xx建設(shè)發(fā)展有限公司長期戰(zhàn)略目標項目最終報告二

東莞市虎門建設(shè)發(fā)展有限公司

項目最終報告北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司長期戰(zhàn)略目標目錄項目工作總結(jié)及方法論…………………..…….…………..3對虎門建設(shè)實施多元化戰(zhàn)略的思考…………..…….…….11主營業(yè)務(wù)分析現(xiàn)有輔業(yè)分析擬投資業(yè)務(wù)分析小結(jié)及建議對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議………………..………36關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想………..…………….….39企業(yè)“愿景”目標的設(shè)定及其理由企業(yè)未來發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議企業(yè)戰(zhàn)略實施重點：核心競爭力的提升總結(jié)與展望……………………..……………70附件：萬科案例、華僑城案例1、項目工作總結(jié)及方法論

工作總結(jié)方法論核心競爭力理論戰(zhàn)略聯(lián)盟理論品牌理論收購兼并理論1-1、項目工作總結(jié)從去年11月起，我們接受了虎門建設(shè)公司的委托,為虎門建設(shè)提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括：調(diào)查、研究虎門建設(shè)的發(fā)展概況；了解和分析公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；分析和設(shè)定未來發(fā)展的戰(zhàn)略目標；就增強核心競爭力，及未來業(yè)務(wù)組合提供建議；就如何盤活公司現(xiàn)有存量資產(chǎn)提供初步探討和建議。我們走訪了貴公司，與主要的中層干部和技術(shù)骨干進行了交談，對公司發(fā)展經(jīng)營的長處特點和不足有了初步的認識和了解。同時，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，了解整個廣東和東莞經(jīng)濟社會發(fā)展的計劃和規(guī)劃，對東莞及虎門在整個珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認識。我們還走訪了許多地產(chǎn)界人士，充分了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認識。同時，根據(jù)我們近年了解的國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，我們將具有典型意義的企業(yè)案例，作為本報告的附錄介紹給貴公司參考，希望能夠?qū)F公司今后的經(jīng)營和發(fā)展有所助益。1-2、方法論本報告以企業(yè)管理的最新理論和方法（核心競爭力、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌、收購兼并），為虎門建設(shè)應(yīng)對競爭、加快發(fā)展提供借鑒；同時，力圖從理論和實踐上，為如何做強做大虎門建設(shè)集團，展開一個較為廣闊的思維空間。其中，核心競爭力是支持企業(yè)長期可持續(xù)增長的關(guān)鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購兼并理論可運用在集團輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)擴張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強市場開發(fā)及營銷能力；而收購兼并也是日后重組集團架構(gòu)需要要借助的方法。1-2-1、核心競爭力理論本報告主要運用核心競爭力理論。該理論最早出現(xiàn)于1990年，由美國管理專家C.K.Praharad和GaryHamel提出，是指企業(yè)在長期生產(chǎn)經(jīng)營過程中逐漸積累起來的知識和技能，尤其是協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識和技能，并據(jù)此獲得超越其他競爭對手的獨特能力。也就是說，任何企業(yè)的優(yōu)勢都是暫時的，而不斷創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢的能力才是最寶貴的，這種能力就是企業(yè)的核心競爭力。通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹，樹根就是企業(yè)的核心競爭力，樹干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。企業(yè)沒有核心技術(shù)，并不意味著沒有核心競爭力。例如，戴爾公司長期沒有個人電腦的核心技術(shù)，但并不妨礙它成為行業(yè)翹楚。其核心競爭力在于高效的供應(yīng)鏈管理。核心競爭力本身也是發(fā)展的。如果企業(yè)的核心競爭力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。核心鋼性是陳舊了的核心能力，它種下了企業(yè)慣性的種子，會導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略近視癥，使得企業(yè)不能隨著外部環(huán)境的變化而及時作出反應(yīng)（戴爾近年已申請了數(shù)百項專利，其核心競爭力一直在變化和提升）。1-2、方法論（續(xù)）核心競爭力的構(gòu)成和特征核心競爭力由四個因素構(gòu)成：企業(yè)員工的知識和技能水平，知識結(jié)構(gòu)及技能結(jié)構(gòu)；企業(yè)的技術(shù)體系：既包括硬件系統(tǒng)，如機器設(shè)備、儀器儀表等，也包括軟件系統(tǒng)，如知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)規(guī)范、管理軟件及技術(shù)訣竅等；企業(yè)的管理體系：不僅包括企業(yè)管理的各個方面，也包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)在內(nèi)；企業(yè)的價值觀念：企業(yè)文化是核心競爭力的重要組成部分。核心競爭力五大特征：價值性—核心競爭力是有價值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價值。獨特性—很難被競爭對手模仿。稀缺性—核心競爭力是稀缺資源。內(nèi)生性—核心競爭力很難從市場上買來，通常是在企業(yè)內(nèi)部生成的。延展性—它可為企業(yè)打開多種產(chǎn)品市場提供支持。如：液晶技術(shù)既可用在筆記本電腦上，也可用在袖珍計算器、手機及大屏幕電視機等領(lǐng)域。1-2、方法論（續(xù)）

某些大公司的核心競爭力：公司名稱核心能力市場及產(chǎn)品INTELCPU技術(shù)電腦中央處理器、相關(guān)芯片組波音航空技術(shù)各式民用航空器、軍用飛機、導(dǎo)彈本田發(fā)動機和電動火車技術(shù)摩托車、汽車、發(fā)電機、割草機SONY家電小型化、袖珍化便攜式收錄機、攝像機、電視機、收音機、機器人等3M粘結(jié)技術(shù)砂紙、告示貼、磁帶、錄象帶GE制度設(shè)計能力、強有力的戰(zhàn)略實施能力飛機發(fā)動機、汽車、大型醫(yī)療設(shè)備、財務(wù)公司等30個行業(yè)海爾服務(wù)提升品牌白色和黑色家電萬科住宅開發(fā)及物業(yè)管理高中檔住宅、寫字樓聯(lián)想銷售網(wǎng)絡(luò)、品牌推廣計算機及其附屬設(shè)備1-2、方法論（續(xù)）1-2-2、戰(zhàn)略聯(lián)盟理論戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個或多個公司之間為了實現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時期內(nèi)進行的一種合作安排。自從美國管理學(xué)者羅杰·內(nèi)格爾和DEC公司總裁簡·霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營銷聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來越多的企業(yè)界人士的認同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強其國際競爭力的重要方式之一?；パa性聯(lián)盟：2001年8月，箭牌聯(lián)手寶潔，利用后者的口腔護理技術(shù)，生產(chǎn)具有潔齒功效的口香糖；2002年5月，和記黃埔與中國聯(lián)通組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在國內(nèi)電訊領(lǐng)域展開多種合作。競合關(guān)系：與以往的互補性聯(lián)盟不同，未來會有更多競爭對手的聯(lián)盟，即所謂的“競爭合作”。經(jīng)過多年的自由競爭，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時常趨于飽和，每個競爭者從對手搶食一點市場份額都很難，必須通過聯(lián)盟，共同把市場做大，形成多贏格局。2002年5月，科龍與小天鵝結(jié)盟，共同投資電子商務(wù)、相互進行OEM/ODM方式的合作、共同開拓海外市場。國際聯(lián)盟：將來會出現(xiàn)更多的國際聯(lián)盟。中國本土企業(yè)要想在國際聯(lián)盟中受益，需要先搞清楚未來的國際合作伙伴奉行的是“全球戰(zhàn)略”還是“全球、地方”戰(zhàn)略。此外，需要將品牌或分銷權(quán)等重要的無形資產(chǎn)加以長期保護。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。聯(lián)盟常被比作婚姻，但一個成功的聯(lián)盟不一定要長期存在下去。成功的標準不是時間的長短，而在于是否達到預(yù)定的目標。1-2、方法論（續(xù)）1-2-3、品牌理論品牌是一種特定的名稱、術(shù)語、符號或設(shè)計，或是它們的組合運用，其目的是借以辨認某個銷售或某群消費者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競爭對手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開來。按Amazon公司創(chuàng)始人JeffBezos的說法：“品牌就是指你與客戶間的關(guān)系，說到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們許諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何對此作出反應(yīng)。對我們來說，口碑極其重要。簡而言之，品牌就是人們私下里對你的評價?！睆倪@個角度看，海爾集團品牌建設(shè)堪稱可圈可點。海爾品牌的核心價值是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的詮釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。就國內(nèi)企業(yè)的品牌建設(shè)而言，要補的一課是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴重的品牌空心化危機。這是由于長時期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導(dǎo)致的。品牌空心化的主要表現(xiàn)是：品牌單純的符號化、有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度、品牌沒有個性化的內(nèi)涵、品牌與產(chǎn)品沒有形成良性的互動關(guān)系、品牌對消費者的購買決策的影響力非常有限。品牌戰(zhàn)略規(guī)劃就是指一個品牌要有明顯地區(qū)別于其他競爭對手的個性化品牌價值規(guī)劃和清晰的發(fā)展途徑。1-2、方法論（續(xù)）1-2-4、收購兼并理論1993年9月底，寶安集團通過在二級市場收集流通股的方式，取得延中實業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國內(nèi)證券市場的第一起公司購并案。中國企業(yè)的購并風(fēng)由此發(fā)端。波士頓公司的研究報告認為，中國的購并額在過去5年里以每年70%的速度增長，使中國成為亞洲第三大購并市場。從1998-2001年，中國國內(nèi)購并案發(fā)生了1713起，金額為1250億元人民幣；海外企業(yè)收購中國國內(nèi)企業(yè)的交易有66起，金額為63億元人民幣。但從全球范圍看，過往20年中，65%的購并是失敗的，無法實現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實現(xiàn)購并企業(yè)的價值。成功購并的關(guān)鍵有三點，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競爭優(yōu)勢；其二、價格：避免超額制服過高溢價；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴格執(zhí)行整合策略。中國企業(yè)購并的挑戰(zhàn)在于：公司長遠計劃不明確，缺乏整合程序的專業(yè)知識，所有權(quán)模式仍在變化等。此外，須在并購過程的早期就如何解決職工過多和留住人才這兩個棘手問題，提出解決方案。中國企業(yè)未來的購并會有如下兩個發(fā)展趨勢：跨國購并會更加頻繁。將來不僅會有跨國公司收購中國國內(nèi)企業(yè)，中國企業(yè)也開始利用購并這一工具走向海外。如：兩年前萬向集團收購了美國汽配部件制造商UAI公司；繼華立集團完成了對飛利浦集團CDMA移動通訊部門的收購和TCL收購德國電視機制造商施耐德之后，京東方科技集團日前又成功收購了韓國現(xiàn)代顯示技術(shù)株式會社TFT-LCD業(yè)務(wù)，標志著中國企業(yè)第一次掌握了TFT-LCD核心技術(shù)。此外，聯(lián)想、春蘭、創(chuàng)維等產(chǎn)業(yè)巨頭也都在醞釀跨國收購。種種跡象表明，中國企業(yè)加快了跨國收購的腳步。在國外巨頭不斷并購國內(nèi)企業(yè)和中國企業(yè)通過出口產(chǎn)品來搶占世界市場之后，中國產(chǎn)業(yè)巨頭已開始以一種新的方式走向世界。更多行業(yè)整合型的購并將會發(fā)生。迄今為止，政府主導(dǎo)的電信、民航和電力系統(tǒng)的戰(zhàn)略重組，構(gòu)成金額最大的幾宗并購交易案；僅30年歷史的法國達能公司整合中國飲料業(yè)已經(jīng)取得初步成功，名列中國飲料行業(yè)的前5名；德隆等有遠見的本土民營企業(yè)正主動利用購并這一手段整合某些食品行業(yè)。2、對對虎門門建設(shè)設(shè)實施施多元元化戰(zhàn)戰(zhàn)略的的思考考2、對對虎門門建設(shè)設(shè)實施施多元元化戰(zhàn)戰(zhàn)略的的思考考2-1、對對主業(yè)業(yè)的分分析和和初步步評估估房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建筑物業(yè)管管理2-2、對對輔業(yè)業(yè)的考考察和和初步步評估估裝飾家具廣告2-3、對對計劃劃中業(yè)業(yè)務(wù)的的初步步評估估星級酒酒店投投資品牌服服裝經(jīng)經(jīng)營其他虎門建建設(shè)的的競爭爭力確認市市場關(guān)關(guān)鍵成成功要要素評估虎虎門建建設(shè)相相應(yīng)能能力市場吸吸引力力市場規(guī)規(guī)模／／增長長／利利潤率率市場需需求特特點及及趨勢勢／驅(qū)驅(qū)動因因素（（客戶戶分析析）競爭分分析退出成長高低低高評價要要素在哪里里競爭？？對于每每一項項業(yè)務(wù)務(wù)，我我們均均從市市場吸吸引力力與企企業(yè)相相應(yīng)的的競爭爭力兩兩大方方面進進行深深入分分析，，并進進一步步提出出建議議2-1-1、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)市場場吸吸引引力力分分析析市場場規(guī)規(guī)模模及及增增長長：：虎門門當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩窦s約10萬萬人人，，外外來來人人口口約約70萬萬，，是是一一個個發(fā)發(fā)展展十十分分迅迅速速的的新新興興城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩裨谠诮?jīng)經(jīng)濟濟條條件件好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)后后有有改改善善住住房房的的要要求求；；外外來來務(wù)務(wù)工工者者中中，，經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件相相對對較較好好的的約約10%的的人人有有購購房房后后落落地地生生根根的的愿愿望望，，其其余余90%的的外外來來人人口口也也需需要要租租房房居居住住。。因因此此，，虎虎門門房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場容容量量較較大大，，多多年年來來一一直直在在增增長長。。市市場場平平均均利利潤潤率率/投投資資回回報報率率為為？？？市場場需需求求特特點點：隨著著珠珠江江三三角角洲洲經(jīng)經(jīng)濟濟一一體體化化程程度度的的提提高高，，與與香香港港和和廣廣州州兩兩地地聯(lián)聯(lián)系系的的進進一一步步密密切切，，作作為為二二線線城城市市的的東東莞莞，，其其房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場還還有有較較大大的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?。。根?jù)據(jù)我我們們在在虎虎門門幾幾個個售售樓樓處處了了解解的的情情況況，，買買主主基基本本上上是是自自用用，，沒沒有有炒炒樓樓者者，，也也沒沒有有過過多多的的泡泡沫沫；；中中價價位位住住宅宅的的需需求求是是市市場場主主流流，，在在激激活活有有效效需需求求后后，，市市場場還還有有較較大大的的容容量量。。虎門門地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是難難得得的的賣賣方方市市場場。。作為為新新興興的的工工業(yè)業(yè)化化城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，居居民民對對房房屋屋需需求求的的檔檔次次和和質(zhì)質(zhì)量量將將進進一一步步提提高高，，住房房梯梯度度消消費費方方式式已已逐逐步步形形成成。。2-1-1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)（（續(xù)續(xù)））公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：近年年公公司司年年均均房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)面面積積都都在在15萬平平方方米米以以上上，，其其中中，，2001年年完完成成開開發(fā)發(fā)面面積積近近20萬萬平平方方米米，，銷銷售售收收入入超超過過4億億元元；公司司現(xiàn)現(xiàn)有有土土地地儲儲備備（（三三塊塊地地））共共有有90萬平平方方米米，，均均在在虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與其其他他鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的交交接接處處，，環(huán)環(huán)境境良良好好，，可可供供開開發(fā)發(fā)4-5年。。競爭爭分分析析目前前的的競競爭爭對對手手：：在在虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，由由于于公公司司在當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)市市場場的的占占有有率率高高達達60%，，可可以以說說是是處處于于絕絕對對壟壟斷斷地地位位，，不不存存在在強強有有力力的的競競爭爭對對手手。。潛在在的的競競爭爭對對手手：（（1））隨隨著著公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)拓拓展展到到周周邊邊城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，遇遇到到的的競競爭爭對對手手將將有有：：廣廣東東光光大大、、宏宏遠遠、、東東城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、新新世世紀紀、、廣廣州州珠珠江江、、深深圳圳金金地及香香港港中中信信華華南南、、和和記記黃黃埔埔、、新新世世界界等等已已在在東東莞莞投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的企企業(yè)業(yè)；；（（2））萬科科公公司司有有一一個個““造造鎮(zhèn)鎮(zhèn)計計劃劃””，，在在大大中中城城市市郊郊區(qū)區(qū)參參與與小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的建建設(shè)設(shè)，，成成為為一一個個個個““衛(wèi)衛(wèi)星星城城””，，虎虎門門和和東東莞莞其其他他城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的地地理理位位置置，，使使得得許許多多城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)擁擁有有成成為為““衛(wèi)衛(wèi)星星城城””的的條條件件和和機機遇遇。。2-1-1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)（（續(xù)續(xù)））虎門門建建設(shè)設(shè)競競爭爭力力評評估估關(guān)鍵鍵成成功功要要素素熟悉悉當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡氖惺袌鰣霏h(huán)環(huán)境境，，在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐負頁碛杏芯呔哂杏辛剂己煤玫牡纳缟鐣P(guān)關(guān)系系；；管理理層層對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)十十分分熟熟悉悉，，決決策策正正確確，，效效率率較較高高；；在當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐呔哂杏休^較強強的的資資金金實實力力，，及及有有效效的的財財務(wù)務(wù)控控制制手手段段。。公司司能能力力評評估估在資資本本密密集集型型的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)中中，，虎虎門門建建設(shè)設(shè)已已具具備備了了上上億億元元的的資資金金調(diào)調(diào)度度能能力力，，擁擁有有參參與與大大中中型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)能能力力；；具有有13年年的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的成成功功經(jīng)經(jīng)驗驗，，公公司司開開發(fā)發(fā)的的主主要要樓樓盤盤已已是是目目前前東東莞莞市市十十大大樓樓盤盤之之一一。。管理理團團隊隊比比較較精精干干、、團團結(jié)結(jié)，，市市場場反反應(yīng)應(yīng)迅迅速速、、準準確確；；企業(yè)業(yè)管管理理制制度度建建設(shè)設(shè)在在完完善善之之中中。。2-1-2、建建筑市場吸引引力分析析市場規(guī)模模及增長長作為珠三三角的地地理中心心、廣深深陸地交交通中點點，虎門門鎮(zhèn)的城城市化建建設(shè)規(guī)模模相對比比較大。。新增市市政工程程、道路路、港口口及其附附屬設(shè)施施已在規(guī)規(guī)劃和建建設(shè)中，，增長還還將維持持相當(dāng)一一段時期期。需求特點點及趨勢勢城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)作為工工業(yè)化、、現(xiàn)代化化的重要要標志，，一直是是國家經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)設(shè)的重點點，在宏宏觀政策策上可以以得到政政府的支支持。作作為珠江江三角洲洲交通樞樞紐和工工業(yè)化城城鎮(zhèn)的虎虎門，市市政建設(shè)設(shè)的需求求還很大大，需建建設(shè)的項項目也比比較多。。公司業(yè)務(wù)務(wù)現(xiàn)狀已承擔(dān)了了虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)多數(shù)高高層樓宇宇的建筑筑工程。。到2001年年底，累累計完成成土木建建筑工程程項目100多多項，完完成建筑筑面積超超過150萬平平方米，，總值近近10億億元。競爭分析析市場競爭爭比較激激烈，像像中建*局的施施工隊伍伍也已經(jīng)經(jīng)進駐了了虎門，，他們較較強的技技術(shù)能力力和施工工機械，，勢必在在高端的的建設(shè)施施工市場場中得到到較大的的份額。。2-1-2、建建筑（續(xù)續(xù)）虎門建設(shè)設(shè)競爭力力評估關(guān)鍵成功功要素在建筑市市場的競競爭中，，客戶最最為看中中的是質(zhì)質(zhì)量、工工期、造造價和技技術(shù)保障障措施等等因素。。公司能力力評估虎門建設(shè)設(shè)作為鎮(zhèn)里的建建筑公司司，擁有有大中型型建筑施施工設(shè)備備100余臺/套，能能夠主導(dǎo)導(dǎo)虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)大多數(shù)數(shù)高層樓樓宇的工工程建設(shè)設(shè)，以及及樁基基基礎(chǔ)施工工能力。。擁有二級級建筑施施工資質(zhì)質(zhì)，可作作為建筑工程程總承包包來承接接相應(yīng)的的建筑施施工工程程。由于熟悉悉環(huán)境，，且本身身是市場場占有率率很高的的開發(fā)商商，公司司在當(dāng)?shù)氐赜胸S富富的建設(shè)設(shè)經(jīng)驗，，在工期期和造價價上也具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌鰣龈偁幜αΑ５热糇咦叱龌㈤T門，在東東莞市范范圍內(nèi)，，在技術(shù)術(shù)和施工工能力上上，虎門門建設(shè)具具有一定定的競爭爭力，但但由于東東莞市的的建筑市市場尚不不規(guī)范，，工程招招投標中中有人為為因素影影響，虎虎門建設(shè)設(shè)在其他他市鎮(zhèn)的的公共關(guān)關(guān)系能力力還不能能保障合合理中標標，取得得工程的的承建權(quán)權(quán)。至于在更更大的市市場上參參與較高高難度建建設(shè)項目目的競爭爭，將遇遇到中建建公司、、廣東省省建，及及華西和和江蘇省省建等強強勁對手手。與它它們相比比，虎門門建設(shè)的的施工力力量特別別是技術(shù)術(shù)力量還還不夠強強，遇到到較高難難度的技技術(shù)問題題還不能能依靠自自己的技技術(shù)力量量單獨解解決；在在制定施施工計劃劃和方案案時，中中標的比比率不高高，施工工進度和和工程管管理計劃劃還達不不到省優(yōu)優(yōu)、市優(yōu)優(yōu)或“魯魯班獎””標準的的要求。。2-1-3、物物業(yè)管理理市場吸引引力分析析市場規(guī)模模及增長長伴隨著虎虎門鎮(zhèn)城城市化改改造的深深入和擴擴大，及及對老鎮(zhèn)鎮(zhèn)街道的的改造將將逐步進進行，物物業(yè)管理理的市場場規(guī)模將將逐步擴擴大和增增長。需求特點點及趨勢勢物業(yè)管理理的市場場將逐步步擴大，，對品牌牌化和規(guī)規(guī)?；牡囊笤谠谠龃?；；對傳統(tǒng)的的物業(yè)管管理的人人性化，，細致入入微的服服務(wù)要求求也在逐逐步提高高。公司業(yè)務(wù)務(wù)現(xiàn)狀已承擔(dān)了了總公司司所開發(fā)發(fā)全部樓樓盤的物物業(yè)管理理工作；；管理比較較正規(guī)，，在當(dāng)?shù)氐鼐哂幸灰欢ǖ闹?。。是虎門門鎮(zhèn)最好好的物業(yè)業(yè)管理公公司之一一。競爭分析析國內(nèi)住宅宅物業(yè)管管理公司司多是作作為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的促銷方方式和手手段，以以管理自自身開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)為主，，本身通通常是不不（需要要）盈利利的。它它們只有有充分利利用住宅宅區(qū)內(nèi)服服務(wù)設(shè)施施的出租租，才能能維持物物業(yè)管理理自身的的發(fā)展。。因此，，物業(yè)管管理公司司之間還還沒有形形成真正正意義的的市場競競爭格局局。2-1-3、物物業(yè)管理理（續(xù)））虎門建設(shè)設(shè)競爭力力評估關(guān)鍵成功功要素管理制度度化：將將每一個個細致的的服務(wù)都都能落實實到具體體的行動動中；服務(wù)人性性化：只只在顧客客需要時時出現(xiàn)，，平時并并不影響響顧客的的平靜生生活，決決不介入入和涉及及業(yè)主的的私人生生活；服務(wù)細微微化：任任何業(yè)主主的需要要，都是是物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容，對個個別業(yè)主主的不良良行為，，也需要要通過我我們體貼貼的服務(wù)務(wù)，逐步步影響到到他們的的行為。。特別注意意物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的細微微性，努努力滿足足各種業(yè)業(yè)主的需需求，增增添服務(wù)務(wù)項目和和收費能能力。公司能力力評估對傳統(tǒng)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)做的不不錯，以以較好的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)來促進進公司房房地產(chǎn)銷銷售。但沒有管管理大型型高檔生生態(tài)住宅宅區(qū)的經(jīng)經(jīng)驗。對于采用用較多高高新技術(shù)術(shù)設(shè)備的的物業(yè)管管理項目目，由于于技術(shù)力力量欠缺缺，將面面臨挑戰(zhàn)戰(zhàn)。公司即將將接手管管理的豐豐泰華園園水庫山山莊（高高級別墅墅型為主主的小區(qū)區(qū)），由由于擁有有業(yè)主會會所和許許多紅外外線報警警器等高高新技術(shù)術(shù)設(shè)備，，對于物物業(yè)管理理和管家家服務(wù)就就提出了了更高的的要求，，要求物物業(yè)管理理更規(guī)范范、更細細致、更更有品味味，能夠夠提供全全方位的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。2-2-1、裝裝飾業(yè)務(wù)務(wù)市場吸引引力分析析市場規(guī)模模及增長長隨著市政政建設(shè)和和城鎮(zhèn)住住宅商品品化，建建筑裝飾飾消費水水平逐步步提高，，每年增增長速度度將超過過10%。少數(shù)建筑筑裝飾費費用已占占到了工工程造價價的30％～40％，，較高級級的已占占到50％，再再加上老老房屋的的重新裝裝修，造造就了一一個相當(dāng)當(dāng)龐大的的市場。。全國裝裝飾工程程造價已已從1990年年的80億元飛飛升到2001年的2800億元。?；㈤T地區(qū)區(qū)物業(yè)裝裝修裝飾飾的費用用，通常常為600-800元元／平方方米，占占房屋總總成本的的1／3左右。。需求特點點及趨勢勢市場變化化的特點點是裝飾飾作用逐逐步增加加，受時時尚因素素影響很很大，舊舊房子每每5-10年就就必須重重新裝修修一次。。為了解決決家居裝裝修市場場的混亂亂和隱患患，減少少住宅裝裝修工程程帶來的的室內(nèi)環(huán)環(huán)境污染染，在住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的領(lǐng)先城城市，正正在積極極探索告告別“毛毛坯房””，推進進全裝修修住宅房房的方式式，為顧顧客提供供方便和和全程的的服務(wù)。。在東莞莞和虎門門也有一一定比例例的客戶戶群希望望能夠買買到裝修修好的住住房。公司業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)狀僅僅對對所銷銷售的的住宅宅進行行簡易易裝修修，倘倘若客客戶不不選擇擇，則則提供供毛坯坯房。。所裝修修的價價格低低廉，，僅1-2萬元元，檔檔次較較低，，許多多業(yè)主主將簡簡易裝裝修打打掉重重新裝裝修。2-2-1、裝裝飾業(yè)業(yè)務(wù)（（續(xù)））競爭分分析由于客客戶需需求分分散化化、個個性化化，缺缺乏成成熟品品牌等等因素素，目目前市市場較較為分分散，，缺乏乏具有有很強強競爭爭實力力并能能占據(jù)據(jù)主要要市場場份額額的企企業(yè)。。虎門建建設(shè)競競爭力力評估估關(guān)鍵成成功要要素房屋裝裝修是是物業(yè)業(yè)使用用功能能的具具體體體現(xiàn)方方式，，也是是使用用者個個性化化的體體現(xiàn)方方式。。裝修公公司的的市場場競爭爭力主主要體體現(xiàn)在在設(shè)計計風(fēng)格格、質(zhì)質(zhì)量保保障、、施工工進度度、環(huán)環(huán)境保保護、、造價價、新新技術(shù)術(shù)新材材料的的引進進和企企業(yè)管管理等等諸多多細微和和具體體的方方面。。向顧客客提供供合適適的精精心裝裝修和和裝飾飾的房房屋，，也是是結(jié)合合房地地產(chǎn)開開發(fā)的的精品品意識識，人人文關(guān)關(guān)懷和和細致致工作作的組組成部部分和和具體體體現(xiàn)現(xiàn)。公司能能力評評估目前的的住宅宅裝修修能力力不強強，所所提供供裝修修與房房子設(shè)設(shè)計不不匹配配。例例如，，在房房子結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計上上已考考慮了了工人人房的的位置置和結(jié)結(jié)構(gòu)，，但所所提供供的裝裝修則則過于于簡單單。裝飾工工程公公司只只有實實行嚴嚴格的的管理理制度度，才才能既既向顧顧客提提供滿滿意的的裝修修，又又可以以對分分散的的裝修修工人人進行行有效效的管管理；；反之之，則則很難難從裝裝修裝裝飾工工程業(yè)業(yè)務(wù)中中獲得得較好好的收收益。。由于管管理和和收益益的問問題，，目前前還無無法和和其他他裝飾飾企業(yè)業(yè)競爭爭。2-2-2、家家具業(yè)業(yè)務(wù)市場吸吸引力力分析析市場規(guī)規(guī)模及及增長長2001年年度，，世界界家具具總產(chǎn)產(chǎn)值約約2000億美美元，，其中中超過過60%在在發(fā)達達國家家生產(chǎn)產(chǎn)。中國已已取代代意大大利，，成為為世界界上最最大的的家具具出口口國。。2001年年出口口額為為40億美元，，同比比增長長11%。。2002年全全年出出口額額超過過50億美美元。。作為中中國最最大的的家具具生產(chǎn)產(chǎn)基地地，廣廣東今今年的的出口口額預(yù)預(yù)計將將有25億億美元元。美國是是中國國家具具出口口的最最主要要的市市場，，在2000年年，占占中國國家具具出口口額的的40%以以上。。國內(nèi)市市場對對家具具產(chǎn)品品的需需求量量也很很大，，每年年都有有10-15%的增增長。。15年來來房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)和裝裝修業(yè)業(yè)的飛飛速發(fā)發(fā)展激激活了了家具具市場場。據(jù)中國國家具具協(xié)會會統(tǒng)計計，國國內(nèi)市市場家家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總總產(chǎn)值值已從從1997年的的7800萬元元增長長到2000年年的1.2億元元。2001年年總產(chǎn)產(chǎn)值估估計為為1.3億億元，，估計計2002年為為1.4億億元。。需求特特點及及趨勢勢家具做做為生生活必必需品品，其其需求求的特特點和和層次次取決決于人人們的的生活活水平平和文文化追追求以以及時時尚風(fēng)風(fēng)格的的影響響。例如，，古典典風(fēng)：：精致致與奢奢侈并并存；；新古古典風(fēng)風(fēng)：古古今的的完美美結(jié)合合；休休閑風(fēng)風(fēng)：以以寬大大和圓圓為美美等。。2-2-2、家家具業(yè)業(yè)務(wù)（（續(xù)））公司業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)狀處于前前期籌籌備和和試生生產(chǎn)階階段，，客戶單單一，，長期期虧損損（去去年持持平？？），，經(jīng)營營風(fēng)險險大。。競爭分分析中國家家具設(shè)設(shè)計與與國外外水平平相比比還有有不少少差距距，但但就制制造工工藝而而言已已和國國際水水準相相去不不遠。。家具零零部件件也向向標準準化發(fā)發(fā)展，，使得得生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營的靈靈活性性大為為提高高，并并有利利于降降低制制造與與運輸輸成本本，增增強家家具的的適應(yīng)應(yīng)性。。隨著CAD（計算機機輔助助設(shè)計計）、、CAM（輔助制制造））和CAT（輔助檢檢驗））等先先進技技術(shù)被被引入入家具具生產(chǎn)產(chǎn)過程程，及及數(shù)控控機床床等精精密高高效的的加工工設(shè)備備在生生產(chǎn)過過程中中得到到更加加廣泛泛的應(yīng)應(yīng)用，，家具具生產(chǎn)產(chǎn)進一一步趨趨于柔柔性化化，世世界家家具市市場上上流行行產(chǎn)品品的變變化頻頻率也也因此此而加加快；；中國由由于勞勞動生生產(chǎn)率率低下下，家家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的價格格競爭爭力仍仍遜于于國外外同行行；若若將家家具的的設(shè)計計水平平、質(zhì)質(zhì)量、、售后后服務(wù)務(wù)等非非價格格競爭爭因素素加以以考慮慮，中中國家家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在競爭爭中劣劣勢更更加明明顯；；世界家家具市市場的的發(fā)展展依然然為中中國的的家具具產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來來各種種機遇遇。在在比較較優(yōu)勢勢的利利益驅(qū)驅(qū)動下下，發(fā)發(fā)達國國家家家具生生產(chǎn)能能力順順勢向向發(fā)展展中國國家轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，形成成了發(fā)發(fā)達國國家生生產(chǎn)技技術(shù)與與發(fā)展展中國國家低低廉勞勞動力力成本本的有有機結(jié)結(jié)合，，合作作方式式體現(xiàn)現(xiàn)在合合資合合作、、加工工貿(mào)易易、OEM等多方方面。。競爭對對手強強大。。“世世界家家具看看廣東東”，，本省省家具具企業(yè)業(yè)主要要集中中在厚厚街及及其附附近的的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、深深圳龍龍崗區(qū)區(qū)坑梓梓鎮(zhèn)和和順德德。這些地方方由于大量量生產(chǎn)企業(yè)業(yè)聚集，已已形成頗具具知名度的的家具生產(chǎn)產(chǎn)基地。順德是國內(nèi)內(nèi)最大的家家具生產(chǎn)基基地和家具具集散市場場，出口貿(mào)貿(mào)易額約13億美元元，占全國國家具出口口額的26％，其中中大部分出出口家具為為木質(zhì)家具具。東莞家具生生產(chǎn)及相關(guān)關(guān)企業(yè)已近近2000家，從業(yè)業(yè)人員18萬人，年年產(chǎn)值超過過100億億元。2-2-2、家具業(yè)業(yè)務(wù)（續(xù)））虎門建設(shè)競競爭力評估估關(guān)鍵成功要要素家具業(yè)的經(jīng)經(jīng)營方式與與房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有很大的的不同，與與所處地點點無關(guān)，其其所受環(huán)境境的影響在在于設(shè)計、、原材料的的供應(yīng)、銷銷售渠道和和輔助元件件的配套等等諸多因素素；對行業(yè)外企企業(yè)來說，，要克服行行業(yè)壁壘，，就需要在在上述諸多多因素中建建立自己的的優(yōu)勢，并并根據(jù)自己己所欠缺的的部分，與與眾多專業(yè)業(yè)公司建立立長久的合合作和伙伴伴關(guān)系，完完善產(chǎn)業(yè)的的全部因素素。公司能力評評估由于在該行行業(yè)投入的的時間精力力和人力都都不多，管管理層的行行業(yè)經(jīng)驗也也不足，資資本規(guī)模也也難以支持持應(yīng)有的發(fā)發(fā)展。由于缺乏人人才和經(jīng)驗驗，對行業(yè)業(yè)不熟悉，，缺乏競爭爭能力；缺乏消除虧虧損，保障障盈利的可可行計劃和和有力措施施。由于尚未建建立比較競競爭優(yōu)勢，，在東莞家家具業(yè)的競競爭中暫時時處于劣勢勢。以參股合作作經(jīng)營的方方式起步，，可更好地地進入該行行業(yè)，取得得經(jīng)驗。2-2-3、廣告業(yè)業(yè)務(wù)市場吸引力力分析市場規(guī)模及及增長中國戶外廣廣告營業(yè)額額已從1990年的的6億，增增加到2002年的的55億元元，約占整整個廣告市市場營業(yè)額額15%，，為報紙廣廣告的40%，電視視廣告的1/3。北京、上海海、武漢、、大連、沈沈陽、昆明明、寧波、、重慶等城城市的戶外外廣告花費費占各城市市廣告費用用總額的20-30%。國內(nèi)廣告行行業(yè)的特點點是：缺乏乏有效的廣廣告策劃和和整體規(guī)劃劃來達到廣廣告效果；；廣告發(fā)布布媒體的有有效利用率率并不高。。公路及公路路兩側(cè)廣告告、標牌設(shè)設(shè)施的設(shè)計計和建設(shè)，，須先由省省交通廳統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃和和批準。需求特點及及趨勢國內(nèi)廣告行行業(yè)的增長長速度已放放緩；廣告主投入入廣告時，，更希望獲獲得全面的的服務(wù)和廣廣告影響力力追蹤調(diào)查查，確保廣廣告效果。。公司業(yè)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)狀廣告公司原原只承擔(dān)自自己的樓盤盤業(yè)務(wù)，2002年年10月底底投標獲得得142塊塊路牌廣告告板的經(jīng)營營權(quán)，投標標價格為4000元元／塊年，，出租價格格為6000元／塊塊年，地段段比較好的的廣告板已已經(jīng)出租了了30%。。到春節(jié)前出出租量約50%，沒有達到到公司預(yù)計計的70%的出租率率。另外，擁有有2塊高速速公路旁的的T型廣告板。。2-2-3、廣告業(yè)業(yè)務(wù)（續(xù)））競爭分析廣東白馬、、T等幾家大型型企業(yè)將占占據(jù)市場份份額的大部部分。前者者擁有1000多名名員工，其其候車亭廣廣告燈箱在在國內(nèi)沿海海城市（含含北京）的的市場占有有率已達70%；2001年年底以5000萬純純利在香港港上市集資資4億港元元。而后者者的戶外媒媒體營業(yè)額額也已超過過3.5億港元?；㈤T建設(shè)競競爭力評估估關(guān)鍵成功要要素戶外廣告是是資本密集集型產(chǎn)業(yè)，，需要大量量投資。同時，作為為具有一定定創(chuàng)造性特特征的廣告告行業(yè)，除除了廣告媒媒體外，還還要有廣告告創(chuàng)意等其其他諸多因因素的結(jié)合合，才能達達到廣告主主所期望的的廣告效果果。制作一個好好的廣告，，除了市場場調(diào)查、準準確定位和和掌握受眾眾心理外，，正確選擇擇時間、地地點、及媒媒體形式和和表現(xiàn)方式式，都是成成功的重要要因素，需需要廣告營營運商根據(jù)據(jù)廣告主產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)務(wù)的特點，，進行全面面和詳細的的策劃。公司能力評評估目前，廣告告公司專業(yè)業(yè)人員不足足，只有3人具有從從業(yè)資格，，在從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗及業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)系方面面存在不足足。缺乏一一個專業(yè)團團隊負責(zé)廣廣告牌的建建設(shè)和銷售售事宜。由于缺乏專專業(yè)技術(shù)，，所提供的的服務(wù)僅僅僅局限于廣廣告牌的出出租，缺乏乏全面參與與競爭的能能力。要達到每年年獲得20塊高速公公路廣告牌牌的經(jīng)營目目標，須全全面了解省省交通廳的的規(guī)劃，并并根據(jù)其規(guī)規(guī)劃，走出出虎門乃至至東莞，到到全省其他他地市去投投資建設(shè)廣廣告牌。若想進一步步發(fā)展廣告告業(yè)，可考考慮通過控控制廣告媒媒介資源，，通過向?qū)I(yè)的廣告告企業(yè)/廣廣告人承包包經(jīng)營權(quán)和和/或出租租媒介使用用權(quán)獲取利利潤。從長長遠來看，，也可與他他們結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，，以參股的的方式進行行合作，充充分利用他他們的專業(yè)業(yè)長項。2-3-1、星級酒酒店投資市場吸引力力分析市場規(guī)模及及增長就全國而言言，酒店供供大于求。。2000年底共有有旅游飯店店10481家，而而收入是860億元元，僅增長長2%。國內(nèi)酒店入入住率最高高的四個城城市是滬、、京、穗和和三亞；1999年年世博會前前的昆明曾曾是酒店效效益最好的的城市。由由于總量失失衡，加上上非集團化化管理，國國內(nèi)酒店自自1997年起處于于全行業(yè)虧虧損狀態(tài)，，去年虧損損總額高達達26億。。五星級酒店店實現(xiàn)的利利潤占有利利潤酒店總總利潤的90%；10%的外外資酒店占占據(jù)了90%的行業(yè)業(yè)利潤。珠三角的經(jīng)經(jīng)濟規(guī)模及及增長前景景，決定了了星級酒店店有龐大穩(wěn)穩(wěn)定的需求求。但廣州州花園酒店店近5年來來營業(yè)收入入已減少25%（從從5.5億億元下降到到目前約4億元）；；東莞全市市酒店業(yè)的的平均入住住率約60%。需求特點及及趨勢就酒店的類類型而言，，廣州、深深圳、上海海是典型的的“國際商商務(wù)型”；；澳門是““娛樂渡假假型”；東東莞則是比比較獨特的的“娛樂商商務(wù)型”（（即以娛樂樂帶動的商商務(wù)應(yīng)酬型型）。東莞酒店主主要的收入入來源是娛娛樂和餐飲飲，而非單單純依靠入入住率。虎門兩家五五星級酒店店由于定位位差異，經(jīng)經(jīng)營效果不不一。競爭分析作為一個資資本、管理理和勞動力力都很密集集的行業(yè)，，國內(nèi)單體體酒店的投投資風(fēng)險和和運營風(fēng)險險均很大（（東莞特色色的娛樂帶帶動型酒店店，政策風(fēng)風(fēng)險極高））；而外資資管理的國國際酒店，，由于納入入國際訂房房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢明顯（（如六洲酒酒店集團在在全球有3200家家酒店）。。很多酒店實實際上是銀銀行的打工工仔（四大大資產(chǎn)管理理公司網(wǎng)頁頁資料顯示示，其不良良資產(chǎn)中虧虧損酒店占占了很大一一塊比重）），但不乏乏新酒店加加入競爭，，據(jù)估計，，北京酒店店將從目前前的530家增加到到2008年的900家，上上海已有16家五星星級酒店，，還有8家家正在申請請，上海旅旅游委認為為已供過于于求。2-3-1、星級酒酒店投資（（續(xù)）虎門建設(shè)競競爭力評估估關(guān)鍵成功要要素定位：能否否提供獨到到的（差異異性）優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)？管理：自行行管理，或或是聘請專專業(yè)團隊/公司來管管理？推廣：如何何使到虎門門及周邊地地區(qū)的客人人使用我們們的服務(wù)？？風(fēng)險控制：：能否有效效控制政策策風(fēng)險（即即不可使之之影響公司司形象）？？公司能力評評估由于公司在在虎門的影影響力較大大，酒店將將有聚客的的能力；有星級酒店店的建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗但沒有有管理經(jīng)驗驗。如聘請請專業(yè)公司司管理（納納入跨國酒酒店管理體體系），風(fēng)風(fēng)險雖會降降低但回報報也將減少少。投資酒店的必必要步驟通過市場調(diào)研研，確認虎門門還有較大的的（細分）市市場空間；鑒于國內(nèi)星級級酒店在很大大程度上是““面子投資””（即投資的的目的主要不不是為了盈利利，而是追求求公司的形象象和資產(chǎn)的沉沉淀），建議議須先明確公公司發(fā)展戰(zhàn)略略，并確認公公司的投資承承受能力；最壞的可能性性是：要沉淀淀大約1-2億元人民幣幣，而且運營營后每年都要要發(fā)生一大筆筆維修費，可可能對公司主主業(yè)的發(fā)展構(gòu)構(gòu)成極大影響響；確定經(jīng)營和管管理模式。從從長遠看，只只有特色酒店店才能生存和和發(fā)展。確定投資后，，須進行有效效的形象策劃劃，以盡快擴擴大影響力。。2-3-2、、品牌服裝經(jīng)經(jīng)營市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長作為世界主要要的服裝加工工和生產(chǎn)基地地，中國需要要建立一批世世界知名品牌牌來引導(dǎo)中國國服裝業(yè)的發(fā)發(fā)展，并使之之真正走向世世界。隨著收入水平平的提高和穿穿著意識的成成熟，中國職職業(yè)裝市場的的發(fā)展將相當(dāng)當(dāng)迅速，目前前近600億億元的消費需需求規(guī)模有望望在5年后擴擴大一倍，達達到1100億元元；而非職業(yè)業(yè)裝市場相對對增長較慢。。綜合市場規(guī)模模和發(fā)展速度度來看，男式式西裝以40%左右的市市場比重和11%的年增增長率始終保保持其吸引力力。女式職業(yè)業(yè)裝的市場規(guī)規(guī)模有限，但但其中都市女女性白領(lǐng)細分分市場發(fā)展迅迅速，在2005年將達達到近60億億元的消費需需求總額，接接近都市白領(lǐng)領(lǐng)男式西裝市市場未來85億元的需求求規(guī)模。中國童裝市場場缺乏全國性性品牌。需求特點及趨趨勢中檔品牌在中中國有較大的的發(fā)展空間。。經(jīng)過包裝的品品牌附加值是是產(chǎn)品價值的的數(shù)倍。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，，2002年年廣東省服裝裝出口101億美元，增增長15.8%，出口凈凈增加13.8億美元，，占全國出口口服裝總值的的24.4%。從出口城城市看，深圳圳、東莞、廣廣州占全省半半壁江山，共共55億美元元，占全省服服裝出口的54%，增長長14%。香香港是廣東服服裝最大的出出口市場（占占出口額的一一半）；美國國、日本、歐歐盟、東盟等等也是廣東服服裝重要的出出口地。2-3-2、、品牌服裝經(jīng)經(jīng)營（續(xù)）市場吸引力分分析競爭分析然而，服裝出出口大省的廣廣東，并不是是一個強省，，在全國知名名服裝品牌中中，廣東的數(shù)數(shù)目并不多，，尤其是男裝裝，國產(chǎn)的西西服品牌，主主要是浙江品品牌的天下。。在女裝上，，廣東的品牌牌也不突出，，上海、江蘇蘇、浙江和湖湖北等地的品品牌都有壓倒倒廣東品牌的的勢頭。作為一個服裝裝集散地，虎虎門的服裝加加工業(yè)在全國國具有一定的的知名度；具具有發(fā)展出若若干知名品牌牌的基礎(chǔ)條件件，但目前還還未產(chǎn)生知名名的服裝品牌牌。雅戈爾、杉杉杉等業(yè)內(nèi)龍頭頭企業(yè)采取既既打造自己品品牌，又代理理國際品牌服服裝的戰(zhàn)略，，其目的是通通過代理業(yè)務(wù)務(wù)學(xué)習(xí)和積累累國外品牌商商的先進經(jīng)驗驗。去年底，娃哈哈哈宣布大舉舉進軍童裝市市場,業(yè)務(wù)模模式獨特（即即娃哈哈投入入品牌和廣告告，以連鎖專專賣店形式經(jīng)經(jīng)營，產(chǎn)品由由兒童服裝和和靴類企業(yè)貼貼牌生產(chǎn)，場場地費等則由由加盟者負責(zé)責(zé)）；但娃哈哈哈的品牌沿沿伸戰(zhàn)略能否否成功，還有有待觀察。2-3-2、、品牌服裝經(jīng)經(jīng)營（續(xù)）虎門建設(shè)競爭爭力評估關(guān)鍵成功要素素在國外產(chǎn)業(yè)分分類中，服裝裝業(yè)和家具業(yè)業(yè)都被列為““創(chuàng)新性的低低技術(shù)產(chǎn)業(yè)””（innovativelow-techindustry)，即其研發(fā)、生生產(chǎn)組織、經(jīng)經(jīng)營管理和后后勤服務(wù)等，，都需要創(chuàng)造造和創(chuàng)新。典典型者如意大大利的鞋和瑞瑞士的手表。。服裝品牌的成成功，主要是是對品牌的定定位和對流行行趨勢的把握握上，由于服服裝品牌和流流行變化非常?？欤鐭o法法把握流行趨趨勢的變化，，就很容易造造成積壓。為了把握流行行，不但要對對流行趨勢準準確做出判斷斷，而且需要要有好的設(shè)計計師，根據(jù)有有關(guān)趨勢，設(shè)設(shè)計出具有自自己品牌特點點的服裝服飾飾來配合流行行的各種元素素。對于絕大多數(shù)數(shù)從事消費品品經(jīng)營的企業(yè)業(yè)來說，品牌牌建設(shè)及市場場營銷方面的的投資需求巨巨大，占據(jù)其其成本結(jié)構(gòu)的的主要部分。。而此部分的的投資及經(jīng)營營風(fēng)險也相應(yīng)應(yīng)較大。公司能力評估估目前沒有經(jīng)營營服裝企業(yè)的的經(jīng)驗，無法法把握市場動動態(tài)，對投資資受時尚影響響很大的服裝裝行業(yè)來說，，風(fēng)險很大；；缺乏核心設(shè)計計技術(shù)和營銷銷渠道；虎門的品牌服服裝將由服裝裝企業(yè)去整合合，集團目前暫不不具有比較優(yōu)優(yōu)勢。若想進入該行行業(yè)，最好考考慮與某一經(jīng)經(jīng)營管理比較較出色的服裝裝企業(yè)或團隊隊結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，減低行行業(yè)壁壘；由由于發(fā)展品牌牌服裝非公司司目前的主營營業(yè)務(wù)，建議議以參股的方方式進行。2-3-3、、其他行業(yè)（（建筑化工、、建筑材料等等）市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長建筑材料和建建筑化工市場場巨大，其可可細分為：鋼鋼材、水泥、、木材、玻璃璃、陶瓷、涂涂料、塑料、、石料，及新新型建材等眾眾多的子行業(yè)業(yè)和子市場。。中國是世界第第一水泥大國國，2001年生產(chǎn)和消消費量占全球球34%，占占亞洲57%；水泥總產(chǎn)產(chǎn)能已達7億億噸，實際生生產(chǎn)水泥6.2億噸，年年增長率約4-5%。2002年國國內(nèi)鋼產(chǎn)量1.8億噸，，同比增長20%；鋼材材產(chǎn)量繼續(xù)位位居世界第一一。建筑用鋼鋼材中，國內(nèi)內(nèi)小型材全年年生產(chǎn)5300萬噸，同同比增長21%。2001年世世界平板玻璃璃產(chǎn)量約3310萬噸。。其中，中國國占31%。。所生產(chǎn)的玻玻璃主要用于于建筑，年均均需求增長率率在８%以上上；浮法玻璃璃出口量為4000萬平平方米，出口口額1.2億億美元，單位位價格下降近近7%，比國國際市場價格格下降幅度大大。我國建筑涂料料年產(chǎn)量超過過130萬噸噸，成為居美美國、日本之之后的世界第第三大建筑涂涂料生產(chǎn)國。。從建筑和建建材行業(yè)發(fā)展展速度預(yù)測，，至2005年，全國建建筑涂料年產(chǎn)產(chǎn)量將達到180萬噸；；2015年年將達到300萬噸，是是2005年年預(yù)計產(chǎn)量的的1.7倍。。在外墻裝飾飾中的應(yīng)用率率將大于60%。2002年我我國玻璃纖維維的國內(nèi)外市市場容量將進進一步擴大，，產(chǎn)量將突破破30萬噸。。2001年我國玻璃璃鋼產(chǎn)品技術(shù)術(shù)含量有所提提高，產(chǎn)量逾逾70萬噸（（含F(xiàn)RSP、CCL、FRTP）。預(yù)計全國石材材產(chǎn)量在保持持2001年年1.3億平平方米的基礎(chǔ)礎(chǔ)上穩(wěn)中有升升；石材對外外出口金額可可達到8.6億美元。全國乃至世界界最大的陶瓷瓷生產(chǎn)基地廣廣東，2002年陶瓷出出口額高近11億美元。。2-3-3、、其他行業(yè)（（續(xù)）虎門建設(shè)競爭爭力評估關(guān)鍵成功要素素成功把握各行行業(yè)的變化趨趨勢；建材是一個高高能耗的行業(yè)業(yè)，市場競爭爭優(yōu)勢體現(xiàn)在在能源利用率率和開發(fā)新型型建材等方面面引進先進技術(shù)術(shù)。倘若在引引進先進技術(shù)術(shù)和當(dāng)?shù)氐氖惺袌鲂枨蠼Y(jié)合合在一起（例例如能夠替代代黏土磚低成成本用作多層層建筑的新型型建材和技術(shù)術(shù)），則成功功來的更快。。若現(xiàn)在沒有有合適的建材材和技術(shù)，則則可適當(dāng)跟蹤蹤相應(yīng)的開發(fā)發(fā)動態(tài)，一旦旦技術(shù)成熟，，可搶先與技技術(shù)擁有者合合作。管理理和和市市場場推推廣廣。。公司司能能力力評評估估如投投資資傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑化化工工或或建建筑筑材材料料，，將將超超過過公公司司財財力力和和管管理理能能力力。。建議議可可關(guān)關(guān)注注新新型型建建筑筑化化工工（（新新型型涂涂料料））和和新新型型建建材材（（涉涉及及塑塑鋼鋼型型材材、、新新型型管管材材、、新新型型墻墻材材、、復(fù)復(fù)合合板板、、玻玻璃璃纖纖維維）），，及及特特種種水水泥泥等等。。如遇遇到到有有巨巨大大市市場場前前景景的的項項目目（（須須為為““革革命命性性””的的技技術(shù)術(shù)和和項項目目）），，可可采采取取創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資的的模模式式介介入入。。投資資時時應(yīng)應(yīng)注注意意：：投投資資的的前前提提是是該該項項目目可可以以組組建建一一個個優(yōu)優(yōu)秀秀管管理理團團隊隊，，并并且且內(nèi)內(nèi)部部機機制制完完善善；；投投資資的的主主要要目目的的則則是是股股權(quán)權(quán)的的適適時時變變現(xiàn)現(xiàn)和和大大幅幅度度增增值值。。小結(jié)結(jié)及及建建議議主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)：：虎門門和和東東莞莞的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)還還有有相相當(dāng)當(dāng)大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間，，公公司司又又有有發(fā)發(fā)展展條條件件，，建建議議應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采采取取聚聚焦焦房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，以專業(yè)化化構(gòu)建競競爭力；；同時帶動動相關(guān)的的建筑和和物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。具體體將在愿愿景目標標中詳細細分析。。輔助業(yè)務(wù)務(wù)：“隔行如如隔山””，進入入其他行行業(yè)，肯肯定要付付出代價價，考慮慮與專業(yè)業(yè)企業(yè)建建立戰(zhàn)略略合作關(guān)關(guān)系，從從參股經(jīng)經(jīng)營做起起，就可可降低跨跨行業(yè)的的成本，，加快在在新行業(yè)業(yè)中的發(fā)發(fā)展速度度。一旦熟悉悉和掌握握了新行行業(yè)的情情況，則則可加大大投資力力度和規(guī)規(guī)模。在物色戰(zhàn)戰(zhàn)略伙伴伴時，建建議選擇擇有開拓拓能力、、善于創(chuàng)創(chuàng)新、了了解和掌掌握行業(yè)業(yè)運營特特點和發(fā)發(fā)展方向向，但尚尚不具備備資金實實力和規(guī)規(guī)模效益益的技術(shù)術(shù)型企業(yè)業(yè)?；㈤T及附附近地區(qū)區(qū)的廣告告業(yè)將主主要由專專業(yè)的廣廣告企業(yè)業(yè)去整合合，公司司以參股股經(jīng)營為為宜。同理，如如要發(fā)展展家具業(yè)業(yè)，也需需與其他他專業(yè)企企業(yè)建立立合作關(guān)關(guān)系，利利用其行行業(yè)優(yōu)勢勢。裝修業(yè)是是房地產(chǎn)產(chǎn)和建筑筑業(yè)的附附屬行業(yè)業(yè)，其發(fā)發(fā)展對公公司現(xiàn)有有主業(yè)可可有一定定的支持持。計劃中的的行業(yè)：：星級酒店店：建議議先進行行可行性性研究品牌服裝裝：建議議采取參參股形式式介入其他：建建議采取取參股或或風(fēng)險投投資方式式介入3、對盤盤活現(xiàn)有有存量資資產(chǎn)的探探討和建建議3、對盤盤活現(xiàn)有有存量資資產(chǎn)的探探討和建建議公司存量量資產(chǎn)情情況主要是金金巒商業(yè)業(yè)大廈近近4萬ＭＭ2的商業(yè)用用房，其其產(chǎn)權(quán)有有一半屬屬于虎門門建設(shè)，，目前處處于閑置置狀態(tài)。。商場項目目出路在在經(jīng)營在過了填填補市場場空白的的時期后后，廣州州等中心心城市近近年的商商場物業(yè)業(yè)基本上上無大的的突破。。很多商商場的經(jīng)經(jīng)營陷入入了欲罷罷不能的的困境，，新項目目的進入入也顯得得尤其困困難（據(jù)據(jù)說廣州州海珠區(qū)區(qū)一個商商場項目目的發(fā)展展商請了了8間策策劃公司司參與其其策劃代代理投標標，經(jīng)過過近一年年的挑選選，該發(fā)發(fā)展商仍仍未確定定哪一間間當(dāng)選，，原因是是這幾家家公司的的策劃皆皆無“出出彩”之之處，構(gòu)構(gòu)不成市市場沖擊擊力）。。而根據(jù)香港太古古集團操作太古古廣場、、太古坊坊及又一一城等商商業(yè)物業(yè)業(yè)項目的的成功經(jīng)驗，其其中最主要的一一條是：商場項項目要靠靠經(jīng)營致致勝（而不是國內(nèi)許多開發(fā)發(fā)商崇尚尚的靠銷銷售取勝勝）。香港開發(fā)發(fā)商的做做法，通通常是由由發(fā)展商商自行招招商和經(jīng)經(jīng)營管理理，獲得得的收益益長遠而而穩(wěn)定，，企業(yè)資資金的穩(wěn)穩(wěn)健度也也高。太太古地產(chǎn)產(chǎn)在操作作“又一一城”時時，對招招商與經(jīng)經(jīng)營管理理工作進進行了非非常細致致的策劃劃和布置置，并深深入調(diào)查查各個行行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況況，采用用與商家家進行利利潤分成成的方式式收取租租金，令令其在極極為嚴峻峻的市場場形勢下下，取得得了經(jīng)營營成功。。3、對盤盤活現(xiàn)有有存量資資產(chǎn)的探探討和建建議（續(xù)續(xù)）盤活有關(guān)關(guān)資產(chǎn)的的建議香港經(jīng)驗驗未必完完全適用用于虎門門，但商商場如要要讓投資資者相信信其經(jīng)營營前景，，不僅要要告訴客客戶一個個很有前前景的商商業(yè)主題題，同時時更要利利用招商商實現(xiàn)這這一商業(yè)業(yè)主題，，并以出出色的管管理，不不斷的維維持并改改善商場場的經(jīng)營營，讓投投資者穩(wěn)穩(wěn)收租金金。此招商、、管理、、投資三三合一策策略是商商場營銷銷的決勝勝之道。。最好是爭爭取與““大鋪主主”合作作廣州、深深圳已有有不少有有志于當(dāng)當(dāng)鋪主的的投資者者，其購購買商鋪鋪的目的的是收租租，自己己并不會會去進行行商業(yè)經(jīng)經(jīng)營。但但目前這這類投資資者主要要是由普普通市民民構(gòu)成，，缺乏足足夠的資資金實力力和專業(yè)業(yè)操作技技巧，而而要真正正解決發(fā)發(fā)展商的的資金回回籠與商商場的經(jīng)經(jīng)營問題題，需要要“大鋪鋪主”的的出現(xiàn)。。“大鋪主主”所依依托的資資源有兩兩類：一一是以資資金實力力為依托托，懂得得看地頭頭，知道道哪些鋪鋪面可做做旺，于于是自己己投資買買下不同同地段、、不同類類型的鋪鋪面，坐坐等租客客上門；；另一類類則是與與眾商家家先打交交道，在在拿到的的商家明明確的租租鋪意向向后，再再去找店店鋪做投投資。這這種“大大鋪主””恰好就就是開發(fā)發(fā)商與商商家之間間的橋梁梁。因為為其強項項是預(yù)測測一個大大商場未未來能否否做旺。。他們只只要認為為某商場場前景看看好，就就敢大膽膽投入，，以期未未來獲得得理想回回報。這這種中介介力量對對于商場場物業(yè)的的開發(fā)與與經(jīng)營至至關(guān)重要要。但這種““大鋪主主”目前前還未形形成氣候候。據(jù)威威格斯物物業(yè)顧問問分析，，“大鋪鋪主”階階層出現(xiàn)現(xiàn)得越早早，就越越有利于于一個城城市商鋪鋪物