世聯(lián)云南曲靖金麟灣高爾夫別墅營銷策略匯報

曲靖金麟灣營銷策略主題匯報稿謹(jǐn)呈:曲靖敏大地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬性：城市別墅，灣區(qū)高爾夫，坡地近水別墅形態(tài)：西班牙風(fēng)格,親水獨(dú)棟,創(chuàng)新圍院聯(lián)排.規(guī)模：總建筑面積近11萬平米純別墅社區(qū)形象：高調(diào)入市,已建立滇東高端豪宅第一印象.前提——“天生麗質(zhì)貴胄天下”目標(biāo)——”名利雙收”“利”—高利潤——整盤銷售額拔升：4.7億；——理想的銷售速度；——資金快速回籠/利潤最大化/持續(xù)旺銷“名”—品牌——項(xiàng)目絕對市場影響力；——無可比擬，難以復(fù)制超越——敏大品牌升華/品牌價值及持續(xù)影響力使“金麟灣”這樣一個被賦予很大期望的項(xiàng)目，成為云南乃至全中國最耀眼的地產(chǎn)明星，是我們的終極目標(biāo)。本次匯報內(nèi)容市場環(huán)境曲靖城市經(jīng)濟(jì)特征曲靖地產(chǎn)市場整體趨勢項(xiàng)目影響相關(guān)政策產(chǎn)品研究戶型評價及賣點(diǎn)提煉物業(yè)附加值建議營銷策略要點(diǎn)啟動區(qū)設(shè)定價格策略賣場策略作為云南省的第二經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，曲靖近年來經(jīng)濟(jì)增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實(shí)基礎(chǔ)2001年-2006年曲靖市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展曲靖市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r近年來曲靖市GDP增長率保持在10.4％以上，2004年城市超過玉溪,越居全省第二.曲靖市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年曲靖占云南GDP比例城市經(jīng)濟(jì)特征曲靖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二次產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)巨大，能源、煙草、水電等支柱產(chǎn)業(yè)核心地位突出，產(chǎn)生了大量的有支付力人群,尤其資源型行業(yè)近年的大勢催生了大批富有階級.曲靖市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況曲靖二次產(chǎn)業(yè)比例較重，發(fā)展較快，三次產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。曲靖產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對其他大城市總體較落后，主要依靠能源、煙草、水電等幾個支柱產(chǎn)業(yè).城市經(jīng)濟(jì)特征根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)的分析，曲靖房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間恩格爾系數(shù)與住房支出比重我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。曲靖市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，曲靖市的住房消費(fèi)還有提升空間。城鎮(zhèn)居民人均住房面積曲靖市2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積19平方米。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。

曲靖市區(qū)2005年數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)43％住房支出比重5％生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5城市地產(chǎn)趨勢受云南整體房地產(chǎn)大勢影響，2004年以來曲靖房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，進(jìn)入爆發(fā)式增長期，整體呈現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)增長城市地產(chǎn)趨勢曲靖定位工業(yè)強(qiáng)市和珠江源大城市戰(zhàn)略，其工業(yè)化和城鎮(zhèn)化將迎來一個快速發(fā)展的時期。隨著曲靖經(jīng)濟(jì)的增長，住房成為近年的消費(fèi)熱點(diǎn)和重點(diǎn)，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了持久動力。曲靖建設(shè)主管部門力推住房制度改革，住宅市場化、商品化趨勢逐漸確立，房地產(chǎn)市場潛力極大，房地產(chǎn)業(yè)已成為曲靖市的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。年份19992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）2412017348304783886347819100729130000314000年份199920002001200220032004曲靖市城鎮(zhèn)竣工住宅面積（單位：萬平方米）180.95147.8268.7294.46213.54192.74曲靖市近年城鎮(zhèn)竣工住宅面積統(tǒng)計表中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況統(tǒng)計表年度開發(fā)企業(yè)有投資項(xiàng)目企業(yè)數(shù)完成投資（萬元）施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）空置率20011615個2484641.9621.321.485.9％20022513個2689650.1024.3321.929.9％20033614個5347590.8941.25313.93％20044720個70272114.4744.4240.314.16％20057019個79015142.2738.6038.602.46％2005年，曲靖全市社會固定資產(chǎn)投資完成227億元，其中房地產(chǎn)投資完成13億，占固定資產(chǎn)投資比重為5.7％，遠(yuǎn)低于全省15.3％及全國21.9％的水平，反映出房地產(chǎn)投資尚不存在過熱的問題。曲靖住房年需求分析量130萬平米，而商品房年供應(yīng)量只有幾十萬平米，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，但價格卻一直處于一個比較低的水平。2001年至2005年房價漲幅比較緩慢，影響房價的主要原因是巨量自建房的供應(yīng)。房地產(chǎn)價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比昆明其他城市曲靖市場處于良性健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展4.16.1房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價片低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比4.16.1市場供給市場供給市場需求市場需求昆明房價收入比6.28房價收入比城市北京深圳上海杭州昆明房價收入比1318武漢南昌合肥太原鄭州8.778.42002~2005年曲靖人均支配收入與房價2005年，我國最具有影響力的３７大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價排名，昆明房價排１６位，與同在西南板塊的成都相比，昆明的商品房的均價略高于成都約２５９元，在全國處于中等水平一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價收入比合理范圍為4.1-6.1之間城市地產(chǎn)趨勢曲靖人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求曲靖置業(yè)人群結(jié)構(gòu)二次置業(yè)比例達(dá)36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型曲靖再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，投資,養(yǎng)老需求等多種類型數(shù)據(jù)來源：2006年田野市場報告城市地產(chǎn)趨勢調(diào)控政策對對市場的影影響分析———90、、70為城城市總量控控制而非單單個項(xiàng)目控控制，低密密度用地供供應(yīng)仍將繼繼續(xù)云南省關(guān)于于“宏調(diào)””的執(zhí)行細(xì)細(xì)則：新政對房地地產(chǎn)市場的的影響要確定各地地塊普通商商品住房的的區(qū)域性布布局和總體體建設(shè)比例例，確保市市場有足夠夠的中小套套型、中低低價位普通通商品住房房供應(yīng)。“90平平方米以下下的普通住住房要占建建設(shè)開發(fā)總總量的70%”已明明確按城市市而不是按按單個項(xiàng)目目界定。要確定各地地塊普通商商品住房的的區(qū)域性布布局和總體體建設(shè)比例例，確保市市場有足夠夠的中小套套型、中低低價位普通通商品住房房供應(yīng)?！皣鍡l條”規(guī)定““繼續(xù)停止止別墅類房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目土地地供應(yīng)；嚴(yán)嚴(yán)格限制低低密度、大大套型住房房土地供應(yīng)應(yīng)。”這一一點(diǎn)，云南南并沒有明明確的給出出反應(yīng)。云南以及曲曲靖總體房房價很低，，因此“宏宏調(diào)”對云云南和曲靖靖的影響不不大，但市市場需求很很大，房價價有緩慢上上漲的趨勢勢云南省提出出了對縣城城房地產(chǎn)開開發(fā)水平提提出要求，，各縣城的的房地產(chǎn)開開發(fā)水平必必將提高確保足夠的的中小套型型、中低價價位住房供供應(yīng)；90、70是城市總總量控制而而非單個項(xiàng)項(xiàng)目控制;中小戶型的的開發(fā)量將將增大，但但不會在短短期內(nèi)代替替大戶型;別墅會有繼繼續(xù)供應(yīng)，，而且價格格會上漲;整體房價繼繼續(xù)呈現(xiàn)上上漲趨勢，，但漲勢會會趨于平緩緩;縣城房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的水水平將會提提高項(xiàng)目相關(guān)政政策分析容積率1.0為普通通商品房和和高檔商品品房的界限限，但曲靖靖尚未正式式出臺對高高檔商品住住宅開發(fā)進(jìn)進(jìn)行限制的的政策普通商品房房和高檔商商品房劃分分：普通商品房房的界定：：曲靖市普通通商品住房房為住宅小小區(qū)建筑容容積率在1.0以上上；單套建建筑面積在在144平平方米以下下；實(shí)際成成交價格低低于同級別別土地上住住房平均交交易價格1.4倍以以下；高檔商品房房的界定：：不滿足上述述條件的為為高檔商品品房；相關(guān)政策支支持：購買普通商品房房可以享受20%的首首付款優(yōu)惠惠，高檔商品房房的首付比例例在在30%以以上上；項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)政政策策分分析析曲靖靖目目前前尚尚無無明明確確執(zhí)執(zhí)行行細(xì)細(xì)則則出出臺臺，，同同時時對對高高爾爾夫夫和和別別墅墅開開發(fā)發(fā)沒沒有有明明確確的的控控制制。。國家家新新政政下下來來對對曲曲靖靖沒沒有有特特別別大大的的影影響響，，曲曲靖靖還還沒沒有有自自己己的的政政策策文文件件。。曲靖靖沒沒有有對對戶戶型型進(jìn)進(jìn)行行限限制制，，沒沒有有出出臺臺相相關(guān)關(guān)政政策策。。具具體體的的規(guī)規(guī)劃劃建建議議需需要要通通過過規(guī)規(guī)劃劃局局審審批批。。（（業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士））曲靖靖的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)按按照照云云南南省省房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政要要求求，，曲曲靖靖沒沒有有相相關(guān)關(guān)的的新新政政出出臺臺；；曲靖靖尚尚未未明明確確出出臺臺房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政，，對對戶戶型型和和套套型型比比例例沒沒有有要要求求曲靖靖房房地地產(chǎn)產(chǎn)按按照照昆昆明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政要要求求，，別別墅墅開開發(fā)發(fā)不不受受太太大大的的影影響響曲靖靖和和昆昆明明市市沒沒有有明明確確的的針針對對高高爾爾夫夫項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的政政策策，，高高爾爾夫夫能能夠夠帶帶動動周周邊邊的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，提提議議項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)時時以以生生態(tài)態(tài)旅旅游游的的名名義義，，最最好好不不要要提提高高爾爾夫夫開開發(fā)發(fā)，，政政府府會會提提供供一一定定的的政政策策支支持持。。（（昆昆明明投投資資促促進(jìn)進(jìn)局局））高爾夫夫項(xiàng)目目受到到政府府政策策的支支持項(xiàng)目相相關(guān)政政策分分析本次匯匯報內(nèi)內(nèi)容市場環(huán)環(huán)境曲靖城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特特征曲靖地地產(chǎn)市市場整整體趨趨勢項(xiàng)目影影響相相關(guān)政政策產(chǎn)品研研究總評評評價及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議戶型評評價及及賣點(diǎn)點(diǎn)提煉煉營銷策策略要要點(diǎn)啟動區(qū)區(qū)設(shè)定定價格策策略賣場策策略總平評評價1,整整體密密度偏偏高,花園園面積積不足足豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2,自自然水水庫,景觀觀利用用性偏偏低,參與與性不不足3,中中心景景觀軸軸,特特色不不清晰晰,景景觀貢貢獻(xiàn)不不足.4,大大獨(dú)棟棟樓王王均置置,私私家碼碼頭私私享不不夠;5,道道路組組織方方式單單一,入戶戶單面面限制制.物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議A.定制樓樓王----水水上企企業(yè)會會所圈子需需要：：老板們們對圈圈子看看得很很重，，他們們需要要一個個體現(xiàn)現(xiàn)自我我身份份感集集合的的場所所，在自自家別別墅內(nèi)內(nèi)的超超級豪豪華會會所內(nèi)內(nèi)招待待和集集合，，是滿滿客戶戶對身身份感感的認(rèn)認(rèn)同。。品牌需需要：：豪華私私人會會館是是樹造造項(xiàng)目目品牌牌和公公司品品牌非非常重重要的的一環(huán)環(huán)，通通過將“豪豪”做做足足、做做徹底底，樹樹立項(xiàng)項(xiàng)目在在曲靖靖尊貴貴、經(jīng)經(jīng)典和和低調(diào)調(diào)奢華華的品品牌形形象。。B.生態(tài)主主題----天天鵝湖湖/垃垃圾回回污系系統(tǒng)打造綠綠色建建筑/生態(tài)態(tài)建筑筑重要要的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)__垃垃圾回回污系系統(tǒng)的的建立立__目前前這套套系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)用用廣泛泛,運(yùn)運(yùn)營成成本低低,對對建設(shè)設(shè)綠色色小區(qū)區(qū)/生生態(tài)小小區(qū)意意義重重大。物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議產(chǎn)品研研究——景景觀附附加值值：燈燈光工工程C.景觀主主題----高高爾夫夫燈光光工程程物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議細(xì)處用用材彰顯尊尊貴的的標(biāo)簽簽讓自家家別墅墅細(xì)部部的特特點(diǎn)成成為業(yè)業(yè)主“脫口口而出出的尊尊貴””銅檐口口純金門門牌個性化化宅名名聘請戴戴德梁梁行等等擅長長高爾爾夫物物業(yè)之之國際際一流流物業(yè)業(yè)管理理公司司做顧顧問。。提供供專業(yè)業(yè)的物物業(yè)管管理，，提升客客戶的的尊貴貴感。。產(chǎn)品研研究——物物業(yè)顧顧問：：國際際一流流D.物業(yè)管管理----品品牌物物業(yè)管管理顧顧問/定制制物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)全省GOLF定定場服服務(wù)小區(qū)背背景廣廣播信信息系系統(tǒng)小區(qū)安安防監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)中中心萬能IC卡卡寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)私人廚廚師訂餐服服務(wù)子女接接送清潔中中心洗衣中中心配送中中心寄存中中心物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議——物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議：：“可可視對對講””升級級為集集成化化智能能安防防系統(tǒng)統(tǒng)E.安全智智能主主題----集集成智智能安安防智能滅滅蚊系系統(tǒng)物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議集成化化智能能安防防具有有以下下五方方面的的功能能改進(jìn)進(jìn)：1、高高精度度液晶晶顯示示屏，，畫面面更加加清晰晰；2、單單元門門以指指紋門門禁取取代傳傳統(tǒng)的的非接接觸式式門卡卡；3、開開門記記錄儲儲存，，可儲儲存最最近十十次開開門記記錄；；4、入入戶門門““電子子鑰匙匙”取取代傳傳統(tǒng)的的機(jī)械械鑰匙匙；5、房房屋水水、電電、汽汽、盜盜四防防情況況集中中顯示示；6、真真人聲聲音智智能化化提示示。麗水香香居（二合合一獨(dú)獨(dú)棟））優(yōu)點(diǎn)：附加值值多、、贈送送面積積大居室含含影視視廳、、家庭庭廳、、內(nèi)院院，功功能較較全套型可可合可可分，，便于于依戶戶主需需求變變更室室內(nèi)功功能組組合高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受臥室較較多，，主臥臥功能能完備備缺陷：-1F缺少少衛(wèi)生生間1F客客廳外外長露露臺可可能對對左側(cè)側(cè)臥室室?guī)韥硪欢ǘǜ蓴_擾若分戶戶購置置則較較小套套型缺缺車庫庫附加值值空間間：地下室室、露露臺、、內(nèi)庭庭院附贈面面積：：約154.4㎡㎡-1F2F3F1F戶型評評價長灘假假日（二合合一獨(dú)獨(dú)棟））優(yōu)點(diǎn)：戶型附附加值值多贈贈送面面積大大居室含含影視視廳、、家庭庭廳、、雜物物間，，功能能較全全套型可可合可可分，，便于于依戶戶主需需求變變更室室內(nèi)功功能組組合高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受臥室較較多，，多主主臥空空間且且功能能完備備缺陷：-1F缺少少衛(wèi)生生間1F餐餐廳外外長露露臺可可能對對右側(cè)側(cè)客臥臥帶來來一定定干擾擾若分戶戶購置置則較較小套套型缺缺車庫庫附加值值空間間：地下室室、露露臺附贈面面積：：約149.5㎡㎡-1F1F2F3F戶型評評價藍(lán)岸（雙拼拼）優(yōu)點(diǎn)：戶型附附加值值多贈贈送面面積大大居室含含健身身房、、內(nèi)庭庭院，，功能能較全全高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受主臥帶帶前后后雙露露臺，，獨(dú)享享書房房缺陷：-1F缺少少工人人房戶型內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生生間多多為黑黑衛(wèi)通通風(fēng)采采光需需做處處理入戶平平臺可可能對對臥室室造成成干擾擾主臥衛(wèi)衛(wèi)生間間偏小小與臥臥室空空間匹匹配度度欠缺缺書房內(nèi)內(nèi)樓梯梯影響響房間間使用用附加值值空間間：地下室室、露露臺、、內(nèi)庭庭院附贈面面積：：約125.7㎡㎡-1F1F2F3F戶型評評價藍(lán)岸11（雙拼拼）優(yōu)點(diǎn)：戶型附附加值值多贈贈送面面積大大居室含含健身身房、、家庭庭廳、、內(nèi)庭庭院，，功能能較全全中心內(nèi)內(nèi)庭改改善衛(wèi)衛(wèi)生間間采光光通風(fēng)風(fēng)高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受主臥帶帶前后后雙露露臺，，獨(dú)享享書房房缺陷：-1F缺少少工人人房客廳外外長露露臺可可能對對臥室室造成成干擾擾主臥衛(wèi)衛(wèi)生間間偏小小與臥臥室空空間匹匹配度度欠缺缺附加值值空間間：地下室室、露露臺、、內(nèi)庭庭院附贈面面積：：約132.7㎡㎡-1F1F2F3F戶型評評價藍(lán)山美美墅（三聯(lián)聯(lián)排））優(yōu)點(diǎn)：戶型帶帶地下下室及及前后后露臺臺（陽陽臺）），有有一定定附加加值高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間間多為為黑衛(wèi)衛(wèi)，采采光通通風(fēng)需需注意意處理理3F公公衛(wèi)開開間1.5m過過小中空后后側(cè)臥臥室位位置偏偏深，，室內(nèi)內(nèi)自然然光照照受一一定影影響相鄰兩兩戶間間3F平面面，中中空空空間尺尺度為為6*4.4可可能存存在視視線干干擾主臥衛(wèi)衛(wèi)生間間偏小小、缺缺更衣衣功能能，與與臥室室空間間匹配配度欠欠缺附加值值空間間：地下室室、露露臺附贈面面積：：約77.3㎡-1F1F2F3F戶型評評價萊茵春春天（雙拼拼）優(yōu)點(diǎn)：戶型附附加值值多贈贈送面面積大大居室含含多功功能廳廳、內(nèi)內(nèi)庭院院，功功能較較全中心內(nèi)內(nèi)庭增增加戶戶內(nèi)居居室趣趣味空空間高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受主臥帶帶前后后雙露露臺，，獨(dú)享享書房房缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間間開間間均較較窄，，舒適適度不不足主臥更更衣室室開間間偏窄窄使用用不便便地下室室洗衣衣房排排水需需注意意處理理附加值值空間間：地下室室、露露臺、、內(nèi)庭庭院附贈面面積：：約136.1㎡㎡-1F1F2F3F戶型評評價維也納納森林林—A（六圍圍合院院落別別墅））優(yōu)點(diǎn)：戶型帶帶地下下室及及前后后露臺臺（陽陽臺））/娛娛樂室室，有有一定定附加加值客廳方方正實(shí)實(shí)用，，臥室室較多多室內(nèi)樓樓梯易易形成成特色色內(nèi)景景觀院落式式圍合合加強(qiáng)強(qiáng)人際際交往往缺陷：室內(nèi)梯梯居中中造成成戶內(nèi)內(nèi)交通通面積積偏大大1F客客廳來來人使使用衛(wèi)衛(wèi)生間間不便便，繞繞行距距離大大相鄰兩兩戶1F露露臺間間距2.4M需需注意意視線線干擾擾及住住戶安安全主臥缺缺更衣衣功能能附加值值空間間：地下室室、露露臺附贈面面積：：約158.7㎡㎡-1F1F2F組合位位置戶型評評價維也納納森林林—B（六圍圍合院院落別別墅））優(yōu)點(diǎn)：戶型帶帶前后后露臺臺（陽陽臺））、較較大前前院，，有一一定附附加值值高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受院落式式圍合合加強(qiáng)強(qiáng)人際際交往往缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間間多為為黑衛(wèi)衛(wèi)，采采光通通風(fēng)需需注意意處理理，3F公公衛(wèi)開開間1.5m過過小停車位與與住家距距離遠(yuǎn)中空后側(cè)側(cè)兒童室室位置偏偏深，室室內(nèi)自然然光照受受一定影影響相鄰兩戶戶間3F平面，，中空空空間尺度度為5.4*4.4可可能存在在視線干干擾次臥、客客臥均偏偏小，2f家庭庭廳空間間小不具具備該功功能附加值空空間：入戶前院院、露臺臺附贈面積積：約40.9㎡1F3F2F組合位置置逸樹森香香—A（下疊加加）優(yōu)點(diǎn)：戶型帶地地下室及及前后露露臺（陽陽臺），，有一定定附加值值入戶門廳廳上空，，有空間間變化有共用書書房且臨臨露臺環(huán)環(huán)境較好好戶內(nèi)有儲儲存空間間，帶車車庫缺陷：交通面積積稍大附加值空空間：地下室、、露臺附贈面積積：平均均約20㎡-1F1F2F戶型評價價逸樹森香香—A（上疊加加）優(yōu)點(diǎn)：戶型帶露露臺（陽陽臺），，有一定定附加值值高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受戶內(nèi)有儲儲存空間間、娛樂樂棋牌室室主臥室功功能齊備備，有獨(dú)獨(dú)立書房房，獨(dú)享享室外大大露臺空空間缺陷：交通面積積偏大，，餐廳空空間顯窄窄棋牌室進(jìn)進(jìn)深偏大大，內(nèi)室室可能自自然光照照不足附加值空空間：露臺附贈面積積：約50㎡㎡3F4F5F戶型評價價逸樹森香香—B（轉(zhuǎn)角疊疊加）優(yōu)點(diǎn)：戶型帶露露臺（陽陽臺）、、入戶花花園，有有一定附附加值每戶均有有大面積積儲藏室室高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受雙主臥空空間缺陷：2f客廳廳外大露露臺可能能對臥室室產(chǎn)生干干擾2f兩戶戶間廚房房與露臺臺距離偏偏近，可可能相互互影響右側(cè)戶型型主臥衛(wèi)衛(wèi)生間開開間稍窄窄，舒適適度不夠夠各儲藏室室大小不不一產(chǎn)生生對應(yīng)分分戶不均均附加值空空間：露臺附贈面積積：平均均約20㎡1F2F（4F/6F)3F(5F/7F)戶型評價價產(chǎn)品總體體評價產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)提煉高落差類類坡地設(shè)設(shè)計，景景觀最大大化雙拼類獨(dú)獨(dú)立別墅墅設(shè)計圍院聯(lián)排排前中后后三重錯錯落庭院院設(shè)計親水獨(dú)棟棟部分帶帶私家碼碼頭設(shè)計計全部送半半地下室室/露臺臺設(shè)計戶型功能能齊全,大部分分朝向佳佳產(chǎn)品概念念演繹,產(chǎn)品分分類清晰晰戶型概念念演繹建建議精神物質(zhì)法權(quán)+直接過渡渡戶型缺陷陷針對營營銷對策策：1、對業(yè)業(yè)主的權(quán)權(quán)益界定定模糊外墻使用用權(quán)問題題花園使用用權(quán)問題題半地下使使用權(quán)問問題露臺使用用權(quán)問題題私家碼頭頭使用權(quán)權(quán)2、豪宅宅業(yè)主的的權(quán)益也也并未賦賦予尊貴貴體現(xiàn)權(quán)益不明明晰，豪豪宅的權(quán)權(quán)益體系系沒有體體現(xiàn)尊貴貴金麟灣一一號業(yè)主主權(quán)益手手冊PropertyRight法權(quán)時代代豪宅本次匯報報內(nèi)容市場環(huán)境境曲靖城市市經(jīng)濟(jì)特特征曲靖地產(chǎn)產(chǎn)市場整整體趨勢勢項(xiàng)目影響響相關(guān)政政策產(chǎn)品研究究總評評價價及物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議戶型評價價及賣點(diǎn)點(diǎn)提煉營銷攻略略營銷策略略原則及及資源利利用策略略強(qiáng)勢主題題建立客戶鎖定定價格策略略分期啟動動組合銷售售政策活動營銷銷媒體計劃劃1,營銷銷策略原原則A,堅定定高爾夫夫和水資資源兩條條主線B,強(qiáng)化化特權(quán)營營銷和圈圈層推廣廣渠道C,創(chuàng)新新體驗(yàn)營營銷金麟灣原原創(chuàng)會所所制營銷銷中心關(guān)鍵詞：：服務(wù)式式銷售，，侍應(yīng)以小眾傳傳播推廣廣渠道為為主，傳傳統(tǒng)大眾眾推廣渠渠道為輔輔，重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行圈層營銷銷。分眾媒體體要不遺遺余力的的投入推推廣；適當(dāng)選擇擇電視媒媒體，不不宜撒網(wǎng)網(wǎng)，建議議重點(diǎn)投投放；戶外廣告告牌：保保證三大大要道鎖鎖定昆曲路段段——本本地豪客客必殺機(jī)場路段段——世世界及全全國商務(wù)務(wù)客流必必殺本地高端端酒店———截流流客源高爾夫主主題活動動-一桿桿進(jìn)洞獎獎水生活主主題活動動-一水水邊篝火火紅酒晚晚會結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目水資資源特點(diǎn)點(diǎn)，項(xiàng)目目可借鑒鑒的水的的休閑、、情調(diào)、、服務(wù)和和生態(tài)的的價值點(diǎn)點(diǎn)衍生價值值體系建筑觀光生態(tài)產(chǎn)品休閑情調(diào)文化服務(wù)衍生價值值點(diǎn)項(xiàng)目可衍衍生的價值點(diǎn)建筑觀光休閑情調(diào)文化服務(wù)產(chǎn)品2,水資資源價值值總結(jié)本項(xiàng)目價值衍生生方向感性知性原則一：：水景觀觀資源與與參與式式經(jīng)營主主題的充充分結(jié)合合，充分分提升物物業(yè)價值值。通過贈送送高爾夫夫球卡促促進(jìn)物業(yè)業(yè)銷售為為市場高高爾夫地地產(chǎn)重要要的營銷銷手段，，針對本項(xiàng)項(xiàng)目多階階段復(fù)雜雜的客戶戶群，項(xiàng)項(xiàng)目可采采用靈活活創(chuàng)新型型贈卡方方式球卡終身卡非終身卡卡不限時不限時年/半年年卡季卡分時卡次卡記球卡練習(xí)分時時卡市場高爾爾夫與權(quán)權(quán)益：以贈送終終身卡為為主，部部分項(xiàng)目目采用限限量贈送送，與限限時采購購的營銷銷手段來來營造營營銷分為為，加快快銷售。。高爾夫贈贈送權(quán)益益約占物物業(yè)價值值的10%云南高爾爾夫與權(quán)權(quán)益：云南本土土市場相相對北京京、深圳圳等有穩(wěn)穩(wěn)定高爾爾夫客戶戶來源的的成熟高高爾夫市市場不同同，為保保證高爾爾夫運(yùn)營營的市場場基礎(chǔ)，，通常采采用贈送送多張球球卡的方方式提高高市場吸吸引力。。高爾夫贈贈送權(quán)益益約占物物業(yè)價值值的30%針對不同同階段不不同的客客戶群體體與其核核心價值值關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，采用用不同的的贈卡方方式，促促進(jìn)項(xiàng)目目銷售高爾夫贈贈送權(quán)益益不能超超過昆明明市場平平均水平平30%權(quán)益總體體原則結(jié)合市場場狀況與與項(xiàng)目特特點(diǎn)3,高爾爾夫資源源利用高爾夫球球卡贈送送類別：：1不限時時終身卡卡，2分分時終身身卡，3年卡，，4季卡卡，5分分時卡，，6練習(xí)習(xí)分時卡卡。原則二：：高爾夫夫權(quán)益資資源與物物業(yè)的充充分結(jié)合合，打造造項(xiàng)目核核心競爭爭力，提提高項(xiàng)目目性價比比。果嶺上層圈子子強(qiáng)勢主題形象象建立水生態(tài)活別別墅灣區(qū)富貴生活活法權(quán)時代豪宅宅關(guān)鍵詞:山水水GOLF運(yùn)動讓世界向往的的故鄉(xiāng)--中國曲靖靖.GLOF山水美地地第一階段第二階段第三階段階段開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目成功啟動實(shí)現(xiàn)資金安全保證持續(xù)開發(fā)建立項(xiàng)目品牌實(shí)現(xiàn)高額利潤建立企業(yè)品牌階段資源特點(diǎn)具有高知名度的水主題資源良好的環(huán)境資源高爾夫價值尚未體現(xiàn)高爾夫景觀價值體現(xiàn)配套設(shè)施完善高爾夫運(yùn)營價值體現(xiàn)高端社區(qū)建立資源整合價值水生態(tài)和運(yùn)動配套為核心價值高爾夫景觀價值、山水價值、品牌價值的復(fù)合價值高爾夫運(yùn)營價值為核心價值資源利用策略將水資源作為項(xiàng)目核心競爭力，實(shí)現(xiàn)水資源最大化啟動高爾夫，奠定高端定位和實(shí)現(xiàn)價值最大化的基礎(chǔ)通過市場進(jìn)入門檻的控制，保證項(xiàng)目旺銷，以建立項(xiàng)目品牌通過高爾夫景觀價值、營銷價值和成功市場項(xiàng)目的品牌影響力，提高項(xiàng)目客戶級別和項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)向高爾夫地產(chǎn)高端品牌的成功過渡建成并開始運(yùn)營高爾夫，實(shí)現(xiàn)高爾夫資源價值的最大化通過高端的客戶定位和產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端品牌主題階段利用用策略客戶特征主要主要為曲靖市內(nèi)生意人滇東地區(qū)礦老板、私營企業(yè)主。貴州盤縣等地礦務(wù)局官員、礦老板、生意人等；購買力強(qiáng)；對價格不敏感；大部分為多次置業(yè)；有固定社交圈，喜歡拉朋友入伙，低調(diào)。曲靖市內(nèi)中高收入人群：公務(wù)員、銀行職員、醫(yī)生、電廠煙廠職員、教師、及曲靖市內(nèi)普通工薪階層對價格敏感；追求舒適生活；多為二次置業(yè)。次要昆明及省外客戶購買力強(qiáng)；對價格敏感；多次置業(yè)；喜愛高爾夫球；以度假為主。核心客戶重要客戶游離客戶區(qū)域內(nèi)私營企企業(yè)主，礦老老板地州私營企業(yè)業(yè)主，礦老板板對區(qū)域有認(rèn)同同感的城中心心客戶貴州部分地區(qū)區(qū)私營業(yè)主，，礦老板昆明及省外客客戶，投資客營銷攻略——目標(biāo)客戶戶：客戶群鎖定客戶鎖定客戶特征:多元化名稱鳳凰水榭山水緣水岸盛世盛華苑福蓉凰錦湘南郡物業(yè)檔次中檔中高檔中檔中檔中高檔——各類別物業(yè)均價聯(lián)排別墅3300獨(dú)棟別墅5300雙拼別墅4200獨(dú)棟別墅180萬/套（僅一套）聯(lián)排別墅4000——聯(lián)排別墅3390聯(lián)排別墅3500上疊加————雙拼別墅4500疊加別墅2800下疊加————名稱陽光花園·御苑瀟湘新區(qū)鼎盛世家物業(yè)檔次中高檔中高檔中高檔各類別物業(yè)均價獨(dú)棟別墅——雙拼均價4000獨(dú)棟均價最高價：7000最低價：5000（總共只推十套，水份過高）聯(lián)排別墅——聯(lián)排均價3500（開盤2800）雙拼4000元/㎡曲靖比較有代代表性的別墅墅物業(yè)物業(yè)類型據(jù)參參考價值市場整體均價價約為3970元獨(dú)棟別墅均價價約為5221.5元/平米雙拼別墅均價價約為4175元/平米米聯(lián)排別墅均價價約為3538元/平米米疊加別墅均價價約為2800元/平米米綜合均價約為為3933.6元/平米米價格策略遵循的原則：目標(biāo)客戶相似似、推售時機(jī)機(jī)接近、區(qū)位位特征類同、、賣點(diǎn)類似比較樓盤：盛世錦華·山山水緣福蓉凰官房瀟湘新區(qū)區(qū)比較樣本價格策略項(xiàng)目建筑規(guī)模區(qū)域位置外部環(huán)境社區(qū)景觀附加值配套設(shè)施價格金麟灣404戶別墅南市區(qū)公務(wù)員小區(qū)周邊為高檔住宅區(qū)，入住率較低，居住氛圍不濃GOLF球場，金麟湖，山景私家花園，露臺，半地下室，GOLF會員GOLF會所（待建）、購物街（待建）、體育館（待建）盛世錦華·山水緣1051戶284套別墅曲靖西片區(qū)中心地段臨主干道，區(qū)位較好大規(guī)模園林水景超大樓間距，建筑密度低學(xué)校、星級酒店（現(xiàn)有）、購物中心、500畝人工湖（待建）、湖心會所（現(xiàn)有）獨(dú)棟5300雙拼4500測算均價4900官房瀟湘新區(qū)700戶聯(lián)排南市區(qū)南城門瀟湘河地處鬧市區(qū)邊，居住氛圍濃以節(jié)點(diǎn)式景觀為主，環(huán)境一般。高建筑品質(zhì)；星級物管；附贈40－100㎡私家花園學(xué)校、星級酒店、圖書館、劇院、美食城、購物廣場（均現(xiàn)有）聯(lián)排3500－4000測算均價3750福蓉凰150戶聯(lián)排廖廓北路白石江公園對面臨公園及數(shù)個中高檔樓盤號稱曲靖造景王，小區(qū)內(nèi)植樹超過1萬棵送大面積私家花園及一車庫一車位學(xué)校、公園、文化廣場（現(xiàn)有）、寫字樓（待建）聯(lián)排4000測算均價4000比較樣本價格策略目標(biāo)均價＝市市場比準(zhǔn)價/區(qū)間浮動價價比較內(nèi)容權(quán)重盛世錦華·山水緣福蓉凰官房瀟湘新區(qū)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%1.20.1441.40.1680.90.108區(qū)域位置15%1.10.16565外部環(huán)境15%1.10.1650.90.1350.80.12社區(qū)景觀15%1.10.1651.10.1651.40.21立面設(shè)計15%1.10.16595產(chǎn)品設(shè)計10%2配套設(shè)施10%0.80.080.90.090.60.06主題提煉8%1.400.1121.410.1131.460.117合計100%/1.106/1.091/1.095通過市場比較較進(jìn)行住宅價價值測算，選選取其中具有有參考價值的的個案作為本本案的比較對對象來進(jìn)行計計算：營銷攻略———價格策略：：樣本比較價格策略計算出比準(zhǔn)均均價約為4496元/平方米項(xiàng)目名稱目標(biāo)均價權(quán)益系數(shù)比準(zhǔn)價權(quán)重權(quán)重值盛世錦華·山水緣4900元/M21.1065419.4元/M225%1351.85元/M2福蓉凰4000元/M21.0914364元/M225%1091元/M2官房瀟湘新區(qū)3750元/M21.0954106.3元/M250%2053.145元/M2合計------------100%4496元/M2比準(zhǔn)價確定價格策略目標(biāo)均價＝市場比準(zhǔn)價＋＋品牌溢價+產(chǎn)品溢價市場比較法發(fā)展商品牌項(xiàng)目品牌強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與價值溢價空間價格策略果嶺上的上層層別墅——項(xiàng)項(xiàng)目品牌敏大地產(chǎn)———發(fā)展商品牌牌品牌溢價直接接來自于宣傳傳推廣對于品品牌的投入，，隨時間而增增長。品牌溢價挑戰(zhàn)戰(zhàn)的關(guān)鍵點(diǎn)———優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品獨(dú)特的資源頂級物業(yè)服務(wù)務(wù)景觀資源的均均好性發(fā)展商的責(zé)任任品牌溢價價格策略時間T品牌溢價品牌投入導(dǎo)入期：品牌牌溢價率取1%，即4496×1％＝45元元；推廣期：品品牌溢價率率取3%，，即4496×3％＝135元；成熟期：品品牌溢價率率取5%，，即4496×5％＝225元；整體均價：：市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價＋品牌牌溢價=4631元品牌溢價率率取比準(zhǔn)價價格的1％％-5％。。理想狀態(tài)品牌溢價增增幅價格策略產(chǎn)品溢價點(diǎn)點(diǎn)及可溢價價標(biāo)準(zhǔn)：滇東唯一灣灣區(qū)高爾夫夫球場獨(dú)一無二的的自然資源源超大運(yùn)動主主題館溢價金額：：每平方米米200元元。整體均價：：市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價＋品牌牌溢價＋產(chǎn)產(chǎn)品溢價價=4831元產(chǎn)品溢價價格策略平面調(diào)差考考慮因素因素噪音景觀戶型格局視野產(chǎn)品類型朝向權(quán)重9％21％18％15％22％15％環(huán)境景觀、、產(chǎn)品類型型，為本項(xiàng)項(xiàng)目價格最最大影響因因素，給予予最大權(quán)重重值。平面調(diào)差價格策略戶型統(tǒng)計表表戶型套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積（含地下室）總面積面積比長灘假日（D)51.2%396.95㎡478.37㎡1984.752.0%麗水香居(D)11（22）2.8%444.5㎡504.11㎡4889.55.0%萊茵春天(S)307.6%267.54㎡350.59㎡8026.28.3%維也納森林A(WH)246.1%355.83㎡——8539.928.8%維也納森林B(WH)7418.8%246.40㎡——18233.618.8%藍(lán)岸10(S)184.5%265.15㎡336.97㎡4772.74.9%藍(lán)岸11(S)41.0%359.3㎡457.88㎡1437.21.5%藍(lán)山美墅(L)9524.2%245.46㎡300.36㎡23318.723.9%逸樹森香A(DJ)6015.3%174.42㎡——10465.210.7%逸樹森香A1(DJ)307.6%224.73㎡——6741.96.9%逸樹森香A2(DJ)307.6%208.94㎡——6268.26.4%逸樹森香B1(DJ)61.5%213.11㎡——1278.661.3%逸樹森香B2(DJ)61.5%212.67㎡——1276.021.3%合計393（404）100%——97232.55100%注：麗水香香居如按雙雙拼計算總總戶數(shù)則為為404戶戶，本表只只粗略統(tǒng)計計戶型面積積D-獨(dú)棟S-雙雙拼L-聯(lián)排DJ-疊加WH－－圍合均價7700元均價6300元均價6200元均價5200元均價4100元均價3700元均價3100元均價3500元均價3500元均價4800元均價4500元均價5000元均價，總價價估算估算銷售總總額約為4.697億元估算項(xiàng)目整整盤均價約約為4831元元/平方米米價格策略注:此測算算僅為粗略略價格概念念導(dǎo)向，實(shí)實(shí)際售賣時時價格將與與開發(fā)商共共同確定.建議項(xiàng)目分分兩期推出出：一期推出獨(dú)獨(dú)棟樓王和和高端產(chǎn)品品塑造樓盤盤高端形象象；拔高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)；；建立價格格標(biāo)桿，制制造轟動效效應(yīng)，打響響敏大品牌牌。二期推出延延續(xù)高端形形象；保持持高品質(zhì)；；實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化，，并鞏固敏敏大高端品品牌形象。。一期二期銷售政策認(rèn)籌獨(dú)棟別墅認(rèn)認(rèn)籌金8萬萬，送高爾爾夫練習(xí)場場8折優(yōu)惠惠年卡，球球票20張張雙拼別墅認(rèn)認(rèn)籌金5萬萬，送高爾爾夫練習(xí)場場9折優(yōu)惠惠年卡，球球票15張張聯(lián)排別墅認(rèn)認(rèn)籌金3萬萬，送高爾爾夫練習(xí)場場球票10張疊加別墅認(rèn)認(rèn)籌金2萬萬，送高爾爾夫練習(xí)場場球票5張張會員制建議議：向認(rèn)籌籌客戶發(fā)放放金麟灣VIP會員員卡，實(shí)行行一卡一號號積分制，，與客戶參參與金麟灣灣的活動次次數(shù)掛鉤，，開盤時積積分可抵扣扣相應(yīng)房款款。銷售政策營銷攻略——銷售政政策：優(yōu)惠條件購買獨(dú)棟別別墅將獲贈贈終生高爾爾夫VIP球籍卡2張購買雙拼別別墅將獲贈贈終生高爾爾夫VIP球籍卡1張購買聯(lián)排別別墅將獲贈贈高爾夫VIP年卡卡1張購買疊加別別墅將獲贈贈高爾夫球球票20張張（（不可可抵扣現(xiàn)金金）開盤時可使使用金麟灣灣VIP會會員卡之積積分抵扣房房款付款方式優(yōu)優(yōu)惠：開盤當(dāng)天一一次性付款款購房將獲獲得9.7折優(yōu)惠開盤當(dāng)天貸貸款購房并并順利辦理理手續(xù)將獲獲得9.9折優(yōu)惠開盤后一次次性付款購購房將獲得得9.9折折優(yōu)惠開盤后其他他方式付款款購房將沒沒有優(yōu)惠銷售政策營銷節(jié)奏時間2008年年4－12月2009年年1－7月月2009年年8－10月推廣節(jié)奏開盤強(qiáng)銷期期認(rèn)籌期形象期2008年年1－3月月持續(xù)熱銷期期尾盤銷售期期營銷節(jié)點(diǎn)營銷強(qiáng)度階段目標(biāo)概念及形象象塑造階段段項(xiàng)目品牌的的內(nèi)涵提升升及高端形形象鞏固階階段維護(hù)、深化化構(gòu)建強(qiáng)勢勢品牌。認(rèn)籌開盤4月25日日2月底2008春春交會2008秋秋交會奧運(yùn)主題活活動周（附附帶高爾夫夫推廣）滇東地區(qū)巡巡展慈善拍賣晚晚宴水岸庭院生生活方式展展金麟灣高爾爾夫聯(lián)誼活活動奢侈品展紅酒、雪茄茄品鑒會珍藏品系列列展運(yùn)動、生態(tài)態(tài)、健康產(chǎn)產(chǎn)品推介會會營銷攻略——推廣計計劃推廣計劃渠道構(gòu)建翠湖賓館佳華廣場酒酒店昆明海逸酒酒店昆明部分5星級以上酒酒店，昆明明所有高爾爾夫球場及及練習(xí)場全全面占位。。推廣渠道與寶馬/奧奧迪/奔馳馳/銀行理理財中心合合作推廣渠道由于項(xiàng)目定定位較高，相應(yīng)定位位高端市場場的專業(yè)雜雜志，如：：《GOLF》、、《馬業(yè)》、航空雜志等等也應(yīng)該成成為項(xiàng)目占占位階段的的主要投放放媒體渠道道。這些專業(yè)雜雜志在傳播播功能方面面有著電視視、報紙等等媒體不可可代替的作作用，主要要表現(xiàn)在到到達(dá)率高、針對性強(qiáng)強(qiáng)、專業(yè)指指導(dǎo)性強(qiáng)、、形象檔次次高、仔細(xì)細(xì)閱讀率高高，有利于于拉近項(xiàng)目目與目標(biāo)客客戶群的溝溝通距離。。組合一：專業(yè)雜志媒體組合組合二:DM直投我們的客戶戶都是運(yùn)籌籌帷幄的大大生意人，，他們都有有共同的愛愛好，如打打高爾夫、、騎馬、旅旅游等等。。所以針對對他們這些些高端客戶戶群，進(jìn)行行點(diǎn)對點(diǎn)郵郵寄宣傳品品，能直接接達(dá)到宣傳傳的目的。。如：各大銀銀行金卡或或鉑金卡客客戶各高爾夫球球會會員移動、聯(lián)通通大客戶群群馬術(shù)俱樂部部會員至祥大客戶戶資源各行業(yè)俱樂樂部等媒體組合與至祥公司司網(wǎng)站鏈接接，讓客戶戶可更直接接了解項(xiàng)目目，并且方方便我司進(jìn)進(jìn)行全國性性的內(nèi)部泛泛銷售。與云南房地地產(chǎn)網(wǎng)站鏈鏈接：如云云南房網(wǎng)、、云南信息息港中國專業(yè)別別墅網(wǎng)站鏈鏈接：如搜搜房網(wǎng)、大大中華別墅墅網(wǎng)等與著名大型型網(wǎng)站鏈接接，如新浪浪、網(wǎng)易、、TOM.COM等等組合三：網(wǎng)網(wǎng)站開設(shè)本項(xiàng)目目的專用網(wǎng)網(wǎng)站，供客客戶瀏覽，，并安排要要按照工程程進(jìn)度及項(xiàng)項(xiàng)目形象及及時更新；；另外，可以以與如下專專業(yè)網(wǎng)站進(jìn)進(jìn)行鏈接，，將知名度度提升到全全國的客戶戶。媒體組合形象∕認(rèn)籌籌期塑造項(xiàng)目高高端形象核核心活動主題：奧運(yùn)主題活活動周（附附帶展示高高爾夫運(yùn)動動）時間：2008年年2月3－－7日地點(diǎn)：會所、高爾爾夫練習(xí)場場、練習(xí)道道嘉賓：意向客戶/媒體/體體育明星形式：展示歷屆奧奧運(yùn)會收藏藏品，體現(xiàn)現(xiàn)人文主義義精神，回回顧奧運(yùn)歷歷史，祝福福北京2008奧運(yùn)運(yùn)。展示高爾夫夫運(yùn)動，高高爾夫的貴貴族精神及及標(biāo)簽其他：報媒提前一一周宣傳炒炒作，活動動后續(xù)軟文文報道主要活動：：活動開幕當(dāng)當(dāng)天以金麟麟湖錦鯉放放生為開始始，迎合2008人人文奧運(yùn)，，綠色奧運(yùn)運(yùn)的主題，，并舉辦金金麟灣杯高高爾夫揮桿桿比賽。營銷活動1地點(diǎn)：會所時間：2008年年3月主題：水岸、庭院院、生活亮點(diǎn)：詮釋水岸庭庭院生活的的真諦參加人：官員/業(yè)主主/意向客客戶形式：畫報、噴繪繪、展板等等方式展現(xiàn)現(xiàn)，名人對對話渠道配合：：前期媒體配配合宣傳操操作，后續(xù)續(xù)軟文報道道水岸庭院院生活文化化……水岸庭院生生活方式展展形象∕認(rèn)籌籌期營銷活動2主題：運(yùn)動、生態(tài)態(tài)、健康、、尊貴—金金麟灣產(chǎn)品品推介會地點(diǎn)：滇東地區(qū)各各大城市酒酒店時間：2008年年3月內(nèi)容：運(yùn)動與健康康，宣傳高高爾夫貴族族運(yùn)動及金麟灣的生生態(tài)優(yōu)勢、、產(chǎn)品優(yōu)勢勢；邀請建建筑師詮釋釋產(chǎn)品設(shè)計計理念亮點(diǎn)：活動結(jié)束后后的酒會和和晚宴參加人：意向客戶/媒體/政政府/渠道配合：：媒體渠道……專場推介會會形象∕認(rèn)籌籌期現(xiàn)場認(rèn)籌營銷活動3主題：滇東首席高高爾夫主題題別墅莊園園—金麟灣產(chǎn)產(chǎn)品推介會會時間：地地點(diǎn)：2008年年3月12日曲曲靖2008年年3月19日昭昭通、富源源2008年年3月26日貴貴州等地2008年年3月29日昆昆明等地嘉賓：政府官員/媒體/意意向客戶形式：宣傳高爾夫夫特有的貴貴族運(yùn)動生生活方式，，金麟灣的的產(chǎn)品優(yōu)勢勢；邀請建建筑師詮釋釋產(chǎn)品設(shè)計計理念巡展貴州宣傳聯(lián)動曲靖；滇東東地區(qū)昆明形象∕認(rèn)籌籌期營銷活動4開盤強(qiáng)銷期期主題：青山、秀水水、美墅地點(diǎn)：金麟湖邊時間：2008年年4月5日日亮點(diǎn)：活動結(jié)束后后的水上酒酒會、盛大大煙花表演演參加人：誠意客戶/官員/名名人渠道配合：：媒體渠道……開盤活動營銷活動5開盤強(qiáng)銷期期地點(diǎn)：金麟灣高爾爾夫練習(xí)場場、球場時間：2008年年6月下旬旬主題：人文奧運(yùn)，，綠色奧運(yùn)運(yùn)亮點(diǎn)：結(jié)合年度大大事2008北京奧奧運(yùn)參加人：意向客戶/業(yè)主/市市民目標(biāo)：通過活動拉拉動高爾夫夫普及，促促進(jìn)新客戶戶成交……金麟灣高爾爾夫聯(lián)誼活活動營銷活動6營銷活動在在執(zhí)行過程程中，可根根據(jù)當(dāng)時市市場情況、、對效果評評估進(jìn)行增增減；此外，高端端項(xiàng)目常用用的方式還還有爵士音音樂會、贊贊助高爾夫夫球賽、老老爺車展、、珠寶展、、與類似奧奧迪車友、、商會等高高端團(tuán)體聯(lián)聯(lián)誼活動等等等，可視視營銷中的的具體情況況而定。營銷活動說說明持銷熱銷期期形象/認(rèn)籌籌期尾盤期宣傳調(diào)性產(chǎn)品價值宣傳強(qiáng)度形象概念宣宣傳價值賣點(diǎn)宣宣傳宣傳訴求點(diǎn)開盤強(qiáng)銷期期提升價值賣賣點(diǎn)宣傳品牌鞏固滇東首席高高爾夫主題題山水別墅墅樣板房、示示范區(qū)園林林景觀．社區(qū)整體園園林景觀．．會所+俱樂樂部主線及媒體體傳播原則則廣告攻略持續(xù)熱銷期期開盤強(qiáng)銷期期形象/認(rèn)籌籌期形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化,產(chǎn)品核心宣傳傳產(chǎn)品核心賣賣點(diǎn)宣傳,賣點(diǎn)深入項(xiàng)目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)（圍墻、廣告牌、燈箱）報廣、軟文生活雜志／航空雜志網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）春交會會刊路牌報廣網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）電視片新聞報道財富周刊路牌報廣網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）秋交會會刊廣告推廣強(qiáng)強(qiáng)度尾盤期品牌鞏固路牌報廣2008年年4－12月2009年年1－7月月2009年年8－10月2008年年1－3月月主線及媒體體選擇廣告攻略路牌報廣電視片１５秒形象概念宣傳及開盤信息發(fā)布新聞報道名流生活雜雜志金麟灣別墅墅品質(zhì)個性性生活雜志志，它在較較長的形象象樹立期內(nèi)內(nèi)，起到與與客戶維持持聯(lián)系的作作用。配合奧林匹匹克主題活活動周及營營銷活動發(fā)發(fā)布駐守要塞、、路牌投放放精而少：：機(jī)場、城城市主干道道、市中心心、高速公公路入口處處等地設(shè)置置；路牌主要內(nèi)內(nèi)容為：產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵報廣主要內(nèi)內(nèi)容為：產(chǎn)產(chǎn)品推廣頻次：一周周一次，硬硬廣與軟文文相結(jié)合滇東首席高高爾夫主題題山水別墅墅，關(guān)于《《奧林匹克克主題活動動周》信息息的發(fā)布蓄客期/認(rèn)認(rèn)籌期廣告攻略市場分析：：在08年.3月-08年.4月全面打打造了樓盤盤形象，吸吸引目標(biāo)客客戶的注意意，奠定了了市場地位位，開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期/持持銷期的廣廣告宣傳由由概念形象象轉(zhuǎn)為項(xiàng)目目產(chǎn)品價值值的宣傳訴訴求；項(xiàng)目分析：：開盤強(qiáng)銷期期廣告宣傳傳主要以產(chǎn)產(chǎn)品核心賣賣點(diǎn)、上層層生活方式式的體驗(yàn)系系列、營銷銷活動為主主；持銷期期廣告宣傳傳主要以銷銷售信息為為主，吸引引目標(biāo)客戶戶關(guān)注；具體行動：：開盤強(qiáng)銷期期持銷期路牌路牌主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)與生活方式的體驗(yàn)為主；路牌主要內(nèi)容為：發(fā)布產(chǎn)品的銷售信息為主；報廣報廣主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)、生活方式的體驗(yàn)系列、營銷活動平面廣告為主；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）、營銷活動的信息發(fā)布；頻次：一周一次兩個整版；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）；網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)主要內(nèi)容為：產(chǎn)品的電子樓書；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）、系列營銷活動的信息發(fā)布與追蹤報道；主要要宣宣傳傳內(nèi)內(nèi)容容:產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)與與生生活活方方式式的的體體驗(yàn)驗(yàn)為為主主主要要宣宣傳傳:項(xiàng)項(xiàng)目目貴貴族族運(yùn)運(yùn)動動及及庭庭院院的的生生活活方方式式體體驗(yàn)驗(yàn)主要要宣宣傳傳:開開盤盤信信息息主要要宣宣傳傳:營營銷銷活活動動信信息息開盤盤強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期/持持銷銷期期廣告告攻攻略略財富富周刊刊電視視片片新聞聞報道道尾盤盤期期路牌路牌主要內(nèi)容為：成熟休閑娛樂設(shè)施配套報廣路牌主要內(nèi)容為：成熟休閑娛樂設(shè)施配套市場場分分析析：：經(jīng)過過了了強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期及及持持銷銷期期的的產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)之之后后,市市場場對對項(xiàng)項(xiàng)目目已已有有非非常常深深刻刻的的了了解解,尾尾盤盤期期主主要要是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品的的核核心心價價值值宣宣傳傳提提升升到到項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌宣宣傳傳,再再次次提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高度度,給給已已經(jīng)經(jīng)購購買買的的客客戶戶樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目增增值值信信心心,并并造造成成稀稀缺缺的的態(tài)態(tài)勢勢,促促使使剩剩余余戶戶型型的的銷銷售售.尾盤盤期期廣告告攻攻略略根據(jù)據(jù)前前行行業(yè)業(yè)特特性性和和媒媒介介成成本本及及項(xiàng)項(xiàng)目目強(qiáng)強(qiáng)銷銷售售期期較較長長的的實(shí)實(shí)際際情情況況以以及及至至祥祥多多年年的的操操盤盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)預(yù)預(yù)測測項(xiàng)項(xiàng)目目的推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用一一般般占占總總銷銷金金額額的的2-3％％之之間間。。項(xiàng)目目必必須須要要提提升升企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌形形象象，，要要通通過過高高品品質(zhì)質(zhì)的的銷銷售售包包裝裝實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)曲曲靖靖最最高高單單價價；；本項(xiàng)項(xiàng)目目為為高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目，，附附加加值值是是價價值值體體系系中中的的重重要要一一環(huán)環(huán)，，而而附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)需需要要包包裝裝和和推推廣廣來來累累積積；；項(xiàng)目目的的形形象象樹樹立立期期，，必必須須通通過過一一定定的的營營銷銷推推廣廣維維系系并并延延續(xù)續(xù)建建立立起起來來的的市市場場熱熱度度。。由于于至至祥祥擁擁有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的CRM客客戶戶信信息息庫庫，，可可以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)精精準(zhǔn)準(zhǔn)營營銷銷，，因因此此可可節(jié)節(jié)省省一一部部分分營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用。。綜合合至至祥祥的的渠渠道道整整合合能能力力和和本本項(xiàng)項(xiàng)目目特特色色，，將將采采用用小小眾眾推推廣廣方方式式，，銷銷售售成成本本將將控控制制在在470萬萬左左右右。?？備N銷售售費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算銷售階段所占比例媒體推廣費(fèi)用（萬元）形象∕認(rèn)籌期40%188萬開盤強(qiáng)銷期35%164.5萬持續(xù)熱銷期20%94萬尾盤銷售期5%23.5萬小計100%470萬媒體體推推廣廣成成本本預(yù)預(yù)算算媒體類型所占比例媒體推廣費(fèi)用（萬元）報紙廣告30%141戶外廣告20%94論壇\營銷活動20%94雜志、DM5%23.5展會、網(wǎng)絡(luò)10%47電視10%47其它5%23.5總計100%470各類類媒媒體體投投放放成成本本預(yù)預(yù)算算媒體內(nèi)容備注強(qiáng)攻報紙廣告形象廣告\核心賣點(diǎn)、重大事件發(fā)布、促銷信息為主主要樹立項(xiàng)目整體形象戶外廣告牌項(xiàng)目整體形象\核心價值賣點(diǎn)項(xiàng)目長期性形象鋪墊直郵以格調(diào)雜志的傳遞為主