上海高端住宅和服務(wù)公寓目標(biāo)客戶群體調(diào)研報(bào)告

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上海高端住宅和服務(wù)公寓－－目標(biāo)客戶群體調(diào)研報(bào)告2011年7月25日目錄一、調(diào)查過程描述1．調(diào)查時(shí)間……………………12．樣本甄選原則及樣本配額完成情況………………………13．受訪對象的社會(huì)屬性及特征………………1（1）受訪者性別特征…………………………1（2）受訪者年齡特征…………………………2（3）受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域………………2（4）受訪者教育特征…………………………4（5）受訪者從事行業(yè)及職位…………………4（6）受訪者婚姻狀況及家庭構(gòu)成（同住人員）……………5（7）受訪者家庭年總收入（稅后）…………………………6（8）受訪者家庭轎車擁有情況………………6（9）受訪者的家庭背景………………………6（10）受訪者的財(cái)富能級……………………..7二、訪談內(nèi)容分析（一）不同類型客戶的主要生活方式與價(jià)值觀分析………………………..71．消費(fèi)習(xí)慣分析………………7（1）購物習(xí)慣………………………..……….7（2）餐飲習(xí)慣…………………7（3）社交娛樂習(xí)慣……………………………82．家庭生活情況分析…………………………83．投資觀念與心得（尤其是房地產(chǎn)投資理念）……………94．生活觀念分析………………9（二）不同客戶的居住體驗(yàn)1．現(xiàn)有住房情況………………

91.1目前居住區(qū)域………………

91.2購房用途……………………

91.3購房考慮因素………………

101.4房屋類型、面積、戶型……………………

101.5居住滿意度分析……………………………

102．未來購房需求………………

112.1未來購房目的………………

112.2未來購房考慮因素（關(guān)鍵因素）…………………………

112.3可能考慮的區(qū)域……………………………

122.4房屋類型……………………

12（三）不同客戶的區(qū)域認(rèn)知………………….12（1）閘北區(qū)認(rèn)知………………

12（2）蘇河灣認(rèn)知………………

13（3）大悅城認(rèn)知………………

13（四）不同客戶對中糧品牌的認(rèn)知..…………………………13（五）不同客戶對蘇河灣未來規(guī)劃的認(rèn)知與偏好………….

141．看到蘇河灣規(guī)劃后對地塊的新認(rèn)知………………………142．對大悅城項(xiàng)目的接受和抗拒因素…………………………

143．對項(xiàng)目內(nèi)的酒店配套和品牌的偏好………………………

154．對項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)品氣質(zhì)的看法、對排布方式的偏好、對項(xiàng)目整體立面的偏好……………

155．對該區(qū)域在建設(shè)高層的高檔住宅/服務(wù)公寓方面的優(yōu)勢和劣勢的看法…………………156．希望有哪些軟性服務(wù)………………………167．對大悅城生活方式的定位…………………

173（六）不同財(cái)富能級客戶對大悅城項(xiàng)目的購買偏好分析…………………

171．低財(cái)富能級客戶的購買偏好.……………172．高財(cái)富能級客戶的購買偏好.…………….19三、調(diào)研結(jié)論1．目前市場上客戶自住、投資的主要需求和特點(diǎn)………………………..202．大悅城項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢和不足…………………………..203．大悅城項(xiàng)目潛在客戶的基本需求………………………..20四、建議1．目標(biāo)群體定位………………………..…….202．如何利用項(xiàng)目優(yōu)勢，推廣大悅城項(xiàng)目在全國潛在客戶中的知名度和美譽(yù)度…..…….21附錄一：已購樓盤名稱及地址…..………..…………………

22附錄二：受訪者名單…………………..……..

234為深入了解上海市、江蘇省、浙江省及其他省份高端客戶對上海高端住宅和服務(wù)公寓，及對大悅城項(xiàng)目的看法，本公司圍繞核心問題，運(yùn)用訪談法在上海、江蘇、浙江等地共選取40位受訪者，進(jìn)行深入訪談，另有4位受訪者為中糧自行約訪，故樣本總量計(jì)44位?，F(xiàn)根據(jù)訪談過程和訪談資料進(jìn)入詳細(xì)分析。具體報(bào)告如下：

一、調(diào)查過程描述1．調(diào)查時(shí)間。整個(gè)項(xiàng)目訪談起始時(shí)間為6月10日（為本公司起始時(shí)間，不包括中糧4份訪談的時(shí)間），至7月17日所有訪談結(jié)束，整個(gè)過程耗時(shí)47天。就單個(gè)客戶訪談來說，平均每個(gè)客戶訪談時(shí)間約為60分鐘，訪談深入，受訪者對問題的回答較為充分。

2．樣本甄選原則及樣本配額完成情況。本次訪談挑選樣本的主要條件包括：（1）家庭年總收入（稅后）在150萬元以上；（2）高端職業(yè)群體，如私營企業(yè)主、跨國公司高層管理人員、海外生活閱歷者、文體娛樂行業(yè)管理者等；（3）5年內(nèi)曾購買住宅或服務(wù)公寓，且目前單價(jià)在5萬/平米以上或總價(jià)在1000萬元以上；或者在未來3~5年內(nèi)擬購買高端住宅或服務(wù)公寓的客戶。（4）當(dāng)前工作區(qū)域?yàn)樯虾Ｊ?、江蘇省和浙江省等地域。其中（1）、（2）為訪談基本條件；（3）（4）為樣本配額依據(jù)。具體樣本配額及實(shí)際完成情況如下：類別區(qū)域劃分（戶籍地）計(jì)劃樣本數(shù)實(shí)際完成樣本數(shù)已購高端住宅者本地10份16份10份16份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東，哈爾濱）已購高端服務(wù)公寓者本地10份16份8份14份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東、香港）擬購高端住宅/服務(wù)公寓者本地4份8份（4份住宅、4份服務(wù)式公寓）6份10份（6份住宅、4份服務(wù)式公寓）外地浙江2份3份江蘇1份1份其他省市1份/另外，中糧公司也訪問了四位已購高端住宅的客戶，其中上海本地1位，來自湖北、加拿大、香港的客戶各1位，即最終完成樣本44份。其中已購高端住宅樣本20份，已購服務(wù)公寓樣本14份，擬購高端住宅樣本6份，擬購服務(wù)式公寓樣本4份?？傮w來看，采訪樣本基本符合配額要求，具有較高的針對性。

3．受訪對象的社會(huì)屬性及特征。（1）受訪者性別特征。在44位受訪者中，女性人數(shù)僅4位，男性人數(shù)為40位，表明在家庭房地產(chǎn)購買行為中男性占據(jù)主導(dǎo)地位。1（2）受訪者年齡特征。44位受訪者中，年齡最小者為32歲，最大者為55歲，其中年齡在32~39歲之間的共有8人；40~49歲之間的共有23人，超過總訪問人數(shù)的一半；50~55歲之間的共有13人（圖1）。平均年齡為45歲，大部分受訪者還處于事業(yè)的上升期，會(huì)繼續(xù)發(fā)展其事業(yè)。（3）受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域。出生區(qū)域方面，上海本地樣本實(shí)際完成26人（包括羅小姐，雖為加拿大戶籍，但出生于上海）；浙江省樣本實(shí)際完成7人；江蘇省樣本實(shí)際完成5人；其它省市樣本實(shí)際完成6人，包括廣東省2人，湖北省1人，黑龍江省1人，香港2人。（圖2）在總受訪者44人中，有31人的主要工作區(qū)域在上海（分布在上海市各個(gè)市區(qū)），有12人的主要工作區(qū)域同時(shí)在上海和江蘇、浙江等地，有1人是全職太太（羅小姐）。（圖3）即除全職太太外，余下受訪者都會(huì)在上海工作。從常住區(qū)域來看，來自上海（戶籍地）的25受訪者中常住徐匯區(qū)9人、浦東新區(qū)4人、長寧區(qū)4人、閔行區(qū)3人、黃浦區(qū)2人、寶山區(qū)1人、靜安區(qū)1人、楊浦區(qū)1人、閘北區(qū)1人、青浦區(qū)1人，其中2人在徐匯區(qū)和閔行區(qū)輪流??；來自江蘇的5位受訪者都在上海常住，其中2人同時(shí)還在常州、蘇州居??；來自浙江的7位受訪者僅有1人常住上海，1人同時(shí)常住寧波和上海，2人常住杭州，2人常住寧波，1人常住海寧；來自其它省份的7位受訪者均常住上海，徐匯區(qū)2人、靜安區(qū)2人、長寧區(qū)1人，虹口區(qū)1人，浦東新區(qū)1人。（圖4）年齡（圖1）23（4）受訪者教育特征?？傮w上來說，44位受訪者的教育程度都非常高，有40位受訪者受過大學(xué)?？苹蛞陨铣潭鹊奈幕逃硗?位也具有高中文化程度（圖5），考慮到這四位受訪者的年齡（分別46,50,51,52），相比同齡人而言，其教育程度也是較高的。（5）受訪者從事行業(yè)及職位。44位受訪者從事的行業(yè)相當(dāng)廣泛，包括制造業(yè)、建筑業(yè)、電子、化工、投資/貿(mào)易、廣告/傳媒、咨詢、餐飲、金融等多種行業(yè)（圖6），囊括了資金密集型和人力資源密集型兩種類型。他們從事相關(guān)行業(yè)的原因一部分主要跟大學(xué)時(shí)所學(xué)專業(yè)有關(guān)，另外一部分人主要和家族繼承有關(guān)。另外，部分受訪者同時(shí)從事、投資了多種行業(yè)。從職位來看，44位受訪者中有26人擔(dān)任企業(yè)或公司的總經(jīng)理，6人擔(dān)任董事長，3人擔(dān)任副總經(jīng)理，2人擔(dān)任總裁，其它人員也分別擔(dān)任公司或企業(yè)的高層管理人或者是所有者（圖7）。除羅小姐（全職太太）以外，43位受訪者中僅3人為打工者（職業(yè)經(jīng)理人），其余40位都是公司的決策層。4（6）受訪者婚姻狀況及家庭構(gòu)成（同住人員）。所有44位受訪者中，有42位是已婚，僅1人未婚，有1人離婚（現(xiàn)獨(dú)居）。從受訪者的家庭結(jié)構(gòu)來看（以同住人員劃分）主要包括三種類型，最主要的是核心家庭（即父母同未成年子女共居），共有23位；其次是擴(kuò)大家庭（即父母同已婚子女共同居住，一般包含三代人），共有11位；再次是空巢家庭（即由于子女成年后，不再同父母居?。?，此類家庭共有8位；還有2位受訪者沒有被歸入上述三種類型，其中一位是離婚后獨(dú)居，一位未婚獨(dú)居。（圖8）5（7）受訪者家庭年總收入（稅后）。根據(jù)本次調(diào)研的甄別條件，要求受訪者家庭年總收入（稅后）要在150萬元以上，在實(shí)際訪談過程中，共有21位受訪者家庭年總收入的超過300萬元，接近總數(shù)的一半；有10位受訪者的家庭年總收入在251萬~300萬之間，接近總數(shù)的四分之一；有5位受訪者的家庭年總收入在201萬~250萬之間；其余8位受訪者家庭年總收入在151萬~200萬之間?？紤]到家庭收入是敏感性問題，受訪者在實(shí)際回答過程中會(huì)有所隱瞞，因而受訪者的實(shí)際家庭年總收入可能要更高一些。結(jié)合受訪者的年齡特征來看，40-49歲受訪者的家庭總收入最高，稅后總收入在300萬元以上的達(dá)到13位，接近本組總?cè)藬?shù)的六成；32-39歲以及50-55歲兩個(gè)年齡段的受訪者家庭年總收入在300萬元以上的比例不到四成。（圖9）（8）受訪者家庭轎車擁有情況。從被訪者私人轎車擁有率來看，所有家庭都至少有一輛私人轎車。僅有6位受訪者擁有一輛轎車，其余38位受訪者都擁有2輛及以上轎車（31位受訪者擁有2輛轎車，還有7位受訪者擁有3輛或以上的轎車）（圖10）。從私人汽車的配備來看，有2輛轎車及以上的家庭，一般都是丈夫和妻子各人一輛。從汽車的品牌來看，44位受訪者擁有的大多為名貴品牌，如蘭博基尼、賓利、勞斯萊斯、保時(shí)捷、凱迪拉克、雷克薩斯（凌志）等，比較普遍的是奔馳、寶馬和奧迪等。（9）受訪者的家庭背景。受訪者的家庭背景主要可以粗分為三種類型。第一：家族企業(yè)繼承，這種類型比例不多，主要是40歲以下的受訪者。第二，獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，完全白手起家，即受訪者在創(chuàng)業(yè)過程中，沒有或極少受到父母的幫助，通過自己大學(xué)學(xué)習(xí)的專業(yè)或?qū)κ袌鲂星榈陌盐眨耆孔约悍e累，這類受訪者大多是從投資實(shí)業(yè)起家的，占有一定比例。第三，合伙創(chuàng)業(yè)，這類受訪者一般先在大公司工作，積累了一定的人脈和資本，之后同朋友一起合作創(chuàng)業(yè)，這種類型的受訪者所占比例最多。家庭轎車擁有數(shù)（圖10）6（10）受訪者的的財(cái)富能級級。根據(jù)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)，家庭庭資產(chǎn)在5億元及以上上者的被定定義為高財(cái)財(cái)富能級，，5億元以下者者定義為低低財(cái)富能級級。根據(jù)實(shí)際訪訪談結(jié)果財(cái)財(cái)富能級高高者共有10位，其中上上海4位，江蘇2位、浙江1位，香港1位，加拿大大籍1位（久居上上海）和湖湖北1位（久居上上海），其中年齡在在40-49歲之間的5人，50-55歲之間3人，32-39歲之間2人（圖11）。財(cái)富能能級低者為為34位。二、訪談內(nèi)內(nèi)容分析（一）不同同類型客戶戶的主要生生活方式與與價(jià)值觀分分析1．消費(fèi)習(xí)慣慣分析。（1）購物習(xí)慣慣。受訪者在購購物方面有有以下特點(diǎn)點(diǎn)：第一，購物物場所一般般均為當(dāng)?shù)氐刂懈邫n商商場，如上海南京京西路恒隆隆廣場、久久光百貨；；徐家匯港港匯廣場、、東方商廈廈；淮海路路香港廣場場；浦東八八佰伴等消消費(fèi)場所，，杭州的杭杭州大廈等等。第二，大部分受訪訪者有較為為明顯的品品牌偏好，，尤其是涉涉及商務(wù)活活動(dòng)時(shí)，如Armani、Boss、Burberry等，他們認(rèn)為所所選擇的品品牌要符合合個(gè)人的身身份和地位位。只有少數(shù)數(shù)受訪者對對品牌不是是十分講究究。第三，大多多數(shù)受訪者者都有海外外購物經(jīng)歷歷，由于大多多數(shù)受訪者者每年都有有出境機(jī)會(huì)會(huì)，他們在在海外旅游游或出差時(shí)時(shí)，也會(huì)在在當(dāng)?shù)刭徺I買一些商品品，也有不不少受訪者者專門去香香港和日本本購物。第四，男性性受訪者一一般很少獨(dú)獨(dú)立去購買買衣物，而而主要是陪陪太太一起起購物，并并由太太決決定購買，，或者完全全交由太太太決定購買買什么服飾飾。從消費(fèi)者年年齡上來看看，年紀(jì)較較輕的受訪訪者（32-39歲）精力充充沛，購物物地點(diǎn)多樣樣化，各大大商場均有有所涉及。。年長者（（40-55歲）購物機(jī)機(jī)會(huì)相對不不多，地點(diǎn)點(diǎn)也較為局局限。從來源地來來看，上海海本地受訪訪者購物場場所較多，，而外地（（江浙等））受訪者由由于對上海海商圈不是是特別熟悉悉，往往只只選擇知名名的商圈如如徐家匯、、靜安寺等等場所購物物。受訪者艾先先生（36歲，杭州））——“像我有時(shí)候候大大咧咧咧的，有些些衣服就不不能穿，像像CK、VERSACE、ZEGNA這種穿不來來的，我不不太喜歡穿穿西裝打領(lǐng)領(lǐng)帶，穿的的很正經(jīng)也也不舒服，，除非是正正式場合，，需要開會(huì)會(huì)了，其他他時(shí)間就穿穿的舒服點(diǎn)點(diǎn)最重要……我很少去逛逛商店，一一般都是老老婆幫我買買的，除非非我實(shí)在沒沒事請，順順便逛，我我逛一次可可以把一年年的衣服都都買好，春春夏秋冬的的都買好。。”（2）餐飲習(xí)慣慣。受訪者外出出就餐分為為兩個(gè)方面面，即隨家家人一起外外出就餐和和商務(wù)應(yīng)酬酬。在同家人一一起外出用用餐時(shí)，較較為隨意，不會(huì)專門門挑選高檔檔酒店或會(huì)會(huì)所，一般般會(huì)挑選一一些較有特特色的餐廳廳或酒店，，口味也時(shí)時(shí)常變化，，不同風(fēng)格格的菜品均均會(huì)嘗試，，如日本料料理、7粵菜等；而在商務(wù)應(yīng)應(yīng)酬過程中中，則特別別講究。一般會(huì)依依據(jù)客戶身身份及口味味來挑選星星級酒店、、高檔會(huì)所所和高等特特色餐廳（（如海鮮酒酒樓、宮廷廷菜），他們認(rèn)為餐餐飲場所及及菜式都能能夠反映個(gè)個(gè)人及企業(yè)業(yè)的形象特特征，對待待客人要講講究品位。從年齡人上上來看，年年輕（32-39歲）受訪者者家庭外出出用餐較多多，也更加加追求特色色，一般依依家人口味味選擇用餐餐場所。年年長（40歲及以上））受訪者家家庭外出用用餐相對較較少一些，，認(rèn)為在外外面用餐比比較油膩，，對健康不不利，跟客客戶用餐時(shí)時(shí)也比較注注重健康，，另外，他他們對私密密性要求較較高。從來源地看看，本地受受訪者通常常對上海各各種特色餐餐廳都較為為熟悉，選選擇范圍較較廣；外地地（江浙等等）受訪者者往往同客客戶用餐時(shí)時(shí)，會(huì)選擇擇滬上一些些知名的酒酒店或餐廳廳，如皇朝朝、帕蘭朵朵等。受訪者林先先生（45歲，上海））——“我對餐飲方方面的要求求是就餐環(huán)環(huán)境要安靜靜，菜式豐豐富，檔次次高，私密密性好一點(diǎn)點(diǎn)的，類似似于高檔會(huì)會(huì)所型的或或者是高星星級酒店餐餐飲等，因因?yàn)槲疫@里里應(yīng)酬相對對較多，談?wù)勆饷獠徊涣艘埧涂蛻舫猿燥堬埵裁吹模瑱n次低的的飯店我請請了也挺沒沒面子的。?！保?）社交娛樂樂習(xí)慣。受訪者的社社交娛樂習(xí)習(xí)慣也包括括兩個(gè)方面面，其一是是運(yùn)動(dòng)，其其二是休閑閑娛樂。在運(yùn)動(dòng)方面面，每位受受訪者都意意識(shí)到運(yùn)動(dòng)動(dòng)對身體健健康有利，，但由于工工作和時(shí)間間關(guān)系，不不是所有受受訪者都能能保持良好好的鍛煉習(xí)習(xí)慣。相對來說年年輕（32-39歲）受訪者者能夠保持持每個(gè)星期期2-3次的體育鍛鍛煉，其中中不少受訪訪者還聘請請了私人健健身教練，，其主要鍛鍛煉方式一一般是運(yùn)動(dòng)動(dòng)量較大的的運(yùn)動(dòng)，如如游泳、打打羽毛球、、壁球等，，一般以個(gè)個(gè)人健身為為主，少數(shù)數(shù)情況下會(huì)會(huì)陪客戶打打高爾夫球球。而年長（40歲以上）受受訪者的運(yùn)運(yùn)動(dòng)頻率明明顯要比年年輕者低，，其運(yùn)動(dòng)的的目的和方方式也有所所變化，一一般依陪同同客戶為主主，主要是打打高爾夫球球；個(gè)人鍛鍛煉的機(jī)會(huì)會(huì)較少，一一般以游泳泳為主；只只有少數(shù)人人聘請了私私人教練。。在休閑娛樂樂方面，一一般以陪同同客戶和朋朋友為主，但是機(jī)會(huì)會(huì)并不多，，休閑方式式也比較單單一，例如如品酒（紅紅酒、啤酒酒）、品茶茶、旅游度度假、私人人party等。這可能能也與受訪訪者工作較較為忙碌有有關(guān)。受訪者朱先先生（51歲，寧波））——“家里有一些些健身器材材。平時(shí)工工作較忙沒沒有專門的的健身只是是有空時(shí)會(huì)會(huì)自己鍛煉煉身體如打打打乒乓。。陪客戶時(shí)時(shí)也會(huì)打打打橋牌或是是高爾夫。?！?．家庭生活活情況分析析。絕大部分受受訪者都為為了使自己己的事業(yè)更更好而忙碌碌，應(yīng)酬多多，陪伴家家人的時(shí)間間非常少，，但是他們們又非常希希望能夠多多抽出一些些時(shí)間來陪陪伴家人。。相對于工工作日，他他們在周末末、節(jié)假日日同家人相相聚的時(shí)間間更多一些些，但也要要看工作安安排。一般般而言，他他們每年都都會(huì)陪同愛愛人和子女女（未成年年）出國旅旅游若干次次；短期的的話，則選選擇周邊自自駕出游。。年輕者處處于事業(yè)的的上升期，，陪伴家人人的時(shí)間最最少。而父父母已經(jīng)年年長的受訪訪者，大多多會(huì)在有空空的時(shí)候選選擇陪伴父父母。總體上，所所有受訪者者都非常注注重家庭（（這一點(diǎn)在在生活理念念中也有所所體現(xiàn)），，但是更多多受到事業(yè)業(yè)的約束、、因事業(yè)仍仍處上升期期而難以兼兼顧。受訪者靳先先生（40歲，廣州））——“由于工作比比較忙的關(guān)關(guān)系，我經(jīng)經(jīng)常應(yīng)酬好好回家，家家人都睡著著了，第二二天我有可可能還在睡睡夢中，太太太、孩子子就出門了了，最多也也就是一些些國定假日日或者是逢逢年過節(jié)的的時(shí)候有點(diǎn)點(diǎn)空陪他們們出去旅游游?！?3．投資觀念念與心得（（尤其是房房地產(chǎn)投資資理念）。。除了經(jīng)營公公司業(yè)務(wù)之之外，絕大大多數(shù)受訪訪者都有較較為明顯的的投資意識(shí)識(shí)，會(huì)進(jìn)行行不同領(lǐng)域域、多方面面、分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資資。他們對于房房產(chǎn)投資的的觀點(diǎn)也基基本相同，，第一：由由于地皮的的不可再生生性（稀缺缺性），地地價(jià)將會(huì)越越來越貴，，即使政府府出面調(diào)控控，地價(jià)也也不會(huì)下降降；第二，，不動(dòng)產(chǎn)投投資穩(wěn)定、、風(fēng)險(xiǎn)較低低，且能保保值；不像像金融投資資（如股票票、期貨等等）風(fēng)險(xiǎn)較較大。第三三，在選擇擇房產(chǎn)方面面，他們都都非常注重重地段、環(huán)環(huán)境及性價(jià)價(jià)比。在不同年齡齡層次方面面，40歲以下受訪訪者除了房房產(chǎn)以外，，還有一部部分人涉足足股票，但但一般做長長線。40-49歲受訪者，，除了房產(chǎn)產(chǎn)以外，還還有一部分分人喜歡收收藏（如名名表、紅酒酒、古董等等），也會(huì)會(huì)拿出一部部分錢做股股票，但是是一般都是是拿給家人人做（主要要是妻子））或委托朋朋友做；50歲以上受訪訪者則堅(jiān)信信房產(chǎn)投資資的穩(wěn)定性性，對金融融投資有較較強(qiáng)的抵觸觸情緒，認(rèn)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太太大。總體來說受受訪者們講講求投資回回報(bào)率、對對大宗金額額物業(yè)投資資都是非常常謹(jǐn)慎的。。40歲以下受訪訪者相較于于40歲以上的受受訪者投資資金融方面面更多、更更愿意承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，40歲以上的受受訪者則相相對保守。。受訪者黃先先生（55歲，上海））——“平時(shí)也會(huì)做做點(diǎn)股票，，不放在一一個(gè)籃子里里，分散投投資。在我我現(xiàn)在看來來最穩(wěn)的還還是投資房房子，畢竟竟有政府撐撐腰，一定定不會(huì)輸?shù)牡?。?．生活觀念念分析。在生活方面面，受傳統(tǒng)統(tǒng)思想的影影響，每位位受訪者都都非常強(qiáng)調(diào)調(diào)對家的感感情和義務(wù)務(wù)，主張男人人是家庭的的頂梁柱，，為家人創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)越的的生活條件件是他們應(yīng)應(yīng)盡的義務(wù)務(wù)，同時(shí)家家人開心，，他們也就開心了了。此外，他們們還非常注注重生活的的其他方面面，如生活活品質(zhì)、健健康、養(yǎng)生生、享受等等。在不同年齡齡層的人有有明顯的不不同，年輕輕者（32-39歲）由于子子女尚小，，負(fù)擔(dān)較輕輕，更加注注重生活品品質(zhì)；40-49歲由于子女女正在步入入成年，需需要為他們們謀劃事業(yè)業(yè)和家庭，，因此希望望能為子女女創(chuàng)造更好好的生活條條件；年長長者（50歲及以上）），由于子子女已經(jīng)成成年，且都都有了自己己的事業(yè)，，因此更加加注重自身身健康，養(yǎng)養(yǎng)生和享受受生活。受訪者胡先先生（51歲，上海））——“我是個(gè)崇尚尚簡單的人人，生活也也好，工作作也好。作作為一個(gè)男男人，如果果自己有能能力的話，，總歸希望望自己的家家人能過上上更加優(yōu)越越的生活，，這是一種種責(zé)任和義義務(wù)?！保ǘ┎煌蛻舻木泳幼◇w驗(yàn)1．現(xiàn)有住房房情況：1.1目前居住區(qū)區(qū)域。見《一、調(diào)查過過程描述》的《3．受訪對象象的社會(huì)屬屬性及特征征》下《（3）受訪者出出生區(qū)域、、工作區(qū)域域及常住區(qū)區(qū)域》部分。從受訪者居居住的樓盤盤來看，都都是當(dāng)?shù)匾灰恍└邫n住住宅樓盤或或別墅項(xiàng)目目。1.2購房用途。。所有受訪者者都表示當(dāng)當(dāng)初購買目目前居住區(qū)區(qū)域住宅的的目的都是是為了滿足足自住需求求，同時(shí)也也有幾位受受訪者表示示由于房產(chǎn)產(chǎn)本身的商商品屬性，，因而也帶帶有投資目目的。91.3購房考慮因因素。購買當(dāng)前住住宅的影響響因素有很很多，主要要包括以下下幾個(gè)方面面：第一，，地段；第第二，周邊邊環(huán)境與配配套；第三三，離工作作地點(diǎn)距離離；第四，，樓盤知名名度；第五五，房型等等都在考慮慮之列。本地人和外外地人在購購買當(dāng)前住住宅時(shí)，考考慮因素有有明顯不同同。上海本地受受訪者購買買住宅時(shí)偏偏好市中心心地段，認(rèn)認(rèn)為居住區(qū)區(qū)域也是身身份的一種種象征。同同時(shí)，子女女就學(xué)便利利與否也是是他們購買買住房的重重要影響因因素，如：他們們選擇在徐徐匯區(qū)購買買住宅很重重要的一個(gè)個(gè)原因是徐徐匯區(qū)擁有有多所市重重點(diǎn)中學(xué)；；另外，徐徐匯區(qū)還集集中市內(nèi)多多家三甲醫(yī)醫(yī)院，就醫(yī)醫(yī)便利也是是他們的考考慮因素之之一。相比較而言言，外地受受訪者（江江浙等地）），更加注注重交通便便利性與離離工作、辦辦事地點(diǎn)的的距離。受訪者董先先生（46歲，香港））——“因?yàn)槲冶容^較喜歡這里里的地段，，周邊很繁繁華，購物物很方便，，離我公司司也很近……那里地段好好呀，離南南京西路那那么近，上上海最貴的的地方就是是靜安區(qū)的的房子了，，那里交通通也很方便便，門口就就是南京西西路，坐車車也很方便便，有很多多條公交線線路，地鐵鐵也不遠(yuǎn)，，周邊的配配套也不錯(cuò)錯(cuò)?！?.4房屋類型、、面積、戶戶型。受訪者當(dāng)前前住宅類型型以大面積積高層住宅宅為主（共有37戶，其中有有一戶小高高層住戶）），面積一一般在150-350平米之間，，最小一戶戶的面積為為120平米；面積積在170平米以下的的房型多以以三房兩廳廳兩衛(wèi)為主主，面積在在180平米以上的的房型多以以四房兩廳廳兩衛(wèi)（三三衛(wèi)）為主主。另外，有5位受訪者當(dāng)當(dāng)前住宅為為別墅，面面積都在300平米以上。。其中，2位是輪流居居住于市區(qū)區(qū)的高層住住宅和郊區(qū)區(qū)的別墅，，還有1位則是在兩兩處別墅間間輪流住。。有1位受訪者當(dāng)當(dāng)前住宅為為多層復(fù)式式結(jié)構(gòu)，面面積在113平米，房型型是四房兩兩廳兩衛(wèi)。。只有1位是居住在在服務(wù)公寓寓里，相對對來說服務(wù)務(wù)公寓的面面積較小，，只有100平米左右，，兩房兩廳廳結(jié)構(gòu)（圖圖12）。從居住格局局來看，房房型和面積積大小體現(xiàn)現(xiàn)了受訪者者對住房空空間和私密密性的有非非常高的要要求。1.5居住滿意度度分析。高層住宅受受訪者的住住宅大多地地處市中心心地段，交交通便利，，周邊配套套（超市、、醫(yī)院、學(xué)學(xué)校等）齊齊全，物業(yè)業(yè)管理專業(yè)業(yè)，小區(qū)整整體規(guī)劃合合理等等，，他們對這這些因素都都非常滿意意，還有部部分受訪者者看中當(dāng)前前住宅的升升值空間，，認(rèn)為有投投資前景、、升值潛力力。主要不不滿意的方方面主要集集中在，個(gè)個(gè)別小區(qū)的的房型不是是很正；靠靠近人車集集中地交通通出行塞車車嚴(yán)重（如如天鑰橋路路）；附近近場館有重重大活動(dòng)時(shí)時(shí)（如上海海體育場舉舉辦演唱會(huì)會(huì)），產(chǎn)生生的噪音較較大，10影響休息；；還有少數(shù)數(shù)受訪者對對小區(qū)內(nèi)物物業(yè)保安不不專業(yè)以及及小區(qū)內(nèi)沒沒有游泳池池、網(wǎng)球場場等表示不不滿。別墅住戶對居居住空間的舒舒適性和私密密性有較高的的滿意度，不不滿意因素較較少，基本集集中于距離市市中心的距離離相對較遠(yuǎn)、、車程上需花花費(fèi)一定時(shí)間間，出門購物物較不方便等等。服務(wù)公寓住戶戶主要對公寓寓提供的高質(zhì)質(zhì)量服務(wù)以及及房屋的建筑筑風(fēng)格、裝修修設(shè)計(jì)等非常常滿意，沒有有不滿意因素素?？傮w上來說，，受訪者對當(dāng)當(dāng)前住宅的滿滿意度都比較較高。2．未來購房需需求2.1未來購房目的的。部分受訪者明明確表示未來來會(huì)在上海購購房，但購房目的在在不同區(qū)域、、年齡的受訪訪者方面有明明顯差異。上海本地受訪訪者絕大多數(shù)數(shù)都表示未來來購房會(huì)以長長期投資（出出租）為主要要目的；也有有幾位受訪者者表示是以改改善當(dāng)前居住住環(huán)境為首要要目的，但也也不排除長期期投資的目的的；個(gè)別財(cái)富富能級高的受受訪者則是以以長期持有收收藏、資產(chǎn)配配置為主要目目的，并作為為自己居住使使用。江蘇5位受訪者未來來購房的投資資傾向不明顯顯，他們來上上海購房首要要目的是打算算長期持有，，為子女未來來在上海發(fā)展展打下基礎(chǔ)，，其次才是投投資出租。浙江的7位受訪者其購購房意愿的不不確定因素較較多，如公司司業(yè)務(wù)發(fā)展方方向（如：是是否向上海轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移等）、國國家出臺(tái)的限限購政策等，，如果購買的的話，主要還還是以投資為為主。其它省市的7位受訪者，其其購房意愿主主要是以長期期投資為主，，出租，等升升值以后再出出手，或留給給子女做婚房房；有一位表表示是長期持持有為目的，，純粹的個(gè)人人占有（謝先先生）。從年齡上來看看，年輕者暫暫時(shí)不需要為為子女打算，，因而其購房房主要是長期期投資（出租租為主），而而有子女即將將步入成年的的受訪者，則則更多的選擇擇長期持有，，為子女未來來發(fā)展考慮。。另外，擬購服服務(wù)公寓的受受訪者，大多多以長期投資資、收取租金金為目的，而而擬購住宅的的受訪者主要要以改善目前前居住環(huán)境、、長期持有收收藏、資產(chǎn)配配置幾類為主主。受訪者劉女士士（43歲，哈爾濱））——“住宅的話考慮慮過多層，但但別墅現(xiàn)在還還不能考慮，，因?yàn)閯e墅位位置比較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，離市區(qū)比比較遠(yuǎn)?？紤]慮多層，面積積比較大一點(diǎn)點(diǎn)的那種。因因?yàn)閷砗⒆幼涌赡芤^來來。投資的話話除了住宅，，也可以考慮慮服務(wù)公寓。?！?.2未來購房考慮慮因素（關(guān)鍵鍵因素）。大部分受訪者者其主要購房房目的是長期期投資，而房房產(chǎn)投資涉及及的金額巨大大，因而幾乎乎所有受訪者者在房產(chǎn)投資資時(shí)都非常謹(jǐn)謹(jǐn)慎，他們都都愿意選擇具具有發(fā)展?jié)摿α蜕悼臻g間的房產(chǎn)。而而絕大部分受訪訪者認(rèn)為決定定房產(chǎn)升值空空間的首要因因素是地段的的稀缺性和景景觀視野，其其次是周邊環(huán)環(huán)境及配套設(shè)設(shè)施（出行是是否便利，是是否有大型商商務(wù)區(qū)等），，以及價(jià)格是是否合理等對對投資房產(chǎn)行行為也非常重重要。除此之外，他他們還非常注注重開發(fā)商的的資質(zhì)，實(shí)力力雄厚的開發(fā)發(fā)商產(chǎn)品他們們比較信賴（（在后文分析析中，大部分分受訪者對中中糧的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和政府背背景都非?？峡隙ǎτ谟谄渌蛩?，，如房型、物物業(yè)管理是否否專業(yè)等也有有一定關(guān)注，，但程度較上上述因素要弱弱。受訪者胡先生生（51歲，上海）——“首先還是會(huì)考考慮地段的稀稀缺性以及景景觀視野，因因?yàn)槲矣X得上上海的土地，，特別是市中中心的話，很很緊張，其他他因素都可以以在后期建造造的時(shí)候慢慢慢改善的?！薄?12.3可能考慮的區(qū)區(qū)域。受訪者對未來來購房的區(qū)域域沒有具體的的要求，但是是絕大部分希希望是市中心心或者一些成成熟的版塊。從受訪者來源源地看，上海海本地受訪者者的區(qū)域意識(shí)識(shí)較強(qiáng)，很多多受訪者雖然然沒有指定具具體的區(qū)域，，但是明確要要求是市中心心，最好是內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，或或者是臨近一一些大型的成成熟商務(wù)區(qū)也也都可以考慮慮，對陸家嘴嘴和靜安寺等等板塊的投資資前景不是很很看好，因?yàn)闉楫?dāng)前房價(jià)已已經(jīng)非常高了了，對虹橋板板塊和蘇州河河沿岸的發(fā)展展前景較為看看好。浙江的受訪者者也表示希望望在市中心購購房，他們對對陸家嘴的居居住環(huán)境不太太滿意，認(rèn)為為主要是商務(wù)務(wù)區(qū)，人員較較雜不適宜居居??；對蘇州州河沿岸發(fā)展展前景比較看看好。江蘇的受訪者者沒有明確的的市中心意識(shí)識(shí)，他們希望望交通便利和和擁有景觀視視野的房子，，希望蘇州河河沿岸能夠發(fā)發(fā)展成為類似似濱江大道的的區(qū)域。其它外地7位受訪者，多多數(shù)表示希望望在市中心或或大型成熟的的商業(yè)板塊購購置，如徐家家匯、漕河涇涇、淮海路、、陸家嘴、靜靜安區(qū)等。受訪者董先生生（46歲，香港）——“關(guān)鍵還是看地地段，最好是是市中心，因因?yàn)槲沂峭顿Y資用的，肯定定要將來有升升值空間，還還有就是開發(fā)發(fā)商品牌，要要實(shí)力雄厚，，這樣小區(qū)的的管理服務(wù)相相對會(huì)比較好好點(diǎn)，對房價(jià)價(jià)也有影響的的?！?.4房屋類型。對于未來購買買房屋的類型型，大部分受受訪者根據(jù)購購買目的的不不用，有明顯顯的選擇偏好好，在財(cái)富能級較較低的受訪者者當(dāng)中，如果果基于長期投投資目的的受受訪者，表示示主要會(huì)偏向向服務(wù)公寓。。如果是自住住，則不太會(huì)會(huì)選擇服務(wù)公公寓，至于是是小高層住宅宅、高層住宅宅則都可以考考慮，一般不不太會(huì)選擇多多層住宅，如會(huì)擔(dān)心要爬樓樓梯、樓上鄰鄰居向下丟東東西等。對于財(cái)富能級級高的受訪者者來說，自住住的話喜歡低低密度的類別別墅或大平層層，不太喜歡歡高層住宅，，如果是投資資的話，高層層住宅則可以以考慮。受訪者華先生生（54歲，上海）——“不會(huì)考慮多層層，要走樓梯梯，哪怕住一一樓，有可能能鄰居從樓上上丟東西。別別墅的話，市市中心太貴，，而且市中心心沒特別好的的別墅，除非非確實(shí)是有讓讓我能夠感覺覺到特別好的的。所以，我我投資可能還還是會(huì)選擇服服務(wù)公寓。””（三）不同客客戶的區(qū)域認(rèn)認(rèn)知（1）閘北區(qū)認(rèn)知知。閘北區(qū)在不同同地域受訪者者當(dāng)中印象有有明顯的不同同。上海本地人對對閘北區(qū)總體體上還是有一一定的抵觸情情緒，因?yàn)樯虾；鸹疖囌?、長途途客運(yùn)站等都都在閘北，人人流量大，外外來務(wù)工人員員多，治安狀狀況差，環(huán)境境臟亂差，在在很多人眼中中是上海的下下只角。隨著著近年來政府府規(guī)劃的調(diào)整整，以及世博博會(huì)的召開，，閘北的環(huán)境境有較大改善善，但是部分分受訪者的遺遺留印象仍然然存在。就上海本地受受訪者而言，，不同區(qū)域出出生的受訪者者對閘北區(qū)的的看法沒有明明顯不同。但但，部分西南片區(qū)區(qū)及市中心區(qū)區(qū)域出生及成成長的受訪者者對閘北區(qū)認(rèn)認(rèn)可度較低，，其觀點(diǎn)具有有一定的代表表性，可見其其后大悅城高高檔住宅項(xiàng)目目的上海本地地客戶方面，，會(huì)具有一定定的區(qū)域局限限性。但，也有部分西南南片區(qū)及市中中心區(qū)域出生生及成長的受受訪者仍然看看好該區(qū)未來來的發(fā)展。一一部分長期在在外省市、境境外工作、生生活過的上海海本地受訪者者對閘北區(qū)的的抵觸情緒也也相對較弱。此外，已經(jīng)在上海工工作及居住了了若干年的外外省市受訪者者，因其工作作、生活及社社交區(qū)域主要要在市中心或或發(fā)展成熟區(qū)區(qū)域，對上海海地段已經(jīng)形形成了自己的的地緣性和認(rèn)認(rèn)同感，他們們對閘北區(qū)域域也有一定的的抗性。12就年齡而言，，年輕人（32-39歲）對閘北區(qū)區(qū)的地區(qū)情緒緒明顯較弱，，中年（40-49歲）受訪者對對閘北的認(rèn)識(shí)識(shí)更加理性，，他們認(rèn)識(shí)到到閘北雖然過過去比較差，，只要地鐵覆覆蓋和高檔樓樓盤帶動(dòng)，未未來發(fā)展?jié)摿ακ蔷薮蟮?，，類似五角場場、打浦橋等等區(qū)域。年長長受訪者（50歲以上）對閘閘北的雜亂印印象較深，認(rèn)認(rèn)為閘北的發(fā)發(fā)展還需要較較長一段時(shí)間間?？傮w而言，相相較于上海本本地受訪者，，浙江和江蘇蘇及其他省市市的受訪者對對閘北區(qū)的了了解相對來說說都比較少，，對閘北區(qū)、、火車站周邊邊環(huán)境有一定定負(fù)面的印象象，但沒有明明顯的抵觸情情緒。受訪者劉先生生（47歲，上海）——“按照以前老上上海的說法，，覺得不怎么么樣的。但是是最近幾年下下來，閘北區(qū)區(qū)整治得不錯(cuò)錯(cuò)。比如新客客站，無論南南北，整治得得都不錯(cuò)。相相對來說，閘閘北的房價(jià)比比較適中一些些。”（2）蘇河灣認(rèn)知知。上海本地受訪訪者對蘇州河河的認(rèn)同感較較強(qiáng)，認(rèn)為蘇州河河是上海的母母親河，蘊(yùn)含含了深厚的文文化底蘊(yùn)，在在蘇州河污染染治理之后，，大多數(shù)受訪者者對未來的發(fā)發(fā)展空間十分分看好。相對來說，浙浙江受訪者對對蘇州河及蘇蘇河灣有一定定知曉，但沒沒有像上海人人那樣的認(rèn)同同，對蘇河灣灣的發(fā)展前景景較為看好，，這主要基于于蘇河灣的地地理位置和獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢；江江蘇受訪者對對蘇河灣的認(rèn)認(rèn)知程度較低低，基本上沒沒怎么聽說過過。其它外地地7位受訪者對蘇蘇州河有一定定了解，但對對蘇河灣板塊塊了解較少。受訪者陳先生生（40歲，上海）——“蘇州河對上海海人來說是有有歷史意義的的，有感情的的，也算是上上海的一個(gè)標(biāo)標(biāo)志，不整頓頓是不行的。。蘇河灣要全全部發(fā)展起來來，3-5年估計(jì)也是不不夠的，可能能需要更長的的時(shí)間，因?yàn)闉椴恢皇且粋€(gè)個(gè)建設(shè)的問題題，還要去改改變?nèi)藗児逃杏杏^念中對它它的看法?！薄保?）大悅城認(rèn)知知。大部分受訪者者對大悅城項(xiàng)項(xiàng)目都不太熟熟悉，僅表示從電電視廣告、廣廣播廣告上聽聽說過，或開開車經(jīng)過，但但并不了解。。上海本地受受訪者有一部部分人對大悅悅城的地理位位置和項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)餐廳和專賣賣店有一定了了解，但大部部分受訪者還還是表示不熟熟悉。相對上上海受訪者來來說，江浙等等地的受訪者者對大悅城項(xiàng)項(xiàng)目的了解程程度更低，甚甚至很多受訪訪者表示沒聽聽說過。受訪者吳先生生（54歲，上海）——“開車路過看到到過，我過西西藏路地道看看到過，但沒沒進(jìn)去過?！薄保ㄋ模┎煌涂蛻魧χ屑Z品品牌的認(rèn)知絕大多數(shù)的受受訪者對中糧糧的企業(yè)性質(zhì)質(zhì)認(rèn)知都源于于食品進(jìn)出口口、糧油生產(chǎn)產(chǎn)之類，強(qiáng)調(diào)調(diào)中糧的央企企和政府背景景，非常認(rèn)同同中糧的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力。對中中糧開發(fā)的浦浦東樓盤項(xiàng)目目有一定了解解，并有較高的的美譽(yù)度，認(rèn)認(rèn)為中糧品牌牌做的東西比比較可靠。只只有較少幾位位受訪者對中中糧涉足房產(chǎn)產(chǎn)表示不知曉曉，對中糧產(chǎn)產(chǎn)品多元化程程度關(guān)注不多多。受訪者顧先生生（53歲，上海）——“中糧的話，大大品牌，是中中國最大的糧糧油食品進(jìn)出出口公司，以以前人說到中中糧，無非就就是柴米油鹽鹽，現(xiàn)在的話話，據(jù)我了解解，中糧也涉涉及房產(chǎn)方面面了，像你之之前說的大悅悅城應(yīng)該也是是中糧的吧，，還有浦東陸陸家嘴好像也也有中糧的樓樓盤，名字我我一下子叫不不出來?！?3（五）不同客客戶對蘇河灣灣未來規(guī)劃的的認(rèn)知與偏好好1．看到蘇河灣灣規(guī)劃后對地地塊的新認(rèn)知知。在受訪者觀看看蘇河灣規(guī)劃劃ppt之后，對蘇河河灣板塊都有有了新的認(rèn)知知。不同地域域受訪者也表表現(xiàn)出不同的的態(tài)度。上海本地受訪訪者由于本身對蘇蘇河灣板塊有有一定了解，，觀看ppt之后，對蘇河灣了解解的程度更加加深入，主要包括以以下幾個(gè)方面面，第一：認(rèn)為蘇蘇河灣的地段段好，處于市中心心，內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)，離南京路路、人民廣場場、外灘等地地距離都非常常近，鬧中取取靜，具有地地段稀缺性；；第二，蘇河灣灣依傍并充分分利用了蘇州州河的天然景景觀；第三，，整體規(guī)劃合合理，綠化率率較高，加上上蘇州河的水水環(huán)境，將來來非常適宜居居住。但也有少數(shù)數(shù)幾位受訪者者對蘇河灣的的發(fā)展有一定定疑慮，第一一，雖然蘇河河灣整體規(guī)劃劃較高，但是是周邊還存有有較多的棚戶戶區(qū)、老房子子，可能會(huì)影影響整個(gè)板塊塊的形象；其其次，由于個(gè)個(gè)別受訪者對對閘北區(qū)的偏偏見，認(rèn)為此此地始終檔次次不夠。浙江受訪者也加深了對蘇蘇河灣板塊的的了解，但是是不像上海本本地受訪者那那樣深入、具具體。他們認(rèn)同的是蘇河河灣的地段好好，景觀好，，整體規(guī)劃合合理，周邊配配套較為完善善，未來升值值空間大。相對來說，江蘇受訪者則則表現(xiàn)的更為為謹(jǐn)慎或質(zhì)疑疑，認(rèn)同浙江江受訪者所說說的大多方面面，但都表示示要看最終效效果，規(guī)劃再再好，也只是是規(guī)劃。其它外地受訪訪者對蘇河灣灣的規(guī)劃前景景比較看好，，但目前主要要還是持觀望望態(tài)度。受訪者孫先生生（32歲，杭州）——“地塊還是相當(dāng)當(dāng)不錯(cuò)的……將來的升值空空間大……周邊的商業(yè)配配套，旁邊有有河，景色也也很不錯(cuò)，像像杭州的京杭杭大運(yùn)河邊還還有錢塘江邊邊，都是不錯(cuò)錯(cuò)的地段，西西湖是不可能能有這些的，，有這樣子一一個(gè)稀缺性在在這邊，就比比較好，中糧糧這個(gè)牌子本本身也很不錯(cuò)錯(cuò)，整體還是是不錯(cuò)的，就就看價(jià)格。””2．對大悅城項(xiàng)項(xiàng)目的接受和和抗拒因素。。大部分受訪者者對認(rèn)為大悅悅城項(xiàng)目是可可以接受的，，并提出了一一些建議和擔(dān)擔(dān)憂，不過這這些不構(gòu)成他他們的抗拒因因素。上海本地受訪訪者對大悅城城項(xiàng)目了解程程度要高一些些，所以他們們談的比較具具體，主要接接受因素包括括（與對蘇河河灣新認(rèn)知類類似）地段好好、整體規(guī)劃劃合理，項(xiàng)目目內(nèi)有酒店，，大悅城一期期、二期商業(yè)業(yè)差別定位（（適合不同層層次消費(fèi)者））等，主要擔(dān)擔(dān)憂和建議包包括，第一：希望能能夠保留板塊塊內(nèi)有歷史人人文價(jià)值的老老建筑、舊址址遺跡等，走走田子坊和新新天地路線，，將歷史人文文的東西和現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)、、管理模式融融合起來；第第二：擔(dān)心住住宅、商業(yè)等等集中在一起起，人流量較較大，比較嘈嘈雜，影響居居住和業(yè)主出出入安全。浙江受訪者對對地段、規(guī)劃劃、周邊配套套都有較高的的支持度，對對未來投資前前景比較看好好，對人流量量大、吵雜和和業(yè)主安全也也有一定擔(dān)憂憂。江蘇受訪者，，沒有明確的的接受或抗拒拒，更關(guān)注于于最終效果是是否和規(guī)劃一一樣，這將決決定他們的實(shí)實(shí)際態(tài)度。受訪者朱先生生（46歲，上海）——“我之前也是提提到過的，你你們整個(gè)項(xiàng)目目的占地面積積那么大，規(guī)規(guī)劃也是很全全面的，接受受度要大于抗抗拒因素，我我覺得唯一有有點(diǎn)問題的地地方是，你們們的住宅、商商業(yè)都在一塊塊區(qū)域的話，，人流量就很很大了，那整整個(gè)小區(qū)業(yè)主主進(jìn)出的安全全，不得不考考慮到，會(huì)不不會(huì)顯得太過過嘈雜?！?43．對項(xiàng)目內(nèi)的的酒店配套和和品牌的偏好好。絕大部分受訪訪者對項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)建設(shè)酒店都都表示贊同，，一方面高檔檔酒店會(huì)提升升小區(qū)品質(zhì)和和房產(chǎn)價(jià)值，，另一方面，，招待朋友或或客戶時(shí)也比比較有面子。。對于酒店的品品牌大多要求求是國際化知知名品牌的連連鎖酒店，像希爾頓、凱凱悅等，酒店店的級別至少少應(yīng)是五星級級或超五星的的酒店；在物物業(yè)管理方面面，也要請外外資管理公司司（且有中國國管理經(jīng)驗(yàn)的的），配套要要齊全，如游游泳池、SPA等；酒店的設(shè)設(shè)施最好也要要是全國國外外進(jìn)口的，要要與酒店的級級別協(xié)調(diào)。相對外地受訪訪者來說，上上海本地受訪訪者有不少表表示在項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)建設(shè)特色酒酒店或精品酒酒店也是不錯(cuò)錯(cuò)的選擇，如東南亞風(fēng)風(fēng)情酒店、歐歐洲宮廷酒店店等，精品酒酒店像新天地地88，JIA上海等。受訪者朱先生生（46歲，上海）——“我個(gè)人反而比比較喜歡有主主題式酒店，，并不用千篇篇一律做成5星級酒店，可可以往有特色色的方面去走走，比如說以以東南亞風(fēng)情情的酒店啊，，引進(jìn)一些當(dāng)當(dāng)?shù)氐奶厣烂朗嘲?，或者者是以歐洲宮宮廷風(fēng)格啊，，可以適當(dāng)?shù)牡臉?biāo)新立異一一點(diǎn)，至于酒酒店的配套設(shè)設(shè)施一定要上上點(diǎn)檔次的，，最好都是進(jìn)進(jìn)口的，國內(nèi)內(nèi)買不到也看看不到的，品品牌的話，我我覺得最好是是由國外比較較專業(yè)的企業(yè)業(yè)或者知名度度比較高的。?！?．對項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品氣質(zhì)的看看法、對排布布方式的偏好好、對項(xiàng)目整整體立面的偏偏好。受訪者對總體體上認(rèn)同當(dāng)前前的排布方式式，但由于項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)品的的多樣性，他他們希望不同產(chǎn)品之間間既要具有整整體協(xié)調(diào)性（包括項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)各產(chǎn)品的協(xié)協(xié)調(diào)以及周邊邊環(huán)境的協(xié)調(diào)調(diào)，如大華錦錦繡華城，能能讓人一眼就就看出是一個(gè)個(gè)開發(fā)商做的的），又要具有區(qū)別別性（商業(yè)、酒店店、住宅之間間要有明顯的的區(qū)分，做到到鬧中取靜），根據(jù)樓樓層高低遞進(jìn)進(jìn)式排布，要要有足夠的樓樓間距，不用用影響采光和和通風(fēng)，以及確保住戶戶的私密性。在外立面風(fēng)格格方面，受訪訪者有喜歡中中式復(fù)古的，，有喜歡歐式式、新古典主主義的，也有有喜歡現(xiàn)代感感的，但普遍認(rèn)為建筑筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)是是高貴、大氣氣（氣派）、、穩(wěn)重的，涉及具體樓樓盤類型舉例例時(shí)，大部分分受訪者并沒沒有對某個(gè)樓樓盤留有深刻刻印象，僅少少數(shù)受訪者提提到并認(rèn)同仁仁恒河濱花園園、巴卡拉和和芝大廈等樓樓盤的外立面面風(fēng)格。但他他們同時(shí)也認(rèn)認(rèn)為大悅城項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)有自己己的風(fēng)格，不不應(yīng)同其它項(xiàng)項(xiàng)目雷同。在在外立面用材材方面，大部部分受訪者希希望采用（進(jìn)進(jìn)口）大理石石、（進(jìn)口））花崗石、或或釉面磚作為為建筑材料，，這樣既高貴貴、又便于清清洗，反對采采用涂料。受訪者劉先先生（39歲，南通））——“如果能在建建筑風(fēng)格上上動(dòng)點(diǎn)腦筋筋，作得比比較有中國國特色，復(fù)復(fù)古一些的的建筑，相相信會(huì)更有有吸引力。。整體風(fēng)格格我偏好于于中式，因因?yàn)闅W式的的建筑看多多了，更喜喜歡有中國國特色的朩朩質(zhì)結(jié)構(gòu)。。”5．對該區(qū)域域在建設(shè)高高層的高檔檔住宅/服務(wù)公寓方方面的優(yōu)勢勢和劣勢的的看法。由于地處同同一板塊，，建高檔住住宅或服務(wù)務(wù)公寓都有有一些共同同的優(yōu)勢及及劣勢。共共同優(yōu)勢在在于地段較較好，離南南京路、人人民廣場等等地都比較較，屬于市市中心稀缺缺地段；共共同的劣勢勢在于人們們對閘北區(qū)區(qū)可能有一一定偏見，，及以后項(xiàng)項(xiàng)目周邊仍仍有大量的的舊房子，，整改還需需要較長時(shí)時(shí)間。但是這些優(yōu)勢和和劣勢對于于建設(shè)高檔檔住宅和服服務(wù)公寓來來說，其影影響又是不不一樣的。?？傮w上來來說，大部部分受訪者者認(rèn)為建造造服務(wù)公寓寓的優(yōu)勢較較大而建造造高檔住宅宅的優(yōu)勢較較小。15分開來說，，建造高檔檔住宅的主主要優(yōu)勢在在于，部分分高層住宅宅可以俯視視陸家嘴風(fēng)風(fēng)景；另一一方面，生生活成本相相對偏低，，日常開支支物業(yè)水電電費(fèi)用等較較低。但劣劣勢在于用用于有能力力購買高檔檔住宅的的的人群對周周邊環(huán)境的的要求普遍遍較高，而而閘北區(qū)留留給人們的的固有雜亂亂印象及該該區(qū)域的不不夠成熟都都會(huì)對在此此建設(shè)高檔檔住宅產(chǎn)生生不利影響響。此外，，還包括購購買住宅受受到國家宏宏觀政策的的調(diào)控，限限購、限貸貸問題比較較突出。對于服務(wù)公公寓而言，，可以極大大的滿足投投資需求，，國家不限限夠、不限限貸，以后后出租的話話租賃人對對于周邊環(huán)環(huán)境的要求求不會(huì)像自自住者那樣樣高，而且且服務(wù)公寓寓能夠提供供各種家政政服務(wù)也是是住宅不能能提供的。。此外，在在閘北區(qū)并并沒有高檔檔的服務(wù)公公寓，如果果大悅城服服務(wù)公寓能能夠做好的的話，還可可以提升整整個(gè)社區(qū)品品質(zhì)。以上上這些都是是在該區(qū)域域建設(shè)高檔檔服務(wù)公寓寓的優(yōu)勢。。而劣勢在在于，由于于同一項(xiàng)目目內(nèi)還有酒酒店存在，，面臨客源源分配問題題，有可能能導(dǎo)致服務(wù)務(wù)公寓的出出租率不高高、租客頻頻繁更換等等問題，這這是投資者者所擔(dān)心的的。但又考考慮到大悅悅城地段及及周邊商務(wù)務(wù)的便利性性，認(rèn)為出出現(xiàn)上述情情況的可能能性并不大大。受訪者劉先先生（39歲，南通））——“如果辦公及及商業(yè)都很很充裕，那那服務(wù)式公公寓應(yīng)該比比較有市場場，而且相相對能提高高這個(gè)區(qū)域域的檔次。。如果是高高檔住宅，，我覺得這這個(gè)地段不不夠理想，，作為自住住或者投資資，這個(gè)地地段目前沒沒辦法高檔檔到哪里去去。直接影影響消費(fèi)者者的定位。?！?．希望有哪哪些軟性服服務(wù)。由于受訪者者對中糧品品牌的信任任，他們對對硬件設(shè)施施這一塊沒沒有什么擔(dān)擔(dān)心。但是是，對軟性服務(wù)務(wù)提出了許許多建議或或創(chuàng)意。（潛在業(yè)主主、如果受受訪者居住住在該項(xiàng)目目）受訪者最關(guān)關(guān)心的是物物業(yè)管理服服務(wù)是否能能夠跟得上上，他們明確確表示，雖雖然上海有有很多高端端樓盤，剛剛?cè)胱r(shí)感感覺非常好好，但是一一段時(shí)間之之后，由于物業(yè)管管理跟不上上，出現(xiàn)了了各種各類類的問題。。他們認(rèn)為為物業(yè)管理理不能承包包給其他公公司來做，，而應(yīng)由開開發(fā)商下屬屬物業(yè)公司司/部門直接承承擔(dān)，物業(yè)業(yè)管理人員員必須要接接受系統(tǒng)培培訓(xùn)，能夠夠?yàn)闃I(yè)主提提供人性化化服務(wù)（如如維修隨叫叫隨到、家家庭管家、、房產(chǎn)管家家等），小小區(qū)內(nèi)保安安系統(tǒng)要完完善，要為為業(yè)主安全全著想（畢畢竟這里住住的都是有有身份的人人）；小區(qū)區(qū)內(nèi)要有會(huì)會(huì)所、游泳泳池、網(wǎng)球球場等設(shè)施施配套，而而且不對外外人開放（（具有私密密性），還還要有特色色餐飲配套套及送餐服服務(wù)；小區(qū)區(qū)內(nèi)最好有有兒童托管管場所（有有專人照看看）和高質(zhì)質(zhì)量的學(xué)校校（很多受受訪者擔(dān)心心自己的孩孩子在外面面上學(xué)不安安全）。在室內(nèi)裝修修方面，要要使用環(huán)保保健康的材材料，而且且裝修格要要滿足業(yè)主主的需求，，能按需設(shè)設(shè)計(jì)，如提提供多種可可選方案、、供業(yè)主自自行搭配。。另外，小區(qū)區(qū)還要有自自己的風(fēng)格格（或賣點(diǎn)點(diǎn)），比如如有的小區(qū)區(qū)主推高科科技、地暖暖、新風(fēng)系系統(tǒng)，或遠(yuǎn)遠(yuǎn)程操控家家電系統(tǒng)，，或開水即即飲，或低低碳、環(huán)保保等。受訪者甘先先生（50歲，上海））——“我現(xiàn)在看下下來我們國國內(nèi)緊缺就就是物業(yè)管管理這方面面……國內(nèi)現(xiàn)在硬硬件不錯(cuò)，，沒問題的的，軟件方方面還有待待于提升，，房子建造造好以后，，后面各方方面的服務(wù)務(wù)沒跟上的的很多，物物業(yè)管理這這塊一定要要跟上。最最好要有醫(yī)醫(yī)院啊這一一類的，一一個(gè)大家庭庭住進(jìn)去，，會(huì)為家里里老人考慮慮下，希望望可以有像像家庭醫(yī)生生一樣的，，隔一段時(shí)時(shí)間上門來來看一下。。還有安保保系統(tǒng)、報(bào)報(bào)警裝置。。還有救急急系統(tǒng)，家家里電話旁旁邊安裝一一個(gè)按鈕，，和社區(qū)服服務(wù)或者和和醫(yī)院連通通的那種。?！?67．對大悅城城生活方式式的定位。。大多數(shù)受訪訪者都贊同同在上海這這樣一個(gè)大大都市，大大悅城應(yīng)當(dāng)當(dāng)走高端的的國際化路路線，能夠夠吸引較多多的外籍人人士或港臺(tái)臺(tái)人士，而而沒有必要要走奢華路路線。在上海本地地受訪者中中，也只有有極少數(shù)的的幾位受訪訪者表示要要走奢華或或低調(diào)的奢奢華路線，，以體現(xiàn)自自己的身份份和地位，，朋友和客客戶來訪時(shí)時(shí)，會(huì)覺得得很有面子子；但是大大多數(shù)受訪訪者還是認(rèn)認(rèn)為沒有必必要奢華，，而希望在在國際化的的同時(shí)，能能有一些上上海本土特特色的東西西。江浙等外省省市受訪者者基本都贊贊同走國際際化路線，，也沒有強(qiáng)強(qiáng)調(diào)上海本本土特色的的東西。受訪者周先先生（39歲，上海））——“我覺得應(yīng)該該走國際化化路線，現(xiàn)現(xiàn)在上海不不像以前了了，走在路路上看到外外國人，好好奇的不得得了，現(xiàn)在在不稀奇了了，外國人人一抓一大大把，而且且上海周邊邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力購買你你們樓盤的的人也不在在少數(shù)，所所以我認(rèn)為為還是國際際化路線比比較適合一一點(diǎn)?！保┎徊煌?cái)財(cái)富富能能級級客客戶戶對對大大悅悅城城項(xiàng)項(xiàng)目目的的購購買買偏偏好好分分析析1．低低財(cái)財(cái)富富能能級級客客戶戶的的購購買買偏偏好好在財(cái)財(cái)富富能能級級較較低低的的34位受受訪訪者者當(dāng)當(dāng)中中，，其其中中有有16人是是已已購購住住房房受受訪訪者者，，13位是是已已購購服服務(wù)務(wù)公公寓寓受受訪訪者者，，3位擬擬購購服服務(wù)務(wù)公公寓寓受受訪訪者者和和2位擬擬購購住住宅宅受受訪訪者者。。34位受受訪訪者者當(dāng)當(dāng)中中，，不不管管是是自自住住還還是是投投資資都都不不會(huì)會(huì)考考慮慮50年商商辦辦屬屬性性項(xiàng)項(xiàng)目目的的共共有有6人，其其主主要要原原因因是是，，一一方方面面，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)年年限限短短，，未未來來交交易易比比較較麻麻煩煩；；第第二二，，如如果果是是自自住住，，周周邊邊有有70年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品可可替替代代，，如如果果是是投投資資，，周周邊邊有有50年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的服服務(wù)務(wù)公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品可可替替代代；；第第三三，，即即使使價(jià)價(jià)格格相相