2022年行業(yè)分析大小房企冰火兩重天地產業(yè)洗牌在即

大小房企冰火兩重天地產業(yè)洗牌在即日前發(fā)布的最新居企銷售排行榜單顯示，2022年上半年，前十大房地產開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。

對此，有關人士表示，大型房地產開發(fā)商與中小型房地產開發(fā)商的分化是必定現(xiàn)象，前十大房地產開發(fā)企業(yè)銷售大增不會引發(fā)調控“加碼”，地產股后市機會待觀看。

大小房企業(yè)績反差明顯

某分析師肖劍說，大型房地產開發(fā)商與中小型房地產開發(fā)商的分化是必定的。由于大型房地產開發(fā)商資金實力雄厚，在土地儲備方面就賽過中小型房地產開發(fā)商。

“從銷售靠前的十大房地產開發(fā)商來看，他們的銷售增長點主要來自二、三線城市。”肖劍說，從已經預報了今年中報業(yè)績的地產商來看，大都是中小型房地產開發(fā)商，由于他們不具備大型房地產開發(fā)商的優(yōu)勢，因此，在調控政策下業(yè)績下滑就是很自然的事情，估量這種現(xiàn)象會連續(xù)存在下去。

楊紅旭說，地產巨頭們依舊鞭馬奔馳，只是部分企業(yè)正在掉隊以前是依靠某些資源的，比如人脈、土地等，而經過近幾年宏觀調控和制度變革，舊資源被風吹雨打去；擁有新資源的，即有錢的、有地的、有特別關系的企業(yè)成批進入，房地產業(yè)洗牌在即。

銷量大增不會招致調控

“銷售靠前的十大房地產開發(fā)商的銷售增長幅度在80%以上，估量不會引發(fā)新一輪房地產調控。”肖劍說，由于管理層調控的重點是房價，假如在房價下跌的同時，銷量上升，正是管理層所需要的效果；相反，假如房價下跌的同時，銷量也下跌，大量的房屋閑置，影響宏觀經濟，那只能說明房地產調控失敗。同時，還應當對銷售靠前的十大房地產開發(fā)商的銷售增長幅度進行詳細分析，是否由于原來基數(shù)很低的原因。

肖劍說，從目前整個房地產市場運行狀況來看，估量房地產調控政策將進入一個穩(wěn)定期和觀看期，不會再對房地產調控“加碼”，隨著保障房建設的進行，不排解對地方融資平臺貸款有所放松。

某公司地產行業(yè)分析師也認為，由于銷售靠前的十大房地產開發(fā)商的銷售增長幅度大，是否引發(fā)進一步的調控，主要是看房價，而不是看銷量。

楊紅旭認為，當前的調控政策的確嚴峻，但卻已步入平穩(wěn)期，既不會放松，但臨時也難加碼。

“我反倒估量下半年樓市政策存在松動的可能性，尤其是地方政府更有這種劇烈需求。”楊紅旭說，正如2022年一樣，隨著經濟下滑和樓市低迷，5月份開頭就有城市公開出臺救市政策，而中央直到10月才正式放松調控。今年上半年，許多城市土地出讓金和房地產稅收大幅下滑，而這兩塊收入一般占地方總收入的40%-70%之多，況且今年全國保障房建設指標高達1000萬套，各地不同程度的面臨資金短缺的難題。

后市機會與資金面相關

楊紅旭說，地產股后市機會在很大程度上與資金面有關。今年以來，許多企業(yè)的資金狀況的確不容樂觀，但總體形勢好于2022年。

對于國際評級機構和投行“唱空”中國樓市的現(xiàn)象，楊紅旭說，在這些機構的背后，經常隱有國際資本的特別利益訴求：一方面，他們在“唱空”中國樓市，而另一方面外資又在快速流入中國樓市。今年1-5月，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。

肖劍說，我對地產股的態(tài)度是，看好地產大盤股機會，由于它們后續(xù)開發(fā)資金壓力小，估值低，風險小。但基于政策面的不樂觀，市場機會僅僅來源于估值修復，因此，應當逢低買入，逢高賣出，絕不能追漲殺跌。對中小盤地產股，由于其估值并不低，再加上政策調控和資金面的緊急，因此，建議以規(guī)避為宜。

某分析師說，他對地產股