XXXX年月河北保定房地產市場前景報告-偉業(yè)

保定市場前景分析報告時間：2011年3月第2

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產市場分析■河北保定城市的戰(zhàn)略地位4、客戶研究5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議第3

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產市場分析4、客戶研究5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點事件

小結第4

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產市場分析4、客戶研究5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點事件

小結第5

頁中國歷史文化名城、戲曲之鄉(xiāng)城市印象——城市歷史公元前770年燕國在今雄縣建中都，于易縣建下都公元981年宋太平興國六年升為保州公元1239年改保州為順天路治所公元1275年改順天路為保定路，保定始名，轄15州縣，順平更名保定，公元1368年改保定路為保定府公元1403年保定直屬京師，設寧都司，負責保衛(wèi)京師附近安全公元1636年清代直隸總督署駐保，保定成為直隸和全省的政治、軍事、文化中心1913年直隸省會遷天津，保定改府道，轄40縣1928年南京國民政府廢直隸省改建河北省，轄區(qū)各縣直屬省政府新中國成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定為省會和省轄市1958年5月省會遷天津，保定專區(qū)所屬22縣1市分別合并為保定市、定縣、阜平、淶源、涿縣、易縣、高陽、徐水、安國、唐縣10縣（市）1966年5月省會由天津遷回保定1968年2月省會遷石家莊市1994年12月保定地區(qū)與保定市合并，統(tǒng)稱保定市保定市地處河北省中部，是一座有2300年歷史的文化名城。曾獲得“戲劇之鄉(xiāng)”、“中國民間音樂之鄉(xiāng)”、“中國民間特色藝術之鄉(xiāng)”、“雕刻之鄉(xiāng)”等多種稱號。保州城蓮池書院第6

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產市場分析4、客戶研究5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點事件

小結第7

頁聞名中外的滿城漢墓，位于河北保定滿城縣城西南1.5公里的陵山上，滿城漢墓是西漢中山靖王劉勝及其妻竇綰之墓。舉世聞名的“金縷玉衣”、“長信宮燈”、“錯金博山爐”、“朱雀街環(huán)杯”就出土于此。滿城漢墓城市印象——城市名片

名勝類第8

頁上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分為大慈閣、奎樓應宿、橫翠朝暉、古蓮花池、東皋春雨、西剎秋濤、雞水環(huán)清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名勝類第9

頁保定特色美食以極具民間特色小吃聞名于冀中平原。如：驢肉火燒、白運章包子、大慈閣醬菜、馬家老雞鋪鹵煮雞、義春樓白肉罩火燒、高碑店豆腐絲等。飲食文化源遠流長，歷史悠久，冀菜的重要淵源

美食類城市印象——城市名片第10

頁保定擁有4個“國家高水平體育后備人才基地”建有18個運動項目訓練中心；擁有16位世界冠軍、22位亞洲冠軍、130多位全國冠軍。錢紅、郭晶晶、龐偉、高軍、王浩、齊寶香、牛劍鋒、等一批世界體壇名將?！绑w育冠軍的搖籃”、“體育之城”

體育文化類城市印象——城市名片第11頁皮影藝術，俗俗稱“皮影戲戲”，在中國國已有一千多多年歷史。有有人考證，現(xiàn)現(xiàn)在北京、唐唐山，甚至承承德、遼寧一一帶的皮影的的來源就是涿涿州的皮影。。涿州的皮影影，被稱之為為“涿州影””。涿州皮影民俗文化類城市印象——城市名片第12頁2、城市宏觀環(huán)環(huán)境分析前言·城市準準入研研究的的意義義Contents1、城市印印象3、城市市房地地產市市場分分析4、客戶戶研究究5、價值值梳理理后的的SWOT分析6、城市市準入入建議議■城市歷歷史■城市名名片■城市規(guī)規(guī)劃■重點事事件小結“8+2””發(fā)展規(guī)規(guī)劃保定保定一軸三三帶：：包括京京津發(fā)發(fā)展軸軸、濱濱海新新興發(fā)發(fā)展帶帶、山山前傳傳統(tǒng)發(fā)發(fā)展帶帶以及及燕山山——太行山山山區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)文化化帶；8+2發(fā)展模模式：：包括北北京、、天津津兩個個直轄轄市和和河北北省的的石家家莊、、秦皇皇島、、唐山山、廊廊坊、、保定等等8地市；；環(huán)首都都經濟濟圈：：在北京京周邊邊的十十余個個區(qū)縣縣，建建設高高層次次人才才創(chuàng)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)、科科技成成果孵孵化園園區(qū)、、新興興產業(yè)業(yè)示范范園區(qū)區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代物物流園園區(qū)，，以新新興產產業(yè)為為主導導的經經濟圈圈。2011年，廊廊坊、、保定定等4市13個縣電電話區(qū)區(qū)號將將變成成010，這是是打造造環(huán)首首都經經濟圈圈發(fā)展展戰(zhàn)略略的第第一步。一軸三三帶規(guī)規(guī)劃保定環(huán)首都都經濟濟圈保定作作為環(huán)首都都的“京畿”城市，目前前城市市發(fā)展水水平不不高，但未未來發(fā)發(fā)展機機遇廣廣闊。。城市印印象——城市規(guī)規(guī)劃城市總總體布布局行政區(qū)交通

配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網發(fā)達完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善較知名學校駐齊全新市區(qū)路網較發(fā)達較完善社區(qū)底商較為完善政務中心南市區(qū)路網較發(fā)達較完善社區(qū)底商中、小學較齊全高開區(qū)路網發(fā)達不太完善路邊便利店小學一般南市區(qū)區(qū)：保定府府的發(fā)發(fā)源地地，重重工業(yè)業(yè)廠房房較多多，城城市改改造難難度頗頗大。。新市區(qū)區(qū)：面積接近市市區(qū)面面積的的1/2，是保保定市市政治治、經經濟、、文化化、科科技中中心。。北市區(qū)區(qū)：是保定定各類類高校校、科科研院院所的的聚集集地。。區(qū)內內民營營經濟濟較繁繁榮發(fā)發(fā)達。。高開區(qū)區(qū)：中心科科技園園、西西區(qū)工工業(yè)園園、東東區(qū)大大學城城“一一區(qū)三三園””的格局。。各板塊功功能比較：：高開區(qū)北市區(qū)新市區(qū)南市區(qū)城市主主城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃城市印印象——城市規(guī)規(guī)劃15朝陽北北大街街商圈圈朝陽南南大街街商圈圈火車站站商圈圈裕華中中路商商圈保定市市區(qū)規(guī)規(guī)劃有有四個個核心心商圈圈，其其中朝陽北北大街街和南南大街街商圈圈位于新新市區(qū)區(qū)，與與地塊塊距離離較近近，且且商務務氛圍圍成熟熟，發(fā)發(fā)展較較快，，有利利于區(qū)區(qū)域配配套的的逐步步完善善，同同時提提升地地塊的的自身身價值值。裕華中中路商商圈：：傳統(tǒng)商商圈，，商業(yè)業(yè)氛圍圍最為為成熟熟?；疖囌菊旧倘θΓ簷n次不不高，，總體體水平平較低低。朝陽南南大街街商圈圈：商圈規(guī)規(guī)模較較小，，正處處于不不斷成成長發(fā)發(fā)展中中。朝陽北北大街街商圈圈：高檔的的商務務休閑閑娛樂樂場所所聚集集，保保定市市商務務氣氛氛最濃濃，消消費水水平最最高的的區(qū)域域。距朝朝陽陽南南大大街街商商圈圈4公里里距朝朝陽陽北北大大街街商商圈圈5公里里城市市印印象象———城市市規(guī)規(guī)劃劃城市市商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃本案16市區(qū)區(qū)周周邊邊各各科技技園園及及工工業(yè)業(yè)園園，在在提提高高地地區(qū)區(qū)經經濟濟的的同同時時，，還還將將產產生生大大量量的的住房房需需求求。。園區(qū)名稱園區(qū)產業(yè)主要企業(yè)保定國家高新區(qū)中心科技園能源、軟件開發(fā)、數(shù)碼電子英利綠色能源控股有限公司、保定天威集團有限公司、樂凱集團、河北博為電氣有限公司、保定東大太陽能科技有限公司西區(qū)工業(yè)園以食品、輕工業(yè)生力八達啤酒有限公司、歐麥八達麥芽有限公司保定高新區(qū)大學城（原華北工業(yè)園）教育河北大學、河北省第二外國語高中城市市印印象象———城市市規(guī)規(guī)劃劃城市市產產業(yè)業(yè)布布局局第17頁2、城城市市宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析前言言·城市市準準入入研研究究的的意意義義Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地產產市市場場分分析析4、客客戶戶研研究究5、價價值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市準準入入建建議議■城市市歷歷史史■城市市名名片片■城市市規(guī)規(guī)劃劃■重點點事事件件小結結第18頁城市市印印象象———重點點事事件件保定定國國家家級級高高新新技技術術開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)———保定定·中國國電電谷谷。。是是中中國國內內地地首首個個官官方方宣宣布布加加入入WWF發(fā)起起的的““地球球一一小小時時”全全球球關關燈燈活活動動的的城城市市，，是是世世界界自自然然基基金金會會，，““中中國國低低碳碳城城市市發(fā)發(fā)展展項項目目””首首批批兩兩個個試試點點城城市市之之一一；；中中國國八八個個低低碳碳試試點點城城市市之之一一；；十十佳佳創(chuàng)創(chuàng)建建低低碳碳城城市市之之一一。。獨特特優(yōu)優(yōu)勢勢：：★“國家家火火炬炬計計劃劃新能能源源與與能能源源設設備備產產業(yè)業(yè)基基地地””（（科技技部部批設設，，全國國唯唯一一）★““國國家家科科技技興興貿貿出出口口創(chuàng)創(chuàng)新新基基地地（（新新能能源源））””（（商務務部部、科科技技部部聯(lián)聯(lián)合合批批設設））★““國國家家可可再再生生能能源源產產業(yè)業(yè)化化基基地地””（（科科技技部部批批設設，，全國國唯唯一一）★““國國際際科科技技合合作作基基地地””（（科科技技部部批批設設））★““新新能能源源產產業(yè)業(yè)國國家家高高新新技技術術產產業(yè)業(yè)基基地地””（（國國家家發(fā)改改委委批設設））第19頁2、城城市市宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析前言言·城市市準準入入研研究究的的意意義義Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地產產市市場場分分析析4、客客戶戶研研究究5、價價值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市準準入入建建議議■城市市歷歷史史■城市市名名片片■城市市規(guī)規(guī)劃劃■重點點事事件件小結結第20頁城市市印印象象———小結結20關鍵鍵詞詞：：歷史史文文化化名名城城、、城城市市建建設設落落后后、、新新型型產產業(yè)業(yè)崛崛起起、、房房地地產產需需求求旺旺盛盛保定定市市作作為為環(huán)環(huán)首首都都的的“京畿畿”城市市，，未未來來擁擁有有廣廣闊闊的的發(fā)發(fā)展展機機遇遇。。城市市主主城城區(qū)區(qū)、、商商業(yè)業(yè)進進入入快快速速發(fā)發(fā)展展期期，，城城市市建建設設有有待待進進一一步步改改善善。。科技技園園和和工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)布布局局，，將將產產生生大大量量的的住住房房需需求求。。第21頁2、城城市市宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析前言言·城市市準準入入研研究究的的意意義義Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地產產市市場場分分析析4、客客戶戶研研究究5、價價值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市準準入入建建議議■經濟濟發(fā)發(fā)展展■人口口發(fā)發(fā)展展■交通通發(fā)發(fā)展展■資源源發(fā)發(fā)展展■小結結第22頁人均均GDP進入入快快速速發(fā)發(fā)展展期期，，生存存與與改改善善型型需需求求并并存存。。城市市宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———經濟濟發(fā)發(fā)展展數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：2007-2010年保保定定經經濟濟統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期快速發(fā)展期

穩(wěn)定發(fā)展期

減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀觀經經濟濟增增長長和和人人均均GDP與房房地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展階階段段的的關關系系23數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：保保定定2006-2010年年鑒居民收入入提升明明顯、消消費能力力迅速提提高城市宏觀觀環(huán)境分分析——經濟發(fā)展展第24頁三大產業(yè)業(yè)撐起保保定經濟濟，逐年年穩(wěn)步提提升新能源、、汽車、、紡織三三大產業(yè)業(yè)撐起保保定經濟濟，僅汽汽車2009年就完成成銷售收收入200億元。三三大產業(yè)業(yè)在保定定市具有有雄厚的的物質基基礎，在在全市經經濟總量量中占有有相當比比重。城市宏觀觀環(huán)境分分析——經濟發(fā)展展11%10%18%第25頁2、城市宏宏觀環(huán)境境分析前言·城市準入入研究的的意義Contents1、城市印象象3、城市房房地產市市場分析析4、客戶研研究5、價值梳梳理后的的SWOT分析6、城市準準入建議議■經濟發(fā)展展■人口發(fā)展展■交通發(fā)展展■資源發(fā)展展■小結第26頁城市宏觀觀環(huán)境分分析——人口發(fā)展展城市分區(qū)人口（萬）所占百分比南市區(qū)30萬2.6%北市區(qū)35萬3%新市區(qū)45萬3.9%高開區(qū)1.2萬0.1%定州市114萬9.8%涿州市60萬5%安國市40萬3.4%高碑店市57萬4.9%其他縣總計777.8萬67.3%總計1157萬100%全市總人人口變化化不大，，城市化化率加劇劇。第27頁2、城市宏觀觀環(huán)境分析析前言·城市準入研研究的意義義Contents1、城市印象3、城市房地地產市場分分析4、客戶研究究5、價值梳理理后的SWOT分析6、城市準入入建議■經濟發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結保定保定市區(qū)交交通以發(fā)展展輕軌鐵路、高速外環(huán)與高速公路、鐵路樞紐為重點。軌道交通：：保定市區(qū)為為一中心三三組團結構構，適宜發(fā)發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌軌路規(guī)劃為為“一環(huán)四四放射”的布局形式。高速外環(huán)：：保阜、張石石、容烏、、保滄高速速路與京珠珠高速公路路連接形成成圍繞保定定市區(qū)的高高速外環(huán)路路，并形成成以市區(qū)為為中心的高高速公路樞樞紐。鐵路樞紐：：2015年，隨著保保霸、保大大、京石和和京鄭客運運專線的建建成，保定定市區(qū)將形形成“京南南”、“津津西”、““石北”東東西南北貫貫通的鐵路樞紐，，其中京石高高鐵的修建建將帶動該該區(qū)域內各各類服務業(yè)業(yè)的提升，，未來將形形成跨越京京石高速的的東部新城城區(qū)。保定28快速交通體體系的建立立，尤其京石高鐵的開通，對對保定房地地產市場的的未來發(fā)展展起到帶動動作用。城市交通城市宏觀環(huán)環(huán)境分析——交通發(fā)展第29頁2、城市宏觀觀環(huán)境分析析前言·城市準入研研究的意義義Contents1、城市印象3、城市房地地產市場分分析4、客戶研究究5、價值梳理理后的SWOT分析6、城市準入入建議■經濟發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結第30頁城市宏觀環(huán)環(huán)境分析——資源發(fā)展2008年、2009年保定市全全社會固定定資產投資資總額增幅幅23、40%，2010年保定全社社會固定資資產投資718.4億元，其中中城鎮(zhèn)固定定資產投資資648.3億元，同比比回落37%，分別完成成全年預期期目標的50.8%和51.8%。數(shù)據(jù)來源：：2006-2009年保定經濟濟統(tǒng)計年鑒鑒資源發(fā)展較較緩，較其其他城市落落后第31頁2、城市宏觀觀環(huán)境分析析前言·城市準入研研究的意義義Contents1、城市印象3、城市房地地產市場分分析4、客戶研究究5、價值梳理理后的SWOT分析6、城市準入入建議■經濟發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結第32頁城市宏觀環(huán)環(huán)境分析——小結32關鍵詞：配套設施逐逐步完善、、居民收入入迅速提高高，消費能能力增強，，房地產進進入快速發(fā)發(fā)展階段。。城市宏觀經經濟穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，居民民人均收入入水平逐漸漸提高，房房地產市場場進入快速速發(fā)展階段段；公路及鐵路路交通網絡絡發(fā)達，與與京津的一一體化能力力逐步增強強，京石高高鐵的貫通通對保定房房地產市場場的未來發(fā)發(fā)展起到帶帶動作用；；城市化率加加速，資源源發(fā)展相對對緩慢。第33頁2、城市宏觀觀環(huán)境分析析前言·城市準入研研究的意義義Contents1、城市印象3、城市房地地產市場分分析4、客戶研究究5、價值梳理理后的SWOT分析6、城市準入入建議■土地市場■住宅市場■市場小結342010年保定市共共招拍掛供供應土地總總量1769256.7m2，住宅用地面積1143774m2，其中新市區(qū)住宅宅用地面積積672665m2，占住宅用地地總量的59%，新市區(qū)將成成為繼高開開區(qū)之后的的房地產重重點開發(fā)區(qū)區(qū)域，保定定市建設宜宜居地產的的發(fā)展重點點。數(shù)據(jù)來源：：保定市國土資源源局數(shù)據(jù)統(tǒng)計截截止日期：：2010年11月10日數(shù)據(jù)來源：：保定市國土資源源局數(shù)據(jù)統(tǒng)計截截止日期：：2010年11月10日城市房地產產市場分析析——土地市場大量住宅用用地入市，，市場競爭爭激勵。第35頁2、城市宏宏觀環(huán)境境分析前言·城市準入入研究的的意義Contents1、城市印象象3、城市房房地產市市場分析析4、客戶研研究5、價值梳梳理后的的SWOT分析6、城市準準入建議議■土地市場場■住宅市場場■市場小結結36新市區(qū)板塊塊北市區(qū)板板塊南市區(qū)板塊塊高開區(qū)板板塊目前保定定市房地地產市場場由北市區(qū)板板塊、高高開區(qū)板板塊、新新市區(qū)板板塊和南南市區(qū)板板塊四個板塊塊；城市房地地產市場場分析——住宅市場場板塊劃分分及特征征37板塊建筑類型容積率主力戶型（㎡）銷售價格區(qū)間（元/㎡）建筑立面園林客群分析北市區(qū)小高層、高層2.5-3二居80-1055100-5800現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征保定市區(qū)的政府公務員、事業(yè)單位職工為主，購買需求以自主改善型居住為主，投資置業(yè)為輔且具備較強的支付能力三居120-140關注點總價、地段、戶型、交通、投資升值潛力及開發(fā)商品牌高開區(qū)小高層、高層2.5-3.2二居80-904500-5900現(xiàn)代簡約、新古典、新中式主題園林客群及置業(yè)特征保定市區(qū)和在高開區(qū)能源企業(yè)工作的職工為主，工作穩(wěn)定且收入較高，以自主剛需和首次改善型置業(yè)為主三居130-140關注點在注重價格的同時，對居住品質的要求較高，看中樓盤綜合品質、交通條件及開發(fā)商實力新市區(qū)小高層、高層2.5-3.2二居80-1104400-4800現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征保定市區(qū)政府公務員、市職工作者、大型企業(yè)收入較高人員為主，以剛需和首次改善型置業(yè)為主，自住客戶比例較高，部分投資客戶三居120-150關注點總價、交通、戶型及周邊配套南市區(qū)小高層、高層2-3二居90-1103300-3500現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征以剛需和首次改善型自主客戶為主，以在城區(qū)工作的工薪階層為主三居110-130關注點主要為總價、戶型以及生活配套城市房地地產市場場分析——住宅市場場38保定市房房地產市市場在售售產品容積率集集中在2.5-3之間，產品普遍遍以高層層為主，，舒適度度不高。?？傮w上看看，各板板塊二居居集中在在80-90㎡，三居集集中在120-140㎡，在售產產品以緊湊戶型型為主。城市房地地產市場場分析——住宅市場場容積率和和戶型39板塊銷售價格區(qū)間（元/㎡）北市區(qū)5100-5800高開區(qū)4500-5900新市區(qū)4400-4800南市區(qū)3300-3500北市區(qū)和和高開區(qū)區(qū)在售項項目的銷售價格格水平較較高，南市區(qū)區(qū)在售項項目的銷售價格格水平較較低。城市房地地產市場場分析——住宅市場場40在售項目目多數(shù)外外立面為為現(xiàn)代簡簡約風格格、缺乏標識識感，園林為為普通綠綠化，無主題。板塊劃分項目名稱建筑立面園林風格北市區(qū)京南一品現(xiàn)代簡約江南園林亢龍駿景現(xiàn)代簡約西歐風情秀蘭尚城現(xiàn)代簡約普通園林北城楓景現(xiàn)代簡約普通園林麗景藍灣現(xiàn)代簡約普通園林東湖印象西班牙西歐風情康城鋒尚現(xiàn)代簡約普通園林高開區(qū)華中●國宅華園新中式現(xiàn)代中式園林水榭花城現(xiàn)代簡約水”、“榭”、“花”為元素的內部景觀主題萬和城歐式風格中心綠色生態(tài)園林維多利亞夏郡現(xiàn)代風格生態(tài)園林綠都皇城新古典主義風格坡地景觀精裝園林新市區(qū)博鑫青年城外墻涂料，中式風格普通綠化麗景溪城現(xiàn)代簡約普通綠化陽光水岸現(xiàn)代簡約普通綠化晨巍佳欣現(xiàn)代簡約楓林景觀香溪茗苑現(xiàn)代簡約普通綠化佳遠水園灣現(xiàn)代簡約普通綠化朝陽花園現(xiàn)代簡約普通綠化南市區(qū)楓林花溪現(xiàn)代簡約普通園林秀蘭城市美地現(xiàn)代簡約普通園林錦繡城現(xiàn)代簡約普通園林隸都景苑現(xiàn)代簡約普通園林錦繡花園現(xiàn)代簡約普通園林城市房地地產市場場分析——住宅市場場41板塊北市區(qū)高開區(qū)新市區(qū)南市區(qū)客戶來源城區(qū)主力主力主力主力（南區(qū)為主）郊縣部分部分部分部分外地少量少量少量少量置業(yè)特征剛需主力主力主力主力改善主力主力主力主力投資部分部分部分少量職業(yè)特征公務員、事業(yè)單位職工以高開區(qū)能源企業(yè)工作的職員為主以及公務員、事業(yè)單位職工公務員、市職工作者、大型企業(yè)職員為主城區(qū)工作的工薪階層為主，兼有部分周邊郊縣的個體經營者、拆遷戶收入水平收入較高收入較高收入較高收入較低客戶關注點總價樓盤品質總價總價地段交通交通戶型戶型開發(fā)商實力戶型生活配套客戶來源源：各板塊的的主力客客戶以來來自保定城區(qū)區(qū)為主，部部分來自自郊縣，，外地客客戶較少少；置業(yè)特征征：以剛需和和改善型型需求為主，投投資客偏偏好選擇擇北市區(qū)區(qū)、高開開區(qū)以及及新市區(qū)置業(yè)，南南市區(qū)投投資潛力力較低；；職業(yè)特征征：保定市本本地收入入較高且且穩(wěn)定的的客戶偏好選擇擇北市區(qū)、、高開區(qū)區(qū)以及新新市區(qū)置業(yè)；收入水平平：除南市區(qū)區(qū)外，其其余各板板塊購房房客戶的的收入水水平均較較高；客戶關注注點：從上圖可可以看出出，客戶戶在購房房中更關注產品品的價格格，以及及項目所所處的位位置和交交通。城市房地地產市場場分析——住宅市場場42陽光水岸博鑫青年城麗景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳遠水園灣朝陽花園項目樣本本選取原原則：1、具備一定的規(guī)規(guī)模體量量，在區(qū)區(qū)域具有有一定知知名度的的項目共計選取取項目7個，分別為為：在售項目目：博鑫青年年城、陽陽光水岸岸、麗景景溪城、、佳遠水水園灣、、晨巍佳佳欣、朝朝陽花園園香溪名苑苑新市區(qū)城市房地地產市場場分析——住宅市場場新市區(qū)項項目分布布43項目名稱建筑面積（萬㎡）潛在供應面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價（元/㎡）銷售情況博鑫青年城171.7多層、小高層、高層2.431515二居：80-902009年1月5200四期開了一個單元售50%麗景溪城1813.5多層、小高層、高層2.831150二居：85-100；三居：120-1402010年9月4900已售300套左右陽光水岸14.82.28多層、高層2.131687二居：80-1002009年8月4650銷售率85%晨巍佳欣25.45.08小高層、高層3----二居：80-1202008年4800銷售率80%香溪茗苑1515小高層、高層31500二居：60-90未開盤佳遠水園灣149.8高層3.21096二居：902010年11月4400一號樓售完，共300套朝陽花園110/高層3.1----二居：70-1102010年7月4000二期已售30%新市區(qū)重重點項目目的總供應量量約200萬㎡，潛潛在供應應量約50萬㎡（未計入入朝陽花花園），，以中等規(guī)規(guī)模項目目為主；；新市區(qū)重點點項目的的容積率率較高，，均集中中在2.5以上；二居主力力面積集集中在80-110㎡之間，三三居主力力面積集集中在120-150㎡之間；新市區(qū)重重點項目目整體均均價為4470元/㎡，主要價價格集中中在4400-4800元/㎡之間。城市房地地產市場場分析——住宅市場場44項目名稱建筑立面園林風格博鑫青年城外墻涂料，中式風格普通綠化麗景溪城現(xiàn)代簡約普通綠化陽光水岸現(xiàn)代簡約普通綠化晨巍佳欣現(xiàn)代簡約楓林景觀香溪茗苑現(xiàn)代簡約普通綠化佳遠水園灣現(xiàn)代簡約普通綠化朝陽花園現(xiàn)代簡約普通綠化新市區(qū)項項目建筑筑立面以以現(xiàn)代簡約約風格為主，園林風格以以普通綠化化為主；大多數(shù)項目目對建筑立立面、園林林風格的重重視程度不不足，且缺缺乏細節(jié)處處理。博鑫青年城城麗景溪城陽光水岸晨巍佳欣香溪茗苑佳遠水園灣灣朝陽花園建筑立面和和園林城市房地產產市場分析析——住宅市場45項目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）博鑫青年城2009年1月15155200已銷售90%30-40套麗景溪城2010年9月11504900已售25%100套陽光水岸2009年8月16874650已售85%40套晨巍佳欣2008年---4800已售80%80-100套佳遠水園灣2010年11月10964400已售30%300套朝陽花園2010年7月---4000二期已售30%----新市區(qū)在售售項目平均均月銷售速度度在70套左右（未考慮佳遠水園灣灣近期開盤盤集中成交交因素）；；目前不少項項目已銷售售超過80%，多數(shù)項目目后續(xù)供應應量不大。。城市房地產產市場分析析——住宅市場銷售情況46京南一品亢龍駿景秀蘭尚城麗景藍灣北城楓景東湖印象康誠風尚晨巍金地項目樣本選選取原則：：1、具備一定的規(guī)模模體量，在在區(qū)域具有有一定知名名度的項目共計選取項目8個，分別為：：在售項目：：京南一品、、秀蘭尚城城、晨曦金金地、康誠誠風尚、麗麗景藍灣、、北城楓景景、亢龍駿駿景東湖印象北市區(qū)城市房地產產市場分析析——住宅市場北市區(qū)項目目分布項目名稱總建筑面積（萬㎡）潛在供應面積（萬㎡）建筑類型容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價（元/㎡）銷售情況京南一品4634高層2.7800二居：110；三居：140一期：2009-12-12一期：4800一期已全部售完亢龍駿景7252多層、小高層、高層2.7B區(qū)：約500套二居：87；三居113B區(qū)：2010-7-18B區(qū)：5300B區(qū)：已銷售90%秀蘭尚城474.7小高層、高層2.724000三居：120-1502007-10-315800已銷售90%北城楓景373.7高層3.11300二居：101、1042009年8月5100已銷售90%麗景藍灣462.3小高層、高層2.12000三居：120、1302006-9-15100已銷售95%東湖印象3030聯(lián)排、高層2.9高層：2000高層：二居80-90；聯(lián)排：170-200預計明年開盤高層：4800未售康誠鋒尚63高層2.98486二居：902009-10-14500已銷售50%晨巍金地101多層、高層3.361000二居：80-902009-3-15100已銷售90%北市區(qū)重點點項目的總建筑面積積供應約290萬平米，潛潛在供應面面積約130萬平米，未來市場競競爭激烈；；北市區(qū)重點點項目的容容積率較高高，均集中中在2.0以上；北市區(qū)重點點項目的二二居主力面面積集中在在80-105㎡之間，三居居主力面積積集中在120-140㎡之間。主要價格集集中在5100-5800元/㎡；城市房地產產市場分析析——住宅市場48項目名稱建筑立面園林風格京南一品現(xiàn)代簡約江南園林亢龍駿景現(xiàn)代簡約西歐風情秀蘭尚城現(xiàn)代簡約普通綠化北城楓景現(xiàn)代簡約普通綠化麗景藍灣現(xiàn)代簡約普通綠化東湖印象西班牙西歐風情康城鋒尚現(xiàn)代簡約普通綠化京南一品亢龍駿景秀蘭尚城北城楓景麗景藍灣東湖印象康城鋒尚北市區(qū)在售售項目的大大部分是現(xiàn)代簡約風風格，立面風格差差異化不明明顯；園林為普通通綠化，無無主題、風風格，由此此可見開發(fā)發(fā)商對園林林景觀的打打造力度及及重視程度度不足。城市房地產產市場分析析——住宅市場建筑立面和和園林49項目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）京南一品一期：2009-12-12800一期：4800一期已全部售完100套亢龍駿景B區(qū)：2010-7-18B區(qū)：約500套B區(qū)：5300B區(qū)：已銷售90%100套秀蘭尚城2007-10-3140005800已銷售90%30-40套北城楓景2009年8月13005100已銷售90%80套麗景藍灣2006-9-120005100已銷售95%40套東湖印象預計明年開盤高層：2000高層：4800未售未售康城鋒尚2009-10-14864500已銷售50%20-30套晨巍金地2009-3-110005100已銷售90%20-30套北市區(qū)在售售項目平均均月銷售速度度在50-60套之間；銷售速度在在前幾名的的項目均為品質較好，檔次較高的樓盤，如：京南一品和亢亢龍駿景。因此看出，，該區(qū)域客客戶追求品質、、產品舒適適度，改善型需求求明顯。城市房地產產市場分析析——住宅市場銷售情況50項目樣本選選取原則：：1、具備一定的規(guī)模模體量，在在區(qū)域具有有一定知名名度的項目水榭花城維多利亞夏郡萬和城綠都皇城華中國宅華園共計選取項目5個，分別為：：在售項目：：萬和城、維維多利亞夏夏郡、水榭榭花城、華華中國宅華華園綠都皇城高開區(qū)城市房地產產市場分析析——住宅市場高開區(qū)項目目分布51項目名稱總建筑面積（萬㎡）潛在供應面積（萬㎡）建筑類型容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價（元/㎡）銷售情況華中國宅華園35.822.91高層2.991500套二居80-90；三居130-1402010-11-12均價：5800-5900；躍層價格：8700-8800已售36%水榭花城4212.6小高層、高層2.762000套二居120；三居130-1402009-3-14700-5600已售萬和城7014高層3.22000套二居88-90；三居122

2010-9-194200已售80%維多利亞夏郡4026高層3.093000多套三居130-140；4居160-1702010-1-84500已售35%綠都皇城3636Townhouse、電梯洋房、小高層、高層2.46--戶型面積在150-280平米，未開盤，無更詳細信息高開區(qū)重點點在售項目目均為中大大規(guī)模，總供應量約約224萬平米，潛潛在供應量量約112萬平米；產品供應以以高層、小小高層為主主，容積率率都在2.5以上；二居面積集集中在80-90㎡，三居面積積集中在130-140㎡；主要價格集集中在4200-5900元/㎡。城市房地產產市場分析析——住宅市場項目名稱

建筑立面

園林景觀

華中●國宅華園陶板外立面，中式風格紅色建筑現(xiàn)代中式園林水榭花城國際化東方風情現(xiàn)代建筑“水”、“榭”、“花”為元素的內部景觀主題萬和城歐式風格建筑生態(tài)園林維多利亞夏郡現(xiàn)代風格生態(tài)園林綠都皇城新古典主義風格坡地景觀精裝園林，中央水系親水景觀華中●國宅宅華園綠都皇城水榭花城萬和城維多利亞夏夏郡高開區(qū)在售售項目園林林景觀已經經出現(xiàn)主題題景觀，立立面風格出出現(xiàn)了一定定的異域風風格，具有有了一定的的標識感。。開發(fā)商對高高開區(qū)項目目的立面品品質和園林林風格開始重視，并有了一一定的投入入。城市房地產產市場分析析——住宅市場建筑立面和和園林53項目名稱開盤時間總套數(shù)開盤均價（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）華中●國宅華園2010-11-121500套8月份認購的是5000均價5800-5900元/平米；躍層價格在8700-8800元/平米開盤第一個月銷售270套左右水榭花城2009-3-12000套35004700-5600100套左右維多利亞夏郡2010-1-82000套3700420070-80套萬和城2010-9-193000多套35804500約300套高開區(qū)在售售項目月均均銷售套數(shù)數(shù)在70-80套左右；萬和城和華華中國宅花花園分別于于近期集中中開盤，因因此成交量量較大，不不作參考。。城市房地產產市場分析析——住宅市場銷售情況54楓林花溪秀蘭城市美地錦繡城隸都景苑錦繡花園項目樣本選選取原則：：1、具備一定的規(guī)模模體量，在在區(qū)域具有有一定知名名度的項目共計選取項目5個，分別為：：在售項目：秀蘭城市美美地、楓林林花溪、錦錦繡城、錦錦繡花園、、隸都景苑苑城市房地產產市場分析析——住宅市場南市區(qū)項目目分布南市區(qū)項目名稱建筑面積（萬㎡）潛在供應面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間開盤均價（元/㎡）銷售情況楓林花溪10090高層2不確定兩居91、三居1282010年6月3100已銷售10%秀蘭城市美地38.221高層32850一居69、兩居902010年4月3100已銷售45%錦繡城83.2高層2.8634三居125、1302009年9月2600已銷售60%隸都景苑1513.8多層、小高層、高層1.11900兩居902010年9月4600已銷售8%。錦繡花園142多層、小高層、高層2.61兩居90、三居1202009年8月2000剩余約200套南市區(qū)的重重點項目總建筑面積積供應約175萬㎡，潛在供應面面積約130萬㎡，未來市場競競爭激烈；；南市區(qū)多數(shù)數(shù)項目容積率在2以上，建筑形態(tài)多多為高層、小高高層；二居主力面面積集中在在90-100㎡之間，三居居主力面積積集中在110-130㎡之間；南市區(qū)重點點項目整體體均價為3400元/㎡，主要價格格集中在3300-3500元/㎡，區(qū)域整體價價格水平較較低。城市房地產產市場分析析——住宅市場項目名稱建筑立面園林風格楓林花溪現(xiàn)代簡約普通綠化秀蘭城市美地現(xiàn)代簡約普通綠化錦繡城現(xiàn)代簡約普通綠化隸都景苑現(xiàn)代簡約普通綠化錦繡花園現(xiàn)代簡約普通綠化重點項目立立面全部為為現(xiàn)代簡約風風格；園林風格以以普通綠化為為主，無突出風格格和亮點。。楓林花溪秀蘭城市美美地錦繡城隸都景苑錦繡花園城市房地產產市場分析析——住宅市場建筑立面和和園林57南市區(qū)在售項目平均均月銷售速速度在90-100套之間，產品品質質一般，但但因銷售價格較低，故銷售速度較較快。因此此可以看出出，客戶對價格敏感感度高。目前銷售速度快的項目一般為為品質檔次一一般，體量規(guī)模較大、價格格較低的樓盤，比比如楓林花花溪和秀蘭蘭城市美地地。項目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）楓林花溪2010年6月5000350010%100秀蘭城市美地2010年4月2850332045%160錦繡城2009年10月634335060%50隸都景苑2010年9月190047008%80錦繡花園2009年8月1500330080%80城市房地產產市場分析析——住宅市場銷售情況58市場以小高高層、高層層住宅為主主流產品，，容積率較較高；項目普遍以以緊湊型二二居、三居居戶型為主主；開發(fā)發(fā)商商缺缺乏乏打打造造高高品品質質外外立立面面、、主主題題園園林林景景觀觀的的意意識識；；以自自住住型型購購買買需需求求為為絕絕對對主主力力，，客客戶戶普普遍遍投投資資意意識識較較差差;保定定總總體體供供應應量量大大，，部部分分項項目目規(guī)規(guī)模模超超百百萬萬；；北部部板板塊塊（（北北市市區(qū)區(qū)、、高高開開區(qū)區(qū)））較較被被認認可可，，南南部部板板塊塊（（新新市市區(qū)區(qū)、、南南市市區(qū)區(qū)））價價值值低低洼洼；；新新市市區(qū)區(qū)價價格格集集中中5000元/㎡以以里里。。關鍵鍵詞詞：：產品品品品質質一一般般，，舒舒適適度度不不夠夠，，客客戶戶以以自自住住為為主主城市市房房地地產產市市場場分分析析———小結結第59頁4、客客戶戶研研究究前言言·城市市準準入入研研究究的的意意義義Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地產產市市場場分分析析2、城城市市宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析5、價價值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市準準入入建建議議■調研研概概況況■客戶戶分分析析■小結結調研研情情況況說說明明調研研目目的的深入入了解解保保定定市市置置業(yè)業(yè)客戶戶的的身身份份特特點點、、消消費費心心理理、、置置業(yè)業(yè)計計劃劃、、產產品品傾傾向向以以及及對對本本項項目目的的認認可可程程度度和和購購買買傾傾向向等等。。調研研方方式式問卷卷調研研。。調研研地點點樂凱凱大大街街：：天天鵝鵝酒酒店店、、保保百百購購物物家家園園、、秀秀蘭蘭飯飯店店，，沿沿街街商商業(yè)業(yè)等等；朝陽陽大大街街：：時時代代國國貿貿、、新新天天地地、、麗麗隆隆國國際際家家居居廣廣場場、、圖圖書書大大廈廈、、銀銀行行、、餐餐飲飲、、服服裝裝店店等等；建華華大大街街：：建建華華路路批批發(fā)發(fā)市市場場、、十十方方商商貿貿城城、、鑫鑫龍龍灣灣、、保保定定圖圖書書城城、、建建華華大大廈廈、、銀銀行行、、沿沿街街商商業(yè)業(yè)等等；恒祥祥北北大大街街：：秀秀蘭蘭四四季季城城社社區(qū)區(qū)、、沿沿街街餐餐飲飲、、商商業(yè)業(yè)等等；天威威西西路路：：天天威威北北社社區(qū)區(qū)、、秀秀蘭蘭康康欣欣園園。。有效效數(shù)數(shù)量量有效效客戶戶153組我司重重點點針對對保保定定市市人人群群進進行行深入入調調研研、、深深入入分分析析客客戶戶置置業(yè)業(yè)需需求求及及特特點點，，為為項項目目定定位位尋尋找找依依據(jù)據(jù)：：60樂凱凱大大街街朝陽陽大大街街天威威西西路路恒祥祥北北大大街街建華華大大街街客戶戶研研究究———調研研概概況況61年齡特征50-60歲40-50歲30-40歲25-30歲

15%25%40%20%

戶籍本地非本地90%10%工作單位政府機關國營企業(yè)股份制企業(yè)私營企業(yè)工商個體私營企業(yè)主其他10.00%14.30%12.20%16.00%36.40%6.82%4.28%所屬行業(yè)制造業(yè)金融銀行保險外貿批發(fā)零售能源政府機構交通運輸其他19.90%8.00%28.60%15.20%12.00%4.20%12.10%職位身份高層管理中層管理普通員工離職退休

2.00%13.00%80.00%5.00%

家庭收入3-5萬5-10萬10-20萬20-30萬30萬以上

62.20%25.40%6.00%5.00%1.40%

受訪訪人人群群年年齡齡段段在在25-60歲之之間間，，本本地地占占多多數(shù)數(shù)，，以以工工商商個個體體為為主主，，主主要要從從事事外外貿貿批批發(fā)發(fā)零零售售行行業(yè)業(yè)。?？蛻魬粞醒芯烤俊{研研概概況況客戶戶研研究究———客戶戶分分析析＋＋＋核心心結結論論1：保保定定市市客客戶戶改改善善性需需求求強強烈烈受訪訪人員員76%擁有有房產產，，且且擁有有2套以上上的的比例例21%受訪訪人人員員中中近近期期有有購購房房計計劃劃的的占占比53%，加加上上持持幣幣觀觀望望人人群群，，占占比比高高達達65%，再再次次置置業(yè)業(yè)的的比比例例相相當當高高，，潛在在需需求求強強勁勁高達70%的受受訪訪者者的的置業(yè)業(yè)原原因因是是改善善居居住住環(huán)境境，，80%的受受訪訪者者置置業(yè)業(yè)目目的的是是自住或自自住兼投投資63客戶研究究——客戶分析析核心結論論2：目前的的房價水水平在客客戶可承承受范圍圍之內，，但承受受能力有有限55%客戶能夠夠承受總總價40萬以下的房屋，，36%的客戶能能夠承受受總價40-60萬的房屋；；87%客戶的家家庭年收收入在3-10萬。76%的客戶付付款方式式為銀行行按揭付付款。64核心結論3：自住為主、偏偏好小高高層、高高層產品品，戶型型面積在在80-140平米?？蛻粞芯烤俊蛻舴治鑫?3%左右的客客戶偏好好購買二二居，46%左右的客客戶偏好好購買三三居；59%的客戶偏偏好的建建筑形式式為小高高層，20%的客戶偏偏好居住住的建筑筑形式為為高層。。76%客戶置業(yè)業(yè)目的為為自主需需求，20.4%客戶置業(yè)業(yè)目的為為投資需需求。37%左右的客客戶選擇擇80-110m2，39%左右的客客戶選擇擇110-140m2；客戶研究究——客戶分析析65價格、地地段、環(huán)環(huán)境為客戶在購購房時通通?？紤]慮的三個個重要因因素。注：客戶戶關注開開發(fā)商品品牌、對對產品關關注意識識不強核心結論4：客戶的的購房理理念上相相對落后后，對產產品的價價格敏感感度較高高。66客戶研究究——小結目前保定定市多數(shù)數(shù)居民通通過拆遷遷、房改改或購置置商品房房等手段解決決了居住問問題；客戶投資資意識相對對較弱，改善性需求強烈烈；家庭存款有限限，工資資性收入不不高，對房價價的承受受力有限限，對價價格敏感感度高；；購房理念上上也相對對落后，對于產品細節(jié)節(jié)的認知知、生活活方式的的理解上上有待提提高和引導。關鍵詞：：購買力一一般、有有改善型型需求、、理念需需引導第67頁2、城市宏宏觀環(huán)境境分析前言·城市準入入研究的的意義Contents1、城市印象象3、城市房房地產市市場分析析4、同級城城市相關關指標比比較5、價值梳梳理后的的SWOT分析6、城市準準入建議議■城市SWOT分析價值梳理理后的SWOT分析——城市SWOT分析優(yōu)勢：1、萬科品牌：知名度及市場認可度高；2、當?shù)厥袌鲲柡统潭鹊?，市場潛力大?、地理位置優(yōu)越，交通便利；4、三線城市，開發(fā)成本低；劣勢：1、當?shù)亟洕揭话?，居民購買能力有限；2、缺乏宏觀力度的國家政策扶持；3、市場規(guī)范程度較差，開發(fā)商水平參差不齊；4、配套相對落后，溢價能力弱。機會：1、土地資源較多，平均地面樓價較低；