世聯(lián)大盤營銷階段操作思路三

翰文·外灘項目

營銷準(zhǔn)備階段溝通1/19/2023項目界定城市新區(qū).中高檔.大盤關(guān)鍵詞1.中高檔——價值實現(xiàn)關(guān)鍵詞2.大盤——節(jié)奏控制、大盤力2營銷的基本問題“中高檔”——價值實現(xiàn)復(fù)合化價值大規(guī)模樓盤開發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長和自我循環(huán)的能力，需要區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、配套價值、人文價值的復(fù)合化發(fā)展價值脈沖式上升大盤價值分階段釋放：從區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)價值、到人文價值，最終形成文化競爭，大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化價值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長、客戶認(rèn)知與品牌的形成3營銷的基本問題大盤——節(jié)奏控制、大盤力大盤開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏，80%的利潤來自于20%的產(chǎn)品4利潤來源于節(jié)奏控制：案例（華僑城－波托菲諾）3-419時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所啟動區(qū)與分期開發(fā)：價值一路走高，追求終極利潤型首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入強度大，社區(qū)環(huán)境成功營造后，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍?，F(xiàn)金流產(chǎn)品與高利潤產(chǎn)品5經(jīng)營大盤如同經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營能力重于產(chǎn)品能力6大盤營銷規(guī)律總結(jié)形象年主流年明星年價值年黃金年營銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關(guān)鍵問題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場影響力大盤“震撼點”效應(yīng)強勢推廣、特色概念深入人心通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路1.抓大放小2.強勢（No.1）3.政府營銷營銷策略形象未樹立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價比立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過足夠大的展示區(qū)、震撼點制造賣壓提升客戶預(yù)期價格，以略低于預(yù)期價格的實際價格發(fā)售，借強勢營銷機會處理問題產(chǎn)品節(jié)點刺激，保持持續(xù)競爭力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點式刺激保持市場聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開發(fā)策略——分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系項目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值1.真實生后秀2.客戶營銷3.品牌營銷大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強勢品牌項目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動1.惜售2.實驗新產(chǎn)品高價惜售，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤站在企業(yè)策略層面，在項目最后一期推出新產(chǎn)品，實驗市場，作為后續(xù)項目實現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊7時間軸數(shù)值軸營銷強度曲線銷售價格曲線社區(qū)美譽度曲線現(xiàn)場展示度曲線形象年主流年明星年價值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ8Ⅰ.形象年階段性特征：形象尚未樹立關(guān)鍵問題：1.區(qū)域相對陌生大盤開發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價值，并通過自身的開發(fā)為城市和區(qū)域增值2.項目價值相對模糊啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要營銷目標(biāo)：立勢定義區(qū)域價值，重新建立價值平臺奠定項目的領(lǐng)袖/霸主地位，超越區(qū)域競爭9Ⅰ.形象年核心策略：立勢，務(wù)虛重于務(wù)實1.抓大放小：大主題使項目超越區(qū)域競爭大盤從硬件看，往往需要有1-2個“震撼點”，通過大盤的“震撼點”效應(yīng)，形成城市級的landmark大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷2.強勢營銷確立項目霸主地位（No.1）‘強勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值3.政府營銷建立城市/全國影響力影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路區(qū)域營銷通常依賴于城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點項目投入等因素的支持，需要通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論10Ⅱ.主主流年年階段特特征:首期期銷售售，競競爭壓壓力關(guān)鍵問問題：：快速成成交現(xiàn)金流流為王王營銷目目標(biāo)：：贏得高高人氣氣主流客客戶11Ⅱ.主主流年年核心策策略：：1.盡盡量擴擴大客客戶層層面大盤一一定要要立足足于主主流客客戶群群，且且客戶戶群要要復(fù)合合而非非單一一，宣宣傳的的主流流客戶戶要對對其它它客戶戶群具具有吸吸引和和涵蓋蓋性全城營營銷：：營銷銷的啟啟動階階段要要盡量量降低低門檻檻，廣廣泛蓄蓄客2.縮縮短客客戶決決策周周期通過夸夸張的的營銷銷手段段，如如足夠夠強大大的展展示區(qū)區(qū)、夸夸張的的推廣廣活動動，制制造賣賣壓，，促使使快速速成交交3.高高形象象下性性價比比保證證成交交率通過項項目前前期立立勢、、營造造新的的生活活方式式，提提升客客戶預(yù)預(yù)期價價格，，以略略低于于預(yù)期期價格格的實實際價價格發(fā)發(fā)售，，配合合現(xiàn)場場完美美展示示，讓讓客戶戶感受受超值值新區(qū)大盤的的早期客戶戶有明顯的的投資意識識，投資成成功成為未未來示范效效應(yīng)，因此此，首期預(yù)預(yù)留價值空空間，可見見的價值附附送4.本階段段是借強勢勢營銷機會會來處理問問題產(chǎn)品的的最佳時機機12總規(guī)模65萬平米，，容積率超超過3.0紅樹灣片區(qū)區(qū)“深圳地王王”純粹片區(qū)，，高起點，，高規(guī)劃規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場項目二期，，正開發(fā)項目一期，，入伙一、二期Townhome1棟2棟3棟5棟項目北區(qū)三三、四期，，待開發(fā)中信紅樹灣灣世聯(lián)提供前前期顧問及及全程銷售售代理13中信紅樹灣灣區(qū)域價值>個盤價值值策略成功功，片區(qū)價價值得到客客戶的廣泛泛認(rèn)同，灣灣區(qū)概念深深入人心；；在系列炒作作中，樹立立了項目在在紅樹灣片片區(qū)的主導(dǎo)導(dǎo)地位，強強化了“中中信＝紅樹樹灣”的強強烈印象；；用純粹富人人區(qū)概念主主打華僑城城和香蜜湖湖初見成效效，灣區(qū)迅迅速占位一一線豪宅之之列。區(qū)域營銷，，領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)區(qū)炒作14中信紅樹灣灣項目命名體體現(xiàn)項目特特征，并易易于延展；；巧妙利用““紅樹灣””，將片區(qū)區(qū)推廣和項項目推廣有有機結(jié)合，，達(dá)到事半半功倍的宣宣傳效果。。搶占片區(qū)制制高點：強強勢案名15中信紅樹灣灣1、提出““灣區(qū)物業(yè)業(yè)，比肩全全球”的口口號，定位位明確，并并將“灣區(qū)區(qū)物業(yè)”注注冊，成為為項目的專專署代名詞詞；2、首次亮亮相無論廣廣告牌、報報版均圍繞繞主推廣口口號執(zhí)行，，在市場上上迅速建立立起項目的的高形象。。建立強勢的的第一意象象16中信紅樹灣灣1、形象展展示——占領(lǐng)焦點位位置：深南南路上海賓賓館廣告牌牌、機場廣廣告牌、梅梅觀高速廣廣告牌，地地塊對沙河河高爾夫和和紅樹西岸岸廣告牌；；2、硬件展展示——精確選選擇展示點點A30*30米通透大大玻璃體的的售樓處，，濃縮項目目產(chǎn)品的主主要賣點，，倡導(dǎo)體驗驗，兼具銷銷售和藝術(shù)術(shù)展示的功功能；B首批選擇最最亮點的戶戶型、聘請請著名樣板板房設(shè)計公公司進行設(shè)設(shè)計裝修，，充分體現(xiàn)現(xiàn)項目賣點點，提升客客戶預(yù)期；；C高標(biāo)準(zhǔn)要求求看樓通道道、清水房房、工程材材料展示房房，充分體體現(xiàn)項目工工程質(zhì)量。。3、軟件展展示——細(xì)節(jié)節(jié)展示服務(wù)務(wù)品質(zhì)比如在看樓樓現(xiàn)場處處處可見的安安全溫馨提提示牌，所所設(shè)置的擦擦鞋機、冰冰凍濕紙巾巾、安全帽帽的護罩、、太陽傘、、汽車罩等等，體現(xiàn)了了未來物管管的服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)及品質(zhì)質(zhì)。高規(guī)格展示示17中信紅樹灣灣精確進行客客戶分級，，把握住誠誠意度高的的客戶在保證項目目人氣的基基礎(chǔ)上，通通過設(shè)置不不同的門檻檻篩選客戶戶，將客戶戶精確劃分分為不同的的等級，針針對性的進進行積累和和維護，是是確保選房房成功的重重要措施9.8---9.10：20萬元升級級截流客戶，，增加選房房成功系數(shù)數(shù)9月，主要要競爭對手手紛紛亮相相，為確保保最誠意的的客戶，推推出20萬萬元（110人）升升級，直接接確定房號號6.12---11.20：：3000元貴賓賓卡低門檻，最最大化積累累項目人氣氣3000元元貴賓卡（（1500人）具備備選房順序序權(quán)益，并并贈送1000元售售樓處消費費額度兩次選房前前：5萬元元確定選房房資格進一步篩選選客戶，確確保選房成成功率5萬元（500人））確定選房房資格，篩篩選客戶，，引導(dǎo)客戶戶意向，降降低客戶流流失度，貴貴賓卡確定定選房資格格后參與選選房成功率率高達(dá)85%。18中信紅樹灣灣進行精準(zhǔn)有有效的客戶戶維護，節(jié)節(jié)約成本，，直效營銷銷對于高端客客戶，活動動在精不在在多，每一一次活動都都要嚴(yán)格控控制好品質(zhì)質(zhì)和細(xì)節(jié)，，將其作為為項目展示示的其中一一部分，通通過活動即即維護了客客戶又可以以讓客戶更更深入的了了解項目。?？蛻魹橹鲗?dǎo)導(dǎo)，舉辦各各類活動，，進行圈子子營銷，有有利于節(jié)約約成本，擴擴大影響力力，形成口口碑傳播。活動時間效果經(jīng)驗工程展示層開放2004年8月充分展示了項目的工程質(zhì)量，讓客戶信心倍增；通過來訪客戶情況初步了解了客戶意向和誠意度。不斷有新的項目信息給到客戶，讓客戶始終保持對樓盤的關(guān)注度；將工程節(jié)點都當(dāng)成一次項目的活動進行，吸引客戶上門，保持與客戶的良好聯(lián)系。樣板房開放2004年9月亮點戶型的高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升了客戶對項目的心理預(yù)期；進一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準(zhǔn)確的放出房號奠定基礎(chǔ)。自駕游04年10月前往汕頭參觀發(fā)展商曾經(jīng)開發(fā)的各樓盤和產(chǎn)業(yè)，展示了發(fā)展商的實力；拉近了客戶和項目之間以及客戶之間的距離，開始形成社區(qū)文化自駕游是一種低成本但效果較好的活動形式，客戶的參與度也較高；配備統(tǒng)一的車貼，不要忘記在維護客戶同時宣傳項目。05年2月多次GOLF賽主要針對Golf愛好者進行，建立了他們與項目之間的感情；在發(fā)展商自己的球場舉行，展示了發(fā)展商的實力。有效的挖掘發(fā)展商可利用資源，既可以展示發(fā)展商的實力，又可以以較低的成本達(dá)到預(yù)定的效果。大型答謝酒會2004年12月嚴(yán)格把控酒會的品質(zhì)，從而展示了樓盤的高品質(zhì)；客戶踴躍參加，增進了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。準(zhǔn)確預(yù)估規(guī)模，做好各方面的準(zhǔn)備，特別是桌椅及餐飲只要活動品質(zhì)控制好，注重細(xì)節(jié)，客戶很樂意參與。19中信紅樹灣灣1、設(shè)置全全國接待站站，占領(lǐng)一一線城市，，中信、世世聯(lián)各地分分公司開設(shè)設(shè)接待站，，建立全國國范圍的影影響力，為為持續(xù)銷售售作鋪墊；；2、售樓處處設(shè)立客戶戶服務(wù)助理理，專門負(fù)負(fù)責(zé)接待參參觀的同行行，以開放放、熱忱的的態(tài)度，歡歡迎業(yè)界的的參觀交流流，贏得廣廣泛的業(yè)界界口碑。建立品牌影影響力營銷結(jié)果：：項目自2004年10月30日開始銷銷售到2005年10月2日日實現(xiàn)100％銷售售，共計調(diào)調(diào)整價格15次，價價格不斷攀攀升，項目目以9000元/㎡㎡的實收均均價入市，，最終實現(xiàn)現(xiàn)均價9336.26元/㎡㎡（不含6套樣板房房），高出出區(qū)域平臺臺價格近2000元元20Ⅲ.明星年年階段特征：：首期開發(fā)發(fā)成功，階階段性審美美疲勞關(guān)鍵問題：：價格迅速爬爬升持續(xù)性營銷目標(biāo)：：大盤營銷加加油站創(chuàng)新形成脈脈沖式刺激激，維持大大盤持續(xù)熱熱銷21Ⅲ.明星年年核心策略：：1.推出全全新產(chǎn)品體體系或全新新產(chǎn)品概念念通過領(lǐng)先產(chǎn)產(chǎn)品體系營營造核心體體驗點，持持續(xù)聚集人人氣，保持持市場聲音音，推動項項目整體價價值不斷上上升全新的產(chǎn)品品概念形成成新的價值值標(biāo)桿引領(lǐng)領(lǐng)價格提升升2.關(guān)鍵性性配套投入入：展示生生活、示范范價值充分分發(fā)發(fā)揮揮配配套套體體現(xiàn)現(xiàn)大大盤盤價價值值/產(chǎn)產(chǎn)品品力力的的核核心心作作用用————保保健健因因素素與與激激勵勵因因素素（（滿滿足足生生活活需需求求、、聚聚集集人人氣氣；；提提升升區(qū)區(qū)域域價價值值、、展展示示生生活活方方式式、、示示范范品品質(zhì)質(zhì)））配套套的的開開發(fā)發(fā)策策略略————分分級級、、價價值值點點以以及及和和住住宅宅的的聯(lián)聯(lián)動動關(guān)關(guān)系系，，解解決決配配套套的的開開發(fā)發(fā)次次序序和和開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模問問題題在各各期期開開發(fā)發(fā)過過程程中中不不斷斷進進行行““脈脈沖沖式式””的的刺刺激激，，保保證證持持續(xù)續(xù)成成功功開開發(fā)發(fā)3。。得得業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)者者得得天天下下22北京京奧奧林林匹匹克克花花園園區(qū)位：緊鄰東五環(huán)，，位于北京十十大邊緣片區(qū)區(qū)之一的東壩壩片區(qū)；規(guī)模：占地面積66公頃，其中中建設(shè)用地49.35公公頃；建筑面面積逾100萬平方米；；容積率約為為1.1；綠綠化率約為40%；總居居住人口數(shù)約約為5000余戶；形象定位：奧林匹克國際際運動社區(qū)；；產(chǎn)品定位：一二期為4-5層的花園園洋房，三期期為7~9層層電梯小高層層；客戶定位：立立足區(qū)域，面面向全市，定定位中產(chǎn)階層層為項目主力力客戶23北京奧林匹克克花園成功經(jīng)驗：傳遞區(qū)域價值值，建立市場場預(yù)期強化超低密密度優(yōu)勢完善產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)完善配套，，充分營造造幸福感專屬物業(yè)服服務(wù)，體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)價值值前期教訓(xùn)：：產(chǎn)品品質(zhì)不不夠好配套不能滿滿足使用需需求沒有體現(xiàn)對對業(yè)主的人人性關(guān)懷無法為業(yè)主主提供身份份感和安全全感未能樹立項項目的高檔檔形象03年開發(fā)發(fā)第一、二二期都是4層的的花園洋房房沉寂一年，，人們對品品牌的印象象逐漸淡化化。后期提提高容積率率，開發(fā)小小高層產(chǎn)品品。05年開發(fā)發(fā)第三期，，小高層住住宅產(chǎn)品。。通過重新新整合資源源，實現(xiàn)旺旺銷。一期雖是低低密度，卻卻未能實現(xiàn)現(xiàn)鮮明的高高端形象，，收益不高高二期開發(fā)，，重新整合合項目已有有資源，確確立新的社社區(qū)價值，，實現(xiàn)熱銷銷24北京奧林匹匹克花園主打奧運品品牌，建設(shè)設(shè)社區(qū)運動動設(shè)施設(shè)計1200米的奧奧林匹克大大道以及六六大主題廣廣場；在整個大道道中，設(shè)置置親切隨和和的運動器器材、娛樂樂活動場地地；設(shè)計14000平米米的專業(yè)運運動城，是是一家集健健身、專業(yè)業(yè)訓(xùn)練、休休閑娛樂、、餐飲聚會會等為一體體的大型綜綜合性體育育休閑設(shè)施施。25北京奧林匹匹克花園引進北師大大品牌教育育，并完善善社區(qū)生活活配套引進北師大大幼兒園和和小學(xué)，約約定業(yè)主可可以免費進進入北師大大幼兒園和和附小，對對項目促進進作用極大大；社區(qū)配套齊齊全：超市市、郵局、、銀行、診診所、商業(yè)業(yè)街、專業(yè)業(yè)運動城、、社區(qū)巴士士等。26北京奧林匹匹克花園營銷結(jié)果：：簽約情況：：05年，，共推出房房源594套，完成成簽約431套，認(rèn)認(rèn)購未簽約約的62套套。認(rèn)購率率為83%實收均價：：6287元/平米米（簽約部部分），高高出平臺價價格近2000元/平米整體銷售速速度：57套/周左左右，平均均月銷售速速度約245套左右右27Ⅳ.價值年年階段特征：：大盤力兌兌現(xiàn)營銷目標(biāo)：：問題導(dǎo)向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為目標(biāo)導(dǎo)導(dǎo)向：自我我超越獲得超額利利潤關(guān)鍵問題：：價值整合、、大盤力真真正釋放項目營銷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向品牌營營銷、文化化營銷28Ⅳ.價值年年核心策略：：自我營銷銷1.真實生生活秀大盤持續(xù)發(fā)發(fā)展的關(guān)鍵鍵是核心資資源的人文文化，人文文產(chǎn)生更高高附加值和和歸屬感；；大盤持續(xù)續(xù)的賣點始始終是綜合合素質(zhì)和社社區(qū)文化隨商業(yè)等公公建配套的的運營、充充分展示社社區(qū)生活，，價格持續(xù)續(xù)快速增長長，樹立發(fā)發(fā)展商強勢勢品牌2.客戶是是營銷的主主要渠道社區(qū)不斷成成熟，社區(qū)區(qū)實景展示示和生活氛氛圍展示充充分，項目目營銷轉(zhuǎn)向向客戶活動動營銷為主主，為社區(qū)區(qū)不斷聚集集人氣成立客戶會會，以口碑傳播演演繹社區(qū)文文化3.品牌營營銷、服務(wù)務(wù)營銷29中海國際社社區(qū)占地面積：：1986畝，連接接5000畝森林公公園，建筑筑面積200萬平米米，成都地地王。世聯(lián)提供前前期顧問三三階段服務(wù)務(wù)。30中海國際社社區(qū)項目規(guī)劃有有住宅、商商業(yè)、酒店店、醫(yī)院等等多種物業(yè)業(yè)類型，不不是一個普普通的房地地產(chǎn)項目。。五星級酒店店涉外醫(yī)院國際學(xué)校國際網(wǎng)球俱俱樂部高爾夫練習(xí)習(xí)場住宅郊區(qū)化化的大規(guī)模模社區(qū)，還還是郊區(qū)城城市化的新新都市主義義？-----區(qū)域升值值的配套與與滿足生活活的配套31中海國際社社區(qū)2年起止時間開發(fā)量配套投入體現(xiàn)核心價價值配套投入滿足生活需需要2004.7——2006.72008.1———2009.72006.8———2007.121.5年1.5年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道道北段國際學(xué)校商業(yè)廣場公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段段休閑街北段段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球球俱樂部部雕塑長廊廊集中商業(yè)業(yè)鄰里商業(yè)業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中心心鄰里商業(yè)體現(xiàn)核心價值值，適量生活活配套生活配套為主主優(yōu)良資產(chǎn)投入入高爾夫練習(xí)場場森林景觀大道道高級會所星期五大道南南段休閑廣場配套的分級與與分期：配套套與居住互為為增值32中海國際社區(qū)區(qū)推售時間推售量推售物業(yè)類型銷售情況備注2005-9-30占地面積：63475.84㎡建筑面積:104179.8㎡(其中地上82855.4㎡,地下不21324.4㎡)容積率:1.305戶數(shù):556戶車位數(shù):668輛,其中地上124輛,地下544輛;“中海國際社區(qū)?藍(lán)岸”；占地面積6萬㎡，推出銷售的有9棟，建筑面積為26242平米；共176套為5、6層的多層物業(yè)，其中6層為帶電梯的多層洋房價格4000-5000元/㎡開盤當(dāng)日售磬大部分為中海的老業(yè)主價格超出周邊價格約500-1000元/㎡，主要是通過推出物業(yè)屬城市內(nèi)稀缺的、較高端的多層物業(yè)支持；2005-11-26約300套6+1精品景觀多層和小高層均價5000元/㎡開盤當(dāng)日銷售70%目前銷售約90%價格超出周邊價格約500-1000元/㎡銷售速度明顯下降，主要與推銷的物業(yè)為小高層，價格較高，銷售支持不夠，也與成都銷售進行淡季相關(guān)；2005-12下旬不到100套第三批次物業(yè)位于二批次物業(yè)的地塊中心，具有更為優(yōu)良的地理位置和景觀資源6+1精品景觀多層和小高層均價5000元/㎡當(dāng)天成交只有20-30％目前銷售約80%銷售情況總結(jié)結(jié)33Ⅴ.黃金年營銷目標(biāo)：自由發(fā)揮關(guān)鍵問題：企業(yè)財務(wù)目標(biāo)標(biāo)兌現(xiàn)企業(yè)新產(chǎn)品試試驗基地企業(yè)品牌示范范基地34Ⅴ.黃金年核心策略：1.惜售高價惜售，充充分稀釋土地地價格、實現(xiàn)現(xiàn)項目溢價，，追求超額利利潤2.實驗新產(chǎn)品站在企業(yè)策略略層面，在項項目最后一期期推出新產(chǎn)品品，實驗市場場，作為后續(xù)續(xù)項目實現(xiàn)良良好市場反饋饋的策略鋪墊墊35華僑城－波托托菲諾總平面世聯(lián)提供銷售售代理及營銷銷顧問項目規(guī)模：總總建面108萬平米中國最成功的的旅游地產(chǎn)36華僑城－波托托菲諾TOWNHOUSE37華僑城－波托托菲諾湖邊會所38華僑城－波托托菲諾商業(yè)街39華僑城－波托托菲諾綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城華僑城生活40華僑城－波托托菲諾價格時間2001.112002.12002.72004.62003.122004.10850088009300980030000高層高層T.H.多層高層別墅16000高層41世聯(lián)成功案例例（北中國））

38個城城市山東青島檀香灣項項目青島中少上揚揚嶗山項目青島假日溫泉泉項目膠南600畝畝項目濟南華山鎮(zhèn)項項目煙臺東郊貴族族城項目煙臺紅旗南路路腹地開發(fā)項項目臨沂金雀山山項目淄博孝婦河河項目日照芳州項項目鄒城萬佳都都市花園項項目泰安林肯花花園項目鄒平一河兩兩湖項目文登濱海新新區(qū)項目黑龍江哈爾濱翰林林辰霞項目目北京北京懷柔雁雁棲湖項目目北京天鴻單單店項目北京魯能幸幸福一村項項目北京北清路路項目北京東海化化園項目北京泰達(dá)溫溫榆河項目目北京東小口口項目北京自由小小鎮(zhèn)項目北京延秋園園項目北京東隆項項目北京懷柔紅紅螺西區(qū)項項目北京月亮河河項目北京麗江新新城項目北京國泰水水景花園項項目北京萬達(dá)景景藏項目北京香榭花花園項目北京御水苑苑項目北京西府蘭蘭庭項目北京麥卡倫倫地項目北京招商北北苑項目北京豐臺六六圈項目北京龍湖西西苑項目北京西單安福福大廈項目內(nèi)蒙古呼和浩特金橋橋開發(fā)區(qū)項目目呼和浩特東岸岸國際項目包頭沼潭項目目呼倫貝爾國際際會展中心項項目河北石家莊珠峰國國際花園項目目石家莊香榭里里項目石家莊莊八家家莊項目秦皇島劉莊別別墅項目秦皇島海洋新新城項目唐山豐潤區(qū)項項目承德大元寶山山別墅項目廊坊香檳國際際花園項目邯鄲鑒德商務(wù)務(wù)中心項目遼寧沈陽奧園項目目沈陽萬恒大東東區(qū)項目沈陽望花地塊塊項目沈陽東方儷城城項目大連郭水路項項目大連億達(dá)棚戶戶區(qū)項目大連億達(dá)四期期項目大連億達(dá)五期期項目大連大山村項項目大連勞動公園園西側(cè)項目大連星期五大大道項目瓦房店21萬萬平方米項目目錦州寶地城項項目甘肅天水中鐵六局局項目天津河南山西陜西西安海洋公園園住宅項目西安西部通信信產(chǎn)業(yè)基地項項目西安經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)項目目西安西部電子子信息產(chǎn)業(yè)基基地項目西安高新區(qū)項項目西安臨潼區(qū)項項目鄭州廣廣匯御御景項項目鄭州楊楊君劉劉項目目新鄉(xiāng)世世紀(jì)村村項目目安陽貞貞元項項目原陽300畝項項目天津紫紫光華華庭項項目天津城城南新新世家家項目目天津南南開區(qū)區(qū)項目目天津王王蘭莊莊項目目天津海海河水水上運運動世世界項項目太原太太鋼項項目太原學(xué)學(xué)府街街項目目太原千千峰路路項目目運城住住宅項項目新疆烏魯木木齊南南門國國際城城項目目吉林長春魯魯能二二道區(qū)區(qū)項目目吉林世世紀(jì)新新村項項目42世聯(lián)成成功案案例（（南中中國））54個城城市安徽上海鵬鵬欣一一品漫漫城項項目上海綠綠庭霞霞飛苑苑項目目上海大大上海海四季季花城城項目目上海佘佘山銀銀湖三三期項項目上海協(xié)協(xié)和城城二期期項目目上海星星獅嘉嘉定地地塊項項目上海金金山龍龍澤園園項目目湖北四川成都今今日蜀蜀州城城項目目成都中中海國國際社社區(qū)項項目都江堰堰項目目德陽亭亭江街街項目目南京河河西華華府項項目南京256畝馬馬場項項目南京寶寶船聽聽濤居居項目目南京銀銀城東東苑項項目南京江江寧區(qū)區(qū)綠口口地塊塊項目目無錫圣圣芭芭芭拉項項目無錫馬馬山項項目無錫高高新區(qū)區(qū)坊前前項目目無錫首首創(chuàng)天天一項項目蘇州天天地源源橄欖欖灣項項目蘇州州吳吳中中太太湖湖明明珠珠項項目目連云云港港D0078號號地地塊塊項項目目連云云港港203畝畝項項目目連云云港港337畝畝項項目目連云云港港萬萬豪豪花花園園項項目目常州州中中天天名名園園項項目目常州九洲洲集團桃桃源春曉曉項目常州常澄澄路項目目淮安華德德力項目目宜興高家家橋小區(qū)區(qū)項目江陰中南南控股項項目重慶湖南貴州江蘇上海浙江江西廣西廣東福建海南杭州景海海灣項目目杭州37號地塊塊項目杭州新白白馬公寓寓項目杭州天名名項目杭州濱江江29號號地塊項項目杭州中大大勝達(dá)廣廣場項目目杭州青山山湖別墅墅項目寧波紫郡郡項目舟山長峙峙島項目目溫州永強強縣項目目福州泰禾禾紅樹林林項目福州長樂樂項目廈門龍池池項目廈門綠波波項目廈門建發(fā)發(fā)圣地亞亞哥項目目晉江濱海海新城區(qū)區(qū)項目泉州青山山灣項目目漳州開發(fā)發(fā)區(qū)項目目重慶黃沙沙溪項目目重慶魯能能園區(qū)項項目重慶江灣灣國際花花都項目目永川房地地產(chǎn)項目目長沙雙瑞瑞月湖項項目長沙河西西新城項項目長沙日本本中國項項目長沙雨花花大道項項目貴陽南湖湖項目貴陽中天天世紀(jì)花花園項目目遵義商業(yè)業(yè)街項目目桂林萬正正城市風(fēng)風(fēng)景項目目南寧萬正正佳園項項目貴港中強強項目玉林江南南區(qū)項目目合肥申港港200畝項目目合肥包河河大道項項目合肥綜合合樓項目目合肥徽商商城市庭庭院項目目合肥紫蓬蓬山項目目合肥400畝項項目合肥國際際城項目目合肥學(xué)府府花園項項目合肥黃山山路項目目合肥建設(shè)設(shè)廣場項項目淮南泉山山湖項目目淮南民生生項目淮南金大大地項目目淮北泰富富華項目目安慶玻璃璃廠項目目黃山500畝項項目武漢三江江航天赫赫山項目目武漢二七七路項目目武漢武昌昌區(qū)項目目武漢金銀銀湖項目目武漢后湖湖1500畝項項目宜昌步行行街項目目廣州北方方萬坤項項目深圳龍華華項目深圳海怡怡軒項目目深圳鴻達(dá)達(dá)花園項項目深圳西麗麗項目中山紫馬馬嶺項目目珠海格力力廣場項項目湛江項目目惠州東江江項目惠州金融融街項目目惠州熊貓貓碧富新新城項目目江門新中中心區(qū)項項目東莞石龍龍鎮(zhèn)四方方項目東莞世紀(jì)紀(jì)城項目目佛山酒店店項目?？谟癁I濱海灣莊莊園項目目三亞下洋洋田項目目三亞山海海天度假假公寓項項目三亞星獅獅海棠灣灣項目三亞東和和陵水灣灣項目南昌汪氏氏新區(qū)項項目南昌青云云譜區(qū)象象湖項目目贛州中心心區(qū)站北北項目贛州城發(fā)發(fā)別墅項項目余干住宅宅項目九江柘林林湖國際際溫泉度度假村項項目云南昆明西山山新城項項目昆明銀海海項目安寧溫泉泉鎮(zhèn)項目目43項目主要要問題探探討快速營銷銷和價值值實現(xiàn)的的策略關(guān)關(guān)系營銷投入入產(chǎn)出的的階段特特點區(qū)域和產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)系系，分階階段營銷銷發(fā)力方方向主流客戶戶主流市市場銷售時機機問題（（政策風(fēng)風(fēng)險、競競爭分析析、企業(yè)業(yè)財務(wù)））44謝謝謝1月-2303:52:4703:5203:521月-231月-2303:5203:5203:52:471月-231月-2303:52:472023/1/53:52:479、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:52:4703:52:4703:521/5/20233:52:47AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:52:4703:52Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:52:4703:52:4703:52Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:52:4703:52:47January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:52:47上上午午03:52:471月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:52上上午午1月-2303:52January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/53:52:4703:52:4705January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:52:47上上午午3:52上上午午03:52:471月月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,Jan