上海2016年上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策貸款支持保障性住房建設試點模擬試題

上海201年6上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：貸款支持保障性住房建設試點模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、不屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素是。A：經(jīng)濟發(fā)展狀況B：居民收入水平C：物價D：長期趨勢E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為．【2004年考題】A：宅基地所有權8：空間利用權C：地役權D：建筑物相鄰關系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某城市居民人均收入自2006年3月1日~2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為。（過時）A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括（）。A.購買價格B.容積率及有關設計參數(shù)C.空置率D.運營費用5、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是__。A.投資價值B.謹慎價值C快速變現(xiàn)值D.市場價值6、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是__。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C物業(yè)預期收益D.物業(yè)用途7、住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由決定。A：房地產(chǎn)開發(fā)單位B：業(yè)主大會C：業(yè)主委員會D：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為一元/m2。A．3214B．3347C．3367D．34589、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為一萬元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100010、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于__萬元。A．536B．549C．557D．81611、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于__。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅12、對于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設開發(fā)法的是__。A.在建工程B.停建工程C.可改變用途的舊房D.荒地13、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。A.等于報酬率B.大于報酬率C.小于報酬率D.無法知道14、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉讓價格為__元。A．436000B．436500C．436562D．43668515、市民王某在市區(qū)有一經(jīng)營房屋按市場價格正在出租，月租金1000元，按照稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，問王某繳納的房產(chǎn)稅應是__元/年。A．100B．480C．540D．100016、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。A.城市房地產(chǎn)行政主管部門B.城市房屋拆遷管理部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.城市建設行政主管部門17、假設某類住宅的價格從3000元/面下降到2800元/近，需求從900套上升到1000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、下列不屬于房地產(chǎn)結合物的是__。A.管理人B.實物C.權益D.區(qū)位19、在成本法、假設開發(fā)法中不計息的項目有__。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費20、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值B：管理費用C：銷售稅費D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、__不屬于對外交通用地。A.管道運輸B.港口C.企業(yè)內鐵路D.機場22、在房地產(chǎn)銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是__。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權移動平均法D.指數(shù)平滑法23、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的。A：操作風險B：信用風險C：市場風險口：法律風險。E：借款合同24、土地增值稅以為計稅依據(jù)。人：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額8：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額C：納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額口：納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。（2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題）A：16.8?21.6B：21.6?24C：24D：100E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于引起的。A：裝飾裝修改造B：通貨膨脹C：需求增加導致稀缺性增加D：改進物業(yè)管理E：周圍環(huán)境改善2、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.03、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和__物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個性4、下列屬于平均指標的是。A：算術平均數(shù)B：調和平均數(shù)C：中位數(shù)D：眾數(shù)E：標準差5、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。（2008年試題）A：集體所有的土地使用權B：村辦企業(yè)廠房C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋D：宅基地E：已經(jīng)設定抵押權的房地產(chǎn)6、下列關于登記簿的表述，正確的是。A：登記簿是不動產(chǎn)物權的法律根據(jù)B：不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)C：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力D：除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準E：根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，國務院印發(fā)了《房屋登記簿管理試行辦法》7、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經(jīng)營權，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6：和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為__萬元。A.25B.35C.40D.458、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中的300m2,該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為（）。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%9、《建設用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A.用地性質B.位置C.面積D.界限E.建筑容積率10、商品零售物價的變動直接影響到。A：城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入B：居民購買力和市場供需的平衡C：消費與積累的比例關系D：企業(yè)的生產(chǎn)和效益狀況E：商業(yè)流通領域的整體狀況11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇的方案。A：資金來源可靠B：審核程序復雜C：資金結構合理D：融資成本較低E：融資風險較小12、人文環(huán)境的變化是指由于社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對住宅的認識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念應運而生。A.酒店式B.期貸式C.季節(jié)性D.概念型13、住宅共用部位、共用設施設備維修資金閑置時，可用于__。A.購買股票B.購買國債C.投資房地產(chǎn)D.投資期貨E.法律、法規(guī)規(guī)定的有關范圍14、國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是之日。A：房屋征收決定作出B：房屋征收決定公告C：房屋征收補償協(xié)議簽訂D：房屋征收實施E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過兩年B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地C：改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)D：延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過一年E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書16、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。A．6B．6.9C．8.8D．917、企業(yè)的某項業(yè)務分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權益的借方，表示。(2008年試題）A：資產(chǎn)增加，所有者權益增加B：資產(chǎn)減少，所有者權益減少C：資產(chǎn)增加，所有者權益減少D：資產(chǎn)減少，所有者權益增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、運用平均增減量法進行估價的條件是__。A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近19、下列關于電梯，表述正確的是。A：高層建筑應設消防電梯B：一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內地面的高度在10m以上的，均應設置電梯C：一般來說，住宅建筑層數(shù)在7層及7層以上的，應設置電梯D：電梯井道是電梯運行的通道，每層均有出入口，井內有導軌、導軌撐架、平衡錘及緩沖器等E：電梯由機房、井道、轎廂三大部分組成20、以下關于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限的說法正確的是__。A.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束B.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限不同時結束C.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權剩余期限結束D.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結束E.建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩于期限結束21、下列用地，可以依法取得劃撥土地使用權。A：大型商場B：旅游設施C：部隊營房D：高速公路E：高爾夫球場22、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為2億元，按