XX市場(chǎng)定價(jià)及銷售建議報(bào)告

美林小城、小上海新城市場(chǎng)定價(jià)及銷售建議報(bào)告目錄第一部分：美林小城市場(chǎng)定價(jià)及銷售建議一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述二、區(qū)域個(gè)案點(diǎn)評(píng)三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格形成體系研究四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目銷售建議一、周邊樓盤(pán)分布圖第二部分：新上海新城定價(jià)簡(jiǎn)報(bào)二、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值比較價(jià)格三、對(duì)于07年本項(xiàng)目?jī)r(jià)格升值空間的預(yù)判四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析第一部分：美林小城市場(chǎng)定價(jià)及銷售建議一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、周浦鎮(zhèn)簡(jiǎn)介周浦鎮(zhèn)地處南匯區(qū)西北，北鄰康橋工業(yè)區(qū)，西鄰閔行區(qū)江浦鎮(zhèn)，南連航頭。周浦距人民廣場(chǎng)13公里，浦東機(jī)場(chǎng)12公里，南浦大橋8公里，為南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。隨著市政交通的完善，軌道R3線建設(shè)對(duì)南匯未來(lái)的便捷出行有了極大幅度的拉升，近幾年來(lái)“一城九鎮(zhèn)”的發(fā)展將產(chǎn)業(yè)重新布局調(diào)整，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)將人口從市區(qū)疏散到郊區(qū)，有力推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展，特別是洋山深水港的建設(shè)及跨海大橋的通車，使得南匯進(jìn)一步有了產(chǎn)業(yè)支撐，而周浦成為市區(qū)至蘆潮港的必經(jīng)之路，周浦原來(lái)略顯冷僻的地段，其房產(chǎn)隨之水漲船高。156套，占南匯總成交的7層左右。周浦鎮(zhèn)與附近的康橋鎮(zhèn)同屬于周康版塊，其距離市中心的直線距離不過(guò)25公里，作為南匯最靠近市區(qū)的版塊，該區(qū)域集中了現(xiàn)正在銷售的樓盤(pán)有6個(gè)，其現(xiàn)在的均價(jià)集中在5500-5700元/平方米之間，也是現(xiàn)在最能吸引外區(qū)客戶的地方。從今年年初到現(xiàn)在，周康版塊共計(jì)成交了2、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)跑南匯

周邊樓盤(pán)分布圖天臺(tái)星城成交價(jià)：6000元/m2菱翔苑成交價(jià)：5680元/m2龍威茗庭成交價(jià)：5450元/m2匯康公寓二期成交價(jià)：5600元/m2沈默荷蘭園成交價(jià)：5500元/m2目前售樓處成交價(jià)：5680元/m2二、區(qū)域個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名稱：天臺(tái)星城開(kāi)發(fā)商：上海天臺(tái)恒星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址：康橋鎮(zhèn)上南路6333弄建筑面積：16萬(wàn)平方米容積率：1.59建筑形態(tài)：小高層銷售成交均價(jià)：6000元/平方米交房時(shí)間：2006年6月點(diǎn)評(píng)：該案目前在售房源主要是100-120m2左右的二房和三房，多層和小高層全部配置電梯，品質(zhì)較高。但距離周浦中心鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，生活配套較少。1、云臺(tái)星城2、菱翔苑建筑類別：小高層、多層

物業(yè)地址：南匯年家浜路周西路口

交通狀況：581、東周線、滬南線、萬(wàn)野線、639、陸南線等開(kāi)發(fā)商：上海菱朝置業(yè)有限公司

銷售成交均價(jià)：5680元/平方米簡(jiǎn)介：小區(qū)共分三期，一期已售完，現(xiàn)已交房，現(xiàn)在推出的是本案的二期和三期，二期共有11幢，幢距在23--29.4米，共有44種房型，460戶住戶；三期共有16幢，一房二廳一衛(wèi)約71--73平方米，二房二廳一衛(wèi)約86--107平方米，二房二廳二衛(wèi)約98--112平方米，三房二廳一衛(wèi)約107--119平方米，三房二廳二衛(wèi)約113--138平方米。點(diǎn)評(píng)：位置好，靠近鎮(zhèn)中心，生活購(gòu)物方便，是從2002年就開(kāi)始銷售的老盤(pán)，該盤(pán)現(xiàn)還有40套房源在售，主力面積為96平米。3、龍威茗庭建筑類別：8幢小高層和3幢多層物業(yè)地址：南匯周浦鎮(zhèn)周康路169弄交通狀況：581、萬(wàn)野線、原野線等開(kāi)發(fā)商：上海匯業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：5450元/平方米點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位置較偏，為周浦鎮(zhèn)邊緣，生活配套缺乏，乘坐公交必須走較長(zhǎng)的一段路。小區(qū)房型為現(xiàn)在比較流行的戶型，面積從95－132㎡不等。4、沈默荷荷蘭園建筑類別：：小高層、、多層物業(yè)地址：：南匯周浦浦鎮(zhèn)韻浦路路167號(hào)號(hào)交通狀況：：581、、624、、639、、申周線、、滬南線等等數(shù)十條公公交線路開(kāi)發(fā)商：上上海沈默房房地產(chǎn)有限限公司銷售成交均均價(jià)：5500元/平方米簡(jiǎn)介：該案案坐落于周周浦鎮(zhèn)周浦浦塘南側(cè)，，周浦鎮(zhèn)上上繁華便利利的生活配配套設(shè)施為為小區(qū)居民民提供完善善的生活服服務(wù)。占地地面積66866平平方米，總總建筑面積積達(dá)113600平平方米，整整個(gè)小區(qū)規(guī)規(guī)劃三期開(kāi)開(kāi)發(fā)，建筑筑結(jié)構(gòu)以多多層、小高高層相結(jié)合合為主。小小區(qū)內(nèi)有一一條650米的天然然景觀水岸岸，與1.6萬(wàn)平方方米的中心心綠地形成成兩個(gè)突破破空間格局局的視覺(jué)通通道。其間間點(diǎn)綴原木木親水平臺(tái)臺(tái)、風(fēng)車廣廣場(chǎng)、羊角角村屋、郁郁金香壇等等十九大藝藝術(shù)景觀。。二房面積積在89.5--105.5平方米之之間，三房房113.2--127平方方米。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)項(xiàng)目位于周周浦鎮(zhèn)中心心，生活購(gòu)購(gòu)物方便，，房型方正正，布局通通透。5、匯康公公寓建筑類別：：多層、小小高層物業(yè)地址：：南匯周東東路191弄交通狀況：：東周線、、同車線、、581開(kāi)發(fā)商：：上海麗麗達(dá)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司銷售成交交均價(jià)：：5600元/平方米米簡(jiǎn)介：匯匯康公寓寓本案位位于南匯匯周東路路年家浜浜路口，，總建面面52000平平方米，，總戶數(shù)數(shù)約400戶，，目前有有100多套房房取得預(yù)預(yù)售證，，部分房房源供動(dòng)動(dòng)遷使用用，在售售房型：：2房95平方方米，3房114－125平平方米，，4房134－－140平方米米，小區(qū)區(qū)南部為為9幢多多層，北北部是2幢11層商住住小高層層。由于于周邊多多為在建建或未建建工程，，環(huán)境稍稍顯凌亂亂。但是是該地區(qū)區(qū)在建工工結(jié)束之之后，將將會(huì)大大大改善，，小區(qū)內(nèi)內(nèi)部四房房為景觀觀房，其其余房型型比較中中規(guī)中矩矩，無(wú)顯顯著缺點(diǎn)點(diǎn)，但也也沒(méi)有特特色?，F(xiàn)現(xiàn)在該盤(pán)盤(pán)有房源源79套套在售，，面積為為114-153平米米.樓盤(pán)資料料匯總表表樓盤(pán)名菱翔苑天臺(tái)星城龍威茗庭匯康公寓二期沈默荷蘭園平均售價(jià)（元/m2)56806000545056005500在售套數(shù)401375778114主力面積9611498114157主力總價(jià)（萬(wàn)元）6070557270總建面（m2)2000001600005200052000113600樓盤(pán)形態(tài)多層、小高層多層、小高層小高層多層、小高層多層、小高層容積率1.51.591.391.731.78綠化率44%35%36%30%40%交房時(shí)間2006年10月2006年8月2006年10月2006年7月2006年11月三、項(xiàng)目目?jī)r(jià)格形形成體系系研究定價(jià)方法法選定：：市場(chǎng)比較較法推算算單價(jià)（運(yùn)用類類比可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值、土地地固有價(jià)價(jià)值評(píng)估估法綜合合計(jì)算））租金還原原法推算算單價(jià)（運(yùn)用單單位租金金、單價(jià)價(jià)的關(guān)系系，結(jié)合合區(qū)域市市場(chǎng)行情情判斷價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可能能性）定價(jià)的依依據(jù)與原原則：類比可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值是指在在當(dāng)前的的市場(chǎng)條條件下，，本項(xiàng)目目與周邊邊同一地地價(jià)圈內(nèi)內(nèi)同類項(xiàng)項(xiàng)目相比比，所具具備的比比較價(jià)值值。在具具體的數(shù)數(shù)量計(jì)算算中，需需全面考考察比較較各類比比樓盤(pán)的的諸多價(jià)價(jià)值要素素。決定定一個(gè)成成熟市場(chǎng)場(chǎng)（合理理的買方方市場(chǎng)））的成熟熟商品住住宅項(xiàng)目目的價(jià)值值要素包包括以下下三類：：A、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法（1）類類比土地地價(jià)值———地段段資源的的差異地段從來(lái)來(lái)就是決決定房地地產(chǎn)價(jià)值值的最基基本和重重要的因因素之一一。作為為一個(gè)““資源””的概念念，不同同地段具具有不同同的房地地產(chǎn)資源源優(yōu)勢(shì)。。即具備備不同的的地產(chǎn)因因子。這這些地產(chǎn)產(chǎn)因子包包括交通通條件、、環(huán)境景景觀條件件和市政政配套條條件等等等，在某某個(gè)時(shí)期期內(nèi)是難難以改變變的。在在同一地地價(jià)圈內(nèi)內(nèi)的不同同項(xiàng)目，，其類比比土地價(jià)價(jià)值的差差異主要要決定以以下要素素：市政交通通及直入入交通的的便利性性的差異異：項(xiàng)目周邊邊環(huán)境的的差異，，包括項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊自然和和綠化景景觀的差差異、教教育人文文景觀的的差異、、各種污污染程度度的差異異以及周周邊社區(qū)區(qū)素質(zhì)的的差異：：周邊市政政配套便便利性的的差異；；地塊累計(jì)計(jì)商業(yè)價(jià)價(jià)值（針針對(duì)商業(yè)業(yè)的地產(chǎn)產(chǎn)因子））（2）項(xiàng)項(xiàng)目可提提升價(jià)值值判斷如果說(shuō)項(xiàng)項(xiàng)目的地地段資源源所決定定的類比比土地價(jià)價(jià)值是客客觀不能能為發(fā)展展商所改改變的話話（當(dāng)然然會(huì)因?yàn)闉檎惺姓?guī)劃劃的發(fā)展展而改變變），那那么，發(fā)發(fā)展商所所能做的的最大限限度地使使項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值提升升的就是是對(duì)項(xiàng)目目的精心心規(guī)劃、、包裝和和管理。。以下是決決定中高高檔樓盤(pán)盤(pán)可提升升價(jià)值的的主要要要素：建筑風(fēng)格格和力面面設(shè)計(jì)單體戶型型設(shè)計(jì)、、得房率率：設(shè)備、材材質(zhì)檔次次建筑規(guī)模?？臻g布局局和環(huán)藝藝設(shè)計(jì)建筑公共共空間、、戶外廣廣場(chǎng)（針針對(duì)商業(yè)業(yè)權(quán)重較較大）停車條件件（針對(duì)對(duì)商業(yè)權(quán)權(quán)重較大大）物業(yè)功能能組合（（針對(duì)商商業(yè)權(quán)重重較大））小區(qū)配套套形象包裝裝和營(yíng)銷銷策劃物業(yè)管理理發(fā)展商品品牌和實(shí)實(shí)力（3）價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素———經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政策策因素區(qū)域規(guī)劃劃：房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和宏觀觀經(jīng)濟(jì)之之間是相相互影響響、相互互制約的的關(guān)系。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展是是宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)強(qiáng)的結(jié)果果，而房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，對(duì)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)又又具有支支柱性的的作用。。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期期是同宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期基基本同步步的。政策方面面：利息的變變化、金金融政策策、房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策等等都對(duì)商商品住宅宅項(xiàng)目的的價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)有著著顯著的的影響。。定價(jià)法說(shuō)說(shuō)明在權(quán)重中中，各權(quán)權(quán)重值為為本機(jī)構(gòu)構(gòu)價(jià)值分分析法之之經(jīng)驗(yàn)值值。在價(jià)值類類比中，，以“1”作為為本項(xiàng)目目類比系系數(shù)及類類比值參參照的基基準(zhǔn)，大大于“1”則表表明本項(xiàng)項(xiàng)目差于于類比對(duì)對(duì)象、小小于“1”則表表明本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)于于類比對(duì)對(duì)象，數(shù)數(shù)值相距距越遠(yuǎn)，，相差程程度越大大，反之之越小。。項(xiàng)目定價(jià)價(jià)—類比可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值模型項(xiàng)目定價(jià)價(jià)—（土地固固有價(jià)值值評(píng)估模模型）基本因素權(quán)重?cái)?shù)具體因數(shù)權(quán)重?cái)?shù)菱翔苑龍威名庭云臺(tái)星城本項(xiàng)目分值商服繁華狀況0.204商業(yè)繁華度0.10975808580生活便利度0.09570758580交通條件0.214道路通達(dá)度0.08580859075對(duì)外交通便利度0.07880858575公共便利度0.05175858580基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.196基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.09985708085社會(huì)服務(wù)設(shè)施0.09780758085環(huán)境質(zhì)量狀況0.121綠地覆蓋度0.02490759085自然條件狀況0.04985808580環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.04880758585規(guī)劃前景0.167用地規(guī)劃0.08770907585道路規(guī)劃0.0885758580政策影響0.098政策影響0.09875757575總評(píng)分值1178.2778.7482.71580.47計(jì)算方法法：本項(xiàng)目修修正系數(shù)數(shù)：土地地評(píng)估系系數(shù)+類比比價(jià)值評(píng)評(píng)估系數(shù)數(shù)可比樓盤(pán)盤(pán)系數(shù)：：類比A項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格類比A項(xiàng)項(xiàng)目修正正系數(shù)+類比A項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格類比A項(xiàng)項(xiàng)目修正正系數(shù)類比A項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格+本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格：平均可比比樓盤(pán)系系數(shù)*本本項(xiàng)目修修正系數(shù)數(shù)=5605.61以此來(lái)計(jì)計(jì)算本項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的價(jià)格格為：5600元/平平方米類比A項(xiàng)項(xiàng)目修正正系數(shù)B、5483元/平方方米結(jié)合以上上兩種比比較方法法，本項(xiàng)項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)的市市場(chǎng)售價(jià)價(jià)為：5550元/平平方米租金還原原法本案能運(yùn)運(yùn)用收益益還原法法的前提提條件是是：本項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域中介介市場(chǎng)中中以存在在租賃情情況，因因此我們們初步能能判斷本本案在未未來(lái)有實(shí)實(shí)現(xiàn)收益益的可能能。根根據(jù)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目所掛掛牌的租租賃價(jià)格格來(lái)看，，位于本本項(xiàng)目已已交房中中位置朝朝向均較較高的房房源市場(chǎng)場(chǎng)可接受受租金為為850元/月月，投資資回報(bào)率率則為2%左右右，以此此來(lái)計(jì)算算本項(xiàng)目目市場(chǎng)可可實(shí)現(xiàn)的的價(jià)格為為：（該價(jià)格為項(xiàng)項(xiàng)目期房?jī)r(jià)格）以上得出的市市場(chǎng)價(jià)格5450元/平平方米為本項(xiàng)項(xiàng)目目前期房房的市場(chǎng)價(jià)格格，而從本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際情情況而言，本本項(xiàng)目目前存存在著部分現(xiàn)現(xiàn)房產(chǎn)品。從目前區(qū)域中中介報(bào)出的本本項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)房平均價(jià)格格5600元元/平方米左左右，且根據(jù)據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)規(guī)律及建造成成本的因素來(lái)來(lái)看，普遍多多層與小高層層的價(jià)格差為為5%左右。。結(jié)合以上依依據(jù)，普潤(rùn)認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目現(xiàn)房部分的市場(chǎng)價(jià)格為為：5700元/平方米從區(qū)域市場(chǎng)各各樓盤(pán)小高層層與多層的價(jià)價(jià)格差比例分分析，本項(xiàng)目目小高層與多多層的可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)差在600-800元/平方米米。因此普潤(rùn)潤(rùn)建議本項(xiàng)目目多層與小高高層的價(jià)格分分別為：多層：5100元/平方米小高層：5800元/平方米期房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格多層：5300元/平方米小高層：6000元/平方米對(duì)于07年本本項(xiàng)目?jī)r(jià)格升升值空間的預(yù)預(yù)判07年本項(xiàng)目目可能在現(xiàn)有有的價(jià)格基礎(chǔ)礎(chǔ)上客觀上調(diào)調(diào)3%左右，，即：升值依據(jù)：根據(jù)據(jù)近近期期南南匯匯房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)普普遍遍的的升升值值規(guī)規(guī)律律即即2-4%；；根據(jù)據(jù)南南匯匯區(qū)區(qū)整整體體人人口口導(dǎo)導(dǎo)入入的的密密集集度度之之07年年不不會(huì)會(huì)有有大大幅幅度度增增加加；；根據(jù)據(jù)目目前前動(dòng)動(dòng)遷遷房房源源的的規(guī)規(guī)模模以以及及未未來(lái)來(lái)動(dòng)動(dòng)遷遷房房的的施施工工量量預(yù)預(yù)判判；；預(yù)判判07年年南南匯匯整整體體新新房房市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量將將逐逐漸漸偏偏少少，，穩(wěn)穩(wěn)步步形形成成供供求求平平衡衡關(guān)關(guān)系系；；根據(jù)據(jù)南南匯匯區(qū)區(qū)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展將將會(huì)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步步增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，居居民民消消費(fèi)費(fèi)能能力力有有上上升升的的潛潛力力存存在在。。小高高層層：：5970元元/m2多層層：：5250元元/m2（該該價(jià)價(jià)格格制制定定不不包包含含07年年本本項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)房房部部分分的的折折舊舊費(fèi)費(fèi)用用及及其其他他不不可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用用））四、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析（1））優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)美林林小小城城位位于于滬滬南南公公路路、、上上南南路路口口，，距距離離周周浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心步步行行約約15分分鐘鐘，，地地理理位位置置較較有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目與與主主干干道道滬滬南南公公路路相相連連接接，，距距人人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)約約30分分鐘鐘車車程程，，且且項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊公公交交車車線線較較多多，，分分別別擁?yè)碛杏?81、、603、、639、、534、、滬滬南南線線、、周周南南線線等等數(shù)數(shù)十十多多條條公公交交車車線線，，出出行行較較為為便便利利，，交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯。。規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)美林林小小城城總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)35萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)可可容容納納總總?cè)巳丝诳趯⒊^(guò)過(guò)1萬(wàn)萬(wàn)人人，，屬屬區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的第第一一大大盤(pán)盤(pán)。。市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象已已經(jīng)經(jīng)建建立立，，將將為為后后續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目奠奠定定較較好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同同度度優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)由于于該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的大大盤(pán)盤(pán)效效應(yīng)應(yīng)在在區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)上上已已經(jīng)經(jīng)建建立立，，消消費(fèi)費(fèi)者者已已經(jīng)經(jīng)完完全全認(rèn)認(rèn)同同該該項(xiàng)項(xiàng)目目。。從從目目前前的的市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售情情況況來(lái)來(lái)看看，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目在在區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的銷銷售售量量也也是是名名列列前前茅茅。。教教育育資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目周周邊邊擁?yè)碛杏斜姳姸喽嘟探逃Y資源源，，如如建建橋橋?qū)W學(xué)院院、、周周浦浦中中學(xué)學(xué)、、周周浦浦小小學(xué)學(xué)、、康康橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)第第三三小小學(xué)學(xué)、、周周東東幼幼兒兒園園等等。。（2））劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析動(dòng)動(dòng)遷遷房房劣劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域?yàn)闉閯?dòng)動(dòng)遷遷房房的的重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域，，包包括括美美林林小小城城等等在在內(nèi)內(nèi)的的區(qū)區(qū)域域樓樓盤(pán)盤(pán)均均有有相相當(dāng)當(dāng)部部分分的的動(dòng)動(dòng)遷遷房房源源，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的后后期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)品品質(zhì)質(zhì)與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的提提升升價(jià)價(jià)值值帶帶來(lái)來(lái)影影響響。。周周邊邊形形象象劣劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目周邊邊分布大大量破舊舊平房，，形象檔檔次較低低。且給給購(gòu)房者者帶來(lái)較較大安全全隱患，，視覺(jué)效效果上也也有較大大抗性。。噪噪音劣勢(shì)勢(shì)由于項(xiàng)目目位于主主干道滬滬南公路路上，平平日來(lái)往往車輛較較為頻繁繁，噪音音及環(huán)境境污染較較為嚴(yán)重重，該因因素已經(jīng)經(jīng)成為了了項(xiàng)目的的一大難難以解決決的抗性性。房房型劣勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目在在房型上上存在一一定缺陷陷（如臥臥室與書(shū)書(shū)房布置置不合理理、餐廳廳采光效效果差、、走廊過(guò)過(guò)長(zhǎng)等））均影響響其利用用率。（3）機(jī)機(jī)會(huì)分析析整體南匯匯經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速，人口口導(dǎo)入速速度較快快，為南南匯區(qū)整整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展帶來(lái)了了有利支支撐。目前區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格走走勢(shì)較為為平穩(wěn)，，基本沒(méi)沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)大起大大落的現(xiàn)現(xiàn)象，而而該因素素的成立立是目前前宏觀調(diào)調(diào)控以來(lái)來(lái)少數(shù)基基本保持持價(jià)格平平穩(wěn)的區(qū)區(qū)域，可可以看到到區(qū)域市市場(chǎng)泡沫沫基本不不存在，，未來(lái)區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展?jié)摿?huì)是極極大的。。由于受到到世博會(huì)會(huì)的利好好因素影影響，世世博會(huì)外外圍輻射射區(qū)域越越來(lái)越受受到世人人矚目，，投資型型客戶也也會(huì)更為為關(guān)注發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ蟮闹刂攸c(diǎn)區(qū)域域，本項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域正正是該因因素的組組成部分分，而本本項(xiàng)目的的極多利利好因素素也將成成為關(guān)注注區(qū)域內(nèi)內(nèi)的關(guān)注注樓盤(pán)之之一。從區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤(pán)目目前的規(guī)規(guī)模來(lái)看看，少有有后續(xù)大大規(guī)模的的房源供供應(yīng)，而而本項(xiàng)目目由于屬屬區(qū)域內(nèi)內(nèi)的大盤(pán)盤(pán)，未來(lái)來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)將會(huì)會(huì)持續(xù)較較長(zhǎng)時(shí)期期，項(xiàng)目目的發(fā)展展?jié)摿σ惨矊⑹蔷蘧薮蟮?。。?）威威脅分析析同同質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)從目前的的區(qū)域市市場(chǎng)來(lái)看看，與本本項(xiàng)目同同質(zhì)化的的樓盤(pán)較較多，部部分樓盤(pán)盤(pán)以低價(jià)價(jià)來(lái)吸引引客戶，，同時(shí)消消費(fèi)者的的選擇余余地也加加大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力突突現(xiàn)。拆拆遷周期期的影響響由于本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊平房較較多，目目前部分分正在動(dòng)動(dòng)拆遷，，而如此此大規(guī)模模的拆遷遷勢(shì)必要要延續(xù)較較長(zhǎng)的一一段時(shí)間間，此影影響必將將會(huì)給本本項(xiàng)目未未來(lái)的后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)帶來(lái)較較大的影影響。宏宏觀調(diào)控控的后續(xù)續(xù)影響雖然目前前宏觀調(diào)調(diào)控對(duì)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的影響響并不十十分突出出，但隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的高度度發(fā)展，，未來(lái)市市場(chǎng)定會(huì)會(huì)隨著房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展而逐逐漸深入入。屆時(shí)時(shí)，怎樣樣合理的的規(guī)避調(diào)調(diào)控給本本項(xiàng)目所所帶來(lái)的的市場(chǎng)壓壓力，將將是目前前所必需需要界定定和考慮慮的因素素。項(xiàng)目SWOT小小結(jié)：綜合來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)多于劣劣勢(shì)，機(jī)機(jī)會(huì)勝于于威脅，，但部分分劣勢(shì)以以及威脅脅將在較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)期內(nèi)影影響本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展，而而由于前前期銷售售給本項(xiàng)項(xiàng)目建立立的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)將將會(huì)更直直接的改改變消費(fèi)費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目不不利因素素的抗性性，因此此本項(xiàng)目目具備可可操作性性的先天天條件和和綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)。五、項(xiàng)目目銷售建建議從目前房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)來(lái)看看，完備備的銷售售體系的的建立將將是確保保銷售率率的首要要前提。。從本項(xiàng)目目來(lái)看，，由于在在前期的的市場(chǎng)推推廣中基基本已經(jīng)經(jīng)建立了了市場(chǎng)影影響與知知名度，，消費(fèi)者者心中的的認(rèn)可度度普遍也也較高。。這一點(diǎn)點(diǎn)正為后后期的市市場(chǎng)銷售售提供了了較大的的利好存存在，而而由于消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房越來(lái)來(lái)越理性性化，本本項(xiàng)目未未來(lái)勢(shì)必必要在前前期所做做工作的的基礎(chǔ)上上以提升升產(chǎn)品附附加值以以及進(jìn)一一步提升升產(chǎn)品的的整體形形象上大大做文章章，才能能有效的的去化房房源，達(dá)達(dá)到利潤(rùn)潤(rùn)最大化化。且本本項(xiàng)目存存在多家家產(chǎn)權(quán)方方，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)一一對(duì)外營(yíng)營(yíng)銷帶來(lái)來(lái)無(wú)法避避免的阻阻力，我我司建議議整體項(xiàng)項(xiàng)目爭(zhēng)取取統(tǒng)一對(duì)對(duì)外營(yíng)銷銷的銷售售方，避避免同一一項(xiàng)目多多家惡性性競(jìng)爭(zhēng)的的局面產(chǎn)產(chǎn)生。建議具備備的銷售售條件樣板房裝裝修布置置完畢景觀樣板板段及看看房通道道完工必須具備備體驗(yàn)式式營(yíng)銷的的各種條條件知名的代代理公司司全程營(yíng)營(yíng)銷代理理項(xiàng)目統(tǒng)一一售樓處處重新包包裝投入入使用雖然根據(jù)據(jù)上海市市相關(guān)規(guī)規(guī)定，只只要主體體工程完完成三分分之二以以上即具具備預(yù)售售條件。。但普潤(rùn)潤(rùn)公司建建議在具具備如下下體驗(yàn)式式營(yíng)銷的的銷售條條件之后后進(jìn)行銷銷售，才才能以最最快的銷銷售速度度實(shí)現(xiàn)最最高的銷銷售利潤(rùn)潤(rùn)。策略解析析：體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷客戶購(gòu)買買的不僅僅僅是房房屋建筑筑本身，，更是一一種社區(qū)區(qū)生活及及服務(wù)。。采用體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷模式，寓寓銷售于于生活體體驗(yàn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)生活體體驗(yàn)為銷銷售促進(jìn)進(jìn)。借助項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)、、樣板房房、樣板板段及會(huì)會(huì)所等形形象展示示，合理理安排客客戶體驗(yàn)驗(yàn)生活的的路線及及流程，，讓客戶戶在正式式簽約購(gòu)購(gòu)房之前前親身感感受、體體驗(yàn)未來(lái)來(lái)生活社社區(qū)的種種種細(xì)節(jié)節(jié)，體驗(yàn)驗(yàn)環(huán)境、、建筑和和生活三三者的互互動(dòng)和交交融。三大形象象展示借助已交交房的社社區(qū)環(huán)境境與景觀觀，設(shè)置置看房樣樣板區(qū)域域，挑選選幾套產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)打打造人性性化樣板板房，使使客戶能能夠充分分感受到到環(huán)境、、建筑與與生活三三者的互互動(dòng)與交交融。對(duì)現(xiàn)有會(huì)會(huì)所的功功能進(jìn)行行完善，，以滿足足休閑娛娛樂(lè)、康康體健身身、運(yùn)動(dòng)動(dòng)等功能能，以符符合大盤(pán)盤(pán)的整體體形象。。樣板形象象展示會(huì)所展示示現(xiàn)場(chǎng)形象象展示對(duì)售樓處處及周邊邊形象重重新包裝裝。包括括銷售道道具的準(zhǔn)準(zhǔn)備（沙沙盤(pán)、經(jīng)經(jīng)典音樂(lè)樂(lè)、人性性化接待待等）、、景觀綠綠化、工工地形象象、圍墻墻包裝等等。售樓處的的重新包包裝建議可以以對(duì)售樓樓處重新新裝修包包裝，包包括對(duì)銷銷售功能能區(qū)域的的人性化布置等均均將對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有售樓樓處產(chǎn)生生直接沖沖擊。洽談區(qū)/模型展展示區(qū)/休閑區(qū)區(qū)/銷控控區(qū)/休休息區(qū)/形象展展示區(qū)/辦公區(qū)區(qū)樣板房、、樣板段段展示從細(xì)節(jié)入入手，打打造人性化樣樣板房，，對(duì)室內(nèi)內(nèi)布局進(jìn)進(jìn)行裝潢潢上的布布局提示示，避免該該物業(yè)房房型設(shè)計(jì)計(jì)上的不不足。順勢(shì)開(kāi)盤(pán)體驗(yàn)式營(yíng)銷銷所需條件件基本具備備市場(chǎng)形象進(jìn)進(jìn)一步提升升工程基本本完成市場(chǎng)知名度度和認(rèn)同度度大幅提升升意向客戶積積累達(dá)200組以上上具體開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)機(jī)建議所需條件開(kāi)盤(pán)①預(yù)留期期房到現(xiàn)房房的升值空空間，給購(gòu)購(gòu)房業(yè)主一一定的升值值預(yù)期；②開(kāi)盤(pán)實(shí)實(shí)行“低開(kāi)高走走”的價(jià)格提升升戰(zhàn)略，即即“低價(jià)入市，，適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)，平價(jià)搶搶市，占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，高高價(jià)面市，，引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)”；③銷售過(guò)過(guò)程中采用用“小幅頻調(diào)調(diào)”的調(diào)價(jià)價(jià)方式，定定期上調(diào)““1－3％％”，既達(dá)到相應(yīng)應(yīng)的調(diào)價(jià)目目的，又達(dá)達(dá)到客戶擠擠壓的銷售售效果。合合乎客戶買買漲不買跌跌的心理，，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品品質(zhì)升值值的廣闊空空間。銷售策略建建議第二部分：：小上海新新城定價(jià)簡(jiǎn)簡(jiǎn)報(bào)一、周邊樓樓盤(pán)分布圖圖寧怡苑成交價(jià)：4600元元/m2康庭苑成交價(jià)：4800元元/m2樓盤(pán)名平均售價(jià)（元/m2)在售套數(shù)主力面積主力總價(jià)（萬(wàn)元）總建面（m2)樓盤(pán)形態(tài)容積率綠化率交房時(shí)間寧怡苑4600112924372000多層、小高層1.2336%06.6康庭苑48001291135442000多層1.341%06.8“小上海新新城”未來(lái)來(lái)可實(shí)現(xiàn)的的市場(chǎng)單價(jià)價(jià)范圍為4600-4800元/平方方米。二、類比可可實(shí)現(xiàn)價(jià)值值比較價(jià)格格三、對(duì)于07年本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格升升值空間的的預(yù)判07年本項(xiàng)項(xiàng)目可能在在現(xiàn)有的價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)上上客觀上調(diào)調(diào)2%左右右，即：升值依據(jù)：：根據(jù)近期南南匯房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)普遍遍的升值規(guī)規(guī)律即2-4%；根據(jù)南匯區(qū)區(qū)整體人口口導(dǎo)入的密密集度之07年不會(huì)會(huì)有大幅度度增加；根據(jù)目前動(dòng)動(dòng)遷房源的的規(guī)模以及及未來(lái)動(dòng)遷遷房的施工工量預(yù)判；；預(yù)判07年年南匯整體體新房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量將將逐漸偏少少，穩(wěn)步形形成供求平平衡關(guān)系；；根據(jù)南匯區(qū)區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展將將會(huì)穩(wěn)步增增長(zhǎng)，居民民消費(fèi)能力力有上升的的潛力存在在;根據(jù)該地塊塊的市場(chǎng)可可利用價(jià)值值偏低的因因素進(jìn)行預(yù)預(yù)判。4700-4900元/平方方米優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四至均無(wú)主干道環(huán)繞，噪音污染較?。徽w南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口導(dǎo)入速度較快，為南匯區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了有利支撐。區(qū)域市場(chǎng)泡沫基本不存在，未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的將有一定發(fā)展?jié)摿ΑＡ觿?shì)：該項(xiàng)目交通狀況較差，出入非常不便；項(xiàng)目地段位置較偏，土地利用價(jià)值不明顯；周邊居民銷售能力不高，整體檔次較差；項(xiàng)目基本以動(dòng)遷房源為主，與區(qū)域商品房差距甚大；周邊多以破舊平房為主，區(qū)域形象極差；未來(lái)區(qū)域在規(guī)劃不明確的前提下，市場(chǎng)的發(fā)展不可預(yù)計(jì)，項(xiàng)目可能會(huì)遇到不可預(yù)料的抗性；動(dòng)遷居民遷入的時(shí)間以及數(shù)量不可預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目未來(lái)可能會(huì)有較高的空置率；項(xiàng)目周邊以沿街商鋪為主，配套基本不成熟。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析析本地塊劣勢(shì)勢(shì)明顯大于于其所存在在的優(yōu)勢(shì)，，且部分負(fù)負(fù)面影響因因素在短時(shí)時(shí)期內(nèi)難以以有所改觀觀，通過(guò)對(duì)對(duì)目標(biāo)地塊塊自然資源源和社會(huì)資資源兩方面面的研究，，我司認(rèn)為為該地塊利利用價(jià)值不不大，地塊塊開(kāi)發(fā)過(guò)程程中可能存存在不少不不可預(yù)見(jiàn)的的風(fēng)險(xiǎn)（如如動(dòng)拆遷、、安全隱患患等）。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)小結(jié)：9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。02:14:3602:14:3602:141/5/20232:14:36AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2302:14:3602:14Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:14:3602:14:3602:14Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2302:14:3602:14:36January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20232:14:36上上午02:14:361月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:14上午午1月-2302:14January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/52:14:3602:14:3605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:14:36上午2:14上上午02:14:361月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力