XXXX房地產(chǎn)行業(yè)匯報

房地產(chǎn)行業(yè)分析01基礎(chǔ)性先導性支柱性特殊性和重要地位（1）為國民經(jīng)濟的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)（2）為勞動力提供生存和發(fā)展最必需的條件（3）促進經(jīng)濟發(fā)展和城市的建設(shè)（4）（5）增加了財政收入、利稅上繳與實物地租對解決銀行流動性過剩起著重要作用（6）提高就業(yè)水平、是實現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的重要保證（7）改善居住條件，提高城市城市居民居住水平1.1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)1.2房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)基本規(guī)定：（1）能有效地吸收新技術(shù)；（2）本身具有較高的增長率；（3）能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的增長，

即具有擴散性。房地產(chǎn)投資100億元誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門產(chǎn)出286億元其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元房地產(chǎn)開發(fā)居住消費支出上升居住消費范圍擴大其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動ABcDA在國民經(jīng)濟發(fā)展中有著舉足輕重的地位（增加值在GDP中占5%以上）

我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例已達到10%B具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力C符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。D產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.3房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)02產(chǎn)業(yè)分類基本競爭模型房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)分類和基本競爭模型基本競爭戰(zhàn)略按用途住宅商業(yè)旅游工業(yè)農(nóng)業(yè)特殊目的按收益收益性非收益性按市場性出售出租營業(yè)自用按開發(fā)程度生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房按建筑層次住宅建筑低層(1-3層)多層(4-6層)中高層(7-9層)高層（>10層）民用建筑單層和多層(≤24m)高層（>24m）超高層（>100m）2.1房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類2.1房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類商業(yè)地產(chǎn)TOP5旅游地產(chǎn)TOP5工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)熟地毛地生地在建工程2.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本競爭模型【波特的五種競爭力量模型】行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競爭潛在進入者替代品供應(yīng)商購買者圖：波特的五種競爭力量模型波特的分析專注于決定產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭的五種力量：（1）潛在競爭對手的進入風險：

進入障礙、資本要求、政府政策；（2）產(chǎn)業(yè)內(nèi)當前競爭對手間的競爭程度：同行業(yè)企業(yè)數(shù)量、行業(yè)增長速度、高額固定成

本、高額退出成本；（3）購買者討價還價的能力；（4）供應(yīng)商討價還價的能力；（5）產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn)品的威脅。2.3房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略低成本品牌客戶關(guān)系成本最小1.資源整合－資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃2.企業(yè)聯(lián)盟－客戶資源的有效利用3.規(guī)模經(jīng)營－投入成本的有效攤薄4.品牌推廣－營銷橋梁的快速建立本質(zhì)是價值的承諾1.創(chuàng)造新需求-引導消費者潛在需求2.創(chuàng)造消費市場-擴大產(chǎn)品占有率3.以品質(zhì)的升華完成品牌的創(chuàng)新和增值同客戶建立長期穩(wěn)定的關(guān)系增加客戶歡迎程度：-產(chǎn)品服務(wù)核心-流程與支持-技術(shù)表現(xiàn)-與企業(yè)的互動-情感要素全球化提高收入、盈利能力從價值鏈增值角度：集中采規(guī)模生產(chǎn)整體研發(fā)聯(lián)合營銷擴散服務(wù)進行全球優(yōu)化配置，降低價值鏈上各個環(huán)節(jié)的成本，在相互取長補短、資源整合時建立國際競爭優(yōu)勢03寶龍地產(chǎn)凱德置地具體房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展與財務(wù)控控制現(xiàn)金流成本資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資回報率毛利潤資產(chǎn)負債率融資模式80年代初在澳門創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營實業(yè)，后投資澳門房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)業(yè)期1980-1990發(fā)展期1992-1999，2000-20032009年10月轉(zhuǎn)入內(nèi)地，在廈門投資住宅地產(chǎn)開發(fā)，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況擴張期與與高速發(fā)發(fā)展期2003-2005，2006-20092003年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)福州寶龍城市廣場，穩(wěn)步進入廈門、福州兩個城市；自2006年開始，寶龍集團在三四線城市高速擴張，形成具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。2006、2007年強力蓄勢，2008年年中香港IPO通過聆訊，2009年9月再次沖擊香港IPO。在香港成功上市。根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè)項目比三四線城市要容易。2014年新“五年規(guī)劃”，提出主業(yè)板塊“三輪驅(qū)動”的多元復合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運營專家，品質(zhì)地產(chǎn)行家及資產(chǎn)管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價值；同時提出“聚焦、精品、資本”三個戰(zhàn)略要素2016年伊始縱向（產(chǎn)業(yè)鏈鏈企業(yè)組組合銜接接暢通））+橫向（經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品品組合多多樣化）3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況業(yè)務(wù)模式式立足三四線城城市的綜合體開發(fā)·拉動當?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展，促促進就業(yè)與城城市形象象提升·為相關(guān)利益益者創(chuàng)造造價值·利用三四四線城市土土地價格格的市場場波動抵抵御能力力，實現(xiàn)現(xiàn)收入的的持續(xù)增長運營模式式出售+持有，現(xiàn)金流滾滾資產(chǎn)模式盈利模式式第一代產(chǎn)產(chǎn)品模式：二三線城城市的城城郊結(jié)合合部以及及四線城城市的中心產(chǎn)品模式式1+N模式：一個商場+多種業(yè)態(tài)（一定定規(guī)模住宅宅、五星星級酒店店、酒店店式公寓、SOHO辦公室及及商業(yè)步步行街等等）標準店模式：以標準化的的購物中中心為核核心，選址+建筑設(shè)計計+業(yè)態(tài)組合+運營管理理標準化化商業(yè)價值最大化3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況2014年：持有MALL+出售商業(yè)業(yè)街，差異化化競爭，，積極拓拓寬產(chǎn)品品線新模式2015年：社區(qū)商業(yè)業(yè)新模式（超高端端產(chǎn)品—龍一城，高端產(chǎn)產(chǎn)品—寶龍城，，中端主流流產(chǎn)品—寶龍廣場場1994年,進入中國市場，第一棟辦公樓——上海百騰大廈；1995年,蘇州第一家五星級酒店——蘇州吳宮喜來登大酒店；1996年,上海市中心的地標性商業(yè)項目——中國第一座來福士。探索階段1994-1997發(fā)展階段段1998-20031998年，雅詩閣中國首批項目;中國第一批服務(wù)公寓——上海盛捷服務(wù)公寓/天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓；2001年，北京規(guī)模最大的五星級服務(wù)公寓——北京雅詩閣服務(wù)公寓開業(yè)；2002年，凱德置地中國在上海成立。3.2凱德置地發(fā)展概況戰(zhàn)略集中中+平衡+規(guī)模階段2004-20132004年,凱德進入北京；2006年，進入河南、成都，凱德置地中國總部在北京成立；2009年，將在中國的住宅房產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓、綜合項目及房地產(chǎn)金融正式整個到同一平臺，在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實現(xiàn)協(xié)同，開啟凱德中國集團品牌。3.2凱德置地發(fā)展概況差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略成本領(lǐng)先先戰(zhàn)略遵循平衡衡原則選址：與時代經(jīng)濟濟潮流相相吻合創(chuàng)新經(jīng)營營理念：：項目管理理才用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化管管理工程程資產(chǎn)運作作方式：：輕資產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略①以金融融為核心心驅(qū)動的的戰(zhàn)略定定位，堅堅信“規(guī)模制制勝”②與其他企業(yè)的的戰(zhàn)略合合作，一一體化戰(zhàn)戰(zhàn)略的實實施各項業(yè)務(wù)務(wù)均衡發(fā)發(fā)展，各各區(qū)域之之間業(yè)務(wù)務(wù)均衡發(fā)發(fā)展穩(wěn)健、平平衡的發(fā)發(fā)展之路：以門戶城市市為核心心、輻射射周邊區(qū)域戰(zhàn)略定位位非核心資產(chǎn)的堅決剝離：2001年開的集團剝離了總值17億新元，用這些資金，集團公司減債，使得凈負債資本比上年末的92%減至87%。核心資產(chǎn)的適時收割：即在核心資產(chǎn)物業(yè)的市值已上升到目標收益時要適時轉(zhuǎn)讓，以便充分套利行業(yè)周期。3.2凱德置地發(fā)展概況利用私募基金金先行收購購物業(yè)并進行管管理，在在這些項項目成熟熟后出售售給REITs，從中賺賺取大額額升值利利潤；同同時還有有穩(wěn)定、、持久的的租金收收入。商業(yè)模模式寶龍地產(chǎn)與凱德置地業(yè)務(wù)分布情況3.3財務(wù)控制對比分析（一））成本本分析析——寶龍地地產(chǎn)1、低土地成成本（走招招拍掛掛程序序）時間地塊名稱占地面積（千平方米）總建筑面積（千平方米）地價（百萬元）用途2014年上海青浦寶龍城市廣場64347804商用2014年上海臨港寶龍城市廣場3288170商用2014年上海寶山寶龍城市廣場

1436124商用2014年江蘇揚州寶龍城市廣場61235292商用、住宅2014年山東東營寶龍城市廣場139522328商用、住宅2014年福建泉州永春寶龍城市廣場125398276商用、住宅2014年安徽阜陽寶龍城市廣場170751601商用、住宅2014年山東萊山寶龍城市廣場34172133商用、住宅2015年上海吳涇寶龍城市廣場4192444商用2015年上海寶山區(qū)寶楊路地572681222商用2015年上海松江品九亭地塊833021236商用總計

82032115630

3.3財務(wù)控制對比分析（一））成本本分析析——寶龍地地產(chǎn)2、低融資資成本本金融創(chuàng)新：內(nèi)保外貸財務(wù)創(chuàng)新3.3財務(wù)控制對比分析（一））成本本分析析——凱德置置地1、融資成成本低低2、運營管管理能能力強強其旗下共共管理理六只只房地地產(chǎn)投投資信信托（（REITs）和8只私募基基金，，支持持凱德德在中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基基金和和信托托總規(guī)規(guī)模超超過100億美元元。值得一一提的是，，凱德德集團團參與與和發(fā)發(fā)起的的基金金都擁擁有專專項價價值，，比如如“凱凱德中中國發(fā)發(fā)展基基金””主要要投資資于住住宅項項目，，“中中國來來福士士基金金”則則針對對綜合合商用用物業(yè)業(yè)。甚甚至可可以針針對某某個項項目而而發(fā)起起專項項基金金，比比如針針對重重慶來來福士士項目目，則則發(fā)起起了朝朝天門門地產(chǎn)產(chǎn)信托托基金金來保保障重重慶來來福士士廣場場的正正常開開發(fā)和和運營營。3.3財務(wù)控制對比分析（二））現(xiàn)金金流分分析——寶龍地地產(chǎn)銷售部分住宅、商業(yè)物業(yè)帶動物業(yè)銷售迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流開發(fā)其他商業(yè)項目獲得租金銷售收入獲得更多資金支持其他商業(yè)項目開展獲得資金保障形成遠遠期投投資收收益2010年—2013年現(xiàn)金流量簡表

單位：千新元

2013年2012年2011年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計614127558848494218548,938經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計497231533068486292493747經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額11689625780792655,191投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流入小計746397-584771161413835614投資活動現(xiàn)金流出小計272572981683880434213901投資活動現(xiàn)金流量凈額473825-1566454-719021621713融資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量融資活動現(xiàn)金流入小計2352631915460552615579881融資活動現(xiàn)金流出小計485641650729179877480003融資活動現(xiàn)金流量凈額-250378126473137273899878現(xiàn)金總流入1595787188953712082461964433現(xiàn)金總流出12554442165480154660311876513.3財務(wù)控制對比分析（二））現(xiàn)金金流分分析——凱德置置地3.3財務(wù)控制對比分析（二））現(xiàn)金金流分分析——凱德置置地3.3財務(wù)控制對比分析（二））現(xiàn)金金流分分析——凱德置置地3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率股東權(quán)權(quán)益回報率率資本運運用回回報率率總資產(chǎn)產(chǎn)回報報率存貨周周轉(zhuǎn)率率流動資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率固定資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——寶龍地地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——寶龍地地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——寶龍地地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——寶龍地地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——凱德置置地存貨周周轉(zhuǎn)率率3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——凱德置置地3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——凱德置置地3.3財務(wù)控制對比分析（三））資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率分分析——凱德置置地總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率3.3財務(wù)控制對比分析（四））投資資回報報率分分析——寶龍地地產(chǎn)從財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)看看出，，寶龍龍地產(chǎn)產(chǎn)的股股東權(quán)權(quán)益回回報率率，資資本運運用回回報率率，總總資產(chǎn)產(chǎn)回報報率從從2011年到到2014年一一直直處處于于不不斷斷減減少少的的過過程程，，而而到到2015年則則有有所所上上升升。2011到2014年不斷斷減減少少原原因因：：1、國內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商商融融資資模式式較較為為單一一；2、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的較較長長周周期期，，牽牽制制了了開開發(fā)發(fā)商商投投資資回回報報率率的的實實現(xiàn)現(xiàn)。2015年有所所上上升升原原因因：寶龍地地產(chǎn)產(chǎn)成成立立新新酒酒店店集集團團進進行行輕輕資資產(chǎn)產(chǎn)的的運作作；3.3財務(wù)控制對比分析（四四））投投資資回回報報率率分分析析———凱德德置置地地目前前凱凱德德置置地地發(fā)發(fā)展展速速度度減減慢慢，，原原因因如如下下：：1、中國國政政府府出臺臺限限制制政政策策；2、凱德置置地自身身戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：聚焦焦式擴擴張張戰(zhàn)略略。3.3財務(wù)控制對比分析（五五））毛毛利利潤潤分分析析———寶龍龍地地產(chǎn)產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析（五五））毛毛利利潤潤分分析析———凱德德置置地地低成成本本、高收益益帶來來較較高高毛毛利利潤潤（（率率）1.成本本方方面面由成成本本財財務(wù)務(wù)控控制制分分析析得得出出其其融資資能能力力強強，融融資資成成本本低低，，并且且證券券化化資資本本運運作作的模模式式帶帶來來極極低低財財務(wù)務(wù)成成本本，成本本控控制制有有很很大大的的優(yōu)優(yōu)勢勢。。2收益益方方面面在凱凱德德模模式式中中，，以以地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融平平臺臺為為動動力力的的全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈是是其其盈盈利利模模式式的的核核心心構(gòu)構(gòu)架架。。通通過過投資資管管理理+房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融平平臺臺+招商商運運營營，成成功功實實現(xiàn)現(xiàn)以以金金融融資資本本(私募募基基金金與與信信托托基基金金REITs)為主主導導，，以以商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)收收購購、、管管理理運運營營為為載載體體，，既既實實現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定定的的租租金金收收益益和持有有項項目目增增值值收收益益，又又實實現(xiàn)現(xiàn)金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展帶帶來來的的“跳躍躍性性高高收收益益”。寶龍龍地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功發(fā)發(fā)行行優(yōu)先先票票據(jù)據(jù)持續(xù)續(xù)優(yōu)優(yōu)化化債債務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3.3財務(wù)控制對比分析指標/報告期2015年2014年2013年2012年2011年資產(chǎn)負債率(%)65.8563.9463.6158.9657.63長期債項/股東權(quán)益(%)76.4871.7869.1748.2總債項/股東權(quán)益(%)104.1293.3395.8768.91總債項/資本運用(%)52.3648.5250.2640.57權(quán)益乘數(shù)(倍)3.062.872.832.5（六六））資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債率率分分析析———寶龍龍地地產(chǎn)產(chǎn)借低低息息贖贖高高息息、、賣賣短短債債買買長長債債3.3財務(wù)控制對比分析（六六））資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債率率分分析析———凱德德置置地地3.3財務(wù)控制對比分析（六六））資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債率率分分析析———凱德德置置地地1、積極極的進進行行風風險險管理理，發(fā)發(fā)行行10年期期可贖回回息息率率遞遞增增債券券、定定息息票票據(jù)據(jù)，，延延長長債債務(wù)務(wù)到到期期日日這種種債債務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)可可以以促促使使集集團團以以貨貨幣幣化化或或銷銷售售所所得得款款項項償償還還債債務(wù)務(wù)，，同同時時確確保保有有足足夠夠