XXXX長(zhǎng)沙中順國(guó)際廣場(chǎng)綜合項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告定寫字

中順國(guó)際廣場(chǎng)（建議名）

營(yíng)銷策略匯報(bào)1/18/2023

序言本項(xiàng)目是長(zhǎng)沙南城的一個(gè)綜合型項(xiàng)目，物業(yè)組成豐富，占有非常良好的地理位置，具備良好的先天優(yōu)勢(shì)。面對(duì)這樣的項(xiàng)目，我們思考的出發(fā)點(diǎn)是整理出它的核心價(jià)值體系，明確它一個(gè)清晰的發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)它的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值?；诖?，現(xiàn)在我們要解決的核心問題主要集中在以下方面項(xiàng)目整體定位寫字樓、公寓、商業(yè)的各自定位及相互關(guān)系產(chǎn)品的優(yōu)化及價(jià)值提升營(yíng)銷推廣策略……因此，本篇報(bào)告將在下面的篇幅重點(diǎn)闡述以上問題的解決之道。2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)定位核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略體系3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)定位核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略體系4先看項(xiàng)目物業(yè)自身的定位5

開發(fā)企業(yè)定位開發(fā)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的定位是集酒店、寫字樓、高檔住宅于一體的商務(wù)綜合體。項(xiàng)目總建筑面積——124060平米項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)——三棟塔樓+三層裙樓項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成——高星酒店+甲級(jí)專業(yè)寫字樓+公寓+商業(yè)配套設(shè)施酒店及商務(wù)配套：44680平米寫字樓：22110平米公寓：24710平米6

原始產(chǎn)品定位已確定頂級(jí)酒店——自有經(jīng)營(yíng)；商業(yè)——滿足高端需求的配套型商業(yè)；定位未明確高檔住宅——？寫字樓——？7

中順置業(yè)公司對(duì)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略思考目標(biāo)排序：快速進(jìn)入市場(chǎng)，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金流迅速回籠。通過產(chǎn)品價(jià)值主張強(qiáng)化項(xiàng)目及企業(yè)品牌，以達(dá)到社會(huì)效益最大化合理的利潤(rùn)值品牌目標(biāo)打造項(xiàng)目高端的品牌形象，由此提升中順置業(yè)的自身品牌速度目標(biāo)盡快入市，2007秋季亮相，2008年春開盤價(jià)格目標(biāo)合理的利潤(rùn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)體系戰(zhàn)略目標(biāo)社會(huì)效益最大化8這一目標(biāo)意味著什么？

——“叫好又叫座”叫好必先叫座，營(yíng)利才是硬道理，品牌隨項(xiàng)目成功而立。9

界定問題降低風(fēng)險(xiǎn)確保必勝高端住宅與寫字樓如何做產(chǎn)品賣給誰市場(chǎng)依據(jù)是什么核心問題解決問題10項(xiàng)目概概況項(xiàng)目位位于長(zhǎng)長(zhǎng)沙市市芙蓉蓉南路路與電電力路路交匯匯處的的東南南角。。項(xiàng)目東東南面面緊臨臨天心心區(qū)人人民政政府，，西面面與湖湖南省省委省省政府府隔路路相望望。天心區(qū)政府省委省政府公園本案芙蓉南路湘府路電力路標(biāo)志商務(wù)中心11北側(cè)側(cè)：：直接接臨電電力路路，與與一待待建項(xiàng)項(xiàng)目隔隔路相相望。。南側(cè)側(cè)：：80畝的的市政政公園園西側(cè)側(cè)：：直接接臨芙芙蓉南南路，，與省省政府府及后后山隔隔路相相望。。東側(cè)側(cè)：：與天天心區(qū)區(qū)政府府一墻墻之隔隔項(xiàng)目四四至項(xiàng)目四四至12交通分分析芙蓉路路電力路本案位于于長(zhǎng)沙南南城的中中央地帶帶，處于于路網(wǎng)的的交匯中中心，交交通十分分方便13噪音分析析交通噪音生活噪音快速干道由于有兩兩條主干干道從項(xiàng)項(xiàng)目旁經(jīng)經(jīng)過，項(xiàng)項(xiàng)目北面面、西面面的噪音音非常嚴(yán)嚴(yán)重，本本案的住住宅位于于地塊東東南面，，影響不不大住宅寫字樓酒店14景觀分析析省府后山山新世紀(jì)文文化公園園80畝公園人工湖綠色環(huán)抱抱，周邊邊擁有多多個(gè)市政公公園，擁?yè)碛薪^佳佳的景觀資資源15地塊SWOT分分析S優(yōu)勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅W劣勢(shì)項(xiàng)目位于于南城核核心地段段，與政政府毗鄰鄰周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，，交通方方便臨大型市市政公園園，環(huán)境境較好企業(yè)有較較好背景景資源關(guān)關(guān)系位于城市市新區(qū)，，商務(wù)環(huán)環(huán)境不夠夠成熟生活配套套缺乏，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住人人口少開發(fā)商在在本地市市場(chǎng)尚無無品牌效效應(yīng)物業(yè)組成成復(fù)雜，，需要合合理安排排南城中央央地段，，升值潛潛力巨大大通過產(chǎn)品品創(chuàng)新，，提升項(xiàng)項(xiàng)目附加加值區(qū)域投資資價(jià)值逐逐漸得到到認(rèn)可酒店可以以可以成成為項(xiàng)目目的突破破亮點(diǎn)南城商務(wù)務(wù)型項(xiàng)目目集中在在未來1-2年年面市，，競(jìng)爭(zhēng)激激烈資金的回回籠速度度房地產(chǎn)政政策、利利率的調(diào)調(diào)整市政配套套、公園園建設(shè)的的時(shí)間區(qū)位好，，可以強(qiáng)強(qiáng)化南城城核心地地段周邊配套套差，可可利用項(xiàng)項(xiàng)目自身身來彌補(bǔ)補(bǔ)合理安排排物業(yè)，，利用地地塊價(jià)值值，滿足足市場(chǎng)需需要調(diào)動(dòng)企業(yè)業(yè)資源，，促進(jìn)銷銷售。因勢(shì)利導(dǎo)導(dǎo)控制成本本以市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向?yàn)橹髦?，確定定適合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)與銷售售節(jié)奏產(chǎn)品創(chuàng)新新，增加加附加價(jià)價(jià)值通過先進(jìn)進(jìn)合理的的營(yíng)銷與與推廣手手段，來來解決項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售問題題逢兇化吉吉16市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目解析析競(jìng)爭(zhēng)定位位核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略略體系17長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)況項(xiàng)目所在在中心板板塊住宅宅均價(jià)在在3500元/㎡左右右，是城城市房地地產(chǎn)發(fā)展展最成熟熟的區(qū)域域。因其其優(yōu)越的的地段和和完善的的生活配配套，成成為市民民置業(yè)的的首選，，隨著房房地產(chǎn)的的不斷發(fā)發(fā)展，中中心板塊塊可供開開發(fā)用地地越來越越少。中心板塊塊均價(jià)4500左左右城南板塊塊均價(jià)3700左左右城東板塊塊均價(jià)3700左左右城北板塊塊均價(jià)3600左左右河西板塊塊均價(jià)2800左左右中心板塊塊傳統(tǒng)的城城市中心心，城市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展最成熟的的區(qū)域。。因其優(yōu)優(yōu)越的地地段和完善的生生活配套套，成為為普通市市民置業(yè)業(yè)的首選選，土地地稀缺。。城南板塊塊依托省政政府、天天心區(qū)區(qū)區(qū)政府城東板塊塊省政府男男前，政政策主導(dǎo)導(dǎo)型板塊塊河西板塊塊應(yīng)市政府府新址的的西遷、、麓谷科科技園區(qū)的逐漸漸成形、、麓山大大學(xué)園區(qū)區(qū)和猴子石大橋橋的貫通通城北板塊塊依托離市市區(qū)較近近的距離離、瀏陽(yáng)陽(yáng)河風(fēng)光帶和開開福區(qū)政政府濱江板塊塊均價(jià)6000-6500上述數(shù)據(jù)據(jù)來自大大臧組市市場(chǎng)研究部5月市場(chǎng)報(bào)報(bào)告金色屋頂6500西街花園5200圣爵菲斯4000蔚藍(lán)海岸460018旺坤家園博林·金谷檸檬麗都湘府東苑鑫天·山水洲城和莊愿景·山水藍(lán)城圣悅嘉園奧林匹克花園生活藝術(shù)城上林國(guó)際標(biāo)志·楓景鼎豐·前城融程國(guó)際新城國(guó)際華銀南苑BOBO天天下城恒盛世家山水庭院金領(lǐng)家族滿庭芳申奧·美域域南國(guó)嘉苑南城區(qū)域市市場(chǎng)現(xiàn)況南城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總量量近900萬平米，，在售樓盤盤15個(gè)，，即將上市市樓盤有28個(gè)19南城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)點(diǎn)大盤云集除了韶山路路沿線，直直至南站，，由于原生生人口比較較集中，歷歷來有著單單位集資房房、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用房的開開發(fā)，同時(shí)時(shí)也不乏幾幾萬平米的的中小樓盤盤開發(fā)。芙芙蓉路和湘湘府路沿線線為代表的的南城片區(qū)區(qū)，則主要要為20萬萬平米左右右的樓盤，，50萬平平米以上的的樓盤也不不少見，最最小的開發(fā)發(fā)規(guī)模也接接近10萬萬平米。商務(wù)地產(chǎn)集集中上市目前省政府府和天心區(qū)區(qū)政府所在在的湘府路路片區(qū)的““CPD””已清晰可可見。因此此這一帶也也集中了大大量的商務(wù)務(wù)地產(chǎn)，如如融程國(guó)際際、標(biāo)志長(zhǎng)長(zhǎng)沙商務(wù)中中心、湘府府東苑等都都規(guī)劃了大大量的商務(wù)務(wù)物業(yè)，包包括周邊的的新城國(guó)際際公館、富富景園、生生活藝術(shù)城城等都規(guī)劃劃有酒店、、寫字樓物物業(yè)，奧園園甚至還規(guī)規(guī)劃了20萬平米的的“動(dòng)力商商務(wù)港”。。粗略估算算，07-08年可可能面市的的商務(wù)物業(yè)業(yè)，接近30萬平米米；而星級(jí)級(jí)酒店，更更以三公里里內(nèi)擁有五五家五星級(jí)級(jí)。.房?jī)r(jià)已然高高企相對(duì)于韶山山路沿線，，芙蓉路和和湘府路沿沿線，房?jī)r(jià)價(jià)已然高企企。韶山路路沿線由于于原住民比比較集中，，開發(fā)檔次次比較豐富富，價(jià)格層層次比較豐豐富，目前前為止，3000元元/㎡的樓盤也也時(shí)有供應(yīng)應(yīng)。芙蓉路路和湘府路路片區(qū)由于于樓盤規(guī)模模相對(duì)比較較大、開發(fā)發(fā)檔次也比比較高，目目前在售商商品住宅價(jià)價(jià)格已越過過3700元/平米米。奧園的的北京公館館創(chuàng)造了南南城主流高高檔住宅的的房?jī)r(jià)新高高后--直直逼5000元/平平米，五一一期間公開開的上庭苑苑也就順理理成章起價(jià)價(jià)4000元/㎡。。20長(zhǎng)沙寫字樓樓市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析1.長(zhǎng)沙已已建寫字樓樓項(xiàng)目簡(jiǎn)表表項(xiàng)目名稱交房時(shí)間區(qū)位商圈建筑特色華聯(lián)商廈1998芙蓉路芙蓉廣場(chǎng)占地面積4500平方米,建筑面積4.6萬平方米.單棟25層平安大廈1998芙蓉路松桂園22層單棟平和堂商貿(mào)大廈1998五一路黃興路口大廈共31層,地下3層,地上28層,總建筑面積112831平方米通程國(guó)際1998韶山路文藝路口共51層，總建筑面積10萬平方米,是長(zhǎng)沙通程集團(tuán)投資興建的五星級(jí)豪華酒店。酒店兼?zhèn)渖虅?wù)旅行、休閑度假和大型國(guó)際會(huì)議接待功能。金源大酒店1999芙蓉路侯家塘設(shè)有寫字樓2萬余平方米，5個(gè)中西各異的餐廳、10個(gè)會(huì)議廳，另設(shè)酒吧、商場(chǎng)，商務(wù)中心及各種娛樂項(xiàng)目。銀華大廈1999五一路韭菜園路口集商務(wù)、客房、會(huì)議、餐飲、娛樂于一體的智能型豪華酒店。樓高30層?xùn)|成大廈2000芙蓉路解放路口單棟28層21項(xiàng)目名稱交房時(shí)間區(qū)位商圈建筑特色華天貴賓樓2002韶山路文藝路口3棟31層國(guó)貿(mào)金融中心2003芙蓉路芙蓉廣場(chǎng)占地67030.4平方米,單棟42層聯(lián)合商廈2003五一大道蔡鍔路口33層，地上30層名匯達(dá)大廈2003五一大道蔡鍔路口15000平米,1棟12層順天財(cái)富中心2003芙蓉路解放路口占地面積7824平方米,建筑面積7.2萬平方米,單棟29層新世紀(jì)大廈2003芙蓉路侯家塘共23層（地下三層），總規(guī)模38600平米亞大時(shí)代2003五一路袁家?guī)X長(zhǎng)沙市首家按國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)修建的專業(yè)寫字樓，建筑面積33000平米建鴻達(dá)現(xiàn)代城2004芙蓉路松桂園共30層,.地下2層,面積共6000平方米。維一星城國(guó)際2004韶山路人民路口占地面積為2576.35平米,建筑面積63921平米，地下3層，地上28層恒隆國(guó)際2004五一路和蔡鍔路交匯處總建筑面積5000平米的專業(yè)寫字樓，6-10米自然采光大堂，每3層擁有一個(gè)空中生態(tài)花園22項(xiàng)目名稱交房時(shí)間區(qū)位商圈建筑特色第一大道2005五一路芙蓉廣場(chǎng)位于芙蓉綠化廣場(chǎng)建湘路口，建筑面積38207.44平米湖南文化大廈2005韶山路文藝路口湖南首座采用全鋼架結(jié)構(gòu)的高層5A智能化寫字樓，高99.8米，總建筑面積約4．5萬平米新時(shí)空NO.12005芙蓉中路三段項(xiàng)目總占地4800平方米，總面積4.6萬平方米，容積率9，規(guī)劃戶數(shù)288戶，29層凱旋國(guó)際2006五一路火車站廣場(chǎng)總面積5.8萬多平米，集商業(yè)、辦公、住宅于一體的雙塔式綜合性建筑，底部5層商業(yè)裙樓。湘域中央2006五一路袁家?guī)X寫字樓總建筑面積45050平米，框剪結(jié)構(gòu)，戶型面積在46.55—1400平方米不等運(yùn)達(dá)國(guó)際2006芙蓉路松桂園主塔樓138米，副塔樓127.8米，總建筑面積10萬平米，涵蓋五星級(jí)酒店、寫字樓，國(guó)際公寓、名品走廊四大國(guó)際商務(wù)業(yè)態(tài)。匯富中心2007韶山路人民路口按照五A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，擬建成融商業(yè)、居住、辦公為一體的約為5萬平方米的建筑復(fù)合體。佳天國(guó)際新城2007芙蓉路侯家塘雙子地標(biāo)建筑。北棟國(guó)際化5A級(jí)寫字樓，南棟都市景觀住宅，三層裙樓，總建筑面積59907平米豪廷大酒店2008芙蓉路人民路口建筑用地8888.78㎡，總建筑面積102379.81㎡，主樓為兩棟29層的姊妹樓，南棟為5A寫字樓，北棟為五星級(jí)酒店中天廣場(chǎng)2008五一路芙蓉廣場(chǎng)總建筑面積23萬平方米，是一個(gè)集商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、高級(jí)公寓、大型停車場(chǎng)于一體的建筑綜合體。嘉頓新天地2007五一路五一廣場(chǎng)對(duì)面建筑面積4.7萬平方米；寫字樓、公寓、商業(yè)街于一體，寫字樓為點(diǎn)式建筑結(jié)構(gòu)豪布斯卡（HOPSCA）概念。232.售價(jià)及租租賃價(jià)格分析析2006年以以前典型寫字字樓的均價(jià)對(duì)對(duì)比已經(jīng)投入使用用的高檔寫字字樓，當(dāng)年售售價(jià)集中在5000-5800元/平米之間，，與新近發(fā)售售的高檔寫字字樓價(jià)位相比比，可以看到到長(zhǎng)沙高檔寫寫字樓價(jià)位正正在穩(wěn)步上升升。242006年后后典型寫字樓樓的均價(jià)2006年在在售寫字樓的的均價(jià)在5000到7000左右，，豪廷大酒店店因是酒店物物業(yè)帶精裝修修，帶租約出出售，故價(jià)位位比較高。252006年在在售寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目均取得了了不錯(cuò)的銷售售成績(jī)，05年上市的的湘域中央、、運(yùn)達(dá)國(guó)際際各自憑借其其在軟硬件上上的優(yōu)勢(shì)，在在06年上半半年基本銷售售完畢；而06年初盛大大開盤的佳天天國(guó)際新城由由于良好的投投資潛力與超超前的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)目前銷售售在90%左左右。11月開盤的豪豪廷大酒店和和中天廣場(chǎng)行行政公館都有有著較強(qiáng)的品品牌優(yōu)勢(shì)，目目前的銷售狀狀況也比較可可觀。3.銷售及及入駐狀況況分析26長(zhǎng)沙的寫字字樓等辦公公用房目前前總體出租租率維持在在80-90%之間間，而新近近入駐的中中檔專業(yè)寫寫字樓憑借借其高性價(jià)價(jià)比而取得得了較高的的出租率，，如第一大大道、恒隆隆國(guó)際、建建鴻達(dá)現(xiàn)代代城入駐率率達(dá)到94%左右；；而原來的的老寫字樓樓、配置較較低檔的寫寫字樓空置置率高，如如平安大廈廈入駐率僅僅40%，，聯(lián)合商廈廈入駐率僅僅達(dá)到70%。27長(zhǎng)沙寫字樓樓市場(chǎng)正呈呈現(xiàn)差異化化競(jìng)爭(zhēng)的格格局，客戶戶細(xì)分的程程度加劇。。一般而言言，寫字樓樓的客戶群群體可以分分為以下四四類：1.實(shí)力雄雄厚、發(fā)展展歷史悠久久的大公司司這一類公司司資金充裕裕，注意對(duì)對(duì)其形象的的維護(hù)，因因而對(duì)寫字字樓的要求求較高，高高檔寫字樓樓通常是他他們的購(gòu)買買或租賃目目標(biāo)。2.發(fā)展中中的中小型型公司這一類公司司正處于事事業(yè)發(fā)展階階段，需要要檔次較高高的寫字樓樓來為其發(fā)發(fā)展提供較較好的平臺(tái)臺(tái)。在可以以承受的范范圍之內(nèi)，，形象好、、品質(zhì)高的的寫字樓仍仍然是他們們的首選。。4、駐戶戶特征分分析283.剛剛剛起步的的小型公公司因?yàn)楣舅举Y金的的限制，，加上公公司形象象的重要要性不是是特別突突出，人人員對(duì)空空間的需需求也不不是很大大，為求求公司立立足生存存，所以以價(jià)格實(shí)實(shí)惠的中中低檔寫寫字樓是是這類公公司的購(gòu)購(gòu)買或租租賃對(duì)象象。4.個(gè)人工工作室或部部門承包人人對(duì)辦公面積積需求不大大，工作時(shí)時(shí)間自由，，傾向于辦辦公、居住住一體的SOHO工工作間。目前，長(zhǎng)長(zhǎng)沙推出出的寫字字樓項(xiàng)目目大都是是針對(duì)第第一類和和第四類類客戶群群，專門門針對(duì)第第二類和和第三類類目標(biāo)客客戶的寫寫字樓較較少，因因?yàn)檫@兩兩類客戶戶的定位位難度較較大，不不易把握握。29寫字樓市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)從2006年開開始,由由于寫字字樓供應(yīng)應(yīng)量的增增加、需需求主體體的變化化，導(dǎo)致致市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)要素素發(fā)生變變化。地地段、產(chǎn)產(chǎn)品不再再是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的唯一一要素。。如何為為入駐企企業(yè)創(chuàng)造造附加價(jià)價(jià)值，成成為買家家最為關(guān)關(guān)注的問問題。對(duì)對(duì)于入駐駐企業(yè)來來說，能能夠促進(jìn)進(jìn)企業(yè)生生產(chǎn)力提提升的要要素是非非常重要要的。對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分、對(duì)客客戶群進(jìn)進(jìn)行精確確定位十十分必要要，如果果能夠找找到合適適的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，，為特定定客戶提提供專門門服務(wù)，，項(xiàng)目就就有可能能形成獨(dú)獨(dú)特的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。另一方面面，企業(yè)業(yè)選址更更多地是是從企業(yè)業(yè)發(fā)展的的角度考考慮，靠靠近市場(chǎng)場(chǎng)、靠近近供應(yīng)商商、充足足的人力力資源等等，都會(huì)會(huì)幫助企企業(yè)形成成更強(qiáng)大大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。因因此，商商務(wù)區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群將將是吸引引企業(yè)的的最大賣賣點(diǎn)。同同時(shí)，科科技已經(jīng)經(jīng)更廣泛泛地滲透透到企業(yè)業(yè)活動(dòng)的的各個(gè)層層面，企企業(yè)越來來越依賴賴網(wǎng)絡(luò)、、電器設(shè)設(shè)備。在在這種情情況下，，寫字樓樓能夠提提供的電電力保證證、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)保障等等，對(duì)企企業(yè)的吸吸引力也也將越來來越大。。1.國(guó)國(guó)際化辦辦公設(shè)施施需求加加大30寫字樓從從同質(zhì)化化產(chǎn)品逐逐步轉(zhuǎn)向向表現(xiàn)目目標(biāo)企業(yè)業(yè)群形象象，單個(gè)個(gè)寫字樓樓項(xiàng)目針針對(duì)的目目標(biāo)企業(yè)業(yè)群不斷斷縮小。。如北京京市場(chǎng)上上，超大大規(guī)模寫寫字樓與與五星級(jí)級(jí)酒店綜綜合體的的出現(xiàn)，，以及新新產(chǎn)品概概念，如如“企業(yè)業(yè)總部””和“LOFT寫字樓樓”，以以及商務(wù)務(wù)樓的快快速發(fā)展展，都是是這一趨趨勢(shì)的體體現(xiàn)。寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)展到到今天，，對(duì)產(chǎn)品品個(gè)性化化及室內(nèi)內(nèi)空間靈靈活劃分分可能性性的需求求越來越越受到開開發(fā)商及及業(yè)主的的重視。。2.寫字字樓產(chǎn)品品主題化化、個(gè)性性化發(fā)展展趨勢(shì)突突顯311、寫字樓樓核心區(qū)區(qū)樓盤分分布將更更加密集集，經(jīng)濟(jì)濟(jì)磁極效效應(yīng)日益益強(qiáng)烈。。但由于于周邊土土地的供供應(yīng)量有有限，加加上市區(qū)區(qū)的南擴(kuò)擴(kuò)以及省省政府、、區(qū)政府府南遷所所形成的的巨大帶帶動(dòng)作用用，寫字字樓版圖圖將突出出CBD，擴(kuò)展展到勞動(dòng)動(dòng)路以及及湘府路路沿線。。2、由于于市場(chǎng)消消費(fèi)能力力的限制制，今后后一段時(shí)時(shí)間里寫寫字樓市市場(chǎng)上商商住樓的的主體地地位不會(huì)會(huì)改變。。但由于于商住樓樓商住混混合這一一天生缺缺陷以及及其他問問題，使使之不可可能成為為寫字樓樓市場(chǎng)的的發(fā)展方方向。隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)的逐步步成熟，，商住樓樓將會(huì)被被高檔專專業(yè)寫字字樓替代代。3、價(jià)價(jià)格方方面，，寫字字樓市市場(chǎng)的的趨勢(shì)勢(shì)應(yīng)該該是穩(wěn)穩(wěn)步上上升。。個(gè)別別項(xiàng)目目甚至至可以以憑借借綜合合品質(zhì)質(zhì)的明明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)獲獲得相相當(dāng)高高的銷銷售價(jià)價(jià)格。。4、寫字樓樓對(duì)配配套的的重視視程度度加大大，從從降低低單位位電梯梯的服服務(wù)面面積到到提高高物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)水平平。長(zhǎng)長(zhǎng)沙寫寫字樓樓的檔檔次整整體有有所提提高，，但仍仍有較較大的的上升升空間間。5、中檔檔專業(yè)業(yè)寫字字樓市市場(chǎng)廣廣闊。。盡管管這幾幾年長(zhǎng)長(zhǎng)沙寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)有所所發(fā)展展，但但是市市場(chǎng)還還處于于雛形形。在在本土土企業(yè)業(yè)中，，中小小企業(yè)業(yè)始終終占市市場(chǎng)主主流的的地位位，瞄瞄準(zhǔn)中中小企企業(yè)的的中檔檔專業(yè)業(yè)寫字字樓市市場(chǎng)前前景廣廣闊。。長(zhǎng)沙寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)32長(zhǎng)沙市市酒店店業(yè)發(fā)發(fā)展研研究規(guī)模目前酒酒店總總量達(dá)達(dá)200余余家，，以中中小型型酒店店為主主。酒店檔檔次與與規(guī)模模在全全國(guó)省省會(huì)城城市中中居前前列,其中中五星星級(jí)酒酒店達(dá)達(dá)到７７所。。但檔檔次參參差不不齊，，硬件件、服服務(wù)、、價(jià)格格等差差距很很大。。星級(jí)酒店在在總數(shù)上呈呈現(xiàn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，，近年三星星級(jí)酒店增增長(zhǎng)慢，四四星級(jí)酒店店增長(zhǎng)快。。收入星級(jí)酒店開開房率呈上上升趨勢(shì)，，平均開房房率在７００％左右，，接近行業(yè)業(yè)平均盈虧虧平衡點(diǎn)。?？头糠渴鞘蔷凭频甑甑牡闹髦饕帐杖肴雭韥碓丛?，，客客房房規(guī)規(guī)模模直直接接決決定定酒酒店店盈盈利利能能力力,另另外外餐餐飲飲所所占占比比重重最最大大。。長(zhǎng)沙沙大大部部分分星星級(jí)級(jí)酒酒店店都都配配備備有有寫寫字字樓樓與與會(huì)會(huì)場(chǎng)場(chǎng),租租賃賃收收入入也也購(gòu)購(gòu)成成收收入入來來源源的的一一部部分分；；康體體休休閑閑在在酒酒店店除除客客房房外外的的收收入入中中比比重重占占12%,同同類類城城市市中中處處較較高高水水平平目前前入入住住長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙酒酒店店的的客客戶戶主主要要是是會(huì)會(huì)務(wù)務(wù)與與旅旅游游客客戶戶，，占占了了51%，，另另外外的的住住店店客客戶戶基基本本集集中中在在商商務(wù)務(wù)出出差差與與娛娛樂樂。。旅游娛樂業(yè)與與會(huì)展經(jīng)濟(jì)將將成為長(zhǎng)沙酒酒店業(yè)發(fā)展的的主要?jiǎng)恿?。。商?wù)型酒店的的發(fā)展具備較較好的市場(chǎng)前前景。收入33市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)定位核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略體系系34省政府板塊寫寫字樓分布圖圖地理位置：湘府路和芙蓉蓉南路沿線總體規(guī)模：據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前前區(qū)域內(nèi)正在在開發(fā)，待上上市的商務(wù)、、酒店項(xiàng)目總規(guī)規(guī)模約40萬萬㎡左右。建筑形態(tài)：五星級(jí)酒店+5A寫字樓樓+大型商業(yè)業(yè)+高檔住宅宅為主。本案351.競(jìng)爭(zhēng)比比較隨著競(jìng)爭(zhēng)的激激烈，越是同同質(zhì)化，越是是外圍與外延延的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目的核心心屬性優(yōu)勢(shì)明明顯（位置因因素除外），，而在外圍和和外延屬性上上基本處于平平均水平，尚尚有很大的發(fā)發(fā)展空間。標(biāo)志商務(wù)中心心融城國(guó)際大酒酒店湘府東苑商務(wù)務(wù)中心本案項(xiàng)目位置產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格/成本物業(yè)配套升值空間營(yíng)銷水平形象定位綜合服務(wù)商務(wù)氛圍362.產(chǎn)品分分析項(xiàng)目位置產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格/成本物業(yè)配套升值空間營(yíng)銷水平形象定位綜合服務(wù)商務(wù)氛圍核心屬性外圍屬性外延屬性產(chǎn)品屬性本案核心屬性項(xiàng)目位置2產(chǎn)品品質(zhì)5價(jià)格/成本4外圍屬性物業(yè)配套3升值空間4營(yíng)銷水平3外延屬性形象定位4綜合服務(wù)3商務(wù)氛圍2核心屬性（產(chǎn)產(chǎn)品功能）總總評(píng)分最高，，而各指標(biāo)間間差距明顯外圍屬性（產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)）各各指標(biāo)較均衡衡。外延屬性（產(chǎn)產(chǎn)品品牌）總總評(píng)分最低，，各項(xiàng)指標(biāo)差差距較明顯。。37競(jìng)爭(zhēng)定位結(jié)論論：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值[行業(yè)老大][非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)][次/非主流市場(chǎng)][敏銳的機(jī)會(huì)主義者]中順廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者定位描述述：產(chǎn)品持續(xù)續(xù)更新，進(jìn)入入門檻高；價(jià)價(jià)格成為市場(chǎng)場(chǎng)同類產(chǎn)品參參照標(biāo)準(zhǔn)；性性價(jià)比最高；；成為市場(chǎng)明明星項(xiàng)目；知知名度、美譽(yù)譽(yù)度與忠誠(chéng)度度居市場(chǎng)首位位。發(fā)展軌道：挑挑戰(zhàn)者→領(lǐng)導(dǎo)者者→超級(jí)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者38市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力模型3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源））（自然資源））萬科：“2+4”—人本本主義；操作作難度大；經(jīng)經(jīng)常被效仿；；由于缺乏客客觀性，導(dǎo)致致排斥相當(dāng)部部分客戶——體現(xiàn)“營(yíng)營(yíng)銷價(jià)值”『客觀性』『主觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式華僑城：“3+4”—區(qū)區(qū)域性品牌模模型，地段品品牌增值性高高；一旦形成成核心競(jìng)爭(zhēng)力力，很難被模模仿和超越——體現(xiàn)“區(qū)區(qū)域價(jià)值”水榭花都：““1+3”——客觀性；典典型的單一項(xiàng)項(xiàng)目成功要素素和高價(jià)樓盤盤的充分條件件——體現(xiàn)“項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值”39本案的“核心心競(jìng)爭(zhēng)力”選選擇『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源））（自然資源））本項(xiàng)目的選擇擇：“1+2”（產(chǎn)品+服務(wù)），——體現(xiàn)“創(chuàng)創(chuàng)新價(jià)值”產(chǎn)品作為項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)力力，關(guān)鍵是客客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的認(rèn)知體體驗(yàn)。將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷價(jià)價(jià)值，關(guān)鍵在在于通過服務(wù)務(wù)滿足客戶利利益。40市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目解析核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略體系系41項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析析中央口岸價(jià)值值地標(biāo)形象價(jià)值值復(fù)合業(yè)態(tài)價(jià)值值后期運(yùn)營(yíng)價(jià)值值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值值五大價(jià)值點(diǎn)421.客戶價(jià)價(jià)值厘定客戶價(jià)值分析析：與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目相比，，有明顯競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，客戶戶感知價(jià)值明明顯?？蛻粜袠I(yè)分布布明顯。購(gòu)買客戶注重重產(chǎn)品形象、、追求增值空空間。432.產(chǎn)品價(jià)價(jià)值與客戶利利益點(diǎn)核心屬性項(xiàng)目位置1）毗鄰政府，地域標(biāo)示性強(qiáng)。2）交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)分戶空調(diào)；LOW-E玻璃；進(jìn)口石材；OTS名牌電梯；分戶式空調(diào)；綜合網(wǎng)絡(luò)布線；智能化系統(tǒng)配置；空中花園；寬柱距；高層高價(jià)格/成本成本優(yōu)勢(shì)明顯；使用成本低外圍屬性物業(yè)配套多功能會(huì)議中心；特色商業(yè)配套；會(huì)所升值空間城市副中心帶來的升值前景營(yíng)銷水平有戰(zhàn)斗力的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)；專業(yè)營(yíng)銷顧問；多年積累的客戶資源外延屬性形象定位商務(wù)綜合體；建筑立面綜合服務(wù)商務(wù)中心；品牌開發(fā)商/物管公司/施工單位商務(wù)氛圍省政府政府以及中央商務(wù)區(qū)域周邊商務(wù)氛圍不斷提升商務(wù)便捷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障障節(jié)流就是賺錢錢一站式服務(wù)可持續(xù)增值專業(yè)服務(wù)形象就是財(cái)富富專業(yè)服務(wù)、品品質(zhì)保障可見的未來443.目標(biāo)客客戶群1）在長(zhǎng)株潭潭地區(qū)辦公，，有強(qiáng)烈提升升形象需求的的民營(yíng)企業(yè)（（外貿(mào)、房地地產(chǎn)、通訊、、醫(yī)療、律師師等）；2））在天心開發(fā)發(fā)區(qū)辦廠，有有設(shè)立銷售窗窗口需求的企企業(yè)；3）中中小投資者核心客戶游離客戶偶得得客客戶戶1））通通訊訊、、IT、、廣廣告告等等行行業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖袖企企業(yè)業(yè)的的跟跟隨隨者者；；2））成成長(zhǎng)長(zhǎng)迅迅速速，，有有擴(kuò)擴(kuò)大大辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)地地需需求求的的企企業(yè)業(yè)1））在在長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商住住樓樓辦辦公公企企業(yè)業(yè)；；2））大大型型企企業(yè)業(yè)核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力：：中中央央商商政政口口岸岸形形象象；；優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資產(chǎn)產(chǎn)保保障障；；可可持持續(xù)續(xù)增增值值45酒店店引引進(jìn)進(jìn)品品牌牌之之一一————香香格格里里拉拉倫敦敦香香格格里里拉拉大大酒酒店店港島島香香格格里里拉拉大大酒酒店店迪拜拜香香格格里里拉拉大大酒酒店店悉尼尼香香格格里里拉拉大大酒酒店店香格格里里拉拉是是世世界界頂頂級(jí)級(jí)酒酒店店品牌牌，，目目前前在在世世界界各各地地有有50余余家家豪豪華華五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店46香格格里里拉拉在在中中國(guó)國(guó)上海浦東香香格里拉大大酒店廣州香格里里拉大酒店店深圳香格里里拉大酒店店目前，香格格里拉已經(jīng)經(jīng)在中國(guó)已已經(jīng)有16家店，客客房8000套，是是國(guó)內(nèi)最大大世界頂級(jí)級(jí)連鎖酒店店。47香格里拉的的名字就是是奢華48酒店引進(jìn)品品牌之一———希爾頓頓紐約希爾頓頓瑞士希爾頓頓沙特希爾頓頓希爾頓是全全球盈利最最高的酒店店集團(tuán)，擁?yè)碛蟹植荚谠?6個(gè)地地區(qū)的2800間酒酒店49希爾頓在中中國(guó)上海希爾頓頓北京希爾頓頓深圳希爾頓頓50希爾頓旗下下有多個(gè)酒酒店品牌，，其中“康康拉德”是是奢華型酒酒店，Doubletree是高端端多功能酒酒店，“斯斯堪的克””是經(jīng)濟(jì)型型酒店。目目前在中國(guó)國(guó)已經(jīng)營(yíng)6家酒店，，其中五家家“希爾頓頓”品牌分分別位于北北京、上海海、三亞、、重慶及合合肥，在香香港擁有一一家康拉德德酒店。希希爾頓方面面計(jì)劃，未未來2-3年內(nèi)，希希爾頓品牌牌還將進(jìn)駐駐東莞、太太原和重慶慶，內(nèi)地的的第一家康康拉德酒店店則將于2009年年在上海開開業(yè)。51酒店引進(jìn)品品牌之一———萬豪法蘭克福萬萬豪柏林萬豪香港萬豪渥太華萬豪豪新奧爾良萬萬豪萬豪國(guó)際集集團(tuán)是全球球首屈一指指的酒店管管理公司，，業(yè)務(wù)遍及及67個(gè)國(guó)國(guó)家和地區(qū)區(qū)管理超過過2,800家酒店店。旗下?lián)頁(yè)碛腥f豪酒酒店、萬麗麗酒店、、麗斯卡爾爾頓酒店、、萬怡酒店店等十多個(gè)個(gè)品牌。52萬豪在中國(guó)目前，萬豪國(guó)國(guó)際在中國(guó)和和香港通過JW萬豪酒酒店及度假酒酒店（豪華酒酒店）、萬豪豪酒店及度假假酒店、萬麗麗酒店及度假假酒店、新世世界酒店（優(yōu)優(yōu)質(zhì)酒店）、、萬怡酒店（（中高價(jià)酒店店）和萬豪行行政公寓（長(zhǎng)長(zhǎng)租酒店）等等6個(gè)品牌管管理著29家家酒店。此外外，萬豪國(guó)際際還通過華美美達(dá)國(guó)際酒店店及度假酒店店這個(gè)品牌在在中國(guó)管理著著37家酒店店提供13,237間客客房。上海重慶廣州沈陽(yáng)53酒店引進(jìn)品牌牌之一——威威斯汀喜達(dá)屋在全世世界擁有850多家酒店店，旗下?lián)碛杏邪藗€(gè)品牌：：瑞吉、至尊尊精選、喜來來登、威斯汀汀、喜來登、、艾美，W酒酒店及ALOFT酒店。。東京威斯汀華沙威斯汀紐約威斯汀54威斯汀在中國(guó)國(guó)廣州威斯汀重慶威斯汀上海威斯汀作為六星級(jí)豪豪華酒店，威威斯汀在國(guó)內(nèi)內(nèi)已營(yíng)業(yè)的只只有上海、廣廣州、北京三三家，重慶、、天津兩家在在建設(shè)中55行政公寓賣點(diǎn)：頂級(jí)酒酒店管理多種風(fēng)格豪華華裝修政府公務(wù)區(qū)核核心位置三城融城中央央北京波菲特行行政公寓56波菲特行政公公寓風(fēng)格之———溫馨浪漫漫57波菲特行政公公寓風(fēng)格之———簡(jiǎn)約現(xiàn)代代58波菲特行政公公寓風(fēng)格之———典雅奢華華59萬豪棕櫚泉行行政公館60典型個(gè)案研究究——運(yùn)達(dá)國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)雄踞松貴園園金融核心地地帶，其地段段優(yōu)勢(shì)與商務(wù)務(wù)氣氛無可比比擬，被譽(yù)為為城市CBD“核心動(dòng)力力”。它總建建筑面積10萬平方米，，涵蓋白金五五星級(jí)酒店、、國(guó)際五星級(jí)級(jí)寫字樓，五五星級(jí)國(guó)際公公寓、國(guó)際名名品走廊四大大國(guó)際商務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，融商務(wù)務(wù)辦公、酒店店、購(gòu)物、居居家等諸多功功能于一體。。該案成功之關(guān)關(guān)鍵品牌號(hào)號(hào)召+資金金保證證=成成功世界頂頂級(jí)酒酒店喜來來登浦東發(fā)發(fā)展銀銀行湖南分分行項(xiàng)目之之初便便引入入這兩兩家著著名企企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，，立刻刻解決決了品品牌與與資金金流的的問題題，為為項(xiàng)目目成功功奠定定基礎(chǔ)礎(chǔ)。61成功的的細(xì)節(jié)節(jié)氣派醒醒目的的售樓樓部是是最好好的廣廣告寫字樓樓CBD核心心地段段第一太太平洋洋戴維維斯物物業(yè)管管理頂級(jí)酒酒店、、百貨貨配套套公寓邀請(qǐng)世世界著著名設(shè)設(shè)計(jì)師師設(shè)計(jì)計(jì)世界頂頂級(jí)品品牌裝裝修第一太太平洋洋戴維維斯物物業(yè)管管理完美的的配套套與地地段酒店填補(bǔ)湖湖南空空白的的國(guó)際際頂級(jí)級(jí)酒店店裙樓酒店大大堂浦東發(fā)發(fā)展銀銀行營(yíng)營(yíng)業(yè)大大廳比肩““西武武”的的“世界界名品品走廊廊”實(shí)現(xiàn)價(jià)值酒店：持有有公寓10000元/㎡寫寫字樓7000元/㎡裙樓樓10000元/㎡㎡62市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略核心競(jìng)爭(zhēng)力力營(yíng)銷策略體體系63市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的營(yíng)銷戰(zhàn)略新用戶/新新用途/更更多的使用用陣地防御/側(cè)翼防御御/先發(fā)制制人/反擊擊式防御/運(yùn)動(dòng)防御御/收縮防防御購(gòu)買/新產(chǎn)產(chǎn)品/提高高了產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量或營(yíng)銷銷費(fèi)用領(lǐng)導(dǎo)者營(yíng)銷戰(zhàn)略保護(hù)市場(chǎng)份份額在有限的市市場(chǎng)總量下下，擴(kuò)大市市場(chǎng)份額擴(kuò)大總需求求641本案營(yíng)銷銷戰(zhàn)略模型：：虛實(shí)結(jié)合合、爭(zhēng)奪資資源本項(xiàng)目營(yíng)銷銷戰(zhàn)略模型型呈現(xiàn)“梭梭狀”結(jié)構(gòu)構(gòu)，需要做做強(qiáng)的是占位、體驗(yàn)驗(yàn)和服務(wù)，而要做大大的是形成產(chǎn)業(yè)與與客戶規(guī)模模方面。體驗(yàn)——產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)——提提供附加值值引導(dǎo)并創(chuàng)造造客戶需求求，形成產(chǎn)業(yè)與與客戶簇群群占位高端，，代表城市市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)標(biāo)桿體驗(yàn)和服務(wù)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)虛實(shí)競(jìng)爭(zhēng)定位：：完成從挑戰(zhàn)戰(zhàn)者到領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的角色色轉(zhuǎn)換核心競(jìng)爭(zhēng)力力：產(chǎn)品+服務(wù)爭(zhēng)奪客戶資資源652.營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略體系引導(dǎo)并創(chuàng)造客客戶需求，形成行業(yè)簇群群與客戶簇群群占位高端，代代表城市未來來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿桿體驗(yàn)和服務(wù)核心戰(zhàn)略分戰(zhàn)略與長(zhǎng)沙的未來來關(guān)聯(lián)中心化引入領(lǐng)袖企業(yè)業(yè)滿足中小企業(yè)業(yè)擴(kuò)張需求租售聯(lián)動(dòng)體驗(yàn)計(jì)劃建立商務(wù)平臺(tái)臺(tái)663.形象定定位將“城市綜合合體”概念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客戶可可感知的詞匯匯：“中央政政務(wù)口岸”“財(cái)富·第五五大道”為二二期沿街商業(yè)業(yè)部分的獨(dú)立立名稱，以塑塑造副品牌，，提升物業(yè)價(jià)價(jià)值。從客戶利益出出發(fā)的價(jià)值主主張：站在一一個(gè)更高更寬寬廣的平臺(tái)上上，加速發(fā)展展，做大做強(qiáng)強(qiáng)。中順國(guó)際廣場(chǎng)中央政務(wù)口岸財(cái)富·第五大道關(guān)鍵詞：提升長(zhǎng)沙商商務(wù)活力、煥煥發(fā)湘商精神674.項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值體系可持續(xù)增值改變城市景觀價(jià)值體系綜合體資源共享形象就是財(cái)富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障企業(yè)成長(zhǎng)壯大的孵化器68市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)定位核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略體系系69營(yíng)銷分戰(zhàn)略———

1）與與湖南的未來來關(guān)聯(lián)：做三三件事Action1：引入泛珠三角區(qū)域域合作與發(fā)展展論壇概念協(xié)同省、市、、區(qū)政府，以以及工商聯(lián)，，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者、企業(yè)參參加，掀起社社會(huì)話題，塑塑造湖南中央央商務(wù)、政務(wù)務(wù)口岸形象。。Action2：協(xié)辦“長(zhǎng)沙南南城建設(shè)成果果及規(guī)劃展覽覽”展示區(qū)域目前前發(fā)展及規(guī)劃劃前景，激發(fā)發(fā)想象。Action3：出版《商政之之道》專業(yè)書書刊承載中順物業(yè)業(yè)專業(yè)追求、、區(qū)域規(guī)劃藍(lán)藍(lán)圖、中順國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃劃701.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——2）中心化化：讓“政務(wù)口岸””深入民心Action1：成為重要的政政務(wù)、商務(wù)會(huì)會(huì)議場(chǎng)所積極挖掘資源源，主動(dòng)聯(lián)系系會(huì)議安排，，增加媒體曝曝光率。Action2：參加有社會(huì)影影響力的政務(wù)務(wù)活動(dòng)或社會(huì)會(huì)事件如資產(chǎn)對(duì)接會(huì)會(huì)、房交會(huì)、、高端論壇等等。Action3：鋪設(shè)傳播網(wǎng)絡(luò)絡(luò)占領(lǐng)幾個(gè)重要要據(jù)點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)/火車站廣廣告牌、長(zhǎng)沙沙地圖、黃頁(yè)頁(yè)、商旅資料料、電臺(tái)報(bào)時(shí)時(shí)等。Action4：標(biāo)志性建筑小小品沿街人行道設(shè)設(shè)置小型城市市雕塑，中心心廣場(chǎng)建造如如“湖湘之泉泉”的建筑小小品，成為外外地人來長(zhǎng)必必看的線路。。711.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——3）引入領(lǐng)袖企業(yè)業(yè)：形成行業(yè)業(yè)集聚效應(yīng)Action1：大客戶培養(yǎng)計(jì)計(jì)劃向著名企業(yè)定定向推廣，及及早簽訂認(rèn)購(gòu)購(gòu)意向書。Action2：大客戶定制專屬大堂及電電梯；預(yù)留建建筑可調(diào)整空空間，如高層層設(shè)立復(fù)式單單位；增加附附加值，提供供彰顯企業(yè)形形象的渠道，，如轉(zhuǎn)讓單棟棟命名權(quán)、贈(zèng)贈(zèng)送樓頂霓虹虹燈或樓體戶戶外廣告位、、廣場(chǎng)旗桿、、電梯轎廂樓樓層按鈕定制制標(biāo)示等。Action3：大企業(yè)進(jìn)駐簽簽約儀式占領(lǐng)幾個(gè)重要要據(jù)點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)/火車站廣廣告牌、長(zhǎng)沙沙地圖、黃頁(yè)頁(yè)、旅游資料料等。721.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——4）滿足中小企業(yè)業(yè)擴(kuò)張需求Action1：彈性發(fā)展空間間推出“1+1”計(jì)劃，2個(gè)單位打包包發(fā)售，半用用半租。Action2：減負(fù)行動(dòng)設(shè)計(jì)減負(fù)付款款方式，降低低首付門檻。。731.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——5）租售聯(lián)動(dòng)：滾滾雪球，擴(kuò)大大客戶群Action：建立專業(yè)租賃賃服務(wù)中心收集租賃客戶戶資源，轉(zhuǎn)換換成為購(gòu)房客客戶。741.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——6）體驗(yàn)計(jì)劃Action1：價(jià)值點(diǎn)體驗(yàn)計(jì)計(jì)劃廣場(chǎng)園林實(shí)景景展示，并納納入銷售接待待參觀流程。。銷售中心設(shè)立立產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室室。Action2：商業(yè)體驗(yàn)計(jì)劃劃“中順·第五五大街”亮燈燈儀式?！俺鞘锌蛷d””舉辦社會(huì)活活動(dòng)。Action3：商務(wù)服務(wù)體驗(yàn)驗(yàn)計(jì)劃為租戶免費(fèi)提提供品牌裝修修公司設(shè)計(jì)方方案。設(shè)立樓層專屬屬物管管家，，引入“金鑰鑰匙”服務(wù)體體系，提供24小時(shí)貼心心服務(wù)。Action4：未來體驗(yàn)計(jì)劃劃酒店設(shè)計(jì)國(guó)際際招標(biāo)公關(guān)活活動(dòng)751.營(yíng)銷分分戰(zhàn)略——7）建立商務(wù)平臺(tái)臺(tái)：共創(chuàng)財(cái)富富Action1：組建“中順財(cái)財(cái)富會(huì)”吸納業(yè)主、租租戶、誠(chéng)意客客戶。Action2：會(huì)員權(quán)益會(huì)員享有中順順物業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)優(yōu)優(yōu)惠權(quán)益。Action3：客戶營(yíng)銷引入光華商商學(xué)院財(cái)富富分校，設(shè)設(shè)立辦公場(chǎng)場(chǎng)地，為會(huì)會(huì)員定期提提供企業(yè)管管理提升課課程。Action4：中順財(cái)富會(huì)員網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)建立會(huì)員交流的的平臺(tái)。。762.整體體營(yíng)銷節(jié)奏奏安排2008年年1月5月8月10月7000萬萬（25%）銷售目標(biāo)持續(xù)銷售正負(fù)零8000萬萬（33%）12月3月7月9月11月12月2007年年8月10月2009年年1月開工首層主體封頂項(xiàng)目籌備期期開盤期強(qiáng)銷期客戶資源管管理對(duì)外發(fā)售VIP卡//選房及開盤盤營(yíng)銷節(jié)奏工程節(jié)點(diǎn)重大事件春節(jié)黃金周//秋季房交會(huì)會(huì)黃金周//房交會(huì)5000萬萬（30%））階段目標(biāo)客戶管理；；大客戶培培養(yǎng)計(jì)劃搶占市場(chǎng)；；蓄水造勢(shì)勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)12月底前前完成2.億（80%）10層以上上春季房交會(huì)會(huì)//開盤盤773.推廣廣攻略2008年年1月5月8月10月12月3月7月9月11月12月2007年年8月10月2009年年1月營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)奏秋季房交會(huì)會(huì)閃亮登場(chǎng)場(chǎng)房交會(huì)會(huì)中中順財(cái)富論論壇//資資本對(duì)結(jié)會(huì)會(huì)亮相中順財(cái)富富論壇//城市市建設(shè)成成果及規(guī)規(guī)劃展覽覽//新新書發(fā)行行儀式星光大道道亮燈儀式式//大大客戶戶簽約儀儀式持續(xù)銷售售項(xiàng)目籌備備期認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷期客戶資源源管理對(duì)外發(fā)售售VIP卡開盤及選選房營(yíng)銷強(qiáng)度度營(yíng)銷投入入比例50%營(yíng)銷投入入比例40%營(yíng)銷投入入比例10%784.展展示攻略略Action1：營(yíng)銷服務(wù)務(wù)中心規(guī)劃展示示；產(chǎn)品品展示；；企業(yè)品品牌展示示；銷售售服務(wù)；；租賃服服務(wù)；售售后服務(wù)務(wù)。Action2：打造“城城市走廊廊”“中順··第五大大街”首首層臨街街櫥窗。?！俺鞘锌涂蛷d”。。人行道建建筑小品品。Action3：物業(yè)展示示大堂?？罩谢▓@園。物業(yè)管理理形象。。795.營(yíng)營(yíng)銷籌備備工作2008年1月月5月8月10月12月3月7月9月11月12月2007年8月月10月2009年1月月營(yíng)銷節(jié)奏奏持續(xù)銷售售項(xiàng)目籌備備期認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷期客戶資源源管理發(fā)售VIP卡，，選房及及開盤確定專業(yè)業(yè)公司：：廣告/三三維動(dòng)畫畫/商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)公公司/模模型籌備工作正負(fù)零開工首層工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)住交會(huì)閃亮亮登場(chǎng)房交會(huì)中順順財(cái)富論壇壇//資本本對(duì)結(jié)會(huì)亮亮相中順財(cái)富論論壇//城城市建設(shè)成成果及規(guī)劃劃展覽//新書發(fā)行行儀式組建“財(cái)富富會(huì)”星光大道亮燈儀式//大客客戶簽約儀儀式提交開盤方方案、推廣廣方案、價(jià)價(jià)格方案銷售物料到到位招聘人員營(yíng)銷中心裝裝修到位現(xiàn)場(chǎng)包裝到到位80總結(jié)營(yíng)銷核心問問題：降低風(fēng)險(xiǎn)，，確保必勝勝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境：完全競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)比拼資資源與成本本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定定位：完成從挑戰(zhàn)戰(zhàn)者到領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的角色色轉(zhuǎn)換核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：地段+品品牌營(yíng)銷核心戰(zhàn)戰(zhàn)略：占位高端；；體驗(yàn)和服服務(wù)；形成成產(chǎn)業(yè)與客客戶規(guī)模核心主主張張：中央政務(wù)口口岸營(yíng)銷策策略略：與湖南的未未來關(guān)聯(lián)；；中心化；；引入領(lǐng)袖袖企業(yè)；滿滿足中小企企業(yè)擴(kuò)張需需求；租售售聯(lián)動(dòng)；體體驗(yàn)計(jì)劃；；建立商務(wù)務(wù)平臺(tái)營(yíng)銷具體行行動(dòng)……81與您攜手共共創(chuàng)輝煌??！829、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:08:4202:08:4202:081/5/20232:08:42AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2302:08:4202:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:08:4202:08:4202:08Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2302:08:4202:08:42January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見