XXXX年嘉興地塊定位及前期策劃思路

嘉興地塊定位二零零七年十月及前期策劃思路目錄一、市場環(huán)境分析二、項目產(chǎn)品定位三、營銷推廣思路四、經(jīng)濟效益分析市場環(huán)境分析1長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶嘉興是距離上海最近的浙江地級市。隨著“滬嘉1小時生活圈”逐步形成，推動和促進城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。嘉興城市印象嘉興市區(qū)每年實際的住宅需求量在140萬方左右；至2020年未來每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達158萬方左右；2005年末-2007年末累計未開發(fā)約有344萬平方米的建筑面積量；從06年第四季度起至以后一至兩年住宅在建的存量約有200萬平米左右。由此判斷：07年及未來1-2年嘉興房地產(chǎn)市場將消化調(diào)整前兩年過量供給部分，由供需基本平衡轉(zhuǎn)為供略大于求的格局供需基本平衡。但房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資減少、成交量呈下降趨勢，銷售價格增幅回落。嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析城市發(fā)展戰(zhàn)略：“北控南移，東進西拓，中間完善”城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析城市中心區(qū):是城市商務(wù)、行政、文化、休閑設(shè)施集中區(qū)域。東南片區(qū)：以南湖新區(qū)為重點，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施。西南片區(qū)：以秀洲新區(qū)和運河新區(qū)為重點，秀洲新區(qū)主要布置居住、教育、城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施和工業(yè)區(qū)。北片區(qū)：以居住、工業(yè)和物流業(yè)為主。旅游房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：以平湖九龍山風(fēng)景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。

項目所在位置城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析南湖區(qū)發(fā)展方向：以中環(huán)南路為軸線，建設(shè)公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點項目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū);以凌公塘為軸線，突出生態(tài)理念，做好“水”、“綠”兩篇文章，構(gòu)筑極具江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的辦公、休閑、生活居住區(qū)。南湖區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱：中國金三角·嘉興工業(yè)區(qū)”；南湖新區(qū)，具有科教、商貿(mào)、住宅區(qū)等幾大功能區(qū)，并成為嘉興市東南片區(qū)城市副中心和南湖區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心的格局；國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)；嘉興市的中心商務(wù)區(qū)，即老城區(qū)；聯(lián)排別墅面積200-280平米,銷售情況十分良好多層產(chǎn)品面積80-100平米之間,4-6套/天的去化成績小高層、高層。銷售一般在1套或1套不到特別是面積在150平米以上的戶型存在滯銷嚴重現(xiàn)象新嘉興人；鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）；杭州、上海自住或投資的人群。聯(lián)排8000元多層4900元小高層及高層4500元（以新開樓盤價格為參照）暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品客戶來源銷售價格區(qū)域市場分析項目未出讓土地已出讓土地商業(yè)用地潛在地塊競爭分析繼續(xù)A1地地塊塊總建建筑筑面面積積9萬萬平平米米容容積積率率1.8商商住住用用地地性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)(預(yù)預(yù)測測)聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅多多層層小小高高層層B1地地塊塊總建建筑筑面面積積20萬萬平平米米容容積積率率1.8住住宅宅用用地地產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)(預(yù)預(yù)測測)聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅多多層層小小高高層層高高層層返回回中港港城城（（住住宅宅二二期期地地塊塊））總建建筑筑面面積積60萬萬平平米米容容積積率率3.5住住宅宅性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)34棟棟高高層層返回回C5地地塊塊（（格格蘭蘭云云天天））總建建筑筑面面積積13.7萬萬平平米米容容積積率率1.6商商住住用用地地性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)高高層層多多層層聯(lián)聯(lián)排排雙雙拼拼返回回地塊名稱總建筑面積容積率用地性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)（預(yù)估）C1地塊22萬平米1.8商住用地聯(lián)排、多層、小高層

高層C2地塊14萬平米1.6商住用地聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層C3地塊8萬平米1.2商住用地聯(lián)排、疊加、多層C4地塊21萬平米1.6住宅用地聯(lián)體、疊加、多層

小高層、高層C6地塊6.7萬平米1.8住宅用地聯(lián)排、多層、小高層

高層合計72萬平米注：：以以上上土土地地可可能能在在明明年年出出讓讓返回回212萬萬平平方方區(qū)域域在在售售樓樓盤盤剩剩余余案案量量和和07年年底底推推出出案案量量未來來1-2年年樓樓盤盤和和土土地地將將推推出出的的體體量量36萬萬平平方方+176萬萬平平方方南湖湖區(qū)區(qū)年年住住宅宅銷銷售售面面積積97萬萬平平米米，，比比較較而而言言，，本本項項目目推推出出時時市市場場競競爭爭格格局局激激烈烈。?？v觀觀任任何何一一個個城城市市的的開開發(fā)發(fā)進進化化過過程程，，小小高高層層、、高高層層都都將將是是不不可可逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的發(fā)發(fā)展展主主方方向向本案案所所在在區(qū)區(qū)域域為為開開發(fā)發(fā)密密集集區(qū)區(qū)，，供供應(yīng)應(yīng)量量巨巨大大，，目目前前及及未未來來市市場場競競爭爭將將非非常常激激烈烈與其其他他項項目目相相比比,本本項項目目規(guī)規(guī)模模不不占占優(yōu)優(yōu)勢勢,容容積積率率相相對對最最高高.這這對對塑塑造造區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)易易于于接接受受的的””常常規(guī)規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品品””帶帶來來很很大大的的難難度度市場思考啟示城市“滬嘉1小時生活圈圈”效應(yīng)，提提升房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展市場格局將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成供略大大于求的態(tài)勢勢區(qū)域聯(lián)排多層層產(chǎn)品熱銷，，小高層高層層產(chǎn)品抗性大大區(qū)域剩余案量量和潛在樓盤盤體量過大，，未來面臨嚴嚴峻的市場競競爭格局房地產(chǎn)大市良良好，但區(qū)域域市場銷售速速度過慢，競競爭態(tài)勢激烈烈。如何做出出符合城市發(fā)發(fā)展與客戶需需求的產(chǎn)品，，是項目成敗敗的關(guān)鍵。區(qū)域樓盤整體體銷售速度過過慢現(xiàn)象項目理解優(yōu)勢：項目屬南湖區(qū)區(qū)范圍，具有有潛在區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢；項目東面的天天然水道（高高橋港）、南南面正對凌公公塘文化主題題公園綠化帶帶，易于提升升社區(qū)環(huán)境品品質(zhì)；地塊表面較為為平整，利于于進行整體規(guī)規(guī)劃；近臨滬杭高速速及規(guī)劃中的的滬杭線磁懸懸浮，城際交交往更趨便捷捷，利于區(qū)外外省市人口的的導(dǎo)入劣勢：目前地塊周邊邊相關(guān)交通、、商業(yè)生活配配套缺乏；地塊北面集中中不少動遷房房（但入住人人口少），其其余周邊大部部分為在建的的新樓盤和待待開發(fā)中的土土地，區(qū)域缺缺乏必備的人人氣；地塊容積率偏偏高，對產(chǎn)品品設(shè)計有一定定程度的限制制；區(qū)域樓盤同質(zhì)質(zhì)化競爭激烈烈，未來開發(fā)發(fā)量較大，對對于本項目今今后的開發(fā)勢勢必會造成目目標(biāo)客戶群體體被分流的現(xiàn)現(xiàn)象；項目SWOT分析機會：嘉興憑借良好好的區(qū)位、交交通、環(huán)境等等優(yōu)勢近年來來房地產(chǎn)得到到了很好的發(fā)發(fā)展。雖然受受國家宏觀政政策的調(diào)控，，但其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較為理理性，發(fā)展勢勢頭穩(wěn)健；按照城市“北北控南移，東東進西拓，中中間完善”的的規(guī)劃格局，，會加快區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)施配配套的建設(shè)，，無形之中可可提升項目自自身的價值；；南湖新區(qū)本身身區(qū)位優(yōu)勢和和規(guī)劃優(yōu)勢，，已引起區(qū)外外人士的關(guān)注注和現(xiàn)實購買買實踐，區(qū)域域內(nèi)多所學(xué)校校和工業(yè)園的的規(guī)劃人才的的引進，為項項目提供一定定的客源；區(qū)域購房消費費觀念中對環(huán)環(huán)境品質(zhì)有較較高追求，有有利于塑造項項目品質(zhì)；威脅：區(qū)域在推、在在售項目多且且規(guī)模大、品品質(zhì)高，對項項目會構(gòu)成較較大的競爭壓壓力；地塊周邊區(qū)域域尚有大量待待開發(fā)土地，，其動向不明明晰，這對項項目構(gòu)成較大大的潛在競爭爭威脅；不確定的經(jīng)濟濟走勢、宏觀觀政策和其它它因素，這會會影響地塊開開發(fā)、銷售等等環(huán)節(jié)，引發(fā)發(fā)一定的投資資、經(jīng)營風(fēng)險險。產(chǎn)品的塑造方向成為撬動本項項目開發(fā)的一一個關(guān)鍵支點點突出區(qū)位優(yōu)勢勢，強化產(chǎn)品品塑造樹立品牌形象象，建構(gòu)項目目核心競爭力力項目產(chǎn)品定位位2客群分析一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品的客客戶來源分析析：別墅：以上海海、杭州為代代表的投資或或自用客戶；；多層：行政機機關(guān)公務(wù)人員員、產(chǎn)業(yè)基地地高級管理人人士、嘉興周周邊城市（郊縣縣）教育切入入；小高層、高層層：新嘉興人人（需長期居居住本市的外外來就業(yè)人口口）二、高端產(chǎn)品品客戶來源分分析：別墅：因居住住舒適度、環(huán)環(huán)境和價格因因素，上海、、杭州為代表表購買該類產(chǎn)產(chǎn)品的人居多多，一般用于于投資或養(yǎng)老老；區(qū)域客源具體體構(gòu)成目標(biāo)客源構(gòu)成成：新嘉興人60%；嘉興市市區(qū)人及各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%；嘉嘉興地區(qū)其他縣市20%；浙江江其他區(qū)域10%；外省省區(qū)域5%；；目標(biāo)客源職業(yè)業(yè)構(gòu)成：技術(shù)研究人員員35%；醫(yī)醫(yī)生、教師類類20%；政政府公務(wù)員10%；；私營業(yè)主25%；一般般職員10%目標(biāo)客源年齡齡構(gòu)成：25歲以下5%；25-35歲20%；35-45歲60%；50歲以上15%；目標(biāo)客源置業(yè)業(yè)目的：自住90%；；投資10%本案目標(biāo)客源源具體特征描描述經(jīng)濟實力強，，突出表現(xiàn)個個人身份、實實力；具有一定聲望望，重視人際際交往，居所所要求體現(xiàn)身身份；對居所功能要要求高，追求求居住舒適度度；對居住環(huán)境、、空氣質(zhì)量等等要求較高，，比較注重室室內(nèi)室外的綠綠化景觀；對周邊的商業(yè)業(yè)及交通設(shè)施施（可達性、、便利性等））要求較高；；工作較為繁忙忙，愿到就近近的健身、休休閑場所，舒舒緩心情、鍛鍛煉身體；對社區(qū)的治安安及物業(yè)管理理方面要求較較高；多為二次或多多次置業(yè)，更更多關(guān)注產(chǎn)品品的附加值；；通過對目標(biāo)消消費群體的研研究，我們可可以看到消費費群體與項目目之間有著若若干密切的關(guān)關(guān)聯(lián)。我們將根據(jù)這這些密切的關(guān)關(guān)聯(lián)，進行產(chǎn)產(chǎn)品定位研究究，以符合目目標(biāo)客戶群體體的消費取向向。根據(jù)我們的目目標(biāo)客戶群，，我們將要建建筑嘉興南湖湖新區(qū)的高檔檔住宅集域。。我們以確?？炜焖偃セ崒崿F(xiàn)安全回籠籠資金作為設(shè)設(shè)計出發(fā)點，，提出以下設(shè)設(shè)計思路設(shè)計方案一:小高層+部部分高層方案優(yōu)勢在充分利用容容積率的同時時,最大限度度的迎合目前前區(qū)域的購房房需求項目覆蓋率較較低,利于景景觀的塑造,有效提升升升品質(zhì)方案劣勢目前去化速度度一般,難以以有效保證資資金快速回籠籠小高層為后續(xù)續(xù)市場主力產(chǎn)產(chǎn)品,同質(zhì)性性強,市場競競爭激烈價格提升具備備一定難度該方案較符合合目前市場現(xiàn)現(xiàn)狀,可有效效實現(xiàn)穩(wěn)定的的銷售速率.但是,該方方案抵御市場場風(fēng)險的能力力不強,在后后期競爭中較較為被動純小高層、高高層社區(qū)面臨問題：該產(chǎn)品銷售速速度過慢，客客戶對產(chǎn)品具具有一定抗性性；開發(fā)商面臨回回籠資金慢的的現(xiàn)實狀況；；代表樓盤：中中港城大眾型產(chǎn)品（（與目前市場場供給產(chǎn)品一一樣）面臨問題：產(chǎn)品無創(chuàng)意，，將接受當(dāng)時時及未來競爭爭樓盤強大的的競爭壓力，，產(chǎn)品價格提提不高，銷售售速度放慢等等現(xiàn)象；不利于開發(fā)商商品牌形象的的樹立代表樓盤：格格林小鎮(zhèn)、蔚蔚藍澳洲花園園設(shè)計方案一:小高層+高高層設(shè)計方案二:別墅+小高高層+高層設(shè)計方案二:別墅+小高高層+高層方案優(yōu)勢產(chǎn)品類型多元元化,可分散散市場競爭壓壓力,有效確確?？焖偃セw呈南低北北高格局,充充分實現(xiàn)景觀觀資源的最大大化方案劣勢高層比例較大大,存在一定定的市場去化化風(fēng)險產(chǎn)品類型較多多,客戶面相相對較雜,難難以實現(xiàn)統(tǒng)一一的社區(qū)氛圍圍建筑覆蓋率較較高,景觀排排布難度較大大該方案有機綜綜合了容積率率及市場熱點點產(chǎn)品,在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計到位位的前提下可可確保部分產(chǎn)產(chǎn)品的有效去去化.但由于目前直直接和潛在競競爭個案均采采取類似設(shè)計計,產(chǎn)品設(shè)計計的成果將直直接決定未來來的市場走向向別墅產(chǎn)品本身身是一種高端端性產(chǎn)品，我我們借高端產(chǎn)產(chǎn)品奠定社區(qū)品質(zhì)質(zhì)，打造高檔檔社區(qū)形象的的同時，拔高高后期高層產(chǎn)品的的價格。LOFT按照照市場情況建建議做成“精精裝修”產(chǎn)品品，在后期推廣中可提提升項目的價價值及銷售價價格。高端產(chǎn)品導(dǎo)入入我們建議的產(chǎn)產(chǎn)品類型獨棟別墅、雙雙拼、高層以以及LOFT產(chǎn)品錯層設(shè)計：產(chǎn)品新穎、與與競爭對手形形成最明顯的的市場區(qū)隔；；獨棟、雙拼別別墅：突出產(chǎn)品的稀稀缺性和直面面公園零距離離的環(huán)境優(yōu)勢勢；強調(diào)產(chǎn)品價值回回歸，提升社社區(qū)整體檔次次；空中庭院：空中內(nèi)庭式花花園、南北錯錯落式陽臺、、入戶花園產(chǎn)品新穎、與與競爭對手形形成最明顯的的市場區(qū)隔；；空中全家福：：考慮頂層復(fù)式式難銷的現(xiàn)象象，增加全家家福概念戶型型一般為1/1/1+2（（或3）/2/2房型組組合；架空層設(shè)計：：1.5-2.2米層高，，有利景觀設(shè)設(shè)計、戶型設(shè)設(shè)計，提高社社區(qū)品質(zhì)和檔次；本項目產(chǎn)品的的理解底層架架空引引入綠綠化在高容容積率率、地地面綠綠化面面積不不太的的情況況下，，建筑筑底層層局部部架空空，增增加景景觀的的滲透透性。。自上而而下的的立體體綠化化體系系大戶型型內(nèi)的的內(nèi)庭庭設(shè)計計空中內(nèi)內(nèi)庭式式花園園270度弧弧形觀觀景窗窗，景景觀資資源最最大化化?？罩型ネピ?。?？蛷d廳與餐餐廳橫橫向排排布。。適合合北向向景觀觀資源源優(yōu)越越的位位置。。亦可可去掉掉一個個房間間，增增加客客廳的的南向向采光光。大面積積露臺臺可做做獨立立的保保姆出出口，，也可可改為為保姆姆房。?？罩型ネピ菏臼疽饪罩型ネピ嚎罩型ネピ菏臼疽饪山M合合小戶戶型2＋1/2/295－－110平米附帶大大面積積入戶戶花園園1/1/139－－42平米附帶270度觀景景窗空中全全家福福設(shè)計方方案二二:電電梯多多層+高層層該方案案作為為方案案二的的補充充,亦亦是非非常理理想的的定位位設(shè)計計方向向以6-8層層電梯梯房作作為最最南端端的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計,即可可確保保產(chǎn)品品的品品質(zhì)度度,又又可有有效削削弱容容積率率的壓壓力.同時時,可可使本本項目目在””中高高端””定位位的方方向上上得到到相對對的統(tǒng)統(tǒng)一.南湖新新區(qū)綠綠色人人文逸逸居典典范從嘉興興整體體房地地產(chǎn)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析，，目前前嘉興興市區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)情況況比較較成熟熟，但但產(chǎn)品品檔次次偏低低；東東南部部南湖湖新區(qū)區(qū)比西西南部部秀洲洲新區(qū)區(qū)雖然然規(guī)劃劃較晚晚，但但起點點較高高，產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)代感感強，，檔次次偏高高；另另外本本區(qū)域域項目目規(guī)模模偏大大，本本案只只有3萬多多平方方米的的占地地面積積，在在項目目規(guī)模模上處處于劣劣勢，，如果果和區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)，，沒有有自身身特點點，勢勢必在在房產(chǎn)產(chǎn)市場場的滾滾滾洪洪流中中被淹淹沒。。因此，，本項項目必必須走走差異異化道道路，，向高高檔產(chǎn)產(chǎn)品進進發(fā)，，提煉煉社區(qū)區(qū)環(huán)境境和文文化品品質(zhì)，，將主主題景景觀融融入現(xiàn)現(xiàn)有生生態(tài)環(huán)環(huán)境之之中，，整體體以““新西西蘭””建筑筑風(fēng)格格為主主，打打造嘉嘉興南南湖新新區(qū)的的最佳佳生態(tài)態(tài)逸居居典范范。項目整整體定定位獨棟、、雙拼拼別墅墅離南南面公公園綠綠化帶帶最近近，也也是區(qū)區(qū)域中中最熱熱銷的的產(chǎn)品品。因因此，，選擇擇市場場中接接受度度高的的產(chǎn)品品先銷銷售，，引起起市場場關(guān)注注，提提升社社區(qū)檔檔次和和價格格，吸吸引潛潛在目目標(biāo)客客戶群群，迅速集集聚人人氣，，擴大大本項項目在在市場場中的的知名名度。。建議該該產(chǎn)品品面積積適度度放大大，獨獨棟面面積在在400平平米左左右；；雙拼拼面積積在300平米米左右右。產(chǎn)品定定位細細化和和房型型配比比建議議獨棟雙雙拼產(chǎn)品定定位示意圖圖示意圖圖高層較較前別別墅產(chǎn)產(chǎn)品更更接近近社區(qū)區(qū)景觀觀綠化化，同同時也也能俯俯瞰南南面公公園的的全景景，景景觀視視野優(yōu)優(yōu)勢突突出。。通過過對別別墅部部分的的銷售售和宣宣傳，，小區(qū)區(qū)的檔檔次和和口碑碑都有有所上上升。。高層產(chǎn)產(chǎn)品建建議定定位于于高檔住住宅。。高層產(chǎn)品定定位項目周周邊集集聚大大量的的經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)園地地，按按照南南湖區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢來來看，，這部部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技技術(shù)人人員在在本區(qū)區(qū)域購購房是是存在在一定定現(xiàn)實實購買買力。。LOFT產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢5米左左右的的挑高高空間間，增增加實實際居居住面面積，，價格格貼近近住宅宅售價價。LOFT產(chǎn)產(chǎn)品是是以年年輕、、高收收入、、文化化層次次高、、擁有有個性性居住住理念念和品品位的的人群群為市市場定定位。。該產(chǎn)產(chǎn)品能能滿足足這類類人群群的需需求和和生活活理念念。產(chǎn)品定定位：：突出出產(chǎn)品品獨特特性和和市場場上的的稀缺缺性，，城市精精英領(lǐng)領(lǐng)域居住館館。LOFT產(chǎn)品定定位內(nèi)部空空間示示意圖圖立面示示意圖圖商業(yè)會會所產(chǎn)品定定位社區(qū)會會所3000平平方米米的五星級級會所，，確保保業(yè)主主能夠夠享受受完美美的居居家生生活。。項目目會所所分為為二層層：功功能能包括括：恒恒溫游游泳池池、高高爾夫夫練習(xí)習(xí)室、、瑜珈珈室、、健身身房、、乒乓乓球室室、棋棋牌室室；24小時時超市市、洗洗衣房房、兒兒童活活動室室、ATM機、、更衣衣、洗洗浴室室、美美容室室；中中西餐餐廳等等。沿街商鋪滿足社區(qū)日日常生活配配套；結(jié)合區(qū)域商商業(yè)形成南南湖區(qū)新商商業(yè)圈；會所示意圖圖游泳池示意意圖會所示意圖圖商業(yè)示意圖圖物業(yè)類型戶型各戶型面積比例整體比例獨棟別墅——400平米——5%雙拼別墅——300平米——高層二房二廳一衛(wèi)85-110平米15%79%三房二廳一衛(wèi)110-120平米10%三房二廳二衛(wèi)120-130平米35%130-140平米30%145-160平米5%四房160-200平米5%LOFT一房、二房60-70平米左右——6%商業(yè)——100-200平米——10%注：套內(nèi)建建筑面積90平米占占總體量的的30%比比例本項目戶型型面積段配配比建議營銷推廣思思路３項目價值點點提煉純粹的頂級級生活區(qū)領(lǐng)領(lǐng)地、純真真的新高檔檔生活體驗驗、純正的的生態(tài)園林林景觀區(qū)域價值環(huán)境價值景觀價值產(chǎn)品價值人文價值商業(yè)價值純度價值嘉興南湖新新區(qū)政府規(guī)規(guī)劃新區(qū)，，未來成熟熟生活圈擁有天然水水系，毗鄰鄰二大主題題公園，不不可復(fù)制的的生態(tài)環(huán)境境社區(qū)內(nèi)部中中央水系景景觀與外部部天然河道道景觀自然然融合，完完美統(tǒng)一南湖新區(qū)超超高檔住宅宅，引入新新型設(shè)計理理念，天人人合一毗鄰行政中中心、二大大主題公園園、多所重重點教育機機構(gòu)LOFT與與社區(qū)商業(yè)業(yè)結(jié)合，濃濃縮周邊商商業(yè)設(shè)施配配套項目市場形形象研究本案的生活活方式是什什么？很自然、很很生態(tài)、很很人文、很很高檔、很很時尚、很很從容………在創(chuàng)意與自自然之間，，讓一種頂頂級生活狀狀態(tài)在本案案滋生成長長項目價值點點告訴我們們我們發(fā)現(xiàn)在在本案生活活的人現(xiàn)在在最大的需需求便是““精神需求求”，建筑筑、環(huán)境、、景觀、交交通、商業(yè)業(yè)等等………這所有一一切，讓本本案的業(yè)主主在居家與與工作之間間自由切換換，角度隨隨心所欲，，休閑、娛娛樂、購物物以及與家家人朋友聚聚會之間變變得快樂，，一種“精精神”上的的需求逐漸漸被滿足………“精神”成成為本案的的生活特質(zhì)質(zhì)之一本案的生活活特質(zhì)是什什么？項目市場形形象研究構(gòu)成本案““精神”特特質(zhì)的決定定因素TOPVilla——頂級級、時尚的的現(xiàn)代生活活集域項目市場表表現(xiàn)內(nèi)容確確立“TopVilla精神神”構(gòu)成本案獨獨特的生活活特質(zhì)看似矛盾的的兩個對立立體實則完完美的融和和并在本案案得到展現(xiàn)現(xiàn)“生態(tài)自然然、人文時時尚”構(gòu)成本案獨獨特的生活活方式自然與人文文相結(jié)合，，打造頂級級生活在本本案得到展展現(xiàn)而以上這些些才是我們們最終要在在市場中表表現(xiàn)和出售售的東西五者完美而而和諧的交交融項目市場表表現(xiàn)構(gòu)成要要素生態(tài)時尚Top集域+自然環(huán)境都市空間時尚秀場++生態(tài)集群空中庭院++本項目規(guī)模模小，周邊邊生態(tài)、人人文環(huán)境好好，交通、、教育等配配套完善；；大型高端住住宅產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)入，入戶戶大花園的的設(shè)計等提提高建筑設(shè)設(shè)計品質(zhì)；；本項目周邊邊生態(tài)環(huán)境境好以及濃濃厚的文化化氛圍，易易于聚集高高端客戶；；對于本區(qū)域域其他樓盤盤，規(guī)模上上我們沒有有優(yōu)勢，必必須走差異異化線路。。生態(tài)與時尚尚融合、傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代代融合、內(nèi)內(nèi)景與外景景結(jié)合，頂級享受與與“精神””需求相結(jié)結(jié)合案名構(gòu)構(gòu)思思凌氏公公館館目標(biāo)消費群群體，新嘉嘉興人，嘉嘉興周邊城城市人、上上海、杭州州等投資人人士以及南南湖新區(qū)軟軟件園等高高級白領(lǐng)。。此類群體受受過良好教教育，對住住宅的綜合合要求高，，均表現(xiàn)為為有內(nèi)涵、、氣質(zhì)、高高雅，崇尚尚文化、品品位生活。。作為深具文文化內(nèi)涵的的公館是本本案定位的的最佳選擇擇，它不僅僅迎合了本本案目標(biāo)消消費群體，，也為本案案勾畫了一一幅名仕生生活的藍圖圖。公館，君之之舍也。公館引申為為一些比較較高級的住住宅。主推LOGOVI視覺系系統(tǒng)設(shè)計表表現(xiàn)LOGO2LOGO3名片胸卡信紙檔案袋信封引導(dǎo)旗展板樓層指示項目分為三三期開發(fā)：：第一期：別別墅（獨棟棟、雙拼））：打造南湖新新區(qū)頂級住住宅品質(zhì)，，導(dǎo)入高收收入、高素素質(zhì)客源，，奠定社區(qū)區(qū)的高尚品品質(zhì)，提升升產(chǎn)品價值值觀；第二期：高高層住宅（（根據(jù)銷售售情況分2批）：導(dǎo)入周邊教教育類型及及各產(chǎn)業(yè)園園的高知人人群，穩(wěn)定定、提升社社區(qū)品質(zhì)的的同時，保保證投資回回報；第三期：LOFT（（全裝修））及社區(qū)商商業(yè)（含會會所招商））：引入服務(wù)類類小型公司司業(yè)主及年年輕高級白白領(lǐng)業(yè)主（（含投資客客戶，租給給在產(chǎn)業(yè)園工作作的高級單單身白領(lǐng)人人士）；社社區(qū)商業(yè)與與公園商業(yè)業(yè)相結(jié)合，，打造南湖湖新區(qū)綠色色人文商業(yè)業(yè)街區(qū)。根據(jù)嘉興目目前銷售現(xiàn)現(xiàn)狀分析，，本項目銷銷售周期約約24個月月營銷推廣階階段階段推廣第一階段：：沿河、公園園的獨棟、、雙拼別墅墅推廣主題：：為君之路，，公園為家家！價格：獨棟別墅：：現(xiàn)價價：7500-8000元/㎡本案預(yù)售：：10000元/㎡