世聯(lián)XXXX年廣州某地產(chǎn)西海岸營銷策略報告

保利西海岸2013年營銷策略報告廣州世聯(lián)保利西海岸項目組2012-12謹呈：廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆【2012年推售鋪排】◆【大盤銷售業(yè)績】◆【關(guān)于大盤的思考】Ⅰ.回顧2012年，《冠軍煉成之路》2012年推售鋪排全年小步快跑，高頻推售奠定王者勝局2012年，保利西海岸整體銷售理想，完成約４5億銷售額（截至12月20日）；全年共15次推售——14次自然推售、1次大開盤，多頻次開盤，持續(xù)走量。3月15日英倫堡開售2月18日星海10#A梯推售6月1日英倫堡二期推售12月2月6月10月8月4月5月9月11月3月7月3月24日匯海2#C梯推售4月28日英倫121#推售5月中旬英倫120#加推6月匯海3#AB梯推售7月14日匯海3#AB梯推售7月24日英倫119#推售8月匯海3#C梯推售9月8日匯海7#C梯推售10月，匯海7#AB梯推售11月3日匯海6#B梯推售12月8日匯海6#C梯推售12月18日英倫122#B梯大開盤6月星海12#推售12月8日瀚海1#推售業(yè)績回顧數(shù)據(jù)來源自房王網(wǎng)，統(tǒng)計時間截至12.20登頂廣州年度「金額、套數(shù)」雙料冠軍2012年，保利年，更是保利西海岸年2012年，項目網(wǎng)簽1990套，簽約金額約35.5億，年度套數(shù)、金額排名均位列廣州全市第一，終由中心區(qū)第一大盤晉升為廣州第一大盤大盤銷售業(yè)績整體銷售回顧全年持續(xù)走量，９月出現(xiàn)簽約波峰價格低開高走，均價從９月開始順勢上揚大盤銷售業(yè)績數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易數(shù)據(jù)庫保利西海岸2012年每月網(wǎng)簽套數(shù)及均價走勢圖年末三月均價逐步上揚，實現(xiàn)溢價。3-5月別墅熱銷，拉動均價上揚。5月120#、121#熱銷，6月陸續(xù)簽約拉升套數(shù)7、8月匯海3#熱銷，9月陸續(xù)簽約拉升套數(shù)別墅銷售回顧大盤銷售業(yè)績別墅開年一期銷售理想，后續(xù)續(xù)銷乏力年底受推廣帶動成交有所起色保利英倫堡2012年每月網(wǎng)簽套數(shù)走勢圖一期別墅銷售較理想，二期銷售困難，別墅累計銷售40套，未售含板房共計70套，約10億。線上推廣：加推時，以組團帶大盤各組團形象鮮明，以系列稿形式輸出關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點回顧英倫堡：都鐸風(fēng)格、城央美墅星海：江岸水岸、浪漫愛情英倫花苑：英倫風(fēng)情、墅邊別院

線上推廣：組團帶大盤，各自形象鮮明營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——塑造第一大盤形象線上推廣：續(xù)銷時，軟文硬作稿、熱銷稿穿插亮相，在市場上持續(xù)發(fā)聲！營銷亮點回顧關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——塑造第一大盤形象

線上推廣：軟文硬作稿、熱銷稿穿插亮相，持續(xù)發(fā)聲！線上線下緊密切合保利地產(chǎn)各階段推廣主題，整合品牌資源擴大項目影響力營銷亮點回顧線上契合保利“2080/半年破百億/大時代…”等階段性推廣主題炒作，高調(diào)高頻亮相；線下承辦保利品牌客戶答謝集體婚禮活動、領(lǐng)銜開展“保利品牌大巡展”等活動。關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——保利品牌資源整合線下活動：注重對老業(yè)主的維系，顯著促進老帶新成交占比營銷亮點回顧海洋之心新品發(fā)布會既業(yè)主晚宴2012年，保利西海岸加強老業(yè)主維系，效果顯著，每周成交分析中【介紹】占比皆較大以122#開盤為例（上圖），【介紹】占比27%，遠超其他獲知途徑關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——大盤業(yè)主維系緊握握市市場場脈脈搏搏，，靈靈巧巧應(yīng)應(yīng)對對市市場場熱熱度度變變化化全年年階階段段性性進進行行優(yōu)優(yōu)惠惠促促銷銷輸輸出出保利利西西海海岸岸，，沒沒有有淡淡季季?。I銷銷亮亮點點回回顧顧契合合傳傳統(tǒng)統(tǒng)銷銷售售旺旺季季，，五一一推推售售121#，國國慶慶推推售售119#，金九九銀銀十十海海洋洋之之心心7#、匯匯海海3#、光華華入入市市。。常規(guī)規(guī)節(jié)節(jié)點點，，出出擊擊??！自造造““保保利利20周年年慶慶””、、““西西海海岸岸回饋饋季季““、、””大大時時代代鉅鉅惠惠““等等節(jié)節(jié)點點，，乘勢勢推推售售匯匯海海3#、英英倫倫120#、星星海12#，逆逆市市狂狂掀掀購購房房熱熱潮潮。沒有有節(jié)節(jié)點點，，自自造造！！緊抓抓市市場場脈脈搏搏，，密密切切關(guān)關(guān)注注市市場場熱熱度度變化化：：開開年年2月，，乘乘市市場場回回暖暖東東風(fēng)風(fēng)加推推星星海海10#B梯；；年年末末，，緊緊跟跟市市場場火熱熱態(tài)態(tài)勢勢，，1#、122#重拳拳并并出出！！市場脈脈搏，，緊抓抓！關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點二二：在在推售售及促促銷上上，積積極應(yīng)應(yīng)對市市場熱熱度變變化，，跑贏贏大市市不斷釋釋放政政策、、市場場及規(guī)規(guī)劃利利好信信息拔高客客戶價價格預(yù)預(yù)期，，奠定定溢價價基礎(chǔ)礎(chǔ)營銷亮亮點回回顧政策、、市場場、規(guī)規(guī)劃利利好深深挖，，及時、、高調(diào)調(diào)、高高頻對對外釋釋放。。關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點三三：低低開高高走，，產(chǎn)品品逐步步溢價價，快快速消消化滯滯銷高高價產(chǎn)產(chǎn)品建立價價格標標桿，，「有有貨站站崗，，有貨貨賣」」互為掩掩護，，攻克克難題題，實實現(xiàn)溢溢價營銷亮亮點回回顧匯海1#接近售罄昔日“聞?wù)呱儭碑敿础耙粨尲促崱卞?#熱賣傾城雙證、三證都并非“疑難雜癥"122#開盤勁銷鼎立片區(qū)剛需天花刷新區(qū)域價值猜想海洋之之心組組團高高價站站崗關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點三三：低低開高高走，，產(chǎn)品品逐步步溢價價，快快速消消化滯滯銷高高價產(chǎn)產(chǎn)品建立價價格標標桿「有貨貨站崗崗，有有貨賣賣」關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點回回顧營銷亮亮點一一：逐逐步建建立廣廣州第第一大大盤的的地位位塑造第第一大大盤形形象／／保利利品牌牌資源源整合合／大大盤業(yè)業(yè)主維維系營銷亮點二二：在大盤盤推售及促促銷上，積積極應(yīng)對市市場熱度變變化，跑贏贏大市營銷亮點三三：低開高高走，實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的逐逐步溢價，，快速消化化滯銷高價價產(chǎn)品，實實現(xiàn)全年大大盤持續(xù)熱熱銷啟示明年：：持續(xù)以事事件活動發(fā)發(fā)聲，深挖業(yè)主資資源，高調(diào)調(diào)炒作“配配套兌現(xiàn)””可改進之處處下半年無大大活動聲勢漸弱業(yè)主資源挖挖掘淺瑰寶塵封配套漸現(xiàn)無無人曉實彈虛發(fā)大型線下活活動——520婚禮、業(yè)主主宴集中2012年上中段舉舉辦，下半段市場場火熱，全市項目目斗香爭艷艷，保利西海岸岸作為全市市第一大盤盤卻聲勢漸漸弱。應(yīng)切合“入市市兩周年””契機，以大活動動在市場上上再度強勢發(fā)聲。520婚禮、業(yè)主主宴對“老老帶新成交交”促進效效果明顯，，但后段時時間卻再沒沒有沿用；；而取消老帶新新優(yōu)惠亦打打擊業(yè)主““帶新”積積極性。明年應(yīng)深度挖掘掘?qū)氋F的業(yè)業(yè)主資源，以多樣化化優(yōu)惠方式式使“帶新””效果最大大化。2013年為西海岸岸配套兌現(xiàn)現(xiàn)年，但配套信息之前僅通過過少量物料料及銷售傳傳遞予客戶戶，并未高調(diào)體體現(xiàn)于線上上。明年應(yīng)“配套利利好不離口口”，高調(diào)高頻頻向客戶強強勢輸出。。關(guān)于大盤的的思考—洋房有針對性的的別墅圈層層活動參與與度高對成交有較較直接幫助助營銷亮點回回顧關(guān)于大盤的的思考—別墅4月12日：別墅藏藏品鑒賞活活動5月-6月：別墅私私宴別墅圈層活活動是別墅營銷銷中的亮點點，效果較較好，直接接促進成交交，提升別別墅產(chǎn)品及及大盤影響響力?；顒赢斕熘苯哟龠M成交4套，其中2套領(lǐng)海大戶型，2套別墅，銷售金額額高達3300萬。來訪來電及及成交出現(xiàn)現(xiàn)瓶頸后整改及時、、推廣到位位，情況迅迅即扭轉(zhuǎn)營銷亮點回回顧關(guān)于大盤的的思考—別墅【英倫堡】展示及時得到整改第四季度加強【英倫堡】形象的線上輸出展示整改、、推廣加強強后來電、來訪訪、成交明明顯上升可改進之處處關(guān)于大盤的的思考—別墅1、推廣上不不夠延續(xù)，，出現(xiàn)斷層層尚未真正正建立項目目高端形象象記憶點，，線上推廣線線下活動配配合少。2、錯失市場場良機，熱熱銷過后名名聲沉寂，，乘勝不追造造困局。3、未能營造造高端氛圍圍，接待服務(wù)待待提升。別墅營銷中中線上形象象、線下圈圈層活動配配合發(fā)力，，通過事件件活動建立立項目高端端形象記憶憶點傳遞別墅熱熱銷信息，，制造別墅墅稀缺感不斷提升別別墅接待服服務(wù)體驗，，及時調(diào)整別別墅展示情情況◆【2013年大勢預(yù)判判】◆【市場競爭格格局洋洋房/別墅】Ⅱ.寫一本好的的劇本之前前，先研究劇中中矛盾人物物的關(guān)系樓市春天驟驟臨，現(xiàn)階階段“回暖暖”已成定定局目前市場聲聲音多對明明年大市前前景樂觀2013年大勢預(yù)判近期市場火熱，交投激烈，一片積極上行態(tài)勢專家、購房者齊看漲明年樓市近期市場回回顧政策不變或或現(xiàn)大漲，，政府或?qū)⒊雠_政策策降溫滅泡，，明年中下下旬仍存諸諸多不確定定性根據(jù)市場量量價模型預(yù)預(yù)測，如政政策不變，，明年將出現(xiàn)現(xiàn)求大于供供，量價齊齊升。市場出現(xiàn)擔憂調(diào)控的的情緒2013年大勢預(yù)判5月起，全市市高速走量量，成交穩(wěn)穩(wěn)站高位全年網(wǎng)簽呈呈現(xiàn)“量價價齊升”態(tài)勢廣州整體格格局市場競爭格格局2012年廣州每月網(wǎng)簽套數(shù)及均價走勢圖年末回暖跡象明顯，高端物業(yè)扎堆入市，拉動均價上揚。政府控制年頭高端物業(yè)推售，延后至6月集中入市，導(dǎo)致7月均價上揚。全市成交量量從5月開始處于于高位走量量，全年呈呈“量價齊齊升”態(tài)勢勢，簽約價價格整體呈呈穩(wěn)中有升升的態(tài)勢，，局部受高高端物業(yè)集集中簽約的的影響，全市高端物物業(yè)成交火火爆，市場場回暖跡象象明顯2013年全市供貨貨量處于高高位，全市熱點區(qū)區(qū)域發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，金沙沙洲熱度下下降廣州整體格格局市場競爭格格局未來半年十區(qū)二市新增供應(yīng)套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：：世聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺、網(wǎng)網(wǎng)易數(shù)據(jù)庫庫2013年全市貨應(yīng)應(yīng)量達11.2萬套，仍處處高位，其其中花都、、增城等遠遠郊占比最最高，中心心城區(qū)則以天天河與白云云區(qū)占比較較高；明年全市的的熱銷區(qū)域域發(fā)生轉(zhuǎn)移移，將主要要集中在南南沙、蘿崗崗、芳村、、白云新城城、珠江新新城等區(qū)域，傳傳統(tǒng)熱點區(qū)區(qū)域金沙洲洲熱度下降降。2013年區(qū)域競品品貨量累計計約3000套整體存量一一般，供量量足洋房競爭格格局市場競爭格格局金沙灣金域藍灣西海岸御景半島御金沙星匯金沙明月金岸深業(yè)地塊金名都12月1、2月6月10月8月4月5月9月11月3月7月御金沙星匯金沙御景灣金名都深業(yè)江悅灣灣中信西關(guān)海海金域藍灣明月金岸金沙灣西海岸余貨約100套；預(yù)計1月及3月新推共約500套預(yù)計3月新推約84套余貨約30套預(yù)計4月起新推約500套余貨約250套預(yù)計1月起新推約700套預(yù)計3月新推約600套余貨約240套預(yù)計3月中起新推約600套余貨約50套預(yù)計新推約2500套余貨約619套余貨約80套余貨約20套新貨年初集集中入市，，貨源充足足區(qū)域內(nèi)明年年開年競爭爭激烈洋房競爭格格局市場競爭格格局御金沙D1-3棟為剛需二二三房，126套，1.6-1.7萬元/㎡帶簡裝，預(yù)預(yù)計1月開售。洋房競爭個個案市場競爭格格局重點關(guān)注個個盤——御金沙洋房湖景別墅區(qū)山景別墅區(qū)C3/C4C1/C2C5/C6C7/C8D1-3#D1、D2、D3棟樣板房現(xiàn)可可參觀，位于D3棟4層，價格口徑1.6-1.7萬元/㎡帶簡單裝修修，預(yù)計1月中旬開盤盤，現(xiàn)未收收籌。D1、D2、D3棟：16層高，共126套，為80-110兩至三房；；價格口徑1.6-1.7萬元/㎡帶約兩千每每平簡裝。。深業(yè)江悅灣灣與項目僅僅一路之隔隔，售樓部部及首批單單位接近封封頂，即將將入市但暫暫無推廣洋房競爭個個案市場競爭格格局重點關(guān)注個個盤——深業(yè)江悅灣灣由4棟9層、13棟26層、7棟25層住宅樓以以及4棟1層的商業(yè)項項目組成目前各樓棟棟均施工中中，售樓部部（會所））已封頂；；首批共推售售14棟，其中臨臨江4棟小高層已已封頂，預(yù)計2013年3月推售。一期深業(yè)江悅灣灣首期產(chǎn)品品包含望江江大戶型及及剛需小戶戶型，貨源源充足，產(chǎn)產(chǎn)品線豐富富洋房競爭個個案市場競爭格格局重點關(guān)注個個盤——深業(yè)江悅灣灣首期單位14棟基本封頂，正進行外墻打造；臨江4棟9層高小高層，一線望江，戶型偏大，其余10棟高層以剛需戶型為主。西海岸別墅墅將面臨區(qū)區(qū)內(nèi)別墅競競品及全市千萬級級高端物業(yè)業(yè)激烈競爭爭別墅競爭格格局市場競爭格格局區(qū)內(nèi)競品及及全市千萬萬級高端物物業(yè)競爭格格局：西海岸別墅墅同區(qū)域及及相鄰區(qū)域域競爭激烈烈，同時還將面臨來來自全市中中心區(qū)域過過千萬級的的大平層項項目的競爭爭，全市來看看，明年高高端物業(yè)將將會有一個個集中放量量，競爭激激烈。玉蘭湖棕櫚湖御景半島在在售產(chǎn)品總總價與英倫倫堡相近，，付款方式式具吸引力力，容易分分流英倫堡堡客戶別墅競爭個個案市場競爭格格局重點關(guān)注個個盤——御景半島近期推廣主打“首付90萬”，實質(zhì)為開發(fā)發(fā)商為貸款款客戶墊付付首付，具體如下：：1.首套客戶商商貸，首付付為40%，可分5年免息支付付，第1年支付總價價的12%，第2-5年，每年分分別支付總總價的7%，5年合計支付付40%；2.二套客戶商商貸，首付付則為60%，可分5年免息支付付，第1年支付總價價的32%，第2-5年，每年分分別支付總總價的7%，5年合計支付付40%.在售產(chǎn)品目前在售【御璽二期】，雙拼基本本售罄；獨棟在售總總價1200萬起，單價價區(qū)間2.6-3.5萬不等；獨棟大致分分為臨洋房房獨棟（單單價約2.6萬）、臨江江首排望江江獨棟（單單價約3萬）及園園林中心心望湖獨獨棟（單單價約3.5萬）。2013年推售約50套雙拼及5套獨棟公交站垃圾壓縮縮場變電站唐寧公館館采用英英倫風(fēng)格格、城央央?yún)^(qū)位，，瞄準專專業(yè)市場場主，與與英倫堡堡形成直直接競爭爭別墅競爭爭個案市場競爭爭格局重點關(guān)注注個盤——唐寧公館館近期動態(tài)態(tài)2012年11月板房開開放，交交誠意金金20萬方可參參觀；12月22日推售，，對外口口徑約5萬一平。。產(chǎn)品信息息戶型包括括了245平方米、、290平方米和和306平方米，，僅52戶。贈送送53平方米-422平方米私私家花園園及露臺臺，戶戶戶帶電梯梯；6米層高中中空大宴宴會廳、、6.3米開間；；負一層層逾73平方米，，30平米雙車車位私家家車庫。。市場小結(jié)結(jié)與啟示示現(xiàn)階段市市場回暖暖明顯，，明年大大市被看看好，但但明年中下下半年不不確定性性因素多多，樓市市過熱，，調(diào)控或或?qū)⒊雠_臺降溫樓樓市；全市購房房熱點片片區(qū)逐漸漸轉(zhuǎn)移，，金沙洲熱熱度下降降；保利西海海岸作為為廣州銷銷冠樓盤盤，將面臨區(qū)區(qū)外諸多多熱點區(qū)區(qū)域熱點點大盤的的激勵競競爭；區(qū)內(nèi)洋房房市場存量較今今年明顯顯減少、供量一一般，但多集中明明年初推推售；別墅及高高端物業(yè)業(yè)市場明明年扎堆堆放量，，整體競爭爭態(tài)勢嚴嚴峻。市場小結(jié)結(jié)上半年搶搶開市場場，盡快快出貨，，規(guī)避下下半年不不可控風(fēng)風(fēng)險；鍛造大盤盤新支撐撐點，制制造大盤盤新影響響力，自自我熱點點化。營銷啟示示◆【洋房客戶戶分析及及變化】◆【別墅客戶戶分析及及變化】Ⅲ.寫一本好好的劇本本之前，，先研究觀觀眾的喜喜好洋房成交交客戶多多集中在在白云區(qū)區(qū)、越秀秀區(qū)、荔荔灣區(qū)，，以地緣緣性較強強的區(qū)域域為主成交客戶戶分析洋房客戶戶分析及及變化統(tǒng)計時間間：2012年7月-11月累積統(tǒng)計計：431人次（世聯(lián)單單邊數(shù)據(jù)據(jù)）白云區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)佛山南海海成交客戶戶地圖成交客戶戶主要為為專業(yè)市市場的私私企業(yè)主主、個體體戶獲知途徑徑主要為為朋友介介紹、報報紙廣告告洋房客戶戶分析及及變化【專業(yè)市場場拓客】成交客戶戶以私企業(yè)主主、個體體戶（68%）為主。?？芍攸c點拓展白云、越秀、荔荔灣區(qū)域域的專業(yè)市市場?！纠蠘I(yè)主營營銷】成交客戶戶獲知途途徑主要要以朋友介紹紹（31%）為主，，客戶購購買決策策受朋友影響響大，做做好舊業(yè)主維維護及適當老帶帶新優(yōu)惠惠措施，為項目目帶來高成交量量。成交客戶戶分析洋房客戶戶分析及及變化雙證客戶戶成交分分析雙拼客戶戶定性分分析：1、主要為為生活在廣廣州的外外地人，其中以潮汕人人居多，多數(shù)為為專業(yè)市市場主；；2、購買雙證的名名額多數(shù)數(shù)是用外外地親戚戚的名額額，再想辦辦法補稅稅單；3、客戶認可江景景資源的的稀缺性性，愿意為為擁有江江景資源源的產(chǎn)品品買單；；4、認可瀚瀚海1#的戶型設(shè)設(shè)計，尤尤其是三三證單位位的大客客廳，感感覺很氣氣派，尤其是潮潮汕客戶戶，特別別喜歡大大客廳大大陽臺；5、覺得雙雙證單位位性價比高高，低于自己己的預(yù)期期，愿意找找名額來來購買。。關(guān)鍵詞借借鑒：強勢資源源/稀缺/展示/戶型設(shè)計計/購房預(yù)期期大盤價格格不斷拔拔升，對對應(yīng)客群群悄然發(fā)發(fā)生變化化2013年西海岸岸的客群群又會有有些變化化？成交客戶戶變化分分析洋房客戶戶分析及及變化隨著西海海岸在下下半年的的逐步提提價，海海洋之心心的成交交價格已已高達2.5萬/平，隨著價格格的拔升升，客群也必必然會發(fā)發(fā)生變化化；西海岸年年初的部部分剛需需客戶、、絕大多多數(shù)的剛剛剛需客客戶，已已然不再再是西海海岸2013年的目標標客群。?！?013年西海岸岸的客群群將是能普遍接接受2萬以上單單價，200萬以上總總價，具備一定定購買力力的客群群，正如購買買海洋之之心的客客群。故研究促使使海洋之之心客群群高價格格成交的的因素對確保西西海岸2013年的客群群成交具具備借鑒鑒意義成交客戶戶變化分分析洋房客戶戶分析及及變化促使海洋洋之心客客群高價價格成交交的因素素:1、產(chǎn)品具具有稀缺缺江景、、園林景景觀資源源，具備備稀缺性性；2、現(xiàn)場展展示到位位，容易易打動客客戶；3、看好大大盤的升升值利好好，認為為以后價價格還會會更高；；4、花了錢錢，就一一定要買買最好的的、甚至至最貴的的，這樣樣才有面面子；5、面積小小，總價價合適，，能接受受。海洋之心心成交客客戶語錄錄:“就是看中了你你們這里里的江景景和環(huán)境境，家人都很喜歡歡，就十十幾層，，還都是是一線望望江的，，廣州其他他地方都都找不到到““保利很牛牛，那么么大一個個樓盤，，配套還是是很好得，環(huán)環(huán)境又好好，我很很多朋友友都買了了這““都花了了兩萬多多買你們們這，就就一定要挑挑最好的單位、、最好的的樓層啦，雖然貴，，但總價價也還能接受受““當初買買7#沒買到，，那么多多人搶，，最后才才買了6#，雖然貴貴了三四四千，但但想想就就這幾十十套賣完完了就沒沒了，稀缺的東東西大家家都喜歡歡搶“關(guān)鍵詞借借鑒：強勢資源/稀缺/展示/大盤升值/總價/要買就買最好好的◆【洋房客戶分析析及變化】◆【別墅客戶分析析及變化】別墅客戶分析析別墅客戶分析析及變化別墅客戶定性性分析：客戶職業(yè)：別墅客戶主要要為私企業(yè)主或企企業(yè)高管，大部分是服裝裝、鞋業(yè)、皮皮具工廠主；；來源區(qū)域：項目目前別墅墅客戶主要來來源于金沙州周邊，包括白云、、荔灣、佛山山等區(qū)域，但但別墅高端客客戶對于區(qū)域的依依賴性不強，并不局限于于金沙洲周邊邊，項目客源源廣泛；購買行為習(xí)慣慣：別墅客戶獲知知途徑主要為為圈層活動及朋朋友介紹，注重圈層感感與標簽感，，更愿意居住住在朋友認同同的居所，有朋友及生意意伙伴聚居的的偏好；客戶活動喜好好：別墅客戶喜歡歡的活動偏向向于投資理財類、休閑旅游類；其次，還有有養(yǎng)生類、奢侈侈品收藏類活活動也有部分客戶戶喜好。別墅客戶來源源更為廣泛，，獲知途徑更更為多樣朋友介紹作用用越來越明顯顯別墅客戶變化化別墅客戶分析析及變化近期別墅成交交客戶與早期期客戶變化對對比：1、客戶來源更為為廣泛，除了火車站站周邊專業(yè)市市場生意人之之外，珠江新新城等區(qū)域企業(yè)老老板客戶比例例有所上升；；2、客戶獲知途徑徑多樣化，除占比最大大的途徑客戶戶外，部分客客戶是通過報報廣、報紙新新聞、短信、、戶外廣告等等途徑上門成成交；3、由于別墅來來訪客戶的基基數(shù)不斷增加加，朋友介紹上門門的客戶數(shù)量量有了明顯提提升；4、近期客戶較較早期，對別別墅的園林展示認可可度有了較大大幅度提高。關(guān)鍵詞借鑒：：客戶來源廣泛泛化/獲知途徑多樣樣化/朋友介紹、現(xiàn)現(xiàn)場展示重要要化客戶分析借鑒鑒針對洋房客戶戶：１、對擁有強強勢資源的產(chǎn)產(chǎn)品，強化對對資源的展示示，制造稀缺缺性；２、賦予大盤盤新的刺激點點，持續(xù)打造造大盤升值利利好，意義重重大；３、拔升客戶戶心理預(yù)期，，通過價格比比對，加速客客戶成交。針對別墅客戶戶：１、加強別墅墅客戶維系，，促成老帶新新；２、通過多渠渠道深挖，覆覆蓋更廣泛的的別墅客群，，提升別墅客客戶上門量。?！簟敬蟊P貨量盤點點】◆【2013年全年營銷目目標理解】◆【2013年全年營銷總總策略】Ⅳ.主角的使命設(shè)設(shè)定大盤貨量盤點點保利西海岸2013年洋房可可售貨量約為為2450套，金額約46億其中匯海存貨約22億，英倫花苑苑存貨約17億，瀚海存貨貨約5億別墅可售75套，金額約10億存貨共計約2500套，金額約56億2013年推售重點為為匯海、英倫倫花苑及別墅墅組團力爭大盤清盤盤，實現(xiàn)“三三高”全年營銷目標標開發(fā)商目標理理解：——走貨實現(xiàn)“三三高”(高速、高價、、高美譽度）——2013年西海岸銷售售目標56億高速、高價、、高美譽度2013年全年營銷目目標：力爭大盤清盤盤，實現(xiàn)“三三高”營銷目標梳理理【高速】實現(xiàn)大盤清盤盤，12個月力爭完成成銷售金額56億，廣州住宅項目目史上唯一【高價】逐步實現(xiàn)大盤盤的溢價，從從122#A梯1.86萬／平的開盤盤均價，逐步步實現(xiàn)明年部分梯棟棟開盤均價過過2.5萬／平，最高高超３萬的洋洋房價格，溢價較2012年1.3萬/平的最低價格格翻接近一番番【高美譽度】通過大盤利好好的兌現(xiàn)及大大盤責任，建建立萬千業(yè)主主及客戶的高高美譽度，最終形成西海岸廣廣州大盤的第第一影響力目標之下的營營銷重點：目標實現(xiàn)的現(xiàn)實困難【高價】從122#A梯1.86萬／平的開盤盤均價，逐步步實現(xiàn)明年部部分望江梯棟棟開盤均價約2.5萬／平，最高高超３萬的洋洋房價格困難解析：從目前約1.9萬的均價，逐逐步溢價，無無強勢資源的的產(chǎn)品單價普普遍過2萬，其銷售速速度必然下降，如如望江單位溢溢價過2.5萬，其客群將將發(fā)生變化，，高價單位將將面臨中心城城區(qū)競爭的格格局高溢價→必須實現(xiàn)項目目價值的再度度拔升，更好好的支撐高價價格【高速】大盤清盤，12個月力爭完成成金額56億，約2500套困難解析：除去春節(jié)前后后約1個月，正常銷銷售時間約11個月，實現(xiàn)熱熱銷56億，約2500套；平均每月月熱銷約5億，227套，銷售壓力力巨大，廣州住宅項目目史上罕有!高銷售目標→必須保證持續(xù)續(xù)的高上門量量，每月目標標227套，按8%的較高成單率率，每月需積累上上門客戶3783批，即每周需需保證上門客客戶880批。高速&高價，難上加加難需營銷發(fā)力，，對大盤價值值進行最大化化挖掘面對難上加難難的卓越目標標，更需營銷發(fā)力力，更需對西西海岸大盤價價值進行最大大化挖掘！基于對2013年全年市場競競爭、大盤銷銷售目標的梳梳理與思考，，以及西海岸岸2013年大盤面臨的的困局，提出出解決思路正正是本報告的的重點。1、大盤價值如如何繼續(xù)拔升升，支撐大大盤價格的逐步溢溢價，力爭大大盤清盤？2、全市高端別別墅影響力如如何建立？如何保證別墅墅高端客戶上上門量？關(guān)鍵詞：大盤盤價值兌現(xiàn)＆＆價值最大化化關(guān)鍵詞：高端端占位＆高端端客戶營銷總策略1、開年以別墅墅大事件立勢勢，別墅帶洋房，洋房產(chǎn)品合合理搭配，全年整體小步步快跑，短蓄短開，階段性實現(xiàn)現(xiàn)大爆破；2、洋房：在區(qū)區(qū)域熱度下降降，客群發(fā)生生變化的情況況下，通過再度拔升大盤形象象，緊抓配套兌現(xiàn)與業(yè)主收樓等契機，借力力保利品牌，通過真真正打造第第一大大盤的的影響響力，最終終實現(xiàn)現(xiàn)“三三高””；3、別墅墅：產(chǎn)品重重新組組合包包裝，線上上、線線下、、展示示、服服務(wù)全系統(tǒng)統(tǒng)配合合，持持續(xù)建建立高端別別墅影影響力力，緊緊抓收樓契契機營造圈圈層，，增增加別墅附附加值值，增加加新刺刺激點點，力力爭別別墅突突破。?！簟狙蠓坎卟呗詧?zhí)執(zhí)行】◆【別墅策策略執(zhí)執(zhí)行】Ⅴ.2013年好戲戲開場場，，《王者成成就之之路》西海岸岸2013年大盤盤價值值再梳梳理【洋房策策略執(zhí)執(zhí)行】1》客戶升升級2》配套完完善3》業(yè)主收收樓客戶升升級剛需將將不再再獨占占鰲頭頭接收高高價的的客戶戶追求求也更更高客戶升升級，他們的的選擇擇范圍圍更廣廣，要要求更更高，，置業(yè)態(tài)態(tài)度必必將更更加理理性，，如何讓讓客戶戶愿意意為““高價價”買買單？？價值〉價格！！大盤氣氣質(zhì)與與形象象再拔拔升??！曾經(jīng)的的金沙沙洲，，多盤鼎鼎立，，因性性價比比成為為“剛需的的天堂堂”，風(fēng)風(fēng)頭一一時無無兩；；曾經(jīng)的的保利利西海海岸，，各組團團合理理搭配配，無特別別資源源的剛剛需產(chǎn)產(chǎn)品從從未斷斷貨，匯海海1#甚至因因價格格高而而一度度滯銷銷，然而2013年，區(qū)域熱熱點轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，西海海岸將將徹底底告別““價格格剛需需時代代”??！升級大盤價價值再再梳理理配套完完善地鐵—2013.6水上BRT，實現(xiàn)現(xiàn)直達達“小小蠻腰腰”廣百—2013.12三甲醫(yī)醫(yī)院—2013.6投入使使用華僑中中學(xué)—2013.11竣工曾經(jīng)的的保利利西海海岸，，提前消消費規(guī)規(guī)劃配配套利利好，，喊了2年的地地鐵、、學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院、、廣百百…為業(yè)主主畫了了極美美好的的生活活藍圖圖2013年，這這些配配套將將逐一一兌現(xiàn)現(xiàn)，我們將將告別別“畫畫餅充充饑””，進入““眼見見為實實”的的大盤盤新時時代?。∶恳淮未闻涮滋椎膬秲冬F(xiàn)，，對客戶戶來說說，就是一次升升值??！對我們們來說說，就是一個機機會！！配套將將逐一一兌現(xiàn)現(xiàn)每兌現(xiàn)現(xiàn)一次次就是是一次次項目目增值值大盤價價值再再梳理理業(yè)主收收樓業(yè)主入入住帶帶來大大城的的成熟熟也使業(yè)業(yè)主價價值得得以最最大化化發(fā)揮揮曾經(jīng)的的保利利西海海岸，，一直唱唱著“空城城計””不足的的生活活氛圍圍，散散落在在城市市各處處的眾眾多業(yè)業(yè)主…2013年，近3000戶業(yè)主主將入入住，，西海岸岸將煥煥發(fā)強強大的的生命命力，，將成為為真正正的“成熟熟生活活大城城”居住氛氛圍更更濃，，客戶對對幸福生生活的的感觸觸則會更更深；；業(yè)主維維系更更緊密密，老帶新新的作作用則會最最大化化發(fā)揮揮；每交一一次樓樓，就就是一一次機機會！！大盤價價值再再梳理理大盤價價值再再梳理理小結(jié)結(jié)大盤客客戶升升級——大盤形形象拔拔升大盤配配套完完善——大盤配配套利利好兌兌現(xiàn)大盤業(yè)業(yè)主收收樓——大盤業(yè)業(yè)主維維系針對對以以上上提提出出系系列列問問題題，，世聯(lián)聯(lián)定定制制解解決決方方案案，，實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值最最大大化化保利利西西海海岸岸大大盤盤價價值值再再提提升升保利利西西海海岸岸配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主主維維系系保利利品品牌牌一個個中中心心兩個個基基本本點點品牌牌、、配配套套、、業(yè)業(yè)主主，，三三者者共共助助大大盤盤價價值值提提升升【大盤盤價價值值提提升升針針對對性性解解決決方方案案】【洋房房策策略略執(zhí)執(zhí)行行】1》大盤盤形形象象拔拔升升2》大盤盤配配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)3》大盤盤業(yè)業(yè)主主維維系系大盤盤形形象象拔拔升升針對對性性解解決決方方案案１１請見見附附件件【形象象演演繹繹PPT】】磨劍三年年，登頂頂廣州套套數(shù)金額額雙冠軍軍似乎已經(jīng)經(jīng)地位超超然，但但是還不不夠!對客戶而而言，銷銷冠≠第一大盤盤，暢銷銷≠足以溢價價項目已具具備廣州第一一大盤的市場資資質(zhì)，兼具收樓年、、配套兌兌現(xiàn)年等提高品牌牌美譽度度的良好時機機，如拔高項項目形象象，將其其打造成成保利品品牌的標桿、標標志、標標簽，代言保保利“個個性”，，未來在廣廣州，提提及項目目便會盛盛贊保利利，提及及保利其其它項目目，人們們就會類類比保利利西海岸岸對保利而而言，西西海岸的的意義，，還可以以更多?。№椖孔鳛闉榈谝淮蟠蟊P的聲聲音并未未深深植植入客戶戶心中，，銷冠只代代表暢銷銷，還無法法支撐項項目溢價價，要成為真正的第第一大盤盤，需要精神內(nèi)核核支撐，，需要建建立鮮明明形象與與獨特定定位【保利西海海岸大盤盤價值再再拔升形形象定位位】央企敬獻獻城市的的責任之之作，第一影響響力的地標級大大盤大盤形象象拔升針對性解解決方案案１大盤形象象拔升需需拔升產(chǎn)產(chǎn)品力進進行支撐撐匯海8-10#應(yīng)運而生生8-10#具備打造造成西海海岸大盤盤樓王的的資質(zhì)，，西海岸岸沒有真真正推出出過樓王王的概念念，對8-10#的包裝有有利于更更好的支支撐大盤盤的形象象拔升。。保利西海海岸大盤盤形象再再拔升，，屬于大大盤新的的精神內(nèi)內(nèi)核與大大盤氣質(zhì)質(zhì)，需有與之之相匹配配的物理理屬性的的產(chǎn)品力力，產(chǎn)品品力的拔拔升也支支撐著大大盤新的的形象。?？v觀保利利西海岸岸整個大大盤，有3棟樓，點點式設(shè)計計，氣宇宇非凡，，可觀山山、可望望江、360度中央水水景公園園環(huán)繞、、三面單單邊，距距中心者者謂之王王也！8-10#包裝成樓樓王組團團，在案名及及組團形形象上要要與大盤盤定位相相契合央企敬獻獻城市的的責任之之作第一影響響力的地地標級大大盤保利西海海岸全新新樓王【**】組團耀世世登場大盤形象象拔升針對性解解決方案案１匯海8-10#應(yīng)運而生生形象上定定位樓王王，在產(chǎn)產(chǎn)品力上上提升附附加值匯海8-10#定位樓王王，具有有先天的的資源優(yōu)優(yōu)勢，建議能通通過上調(diào)裝修修標準，，來提升升產(chǎn)品的的附加值值，打造真正正與樓王相契契合的產(chǎn)產(chǎn)品力，同時更好好的與其他的的組團產(chǎn)產(chǎn)品進行行有限的的區(qū)隔。建議匯海海8-10#樓王的裝修標準準參考攬攬江江公館組組團的交交標對外報價價5000元/平并對交標標進行重重點的展展示及在線上對對樓王產(chǎn)產(chǎn)品升級級進行集集中炒作作真正意義義上提升升產(chǎn)品附附加值大盤配套套案例借鑒鑒嶺南新世世界——教育配套套提升項項目價值值地鐵開開通、拍拍地利好好提升溢溢價速度度3200公建配套套時間軸開發(fā)時間軸洋房均價走勢勢220002010200220052009201120122013華師附中中正式開開學(xué)百佳等超超市開業(yè)業(yè)嘉禾望崗崗地鐵站開開通集賢小學(xué)學(xué)成立華師附中中實驗小小學(xué)成立立永泰拍地地利好10萬㎡商業(yè)業(yè)中心白云新城城地王頻頻出20102002200520092011201220134300120001400016000地鐵開通通擴增客客戶來源源層次，，拍地和和政府利利好進一一步推高高物業(yè)價價值先發(fā)展教教育配套套，逐步步完善其其他生活活配套配套案例例借鑒小小結(jié)大盤配套套的逐步步兌現(xiàn)對對推高物業(yè)業(yè)價值有明顯作作用配套兌現(xiàn)現(xiàn)將是保利西海海岸2013年營銷的的重要機會會點大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２保利西海海岸大盤盤【優(yōu)居生活活增值計計劃】炒作主題題示意：：愈三千業(yè)業(yè)主幸福福入伙，，醇熟大大城生活活，完美美起航2年時間，，實現(xiàn)對對廣州的的承諾2年時間，，保利西西海岸已已改變10000人回家方方向保利西海海岸，2年終成，，廣州請請驗收保利西海海岸，5大生活體體系，給給廣州一一個標桿桿，給自自己一個個世界配合交房房，從業(yè)業(yè)主入伙伙的角度度，打出出成熟大大盤優(yōu)局局生活增增值計劃劃的概念念2013年是保利利西海岸岸大盤配配套兌現(xiàn)現(xiàn)年，建建議對全全年配套套利好進進行整合合包裝，，作為項目目利好信信息階段段性的釋釋放給客客戶大盤配套套兌現(xiàn)保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃價值不斷斷兌現(xiàn)，，生活不不斷增值值針對性解解決方案案２2月6月10月8月12月4月5月9月11月3月7月路燈公交站匯海園林林下沉式會會所中英幼兒兒園華僑中學(xué)學(xué)地鐵、水水上BRT主力店簽簽約炒作主題點亮生活活幸?；丶壹议L在公園園里的樣樣板房寶貝的成成長，我我要國際際范兒金沙洲，，久等了了兩年時間間，保利利西海岸岸已改變變10000人的回家家路線活動內(nèi)容容配套兌現(xiàn)現(xiàn)中央樓王王盛妝揭幕幕家門口！！頂級商商圈！擁抱百萬萬大盤唯唯一會所所大盤，傍傍名校公交站臺臺揭牌儀儀式主力店意意向簽約約儀式學(xué)校簽約約儀式高速生活活，屬于于我們的的時代在在不斷刷刷新大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——地鐵6號線、水水上BRT開通關(guān)鍵動作作1：全年重重點對地地鐵開通通等交通通改善利利好進行行包裝宣宣傳◆全年分階階段、有有主題的的舉行地鐵鐵、BRT等交通利利好的主主題暖場場活動；◆在銷售現(xiàn)現(xiàn)場對地地鐵、水水上BRT進行地鐵鐵模型等等的情景景展示包包裝，提前釋釋放地鐵鐵即將開通通帶來的的便捷與與利好；；◆贈送上門門及成交交客戶帶帶有西海海岸大盤盤專屬標標識的地地鐵羊城城通等相相關(guān)紀念念物，及時傳遞遞西海岸岸與地鐵鐵、BRT等利好的的相連關(guān)關(guān)系。大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——地鐵6號線、水水上BRT開通◆全年分階階段、有有主題的的舉行地鐵鐵、BRT等交通利利好的主主題暖場場活動地鐵主題題系列活活動建議：1、廣州地地鐵發(fā)展展模型展展；2、全球地地鐵等軌軌道交通通模型展展；3、廣州地地鐵6號線全程程解密大大講堂。。關(guān)鍵動作作1：全年重重點對地地鐵開通通等交通通改善利利好進行行包裝宣宣傳大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２鑒于明年年將有更更多業(yè)主主（近3000戶）入住住，從大盤的責責任心和和影響力力來看，，建議督督促相關(guān)關(guān)部門，在年年初完成成夜間燈光光工程（（路燈））建設(shè)。保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——點亮生生活，，幸福?；丶壹谊P(guān)鍵動動作2：及早早完成成彩濱濱北路路夜間間燈光光工程程的建建設(shè)大盤配配套兌兌現(xiàn)針對性性解決決方案案２保利西西海岸岸大盤盤優(yōu)居居生活活增值值計劃劃——已交樓樓樓棟棟屋頂頂燈光光工程程配合活活動：：西海海岸大大盤亮亮燈儀儀式關(guān)鍵動動作3：在已已交樓樓樓棟棟屋頂頂安裝裝燈光光工程程，提提升項項目昭昭示性性大盤配配套兌兌現(xiàn)針對性性解決決方案案２保證290路、55路公交交路線線始發(fā)發(fā)站調(diào)至西西海岸岸星海海組團團家門門口；；爭取更多公公交線路和和班次次；同同時對對公交交站臺臺進行行包裝裝。落實公公交站點冠冠名權(quán)權(quán)。邀請領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)與與業(yè)主主一起起為公公交車車通車車揭牌牌包裝公公交站站臺，，增強強項目目識別別性保利西西海岸岸大盤盤優(yōu)居居生活活增值值計劃劃——公交回回家，，包裝裝站臺臺關(guān)鍵動動作4：兌現(xiàn)現(xiàn)公交交利好好，公公交站站臺揭揭牌儀儀式大盤配配套兌兌現(xiàn)針對性性解決決方案案２學(xué)校建建議：：省一級級或市市一級級的小小學(xué)或或幼兒兒園活動建建議：：合作作學(xué)校校簽約儀儀式西海岸岸共有有業(yè)主主7000多戶，，對教育資資源的的需求求缺口口很大，，業(yè)主主對子女女的教教育十十分關(guān)關(guān)注。通過引引進優(yōu)優(yōu)質(zhì)教教育資資源，，既能能滿足足項目目業(yè)主主的需需求，，同時時能進一步步拉升升大盤盤的物物業(yè)價價值，對銷售起到推推波助助瀾的的巨大大作用用。保利西西海岸岸大盤盤優(yōu)居居生活活增值值計劃劃——引進優(yōu)優(yōu)質(zhì)教教育資資源關(guān)鍵動動作5：兌現(xiàn)現(xiàn)教育育利好好，引引進優(yōu)優(yōu)質(zhì)教教育資資源，，舉行行簽約約儀式式大盤配配套兌兌現(xiàn)針對性性解決決方案案２保利西西海岸岸大盤盤優(yōu)居居生活活增值值計劃劃——沿江商商鋪、、下沉沉式會會所下沉式式會所所——明確會會所功功能分分區(qū)，并進進行宣宣傳展展示風(fēng)情商商業(yè)街街——引進華潤萬萬家等商超超，舉舉辦知名超超市意意向簽簽約儀儀式；并發(fā)布相相關(guān)招招商成成果（如較較出名名的便便利店店等）），從從而促促進現(xiàn)現(xiàn)場成成交。。關(guān)鍵動動作6：跟進進完善善自身身配套套，不不斷向向市場場釋放放相關(guān)關(guān)利好好大盤業(yè)業(yè)主維維系針對性性解決決方案案３以自助助餐美美食和和精彩彩暖場場活動動，回回饋老老業(yè)主主，維維系業(yè)業(yè)主感感情，，同時時增強強潛在客客戶對項目目的好好感。。強化螢螢火蟲蟲活動動的積積極意意義，，宣傳傳社區(qū)區(qū)的生態(tài)環(huán)環(huán)境，提升升樓盤盤的人文情情懷和和文化化內(nèi)涵涵。在鬧市市區(qū)，，以“尋找螢螢火蟲蟲”為主題題，發(fā)發(fā)起倡倡導(dǎo)““關(guān)愛愛環(huán)境境及生生態(tài)和和諧””的行為藝藝術(shù)，并通通過報報紙等等媒體體的廣廣泛報報道，，迅速速提升升了本本次活活動的的知名名度。。業(yè)主幸幸福收收樓活活動1:保利西西海岸岸2013年幸福福收樓樓螢火蟲蟲放飛飛活動動制造全全市話話題新新聞，，從而而擴大大項目目知名名度業(yè)主幸幸福收收樓系系列活活動大盤業(yè)業(yè)主維維系針對性性解決決方案案３在業(yè)主主收樓樓期間間，與與宜家家合作作舉辦辦“收收納整整理””和房房間裝裝飾的的家居講講座。同時發(fā)發(fā)動老帶新新，業(yè)主主介紹紹成交交可獲獲得3000-10000的宜家家家俬俬抵用用券。。業(yè)主幸幸福收收樓活活動2:保利西西海岸岸2013年幸福福收樓樓“家居居講座座和體體驗””系列列活動動與宜家家合作作，在在西海海岸現(xiàn)現(xiàn)場開開設(shè)家家具講講堂，，舉辦辦發(fā)動動老帶帶新，，吸引引客戶戶上門門業(yè)主幸幸福收收樓系系列活活動大盤業(yè)主維維系針對性解決決方案３目前已交樓樓1000多戶，2013年預(yù)計共3000戶。尤其是是攬江公館館2-5#交樓，在主主干道邊、、售樓部處處，舉行昭示性強的的售樓儀式式，宣傳炒作作效果好，，也能給業(yè)主以尊尊貴感和溫溫馨感。景點布置以橙為主導(dǎo)導(dǎo)全面展開，，向客戶傳遞成熟、、圓滿、新新鮮的社區(qū)區(qū)生活。展板更新，，售樓處全全情展示，，吸引客戶關(guān)關(guān)注并引導(dǎo)客戶產(chǎn)產(chǎn)生購買欲欲望。業(yè)主幸福收收樓活動3:保利西海岸岸2013年幸福收樓樓“鮮橙假日日”幸福派派送活動向客戶傳遞遞成熟、圓圓滿、新鮮鮮的社區(qū)生生活業(yè)主幸福收收樓系列活活動大盤業(yè)主維維系保利家書——體現(xiàn)客戶服服務(wù)的細節(jié)節(jié)，更好地地維系客戶戶和傳達項項目信息。。針對性解決決方案３“萬科家書”——包含致客戶戶的一封信信，項目工程進進展并附照照片，項目區(qū)域利利好，客戶關(guān)懷懷手冊，客客戶經(jīng)理面面對面等內(nèi)內(nèi)容。能讓讓客戶感受受到一種親親切的服務(wù)態(tài)度，同時能及及時傳遞項目利利好及相關(guān)關(guān)銷售信息息。一本家書/一本手冊大盤業(yè)主維維系西海岸大盤盤優(yōu)居生活活手冊——體現(xiàn)大盤生生活的優(yōu)越越性針對性解決決方案３“生活手冊”——包含項目周周邊生活出出行方方面面面的信息息，體現(xiàn)大盤生活的的優(yōu)越性，突出項目目配套的完完善，從而而提高項目目的價值感感知。一本家書/一本手冊大盤價值提提升小結(jié)大盤形象拔拔升——增強大盤的的影響力，，拔升客戶戶購房預(yù)期，提升升大盤的溢溢價空間大盤配套兌兌現(xiàn)——吸引客戶上上門，增強強客戶購買買決心，同時更好的的支撐大盤盤的高價高高速大盤業(yè)主維維系——提升大盤的的美譽度及及影響力，，加速業(yè)主老帶新新成交最大化拔升升項目價值值，提升西西海岸大盤盤第一影響響力價值之外，，大盤如何更更好的整合合大盤營銷銷力【洋房策略執(zhí)執(zhí)行】1》保利品牌優(yōu)化整合2》大盤影響持續(xù)炒作3》大盤資源強力展示4》渠道拓展深挖客戶保利品牌優(yōu)優(yōu)化整合大盤營銷力力整合１保利西海岸岸作為“央企敬獻城城市的責任任之作”，與保利品牌牌“互為成就”，2012年，保利以以速度創(chuàng)造造神話，收收縱開闔遍遍立標桿，，在廣州形形成極大影影響力，借力保利品品牌，可切切實提高項項目影響力力，為實現(xiàn)現(xiàn)“三高””提供加速速度；而作為廣州州第一大盤盤，保利西西海岸與保保利其它項項目的聯(lián)動動，亦將為為保利品牌牌聚焦更多多的市場關(guān)關(guān)注。整合保利各各項目資源源，進行品品牌聯(lián)動，，形成“合合力”1、一個大主主題貫穿始始終！——保利地產(chǎn)責責任年2、兩次大優(yōu)優(yōu)惠引爆節(jié)節(jié)點！——王的盛宴，，十月圍城城保利品牌優(yōu)優(yōu)化整合大盤營銷力力整合１線上炒作如：保利西海岸岸《責任綱領(lǐng)》綱領(lǐng)一：深深耕廣州廿廿載，堅決決為廣州貢貢獻高品質(zhì)質(zhì)樓盤（保保利品牌））綱領(lǐng)二：始始終為廣州州提供置業(yè)業(yè)無憂房源源（保利利品牌）綱領(lǐng)三：改變城市格格局，提升升城市價值值，建立廣廣州第一影影響力大盤盤（項目品牌牌）綱領(lǐng)四：三年三銷冠冠，引領(lǐng)廣廣州主流大大盤開發(fā)形形式（項目品牌牌）綱領(lǐng)五：三年助20000人樂享安居居，為業(yè)主主提供最佳佳保值增值值方式（項項目目品品牌牌））綱領(lǐng)領(lǐng)六六：：地地鐵鐵貫貫穿穿，，七七個個天天河河城城體體量量商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)繞繞，，為為業(yè)業(yè)主主提提供供最最優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)便便捷捷生生活活（（交交通通及及商商業(yè)業(yè)配配套套））綱領(lǐng)領(lǐng)七七：：為為片片區(qū)區(qū)提提供供12年無無憂憂一一站站式式教教育育；；（（學(xué)學(xué)校校））綱領(lǐng)領(lǐng)八八：：國國家家一一級級物物業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)，，提提供供““全全生生命命周周期期呵呵護護””的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)（（物物業(yè)業(yè)））………保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責責任任年年（一一個個大大主主題題貫貫穿穿始始終終））轉(zhuǎn)項項目目價價值值點點為保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)及及項項目目對對城城市市的的責責任任，與保保利利其其它它項項目目配配合合，，合合力力提提出出保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責責任任年年概念念，，以各各項項目目分分別別推出出《責任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)》的形形式式，，細細化化各各項項目目價價值值體體系系貫貫穿穿始始終終———保利利責責任任乘乘數(shù)數(shù)效效應(yīng)應(yīng)，，四四城城多多盤盤共共推推《責任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)》保利利品品牌牌優(yōu)優(yōu)化化整整合合大盤盤營營銷銷力力整整合合１１保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責責任任年年（一一個個大大主主題題貫貫穿穿始始終終））保利利地地產(chǎn)產(chǎn)八八大大責責任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會———保利利地地產(chǎn)產(chǎn)踐踐行行城城市市責責任任新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會主題題：：責責任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)發(fā)發(fā)布布會會時間間：：2013年3月中中旬旬對象象：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商及及代代理理商商、、政政府府官官員員、、媒媒體體人人員員內(nèi)容容：：保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)城城市市責責任任年年啟啟動動+責任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)發(fā)布布會會保利利品品牌牌優(yōu)優(yōu)化化整整合合大盤盤營營銷銷力力整整合合1保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責責任任年年（一一個個大大主主題題貫貫穿穿始始終終））回聲聲藝藝術(shù)術(shù)巡巡展展邀邀請請第第三三方方全全程程互互動動籌備備期期間間分分三三期期炒炒作作：前前期期炒炒作作不不透透露露項項目目的的任任何何信信息息及及活活動動幕幕后后人人““保保利利””，，中中期期炒炒作作逐逐步步釋釋放放活活動動操操作作人人，，后后期期重重點點炒炒作作活活動動與與操操作作人人的的的的活活動動意意圖圖；；講述述保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)““和和者者筑筑善善””的的造造城城理理念念，，關(guān)關(guān)注注城城市市環(huán)環(huán)境境，，作作為為城城市市責責任任年年起起勢勢；；在城城市市聽聽見見我我的的聲聲音音———關(guān)注注城城市市環(huán)環(huán)境境保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)回回聲聲藝藝術(shù)術(shù)展展活動動出出發(fā)發(fā)點點：：城市市建建筑筑的的鋼鋼筋筋水水泥泥已已區(qū)區(qū)隔隔開開人人類類原原本本的的友友善善與與美美好好，，當當人人類類渴渴望望體體會會回回聲聲時時，，能能想想到到的的唯唯一一地地方方只只有有山山谷谷叢叢林林，，原原生生態(tài)態(tài)的的優(yōu)優(yōu)美美環(huán)環(huán)境境在在這這個個城城市市已已不不復(fù)復(fù)存存在在，，活活動動旨旨在在為為了了喚喚醒醒社社會會對對于于環(huán)環(huán)境境的的關(guān)關(guān)注注與與愛愛護護，，重重拾拾城城市市生生活活信信心心與與向向往往活動動類類別別：2013年品品牌牌起起勢勢活活動動活動動時時間間：2013年3月明修修棧棧道道，，暗暗渡渡陳陳倉倉，，實實為為保保利各項目的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢造勢勢保利品牌優(yōu)化化整合大盤營銷力整整合1保利地產(chǎn)責任任年（一個大主題題貫穿始終））活動形式：通過舉辦保護中華白海海豚的系列環(huán)環(huán)?；顒?，號召更多客戶戶一起護佑生生命中的美麗麗?；顒颖尘埃褐腥A白海豚是是唯一以“中華”名字命名的海海洋豚類，也也是中國海洋洋鯨豚中唯一一的國家一級級保護動物，，因其珍稀被被稱為“海上大熊貓”、“海上國寶”。1997年香港回歸祖祖國，中華白白海豚更被定定為香港的“回歸吉祥物”。由于海洋污污染等人為因因素，這一海海洋珍稀物種種面臨著日益益嚴峻的生存存威脅，而珠江口就是重重點保護區(qū)域域之一。靠近我，溫暖暖你，點亮白白海豚的回家家的路保利品牌優(yōu)化化整合大盤營銷力整整合1保利地產(chǎn)責任任年（一個大主題題貫穿始終））目前在保利地地產(chǎn)業(yè)主中，，60歲以上老齡住住戶的家庭眾眾多，而未來來社區(qū)老人數(shù)數(shù)量還將會大大幅增長通過社區(qū)引進多方方優(yōu)質(zhì)資源，提供特色長者服務(wù)務(wù)，滿足長者日常常生活的不同同需要，讓老老人盡享天倫倫之樂與舒適適的生活活動出發(fā)點：：公益先行，通通過“善居養(yǎng)養(yǎng)老”的活動動，營造尊老老、敬老的社社區(qū)氛圍，同同時引起社會會對社區(qū)養(yǎng)老老的關(guān)注活動類別：業(yè)主維系類活活動活動時間：2013年12月在城市中心呼呼喚愛——保利地產(chǎn)和基基金?善居養(yǎng)老計劃劃保利品牌優(yōu)化化整合大盤營銷力整整合1保利地產(chǎn)責任任年（一個大主題題貫穿始終））新增展示物料料建議：提升品牌形象象及體現(xiàn)保利利城市責任手手冊——保利地產(chǎn)和她她的朋友們以雜志的形式式講述保利集集團在各個領(lǐng)領(lǐng)域的建樹，，體現(xiàn)品牌實實力；講述廣東保利利地產(chǎn)與城市市發(fā)展、關(guān)