黑馬地產置業(yè)顧問培訓課件

黑馬地產置業(yè)顧問培訓

銷售人員工作準則

控制過程比控制結果更重要該說的要說到，說到的要做到，做到的要見到預防性的事前管理重于問題性的事后管理營銷管理的最高境界是標準化房地產專業(yè)知識

建筑與房地產業(yè)房地產市場房地產國土局商品房發(fā)展商代理商土地類型房屋所有權房屋使用權銀行接揭契稅印花稅七通一平公共維修基金住宅的結構形式

磚混結構磚木結構住宅鋼筋混凝土結構住宅商品房的銷售面獲如何計算

建筑面積套內使用面積公用建筑面積2003--2004年惠州別墅起步期2005--2006年惠州別墅發(fā)展期2007--2008年惠州別墅成熟期早期惠州別墅市場的特點惠城區(qū)別墅市場配套情況分析陳江片區(qū)分析項目分析欣欣家園金寶創(chuàng)業(yè)家園樂園口岸外商公寓金茂精英現代城格林童話世界御景華城總結格林童話項目知識培訓為什么叫“格林·童話世界”“硅谷”的概念是什么南惠州具體指哪些地區(qū)南惠州人口數量發(fā)展商名稱，公司所在地址發(fā)展商的背景及公司主營范圍開發(fā)商公司規(guī)模及實力童話世界的承建商名稱？以往承建過哪些樓盤童話世界監(jiān)理單位名稱及監(jiān)理項目設計單位名稱及曾設計過哪些項目物業(yè)管理公司名稱？物管費、服務項目環(huán)境設計由哪家公司設計？有何設計項目項目周邊的配套為什么說童話世界是南惠州第一大盤？40萬平米TOWNHOUSE社區(qū)是什么意思為什么叫第三代別墅？他與合生、奧園、潤園的別墅相比有什么優(yōu)點豪宅區(qū)里的高尚住宅----退臺式情景洋房商業(yè)廣場為什么叫潼僑市民廣場？小區(qū)生活配套如何項目一期的建筑與園林景觀的設計風格是什么格林童話世界一期的設計特點項目的園林景觀設計理念項目的主要的景觀點音樂噴泉主題水景介紹中心商業(yè)廣場介紹迷你高爾夫球場介紹主入口及沿街商業(yè)景觀帶介紹次入口景觀帶介紹中心景觀軸介紹小區(qū)中心組團空間介紹入戶花園介紹小區(qū)是否封閉管理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）小區(qū)有否有智能化監(jiān)控系統?一期的主要戶型各戶型的主要賣點戶型設計的特點別墅戶型簡介洋房戶型簡介別墅、洋房棟號樣板房設計定位及風格會所面積、樓層、項目入伙后可有家居服務小區(qū)消防系統住宅區(qū)是否受商業(yè)街的影響小區(qū)商業(yè)配套服務住戶專車問題水電收費標準？煤氣、有線電視收費標準商鋪使用年限一期住宅能否帶裝修小區(qū)幼兒園樓宇的外墻為何材料？什么顏色樓宇抗震等級室內多水房間的標高較其它房間的標高低是如何實現的（是否為降板）空調水的排放是做如何處理的入戶門與房間門的尺寸每戶供電最大負荷為多少樓梯間照明系統業(yè)主可否更改隔墻可否安裝防盜網童話世界洋房交樓標準童話世界別墅交樓標準（毛坯房）童話世界商鋪交樓標準VIP認購優(yōu)惠的有限期解籌是何種方式購房的方式？是不是馬上就可以掏錢定房通過內部員工購房有何優(yōu)惠？找你們張總可以打很多折扣嗎開發(fā)商第一次開發(fā)樓盤，會不會有規(guī)劃中的那么好園林能像承諾的這么好嗎格林童話世界周邊現在這么冷清，會有這么多配套嗎？會不會你現在說有，到時又沒有了按揭費用、購房費用為什么全是業(yè)主上交你們樓盤不給我額外折扣我就不買房從模型上看，感覺樓間很窄我去過工地看過，感覺樓間距很窄你們這里什么也看不到，我怎么放心買現在VIP卡靠后了，我買了VIP卡也選不到好房子對優(yōu)惠無動于衷的客戶你北面的這兩棟高層會擋住通風采光的這條河哪里有這么漂亮，完全是一條臭水溝你們的位置太偏了，周圍的環(huán)境太差別墅全在四周的幾幢高樓的視線下，完全沒有隱私如何保證贈送面積是屬于我的你們那片地的地勢很低，很容易被淹旁邊的加油站太不安全旁邊的氣站太危險了總則服從公司分配現場管理規(guī)范評分標準賞罰制度接待客戶及業(yè)績歸屬銷售報表的編制及管理制度銷售流程培訓

流程一：接聽電話流程二：迎接客戶流程三：介紹產品流程四：購買洽談流程五：帶看現場流程六：暫未成交流程七：填寫客戶資料表流程八：客戶追蹤流程九：成交收定流程十：定金補足流程十一：換戶流程十二：簽定合約流程十三：退戶

契稅：契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。面積小于（含）144平米以上繳納房價款的3％，不超過144但每平米房價3600以上的（含3600），繳納房價款的3%，面積小于144單價低于3600的繳納房價款的1.5%營業(yè)稅

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，可持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。

2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

購買時間的確定：個人購買住房（包括房改房、經濟適用房）以取得的房屋契稅完稅證明注明的時間作為其購買房屋的時間，不能提供契稅完稅證明的，也可以以房產證上注明的時間作為購買時間。稅率：營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%（稅基為營業(yè)稅額）、教育費附加3%（稅基為營業(yè)稅額）、印花稅0.5‰、堤圍防護費1‰。

個人所得稅

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。按照“財產轉讓所得”項目按２０％的稅率繳納個人所得稅。惠城區(qū)地稅局按《轉發(fā)國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（惠地稅發(fā)［２００６］１６８號）規(guī)定執(zhí)行：對個人轉讓住房，按個人住房轉讓收入的２％核定應納個人所得稅額；對個人轉讓除住房以外的其他不動產，按個人轉讓不動產收入的3.3％核定應納個人所得稅額。土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅?；莩菂^(qū)地稅局按“關于印發(fā)《惠州市土地增值稅預征及核定征收管理辦法》的通知”（惠地稅發(fā)［２００５］136號）規(guī)定執(zhí)行：按轉讓房地產收入的１％核定征收土地增值稅。

土地增值稅的優(yōu)惠政策是：對居民個人擁有的達到普通住宅標準的