XXXX世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算

開發(fā)流程及經(jīng)濟評價顧問課程講義：版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.01.08本門課程的目的了解房地產(chǎn)項目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預計時間3個小時；課程將會結合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。2我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經(jīng)濟評價：評價哪些指標？評價用在什么地方？如何進行評價？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？市場未來預期；項目或區(qū)域發(fā)展預期；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標將會增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負15%返還指標等6土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應主體導致的信息不對稱；政府供應計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對項目發(fā)展預期的不同導致戰(zhàn)略型高價——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉型企業(yè)高價——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價預測開發(fā)模式利潤預期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關傳統(tǒng)價格模型合理價格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。8土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門9土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理項目決策案例——資金如何運作？城市背景：山東省某地級城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億）開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設項目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）土地獲取價格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，±0開始付款；成本：1400元/平方米；啟動資金：商品房建設+回遷建設資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常常見的問題是是什么？舉例例說明：關于資金：以以山東某開發(fā)發(fā)商為例，項項目建設中的的資金抽出作作為它用，導導致項目資金金流出現(xiàn)問題題；關于項目方向向，幾種死法法？想賺想死的（老想多賺，，違背市場規(guī)規(guī)律），體現(xiàn)現(xiàn)在做了市場場滯銷的產(chǎn)品品，比如商業(yè)業(yè)問題、容積積率問題、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)問題題；逞能能死的，不要和地價價、政府、專專業(yè)公司過不不去；商業(yè)就就是商業(yè)不要要牽扯其他的的，比如教派派、比如文化化、比如面子子工程；省錢省死的，省錢省出事事了，競爭問問題、質量問問題、成本壓壓力問題；關于人力，是是否具備了足足夠的項目運運作、工程管管理、財務管管理、對外公公關人力，是是否理順了內(nèi)內(nèi)部的管理體體系；人力問題其實實更是管理問問題。討論：順馳在在發(fā)展擴張中中，哪些問題題值得檢討？？11土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設設計階段：地塊勘查測繪繪：提供設計計依據(jù)，3——10天規(guī)劃建筑設計計：落實決策策思路，3——6個月施工工圖圖設設計計：：施施工工標標準準和和結結構構形形式式，，1——3個個月月景觀觀設設計計：：景景觀觀環(huán)環(huán)境境設設計計，，2——3個個月月樣板板房房及及會會所所設設計計：：營營銷銷環(huán)環(huán)境境設設計計，，1個個月月討論論：：常常見見的的問問題題有有哪哪些些？？進度度問問題題：：進進度度難難以以控控制制、、各各專專業(yè)業(yè)公公司司難難以以銜銜接接質量量問問題題：：評評價價體體系系和和評評價價經(jīng)經(jīng)驗驗的的缺缺失失12土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理最優(yōu)優(yōu)化化的的設設計計階階段段流流程程參參考考：：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設計規(guī)劃單位單體設計規(guī)劃單位施工圖設計結構單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計各專專業(yè)業(yè)公公司司的的合合作作與與分分工工如如何何？？規(guī)劃劃單單位位與與施施工工圖圖：：初初步步設設計計、、施施工工圖圖把把控控規(guī)劃劃單單位位與與景景觀觀：：完完善善、、技技術術交交底底施工工圖圖與與景景觀觀：：隱隱蔽蔽管管線線工工程程設設計計最優(yōu)優(yōu)秀秀的的設設計計成成果果是是最最能能體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)發(fā)思思維維和和開開發(fā)發(fā)意意識識的的成成果果，，而而非非作作品品。。13土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設設計項目報報建施工建建設推廣銷銷售物業(yè)管管理開發(fā)辦辦開發(fā)經(jīng)經(jīng)營許許可證證項目手手冊計委固定資資產(chǎn)投投資計計劃項目立立項規(guī)劃局局建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可土地測測量、、評估估國土資資源局局國有土土地使使用權權證土地確確認、、報批批土地交交易開發(fā)辦辦人防辦辦墻改辦辦消防支支隊環(huán)保局局基礎設設施牌牌套費費開發(fā)管管理費費人防異異地建建設費費墻改基基金消防設設施費費環(huán)境評評估及及排污污費規(guī)劃局局建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可方案審審批規(guī)劃局局中標通通知書書質檢站站散水辦辦勞保辦辦定額站站安檢站站安全許許可定額鑒鑒別勞保統(tǒng)統(tǒng)籌散水押押金質檢委委托城管大大隊執(zhí)法大大隊規(guī)劃局局開發(fā)辦辦建委基基建科科開工許許可證證預售許許可證證放線管管理14土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設設計項目報報建施工建建設推廣銷銷售物業(yè)管管理工程建建設的的相關關知識識：工程建建設組組成部部分：土建建、水水電、、安裝裝及設設備整體工工程建建設：單體體部分分、環(huán)環(huán)境部部分、、室外外管線線建筑結構形形式：磚混、框框架、框剪剪、鋼結構構等項目施工周周期（平均進度度、不考慮慮冰凍期））：多層及低密密度：9——12個月月小高層：1年半高層建筑：：2年到兩兩年半施工組織次次序：基礎部分→主體工程程→外墻裝裝飾及安裝裝→園區(qū)管管線→景觀觀施工→竣竣工驗收15土地獲取定位決策產(chǎn)品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理工程建設的的相關知識識2：影響工程造造價的主要要因素：建筑結構形形式及建筑筑形態(tài)：鋼鋼結構＞框剪＞（（?。┛蚣芗埽敬u混外立面材質質及設備等等級：是否否玻璃幕、、外立面選選材標準施工取費等等級：在施施工定額的的基礎上加加減地基情況：：是否巖石石、是否流流沙、是否否軟基，決決定了基礎礎的施工成成本場地條件：：是否平整整、是否山山地抗震等級：：6級、7級、8級級節(jié)能要求：：是否滿足足節(jié)能規(guī)范范景觀環(huán)境造造價關于施工的的相關問題題探討，大大家在工作作中都會遇遇到什么問問題？16項目推進慢慢在各環(huán)節(jié)節(jié)的主要原原因最主要的時時間耽誤在在項目開工工前期：決策上的時時間反復；；規(guī)劃設計上上的時間耽耽誤；各專業(yè)單位位的銜接不不夠緊密；；規(guī)劃報建的的時間耽誤誤；亦可能遇到到不常見的的因素如：：地基問題導導致的隱蔽蔽工程施工工進度緩慢慢資金短缺導導致的工程程施工進度度緩慢天氣原因（（雨季做基基礎、冬天天施工等導導致）工地事故和和違章行為為導致的臨臨時停工和和工地整改改17如何加快項項目進度（（以某多層層項目為例例）土地獲取定位決策1—2個月月產(chǎn)品設計6—8個月月項目報建+1個月施工建設8—10個個月推廣銷售物業(yè)管理多層項目從從獲取土地地至開始銷銷售需要的的時間在1年左右；；高層項目目需要的時時間在1年年半至兩年年；（順馳馳最快半年年開始銷售售）18課題二：經(jīng)經(jīng)濟評價的的應用19我們對課程程的展開角角度，為什什么要了解解流程和經(jīng)經(jīng)濟評價，，有什么實實際應用關于開發(fā)流程程：什么時間干什什么事？什么事情誰來來辦？怎么辦辦最好？環(huán)節(jié)容易出什什么問題？流程對開發(fā)商商的影響是什什么？關于經(jīng)濟評價價：評價哪些指標標？評價用在什么么地方？如何進行評價價？20項目經(jīng)濟評價價的指標體系系——對項目目盈利能力和和風險的模擬擬和分析盈利評價指標標：利潤（凈利潤潤和稅后利潤潤）利潤率（成本本利潤率、自自有資金回報報率）財務凈現(xiàn)值投入評價指標標：投資峰值資金缺口評價體系：現(xiàn)金流分析負債（資金來來源）分析不確定性分析析項目前期經(jīng)濟濟測算不同于于工程概預算算和房地產(chǎn)開開發(fā)財務。項目經(jīng)濟評價價的使命是模模擬一條現(xiàn)金金流，幫助項項目開發(fā)者決決策。21項目經(jīng)濟評價價的基本結構構——以房地地產(chǎn)開發(fā)項目目為例指標和物業(yè)配配比的模擬成本和投入節(jié)節(jié)奏估算租、售計劃模模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析析模擬開發(fā)進程程財務評價22物業(yè)配比模擬擬的兩種方法法經(jīng)驗值法確定容積率，，根據(jù)經(jīng)驗安安排物業(yè)配比比缺點：配比的的落地性不強強，很難反映映社區(qū)形態(tài)配比反算法通過容積率和和產(chǎn)品配比反反算優(yōu)點：較準確確反映配比變變化對方案的的影響，對方方案的落地性性比較有把握握；缺點：過程比比較復雜，對對經(jīng)驗要求比比較高23房地產(chǎn)開發(fā)成成本構成開發(fā)成本土地出讓費用用土地拆遷和安安置前期工程費建安工程費室外工程費公共配套設施施費不可預見費用用開發(fā)期間稅費費（包含稅收收和規(guī)費）開發(fā)費用管理費用銷售費用財務費用24現(xiàn)金流量分析析現(xiàn)金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上總計現(xiàn)金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一階段銷售收入054542233760000077918……………………………………………………現(xiàn)金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程費168901587015870004863……………………………………………………凈現(xiàn)金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現(xiàn)金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220資本化率8%財務凈現(xiàn)值-626543424663305147611815540133643232484累加財務凈現(xiàn)值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142內(nèi)部收益率49%123%動態(tài)投資回收期1.78財務凈現(xiàn)值（（FNPV)：反映計算算期內(nèi)的獲利利能力內(nèi)部收益率(FIRR)：反映項目目成本和效益益相抵后的報報酬率動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期(Pt)：：投投資資返返本本年年限限，，反反映映抗抗風風險險能能力力25不確確定定性性分分析析盈虧虧平平衡衡分分析析又稱稱保保本本點點分分析析，，分分為為：：價格格保保本本點點分分析析銷售售率率（（租租售售率率保保本本點點分分析析））保保本本點點分分析析敏感感性性分分析析又稱稱靈靈敏敏度度分分析析反映映單單種種不不確確定定因因素素對對項項目目效效益益的的影影響響一般般考考慮慮土土地地價價格格、、建建安安成成本本和和售售價價的的不不確確定定性性26我們們將將結結合合具具體體案案例例來來講講解解經(jīng)經(jīng)濟濟評評價價在在決決策策中中的的運運用用————案例例1協(xié)助助決決策策物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)————案例例2協(xié)助助決決策策資資金金計計劃劃————案例例3協(xié)助助決決策策容容積積率率————27經(jīng)濟評價價的基本本原則客觀合理理價值對等等對于容積積率、成成本、價價格等基基本假設設的取值值要做到到客觀和和合理品質不對對等的商商品，不不在同