XXXX年德潤置業(yè)營口龍庭尚苑項目提案

制勝營口

德潤置業(yè)營口「龍庭尚苑」項目提案首先，真心感謝德潤置業(yè)給予我們這一次提報的機會。

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安居是我們在大地上存在的唯一方式

－－海德歌爾目錄第一部分、市場分析第二部分、開發(fā)策略第三部分、營銷推廣城市解讀區(qū)域解讀競爭分析市場分析開發(fā)策略營銷推廣★營口過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營口市位于遼河入海口，在1861年作為東北第一個開埠城市，揭開了東北近現(xiàn)代發(fā)展的篇章。20世紀(jì)初，營口成為東北最有影響力的大城市之一。歷史上的輝煌：在大連、丹東開埠之前的60-70年間營口港是外國船舶進入東北的唯一港口，是通往關(guān)內(nèi)及東北最為重要的，唯一的港口；便利的交通促進了商品經(jīng)濟的發(fā)展，商品經(jīng)濟的發(fā)展又刺激了金融業(yè)的繁榮，使得營口成為當(dāng)時東北地區(qū)商品經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)和金融中心；工業(yè)興起，商貿(mào)發(fā)展，交通改善，促進了城市化發(fā)展，成為東北后續(xù)開埠城市的示范標(biāo)桿；營口發(fā)電廠、營口小寺洋行油坊老照片營口街景營口街景東北開埠城市分布示意圖隨著著大大連連開開埠埠、、中中東東鐵鐵路路的的建建成成，，大大連連憑憑借借優(yōu)優(yōu)越越的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢，，迅迅速速發(fā)發(fā)展展成成為為東北北地地區(qū)區(qū)最最具具影影響響力力的的港港口口城城市市，，而而營營口口的的發(fā)發(fā)展展每每況況愈愈下下。。整個個東東北北的的經(jīng)經(jīng)濟濟與與貿(mào)貿(mào)易易格格局局發(fā)發(fā)生生了了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折性性的的變變化化?！，F(xiàn)在在：：““向向海海躍躍進進””———因海海港港而而興興，，因因濱濱海海而而盛盛隨著著中中國國、、東東北北地地區(qū)區(qū)、、遼遼寧寧省省經(jīng)經(jīng)濟濟的的不不斷斷向向外外發(fā)發(fā)展展，，無無論論是是內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)還還是是外外貿(mào)貿(mào)都需需要要最最大大化化的的利利用用沿沿海海港港口口優(yōu)優(yōu)勢勢。。東北北第第二二大大港港------營口口，，得得到到了了國國家家、、省省級級戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的青青睞睞，，成成為為國國內(nèi)內(nèi)少少有有，，東東北北唯唯一一的的雙雙重重戰(zhàn)戰(zhàn)略略切切點點城城市市。。沿海海經(jīng)經(jīng)濟濟帶帶重重要要樞樞紐紐沈陽陽經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈出出海海門門戶戶“五點點一一線線”戰(zhàn)略略布布局局遼寧省發(fā)展主軸節(jié)點遼寧沿海經(jīng)濟帶節(jié)點沈陽都市圈空間結(jié)構(gòu)2008年，，全全年年實實現(xiàn)現(xiàn)地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值703億元元，，增增長長20.3%；固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資543億元元，，增增長長30%；社會會消消費費品品零零售售總總額額177億元元，，增增長長23%；財財政政一一般般預(yù)預(yù)算算收收入入40億元元，，增增長長37.7%；城市市人人均均可可支支配配收收入入1.445萬元元，，增增長長19%；農(nóng)農(nóng)民民人人均均純純收收入入6950元，，增增長長20%。2009年，，地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值預(yù)預(yù)計計實實現(xiàn)現(xiàn)822億元元，，增增長長20%；財財政政一一般般預(yù)預(yù)算算收收入入57.1億元元，，增增長長42.8%；全社社會會固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資800億元元，，增增長長47.3%；規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)增增加加值值522.1億元元，，增增長長25.6%；社會會消消費費品品零零售售總總額額211.4億元元，，增增長長18.5%；城市市人人均均可可支支配配收收入入15940元，，增增長長11%；農(nóng)農(nóng)民民人人均均純純收收入入7798元，，增增長長12.3%；全市市金金融融機機構(gòu)構(gòu)各各項項本本外外幣幣存存貸貸款款余余額額分分別別為為835.8億元元和和681.1億元元，，增增長長31.8%和43.4%。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史最最好好水水平平，，商商品品房房銷銷售售額額實實現(xiàn)現(xiàn)101.6億元元，，增增長長101.3%。2010年全全市市經(jīng)經(jīng)濟濟社社會會發(fā)發(fā)展展的的主主要要目目標(biāo)標(biāo)是是：：地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值完完成成1000億元，增增長20%；全社會會固定資產(chǎn)投資資1080億元，增增長35%；規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)增加值值652億元，增增長25%；社會消消費品零零售總額額253億元，增增長20%；財政一一般預(yù)算算收入71.5億元，增增長25%；城市人人均可支支配收入入和農(nóng)民民人均純收入分分別達到到17850元、8968元，增長長12%、15%。以下內(nèi)容容分別節(jié)節(jié)選自高高軍市長長所作的的2009年與2010年營口市市政府工工作報告告營口正在在飛躍發(fā)發(fā)展！城市解讀讀區(qū)域解讀讀競爭分析析市場分析析開發(fā)策略略營銷推廣廣“工廠林立立，商厘厘櫛比，，號稱繁繁盛”“握三省省金融界界之樞紐紐也”“人聲嘈嘈雜，巷巷為之塞塞，日高高始散，，大有海海市離奇奇變換之之景象””“開辟商商港有年年，為南南北貿(mào)易易之中心心點，水水陸交通通輪軌錯錯雜，不不亞于津津滬”以上是史史料中對對本項目目所處區(qū)區(qū)域在清清末民初初時期繁繁榮景象象的描寫寫歷史沿革革本案這里是營營口發(fā)展展的起點點，這里里凝聚了了營口歷歷史的輝輝煌。但是這里里似乎仍仍然保留留著那個個年代的的樣子，，卻早已已繁華落落盡。城市發(fā)展展的腳步步繞過這這里，向向東、向向西走了了很遠。。現(xiàn)在終于于轉(zhuǎn)了回回來。人文情愫愫隨處可見見的歷史史面孔，，濃濃的宗宗教氣息息，質(zhì)樸的生生活氛圍圍，這里是營營口歷史史文脈的的起源，，這里的的文化氣氣息最濃濃郁。解析析：：本項目坐坐在區(qū)域域的傳統(tǒng)統(tǒng)價值就就在于沉沉淀深厚厚的歷史史與人文文，無法法比擬的的自然環(huán)環(huán)境、親親切怡人人的建筑筑、街道道，悠然然自得的的生活便便利條件件。歷史和文文化底蘊蘊是無法法復(fù)制的的！城市解讀讀區(qū)域解讀讀競爭分析析市場分析析開發(fā)策略略營銷推廣廣遼河大街街板塊位位于營口口市最北北端，緊緊鄰遼河河南岸，，是城市市的發(fā)源源地，也也是被遺遺忘的地地區(qū)。渤海大街街板塊是是營口市市的中心心，區(qū)域域發(fā)展較較成熟。。南部板塊塊是近兩兩年來熱熱門區(qū)域域，商業(yè)業(yè)氣息遠遠不及渤渤海大街街板塊，，但生活活氛圍較較好。營東板塊塊原名老老邊區(qū)，，所開發(fā)發(fā)項目以以中檔及及低檔為為主。遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊營口市主主城區(qū)房房地產(chǎn)市市場板塊塊劃分目前在售售項目11個，物業(yè)業(yè)形態(tài)多多樣化，，以高層層為主，，小高層層為市場場調(diào)劑產(chǎn)產(chǎn)品，成成熟的配配套及核核心地段段為該板板塊項目目的主要要競爭力力。目前前整體均均價3347元/㎡目前在售售項目3個，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層、、小高層層為主，，均以遼遼河景觀觀為項目目主要賣賣點，目目前整體體均價3650元/㎡遼河大街街板塊目前在售售項目4個，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層為為主，小小高層為為市場調(diào)調(diào)劑產(chǎn)品品，目前前整體均均價3237元/㎡南部板塊塊目前在售售項目3個，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層為為主，小小高層為為市場調(diào)調(diào)劑產(chǎn)品品，目前前整體均均價3120元/㎡營東板塊塊各板塊綜綜述：渤海大街街板塊項目開發(fā)發(fā)規(guī)模開發(fā)量（萬㎡）主力物業(yè)類型整體規(guī)模區(qū)間（萬㎡）10萬以上大盤渤海大街板塊94.5高層2.4-214遼河大街板塊18.5多層/小高層5.5-70南部板塊30.5多層4.7-121營東板塊44多層/小高層7-203規(guī)模分析析：中檔規(guī)模模（5-10萬平）樓樓盤為營營口市場場主力。。渤海大街街板塊開開發(fā)量遠遠遠高于于其他板板塊，是是目前營營口市開開發(fā)熱度度最高的的板塊。。15萬平以上上大盤主主要集中中在渤海海大街板板塊。南南部板塊塊及營東東板塊由由于地價價較低，，存在少少量規(guī)模性大盤盤。遼河大街街板塊是是營口最最早開發(fā)發(fā)的區(qū)域域，目前前可供開開發(fā)的土土地量較較少，因因此項目目數(shù)量及及規(guī)模均均低于其他他幾個板板塊。各板塊開開發(fā)量對對比：渤海大街街板塊開開發(fā)樓盤盤數(shù)量最最多，但但由于地地價較貴貴，各項項目規(guī)模模不是很很大。營口市場場存量房房源主要要集中在在渤海大大街板塊塊、營東東板塊，，在2010年仍將是是市場主主角。遼河大街街板塊和和南部板板塊已開開發(fā)樓盤盤剩余房房源量較較少，但但未來可可供開發(fā)發(fā)的土地地存量較較大，未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?。從各板塊塊的成交交價來看看，開發(fā)發(fā)量最少少的遼河河大街板板塊成交交均價最最高。這這與其獨獨具的遼遼河景觀資源有有關(guān)。目前營口口的大部部分高端端的項目目均聚集集在渤海海大街板板塊，但但由于其其整體開開發(fā)量較較大，各各項目良莠不齊齊，影響響了板塊塊的整體體均價拉拉升。營東板塊塊及南部部板塊之之前的開開發(fā)量較較少，隨隨著政府府的大力力發(fā)展，，逐漸形形成一定定的市場場影響力力。各板塊銷銷售均價價：單位：元元/平方米各板塊銷銷售速度度渤海大街街板塊項項目的物物業(yè)類型型以高層層為主，，銷售有有一定壓壓力，因因此速度度較慢。。遼河大街街板塊整整體均價價過高是是影響其其銷售速速度的主主要原因因。東部板塊塊供應(yīng)的的主要產(chǎn)產(chǎn)品為多多層產(chǎn)品品，較容容易被市市場接受受，因此此其銷售售速度較較快。營東板塊塊屬于新新開發(fā)區(qū)區(qū)域，均均價較低低而且未未來發(fā)展展空間巨巨大，因因此其銷銷售速度度最快。。從各板塊塊戶型分分布情況況來看，，130平米以上上的大戶戶型主要要分布在在遼河大大街板塊塊、渤海海大街板塊和南南部板塊塊。70平米以下下的小戶戶型產(chǎn)品品市場整整體供給給量較少少，主要要分布在在遼河大大街板塊塊和渤海海大街版版塊。中檔戶型型（90-110平米）的的供應(yīng)量量要大于于經(jīng)濟型型戶型（（70-90平米）。。110-130平米的中中間戶型型主要分分布在渤渤海大街街板塊。。營東板塊塊的項目目檔次較較低，無無130平米以上上的超大大戶型供供應(yīng)。各板塊戶戶型面積積分布解析析：在政府““城區(qū)東東移南進進”的城城市規(guī)劃劃中，營營東板塊塊、南部部板塊將將成為未未來市場場開發(fā)的重重要區(qū)域域。渤海大大街板塊塊隨著開開發(fā)用地地的不斷斷減少，，市場供供給將減減少。營口的的房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)通過過近兩兩年的的發(fā)展展，各各開發(fā)發(fā)商也也更加加注重重項目目的整整體規(guī)規(guī)劃及及綠化景觀觀。已已將規(guī)規(guī)劃、、景觀觀作為為提升升項目目的素素質(zhì)和和品質(zhì)質(zhì)的重重要途途徑。。從整體體戶型型供給給情況況來看看，目目前市市場供供給的的主力力戶型型為二二室戶戶型，，未來來仍將將會以這種種戶型型產(chǎn)品品為主主力產(chǎn)產(chǎn)品。。綜合性性樓盤盤占據(jù)據(jù)主流流地位位，多多為多多層、、小高高層和和高層層產(chǎn)品品，也也有多多層、、小高高層混合產(chǎn)產(chǎn)品。。產(chǎn)品中中多層層銷售售速度度要快快于小小高層層、高層，高層層產(chǎn)品品銷售售速度度最慢慢。項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）奧泰格林山水城渤海大街中段(建設(shè)銀行北)約11萬576105-400135-176425080%21美景英倫郡站前區(qū)光華路約20萬45052-253108-116340095%24中天君臨天下渤海大街中段約1175394-260116-155365090%51遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊奧泰格林山水城美景英倫郡水御蘭亭金港綠洲翰宇園中天君臨天下中天尚品

渤海大街板塊是營口主城區(qū)重要的行政辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)。渤海大街板塊也是營口開發(fā)熱點板塊，開發(fā)樓盤最多，中高檔樓盤最集中的區(qū)域，也是市場關(guān)注度最高的板塊。由于本區(qū)域優(yōu)勢明顯，土地價格較高，開發(fā)商為了追求利潤的最大化，不得不提高容積率，小高層、高層產(chǎn)品成為市場的主力產(chǎn)品。渤海大大街板板塊項項目分分布：：地理位置渤海大街中段(建設(shè)銀行北)開發(fā)商奧泰誠德房地產(chǎn)開發(fā)商總建筑面積約11萬平推盤情況推出7棟多層5棟高層總戶數(shù)576戶戶型區(qū)間105-400平主力戶型三室二廳二衛(wèi)價格區(qū)間4160-4700元/平(高層)4180-4480元/平(多層)4880元/平起(洋房)銷售均價4250元/平開盤日期08.10奧泰·格林山山水城城渤海大大街板板塊典典型項項目個個案分分析：：推廣主主題:綠色家家園尊尊貴貴體驗驗。項目特特色:新古典典主義義建筑筑風(fēng)格格。疊景園園林,綠色氧氧吧養(yǎng)養(yǎng)生館館。四道門門禁系系統(tǒng)，，為業(yè)業(yè)主的的安全全提供供保障障。引入水水系、、假山山等景景觀。。奧泰·格林山山水城城樓盤評評價:本項目目完全全實現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流，高高綠綠化率率使小小區(qū)的的品質(zhì)質(zhì)上升升很大大一個個臺階階。該項目目樣板板區(qū)的的建成成為項項目的的銷售售減輕輕很大大壓力力。該項目目為目目前營營口市市最高高端樓樓盤。。項目建建筑品品質(zhì)在在高檔檔樓盤盤中最最高。。該項目目作為為營口口市內(nèi)內(nèi)目前前在售售最高高檔的的樓盤盤，現(xiàn)現(xiàn)房實實景銷銷售景觀高層，預(yù)售階段。臨街高層,戶型相對較小,。景觀高層，位于核心景觀區(qū)后側(cè)，戶型四室二廳三衛(wèi)戶型為主景觀高層，位于核心景觀區(qū)前方，房型以舒適型的三房二衛(wèi)戶型。臨街多層，房型以三室二廳一衛(wèi)為主。小區(qū)品質(zhì)最好的產(chǎn)品，為1躍3、4躍6的復(fù)式洋房產(chǎn)品。奧泰·格林山山水城城地理位置站前區(qū)光華路開發(fā)商美景房地產(chǎn)總建筑面積約20萬平米推盤情況本期推出4棟多層總戶數(shù)450戶戶型區(qū)間52-253平主力戶型兩室兩廳價格區(qū)間3250-3880元/平銷售均價3400元/平開盤日期08年6月美景英英倫郡郡美景英英倫郡郡滯銷小小面積積戶型型：52-65平；81-83平推廣主題:異國風(fēng)情躍然濱城。項目特色:

英式建筑風(fēng)格。英式園林設(shè)計。社區(qū)配建4300平大型會所。

樓盤評評價:前期開開發(fā)的的美景華華府的的高端端項目目，在在項目目形象象、物物業(yè)管管理、、市場場口碑碑等為為開發(fā)發(fā)商奠奠定了了高檔檔盤的的品牌牌基礎(chǔ)礎(chǔ)，使其開開發(fā)的的美景景英倫倫郡項項目市市場關(guān)關(guān)注度度較高高。項目英英式建建筑風(fēng)風(fēng)格及及英式式園林林設(shè)計計是該該項目目的亮亮點，，與市市場上上同類類型產(chǎn)產(chǎn)品在在建筑筑風(fēng)格格、園園林設(shè)設(shè)計的的概念念有很大提提升，，市場場認可可度高高。地理位置渤海大街中段開發(fā)商中天房地產(chǎn)總建筑面積約11萬平米總戶數(shù)753戶戶型區(qū)間94-260平米主力戶型三室二廳價格區(qū)間3380-3980元/平銷售均價3650元/平米開盤日期08年10月中天君君臨天天下中天君君臨天天下樓盤評評價:該項目目開發(fā)發(fā)商是是營口口高檔檔樓盤盤市場場的領(lǐng)領(lǐng)軍者者，其其項目目地塊塊處于于營口口市黃黃金地地段是是項目目高端端定位位的客客觀因因素。。該項目目是一一個融融合多多層、、小高高層、、高層層等產(chǎn)產(chǎn)品的的復(fù)合合體。。項目目策劃劃周密密，分分期開開盤，，銷售售控制制較好好，其其戶型型的精細細化有有效地地控制制了項項目風(fēng)風(fēng)險，，是營營口市市場一一個高高利潤潤的經(jīng)經(jīng)典項項目。。推廣主題：城市綜合體營口新地標(biāo)。項目特色:營口市黃金地段。人車分流設(shè)計。項目引入新風(fēng)系統(tǒng)。中天酒店式物業(yè)，將管家式服務(wù)引入項目。渤海大街板塊位于營口市核心區(qū)域,配套完善,生活便利.受用地限制和開發(fā)慣性影響,板塊內(nèi)項目以高層產(chǎn)品為主.從未來土地供應(yīng)量來看,該板塊未來競爭會越區(qū)激烈.由于競爭壓力較大,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項目盡可能提升自身品質(zhì).渤海大大街板板塊——小結(jié)：：遼河大大街板板塊項項目分分布：：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）左岸金典遼河大街、新華路交匯約6萬39695-220137-152380095%20財富公館1號站前區(qū)河畔小區(qū)西門約7萬53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市區(qū)勝利街利民里18號約5萬48080-13091-101375050%60左岸金典財富公館1號紫文苑

遼河大街板塊具有遼河及遼河公園等豐富的城市優(yōu)勢景觀資源。遼河沿線項目定位為高端物業(yè)，在建筑風(fēng)格、河岸景觀等方面具有優(yōu)勢。該板塊項目主要聚集在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。遼河大街西段為棚戶區(qū)。42地理位置遼河大街、新華路交匯開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)總建筑面積約6萬平米推盤情況推出2棟小高層5棟高層總戶數(shù)396戶戶型區(qū)間95-220平主力戶型室二廳一衛(wèi)價格區(qū)間3520-4650元/平銷售均價3800元/平開盤日期08年4月左岸金金典43推廣主主題:一世風(fēng)風(fēng)景一一生生珍藏藏。項目特特色:項目近近鄰遼遼河、、公園園是項項目品品質(zhì)的的提升升點。。政府投投資1.3億建設(shè)設(shè)遼濱濱公園園，區(qū)區(qū)域價價值大大幅提提升。。聘請北北京的的物業(yè)業(yè)公司司，在在營口口首先先提出出管家家式物物業(yè)模模式。。樓盤評評價:項目整整體定定位為為高端端物業(yè)業(yè)，在在建筑筑風(fēng)格格、河河岸景景觀、、戶型型設(shè)計計方面面有鮮鮮明的的特色色和優(yōu)優(yōu)勢。該項目目是市市場面面市較較早，，形象象進度度較早早，但但由于于預(yù)熱熱期較較長，，失去去的先先發(fā)制制人的的市場場優(yōu)勢勢。左岸金金典44地理位置站前區(qū)河畔小區(qū)西門開發(fā)商英特納房地產(chǎn)總建筑面積約7萬平米推盤情況目前推出3棟小高層總戶數(shù)530戶戶型區(qū)間60-285平主力戶型三室二廳二衛(wèi)價格區(qū)間一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平銷售均價一期：3100元/平目前二期3650元/平開盤日期08年5月財富公公館1號45推廣主主題:水岸邊邊學(xué)學(xué)府旁旁傳傳世公公館。。項目特特色:一線河河景及及遼河河公園園是項項目主主要賣賣點。。全天候候酒店店式物物業(yè)管管理為為業(yè)主主提供供專業(yè)業(yè)化的的服務(wù)務(wù)。超大的的大堂堂入戶戶設(shè)計計。樓盤評評價:該項目目位于于遼河河邊上上，外外部景景觀配配置較較好。。在銷售售均價價上，，二期期比一一期增增幅約約300元，而且二二期推出的的產(chǎn)品也較較一期有很很大的提高，，財富公館1號遼河大街板塊是營口市的發(fā)源地。由于近幾年城市逐漸向南發(fā)展，該板塊的開發(fā)速度大幅度減緩。隨著遼河大橋竣工時間的臨近,該板塊將進入較快的發(fā)展階段。目前主要的開發(fā)項目均集中在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。遼河大街板板塊——小結(jié)：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊城南公館柏仕風(fēng)景天宇宏府紅運人家項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）紅運人家營口市盼盼路南段紅運大飯店北300米約4.7萬236113-310113-136350090%18城南公館營口市府路與青花大街交匯處約12萬19886-15095-103300090%60天宇宏府營口市市婦嬰醫(yī)院南行200米約7.8萬46385-23085-95345085%62柏仕風(fēng)景營口市市府路與智泉街交匯處約6萬54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板塊是營口主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)。從區(qū)域市場建筑類型上看，南部板塊以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場的主力，以小高層產(chǎn)品為輔。

隨著開發(fā)商水平提高，區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品更加豐富，市場細分更加細化。南部板塊目前項目品質(zhì)較低，在此不做具體案例分析。南部板塊項項目分布：：南部板塊屬于營口市新興的房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。由于板塊競爭力不足，該板塊內(nèi)項目以多層和小高層產(chǎn)品為主。從未來土地供應(yīng)量來看,該板塊將進入較快的發(fā)展階段。隨著09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。南部板塊——小結(jié)：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊水岸壹品三星陽光家園唯美品格項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）水岸壹品營口渤海大街東段20萬62863-13087-98275095%90三星陽光家園營口市站前區(qū)育新路17萬178473-12973-78320020%100唯美品格東升路和太和北街交匯處7萬75283-13783-103340085%106

在政府“城區(qū)東移南進”的城市規(guī)劃中，營東板塊是營口房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域，是營口未來市場開發(fā)主要區(qū)域。從區(qū)域市場建筑類型上看，市場以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場的主力，但隨著區(qū)域市場的不斷成熟，市場會向高層、小高層產(chǎn)品發(fā)展。

目前市場的供給以中檔和低檔產(chǎn)品為主。營東板塊項項目分布：：50地理位置東升路和太和北街交匯處開發(fā)商營口智達房地產(chǎn)總建筑面積7萬平米推盤情況推出3棟高層3棟小高層12棟多層總戶數(shù)752戶戶型區(qū)間83-137平米主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)價格區(qū)間3000-3700元/平米銷售均價3400元/平米開盤日期09年9月隆翔唯美品品格營東板塊典典型個案分分析：51推廣主題:隆翔的房子子，永江的的物業(yè)，承承諾就是信信譽。項目特色:現(xiàn)代城市花花園風(fēng)格。。小區(qū)實行封封閉智能化化管理，雙環(huán)多核心心多庭院的的自然原生生態(tài)、流線線型型的景觀設(shè)設(shè)計，每每棟樓前面面都有休閑閑廣場。便利的交通通配套以及及完整的教教育配套。。隆翔唯美品品格樓盤評價隆翔房地產(chǎn)產(chǎn)，在營口口開發(fā)了四四個項目，，開發(fā)商有有一定影響響力。該項目09年開盤由于于已過金融融危機，營營口市場回回暖，整個個房地產(chǎn)銷銷售量增加加。端頭房及高高層樓層高高的戶型銷銷售有壓力力。營東板塊屬于營口市的原老邊區(qū)，是傳統(tǒng)的低檔住宅區(qū)。由于傳統(tǒng)的居住觀念的影響，該板塊的項目檔次較低。由于政府大力發(fā)展該板塊，土地政策很好，推出的項目體量較大。隨著09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。營東板塊——小結(jié)：交易數(shù)據(jù)2009年，營口地地區(qū)共成交交房屋520.68萬㎡，55527套，128.7億元，同比分別增增長88%、83%、113%，房屋平均成成交價格2472元/㎡，同比上升升13%。其中，商品品房銷售351.92萬㎡，38094套，99.71億元，同比分別增增長85％、84％、107％，平均成交均均價2832元/㎡，同比上升升12%。二手房成交交168.75萬㎡，17433套，28.99億元，同比分別增增長95％、81％、135％，平均成交均均價1718/㎡，同比上升升21%。解析：：目前，營口口市房地產(chǎn)產(chǎn)市場進入入快速發(fā)展展階段。雖然在成長長過程中受受到2008年的國際金金融風(fēng)暴的的干擾，市市場一度觀觀望情緒嚴(yán)嚴(yán)重，成交交量減少。。但是在營營口市整體體經(jīng)濟水平平的高速發(fā)發(fā)展的帶動動下與沿海海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟帶快速建建設(shè)的強力力助推，2009年第二季度度起，房地地產(chǎn)市場強強勁復(fù)蘇。。隨著營口市市城市建設(shè)設(shè)飛速發(fā)展展，居住人人口數(shù)量將將快速擴充充，營口經(jīng)經(jīng)濟進入新新的快速成成長期。居居民消費能能力大幅增增長，住房房改善需求求旺盛，以以上都將帶帶動房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大大發(fā)展。房地產(chǎn)市場場價格穩(wěn)中中有升。未未來幾年房房價不會出出現(xiàn)大幅下下滑；外埠實力開開發(fā)商紛紛紛進駐，考考驗本土開開發(fā)商綜合合實力的時時候到了；；2009年主城區(qū)在在售項目15個，2010年預(yù)計將超超過30個，各項目目對購房者者的爭奪戰(zhàn)戰(zhàn)必將愈演演愈烈。市場分析開發(fā)策略營銷推廣項目自身分分析客戶定位項目定位價值提升本案地塊位位置分析：：

本案位于營口市西市區(qū)遼河大街西段，得勝路與新興大街半圍合處。本案的北側(cè)與東側(cè)各有一條規(guī)劃中的道路，尚未建成。本案北臨遼河公園，目前周邊為棚戶區(qū)。項目地塊內(nèi)原為棚戶區(qū)，現(xiàn)已部分拆遷，土地尚未平整。地塊成長方形，南北方向較長，地塊內(nèi)部地勢平坦。上風(fēng)上水風(fēng)風(fēng)運龍脈脈所在！地塊現(xiàn)狀：：地塊周邊配配套：得勝市場，位于本案西南側(cè)，目前是周邊居民購買日常瓜果時蔬的主要場所，但由于年久失修，該市場目前狀況不佳。裕興家私商場、裕興水產(chǎn)品綜合交易中心，位于本案西北側(cè)。地塊周邊配配套：地塊方圓500米范圍內(nèi)可可輻射到的的學(xué)校不少少，但是教教學(xué)環(huán)境普普遍較差營口第四中中學(xué)營口信息技技術(shù)學(xué)校營口英華學(xué)學(xué)校營口奇虹藝藝術(shù)學(xué)校地塊周邊配配套：本案周邊可供乘坐的公交線路有1路、2路、19路、22路、230路，可方便快捷的到達市內(nèi)各處。營口渡口，位于本案北側(cè)，距本案約0.4公里。目前主要提供通往盤錦的輪渡。地塊周邊環(huán)環(huán)境：本名天后、媽祖廟，現(xiàn)通稱西大廟。位于本案西北側(cè)，距本案最北端約0.2公里。該廟始建于清雍正四年（1726年）。廟坐北朝南，四周建有圍墻，前有山門、鐘鼓樓和兩座角門，以海神娘娘殿為主體，配以龍王殿、藥王殿、觀音閣等建筑。過去居住在這里的人們以打漁為生，每當(dāng)有船出航的時候必定會來這里祭拜，保佑營口人民風(fēng)調(diào)雨順。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河大橋：位于本案西北側(cè)，距本案約1.5公里。遼河特大橋路線全長4.44公里，大橋采用六車道一級公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計時速為80公里。該橋建成后，將使盤錦和營口跨過遼河相連，兩市之間距離縮短7公里。通過遼河特大橋，可以使盤錦產(chǎn)業(yè)基地與盤海營高速公路連接的距離由40公里縮短至24公里。大橋會方便遼河兩岸居民出行，讓一部分住在遼河北岸的營口市民可以直接通過大橋到營口市內(nèi)去上班?？紤]到營口、盤錦兩地經(jīng)濟的發(fā)展，遼河特大橋設(shè)計上可以通過萬噸級海輪雜貨船。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河：發(fā)源于內(nèi)蒙古，蜿蜒千里，在營口境內(nèi)劃了一個優(yōu)美的弧線，以豪邁的氣勢瀉入渤海。遼河公園：沿著遼河邊修建，景色優(yōu)美，是周邊居民閑時的主要活動場所。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河老街：在本案的北側(cè)約0.2公里處是一條遼河老街，該街在清末民初是營口市最為繁華的一條商街，隨著時代的變遷、社會的發(fā)展以及城市建設(shè)重點的轉(zhuǎn)移，遼河老街在解放后的數(shù)十年光景中漸漸沒落。歷史的價值是不可估量的，遼河老街是營口歷史繁華的見證。營口市委、市政府與2008年啟動遼河西大街西段改造工程，將在三年內(nèi)完成；遼河大街西段改造工程西起遼河渡口廣場，東至新華路；南起遼河大街，北至遼河岸邊，占地71公頃。改造后的遼河大街西段風(fēng)貌將更勝歷史繁華時期，變成集生活、旅游、商貿(mào)、餐飲、休閑觀光、文化娛樂等功能為一體的生活中心，成為營口市一張靚麗的名片。

本案周邊原原有項目：：本案周邊的的項目大部部分為原有有的棚戶房房，現(xiàn)已部部分拆遷。。除此之外外為“紅運運”開發(fā)的的廣廈新居居和“中天”開開發(fā)的中天天新城，這這兩個開發(fā)發(fā)商是營口口市最早的的開發(fā)商，，這兩個項項目也是他他們的早期期產(chǎn)品，由于于當(dāng)時營口口市房產(chǎn)市市場還很落落后，故目目前看來這這兩個項目目品質(zhì)很低低。本案周邊即即將開發(fā)項項目：中源國際：：該項目位位于本案的的東北側(cè)，，目前尚未未開盤，處處于項目蓄蓄水期，目目前未定價價格。該項項目緊鄰遼遼河，擁有有良好的景景觀資源，，該項目將將推出情景景洋房產(chǎn)品品，所有戶戶型均為復(fù)復(fù)式戶型，，戶型面積積將160平方米以上上，預(yù)計計均價將在在6000元/平方米左右右。優(yōu)勢發(fā)展優(yōu)勢：：重點改造區(qū)區(qū)域，升值值潛力巨大大；文脈優(yōu)勢：：人文氣息濃濃厚，高貴貴氣質(zhì)與生生俱來；交通優(yōu)勢：：臨新興大街街沿線，得得勝路、遼遼河大街就就在近旁；；產(chǎn)品優(yōu)勢：：力求產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新和差異異性，創(chuàng)造造產(chǎn)品市場場優(yōu)勢；形象優(yōu)勢：：建筑形象高高大，傲視視周遭，形形象便于傳傳播；購物優(yōu)勢：：臨近市場，，生活用品品采購便利利；弱勢地段弱勢：：周邊形象較較差，影響響視覺感官官；規(guī)模弱勢：：50萬平米超大大規(guī)模，考考驗營銷手手段與執(zhí)行行力；產(chǎn)品弱勢：：高層、小高高層產(chǎn)品為為主，存在在很強的市市場購買抗抗性；我們應(yīng)該做做什么做產(chǎn)品——進行產(chǎn)品和和戶型的創(chuàng)創(chuàng)新，減少少高層的市市場障礙立形象——將項目打造造為遼河大大街板塊地地標(biāo)，樹立立城市形象象和德潤品品牌找客戶——走出營口，，放眼周邊邊，找準(zhǔn)我我們的消費費核心創(chuàng)品牌——做好項目品品牌和企業(yè)業(yè)品牌的銜銜接，實現(xiàn)現(xiàn)雙贏市場分析開發(fā)策略營銷推廣項目自身分分析客戶定位項目定位價值提升我們的客戶戶區(qū)域邊際:其他重要:大石橋、鲅鲅魚圈核心:主城區(qū)需求行為特特點自住剛性需需求對產(chǎn)品的功功能性、便便利性要求求較高，注注重性價比比短期自住＋＋投資對現(xiàn)有總價價要求高，，多為首次次置業(yè)的年年輕群體；；經(jīng)濟條件件改善即換換房，對未未來升值空空間有預(yù)期期即可投資更多強調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的投資資回報，有有投資頭腦腦，看好未未來區(qū)域發(fā)發(fā)展；對未未來價格的的要求大于于眼前價格格他們是新銳銳階層，銳銳意進取是是他們的特特點

他們們并沒有很很多財富，，但他們有有潛力發(fā)展展成為城市市中的中高高端收入群群體

他們們講究創(chuàng)新新，積極接接受新事物物

他們骨骨子里講究究品位，講講究格調(diào)，，講究身份份

他們時時尚，生活活自然、從從容隨意在在他們周周圍，形成成了一定的的“小圈子”形成了特殊殊的“圈子文化”，往者地位位相當(dāng)，趣趣味相投典型客戶群群生活特征征描述性格標(biāo)簽市場分析開發(fā)策略營銷推推廣項目自自身分分析客戶定定位項目定定位價值提提升我們們將將把把什什么么樣樣的的房房子子留留給給城市市未未來來的的一一百百年年？？將產(chǎn)品品價值值重組組后，，產(chǎn)品品價值值得到到完全全體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價價值＝＝50萬平人人文住住宅區(qū)區(qū)＋購購物＋遼河+沿河景景觀帶帶＋明清一一條街街+品質(zhì)生生活理理念區(qū)域大大價值值天然價價值附加價價值居住價價值投資價價值產(chǎn)品價價值梳梳理比普通社區(qū)更健康生態(tài)，比渤海大街更清凈悠然，比東、南板塊更通達便捷比其他他項目目更有有升值值潛力力營口50萬平大大型人人文生生態(tài)住住區(qū)---遼河岸岸老老城城區(qū)生生活館館形象定定位市場分分析開發(fā)策策略營銷推推廣項目自自身分分析客戶定定位項目定定位價值提提升1、產(chǎn)品品創(chuàng)新新模式式以創(chuàng)新新的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)引引發(fā)市市場關(guān)關(guān)注，，提升升項目目的價價值感感2、概念念創(chuàng)新新模式式將新穎穎的、、有吸吸引力力、拉拉動力力的概概念附附著于于創(chuàng)新新的產(chǎn)產(chǎn)品之上，，產(chǎn)生生互動動效應(yīng)應(yīng)，形形成市市場傳傳播熱熱點3、形象象驅(qū)動動模式式通過全全方面面形象象建設(shè)設(shè)與形形象包包裝，，獲得得市場場認同同，提提升客戶的的價值值判斷斷，拉拉升利利潤空空間項目價價值驅(qū)驅(qū)動主通道道入口口建設(shè)設(shè)標(biāo)志志性的的精神神形象象項目價價值提提升第一時時間展展示精精品示示范環(huán)環(huán)境沒有細細節(jié)就就不可可能完完美，，就不不可能能人性性化?。∽⒅丶毤毠?jié)打打造精精品空調(diào)機機位的的設(shè)計計與遮遮擋，，要與與立面面協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一；水管的的隱蔽蔽處理理；專業(yè)表表箱的的嵌入入式集集中設(shè)設(shè)置；；鋼化玻玻璃陽陽臺欄欄板；；合理的的空間間尺度度關(guān)系系；各種管管線的的隱蔽蔽或貼貼墻處處理；；外墻防防滲漏漏處理理。電梯前前室直直接采采光獨特的的單元元入口口設(shè)計計走廊等等公共共空間間要有有品質(zhì)質(zhì)感、、有品品位、、有生生活氣氣息景觀/采光停停車場場高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)主題題會館館精致而而富于于魅力力；附著以以概念念；與人相相融和和的；；充滿層層次感感的坡坡地環(huán)環(huán)境語語言；；城市共共享的的；成本適適度的的；園林景景觀地下停停車場場入口口的細細膩處處理道路與與硬覆覆蓋的的精細細處理理細致的的人行行系統(tǒng)統(tǒng)用成型型樹木木營造造成熟熟環(huán)境境就地取取材，，節(jié)約約成本本不同樹樹種形形成的的有層層次的的綠化化關(guān)系系轉(zhuǎn)角與與過度度空間間的細細致處處理以灌木木和草草坪形形成的的地面面綠化化系統(tǒng)統(tǒng)營造緩緩坡地地或臺臺階式式地平平變化化層次分分明的的坡地地空間間設(shè)計計適應(yīng)北北方特特色的的小規(guī)規(guī)模水水景系系統(tǒng)道路停停車系系統(tǒng)的的關(guān)系系處理理過度空空間的的精心心點綴綴過度空空間的的精心心點綴綴視線終終端阻阻隔系系統(tǒng)——短墻等等增強意意境的的情趣趣小品品以精細細的品品質(zhì)替替代奢奢華的的檔次次園林景景觀可可能是是最討討好的的賣相相,也是最最值得得做文文章的的賣相相!市場分分析開發(fā)策策略營銷推推廣營銷策策略銷售策策略推廣策策略包裝策策略營銷活活動1、采取取藍海海戰(zhàn)略略，以以客戶戶價值值增益益為根根本，，一方方面挖挖掘未未來價價值，，用巨大大升值值的潛潛力吸吸引客客戶，，另一一方面面在產(chǎn)產(chǎn)品上上增加加價值值亮點點，建立與與競爭爭對手手的““不同同”價價值；；2、高性性價比比入市市，拉拉開價價格區(qū)區(qū)間，，以低低價位位高品品質(zhì)的的市場場認知知突破破市場競競爭圍圍堵；；3、項目目主戰(zhàn)戰(zhàn)場為為營口口市區(qū)區(qū)，同同時在在鲅魚魚圈、、大石石橋等等周邊邊地區(qū)區(qū)設(shè)立立分銷點點，多多個戰(zhàn)戰(zhàn)場同同時銷銷售。。保障障項目目銷售售速度度。4、客戶戶為本本，主主動定定向挖挖掘客客戶，，采取取坐銷銷行銷銷結(jié)合合，針針對特特定客客群開開展展活活動動營營銷銷。。營銷銷策策略略以客客戶戶價價值值為為出出發(fā)發(fā)點點，，尋尋找找“龍庭庭”的藍藍海海市場場分分析析開發(fā)發(fā)策策略略營銷銷推推廣廣營銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略包裝裝策策略略營銷銷活活動動銷售售節(jié)節(jié)奏奏銷控控節(jié)節(jié)奏奏———四次次開開盤盤八八次次高高潮潮亮相相10年7月初初第一一次次開開盤盤10年9月中中秋季季房房展展會會&樣板板間間開開放放10年10月初初第二二次次開開盤盤10年10月底底春季季房房展展會會11年4月第三三次次開開盤盤11年4月底底第四四次次開開盤盤11年6月交付付使使用用11年底底1）鑒鑒于于項項目目所所在在地地目目前前在在營營口口市市民民心心目目中中尚尚稱稱不不上上熱熱點點區(qū)區(qū)域域，，為為增增加對對購購房房人人群群吸吸引引力力，，同同時時保保障障后后續(xù)續(xù)組組團團價價值值能能夠夠提提升升上上來來，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)先先推推出出沿沿街街組組團團，，吸吸引引購購房房者者的的同同時時保保證證起起價價不不低低，，再再推推出出其其他組組團團，，借借勢勢上上揚揚；；2）根根據(jù)據(jù)客客戶戶積積累累情情況況適適當(dāng)當(dāng)推推出出；；4）不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品分分階階段段推推廣廣，，分分階階段段推推出出，，持持續(xù)續(xù)保保持持市市場場熱熱度度。。銷控控策策略略1234推盤盤順順序序：：1234價格格策策略略第一一階階段段市場場比比較較法法、、資源源分分析析法法初步步定定價價第二二階階段段結(jié)合合財財務(wù)務(wù)要要求求制制定定項項目目均均價價第三三階階段段結(jié)合合推推售售制制定定階階段段均均價價第四四階階段段對接接客客戶戶詳詳細細定定價價銷售售價價格格預(yù)預(yù)估估項目目一一期期開開盤盤銷銷售售起起步步價價為為3300元/㎡㎡項目目一一期期開開盤盤銷銷售售均均價價為為3700元/㎡㎡項目目一一期期開開盤盤銷銷售售最最高高價價為為4100元/㎡㎡項目目結(jié)結(jié)案案均均價價達達到到4000元/㎡㎡采用用中中開開高高走走的的策策略略———市場場分分析析開發(fā)發(fā)策策略略營銷銷推推廣廣營銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略包裝裝策策略略營銷銷活活動動分展展：：針針對對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶相相對對密密集集流流通通的的位位置置做做項項目目分分展展，，用看看樓樓車車運運送送客客戶戶訪訪問問項項目目活動動：：定定期期或或定定向向主主題題活活動動，，吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶關(guān)關(guān)注注，，積積累累客客戶戶行銷銷：：針針對對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶密密集集的的機機構(gòu)構(gòu)和和聚聚集集區(qū)區(qū)產(chǎn)品品說說明明會會和和銷銷售售對對接接提提升升客客戶戶意意向向適當(dāng)當(dāng)發(fā)發(fā)展展團團購購，，尤尤其其是是具具有有標(biāo)標(biāo)識識價價值值的的團團體體老客客戶戶資資源源：：歷歷史史積積累累和和周周邊邊項項目目客戶攻略略標(biāo)志與應(yīng)應(yīng)用市場分析析開發(fā)策略略營銷推廣廣營銷策略略銷售策略略推廣策略略包裝策略略營銷活動動包裝—體驗營銷銷的全面面展現(xiàn)體驗式營營銷模式式（如樣樣板示范范區(qū)、樣樣板房等等營銷手手段）對對促進銷銷售效果果明顯。。體驗式營營銷模式式，如樣樣板區(qū)的的開設(shè)可可以使消消費者更更加真實實、直觀觀的了解解到項目目的情況，，便于銷銷售人員員介紹、、講解項項目情況況，也便便于雙方方的溝通通和交流流，從而而達到更好好的銷售售項目的的目的。。工地包裝裝售樓處包包裝樣板間包包裝商業(yè)環(huán)境境包裝公建配套套設(shè)施以以“便利、、新鮮、、健康””為核心組組織業(yè)態(tài)態(tài)和商家家；通過建筑筑形式的的創(chuàng)新和和獨特設(shè)設(shè)計，表表達出現(xiàn)現(xiàn)代城市市的生活活意象；；市場分析析開發(fā)策略略營銷推廣廣營銷策略略銷售策略略推廣策略略包裝策略略營銷活動動硬線：“品鑒龍庭庭尚苑”年度系列列活動設(shè)立分展展場；項目說明明會；售樓處開開放；樣板房、、體驗區(qū)區(qū)開放系系列活動動；軟線：““尚苑生生活”年年度系列列活動意向客戶戶植樹、、踏青；；佳節(jié)系列列客戶活活動；認購期現(xiàn)現(xiàn)場抽獎獎活動；；尚苑生活活系列現(xiàn)現(xiàn)場活動動（競賽賽、演出出、講座座等）；；扶困助學(xué)學(xué)等公益益活動；；植樹踏青業(yè)主攝影影比賽9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1