五星級商務酒店可行性研究報告

某五星級酒店可行性研究報告目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章總論 21。1項目名稱 21。2項目概況 2\o"CurrentDocument"可行性研究報告的編制依據(jù) 2主要經(jīng)濟技術指標 2結論 3\o"CurrentDocument"第二章項目項目建設背景及必要性 3\o"CurrentDocument"項目建設背景 3\o"CurrentDocument"項目建設的必要性 3\o"CurrentDocument"第三章項目選址及周邊環(huán)境 4\o"CurrentDocument"3。1項目選址及評價 43.2交通環(huán)境 4\o"CurrentDocument"第四章項目定位及建設規(guī)模 54。1項目定位分析 5\o"CurrentDocument"4.2項目建設規(guī)模 7\o"CurrentDocument"4。3項目功能分類 7第五章項目開發(fā)建設及實施計劃 85。1項目主要經(jīng)濟指標 85.2建設方式 8第六章投資估算及資金計劃 86.1項目投資估算 8第七章經(jīng)濟效益及社會效益分析 97.1經(jīng)營收入預測 97。2經(jīng)營管理成本預測 11\o"CurrentDocument"7.3社會效益分析 12\o"CurrentDocument"第八章環(huán)境影響評價 12\o"CurrentDocument"8。1環(huán)境保護依據(jù) 12\o"CurrentDocument"8。2環(huán)境影響報告 12\o"CurrentDocument"8.3環(huán)境評價 14第九章項目管理及勞動衛(wèi)生安全 149.1項目管理 14\o"CurrentDocument"9。2勞動衛(wèi)生安全 14\o"CurrentDocument"第十章 資源節(jié)約 15\o"CurrentDocument"節(jié)能 15\o"CurrentDocument"節(jié)水 15\o"CurrentDocument"10。3節(jié)電 16\o"CurrentDocument"第十一章項目經(jīng)營方案 16\o"CurrentDocument"11。1項目管理模式 16\o"CurrentDocument"11。2企業(yè)CIS品牌規(guī)劃 16五二人員招募與培訓 1711。4組織架構設置 1711。5項目經(jīng)營策劃理念 17\o"CurrentDocument"11。6完善的酒店設施與服務 1711。7五星級酒店標準室內家私配備 17\o"CurrentDocument"第十二章研究總論 18第一章總論項目名稱項目名稱：貴州某五星級酒店項目地址：貴州省某市項目概況處于某市商業(yè)中心的中心地段。地塊周邊將規(guī)劃有商務辦公、大型住宅以及緊鄰規(guī)劃后的某市政府.地理位置優(yōu)越，它的落成將成為商業(yè)中心標志性建筑，也將會提升某市區(qū)的整體形象.可行性研究報告的編制依據(jù)（1）《貴州省94裝修定額》（2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）（3）《旅游、飲食服務企業(yè)財務制度》（4）酒店建設項目市場發(fā)展前景預測（5）項目周邊實際調查情況（6）其它相關資料(1)本項目主要基礎參數(shù)指標：項目指 標備 注1:占地面積2623tf2：總建筑面積28532tf含地下室3：容積率5.794：綠化率30.37%5:層數(shù)26F地下1層,地上25層6：地下車位17(2)項目主要技術經(jīng)濟指標預計項目總投資：11580萬元預計建設期：1年1.5結論貴州某五星級酒店即可填補某市沒有五星級酒店的市場空白,引領和帶動了酒店行業(yè)的發(fā)展，同時也展現(xiàn)了貴賓接待，會展,商務，休閑,餐飲的綜合功能.投資回收期為4年,其經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著.因此，本項目是可行的。第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景隨著某市區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了某五星級酒店更高的要求。作為該商業(yè)中心未來標志性建筑，乃至某市酒店行業(yè)的領頭羊,承載著城市旅游，休閑，會展的現(xiàn)代化高檔次消費需要，已成為某五星級酒店的重點項目。2。2項目建設的必要性項目建設將促進本區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展本項目建成后的營業(yè)收入將由住宿，娛樂，餐飲,會議及其他服務項目構成，通過豐富多彩的服務讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務項目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟效益.同時，本項目的建設、落成，可以拉動當?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾，有利于社會和諧發(fā)展，起到繁榮區(qū)內經(jīng)濟的作用,為區(qū)內經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進區(qū)內經(jīng)濟的快速崛起。本項目提高了某市高端接待的接待能力作為某市的高星級酒店之一,加強加大了的某市的整體接待能力。項目落成將帶動本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展本項目建議定位為五星級多功能商務酒店。他將引進更多先進的管理經(jīng)驗以及營銷體系，也必將在同行內產生很大的影響。屆時會有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理，營銷等體系,以帶動本地區(qū)酒店行業(yè)更先進的發(fā)展.第三章項目選址及周邊環(huán)境3。1項目選址及評價項目位于某市鐘山區(qū)世紀廣場東側，該位置是商業(yè)街核心地段,其周邊商業(yè)配套齊全，是酒店投資的最佳位置。3。2交通環(huán)境本項目交通便利,距離商業(yè)中心，醫(yī)療，行政、火車站、汽車站都十分便捷。

第四章項目定位及建設規(guī)模第四章項目定位及建設規(guī)模4.1項目定位分析(1)行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況酒店名稱(星級)類型房間類型會議室配套特色餐飲設施時代假日酒店★★★★涉外標準間，套房238間大小共7個KTV棋牌室健身房、等休閑娛樂場所功能齊全，環(huán)境幽雅宴會廳、大餐廳和21個風格各異的餐廳包廂鳳凰祥林大酒店★★★★商務分析結論：星級標準：目前某市只有二家四星級酒店,其余的多為商務經(jīng)濟型酒店，因此在四星級，五星級酒店的競爭上基本不存在,給我們未來的項目提供了足夠大空間。酒店類型,會議室規(guī)模:大部分酒店以涉外，商務為主，這也為我們的投資項目提供了會議發(fā)展的空間和展開差異化競爭的機會.其他配套設施:各酒店內都有相關配套設施，但是配套設施檔次,裝修風格，以及規(guī)模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不能承載一個城市的對外接待形象展示功能。餐飲：有規(guī)模餐飲部的酒店為之甚少，不能承辦大型餐飲活動以及滿足旅客對各地方不同餐飲口味的需求。建筑風貌:建筑風貌屬于較流行風格，酒店自身進行外觀改造重新裝修，適應目前的發(fā)展。這樣使酒店經(jīng)營發(fā)展會受到一定得局限性。尤其隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，對外接待需求快速增長，酒店的建筑風貌對涉外型商務酒店經(jīng)營影響會越來越明顯.特色：各酒店經(jīng)營特色不鮮明，不能夠達到讓顧客眼前一亮,永不忘懷的效果。故本項目在投資建設時一定要考慮到差異化經(jīng)營，把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭取到更大的市場份額。(2)市場分析:一：政府會議選址成難題隨著某市每年政府會議的召開,眾多參會者從各地縣匯集到此,但是某市沒有一家酒店可以同時滿足“兩會”會議召開，參會者住宿的問題。參會者不得不這幾天分散在室內各大酒店住宿,每天清晨在集中到選定的會議中心開會，增加了會議組織難度，也給參會人員帶來了極大的不便,每年政府的會議很多,這也只是其中的一個縮影，然而卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會議，也只是一個縮影。每年有大大小小的經(jīng)銷商會議,企業(yè)商務會議，這么大的市場空間,卻很難有酒店去承接.這也為本項目的市場發(fā)展提供了很大的空間。二：外地旅游觀光客某市有涼都稱號，其氣候特點已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當下避暑旅游城市的重點之一,加上周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè),某市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展.但是很多中高端游客的到來,卻很少有酒店可以滿足這類游客的多方面需求。三：外地投資商隨著某市的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會來到某市及周邊進行項目考察。他們考察的范圍不光是項目本身，還有軟環(huán)境,以及未來有可能舉辦展會，商務談判，會議的選址問題。本市高檔次酒店幾乎沒有,作為某市開發(fā)的整體配套設施，它的投資開發(fā)勢在必行.由此看出，目前市場上的酒店無論星級檔次，還是配套設施方面都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務會議，會展，政府接待等多方面高層次需要,這也同事為本項目的開發(fā)提供了可發(fā)展的思路。（3）本項目定位為：五星級商務酒店（4）功能定位:以住宿為主，商務會議，會展為核心業(yè)務的多功能商務酒店。（5）形象定位:某市標志性建筑.建筑風格與商業(yè)街整體風格協(xié)調,統(tǒng)一,突出大方，高檔次的建筑特征.圖4—1五星級商務酒店效果圖4。2項目建設規(guī)模根據(jù)項目定位及功能劃分，該項目預計建筑面積：28532壯（地上26960平方，地下1572平方）4。3項目功能分類本項目總建筑面積約28532平方米，其中：客房部分：11544平方米，占總建筑面積的42％,客房設置包括單人間，豪華單人間，標準間，豪華標準間，標準套房，豪華套房等.公用設施部分：15416平方米，占總建筑面積的54％，包括大堂、走廊、機電設備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和商務中心、會議室、餐廳、便利店,康體中心、健身房,棋牌室等。地下室部分:1572平方米,占總建筑面積的4％，包括：停車場、倉庫等.第五章項目開發(fā)建設及實施計劃5.1項目主要經(jīng)濟指標項目指 標備 注1:占地面積2623tf2：總建筑面積28532tf含地下室3：容積率5。794：綠化率30.37%5：層數(shù)26F地下1層，地上24層6：地下車位175。2建設方式擬采取面向省內外具有承擔該項目工程能力的裝修公司,以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平,且業(yè)績突出，信譽與質量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設.切實貫徹“百年大計,質量第一"的方針，落實國家《質量振興綱要》和《建設工程質量管理條例》,促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設工程質量水平過硬,業(yè)績卓著.此項目建設的工程質量監(jiān)理,面向國內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇.同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督,以保證科學有效,合理公正的控制項目建設工期，成本,質量.第六章投資估算及資金計劃6.1項目投資估算總投資估算及構成=場地租憑費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見費,本項目總投資估算為11580萬元,詳見項目投資估算表。第七章經(jīng)濟效益及社會效益分析經(jīng)營收入預測本項目為某市第一家五星級商務酒店,并且建設在某市中心城區(qū)。收入主要以住宿，餐飲,休閑,娛樂，會議，大中型會展為主。若酒店采用主要收入部分自營，其他部分分包形式經(jīng)營管理。根據(jù)目前某市酒店基本收入情況進行預算：（1）住宿：540元/天＊208*365*75%=3074.8萬元（2）餐飲中餐廳:項目數(shù)據(jù)面積1924m2大廳224位包房18間平均消費300元/人日人流200人（包括午、晚餐）日收入6萬元月收入180萬元年收入2160萬元宴會廳：

項目數(shù)據(jù)面積418。8m2功能廳600m2廚房900m2宴會用餐每周1次，每次20席，1200元/席宴會廳出租每周1天，租金6000-8000元日收入0.4萬元月收入12萬元年收入144萬元西餐廳項目數(shù)據(jù)面積1147m2平均消費178元/人日人流50人/日日收入0.89萬元月收入26。6萬元年收入318。7萬元（3）餐飲、娛樂、康體營業(yè)預算依據(jù)康體中心面積2432m2

項目年收入（萬兀）月收入（萬兀）日收入（元）會員消費144124000SPA273227604日人流250人/日總計4173411604KTV娛樂中心項目數(shù)據(jù)面積2843m2包房48間大廳200位演藝吧100位平均消費120元/人日人流380人日收入4。56萬元月收入136。8萬元年收入1641。6萬元（4）會議：120萬元/年（5）其他收入：120萬元/年上述預測總計：7995。5萬元/年經(jīng)營管理成本預測根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂項目的平均毛利率計算：經(jīng)營利潤=7995。5＊40%=3199萬元社會效益分析（1）帶動相關產業(yè)發(fā)展帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè),產業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產業(yè).本項目的開發(fā)將直接帶動周邊地區(qū)的建材、工程服務等相關產業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入.（2）創(chuàng)造就業(yè)機會本項目可提供300余人就業(yè)崗位.（3）優(yōu)化某市投資環(huán)境目前某市正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐,對于商務，會議等日?；顒尤找骖l繁,本項目更加為企業(yè)提供了商務便利,優(yōu)化了城市投資環(huán)境。第八章環(huán)境影響評價8.1環(huán)境保護依據(jù)依據(jù)規(guī)范：《建設項目環(huán)境保護管理條例（國務院令253號）》、《建設項目竣工環(huán)境保護驗收管理辦法》等。8.2環(huán)境影響報告（1）項目建設地周邊環(huán)境狀況本項目地址位于某市中心地帶,周邊已有投入使用的工業(yè)區(qū)和行政區(qū)，辦公居多.在施工階段會對周邊辦公做成影響，需嚴格執(zhí)行相關法規(guī)依據(jù)(2)建設項目對周圍環(huán)境的影響及采取的相應措施在項目建設周期內，我們認真貫徹國家及省市區(qū)有關節(jié)能減排的文件精神，做到周密計劃、充分論證、嚴格管理、注重落實。在項目準備前期，我們通過公開招標，選用具備專項資質、企業(yè)信譽好、管理能力強的企業(yè),進行拆遷,做到現(xiàn)場清潔;不污染周圍街道和居民環(huán)境衛(wèi)生，杜絕灰塵、噪音等污染.在項目設計階段，委托專業(yè)設計院，從節(jié)能減排的角度在設計過程中，選用節(jié)能設備、環(huán)保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、夏季隔熱性好,保證投入使用過程中，降低能耗,節(jié)約資源.在施工階段,我們按照相關要求，在施工管理過程中,優(yōu)化施工組織設計，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放,按照安全文明工地要求,嚴格管理。在項目建成運營過程中嚴格按以下措施嚴格控制各類污染：a、廢水本項目建成后的廢水主要為生活污水,生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng).b、廢氣本項目用氣為天然氣,天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對環(huán)境的污染。c、固體垃圾固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾.辦公及生活產生的固體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運處理。d、綠化措施綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調節(jié)溫度、吸收CO2等多種作用。本項目在與之相鄰的建筑間進行綠化，在道路兩側種植行道樹及綠化隔離帶,以營造舒適優(yōu)美的環(huán)境。8.3環(huán)境評價鑒于本項目所處環(huán)境,其開發(fā)建設過程中，環(huán)境保護壓力比較大，所以要嚴格執(zhí)行相關環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關保護措施，力爭環(huán)境評價達標，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。第九章項目管理及勞動衛(wèi)生安全9。1項目管理本項目建設管理由中標的建設公司開發(fā)建設，項目管理由工程項目管理理論和經(jīng)驗豐富的項目管理公司，實行項目管理服務.從選址地塊建筑物拆除、場地“三通一平”、項目報建、工程勘察設計監(jiān)理、工程招標、造價咨詢、工程監(jiān)理以及項目建設過程管理和后評價做全面的管理服務，保證該項目的順利實施。嚴格按照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國工程招投標法》等法律法規(guī),省市區(qū)的地方性法規(guī)文件辦事,在項目建設過程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生.9。2勞動衛(wèi)生安全本項目嚴格遵循國家標準、規(guī)范中有關安全衛(wèi)生和勞動保護的要求和規(guī)定，確保工程建成后有安全的操作環(huán)境和良好的勞動條件，保護職工的安全和健康。a、本項目在樓宇內設置嚴禁吸煙和設有防火的標志，同時要求設安全通道標志，對各種電器設備的金屬外殼、電纜保護網(wǎng)管均與接地裝置連接，電源進線處設過電壓保護，插座、供電設備設漏電保護裝置，以保障設備的安全運行和操作人員的安全.b、對建筑物按防雷設計規(guī)范，采用相應的保護措施。對室內的金屬管道設置防雷感應和靜電危害的接地保護措施。c、建筑裝飾材料選擇綠色環(huán)保型產品，工作場所設置通風換氣系統(tǒng)，以保證工作人員有良好的工作環(huán)境。d、對員工定期進行體檢，按時發(fā)放員工勞保用品。第十章資源節(jié)約落實節(jié)約資源和保護環(huán)境是基本國策，建設低投入、高產出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。本項目能耗主要來源于商業(yè)運營。項目的節(jié)能降耗工作主要著力于建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)約用電等方面。10。1節(jié)能嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中的相關規(guī)定，盡可能采用新技術、新材料，堅決貫徹國家節(jié)能降耗政策方針.10.2節(jié)水水是基礎性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項目在建設和運營中，嚴格按照《中國節(jié)水技術政策大綱》以及某市行業(yè)用水標準，本項目應采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度.在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。10.3節(jié)電(1)采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術和材料,選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設施等。(2)采用建設部推薦的中央空調制冷節(jié)能技術和產品.(3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。(4)制定節(jié)電管理制度.第十一章項目經(jīng)營方案11。1項目管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產生關系.模式二：投資者自己管理經(jīng)營,但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。模式五:委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作.模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。投資人可根據(jù)自身實際情況，選擇項目管理模式。企業(yè)CIS品牌規(guī)劃如自身投資經(jīng)營，那么必須對本企業(yè)進行一系列品牌規(guī)劃。在自身經(jīng)營的同時,使品牌經(jīng)營上升高度，最終依靠品牌力