XXXX年新政后深圳樓市反應及應對策略-中原

新政后深圳樓市反應及應對策略！

深圳中原事業(yè)四部ShenZhen..2011>>新政下的市場表現(xiàn)|政策趨向|整體市場表現(xiàn)|競爭市場|案例分享>>新政下的客戶變化|客戶需求變化|客戶心態(tài)變化>>發(fā)展商應對策略建議思維導圖

MindMap一、新政下的市場表現(xiàn)政策趨向：史上最嚴政策，以及2月地方政策細則伊始，奠定2011年房地產(chǎn)市場方向撲溯迷離“新國八條”在鞏固之前的限購令和限貸令的基礎(chǔ)上進一步出臺了更嚴格的措施，大力打壓房地產(chǎn)市場需求，例如營業(yè)稅更嚴，二套房貸首付提高至6成等，目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境可謂是史上最嚴的時期。200820112009政策先緊后松417、927政策步步加碼，逐步收緊政策寬松，刺激成交，年底收緊停止核準用于購買土地等用途的房企IPO提高土地增值稅預征稅率打擊假按揭、假首付、假房價等行為減免房地產(chǎn)交易稅收如營業(yè)稅征收年限改為2年支持自住型需求，首套普通住宅貸款利率下浮30%稅收優(yōu)惠收緊，如營業(yè)稅征收年限改為5年貸款政策逐步收緊行政手段強行打壓市場需求2010限貸令、限購令營業(yè)稅超過年限全額征收利率不斷提高存款準備金率創(chuàng)歷史新高新國八條，史上最嚴厲的調(diào)控政策溫總理在答記者問時表示，今年對于房價的調(diào)控將是三管齊下，政策將從流動性、稅收、地方政府問責方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。收緊流動性

抑制需求實施問責制2011年房地產(chǎn)調(diào)控要控制貨幣的流動性。對于物價這一點也是重要的，也就是說消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)。運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求。加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責任來。一、新政下的市場表現(xiàn)政策趨向：2011年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路——房價調(diào)控三管齊下一、新政下的市場表現(xiàn)政策趨向：國八條問責，地方政府首當其沖，可見中央抑制房價過快上漲的決心非常之大1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議稱為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議宣布了八條政策措施：

（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。２０１１年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。一、新政下的市場表現(xiàn)政策趨向：二套房貸首付比例從5成提高至6成影響不大,營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時期（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的７０％的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前２年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。一、新政下的市場表現(xiàn)政策趨向：建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)為大范圍實施房產(chǎn)稅鋪路（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有１套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購１套住房；對已擁有２套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁有１套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范圍。（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。一、新政下的市場表現(xiàn)相關(guān)政策細則：4月內(nèi)存貸款利率和準備金利率雙雙加息，進一步緊縮資金，抑制需求中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整本次加息意在抑制通賬，特別的物價上漲壓力特別大，調(diào)整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。加息無可避免影響到房地產(chǎn)行業(yè)，加息后1-3年開發(fā)貸款利率達到6.4%，個人房貸（5年期貸款）基準利率也達到6.8%，加息將進一步考驗房企資金鏈，個人購房需求也會受到抑制。一季度，居民消費價格同比上漲5.0%。3月份居民消費價格同比上漲5.4%，環(huán)比下降0.2%。一季度，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲7.1%，3月份上漲7.3%，環(huán)比上漲0.6%。廣義貨幣（M2）同比增長16.6%，比上年末回落3.1個百分點。、一季度人民幣貸款增加2.24萬億元，3月人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。外幣貸款余額4775億美元，同比增長17.2%，一季度外幣貸款增加270億美元。中國人民銀行17日宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點，調(diào)整后大型金融機構(gòu)準備金率達20.5%一、新政下的市場表現(xiàn)相關(guān)政策細則：深圳出臺樓市調(diào)控新政，“一房一價”試探，醞釀項目限價政策細則為實現(xiàn)房價控制目標，深圳市或出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些新政策可能包括，對每個項目價格上限進行限制，高于價格上限的項目不發(fā)預售證，對各個片區(qū)制定均價上限；要求新加推單位的價格不得超過上期價格；豪宅項目取消預售，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售等政策?？傮w目標是使今年全市整體均價不超過2.2萬元/平方米。4月14日晚間，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布新聞稿表示，根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布<商品房銷售明碼標價的規(guī)定>的通知》文件精神，從今年5月1日起，將對所有商品房項目實行“明碼標價、一套一標”。一、新政下的市場表現(xiàn)相關(guān)政策細則：首套房貸款利率普遍上浮，銀行無錢可貸，買家需求受挫；據(jù)南都記者調(diào)查，目前深圳已至少有民生銀行和興業(yè)銀行基本停了房貸業(yè)務。普遍的現(xiàn)狀是，各家銀行就房貸的審批從嚴。如中國銀行超過140萬元的房貸申請都要由支行上報至分行審批部進行。與此同時，首套房貸款都開始要按基準利率上浮。據(jù)三級市場普遍反映，首套房貸的最新利率情況為：浦發(fā)、深發(fā)、平安等銀行上浮10%，工行、農(nóng)行、招行等上浮5%，建行按照基準利率，僅中行仍有可能下浮5%-10%；而就二套房貸和商業(yè)用房貸款，各家銀行都至少按基準利率上浮10%，有的甚至上浮20%-30%。一、新新政下下的市市場表表現(xiàn)政策總總結(jié)：：資金控控制：：通過一一連串串的加加息組組合拳拳，進進一步步緊縮銀銀根，，遏制制資金金流動動性過過剩，，提高高置業(yè)業(yè)成本本和置置業(yè)門門檻，抑制制投資資需求求，從從而達達到穩(wěn)穩(wěn)定房房價的的目的的；價格打打壓：：通過““一房房一價價”、、區(qū)域域限價價發(fā)售售和豪豪宅銷銷售叫叫停等等手段段相結(jié)結(jié)合，，首先先保證證樓市市整體體價格格不上上漲，然后后再根根據(jù)政政府全全年價價格控控制目目標對對整體體市場場價格格進行行控制制，從從而實實現(xiàn)年年初既既定的的價格格預期期目標標；行政手手段：：政府問問責制制當頭頭，而而通貨貨膨脹脹壓力力依然然存在在，地方方政府府不排排除在在未來來使用用更為為嚴厲厲的行行政手手段以以達成成政府府的調(diào)調(diào)控預預期目目標，，例如如：““限價價”，，“限限購””和““限貸貸”的的三限限政策策細則則；一、新新政下下的市市場表表現(xiàn)整體市市場表表現(xiàn)：：新政政威力力開始始顯現(xiàn)現(xiàn)，市市場新新增供供應大大幅下下降，，周均均供應應量創(chuàng)創(chuàng)4年來的的新低低；數(shù)據(jù)來來源：：國國土局局網(wǎng)站站項目目銷售售公示示明細細市場新新增供供應：：受新政政影響響以及及對后后市走走向的的不確確定性性，市市場觀觀望情情緒嚴嚴重，不少少發(fā)展展商將將既定定推售售計劃劃進行行延后后，使使得市市場新新增供供應量量大幅幅降低低，周周均供供應已已降至至4年來的的最低低點；；上周全全市無無新增增供應應；2011年周均261套2008年周均1320套上周02009年周均933套2010年周均817套2007年周均1176套2011年周均均2.2萬平米2008年周均12.8萬平米上周02009年周均9.0萬平米2010年周均7.04萬平米2007年周均11.5萬平米一、新政下下的市場表表現(xiàn)整體市場表表現(xiàn)：新房房成交量較較往年同期期有較大降降幅，預期期中的3月樓市小陽陽春并未出出現(xiàn)；數(shù)據(jù)來源：：國土局局網(wǎng)站項目目銷售公示示明細市場成交量量：由于新年限限購、限貸貸新政的影影響，相比往年同同期的樓市市小陽春并并未出現(xiàn)，市場觀望望情緒嚴重重，成交量量有所萎縮縮，周均成成交量也創(chuàng)創(chuàng)4年來的新低低；上周全市成成交503套，成交面面積4.3萬平方米，，整體成交交量仍然處處于低谷；；2011年周均575套2008年周均703套上周5032009年周均1288套2010年周均705套2007年周均1159套2011年周均4.86萬平米2008年周均6.4萬平米上周432352009年周均12.0萬平米2010年周均6.24萬平米2007年周均11.5萬平米一、新政下下的市場表表現(xiàn)整體市場表表現(xiàn)：面對對史上最嚴嚴厲的調(diào)控控政策，價價格上行受受阻，市場場促銷手段段增加，價價格下行震震蕩數(shù)據(jù)來源：：國土局局網(wǎng)站主頁頁公布價格格（略有延延遲）市場成交價價：多數(shù)項目為為避免5.1新政所帶來來的備案風風險，紛紛紛將高價單單位集中備備案，使得得上周全市市成交均價價環(huán)比有所所上漲，達達到20944元/平方米，但但樓市價格疲疲軟的現(xiàn)狀狀并未有所所改變；2011年周均19626元/平米2008年周均13283元/平米上周209442009年周均15966元/平米2010年周均20070元/平米2007年周均11921元/平米一、新政下下的市場表表現(xiàn)2011年中原觀點點：新國八條中中新政策內(nèi)內(nèi)容主要包包括營業(yè)稅稅政策、二二套房貸首首付比例提提高、限購購令范圍擴擴大等，其其中營業(yè)稅稅政策環(huán)境境回到2006年時期，購購房者心理理已有預期期，二套房房貸首付比比例提高對對于資金充充裕的投資資客而言影影響很小，，深圳限購令令細則的出出臺昭示著著限購政策策的執(zhí)行開開始從嚴從從緊，為保保障性住房房的入市爭爭取時間。。新國八條出出臺后在傳傳統(tǒng)的春節(jié)節(jié)假期，市市場成交量量有所下降降，但價格格依然堅挺挺，或者橫橫盤震蕩，，3月份兩會后后并未出臺臺調(diào)控新政政，市場預預期并未繼繼續(xù)利空，，預計本次政策消消化期會持持續(xù)到2011年4、5月份，市場場變化還要要結(jié)合貨幣幣政策走勢勢綜合分析析。根據(jù)中原監(jiān)監(jiān)控數(shù)據(jù)，，雖然第一一季度全市市新增供應應較少，但但2011年全年的新新房新增供供應量預計計有655萬平米，環(huán)環(huán)比10年有60%的增長。未未來開發(fā)商商消化庫存存的壓力增增大，而國國家對房地地產(chǎn)持續(xù)調(diào)調(diào)控下開發(fā)發(fā)商融資困困難，也使使得開發(fā)商不得得不采取更更加靈活的的銷售策略略，以緩解解資金壓力力。預計2011年國內(nèi)經(jīng)濟濟仍將保持持增長、資資金面處于于收緊通道道但依舊寬寬裕。由此此將造成房房地產(chǎn)需求求存在支撐撐。此外，，通脹壓力力難有明顯顯消除，這這造成即便便是存在調(diào)調(diào)控，居民民通過房地地產(chǎn)抗通脹脹的投資需需求也依舊舊存在。所所以我們對對于2011年房地產(chǎn)的的市場需求求保持謹慎慎樂觀。而而房價方面面，在通脹情況況下房地產(chǎn)產(chǎn)價格難以以大幅下跌跌。同時隨著調(diào)調(diào)控的深入入，房價水平將將會趨于穩(wěn)穩(wěn)定，緩步步下行，有有利于促進進成交量的的增長。一、新政下下的市場表表現(xiàn)競爭市場：：2011年深圳總體體供應量較較大，預計計共有108個項目入市市，總供應應面積655.22萬平米數(shù)據(jù)來源：：深圳中原原二級市場場資源中心心戰(zhàn)略研究究中心統(tǒng)計計,項目數(shù)量僅僅供參考，，供應面積積僅為可以以推出量，，非2011年供應面積積一、新政下下的市場表表現(xiàn)競爭市場：：關(guān)外供應應占大多數(shù)數(shù)，寶安供供應以新興興區(qū)域為主主，傳統(tǒng)的的主流供應應市場開始始減弱一、新政下下的市場表表現(xiàn)競爭市場：：2011年地鐵沿線線物業(yè)預計計供應項目目24個，軌道交交通物業(yè)成成為未來主主流發(fā)展趨趨勢；一、新政下下的市場表表現(xiàn)競爭市場：：大盤后期期推售項目目眾多，占占整體供應應的42%以上，深圳圳開始全面面進入大盤盤營銷時代代一、新政下下的市場表表現(xiàn)項目名稱區(qū)域位置規(guī)模體量（萬㎡）推售時間首置首置首改首改再改三改享受型投資70㎡以下80-90㎡110-140㎡150-180㎡180㎡以上公寓潤恒N11項目寶中42012年主力主力————————鴻榮源N16寶中52011年下半年主力主力————————佳華紐約客寶中22011年下半年主力主力————————合正匯一城西鄉(xiāng)33在售——主力明星標桿——配套桃源居西鄉(xiāng)152011年5月——少量少量主力少量——宏發(fā)麻布村西鄉(xiāng)412012年綜合體物業(yè)，預計以中小戶型產(chǎn)品為主力中糧鴻云西鄉(xiāng)6.72011年5月——少量主力主力標桿——勤誠達22區(qū)新安852011年下半年——少量主力主力————萬科金色領(lǐng)域福永15在售少量主力主力——————萬科沙井項目沙井252011年9月——主力少量——————熙園半山龍華42011年下半年——————少量主力——合正中央原著龍華7在售——少量主力少量少量——水榭春天三期龍華102011年4月——少量主力少量————潛龍曼海寧龍華10在售少量主力少量——————錦繡御園龍華302011年下半年——少量主力少量————花半里龍華262011年下半年主力主力少量——————競爭市場：：在售項目目以首置首首改的中小小戶型為主主，將售項項目以再改改和三改的的大戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主；；區(qū)域潛在供供應形勢一一覽表一、新政下下的市場表表現(xiàn)供應熱點區(qū)域隨著新興區(qū)區(qū)域的規(guī)劃劃利好支持持和開發(fā)力力度加大，，新興區(qū)域（（龍華、福福永、新安安）將成為為供應熱點點區(qū)域，競競爭開始日日趨激烈；；傳統(tǒng)區(qū)域未未來供應以以再改三改改的大戶型型產(chǎn)品為主主，新興區(qū)區(qū)域供應針針對首置、、首改和再再改進行覆覆蓋；2012年，區(qū)域市市場首置、、首改產(chǎn)品品將出現(xiàn)空空白；2011年下半年，，區(qū)域?qū)⒂瓉硗票P高高峰期，到2012年上半年，，區(qū)域規(guī)模模大盤將陸陸續(xù)加推；；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)入市時間一、新政下下的市場表表現(xiàn)市場熱點項項目介紹：：萬科紅——萬科2010年的百億項項目項目基本指指標：占地面積：：3.1萬平方米；；建筑面積：：15萬平方米；；商業(yè)面積：：3.6萬平方米；；容積率：4.8；住宅套數(shù)：：1588套；總車位：1132個；建筑形態(tài)：：６棟31-33F的高層住宅宅樓；戶型面積套數(shù)套數(shù)占比一房30-4033637.5%小兩房60-6122425%兩房7011212.5%小三房8811212.5%三房9711212.5%合計896100%項目一期戶戶型配比情情況第一階段：：植入“萬萬科紅”，，通過“紅紅人”快速速引爆市場場，引起目目標客戶關(guān)關(guān)注產(chǎn)品不能直直面，通過過植入項目目獨有的精精神價值““萬科紅””，將“紅紅”精神采采用病毒營營銷方式傳傳播出去，，迅速獲取取市場的關(guān)關(guān)注力，并并通過“紅紅人”定義義客群獲取取認可，吸吸引客戶加加入“紅人人”行列，，完成策略略實現(xiàn)核心心第一步。。第二二階階段段：：從從精精神神向向項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值落落地地，，層層次次演演繹繹““萬萬科科紅紅，，講講究究的的home””，快快速速高高質(zhì)質(zhì)蓄蓄客客初期期推推廣廣啟啟動動，，到到項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會，，營營銷銷中中心心、、產(chǎn)產(chǎn)品品試試開開放放，，客客戶戶可可以以感感受受推推廣廣品品質(zhì)質(zhì)和和逐逐步步感感知知產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值，，逐逐步步建建立立客客戶戶購購買買信信心心，，在在客客戶戶不不斷斷接接觸觸項項目目價價值值的的同同時時拔拔升升客客戶戶心心理理價價位位，，營營銷銷從從精精神神向向項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心價價值值落落地地。。第三三階階段段：：實實地地感感受受““萬萬科科紅紅，，講講究究的的home””，梳梳理理誠誠意意客客戶戶，，準準備備開開盤盤營銷銷中中心心、、產(chǎn)產(chǎn)品品開開放放，，通通過過““講講究究的的home””生活活方方式式實實際際演演繹繹，，讓讓客客戶戶實實地地感感知知產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值，，從從中中梳梳理理出出項項目目的的誠誠意意客客戶戶，，最最佳佳建建立立客客戶戶購購買買信信心心和和溢溢價價，，從從而而順順利利達達成成銷銷售售目目標標。。一、、新新政政下下的的市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)萬科科紅紅———開盤盤銷銷售售率率達達到到95%，均均價價20000元/㎡㎡，創(chuàng)創(chuàng)區(qū)區(qū)域域價價格格天天花花板板萬科科紅紅在在深深圳圳全全城城啟啟動動““夢夢想想萬萬科科紅紅置置業(yè)業(yè)計計劃劃””，，為為夢夢想想實實現(xiàn)現(xiàn)加加油油，，為為2011筑家家萬萬科科紅紅注注入入希希望望。。項項目目在在2月25日加加推推3棟56套30-42平1房和和23套60平2房，，價價格格分分別別在在19500元/平方方米米和和20000元/平方方米米左左右右，，當當周周周周末末共共售售出出40套。。為置置業(yè)業(yè)者者提提供供精精裝裝修修品品質(zhì)質(zhì)空空間間，，為為愛愛免免去去繁繁瑣瑣的的裝裝修修后后顧顧之之憂憂；；其購購房房業(yè)業(yè)主主就就可可以以獲獲得得紅紅星星美美凱凱龍龍的的置置業(yè)業(yè)基基金金及及軟軟裝裝基基金金卡卡，，既既可可以以獲獲得得現(xiàn)現(xiàn)場場購購房房總總價價上上的的折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠，，也也可可以以獲獲得得在在紅紅星星美美凱凱龍龍購購買買家家具具的的軟軟裝裝基基金金卡卡享享受受5%的折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠結(jié)合合傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的情情人人節(jié)節(jié)和和元元宵宵節(jié)節(jié)特特地地在在2月13日舉舉行行了了現(xiàn)現(xiàn)場場馬馬克克杯杯DIY；2月17-18日先先后后舉舉行行了了現(xiàn)現(xiàn)場場元元宵宵DIY、猜猜燈燈謎謎、、逗逗利利是是等等符符合合節(jié)節(jié)日日氛氛圍圍的的活活動動。。一、、新新政政下下的的市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)春節(jié)節(jié)后后，，項項目目啟啟動動主主題題置置業(yè)業(yè)活活動動，，配配合合現(xiàn)現(xiàn)場場暖暖場場活活動動以以及及游游戲戲，，制制造造人人氣氣，，分分批批加加推推單單位位，，采采取取小小步步快快跑跑的的推推售售策策略略，，將將一一期期剩剩余余的的1棟單位位全部部消化化完畢畢；市場熱熱點項項目介介紹：：星河河時代代——龍崗標標志性性熱銷銷大盤盤一、新新政下下的市市場表表現(xiàn)項目基基本指指標：：占地面面積：：159236平方米米；總建面面：468090平方米米；住宅建建筑面面積：：170000平方米米；商業(yè)建建筑面面積：：82000平方米米；容積率率：1.69；住宅套套數(shù)：：1618戶；物業(yè)形形態(tài)：：10棟高層層+11棟多層層+17棟別墅墅；車位：：3763個（住住宅1617，商商業(yè)業(yè)2146）；；從2010年項項目目入入市市至至今今，，開開盤盤（（加加推推））三三次次，，每每次次銷銷售售率率均均達達到到80%以上上，，成成交交均均價價18000元/平方方米米；；目前前項項目目僅僅剩剩余余部部分分高高層層大大戶戶型型合合拼拼產(chǎn)產(chǎn)品品在在售售，，產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積段段在在120-170平米米之之間間，，均均價價18500元/平方方米米；；項目目逆逆市市營營銷銷殺殺手手锏锏———一個個地地處處龍龍崗崗的的關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)項項目目一、、新新政政下下的的市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)第一一階階段段：：主主打打低低密密度度城城中中心心高高端端綜綜合合體體物物業(yè)業(yè)；；通過過星星河河品品牌牌、、項項目目硬硬件件指指標標、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)類類型型和和麗麗思思卡卡爾爾頓頓的的酒酒店店式式管管理理服服務務打打響響頭頭炮炮，，建建立立市市場場關(guān)關(guān)注注度度和和知知名名度度，，拔拔高高項項目目調(diào)調(diào)性性，，樹樹立立項項目目的的高高端端品品質(zhì)質(zhì)和和形形象象，，配配合合營營銷銷中中心心的的創(chuàng)創(chuàng)意意設(shè)設(shè)計計以以及及深深圳圳首首個個360度環(huán)環(huán)幕幕影影視視廳廳，，達達到到項項目目入入市市的的轟轟動動性性；；第二二階階段段：：逐逐步步釋釋放放項項目目利利好好消消息息，，以以學學位位和和商商業(yè)業(yè)配配套套作作為為突突破破點點，，利利用用地地鐵鐵輻輻射射優(yōu)優(yōu)勢勢，，將將關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)客客戶戶一一網(wǎng)網(wǎng)打打盡盡；；單單單依依靠靠綜綜合合體體物物業(yè)業(yè)的的性性質(zhì)質(zhì)和和地地鐵鐵輻輻射射的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，并并不不足足以以使使得得項項目目在在區(qū)區(qū)域域競競爭爭日日趨趨白白熱熱化化的的背背景景下下脫脫穎穎而而出出。。但但通通過過名名校校的的學學位位優(yōu)優(yōu)勢勢以以及及山山姆姆的的加加盟盟，，足足以以將將地地鐵鐵優(yōu)優(yōu)勢勢發(fā)發(fā)揮揮到到最最大大化化，，使使之之成成為為足足夠夠吸吸引引關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)客客戶戶的的致致命命誘誘惑惑，，從從而而將將項項目目跳跳出出龍龍崗崗，，目目標標客客戶戶群群更更為為高高端端，，從從而而在在競競爭爭激激烈烈的的區(qū)區(qū)域域脫脫穎穎而而出出，，并并實實現(xiàn)現(xiàn)高高溢溢價價；；第三三階階段段：：星星河河品品牌牌影影響響力力+高檔檔硬硬件件配配置置+軟件件服服務務成成為為實實銷銷階階段段的的殺殺客客利利器器；；別墅墅采采用用國國家家專專利利產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新打打造造，，高高層層樓樓王王復復式式尊尊享享私私家家電電梯梯入入戶戶，，再再加加上上星星河河麗麗思思卡卡爾爾頓頓的的酒酒店店式式管管理理服服務務以以及及星星河河品品牌牌影影響響力力；；市場場熱熱點點項項目目介介紹紹：：中中海?？悼党浅菄鴩H際&中海海塞塞納納時時光光———大幅幅降降價價引引發(fā)發(fā)團團購購熱熱潮潮一、、新新政政下下的的市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)中海海康康城城國國際際中海海塞塞納納時時光光活動動內(nèi)內(nèi)容容：：中海海在在上上周周舉舉行行““千千套套房房源源、、萬萬人人團團購購””活活動動，，對對外外宣宣稱稱響響應應政政府府限限價價政政策策，，將將旗旗下下兩兩大大將將售售項項目目進進行行大大降降價價發(fā)發(fā)售售，，銷銷售售整整體體均均價價定定為為9000-11000元/平方方米米（（帶帶經(jīng)經(jīng)裝裝修修，，裝裝修修標標準準：：2000/平方方米米）），，相相當當于于在在項項目目之之前前的的銷銷售售價價格格上上打打8折出出售售，，由由此此引引發(fā)發(fā)了了搶搶購購熱熱潮潮；；營銷銷殺殺手手锏锏：：直直接接降降價價，，以以價價格格吸吸引引客客戶戶，，成成交交位位王王，，量量為為價價先先；；一、、新新政政下下的的市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場場情情況況：：從降降價價團團購購活活動動開開始始至至今今，，中中海海項項目目已已經(jīng)經(jīng)累累計計接接待待客客戶戶近近7000批，，認認籌籌1100余個個（（塞塞納納時時光光800，康康城城國國際際300）活動動背背景景：：1、政政府府調(diào)調(diào)控控政政策策日日趨趨嚴嚴厲厲，，樓樓市市觀觀望望情情緒緒嚴嚴重重，，成成交交量量大大幅幅萎萎縮縮，，項項目目存存貨貨量量大大，，資資金金回回籠籠具具有有較較大大壓壓力力；；2、區(qū)區(qū)域域新新增增供供應應量量達達，，競競爭爭激激烈烈，，產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)性性極極高高，，競競爭爭風風險險較較大大；；開盤情況況：4000人次客戶戶到場，，當天銷銷售90%，創(chuàng)深圳圳單日銷銷售記錄錄一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)銷售情況況：早上7點開始就就有客戶戶開始進進場等候候選房，，選房活動動從早上上10點正式開開始，一一直持續(xù)續(xù)到下午午6點，總共共銷售1000余套單位位，銷售售率達到到90%，創(chuàng)造了了深圳近近年來單單日開盤盤銷售記記錄，實實現(xiàn)成交交均價12000元/平方米；；一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)中海效應應中原觀觀點：有可能在在區(qū)域?qū)l(fā)發(fā)新一輪輪的促銷銷大戰(zhàn)，，甚至是是價格大大戰(zhàn)。區(qū)域市場場供應量量較大，，在售項項目多為為10萬建面以以上的大大盤，存存貨量較較大，面面對如今今日趨冷冷淡的市市場環(huán)境境，為進進一步避避免調(diào)控控政策所所帶來的的市場風風險，““成交為為王”將將成為核核心驅(qū)動動力，區(qū)區(qū)域有可可能將再再現(xiàn)08年初寶安安市場降降價潮現(xiàn)現(xiàn)象；品牌發(fā)展展商的帶帶頭降價價，為逆逆市降價價銷售開開了頭，，有可能使使得市場場上通過過遮遮掩掩掩的促促銷手段段進行價價格暗降降的情況況更多，，甚至直直接進行行降價銷銷售，從而緩緩解發(fā)展展商的資資金壓力力，達到到快速回回籠資金金的目的的；中海項目目所引發(fā)發(fā)的降價價風波對對于龍崗崗區(qū)域影影響力較較大，而而對于其其他區(qū)域域，尤其其是寶安安區(qū)域影影響力有有限。寶安區(qū)區(qū)除了龍龍華，寶寶中和西西鄉(xiāng)均無無新增供供應量，，在售項項目也僅僅有2-3個，而區(qū)區(qū)域的購購房需求求依然旺旺盛，供供求的矛矛盾關(guān)系系，將使使得寶安安受到中中海降價價風波的的影響力力降到最最低，僅僅僅是對對于客戶戶的心理理影響，，而對于于區(qū)域的的價格影影響微乎乎其微；；一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（植入式式營銷，，創(chuàng)造地地鐵上蓋蓋都會生生活）項目基本本指標：：總建面：：331520平方米；；住宅建筑筑面積：：162000平方米；；商業(yè)建筑筑面積：：85000平方米；；容積率：：4.95住宅套數(shù)數(shù)：1493公寓套數(shù)數(shù)：574車位：20502011年元旦開開盤，共共推出946套單位，，3個小時銷銷售910套，銷售售率超過過95%，均價19800元/平米，銷售金金額突破破15個億；2011年3月二期大大戶型產(chǎn)產(chǎn)品加推推，加推推當天成成交60套，周均成交交30套（拼后后），成成交金額額5000萬；2011年4月，合正正匯一城城榮獲2011年第一季度度全市銷銷售三料料冠軍（銷售金金額、銷銷售面積積、銷售售套數(shù)））；一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（多維度度建立項項目價值值體系模模型）區(qū)域規(guī)劃價值綜合體大盤地鐵上蓋地產(chǎn)價值匯一城價值模型MALL上城市發(fā)展價值內(nèi)部價值值外部價值值合正匯一一城是：：前海新新中心的的，踩在在深圳東東西發(fā)展展軸向脈脈搏上的的深圳第第四大商商圈核心心，是大前海海規(guī)劃的的最佳受受益者??！合正匯一一城的意意義：東有萬象象，西匯匯一城??！一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（打造項項目現(xiàn)場場的最佳佳體驗感感）合正匯一一城符號號：深圳首個個光電營營銷中心心；首創(chuàng)180度環(huán)幕影影視廳；；首個耗資資千萬打打造的營營銷中心心；深圳首創(chuàng)創(chuàng)的櫥窗窗式看樓樓通道；；區(qū)域頂級級的智能能化配置置；深圳唯一一地鐵上上蓋在售售物業(yè)；；……一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（創(chuàng)造一一個萬人人空巷的的、爭相相購買的的、口碑碑相傳的的神話））萬人看““售樓處處”、氣氣勢洶涌涌、盡匯匯一城起勢：提前一個個月釋放放光電營營銷中心心，制造懸念念；對前期電電話積累累客戶郵郵寄邀請請函，制造人氣氣；刻意的制造排隊隊，利用羊群群效應，，讓人氣氣來得更更猛烈一一些吧；；一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（創(chuàng)造一一個萬人人空巷的的、爭相相購買的的、口碑碑相傳的的神話））萬人看房房、爭相相交訂、、口碑相相傳；史上最兇兇猛銷控控引導，，1周2模型；高潮：萬人看房房，弱化價格格信息，，強化資資格爭取取；模型換得得越勤，，客戶越越緊張，，銷控引導導成竹在在胸；人越多、、越亂、、越好，，客戶已已然認定定，合正匯一一城熱銷銷已成必必然；一、新政政下的市市場表現(xiàn)現(xiàn)營銷案例例分享：：合正匯匯一城（創(chuàng)造一一個萬人人空巷的的、爭相相購買的的、口碑碑相傳的的神話））引爆：全全城矚目目、萬人人到場、、火爆售售罄認籌客戶戶90%到場率、、萬人參參與選房房、熱銷已成成定局；；與預銷控控匹配度度高達80%以上，最大程度度降低客客戶流失失的可能能性；首創(chuàng)中原原CCES電腦銷控控，平均均20秒銷控1套房，極大的加加快選房房速度；；二、新政政下的客客戶變化化新政后，，從客戶戶意向購購買面積積段的分分布情況況看，變變化比較較大的兩兩個面積積段是90-120平米的面面積段比比例減少少11個百分點點，而144-180平米的戶戶型比例例增加10個百分點點。新政前客客戶意向向購買面面積分布布新政后客客戶意向向購買面面積分布布數(shù)據(jù)來源源：深圳圳中原CCES客戶需求求特點變變化：新新政后，，客戶的的購買能能力有所所加強，，實力不不強的客客戶被擠擠出市場場特點一：：客戶意意向需求求面積有有所增大大；二、新政政下的客客戶變化化客戶需求求特點變變化：新新政后，，客戶的的購買能能力有所所加強，，實力不不強的客客戶被擠擠出市場場特點二：：客戶對對于總價價的接受受能力加加強；新國八條條后，客客戶意向向購買總總價段的的分布情情況看，，100萬以下的的需求比比例減少少了37%，100-200萬之間的的需求比比例增加加了36%。其次次，200-400萬的需求求比例減減少了3%，400-600萬的需求比比例增加了了3%?？傮w看新政政后客戶可可接受的總總價有較大大的提高，，換言之，，新政將市市場上一些些購買力不不強的客戶戶分離出去去，剩下的的是一些購購買力更強強的客戶。。新政前客戶戶意向購買買總價分布布新政后客戶戶意向購買買總價分布布數(shù)據(jù)來源：：深圳中原原CCES二、新政下下的客戶變變化客戶心態(tài)變變化：采取取抽樣客戶戶訪談的形形式進行分分析訪談對象：：本次訪談談客戶主要要是根據(jù)CCES系統(tǒng)中春節(jié)節(jié)期間來訪訪客戶進行行訪談訪談方式：：以電話回回訪為主，，以約見深深度訪談為為輔。時間：3月14-3月16日目的：了解解新政后客客戶心態(tài)的的變化，以以及新政中中“限購令令”、“限限貸令”以以及加息等等政策對客客戶購買行行為的影響響。二、新政下下的客戶變變化首次置業(yè)者者：胡先生生28歲胡先生從事事金融證券券行業(yè)，目目前租住在在福田，月月租4000元，手頭無無房有車，，已婚。買買房主要考考慮自住，，覺得房價價越來越高高，再不買買就買不起起了。從去去年開始看看房，看過過很多項目目，包括布布吉龍華等等片區(qū)的，，還是覺得得龍華比較較好?？蛻魶]有買買過房，不不存在過戶戶的問題，，現(xiàn)在準備備首期30萬，意向總總價在100萬以下的房房子，但又又想購買面面積稍大的的戶型，覺覺得太小了了不夠住，，又擔心首首付不夠，，貸款有壓壓力，聽說說現(xiàn)在不一一定能申請請到優(yōu)惠利利率表示壓壓力很大，，因此對價價格較為敏敏感，等產(chǎn)產(chǎn)品價格出出來再考慮慮買不買。。客戶情況：：首次置業(yè)業(yè)的剛性需需求群體；；心態(tài)變化：：害怕房價價繼續(xù)上漲漲，關(guān)注價價格和利率率情況，價價格因素將將決定其購購買行為；；二、新政下下的客戶變變化客戶情況：：“被限貸貸”的改善善需求群體體；心態(tài)變化：：難以接受受利率上浮浮，觀望情情緒嚴重，，置業(yè)成本本決定其購購買行為；；改善型需求求者；孫先先生36歲孫先生是一一家公司的的中層管理理人員，女女兒9歲，目前居居住在梅林林。手中一一套自住房房，約98平米左右，，現(xiàn)在想購購買一套4房單位用于于改善居住住?？蛻舨粚儆谟谙拶彿秶鷩捎谟诘谝惶鬃∽≌瑢懥朔蚍蚱薅嗣?，因此此再貸款屬屬于第二套套住宅，不不會考慮假假離婚來獲獲得貸款。。對于二套套房首付6成可以接受受，但難以以接受利率率上浮10%，因此購買買意愿不強強，實在不不行就等等等看，如果果可能就寫寫女兒的名名字一次性性付款。二、新政下下的客戶變變化客戶情況：：“被限購購”的投資資客；心態(tài)變化：：擔心用他他人名義購購房的風險險，有繼續(xù)續(xù)置業(yè)的意意愿，受制制于限購政政策；投資客：葉葉先生46歲家住水榭山山，從事貿(mào)貿(mào)易行業(yè)，，自己為公公司合伙人人。目前已已經(jīng)有多套套房產(chǎn)，很很確定不能能通過自己己的名字買買房。認為為調(diào)控效果果不明顯，，對長期投投資影響不不大，主要要是覺得通通脹太厲害害，還是想想通過買房房長期出租租作為資金金保值的一一個渠道。。意向區(qū)域域龍華片區(qū)區(qū)，覺得今今年深圳北北站開通對對片區(qū)是很很大的利好好。購房的主要要問題是自自己買不了了了想用別別人的名字字，但覺得得如果價錢錢太高的話話用別人的的名字又不不放心，風風險太大。。貸款問題題不大，如如果是小戶戶型總價不不高一次性性付款也沒沒問題。投投資主要關(guān)關(guān)注的是價價格，價格格出來后再再考慮買不不買。二、新政下下的客戶變變化客戶情況：：實力投資資客；心態(tài)變化：：只考慮相相對性價比比高的樓盤盤，對置業(yè)業(yè)成本較為為敏感；投資客；張張女士32歲張女士居住住在蛇口蘭蘭溪谷，目目前是一家家證券公司司的中高層層管理人員員，經(jīng)濟實實力很強，，目前手中中已經(jīng)多套套住宅和寫寫字樓單位位，覺得雖雖然調(diào)控政政策很多，，但房價仍仍很難調(diào)下下來，況且且目前資金金不買樓放放在銀行只只能是貶值值，所以只只要手中有有閑錢仍會會繼續(xù)買樓樓。由于限購，，客戶不能能用自己的的名義買樓樓，但不介介意寫其他他人的名字字，覺得寫寫好合約就就沒問題。。而對于限限貸和加息息，客戶認認為壓力不不大，只要要樓盤仍有有漲價空間間就行，所所以客戶對對價格以及及升值空間間比較關(guān)注注，二手筍筍盤，一手手價格比較較合理的都都會考慮。。二、新政下下的客戶變變化案例需求類型客戶需求特點政策對購買行為影響購買可能性自住需求首次置業(yè)有一定積蓄，對片區(qū)認知度高，戶型不一定客戶對價格、利息、政策等十分敏感，比較猶豫☆☆☆☆改善型需求實力較強，對戶型比較關(guān)注，風險厭惡型“被限貸”，難以接受利率上浮☆☆☆投資需求一類投資需求實力強，考慮資金保值增值，風險厭惡型“被限購”，覺得價格太高寫其他人名字不安全，考慮小戶型☆☆☆☆二類投資需求實力強，關(guān)注價格，尋找筍盤，風險愛好型雖然被限購、被限貸，但不介意寫其他的人名字購房，關(guān)注房價上漲空間☆☆☆☆☆三類投資需求實力強，投資豪宅，關(guān)注片區(qū)、產(chǎn)品本身，風險中性認為政策打壓力度大，觀望一段時間再看☆☆☆三、發(fā)展商商應對策略略對于一些大大型房企，，應遵行““速度為王王”的原則則，加快項目目的開發(fā)進進程，形成成快速開發(fā)發(fā)、快速銷銷售、快速速回籠資金金的運行模模式。這種種快速銷售售并不一定定要通過降降價來實現(xiàn)現(xiàn)，而是通通過有效的的營銷手段段和方式達達成。為不同產(chǎn)品品設(shè)定不同同的銷售目目標，例如對于于合拼戶型型目標主要要是完成銷銷售量，在在價格制定定上可以給給予一些傾傾斜，而對對于別墅等等稀缺性產(chǎn)產(chǎn)品，則可可以考慮以以創(chuàng)造利潤潤作為目的的；小戶型型產(chǎn)品則以以回籠現(xiàn)金金流為目標標等。定期舉辦有有針對性的的活動吸引引客戶到場場，增加客戶戶到訪量，，提高客戶戶對樓盤的的感知。深度挖掘產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢，，從面積贈贈送、精裝裝修等方面面賦予產(chǎn)品品更多的附附加值，提高客戶成成交率。后“國八條條”時代，，發(fā)展商可可采取的應應對策略；；三、發(fā)展商商應對策略略針對自住需需求客戶的的不同情況況，采取靈靈活的折扣扣控制和付付款方式；；首次置業(yè)改善需求對于一些面面向自住首首次置業(yè)的的樓盤，可可以提供精精裝修，為為客戶免去去后顧之憂憂，提包即即可入住，，免去這部部分客戶購購買二手房房的二次裝裝修之麻煩煩。定價過程中中突出這部部分客戶的的心理，對對價格的非非常敏感，，例如萬科科紅項目首首批單位小小戶型價格格相對大戶戶型價格更更有優(yōu)勢。。利用客戶比比較猶豫的的心理，可可以限時段段地推出一一些優(yōu)惠，，但優(yōu)惠幅幅度不可過過大，時間間也不可過過長，刺激激快速做出出決定。對于目前市市場的低迷迷和客戶的的觀望，我我們認為首首先對客戶戶的類型有有清楚的認認識，不應應該首先考考慮降價或或是其他促促銷手段，，而應該根根據(jù)客戶特特點選擇針針對性的手手段，精準準出擊。針對首次置置業(yè)者可以以在合適的的時間釋放放折扣優(yōu)惠惠促進成交交；對政策策敏感客戶戶，可刺激激其一次性性付款；突出產(chǎn)品本本身的優(yōu)勢勢，在戶型型和社區(qū)等等方面的獨獨特性以及及與其他產(chǎn)產(chǎn)品的差異異性；為一次性付付款購房的的客戶可額額外多提供供一些優(yōu)惠惠點數(shù)，或或者根據(jù)首首付的比例例來給予不不同的優(yōu)惠惠點數(shù)，刺刺激客戶成成交；也可可以為客戶戶提供分期期付款的選選擇，深圳圳已有個別別樓盤采取取這種措施施；積極為被限限貸客戶尋尋找貸款解解決辦法，，尋找合作作銀行或金金融機構(gòu)等等三、發(fā)展商商應對策略略針對投資需需求：可通通過為客戶戶尋找規(guī)避避新政方法法、拉大不不同戶型之之間的價差差、利用口口碑傳播等等手段促投投資客出手手投資需求第一類：第二類第三類為被限購客客戶尋找能能買房的途途徑，盡量量推薦風險險較小的規(guī)規(guī)避方法，，客戶比較較容易接受受。強調(diào)房產(chǎn)的的保值增值值功能，比比較各種投投資方式的的收益與風風險，讓客客戶做出買買房的選擇擇，特別是是一些小戶戶型的樓盤盤。可以拉大部部分質(zhì)素差差的單位或或是合拼戶戶型與其他他單位的價價格差，讓讓客戶感覺覺到投資該該類型物業(yè)業(yè)比較值。。例如星河河時代大面面積合拼戶戶型與89平米的戶型型價格差別別很大，銷銷售效果非非常好。利用口碑傳傳播，這類類客戶在投投資房產(chǎn)方方面有一定定的從眾心心理，他們們喜歡投資資那些投資資客比較集集中、容易易出手的物物業(yè)，可利利用這種心心理逼客戶戶落定。本類型的客客戶看中產(chǎn)產(chǎn)品本身品品質(zhì)，對產(chǎn)產(chǎn)品價格不不敏感，針針對這類型型的客戶，，其購買的的產(chǎn)品不能能降價，如如果降價可可能意味著著產(chǎn)品不夠夠好，不夠夠檔次，不不值得投資資。這類型客戶戶對政策雖雖然敏感，，但經(jīng)濟實實力非常雄雄厚，如果果產(chǎn)品夠好好或者值得得投資，不不排除其提提前結(jié)束觀觀望再次購購入物業(yè)。。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!