2022年行業(yè)分析明年國(guó)家房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)”為基調(diào)

明年國(guó)家房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)”為基調(diào)在今年一輪緊似一輪的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投資過(guò)快的態(tài)勢(shì)有所緩解，但房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭卻沒(méi)有得到明顯的遏制。前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，其中土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11．6％、9．9％和2．1％，在35個(gè)大中城市中有9個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10％。在這種狀況下，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的走向就非常引人關(guān)注。對(duì)此，國(guó)務(wù)院進(jìn)展討論中心討論員廖英敏在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，在固定資產(chǎn)投資增速放緩、明年房地產(chǎn)竣工量和供應(yīng)量都有所削減的狀況下，調(diào)控政策將進(jìn)一步著力在一個(gè)“穩(wěn)”字上。詳細(xì)表現(xiàn)是，調(diào)控政策將趨向制度化和長(zhǎng)效化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步被嚴(yán)格掌握，在此基礎(chǔ)上行業(yè)的平穩(wěn)進(jìn)展將是主要基調(diào)。

調(diào)控政策的制度化和長(zhǎng)效化首先表現(xiàn)在土地的供應(yīng)機(jī)制上。廖英敏認(rèn)為，隨著土地的“解禁”，明年的土地改革將進(jìn)一步深化，并會(huì)初步形成制度化和長(zhǎng)效化的土地供應(yīng)機(jī)制和模式，以促進(jìn)土地市場(chǎng)的合理進(jìn)展。而這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)局勢(shì)和預(yù)期無(wú)疑是一個(gè)利好的信號(hào)；其次，在金融方面，由于目前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)仍舊保持在較高的位勢(shì)上，社會(huì)各界對(duì)金融體制改革的呼聲越來(lái)越高，行業(yè)進(jìn)展的潛在需求也需要突破目前體制的束縛。隨著銀行信貸市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步推動(dòng)，銀行行為的自主性將進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于行政政策反應(yīng)的激烈程度則會(huì)有所減弱，風(fēng)險(xiǎn)防范和掌握更為嚴(yán)格和科學(xué)化，并將利用敏捷的信貸方式以追求利潤(rùn)的最大化。這樣一來(lái)，宏觀調(diào)控政策將更多地通過(guò)促進(jìn)金融體制改革來(lái)間接實(shí)施，在市場(chǎng)中就直接表現(xiàn)為行政性金融政策比較穩(wěn)定。非制度化、非長(zhǎng)效化的調(diào)控政策由于增加了不確定因素，對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定進(jìn)展存在著肯定的不利影響，而相關(guān)管理措施的制度化和長(zhǎng)效化將會(huì)令這種現(xiàn)象有所改觀。

廖英敏告知記者，實(shí)事求是地看當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)進(jìn)展有著深厚的客觀背景：我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，以重工業(yè)為主的進(jìn)展階段已經(jīng)到來(lái)。經(jīng)濟(jì)模式的升級(jí)引發(fā)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，社會(huì)開(kāi)頭進(jìn)入住房、汽車的消費(fèi)時(shí)代。尤其是城市建設(shè)熱潮的興起，使住宅成為當(dāng)前最主要的生活消費(fèi)品，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)有效的需求。

但是，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深化的分析，區(qū)分其中的合理及不合理成分。合理需求應(yīng)以支持，不合理需求就應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。廖英敏認(rèn)為，當(dāng)前的不合理需求主要有以下幾個(gè)方面：一是城市中過(guò)量拆遷產(chǎn)生的被動(dòng)需求，即原來(lái)不具備購(gòu)買商品房條件的居民在拆遷后，迫不得已入市購(gòu)買商品房，這等于是將潛在的需求提前擠出，并表現(xiàn)為市場(chǎng)上需求扎堆并產(chǎn)生過(guò)于旺盛的現(xiàn)象；二是非理性的投資需求。原來(lái)在居民有肯定財(cái)寶儲(chǔ)蓄、市場(chǎng)又沒(méi)有更多投資渠道的狀況下，個(gè)人買房投資就是富強(qiáng)房市、合理理財(cái)?shù)囊粋€(gè)有利因素。但是在當(dāng)前市場(chǎng)信息不夠透亮?????，法規(guī)制度還有待規(guī)范的狀況下，個(gè)人盲目投資尤其是大量依靠于銀行信貸資金投資房市就是非理性的。當(dāng)前市場(chǎng)的狀況是，由于有效供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲幅度較大，簡(jiǎn)單引起人們較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，特殊是當(dāng)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，漲幅大于利率時(shí)，人們就會(huì)更多選擇貸款購(gòu)房，進(jìn)一步增加房產(chǎn)需求，加大房?jī)r(jià)上升速度，引起投資需求與房?jī)r(jià)的非良性互動(dòng)上升。而同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)將脫離社會(huì)真實(shí)購(gòu)買力基礎(chǔ)，對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)、銀行資金及房地產(chǎn)市場(chǎng)都加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，明年無(wú)論是土地還是信貸兩個(gè)口子對(duì)不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求都將可能是緊縮的，如掌握過(guò)量的拆遷，進(jìn)一步加息等。其中，銀行為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)住房消費(fèi)貸款實(shí)行更為謹(jǐn)慎態(tài)度，上海等地很多銀行房貸的比例已由80％降低到70％。有的商業(yè)銀行更將選擇風(fēng)險(xiǎn)小的高端客戶發(fā)貸，肯定程度上制約了房屋需求的實(shí)現(xiàn)。此外國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)合理掌握拆遷規(guī)模，據(jù)對(duì)27個(gè)省的統(tǒng)計(jì)，上半年拆遷總量同比下降了56％，放慢了因拆遷而引起的被動(dòng)性住房需求的釋放速度，緩解了住房供求沖突，擠壓不合理的房屋需求。

對(duì)于第四季度的房地產(chǎn)走勢(shì)，廖英敏則提出兩個(gè)趨緩：一是市場(chǎng)投資增幅回落趨緩。這主要是由于市場(chǎng)需求仍舊較旺，房?jī)r(jià)較大幅度上漲，肯定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的信念。同時(shí)房?jī)r(jià)水平較高，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)豐厚，相應(yīng)提