XXXX年月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告下

項(xiàng)目概況及分析價(jià)值梳理項(xiàng)目定位大區(qū)位：蔡甸區(qū)姚家山產(chǎn)業(yè)園小區(qū)位：蔡甸城關(guān)東3KM，跟市區(qū)14KM園區(qū)整體處于初步建設(shè)階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎(chǔ)設(shè)施較好；項(xiàng)目所在區(qū)域目前市場(chǎng)認(rèn)知較低，整體區(qū)域價(jià)值與客戶接受度有待提升，需要一個(gè)區(qū)域板塊的概念，例如“后官湖新城”項(xiàng)目地段項(xiàng)目概況項(xiàng)目總46萬方，一期開發(fā)約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細(xì)案待定建筑產(chǎn)品種類包括商業(yè)、退臺(tái)、獨(dú)棟、小高層，詳見下頁(yè)面表。已確定的方案對(duì)后續(xù)的工作具有不可調(diào)整性。產(chǎn)品類型產(chǎn)品棟數(shù)面積層建面(估值)功能特色商業(yè)2棟9000180001-5F：1800集中商業(yè)退臺(tái)23F：30004F：25005F：2000工業(yè)/商業(yè)獨(dú)棟4棟4100164001F：2300商業(yè)2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業(yè)3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900商業(yè)3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計(jì)15棟135900產(chǎn)品線產(chǎn)品功能面積備注商業(yè)集中商業(yè)18000酒店、餐飲退臺(tái)集中生產(chǎn)28000生產(chǎn)線獨(dú)棟底商9200底商、車位別墅7200聯(lián)排/獨(dú)棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業(yè)住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業(yè)LOFT172005.6米空高LOFT合計(jì)135900功能劃分商業(yè)：底商+集中商業(yè)，約30%工業(yè)：集中生產(chǎn)，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業(yè)比例合作開發(fā)三宗地塊，三個(gè)公司廠房建設(shè)對(duì)外界，項(xiàng)目為工業(yè)廠房建設(shè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)是復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，涵蓋工業(yè)、住宅、商業(yè)開發(fā)分期開發(fā)分多期開發(fā)開發(fā)模式項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）——企業(yè)實(shí)力雄厚項(xiàng)目由深鴻潤(rùn)集團(tuán)投資開發(fā),集團(tuán)擁有多類實(shí)業(yè)，在蔡甸投資產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，獲得政府大力支持，對(duì)于政策和社會(huì)資源依賴比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項(xiàng)目規(guī)模較大項(xiàng)目總用地面積372畝，規(guī)劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發(fā)；生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對(duì)于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項(xiàng)目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。劣勢(shì)（W）——配套欠缺項(xiàng)目周邊當(dāng)前購(gòu)物、休閑、商業(yè)配套設(shè)施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達(dá)項(xiàng)目南鄰漢陽(yáng)大道的延長(zhǎng)線，北邊緊鄰姚家山工業(yè)園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達(dá)項(xiàng)目所在地，公共設(shè)施不齊全。機(jī)會(huì)（O）——政策優(yōu)勢(shì)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：隨著沿海勞動(dòng)力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機(jī)遇。作為承襲沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的中部城市——武漢，將得到更多政策支持。兩型社會(huì)積極推進(jìn)兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一些實(shí)質(zhì)性的舉措逐一得到落實(shí)，本項(xiàng)目作為區(qū)域重要項(xiàng)目地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大勢(shì)已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢(shì)所趨。其對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級(jí)政府解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。同時(shí)，民間資本和其他社會(huì)逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。威脅脅（（T）———項(xiàng)目目地地處處武武漢漢遠(yuǎn)遠(yuǎn)城城區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍較較為為滯滯后后。。在項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊幾幾乎乎沒沒有有商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，周周邊邊人人群群商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念較較為為滯滯后后，，與與規(guī)規(guī)劃劃的的國(guó)國(guó)際際化化的的商商業(yè)業(yè)工工業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位暫暫存存一一定定的的差差距距。。小結(jié)結(jié)：：整整體體來來看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)非非常常明明顯顯，，機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)眾眾多多。。同同時(shí)時(shí)也也面面臨臨著著一一定定的的市市場(chǎng)場(chǎng)挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。因因此此，，如如何何充充分分發(fā)發(fā)揮揮本本項(xiàng)項(xiàng)目目特特色色，，做做好好配配套套開開發(fā)發(fā)、、營(yíng)營(yíng)銷銷及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理工工作作將將是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的重重中中之之重重。。中國(guó)國(guó)之之弓弓、、1+8城圈圈核核心心、、九九省省通通衢衢、、中中國(guó)國(guó)第第四四大大城城市市圈圈核核心心對(duì)接接“退二二進(jìn)進(jìn)三三、、中中部部崛崛起起、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型”等國(guó)國(guó)家家戰(zhàn)戰(zhàn)略略吻合合蔡蔡甸甸作作為為“生態(tài)態(tài)、、休休閑閑、、科科普普教教育育、、文文化化、、商商務(wù)務(wù)功功能能”城市市功功能能規(guī)規(guī)劃劃定定位位中部部樞樞紐紐優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：亞亞洲洲最最大大火火車車編編組組站站、、國(guó)國(guó)際際空空港港、、陽(yáng)陽(yáng)邏邏水水港港………城市市價(jià)價(jià)值值價(jià)值值梳梳理理比鄰鄰武武漢漢市市副副中中心心、、四四新新組組團(tuán)團(tuán)中中心心，，臨臨地地鐵鐵三三號(hào)號(hào)線線站站點(diǎn)點(diǎn)兩條條城城市市快快速速路路交交匯匯：：漢漢蔡蔡及及京京珠珠，，驅(qū)驅(qū)車車至至漢漢陽(yáng)陽(yáng)中中心心僅僅需需20分鐘鐘未來來區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)將將建建設(shè)設(shè)大大規(guī)規(guī)模模區(qū)區(qū)域域級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心、、旅旅游游中中心心、、工工業(yè)業(yè)中中心心、、服服務(wù)務(wù)配配套套設(shè)設(shè)施施還將將啟啟動(dòng)動(dòng)六六湖湖連連通通、、四四新新大大道道，，建建成成后后的的承承載載輻輻射射能能力力將將拓拓展展區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值………區(qū)域域價(jià)價(jià)值值四新新大大道道六湖湖連連通通軌道道三三號(hào)號(hào)線線首席席地地位位：：蔡蔡甸甸區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)首首個(gè)個(gè)大大規(guī)規(guī)模模工工業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，填填補(bǔ)補(bǔ)區(qū)區(qū)域域空空白白。。產(chǎn)業(yè)業(yè)先先驅(qū)驅(qū)：：規(guī)規(guī)劃劃的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園內(nèi)內(nèi)首首個(gè)個(gè)高高科科技技、、文文化化、、創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中心心地位位價(jià)價(jià)值值現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園效效果果示示意意圖圖1現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園效效果果示示意意圖圖2工業(yè)業(yè)：：點(diǎn)點(diǎn)式式行行列列布布局局，，配配備備連連廊廊式式裙裙樓樓。。商業(yè)業(yè)：：現(xiàn)現(xiàn)代代街街景景，，穿穿插插聯(lián)聯(lián)排排和和獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅，，曲曲徑徑通通幽幽，，營(yíng)營(yíng)造造不不同同于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)園園的的度度假假式式生生態(tài)態(tài)商商業(yè)業(yè)休休閑閑環(huán)環(huán)境境。。LOFT及別別墅墅：：區(qū)區(qū)域域名名副副其其實(shí)實(shí)的的城城市市后后花花園園，，生生態(tài)態(tài)宜宜居居。。商務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值復(fù)合合功功能能：：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)傳傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)污污染染大大、、功功能能單單一一，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建成成將將提提供供更更為為全全面面、、完完善善和和人人本本的的集集成成化化功功能能。。倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物物流流：：立立體體化化布布局局、、集集中中式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、、停停車車場(chǎng)場(chǎng)、、運(yùn)運(yùn)輸輸?shù)鹊裙δ苣芙Y(jié)結(jié)合合，，統(tǒng)統(tǒng)一一電電子子化化管管理理。。生產(chǎn)、加工中中心：依照國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)，節(jié)能環(huán)保保。生活配套：消消費(fèi)購(gòu)物、休休閑、居住、、文化交流等等規(guī)劃，為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心提供供了更為完善善的配套功能能。功能價(jià)值核心價(jià)值概括括——國(guó)際級(jí)文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目核心價(jià)值值地位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值功能價(jià)值功能定位立足區(qū)域副中中心，面向全全國(guó)，為湖北北省高新企業(yè)業(yè)提供辦公、、居住及配套套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)業(yè)中心將集生生產(chǎn)、加工、、物流、配送送、商業(yè)、居居住等功能于于一體，全面面推進(jìn)武漢西西打造城市核核心產(chǎn)業(yè)群的的國(guó)際化進(jìn)程程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機(jī)、MPR有聲讀物為主業(yè)的文化科技類產(chǎn)品工業(yè)園區(qū)深鴻潤(rùn)集團(tuán)蔡蔡甸項(xiàng)目本質(zhì)以工業(yè)廠房建設(shè)名義進(jìn)行的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目定位工業(yè)行業(yè)選擇擇行業(yè)選擇定向向：依托深鴻鴻潤(rùn)的企業(yè)資資源發(fā)展相關(guān)關(guān)行業(yè)，如：：電子、文教體體育用品、印印刷、出版、、發(fā)行、科技技等行業(yè)。關(guān)鍵詞：綜合合型、中小企企業(yè)、輕工業(yè)業(yè)、武漢圈、、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)案名：深鴻潤(rùn)國(guó)際文文化科技城過于冗長(zhǎng)，不不易記憶，難難以傳播深鴻潤(rùn)國(guó)際科科技城建議案名：視覺形象本案是一個(gè)以以科技文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心的的城市綜合體體項(xiàng)目，涵蓋蓋了商業(yè)及配配套居住。整整合項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，建建成后項(xiàng)目還還將具備生態(tài)態(tài)、旅游、物物流、展示、、文化等多元元功能，繼而而在武漢西南南板塊形成強(qiáng)強(qiáng)有力的綜合合競(jìng)爭(zhēng)力。第三章小結(jié)：：第四章、營(yíng)銷銷策略操盤原則營(yíng)銷思路推廣策略推廣渠道工業(yè)用地屬性性廣告的口徑廣告的渠道與與力度土地證的分割割，房產(chǎn)證分分割辦理、房房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓均均受土地性質(zhì)質(zhì)影響推廣過程中，，不宜按常規(guī)規(guī)的房地產(chǎn)方方式進(jìn)行，推推廣口徑應(yīng)以以招商、工業(yè)、生產(chǎn)、、辦公、研發(fā)發(fā)為主，不能能出現(xiàn)投資、、居住的字眼眼。廣告的渠道會(huì)會(huì)有限制，不不宜上報(bào)紙廣廣告等常規(guī)主主流媒體的硬硬廣，同時(shí)廣告的力力度不宜大營(yíng)銷難點(diǎn)與限限制現(xiàn)金流優(yōu)先原原則銷售物業(yè)占80%，自持20%快速實(shí)現(xiàn)資金金回籠，提高高資金周轉(zhuǎn)率率。主力業(yè)態(tài)自持持原則對(duì)節(jié)部分用于于生產(chǎn)、加工工工業(yè)物業(yè)自自持，三五年年之后銷售，，利于項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃，利于提升升物業(yè)銷售價(jià)價(jià)值。價(jià)值最大化原原則商業(yè)招商先行行；帶租約銷售。。價(jià)格中開高走走原則合理定價(jià)，分分期銷售；操盤原則整體包裝樹立形象分組團(tuán)、分期期銷售；整體包裝、樹樹立專業(yè)形象象；分組團(tuán)深深化推廣。面世：一期銷銷售分組團(tuán)銷售：：商務(wù)、居住住、配套招商、銷售蓄蓄客深化形象針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群群解析產(chǎn)品針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群群解析產(chǎn)品針對(duì)投資人群群整體思路營(yíng)銷思路口碑形象：具具備影響力的的國(guó)際產(chǎn)業(yè)園園各類物業(yè)形態(tài)態(tài)：包括工業(yè)業(yè)廠房、商業(yè)業(yè)配套、住宅宅配套、辦公公樓?；▓@式退臺(tái)廠廠房商業(yè)街區(qū)集中形商業(yè)獨(dú)棟式辦公樓樓配套住區(qū)LOFT辦公國(guó)際文化科技城物業(yè)分類工業(yè)商業(yè)居住客群分類明線暗線科技、、教育育、創(chuàng)創(chuàng)意等等企業(yè)業(yè)單位位零售、、餐飲飲、休休閑、、娛樂樂商家家購(gòu)房消消費(fèi)者者銷售不不運(yùn)營(yíng)營(yíng)住宅+商業(yè)+工業(yè)綜綜合物物業(yè)操作模模式帶租約約銷售售以租代代售售后返返租運(yùn)運(yùn)營(yíng)借勢(shì)造勢(shì)推廣策策略借政府府對(duì)本本項(xiàng)目目的扶扶持宣宣傳營(yíng)造勢(shì)勢(shì)力宣宣傳項(xiàng)項(xiàng)目以政府府對(duì)本本項(xiàng)目目的扶扶持宣宣傳項(xiàng)項(xiàng)目，，一方方面確確立項(xiàng)項(xiàng)目在在蔡甸甸區(qū)的的重要要地位位以及及項(xiàng)目目對(duì)區(qū)區(qū)域外外的輻輻射重重要作作用；；另一一方面面通過過政府府作為為“后盾”，增強(qiáng)強(qiáng)投資資者的的信心心，降降低對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估，，為項(xiàng)項(xiàng)目成成功奠奠定基基礎(chǔ)。。宣傳點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)首個(gè)個(gè)文化化科技技城武漢西西大門門重點(diǎn)點(diǎn)改造造工程程動(dòng)工工；借政府府之““勢(shì)””借勢(shì)造勢(shì)通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣宣傳，，提升升項(xiàng)目目知名名度，，吸引引投資資關(guān)注注，促促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目招招商、、銷售售及后后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。通過現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷體體驗(yàn)，，強(qiáng)化化并確確立項(xiàng)項(xiàng)目形形象。。通過概概念引引入、、價(jià)值值滲透透，確確立本本項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值和地地位。。通過多多種活活動(dòng)，，宣傳傳造勢(shì)勢(shì)，擴(kuò)擴(kuò)大知知名度度及影影響力力。造勢(shì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷概念營(yíng)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷概念引引入：：復(fù)合合型高高端商商業(yè)工工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目；；概念傳傳播：：通過過“國(guó)際文文化科科技城城”、“一站式式服務(wù)務(wù)平臺(tái)臺(tái)等概概念傳傳播，，建立立項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值體系系（交交通、、配套套、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)等等）、、功能能體系系（集集生產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游、、購(gòu)物物、休休閑、、居住住等功功能于于一體體），，規(guī)劃劃的唯唯一性性，確確立項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展前前景；；價(jià)值確確立：：通過過項(xiàng)目目概念念傳播播，發(fā)發(fā)展前前景分分析，，確立立項(xiàng)目目多元元價(jià)值值，突突出項(xiàng)項(xiàng)目投投資價(jià)價(jià)值；；概念營(yíng)營(yíng)銷通過營(yíng)營(yíng)銷中中心和和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝，建建立營(yíng)營(yíng)銷體體驗(yàn)體體系。。示意圖圖示意圖圖體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷類類：客客戶答答謝會(huì)會(huì)，招招商洽洽談會(huì)會(huì)、節(jié)節(jié)日促促銷活活動(dòng)等等政府資資源類類：各各類儀儀式：：奠基基儀式式、區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展論論壇等等行業(yè)交交流類類：中中部城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高高峰論論壇、、工業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)研討討等……活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目展展示、、信息息傳播播、招招商、、推介介、運(yùn)運(yùn)營(yíng)等等全程程宣傳傳,讓客戶戶全面面了解解項(xiàng)目目及其其發(fā)展展前景景，最最終推推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷、、招商商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。示意圖圖網(wǎng)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷亮中心心：營(yíng)銷中中心內(nèi)內(nèi)外包包裝亮亮化，，營(yíng)造造氛圍圍；踞要塞塞：占據(jù)城城際高高速、、市內(nèi)內(nèi)核心心區(qū)戶戶外廣廣告位位，對(duì)對(duì)外樹樹立形形象，，發(fā)布布項(xiàng)目目信息息；網(wǎng)受眾眾：利用主主流媒媒體、、專業(yè)業(yè)媒體體進(jìn)行行項(xiàng)目目概念念炒作作、價(jià)價(jià)值傳傳播，，鎖定定目標(biāo)標(biāo)受眾眾。推廣渠渠道對(duì)營(yíng)銷銷中心心內(nèi)部部及門門口廣廣場(chǎng)、、工地地圍擋擋等充充分亮亮化，，加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目昭示示性。。示意圖圖示意圖圖亮中心心在推廣廣上搶搶占要要塞和和咽喉喉地段段，如如在京京珠高高速、、漢蔡蔡高速速路口口、市市區(qū)交交通要要道等等位置置設(shè)置置戶外外廣告告，加加強(qiáng)廣廣告穿穿透性性。示意圖圖踞要塞塞利用主主流媒媒體進(jìn)進(jìn)行概概念炒炒作，，對(duì)投投資客客群進(jìn)進(jìn)行宣宣傳網(wǎng)受眾眾第五章章、銷銷售執(zhí)執(zhí)行銷售籌籌備執(zhí)行計(jì)計(jì)劃15棟開發(fā)發(fā)量，，13.59萬方的的開發(fā)發(fā)面積積，不不低于于11萬方的的銷售售面積積；約4.6個(gè)億的的總銷銷額，，保留留部分分集中中商業(yè)業(yè)，價(jià)價(jià)值約約1個(gè)億，，項(xiàng)目目的總總可售售額約約3.6億。營(yíng)銷目目標(biāo)具具化為為3.6個(gè)億總總銷的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與完完成。。1年的銷銷售周周期內(nèi)內(nèi)爭(zhēng)取取實(shí)現(xiàn)現(xiàn)50%以上的的銷售售任務(wù)務(wù)，完完成總總銷1.8個(gè)億。。項(xiàng)目開開工時(shí)時(shí)間預(yù)預(yù)計(jì)為為2011年6月份，，銷售售進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間間為7月份，，預(yù)計(jì)計(jì)可售售時(shí)間間為2011年9月份，，1年的銷銷售周周期為為12個(gè)月，，自2011年7月份至至2012年6月份。。13.59萬方3.6億總銷11萬方可售1.8億任務(wù)銷售籌籌備銷售目目標(biāo)與與周期期策劃經(jīng)經(jīng)理（（1人）策劃師師（2人）策略文文案（（1人）平面設(shè)設(shè)計(jì)（（2人）銷售經(jīng)經(jīng)理（（1人）銷售助助理（（1人）置業(yè)顧顧問（（6人）客戶專專員（（1人）策劃支支持銷售一一線營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)構(gòu)構(gòu)建營(yíng)銷策劃部產(chǎn)品功能面積價(jià)格總銷（萬）備注商業(yè)集中商業(yè)18000600010800暫不售退臺(tái)集中生產(chǎn)2800025007000獨(dú)棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計(jì)1359003454.746950按照集集中商商業(yè)暫暫不出出售考考慮，，可售售總銷銷額為36000萬元。。推貨量量、預(yù)預(yù)估價(jià)價(jià)格、、預(yù)估估銷售售總額額銷售面面積：：11萬平方方米銷售價(jià)價(jià)格：：3400元/平米銷售總總收入入：3.6億元銷售階階段收收入：：1.8億元營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用：：約270萬取費(fèi)1.5%按工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)推廣廣的一一般規(guī)規(guī)律，，高端端項(xiàng)目目的推推廣費(fèi)費(fèi)用一一般為為銷售售總額額的2%-3%，而普普遍住住宅產(chǎn)產(chǎn)品，，推廣廣費(fèi)用用1%-2%不等。?？紤]本本項(xiàng)目目在形形象包包裝和和推廣廣的力力度，，以及及結(jié)合合項(xiàng)目目自身身的銷銷售要要求，，建議推推廣費(fèi)費(fèi)用以以1.5%為宜。。銷售費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算根據(jù)整整個(gè)的的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)，以以及項(xiàng)項(xiàng)目推推進(jìn)的的節(jié)奏奏，我我們認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)在爭(zhēng)爭(zhēng)取在在10月份前前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可售售條件件，以以保證證順利利銷售售，最最大限限度爭(zhēng)爭(zhēng)取到到市場(chǎng)場(chǎng)的主主動(dòng)性性，因因此，，我們們選取取今年年的國(guó)國(guó)慶節(jié)節(jié)前后后作為為本項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，即即開盤盤時(shí)間間。以以此時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)將將整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷發(fā)發(fā)展基基調(diào)確確定，，為此此，需需要工工程方方面的的全力力配合合。重重點(diǎn)節(jié)節(jié)點(diǎn)預(yù)預(yù)期如如下：：開工時(shí)時(shí)間：：2011年06月銷售外外展場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間間：2011年7月開盤時(shí)時(shí)間：：2011年10月（或或不開開盤，，直接接銷售售）銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)控控制按照工工程先先行的的原則則，根根據(jù)主主要節(jié)節(jié)點(diǎn)的的設(shè)置置，把把握工工程與與營(yíng)銷銷兩根根主線線互相相配合合的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展準(zhǔn)準(zhǔn)則，，我們們認(rèn)為為項(xiàng)目目主要要的發(fā)發(fā)展階階段如如下：：籌備備階階段段：：項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工前前，，6月以以前前準(zhǔn)備備階階段段：：項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工后后至至項(xiàng)項(xiàng)目目外外展展場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)前前，，8月以以前前蓄勢(shì)勢(shì)階階段段：：項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后后至至項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤前前，，10月以以前前開盤盤階階段段：：項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤起起，，10月起起核心心階階段段劃劃分分關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)銷銷階階段段籌備備期期準(zhǔn)備備期期蓄勢(shì)勢(shì)期期產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值說說明明暨暨簽簽約約儀儀式式品牌牌新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)企業(yè)業(yè)路路演演行業(yè)業(yè)觀觀摩摩會(huì)會(huì)開盤盤至至12月完完成成30%銷售售目目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)350組登登記記客客戶戶開盤盤銷銷售售1.5萬方方戶外外、、車車身身、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)海報(bào)報(bào)戶外外、、短短信信、、車車身身海報(bào)報(bào)、、雜雜志志、、活活動(dòng)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、活活動(dòng)動(dòng)、、短短信信12月10月9月8月5月7月6月開銷銷期期企業(yè)業(yè)家家酒酒會(huì)會(huì)科技技成成果果展展11月10月1日開盤盤6月28日開工工7月15日銷售售進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷排排期期銷售售目目標(biāo)標(biāo)活動(dòng)動(dòng)推推廣廣媒體體推推廣廣項(xiàng)目目籌籌備備時(shí)間間段段：：2011年5月—6月階段段說說