議核心戰(zhàn)略下的的形象定位品牌宣傳平面網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)支持公關(guān)活動(dòng)高速路牌市內(nèi)看板公交車身、站站臺(tái)路牌廣告電視30’’’15’’TVC樣板間圍墻包裝營銷資料指示系統(tǒng)綠化環(huán)境生活配套物業(yè)管理報(bào)紙廣告主流雜志項(xiàng)目期刊DM直郵專業(yè)網(wǎng)站QQ直播會(huì)員SP活動(dòng)動(dòng)救災(zāi)專題活動(dòng)動(dòng)工程進(jìn)度活動(dòng)動(dòng)傳統(tǒng)節(jié)假日活活動(dòng)傳播組合項(xiàng)目亮相產(chǎn)品推介會(huì)客戶主題活動(dòng)動(dòng)開盤慶典活動(dòng)事件媒體配合商報(bào)半彩居周刊整版QQ迷你通欄欄DM夾報(bào)短信群發(fā)戶外形象奠定定和指引電臺(tái)播報(bào)、其其他媒體補(bǔ)充充跟進(jìn)商報(bào)套紅半版版短信群發(fā)戶外形象奠定定和指引電臺(tái)播報(bào)網(wǎng)絡(luò)廣告商報(bào)套紅半版版華西報(bào)軟文報(bào)報(bào)道居周刊產(chǎn)品解解讀電臺(tái)播報(bào)網(wǎng)絡(luò)廣告跟進(jìn)進(jìn)短信群發(fā)信息息傳遞商報(bào)整版彩華西報(bào)半版彩彩居周刊封二整整版QQ迷你通欄欄DM夾報(bào)短信群發(fā)戶外形象奠定定和指引電臺(tái)播報(bào)網(wǎng)絡(luò)廣告跟進(jìn)進(jìn)其他媒體補(bǔ)充充跟進(jìn)配合活動(dòng)的推推廣節(jié)點(diǎn)安排排8月10月產(chǎn)品推介會(huì)，，正式開始預(yù)預(yù)選房，明確確開盤準(zhǔn)備11月開盤大型活動(dòng)動(dòng)，正式選房房專題客戶活動(dòng)動(dòng)，持續(xù)辦理理會(huì)員卡并進(jìn)進(jìn)行針對(duì)客戶戶促銷9月項(xiàng)目亮相會(huì)，，正式推出一一期房源面向向公眾與媒體體，辦理會(huì)員員卡，開始正正式蓄客蓄客準(zhǔn)備工作作，進(jìn)行前期期客戶梳理以以及行銷推廣廣工作節(jié)點(diǎn)活動(dòng)蓄客準(zhǔn)備期正式蓄客期快速銷售期開盤前活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)安排活動(dòng)目的活動(dòng)地點(diǎn)活動(dòng)形式參與群體項(xiàng)目正式面向向大眾，開始始正式蓄客項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓樓部內(nèi)場(chǎng)及外外場(chǎng)休息區(qū)媒體發(fā)布會(huì)，，項(xiàng)目介紹，，現(xiàn)場(chǎng)辦理會(huì)會(huì)員卡，意大大利披薩節(jié)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)制作及享享用前期積累客戶戶，行銷積累累客戶，媒體體，公司內(nèi)部部客戶，其他他渠道來訪客客戶項(xiàng)目推廣會(huì)活動(dòng)目的活動(dòng)地點(diǎn)活動(dòng)形式參與群體進(jìn)一步蓄客，，加強(qiáng)對(duì)指定定客戶群體的的宣傳項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓樓部內(nèi)場(chǎng)及外外場(chǎng)休息區(qū)持續(xù)辦理會(huì)員員卡，現(xiàn)場(chǎng)抽抽獎(jiǎng)及會(huì)員積積分，主題活活動(dòng)或新車試試駕主題會(huì)員卡客戶及及意向消費(fèi)者者，公司內(nèi)部部客戶，其他他渠道來訪客客戶項(xiàng)目客戶主題題活動(dòng)活動(dòng)目的活動(dòng)地點(diǎn)活動(dòng)形式參與群體明確購房意向向客戶，開始始預(yù)選房高級(jí)酒店宴會(huì)會(huì)廳產(chǎn)品正式推介介，業(yè)內(nèi)人士士點(diǎn)評(píng)，酒會(huì)會(huì)餐會(huì)，高尚尚職業(yè)論壇前期所有積累累客戶，媒體體，公司內(nèi)部部客戶產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)目的活動(dòng)地地點(diǎn)活動(dòng)形形式參與群群體項(xiàng)目盛盛大開開盤項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)售售樓部部內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)及外外場(chǎng)休休息區(qū)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)開開盤儀儀式，，文藝藝表演演，客客戶選選房及及簽約約，萬萬國文文化餐餐會(huì)及及表演演預(yù)選房房客戶戶，誠誠意客客戶，，媒體體，公公司內(nèi)內(nèi)部客客戶，，其