商品房調(diào)查報告

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XX年年以來樓市經(jīng)驗了一起大落，商品房銷售峰點分別在XX年的9、16月份以及15年3月份至今，而低谷則主要在15年下半年。一方面，20xx由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷;另一方面，國內(nèi)為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而15年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得15年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期，需求方即時走出觀望，15年積壓的銷售潛力快速推動樓市進

入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。

自20xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，實行帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信念。那么消費者需求狀況原委如何？對此，筆者采集了自15年9月份至15年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前無錫購房主體的需求狀況，筆者采納抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準(zhǔn)購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且依據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年，月收入在3000-5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30-50萬元之間，在購房確定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80-143.1019平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注意會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的確定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

商品房價格改變

上海商品住宅市場

價格異樣堅挺。

二、供應(yīng)明顯不足。

由于前些年的某些錯誤調(diào)控政策，干脆導(dǎo)致了上海和全國的土地供應(yīng)、房屋在建規(guī)模和竣工總量的萎縮。當(dāng)需求釋放的時候，供應(yīng)不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實際銷量之間的數(shù)額，至今未得到良性改善，始終處于緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實需求存在著一個巨大的時間差，遠水難解近渴。現(xiàn)實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。

三、成交慣性持續(xù)。

相當(dāng)一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標(biāo)記著市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點的出現(xiàn)。實際狀況是上海商品住宅需求并未削減，而是因為商品住宅供應(yīng)不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性持續(xù)?！笆弧狈偶倨陂g上海房展會成交均價、成交總價、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依舊被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃特別活躍，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也起先擴大。與上半年高端市場的主動表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、后市接著看好。

只要經(jīng)濟復(fù)原還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟接著須要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟復(fù)原地挺好，也不行能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方實行相應(yīng)的措施而已。實踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財寶的一半。也沒有給國民經(jīng)濟造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟出現(xiàn)嚴(yán)峻滑坡時，中國房地產(chǎn)是挽救中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟城市上海，20xx年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運行

15年9月西安各物業(yè)價格表現(xiàn)

從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價走勢圖中可以看出：一般住宅類物業(yè)仍舊是城內(nèi)區(qū)的價位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點是撐起城內(nèi)區(qū)價位的主因；其次是城南區(qū)一般住宅類的在售均價，本月接著上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價持續(xù)上漲的動力；而高新區(qū)在售均價僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價方面，新項目都較為保守，實惠幅度均較大，在肯定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房價；其他城區(qū)本月一般住宅在售均價也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠遠小于6、7月份，可見為了在15年最終的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。

商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個月均略有削減，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。

主要緣由

（一）成本推動。一般商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項。從11017年至XX年年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲101%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒有變更，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。房價的凹凸從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，11016年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)夫人均收入2845元/年，到XX年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們生活水平的提高，迫切須要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿意于原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和四周環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、平安等作為改善居住的條件，而市場滿意了群眾的需求。

（三）人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場經(jīng)濟，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗呼喊、樹碑立傳，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生肯定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的駕馭，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣揚，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運行的推斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。一是重復(fù)收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費用已包含在房價的成本中，但開發(fā)商在實際銷售時又向購房戶每戶收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而達到變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1600元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1600元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費。有的開發(fā)商實際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規(guī)費目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/㎡，實際收取73元/㎡。六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標(biāo)價，模糊標(biāo)價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。XX年、XX年物價部門對該市房地產(chǎn)價格專項檢查中，很快就初步查出價格違法金額XX余萬元。

二需求將放緩，開發(fā)持續(xù)熱。XX—XX年，市區(qū)共竣工一般商品房81萬㎡，其中XX和XX年兩年共開發(fā)51.4萬㎡，占XX—XX年6年總量的58%，按90㎡/戶（三口人家）居住條件計算，可容納5667戶，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而XX年該市全市（含城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人口自然增長率為-1.2%，城區(qū)人口同比增長也僅0.02%（XX年為12.4萬人），據(jù)調(diào)查，XX年底政府已儲備商品房用地200萬㎡將進行出讓，可建成90㎡/戶（三口人家）的住宅XX0套，按xx每年可銷售4000套計算，可持續(xù)銷售5年，再加上每年近1600戶二手房要流入市場，xx每年將會有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶三口人計算，可安置75000人，而xx目前含開發(fā)區(qū)僅有15萬人。隨著地區(qū)城市化進程的不斷深化，住宅、商業(yè)等用地還將會接著規(guī)劃投放，供大于求的買方格局已經(jīng)形成。

三是宏觀有調(diào)控，房價形勢穩(wěn)。在謀求快速發(fā)展的同時，國家也起先相識到發(fā)展的“平穩(wěn)和可持續(xù)性”，因此，為防止房地產(chǎn)泡沫的形成，國家也起先出臺措施，限制房價的過快上漲。隨著“國八條”、“國六條”的頒布，也充分顯示了中央政府對限制房價的愿望，大家對此要充溢信念，xx地區(qū)的房價綜合水平上漲會有所遏制，少部分樓盤因的確成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房價只能保持現(xiàn)狀，少部分房價會有下降趨勢，二手房價格大部分將會穩(wěn)中有降。

五、對策與建議

（一）相識上要有高度。（二）公開房價成本。（三）加大政策宣揚。（四）加強宏觀調(diào)控。一（五）加大查處力度。（六）做好成本監(jiān)審。

商品房調(diào)查報告2

20xx年以來樓市經(jīng)驗了一輪大起大落，商品房銷售峰點分別在20xx年的9、10月份以及20xx年3月份至今，而低谷則主要在20xx年下半年。一方面，20xx由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷；另一方面，國內(nèi)為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而20xx年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得20xx年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期，需求方即時走出觀望，20xx年積壓的銷售潛力快速推動樓市進入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。

自20xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，實行帶看房團看房的方式而非像20xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信念。那么消費者需求狀況原委如何？對此，筆者采集了自20xx年9月份至20xx年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前無錫購房主體的需求狀況，筆者采納抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準(zhǔn)購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且依據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房確定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143.1019平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注意會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的確定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房價格改變

上海商品住宅市場，價格異樣堅挺。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、國際金融和航運兩個中心被冊封、浦東擴區(qū)、大虹橋開發(fā)規(guī)劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新居如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入20xx年。只有探討這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供應(yīng)明顯不足。

由于前些年的某些錯誤調(diào)控政策，干脆導(dǎo)致了上海和全國的土地供應(yīng)、房屋在建規(guī)模和竣工總量的萎縮。當(dāng)需求釋放的時候，供應(yīng)不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實際銷量之間的數(shù)額，至今未得到良性改善，始終處于緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實需求存在著一個巨大的時間差，遠水難解近渴?，F(xiàn)實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。

三、成交慣性持續(xù)。

相當(dāng)一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標(biāo)記著市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點的出現(xiàn)。實際狀況是上海商品住宅需求并未削減，而是因為商品住宅供應(yīng)不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性持續(xù)?！笆弧狈偶倨陂g上海房展會成交均價、成交總價、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依舊被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃特別活躍，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也起先擴大。與上半年高端市場的主動表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、后市接著看好。

只要經(jīng)濟復(fù)原還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟接著須要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟復(fù)原地挺好，也不行能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方實行相應(yīng)的措施而已。實踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財寶的一半。也沒有給國民經(jīng)濟造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟出現(xiàn)嚴(yán)峻滑坡時，中國房地產(chǎn)是挽救中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟城市上海，20xx年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運行。

商品房調(diào)查報告3

近年來，社區(qū)糾紛頻頻發(fā)生。對此,筆者特地到濮陽市的幾個商品房社區(qū)進行了調(diào)查,之所以這些社區(qū)的糾紛屢屢發(fā)生，在了解過程中發(fā)覺，主要存在以下幾個方面的問題:

一、購房的主力已經(jīng)由“民眾業(yè)主”替代了“精英業(yè)主”。

居民自己掏錢購房，其愛護自己財產(chǎn)的意識增加，將參加社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利。調(diào)查中發(fā)覺，目前，像建業(yè)小區(qū)、慶西小區(qū)、南江小區(qū)、清華園、麗都、清華園大部分社區(qū)的購房者一般居民占到了90%以上，他們的購房的錢大部分是貸款或者是找親戚、摯友借來的。更多地是用自己平?！翱垩揽p”積攢的錢買的，購房的目的多是為自己的.子女上個教化水平高的學(xué)校便利，才下決心購買。因此很珍惜自己的財產(chǎn)，無形中愛護自己財產(chǎn)的意識和參加社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利漸漸增加，這就難免和物業(yè)業(yè)主產(chǎn)生一些不同看法，甚至產(chǎn)生沖突和糾紛。

二、社區(qū)管理的“暗箱操作”。小區(qū)的物業(yè)公司大多隸屬于開發(fā)商，或與開發(fā)商有著親密聯(lián)系。為謀求巨額利潤，他們在社區(qū)管理中很少公布詳細操作過程。在調(diào)查中物業(yè)業(yè)主好像也有一肚子委屈，他們說，即使短暫沒有掛出明顯的收費公示，但凡涉及到收取物業(yè)費用的；只要是業(yè)主有權(quán)問及了解的，都剛好拿出由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門與物價部門批復(fù)收費的文件及標(biāo)準(zhǔn)，這樣業(yè)主看了也就不該有無理的提問了?？墒俏覀児ぷ髦杏龅降氖?，業(yè)主看到這樣的文件，卻說，這都是你們說的政府文件，我沒有看到最真實的紅頭文件。試問紅頭文件在哪家企業(yè)不是作為最重要的存放資料呢？能讓廣闊業(yè)主看到的自然是它的復(fù)印件了。這讓居民們對物業(yè)公司產(chǎn)生不信任，簡單和物業(yè)公司或者相關(guān)部門發(fā)生糾紛。

三、物業(yè)公司自身定位不精確。

許多物業(yè)公司不叫“物業(yè)服務(wù)公司”，而叫“物業(yè)管理公司”。居民們花錢聘請物業(yè)公司，是為了獲得服務(wù)，不是讓它們代表政府來管理居民。“在許多社區(qū)，物業(yè)公司都擺出一副管理者的面孔，對居民們指手劃腳，引起居民的不滿?！?/p>

對上述問題，物業(yè)服務(wù)人員也承認，的確存在著這些現(xiàn)象。假如換位思索，你作為消費者去購物時，也不行能101%的做到讓自己滿足或是讓旁人滿足的！其實任何服務(wù)行業(yè)都存在不如意的時候，只有通過社會大眾的監(jiān)督，才能使自己得到提高！當(dāng)然，也須要媒體能公允而深化的了解這些狀況，現(xiàn)實的現(xiàn)象：媒體過多的渲染了購物者的權(quán)利，而做這個行業(yè)的人卻受到兩面不是人的委屈。

四、目前關(guān)于社區(qū)管理的法律法規(guī)，明顯偏向開發(fā)商和物業(yè)公司。

調(diào)查是物業(yè)服務(wù)人員和居民普遍認為：相關(guān)的法律條例都是存在漏洞的。其實，就算是律師也有同感呀！看到其它的城市關(guān)于這方面的官司，也并非是業(yè)主提到的索賠的要求都會得到法院與當(dāng)職律師的支持的。但凡與法有關(guān)的事，都會在逐步的完善與提高的，只是須要過程。

最終，筆者想說的是，在調(diào)查中發(fā)覺許多人對物業(yè)管理都只停留在膚淺表面的一些現(xiàn)象，這當(dāng)中內(nèi)在的東西須要大家的合作與努力。

商品房調(diào)查報告4

xx年年以來樓市經(jīng)驗了一輪大起大落，商品房銷售峰點分別在xx年的9、10月份以及xx年3月份至今，而低谷則主要在xx年下半年。一方面，xx由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷；另一方面，國內(nèi)為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而xx年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得xx年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期，需求方即時走出觀望，xx年積壓的銷售潛力快速推動樓市進

入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。

自xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，實行帶看房團看房的方式而非像xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信念。那么消費者需求狀況原委如何？對此，筆者采集了自xx年9月份至xx年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前無錫購房主體的需求狀況，筆者采納抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準(zhǔn)購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且依據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房確定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143.1019平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注意會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的確定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

商品房調(diào)查報告5

近幾年以來樓市經(jīng)驗了一輪大起大落，商品房銷售峰點分別在20xx年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷則主要在09年下半年。一方面，20xx由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷；另一方面，國內(nèi)為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得09年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期，需求方即時走出觀望，09年積壓的銷售潛力快速推動樓市進入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。

自20xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，實行帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信念。那么消費者需求狀況原委如何？對此，筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前開縣購房主體的需求狀況，本調(diào)查報告采納抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準(zhǔn)購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且依據(jù)開縣商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明開縣商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房確定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143。1019平米為主?？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注意會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的確定性因素中最為主要的因素為房價，86。5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房價格改變

在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、新城發(fā)展等因素不斷釋放刺激下，開縣商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新居如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將持續(xù)。只有探討這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供應(yīng)明顯不足。

由于近些年的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口不斷增多、老城搬入新城，加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實需求。許多商品房預(yù)售一空現(xiàn)實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。

三、成交慣性持續(xù)。

相當(dāng)一批人認為，下半年開縣商品住宅成交量低于上半年，標(biāo)記著開縣市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點的出現(xiàn)。實際狀況是開縣商品住宅需求并未削減，而是因為商品住宅供應(yīng)不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。開縣今年商品住宅成交量遠遠大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性持續(xù)。這樣的顯赫成就依舊被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃特別活躍，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也起先擴大。與上半年高端市場的主動表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、后市接著看好。

只要經(jīng)濟復(fù)原還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟接著須要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟復(fù)原地挺好，也不行能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方實行相應(yīng)的措施而已。實踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財寶的一半。也沒有給國民經(jīng)濟造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟出現(xiàn)嚴(yán)峻滑坡時，中國房地產(chǎn)是挽救中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為發(fā)展中的開縣，10年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將維持發(fā)展。

（一）成本推動。一般商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項。從11017年起一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲101%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒有變更，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。房價的凹凸從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，20xx年重慶市人均收入13786元/年，20xx年重慶市人均收入14360元/年，20xx年重慶市人均收入15940元/年，增幅分別為14。1%和11%。隨著人們生活水平的提高，迫切須要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿意于原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和四周環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、平安等作為改善居住的條件，而市場滿意了群眾的需求。

（三）人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場經(jīng)濟，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗呼喊、樹碑立傳，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生肯定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的駕馭，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣揚，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運行的推斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。一是重復(fù)收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費用已包含在房價的成本中，但開發(fā)商在實際銷售時又向購房戶每戶收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而達到變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1010元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1010元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費。有的開發(fā)商實際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規(guī)費目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/㎡，實際收取73元/㎡。六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標(biāo)價，模糊標(biāo)價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。

相對于周邊的縣城如萬縣等地區(qū)的一般房價4000—5000元相比，開縣如今的一般的房價3000左右來說并不算很高即使有其它客觀因素使開縣房價長勢幅度降低或叫停也絕不會降低。

商品房調(diào)查報告6

從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價走勢圖中可以看出：一般住宅類物業(yè)仍舊是城內(nèi)區(qū)的價位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點是撐起城內(nèi)區(qū)價位的主因；其次是城南區(qū)一般住宅類的在售均價，本月接著上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價持續(xù)上漲的動力；而高新區(qū)在售均價僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價方面，新項目都較為保守，實惠幅度均較大，在肯定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房價；其他城區(qū)本月一般住宅在售均價也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠遠小于6、7月份，可見為了在20xx年最終的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。

商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個月均略有削減，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。

寫字樓類物業(yè)本月高新區(qū)接著獨占前五強，仍舊占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，從本月寫字樓成交數(shù)據(jù)來看，除了城北區(qū)在售的天地時代廣場和海璟藍寓外，其余都是高新區(qū)的項目，高新區(qū)良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫字樓市場得以發(fā)展的主因。

一、主要緣由

（一）成本推動。

一般商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項。從11017年至20xx年年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲101%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒有變更，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。

房價的凹凸從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，11016年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)夫人均收入2845元/年，到20xx年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們生活水平的提高，迫切須要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿意于原來的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和四周環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、平安等作為改善居住的條件，而市場滿意了群眾的需求。

（三）人為炒作。

一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場經(jīng)濟，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗呼喊、樹碑立傳，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生肯定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。

二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的駕馭，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣揚，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運行的推斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。

一是重復(fù)收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費用已