世聯(lián)深圳地王國際公寓報告價格報告

地王公寓價格報告謹呈：香港建設（控股）投資管理部世聯(lián)地產2006年8月版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）地王地王的附樓，依托地王的商務氛圍、知名度；部分已經出租，可帶租約出售；熊谷物管的品牌及美譽度；建筑用才的品質保證物業(yè)管理費10元/平方米；使用年限較少，只剩39年；可售單元較少及分散,北向單位居多；戶型比較陳舊，無陽臺設置；不能注冊辦公戶型面積較大，戶均面積在120平方米樣板房預計要10月中下旬到位萬象城二期的啟動；蔡屋圍村的改造，擬建深圳第一高樓，將以地王形成金融商務城；傳統(tǒng)樓市的金九銀十政策的影響引起投資客的觀望；周邊市場競爭大；周邊的三級市場的成交價格及租金讓客戶無太多的想象空間；在原價格區(qū)間內通過市場比較出合理價格入市抓住樓市旺季，蔡屋圍村民拆遷的時機出貨；用地王的知名度，帶租約、部分簡裝修、吸引投資客戶及中小企業(yè)客戶。通過展示充分來體現項目的品質；充分利用世聯(lián)客戶渠道及專業(yè)公司的客戶資源、原來地王業(yè)主租戶資源。前期溝通的重要結論：關于項目主力客戶：——項目目標的客戶主要為住宅投資客及寫字樓投資客。關于項目銷售時機——樣板房、看樓通道等9月底到位，抓住樓市的傳統(tǒng)的金九銀十，2～3個月完全銷售。關于項目銷售價格——樣板房、銷售大堂等展示到位支持項目箱體價格（10350—13800）中的箱體中高部價格，實現均價在12000元/m2以上。選自4月份匯報的〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉前期與開發(fā)商溝通價格的結果核心均價的確定面積租金租金/平米面積租金租金/平米面積租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

項目的平均租金在69元/平米/月，按照世聯(lián)對寫字樓投資回報率經驗值（6%~8%）反算，本項目的合理售價在10350~13800節(jié)選自〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉市場的比準按市場比準，本項目合理價格10814元/m2。在租金反算10350~13800之間，取10900元/m2樓盤名稱毛坯均價對比得分折算價格權重權重均價城市天地廣場125001.081157425%2894鴻翔花園水晶堡110000.991111130%3333世金漢宮160001.4114295%571.4佳兆業(yè)中心115001.11045515%1568港島銀座93000.95978925%2447本項目

100%108141）根據項目的現場狀況、客戶的反饋，項目的均價為10900元/m2帶850元/m2裝修價格后，均價為11750元/m22）開發(fā)商要求項目的價格在均價12000以上；結合以上兩點，故取三套價格進行敏感性分析：均價在11750元/m2（含850元/m2裝修）價格體系均價在12250元/m2（含850元/m2裝修）價格體系均價在12750元/m2（含850元/m2裝修）價格體系政策持續(xù)出臺，高價項目及投資類、度假類將面臨較大的政策風險（彈性需求→剛性需求）短線炒家退出市場，投資客戶更為關注長期投資回報率?！?年轉手全年營業(yè)稅”及限制外資炒房”等對寫字樓客戶也有較大影響；6月8月7月國六條出臺9部15條出臺2006年6月1日起，購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以上的按揭貸款首付款比例不得低于３０%個人對外銷售購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅。六部門聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》。2006年8月1日起，二手房轉讓起征收個稅，盈利須繳稅20%。深圳公布普通住房價格上限。深十條出臺5月8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點宏觀市場情況：

政策連續(xù)出臺，投資客敏感。每次政策出臺，總會使其持幣觀望。客戶對價格的預期：

客戶對項目價格預期不高，客戶接受價格在11000-12200的客戶只占19%?？蛻舴治鰜碓从谑缆?lián)客戶平臺中篩選有意購買地王公寓72份客戶問卷?？蛻魧椖康挠∠螅?/p>

“地王”=深圳地標=金融商務中心地王作為深圳地標的形象深入人心；對地王的名氣、地段、投資回報高是比較認可；年限短是客戶猶豫深圳放棄購買一個比較大的影響因素（建立在價格的基礎上），且由于受政策等因素的影響觀望的客戶也占不小比率。本項目鎖定為主力客戶的投資客受政策影響嚴重，對投入產出更為敏感；現客戶認可地王，但對本項目價格預期較低；關于項目主力客戶

本項目的關鍵點：合理的價格入市，給客戶較高的投資回報空間，增加投資吸引力；將本項目依托“地王”，將“地王”形象發(fā)揚光大。關于于銷銷售售時時機機9月月10月月11月月12月月8月月售樓樓處處開開放放樣板板房房開開放放公開開發(fā)發(fā)售售強銷銷期期尾盤盤銷銷售售期期原計計劃劃目前前進進度度樣板板房房進進場場施施工工樣板板房房施施工工完完成成蔡屋屋圍圍村村拆拆遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的銷銷售售旺旺季季關于于銷銷售售時時機機樣板板房房的的滯滯后后嚴嚴重重影影響響了了項項目目的的推推售售，，錯錯過過了了樓樓市市傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的金金九九銀銀十十及及蔡蔡屋屋圍圍村村拆拆遷遷村村民民覓覓房房的的契契機機；；如推推售售時時間間再再拖拖延延，，錯錯過過投投資資客客資資金金比比較較充充足足的的時時段段。。必須須搶搶樓樓市市金金九九銀銀十十時時機機銷銷售售，，即即只只能能在在樣樣板板房房未未做做好好之之前前就就要要銷銷售售。。高價價格格的的支支撐撐因因素素適逢逢市市場場好好；；政策策頻頻出出，，投投資資客客處處于于觀觀望望，，或或是是投投資資高高收收益益、、稀稀缺缺物物業(yè)業(yè)客戶戶對對項項目目價價格格預預期期不不高高；；項目目本本身身品品質質高高，，且且展展示示到到位位及及現現場場配配合合好好支支撐撐高高價價格格。。為搶搶銷銷售售黃黃金金時時機機，，樣樣板板房房未未做做好好展展示示；；因怕怕影影響響原原有有租租戶戶，，銷銷售售大大堂堂需需要要調調整整到到29樓樓而而不不是是原原定定東東大大堂堂；；銷售售現現場場不不提提供供按按揭揭銀銀行行及及pos機機；；綜合合以以上上所所有有，，為為提提高高項項目目投投資資回回報報吸吸引引投投資資客客，，并并在在黃黃金金銷銷售售時時機機消消化化投投資資客客戶戶，，價格格：：價價格格箱箱體體按按市市場場狀狀況況取取箱箱頂頂價價格格則則風風險險非非常常大大。。取取比比客客戶戶預期期值值稍稍偏偏高高入入市市，，比比較較穩(wěn)穩(wěn)健健，，即即取取箱箱體體的的中中部部。。推廣廣：：將將本本項項目目緊緊密密依依托托于于地地王王。?！啊拔椅揖途褪鞘堑氐赝跬酢薄遍_發(fā)發(fā)商商要要求求項項目目的的價價格格在在均均價價12000以以上上；；根據據項項目目的的現現場場狀狀況況、、客客戶戶的的反反饋饋，，項項目目的的均均價價在在10814較較為為穩(wěn)妥妥。。1081412000以上上差距距至至少少在在1186元元需要要整整合合世世聯(lián)聯(lián)渠渠道道資資源源挖掘掘優(yōu)優(yōu)質質客客戶戶支支撐撐本本項項目更更高高的的價價格格。。結合合開開發(fā)發(fā)商商需需求求的的均均價價體體系系取以以下下三三套套價價格格體體系系進進行行試試算算價價（（均均含含850元元/平平方方米米裝裝修修））11515元元/m2價價格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12015元元/m2價價格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12515元元/m2價價格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析價格格表表驗驗證證單價價敏敏感感性性分分析析總價價敏敏感感性性分分析析11500以以下下的的單單位位是是目目前前客客戶戶價價格格預預期期，，11515價價格格體體系系下下此此類類單單位位最最多多；；120萬萬單單位位以以下下是是客客戶戶比比較較能能接接受受的的總總價價區(qū)區(qū)間間，，11515、、12015此此類類單單位位較較多多；；對對完完成成銷銷售售目目標標比比較較穩(wěn)穩(wěn)妥妥；；整體均價11515元/m2（含850元/m2）入市市，多數單位位價格在客戶戶預期之內，，銷售難度稍稍微小點，但但無法實現開開發(fā)商價格目目標；整體均價12015元/m2（含含850元/m2）入入市，能滿滿足開發(fā)商目目標，但是實實現銷售速度度存在一定的的難度，需要要整合世聯(lián)住住宅及寫字樓樓客戶資源；；整體均價12515元/m2（含含850元/m2）入入市，多數單單位價格在客客戶預期之上上，對實現速速度目標存在在較大風險。。價格表驗證結合開發(fā)商對對價格及速度度目標的要求求，建議選擇擇整體均價12015元/m2（含850元/m2）入市。。價格表形成綜合折扣率。。項目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04開發(fā)商折扣0.0220%0.004老帶新優(yōu)惠老業(yè)主新業(yè)主

共3000元60%0.0013促銷折扣0.0115%0.0015現場經理折扣0.0250%0.01選房優(yōu)惠及后續(xù)優(yōu)惠0.0230%0.006合計0.9372預留談價空間間，本項目的的預計綜合折折扣率為0.9372。。本項目的出出街均價為12820元元/m2（帶帶裝修），具具體價格表見附件件。銷售節(jié)奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月樣板房出來之之前，以下客客戶消化是9、10月中中旬之前重點消化客戶（（預計在20—32套單單位，主要為為帶裝修或是是帶租約單位位）原帶租約單位位的租戶，繼繼續(xù)現在的用用途（消化帶租約的的房號3-5套套）寫字樓老業(yè)主主及公寓老業(yè)業(yè)主，投資或或是作為企業(yè)業(yè)接待房（消化帶租約約或是帶裝修修單位5-8套，）蔡屋圍北舊城城改造村民，，熟悉并習慣慣周邊環(huán)境，，用于暫時的過渡（帶簡單裝修修的3房單位位2-3套））世聯(lián)寫字樓及及其他投資客客戶，認可地地王商務氛圍圍并希望獲得穩(wěn)定而高高得投資回報報（帶租約單位位3-5套，，帶裝修的2房5-8套））路過偶得客戶戶（總價較小的的兩房2-3套）銷售節(jié)奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月樣板房出來之之后10月中中下旬—11月底，項目目集中起勢，，開拓客戶資資源；以下客戶將是是重點消化客客戶（銷售目目標要達到30-40套套，總價較小小的單位及樣板房））世聯(lián)其他投資資客（總價較較小的兩房））聯(lián)合其他專業(yè)業(yè)公司的客戶戶資源（消化化中高層單位位）老業(yè)主，重復復購買或是企企業(yè)接待房（（樣板房）尾盤消化，繼繼續(xù)開拓客戶戶資源，促銷銷消化“難啃啃”戶型世聯(lián)其他投資資客（低層單單位）聯(lián)合其他專業(yè)業(yè)公司的客戶戶資源（大戶戶型）路過偶得客戶戶（低層單位位、大戶型））目標實現的配配合世聯(lián)的客戶渠渠道傳播其他渠道傳播播看樓通道及導導示安排（見見附件）營銷安排銷售物料及銷銷售現場配合合世聯(lián)客戶渠道道傳播充分整合世聯(lián)聯(lián)的豪宅客戶戶、寫字樓客客戶資源，實實行二三級聯(lián)聯(lián)動，二二級級聯(lián)動，轉介客戶。聯(lián)動需求：9月底—10月中旬聯(lián)動300批10月中旬—11月底聯(lián)動500批12月聯(lián)動200批聯(lián)動需求VS客戶描述世聯(lián)客戶渠道道傳播租賃三級地鋪鋪的櫥窗，變變世聯(lián)三級地地鋪為廣告牌牌。其他客戶渠道道的傳播原有的租戶；；地王的業(yè)主及及公寓其他租租戶、業(yè)主；；蔡屋圍村民；；銀行客戶（按按揭合作銀行行客戶）專業(yè)短信直郵郵公司客戶營銷安排賣點整合：深圳市地標物物業(yè)——地王王；蔡屋圍的改造造及萬象城二二期改造，““地王時代””回歸地處深圳公認認的金融商務務圈，商務氛氛圍濃厚熊谷物管公司司的美譽度及及知名度；地鐵口物業(yè)，，臨深南路，，距離羅湖口口岸近，便利利；豪華裝修，酒酒店式商務公公寓現樓銷售售，即買即住住，即買即收收租，部分帶帶租約銷售；；項目推廣名地王商務公寓寓/地王公寓寓“我就是地王王！”營銷推廣。營銷推廣方案案地王分展場裙樓廣告牌短信老帶新9月底10月中旬10月中下旬旬11月底12月直郵樣板房出來之之前樣板房出來之之后尾盤消化期營銷安排策略營造銷售氛圍圍，針對特定定客戶散發(fā)項項目銷售信息息制造營銷節(jié)點點，通過渠道道營銷全面起起勢加大朋友介紹紹力度，價格小幅快漲漲，配合現場促銷進行行逼定優(yōu)惠配合燈桿旗銷售物料及銷銷售現場配合合區(qū)域具體位置銷售物料人員安排分展場地王中庭咨詢臺、背景拉網展架項目資料若干銷售人員1名，PT1名選擇時段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨詢處東大堂前臺背景拉網展價、項目資料電話2臺、對講機3部、價格表3份（銷售人員用）保安1名/銷售人員3名財務室29樓08單位116平米Pos機、點鈔機各1臺電話1部傳真機1臺電腦1臺財務人員2名合同室電腦1臺復印機1臺合同人員2名辦公室29樓07單位116平米電腦1臺、電話1部洽談室洽談桌3張吧臺吧臺服務人員保潔人員銷售人員3名（兼）Vip洽談室洽談桌1張29樓樣板房房未到位之前前接待處在一一樓的原兒童童活動室我們要用事實實向開發(fā)商證證明，世聯(lián)的強大的的優(yōu)質客戶資資源勝于其他他代理公司??！我們因團隊而而強大；盼望公司各項項目組激情聯(lián)聯(lián)動地王的70套公寓！！附件一：價格表附件三：看樓通道及導導示看樓路線及導導示。兩條行車路線線深南路西向－－－解放路－－－北門一號號崗－－地下下停車場深南路東向－－－寶安路－－－解放路－－－北門二號號崗－－地下下停車場北門一號崗北門二號崗深南東路寶安南路銷售執(zhí)行行車路線設定定地王公寓銷售咨詢處請前行第一條行車路路線導示及包包裝北門一號崗門門口設置鮮明明導示70-150m2地王公寓，現樓銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路線及導導示。伊甸園外圍鐵鐵柵欄，從深深南路轉入解解放路北門一一號崗段，全全部圍上噴繪繪擋板，內容容為項目宣傳傳及導示第二條行車路路線導示及包包裝從寶安路到解放路沿線所有燈桿旗均換上項目宣傳內容，烘托地盤氣氛70-150m2地王公寓，現樓銷售銷售熱線：88888888北門二號崗停車場入口廣告牌換上項目宣傳內容銷售熱線88888888地王公公寓尊崇空空間銷售熱線88888888地王公公寓現樓銷銷售銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。北門二二號崗崗東側側燈箱箱換上上項目目宣傳傳及導導示內內容北門二二號崗崗西側側燈箱箱換上上項目目宣傳傳及導導示內內容70-150m2地地王公公寓，，現樓樓銷售售8888888870-150m2地地王公公寓現樓銷銷售8888888銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。第二條條行車車路線線導示示及包包裝四條人人行路路線商場北北門－－－向向右（（工商商銀行行）－－－電電梯－－－磁磁卡門門－－－東大大堂售售樓處處商場南南門－－－上上樓（（工商商銀行行）－－－電電梯－－－磁磁卡門門－－－東大大堂售售樓處處商場南南門----西西行向向下-----東大大堂售售樓處處寫字樓樓大門門－－－西行行（工工商銀銀行））－－－電梯梯－－－磁卡卡門－－－東東大堂堂售樓樓處東大堂售樓處商場北門商場南門寫字樓大門銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。商場北北門正正對入入口處處放置置X展展架導導示一樓工工商銀銀行拐拐角處處放置置X展展架導導示70-150m2地王公公寓現樓銷銷售88888888內容同同上銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。人行導導示系系統(tǒng)電梯旁或區(qū)域轉角處放置X展架導示地王大廈寫字樓入口放置大噴畫進行項目宣傳及導示展架內內容：：70-150m2地王公公寓現樓銷銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。人行導導示系系統(tǒng)商場南南門至至東大大堂售售樓處處路段段（面面向深深南路路）全全部換換上項項目燈燈桿旗旗，內內容為為宣傳傳及導導示，，另外外在路路口轉轉彎處處需加加指示示牌銷售熱線88888888城市坐坐標尊崇空空間銷售熱線88888888地王公寓現樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及及導示。商場中庭上上空懸掛兩兩條大條幅幅，13××1.8米米商場天花板板上空懸掛掛pop掉掉旗銷售執(zhí)行看樓路線及及導示。附件三：客戶分析客戶分析辦公自住其他無論是什么么用途，70-90平方米客客戶普遍關關注；自住的131-150也有部部分需求；；客戶分析來來源于世聯(lián)聯(lián)客戶平臺臺中篩選有有意購買地地王公寓72份客戶戶問卷。客戶分析由于目前客客戶投資目目的為主要要，對朝向向要求不高高，價格決決定其購買買；為方便投資資，多數要要求帶裝修修銷售，其其中提及較較多的是帶帶簡單裝修修銷售，豪豪華裝修也也有部分提提及，但是是客戶同時時也表示擔擔心投資成成本太高；；客戶分析一半以上的的客戶是私私營企業(yè)的的老板；從事的行業(yè)業(yè)主要以貿貿易金融為為主。朋友介紹是是其上門購購房的主要要途徑，其其次是短信信。附件四：競爭項目情情況競爭項目情情況。本項目·地王的品牌、熊谷組物管·地鐵口物業(yè)·年限39，可售單位較少·地王商務金融中心·提供裝修套餐·現樓·物管費10元，含空調費·不能注冊掛牌城市天地廣場·可注冊辦公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理費·毛坯交樓·現樓

對比得分：1.08鴻翔花園水晶堡·大社區(qū)、大園林·現樓·無管道煤氣·不能注冊辦公掛牌·開發(fā)商自管，3.5管理費·70年產權·帶800元裝修對比得分：0.99世金漢宮·復式，買一層送一層；·智能化控制系統(tǒng)，豪華精裝·圣廷苑提供酒店式管理，管理費16元/平方米·50年產權·現樓對比得分：1.4佳兆業(yè)中心·地鐵口物業(yè)·靠近華強北商圈、中信城市廣場·圣廷苑提供酒店式管理，管理費4.5·50年產權·帶1000元裝修·現樓

對比得分：1.1港島銀座·地鐵口物業(yè)·無管道煤氣·靠近東門·帶裝修銷售·物業(yè)管理費4.5·現樓

對比得分：0.95核心均價的的確定9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:36:3503:36:35January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:36:35上上午午03:36:351月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:36上午午1月-2303:36January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:36:3503:36:3505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:36:35上上午3:36上上午午03:36:351月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數里入云云峰。。1月-231月-2303:36:350